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文檔簡介
1、電商產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案一、產(chǎn)業(yè)園的基本情況及物業(yè)規(guī)模A、產(chǎn)業(yè)園項目概述及物業(yè)概述項目規(guī)劃占地畝,建筑面積平方米。項目建設容包括:綜合服務區(qū)、智能倉儲區(qū)、電商孵化區(qū)。1、綜合服務區(qū):辦公樓、食堂、娛樂中心和商務酒店四部分??傆嫿ㄖ娣e為 萬平方米。2、智能倉儲區(qū):建筑面積萬平方米。3、電商孵化區(qū):建筑面積萬平方米。B、產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)規(guī)模1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體安全環(huán)境的管理;對入駐企業(yè)的管理;車輛交通及道 路管理。2、設備設施維護系統(tǒng)主要包括房屋管理與維修養(yǎng)護;共用設備管理(給排水設備管理、供電設備 管理、弱電設備管理、消防管理);專業(yè)設備的管理(空調設備、電梯設備管 理);共用設施的
2、管理。3、環(huán)境綠化及保潔系統(tǒng)主要包括辦公樓、娛樂中心、電商孵化區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共部分以及公共設施 的日常保潔工作;產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共綠地的維護和保養(yǎng)工作。4、園區(qū)食堂的管理主要包括廚房管理以及員工就餐管理;5、娛樂中心管理豐富入駐企業(yè)業(yè)余生活;二、產(chǎn)業(yè)園物業(yè)實施總體方案對比現(xiàn)有的幾種物業(yè)管理模式的優(yōu)缺點,并結合電商產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)狀,建議 采用自管與委托外包相結合的模式。由我公司單獨組建物管部門進行管理, 可以充分利用公司現(xiàn)有各種資源,利于樹立產(chǎn)業(yè)園整體形象,降低運營成本, 保證核心業(yè)務的收益。同時,將保安、特種設備、餐飲、保潔、綠化等需要 專業(yè)資質和大量人力的業(yè)務外包,由物管部門對各個分包業(yè)務進行監(jiān)督與協(xié)
3、調,最終達到降低人員成本,降低運營費用,保證物管工作的掌控力度,提 高服務質量的目的。(1)、物業(yè)管理架構物業(yè)管理服務,要求有一個高效率及科學的組織架構,使人力、物力、財 力得到合理的配置,以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。園區(qū)下 設物業(yè)管理部來具體負責園區(qū)的物業(yè)管理。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身,命 令統(tǒng)一,責權分明,指揮及時,既能滿足木物業(yè)初期管理的要求,又能為將來 業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。(2)、崗位設置1、物業(yè)管理部經(jīng)理參與重大項目的合同或標書的評審;編制新增項目的物業(yè)管理方案;參與工程跟蹤及驗收工作;組織木部門員工的專業(yè)技能培訓; 自我監(jiān)督與質量體系有關的程序操作,發(fā)現(xiàn)不合格
4、時,及時采取糾正措施及適當?shù)念A防措施; 制定各專項規(guī)章制度,對本部門員工工作業(yè)績予以評審;負責所屬項目的物業(yè)管理的日常工作,并對部門員工進行業(yè)務指導;檢查監(jiān)督各項業(yè)務計劃(年度、季度、月度等)的實施情況并向上級報告; 與政府有關部門聯(lián)絡,了解行業(yè)最新規(guī)定;推廣新的有效的管理方法,并總結分析,提出合理的建議。2、物管員(兼資料員)負責與公司各部門工作的對接,輔助部門經(jīng)理做好勤工作。負責處理員工的咨詢、投訴,并提供協(xié)助。書寫各類通知、通告,完善各類合同文本。遇有緊急事故,及時向上級報告并協(xié)助處理善后工作;協(xié)助經(jīng)理制定木部門規(guī)章制度及員工守則;配合客戶服務文員做好水電費等其他費用的收??;負責裝修檔案
5、,客戶檔案、管理處文書檔案的管理;3、客服員收取及審閱園區(qū)建筑物的巡樓報告及每天的有關投訴記錄并對重點容進行記 錄歸納,重要情況及時向上級報告;準時向客戶派發(fā)各種費用的交費通知單;負責做好水電等費用的收付。負責園區(qū)的公共鑰匙的管理工作;負責定期對服務質量進行統(tǒng)計、分析、評估、考核,并提出整改方案;4、設備主管負責向經(jīng)理提交管轄圍設備、設施的更新、改造建議和大、中修計劃,協(xié)同經(jīng) 理共同向公司提交方案并組織、監(jiān)督實施項目的整改全過程。向經(jīng)理提交設備 的改造、更新前后運行效果的各方面對比和改造、更新經(jīng)驗總結; 負責設備相關的維修、保養(yǎng)、更換等合同的草擬。負責協(xié)助公司項目部對本項目新增項目的接管及驗收
6、工作;負責園區(qū)己接管項目包括消防水泵房、空調系統(tǒng)、熱水供應設備、消防供水、生活供水設備的正常運行,及其設備、設施的管理、維護、維修、保養(yǎng)。 做好園區(qū)工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。負責編制所管轄區(qū)域每臺設備臺帳,繪制供熱水、給排水、消防、制冷通風系 統(tǒng)圖; 負責制定所管轄區(qū)域設備、設施管理的各種規(guī)章制度,岀具設備、設施巡檢表; 負責產(chǎn)業(yè)園水電等的抄表統(tǒng)計。5、委外工作主管(可暫不設立)督導外包單位的各項工作,定期對各外包業(yè)務進行檢查和考核,并對出現(xiàn)的問 題提出整改要求。負責客服人員轉發(fā)投訴的處理,及整改意見的落實。三、產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理的主要容及人員配置1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)根據(jù)園區(qū)目前總體管
