高檔寫字樓物業(yè)管理工作手冊[優(yōu)選資料]

1、 寫 字 樓物業(yè)管理工作手冊 目 錄 第一章 行政事務(wù)第一節(jié) 崗位設(shè)置一、行政事務(wù)崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖16第二節(jié) 管理制度一、物業(yè)接管驗收和移交程序管理規(guī)定17二、數(shù)據(jù)庫建立管理規(guī)定32 三、水、電收費(fèi)及公攤管理辦法35四、寫字樓二次裝修管理規(guī)定36五、外部單位施工維修管理規(guī)定38六、用戶違章管理規(guī)定40 七、特約服務(wù)管理規(guī)定40八、租賃房屋管理規(guī)定41九、檔案管理規(guī)定42十、日常管理規(guī)定43十一、來訪投訴處理規(guī)定43十二、回訪管理制度44十三、滅“四害”監(jiān)督管理規(guī)定44十四、防火安全檢查制度45十五、消防安全管理規(guī)定46十六、防火安全責(zé)任書47十七、防風(fēng)抗洪工作流程49十八、突發(fā)事件應(yīng)急處理工作流

2、程57十九、火災(zāi)應(yīng)急措施工作流程58二十、員工宿舍管理規(guī)定62第三節(jié) 崗位及職責(zé)一、經(jīng)理（一）崗位職責(zé)65（二）工作程序661、巡檢工作程序672、處理投訴工作程序673、公文審批程序68（三）工作標(biāo)準(zhǔn)68（四）使用表格68二、行政助理（一）崗位職責(zé)77（二）工作程序771、巡檢工作程序772、處理投訴工作程序78（三）工作標(biāo)準(zhǔn)78（四）使用表格78三、文員 （一）崗位制度78（二）崗位職責(zé)79（三）工作程序79（四）工作標(biāo)準(zhǔn)82（五）使用表格82四、樓宇管理員（一）崗位職責(zé)84（二）工作程序841、交房工作程序842、裝修檢查程序843、處理違章工作程序854、鑰匙管理程序865、退房程序8

3、6（三）工作標(biāo)準(zhǔn)86（四）使用表格87五、收費(fèi)員（一）崗位制度93（二）崗位職責(zé)93（三）工作程序94（四）工作標(biāo)準(zhǔn)94（五）使用表格94第二章 保安消防第一節(jié) 崗位設(shè)置一、保安消防崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖99第二節(jié) 管理制度一、秩序維護(hù)員管理制度100二、秩序維護(hù)員行為規(guī)范100三、班前會議制度101四、交接班制度101五、消防管理制度102六、警隊請示匯報制度103七、警隊突發(fā)事件處理規(guī)定1031、處理的基本原則1032、突發(fā)事件處理1033、突發(fā)事件處理流程圖1064、消防應(yīng)急處理流程1075、治安管理處理流程107八、機(jī)動車輛出入管理規(guī)定108九、非機(jī)動車輛管理規(guī)定108十、秩序維護(hù)員處理問題原

4、則與方法規(guī)定108十一、人員物品出入管理制度109 1、物品出入管理制度1092、人員出入管理制度109十二、警隊工作獎懲規(guī)定110 1、秩序維護(hù)員違規(guī)懲罰辦法1102、分隊長違規(guī)懲罰辦法1123、隊長違規(guī)懲罰辦法112十三、恒禾秩序維護(hù)員八項紀(jì)律113第三節(jié) 崗位及職責(zé)一、警隊隊長（一）崗位職責(zé)114（二）工作程序114（三）工作標(biāo)準(zhǔn)115（四）使用表格115二、警隊分隊長（一）崗位職責(zé)124（二）工作程序124（三）工作標(biāo)準(zhǔn)125（四）使用表格125三、大廳崗（一）崗位職責(zé)133（二）工作程序133（三）工作標(biāo)準(zhǔn)134（四）使用表格134四、機(jī)動車車場崗（一）崗位職責(zé)140（二）工作程序1

5、40（三）工作標(biāo)準(zhǔn)141（四）使用表格141五、非機(jī)動車車場崗（一）崗位職責(zé)145（二）工作程序145（三）工作標(biāo)準(zhǔn)145（四）用表格146六、消防監(jiān)控崗（一）崗位職責(zé)149（二）工作程序149（三）工作標(biāo)準(zhǔn)150（四）使用表格150七、安全監(jiān)控崗（一）崗位職責(zé)153（二）工作程序153（三）工作標(biāo)準(zhǔn)153（四）使用表格154八、特服警衛(wèi)崗（一）崗位職責(zé)156（二）工作程序156（三）工作標(biāo)準(zhǔn)156（四）使用表格156九、巡邏崗（一）崗位職責(zé)157（二）工作程序157（三）工作標(biāo)準(zhǔn)158（四）使用表格158第三章 運(yùn)行維修第一節(jié) 崗位設(shè)置一、運(yùn)行維修崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖161第二節(jié) 管理制度一、班前

6、會議制度162二、安全供電、供水管理規(guī)定162三、設(shè)備管理制度163四、中央空調(diào)運(yùn)行管理制度164五、水泵房管理制度164六、變配電室管理規(guī)定165七、中央空調(diào)機(jī)房管理制度166八、電梯運(yùn)行管理規(guī)定167第三節(jié) 崗位及職責(zé)一、運(yùn)行維修主管（一）崗位職責(zé)168（二）工作程序168（三）工作標(biāo)準(zhǔn)168（四）使用表格169二、維修領(lǐng)班（一）崗位職責(zé)181（二）工作程序181（三）工作標(biāo)準(zhǔn)181（四）使用表格182三、運(yùn)行領(lǐng)班（一）崗位職責(zé)186（二）工作程序186（三）工作標(biāo)準(zhǔn)187（四）使用表格187四、維修工（一）崗位制度1901、維修工管理制度1902、維修人員巡檢制度190（二）崗位職責(zé)19

7、1（三）工作程序1911、室內(nèi)維修1912、室外維修1923、日光燈維修1924、開關(guān)維修1935、分體空調(diào)維修1936、電梯困人救援程序1947、工作流程圖195（四）工作標(biāo)準(zhǔn)195（五）使用表格196五、運(yùn)行工（一）崗位制度2021、運(yùn)行人員交接班制度202（二）崗位職責(zé)203（三）工作程序2031、高壓配電柜操作程序2032、低壓配電柜操作程序2043、柴油發(fā)電機(jī)組操作程序2044、中央空調(diào)操作程序2065、供水操作程序2076、水泵維修保養(yǎng)操作程序2077、給排水設(shè)備維修保養(yǎng)程序208（四）工作標(biāo)準(zhǔn)208（五）使用表格209第四章 保潔服務(wù)第一節(jié) 崗位設(shè)置一、崗位機(jī)構(gòu)設(shè)置圖217第二節(jié)

8、 管理制度及規(guī)定一、班前會制度218二、材料工具領(lǐng)用發(fā)放制度218三、環(huán)境清潔管理制度218四、投訴處理規(guī)定219五、交接班管理規(guī)定219六、服務(wù)組獎罰制度2191、服務(wù)主管獎罰制度 2192、服務(wù)領(lǐng)班獎罰制度 2213、清潔員獎罰制度 222七、 保潔用品使用規(guī)定 2241、干泡地毯清潔劑操作規(guī)定 2242、地毯除漬劑操作規(guī)定 2243、地毯除油噴劑操作規(guī)定 2244、除香口膠噴泉劑操作規(guī)定 2255、化泡劑操作規(guī)定 2256、起蠟水操作規(guī)定 2257、底蠟操作規(guī)定 2258、石地封蠟操作規(guī)定 225 9、面蠟操作規(guī)定 22610、木地板清潔蠟操作規(guī)定22611、木地板封蠟操作規(guī)定22612

9、、拋光蠟操作規(guī)定22613、不銹鋼擦亮劑操作規(guī)定22614、金屬除漬劑操作規(guī)定22615、玻璃清潔劑操作規(guī)定22716、潔廁靈操作規(guī)定22717、吸塵劑操作規(guī)定227 18、全能水操作規(guī)定227 第三節(jié) 崗位及職責(zé)一、服務(wù)主管崗位（一）崗位職責(zé)229（二）工作程序229（三）工作標(biāo)準(zhǔn)230（四）使用表格230二、領(lǐng)班（清潔領(lǐng)班、特殊服務(wù)領(lǐng)班）（一）崗位制度238（二）崗位職責(zé)2381、清潔領(lǐng)班職責(zé)2382、特服領(lǐng)班職責(zé)238（三）工作程序2391、清潔領(lǐng)班工作程序2392、特服領(lǐng)班工作程序239（四）工作標(biāo)準(zhǔn)239（五）使用表格240三、保潔員（樓層保潔員、外圍保潔員）（一）崗位職責(zé)243（二

10、）工作程序2431、大堂清潔程序2432、電梯清潔程序2433、樓道清潔程序2444、衛(wèi)生間清潔程序2445、辦公室清潔程序2456、車場道路清潔程序2467、綠化帶清潔程序246（三）工作標(biāo)準(zhǔn)2471、大堂清潔標(biāo)準(zhǔn)2472、電梯清潔標(biāo)準(zhǔn)2473、樓道清潔標(biāo)準(zhǔn)2474、衛(wèi)生間清潔標(biāo)準(zhǔn)2485、辦公室清潔標(biāo)準(zhǔn)2486、車場道路清潔標(biāo)準(zhǔn)2487、綠化帶清潔標(biāo)準(zhǔn)248（四）使用表格248四、特約服務(wù)員（一）崗位制度2511、高級管理人辦公室清潔管理制度2512、高級管理人辦公室巡檢管理制度2513、特約服務(wù)人員行為規(guī)范2524、會議室管理制度252（二）崗位職責(zé)253（三）工作程序2531、高級管理

11、人辦公室工作程序2532、辦公室內(nèi)清潔程序2543、休息室清潔程序2544、會務(wù)接待工作程序2565、會議室清潔程序256（四）工作標(biāo)準(zhǔn)258（五）使用表格259五、總臺服務(wù)員（一）崗位制度262（二）崗位職責(zé)262（三）工作程序263（四）工作標(biāo)準(zhǔn)263（五）使用表格264六、郵件收發(fā)員（一）崗位制度268（二）崗位職責(zé)268（三）工作程序268（四）工作標(biāo)準(zhǔn)268（五）使用表格269七、小賣部管理員（一）崗位制度272（二）崗位職責(zé)272（三）工作程序272（四）工作標(biāo)準(zhǔn)272（五）使用表格273第五章 園林綠化第一節(jié) 崗位設(shè)置一、崗位設(shè)置圖276第二節(jié) 管理制度及規(guī)定一、綠化管理規(guī)定27

12、7二、草坪日常管理規(guī)定278三、喬灌木日常養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定278 四、園林植保管理規(guī)定278五、綠化工作注意事項279六、綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)279七、節(jié)慶日環(huán)境布置管理規(guī)定283八、室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定284九、綠化藥品領(lǐng)用和管理規(guī)定284第三節(jié) 崗位及職責(zé)一、綠化主管崗位（一）崗位職責(zé)285（二）工作程序285（三）工作標(biāo)準(zhǔn)285（四）使用表格286二、修剪工崗位（一）崗位職責(zé)288（二）工作程序2881、修剪工作程序2882、草坪日常管理工作程序2893、喬灌木養(yǎng)護(hù)工作程序291（三）工作標(biāo)準(zhǔn)293（四）使用表格294三、綠化工崗位（一）崗位職責(zé)296（二）工作程序2961、一般綠化工作程序29

13、62、園林植保工作程序296（三）工作標(biāo)準(zhǔn)298（四）使用表格299第一章 行政事務(wù)第一節(jié) 崗位設(shè)置一、行政事務(wù)崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖經(jīng) 理行政助理樓宇管理員 文 員收 費(fèi) 員保安消防保潔服務(wù)園林綠化運(yùn)行維修第二節(jié) 管理制度一、物業(yè)接管驗收和移交程序管理規(guī)定1、接管驗收程序管理規(guī)定（1）確認(rèn)接管項目所有公共設(shè)備、設(shè)施是否已取得國家有關(guān)部門頒發(fā)的竣工驗收合格證明。如已取得國家竣工驗收合格證明，則按有關(guān)程序正常進(jìn)行接管驗收；如無相應(yīng)的國家竣工驗收合格證明，則由物業(yè)公司和開發(fā)商另行協(xié)商接管驗收具體辦法。（2）物業(yè)部依據(jù)市場部提供的物業(yè)管理委托合同組建物業(yè)接管驗收小組，并同發(fā)展商具體協(xié)商辦理物業(yè)的接管手續(xù)，確

14、定接管日期。 （3）接管驗收準(zhǔn)備工作： 接管驗收小組成員熟悉物業(yè)管理委托合同； 接管驗收小組熟悉物業(yè)情況； 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等； 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃； 對于新建樓宇，要提前參與竣工驗收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； 準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格：a、房屋接管驗收表；b、公共配套設(shè)施接管驗收表；c、機(jī)電設(shè)備接管驗收表；d、接管驗收問題整改表。（4）接管驗收小組人員組成及驗收職責(zé)范圍： 檔案驗收管理人員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作； 樓宇驗收人員負(fù)責(zé)業(yè)主資料和樓宇房屋本體的驗收移交工作； 運(yùn)行維修驗收人員

15、負(fù)責(zé)公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管驗收及水電表等計量器具的原始數(shù)據(jù)抄表； 警隊驗收人員負(fù)責(zé)對區(qū)域消防系統(tǒng)及器材、監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、停車場（庫）及其配套設(shè)施設(shè)備等安保設(shè)施設(shè)備進(jìn)行接管驗收； 園林綠化驗收人員負(fù)責(zé)對區(qū)域綠化規(guī)模、綠化標(biāo)準(zhǔn)、綠化資料及綠化設(shè)備設(shè)施進(jìn)行接管驗收。（5）接管驗收的工作程序 下達(dá)接管驗收指令； 組建接管驗收小組； 作好接管驗收準(zhǔn)備； 進(jìn)行資料驗收移交。驗收合格標(biāo)準(zhǔn)： 資料正確、真實、齊全； 硬件設(shè)施正常，符合設(shè)計要求。驗收不合格處理辦法： 是否要求發(fā)展商限時整改： 開發(fā)商書面確認(rèn)后，記錄歸檔。（6）接管驗收資料的類別 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： a、項目開發(fā)批準(zhǔn)報告； b、規(guī)劃許可證； c

16、、投資許可證； d、土地使用合同； e、建筑開工許可證； f、用地紅線圖。 綜合竣工驗收資料： a、竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)； b、建設(shè)工程竣工驗收證書； c、公共配套設(shè)施綜合驗收合格書； d、供水合同； e、供電協(xié)議書、許可證； f、供氣協(xié)議書、許可證； g、有線電視合格證； h、通信設(shè)施合格證； i、電梯準(zhǔn)用證。 施工設(shè)計資料： a、地質(zhì)報告書； b、全套設(shè)計圖紙； c、圖紙會審?fù)ㄖ獑危?d、設(shè)計變更通知單； e、工程預(yù)決算報告書； f、重要的施工會議紀(jì)要； g、隱蔽工程驗收記錄； h、沉降觀測記錄； i、其它

17、可能會影響將來管理的原始記錄。 機(jī)電設(shè)備資料： a、機(jī)電設(shè)備出廠合格證； b、機(jī)電設(shè)備使用說明書(要求中文)； c、機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報告； d、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 業(yè)主資料： a、已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； b、已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。（7）接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法： 驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求； 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。（8）樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu)： a、外墻不得滲水； b、屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無

18、脫皮，無起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 內(nèi)墻面： a、抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； b、 塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無漬水痕跡，無污漬。 衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。 木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。 門、窗。a、門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；b、門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；c、玻璃安裝牢

19、固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷：d、油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整：e、電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡：f、不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固；g、高檔裝飾、裝修完整。 樓梯、扶手： a、 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；b、樓梯無裂縫，無表皮剝落。 木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。 飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。 油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。 電器插座安裝牢固，符合左零右火規(guī)定，電源已接通正常。 有線電視已開通，收視良好。 開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。 燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。

20、 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。 給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。 地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。 門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。（9）公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。 屋面避雷設(shè)施連接牢固。 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好

21、。 綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 道路： a、路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；b、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；c、塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；d、交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。 室外消防栓： a、消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好； b、消防設(shè)施配件齊全； c、 消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓充足。 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。 保安崗?fù)ぐ惭b，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。 保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。 停車場地面

22、平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。 單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。 明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。 沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。 護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。 臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。 水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。 信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。（10）機(jī)電設(shè)備的接管驗收 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，

23、安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。 保安監(jiān)控

24、設(shè)備同消防監(jiān)控設(shè)備。（11）接管驗收遺留問題的處理 遺留問題的登記確認(rèn)： a、對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記表中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； b、對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； 對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊； 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決； 對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司

25、應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。（12）接管驗收資料遺留問題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。2、物業(yè)移交程序管理規(guī)定（1）物業(yè)移交的條件 管理處接到上級通知，開始準(zhǔn)備移交。 具體移交日期，應(yīng)該按照新的物業(yè)委托協(xié)議約定的時間。 移交對象：新物業(yè)公司驗收接管小組。（2）物業(yè)移交驗收接管的主要內(nèi)容 物業(yè)管理運(yùn)行情況； 管理期間未完工程進(jìn)展和已完工程竣工驗收付款情況； 基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量和完善情況； 維修基金代收代繳情況； 公用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)界定遺留問題； 服務(wù)用房的提供和產(chǎn)權(quán)落實情況； 物業(yè)資料移交情況； 有關(guān)承諾的落實情況和后續(xù)處理辦法； 物業(yè)移交驗收接管

26、前、后的相關(guān)責(zé)任明確與界定建議； 物業(yè)管理遺留處理問題； 物業(yè)移交驗收人員在物業(yè)移交驗收接管過程中議定的其它內(nèi)容。（3）物業(yè)移交接管時，提交以下資料： 規(guī)劃部門最終批準(zhǔn)的四圖一書。（規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠化規(guī)劃圖及區(qū)詳細(xì)規(guī)劃說明書接管時就沒有的，應(yīng)書面說明）； 寫字樓內(nèi)所有單項工程竣工驗收備案書、竣工圖紙（包括竣工總平面圖、單項建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、地下管線竣工圖接管時就沒有的，應(yīng)書面說明）； 寫字樓內(nèi)房屋、公共服務(wù)配套設(shè)施、設(shè)備等項目清單及產(chǎn)權(quán)歸屬證明（接管時就沒有的，應(yīng)書面說明）； 物業(yè)管理公布的承諾、物業(yè)管理服務(wù)合同； 各公用設(shè)施設(shè)備的合格證明和使用說明以

27、及保修書（接管時就沒有的，應(yīng)書面說明）； 未完工程承、發(fā)包合同及保修責(zé)任書； 物業(yè)清單和房屋業(yè)主匯總表； 維修基金歸集憑證； 日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)使用情況及遺留問題處理辦法； 業(yè)主欠費(fèi)情況及后續(xù)處理辦法； 其它應(yīng)當(dāng)說明的問題。（4）物業(yè)移交驗收接管程序與要求： 在新的物業(yè)委托合同生效前20天，管理處向上級提出移交方案，同時送開發(fā)商或業(yè)主委員會； 聽取開發(fā)商或業(yè)主委員會和上級意見后，與新的物業(yè)管理公司確定物業(yè)移交驗收接管的時間、要求和物業(yè)移交驗收接管小組組成名單，書面通知開發(fā)商或業(yè)主委員會； 在市物業(yè)管理主管部門主持下，進(jìn)行現(xiàn)場檢驗后，填寫物業(yè)移交確認(rèn)清單；開發(fā)商或業(yè)主委員會代表予以確認(rèn)； 草簽物業(yè)移交接

28、管協(xié)議，報市物業(yè)管理主管部門備案，開發(fā)商或業(yè)主委員會將物業(yè)移交接管協(xié)議向全體業(yè)主公示； 在物業(yè)移交接管協(xié)議完成公示后十天內(nèi)，辦理具體物業(yè)移交接管； 物業(yè)移交驗收接管協(xié)議簽字生效后，管理處人員撤離。 對雙方認(rèn)定的缺陷由公司委派工程部進(jìn)行整改。（5）物業(yè)移交中對所移交資料要進(jìn)行登記確認(rèn)。3、物業(yè)接管驗收及移交使用表格表一：接管驗收交接記錄表表二：接管驗收遺留問題登記表表三：接管驗收沒施、設(shè)備遺留問題登記表表四：_驗收表表五：移交資料登記表驕陽書屋b表一：接管驗收交接記錄表日期單位交接內(nèi)容數(shù)量狀況移交人接收人交接日期備注表二：接管驗收遺留問題登記表序號遺留問題描述接方確認(rèn)人交方確認(rèn)人備注表三：接管驗

29、收沒施、設(shè)備遺留問題登記表序號設(shè)施設(shè)備名稱遺留問題描述接方確認(rèn)人交方確認(rèn)人備注表四：_驗收表序號名稱現(xiàn)狀存在問題解決辦法備注交方確認(rèn)人： 年 月 日 接方確認(rèn)人： 年 月 日表五：移交資料登記表序號移交資料數(shù)量移交人接收人移交日期備注編號：二、數(shù)據(jù)庫建立管理規(guī)定 1、數(shù)據(jù)庫建立以真實、詳細(xì)為原則。2、管理處派專人負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的收集、整理和保管。3、數(shù)據(jù)庫建立以接管資料為依據(jù)但不局限于接管資料。4、基本數(shù)據(jù)庫應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）固定數(shù)據(jù) 概述 樓房數(shù)據(jù)a、物業(yè)名稱b、地址c、占地面積d、建筑面積e、組成部分f、樓高g、外墻面積h、玻璃幕墻面積i、停車場（庫）面積j、其它：如竣工時間等 生活供水設(shè)施

30、a、水泵b、蓄水池 消防設(shè)施a、火災(zāi)報警控制器。b、聯(lián)動柜c、蓄電池d、各樓層顯示器e、煙感控測器f、手動報警g、消防水帶h、水槍i、消防栓箱j、滅火器箱k、水流指示器l、消防水泵接合器m、警鈴n、滅火器o、噴淋頭p、噴淋水泵q、消防水泵r、補(bǔ)壓水泵s、廣播系統(tǒng)t、應(yīng)急照明燈u、安全指示燈v、對講電話機(jī) 供電設(shè)施a、高壓開關(guān)柜b、高壓互感器柜c、高壓計量柜d、干式變壓器e、低壓開關(guān)柜f、電容補(bǔ)償柜g、聯(lián)絡(luò)柜 電梯設(shè)施a、電梯b、電梯控制柜c、電梯房空調(diào) 排污設(shè)施a、化糞池b、地下室排污口 空調(diào)設(shè)施a、中央空調(diào)機(jī)組b、冷卻水泵c、冷凍水泵d、冷卻塔e、冷凍補(bǔ)水箱f、冷卻塔電機(jī)g、空調(diào)配電柜 照明

31、設(shè)施a、投光燈b、廣告燈c、車場照明燈d、道路燈 設(shè)備數(shù)據(jù)a、動力設(shè)備臺賬登記表 綠化數(shù)據(jù)a、綠地總面積b、草坪面積（2）變化數(shù)據(jù) 每月資金使用動態(tài)表 水電使用情況 設(shè)備安裝情況 設(shè)備維護(hù) 保安安全及消防情況 機(jī)構(gòu)人員變動情況 培訓(xùn)情況記錄 突發(fā)特殊事件記錄表 租戶檔案5、后續(xù)管理中管理處因管理需要陸續(xù)加入的各項數(shù)據(jù)，并對變動數(shù)據(jù)及時進(jìn)行修正。6、數(shù)據(jù)庫日常使用過程中注意保密，無關(guān)人員禁止查閱。三、水、電收費(fèi)及公攤管理辦法1、電費(fèi)由兩部分組成：(1)用電單位每月實際消耗電費(fèi)，以該用電單位電表計電量為準(zhǔn)。(2) 用電單位公共用電分?jǐn)偂?公共用電分?jǐn)俛、圍墻、花地、區(qū)內(nèi)道路照明用電，樓梯間、走廊路燈、配電室、地下室公共照明用電，消防設(shè)施用電，自備發(fā)電設(shè)備用電。b、用電單位應(yīng)繳公攤電費(fèi)的計算公式為：用電單位應(yīng)繳公攤電費(fèi)=分類目錄電價*寫字樓公共電表計電量/寫字樓用電單位分表電量總和*該用電單位表計電量。 公共動力用電分?jǐn)俛、水泵加壓（從享受水泵加壓服務(wù)的樓層算起）。b、電梯（從二樓（含二樓）算起）。c、用電單位應(yīng)繳公攤電費(fèi)的計算公式為：用電單位應(yīng)繳公攤電費(fèi)=分類目錄電價*公共動力電表計總電量/該寫字樓享受動力用電服務(wù)的建筑面積總和*該用電電位建筑面積。2、公共使用部份的公用水電費(fèi)：按各用戶使用面積進(jìn)行分?jǐn)?/p>