7、理的需要,保安主要負責園區(qū)岀入口值班管理以及園區(qū) 巡查,采用三班兩運轉機制,每班2人,門崗2人,總計需要6人(含隊長1人),每 人費用40000元/年,每年預計費用24萬元,保安要求年齡在20-40周歲。A、總體安全環(huán)境管理物業(yè)管理部對外聘保安嚴格日常檢查、管理、派專人負責安保和消防系統(tǒng)的 24小時監(jiān)控值班,安保負責人負責日常檢查和突擊檢查,保證外聘保安的工作質 量。同時在園區(qū)四周、車輛進出口、園區(qū)出入口,電梯轎廂設置閉路監(jiān)控系統(tǒng),建立24小時不間斷監(jiān)控資料;結合公安110報警系統(tǒng),對突發(fā)安全事件及時解決, 依法辦事。嚴格管理保安隊伍,保安員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志,文明值勤,言語規(guī), 認真負責
8、,對園區(qū)進行24小時值班及巡邏,制定詳盡巡邏路線及頻次;對危及人 身安全處設有明顯標志和防措施并及時消除安全隱患。在岀入口處對來訪客人進行登記,控制園區(qū)流動人員數(shù)量,防止推銷人員散 發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄;遇有突發(fā)事態(tài),可以立即調配全公司人力和物力集 中支援;制定應急準備和應急預案,如防臺風、防地震方案等。B、入園企業(yè)的管理建立與入園企業(yè)的日常溝通機制,及時了解入園企業(yè)的需求,并做好入園企 業(yè)的溝通工作,使之能配合物業(yè)管理工作。C、車輛交通及道路管理園區(qū)停車場管理有序,排列整齊,機動車輛出入有登記;非機動車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查園區(qū)道路,確保道路通暢,路而平整;井蓋無缺損、無丟 失,路
9、面井蓋不影響車輛和行人通行及員工的日常生活。D、科學管理記錄全面的事件日志,針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控,消滅安全隱患。2、設備設施維護系統(tǒng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)園設備管理的需要,設備管理的人員配置如下:設備維護需要維修水電工1-2人,每人費用約48000元/年。網(wǎng)絡管理需要1-2人,每人費用約4800050000元/年。A、是以預防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重,使設備始終處于良好狀態(tài);B、是對房屋設備做到“三好”,“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理 好重要的房屋設備?!八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設備要會使用、會保養(yǎng)、會 檢查、會排除故障?!拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、潤滑、檢修要做到定量
10、、 定人、定點、定時和定質;C、是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業(yè)修理為主,同時設備 的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修。D、是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程,完善設備資料和維修 登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。1)、房屋管理與維修養(yǎng)護主出入口設樓層平面示意圖,幢標號標志明顯;定期檢查外墻,確保房屋外 觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡;空調冷凝水集中收 集;設立小告示板,及時通報相關事項。2)、共用設備管理制定共用設施管理標準,對共用設施進行維護保養(yǎng);開發(fā)收益性服務項目, 借助專業(yè)的物業(yè)管理服務對共用設施進行有效管理,并
11、引入良好的運營機制充分 發(fā)揮物業(yè)的使用價值。3)、給排水設備管理管理目標:細心保養(yǎng),確保給排水設備、閥門、管道工作正常,無跑冒滴漏, 方便員工生活。供水設備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等):對生活 水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng),確保供水設備運行正常、設施完好、無滲 漏、無污染;每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱;水泵、水池、水箱有嚴 格管理措施,無污染隱患;生活用水的水質符合衛(wèi)生標準;對二次供水蓄水池、 屋頂水箱每半年清洗、消毒一次,無二次污染,保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質 化驗單;停水提前一天通知住用戶。排水管理:每天巡視排水管道等設施,確保排水、排污管理通暢,無
12、堵塞、 外溢現(xiàn)象;汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池、 污水井;遇有事故,維修人員在規(guī)定時間進行搶修,無大面積跑水、泛水、長 時間停水現(xiàn)象4)、供電設備管理供電設備(變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶型漏 電保護自動開關、避雷針等):建立24小時運行和維修值班制度,及時排除故障; 每天檢查供電線路,確保正常供電,道路、樓道等公共照明完好;建立配電室 巡查制度(每班巡查一次,每月細查一次,半年大檢修一次),并做好運行記錄; 停電提前一天通知各用戶;臨時施工及?。ㄓ茫粞b修制定臨時用電管理措施; 發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源;備用應急發(fā)電機隨時起用
13、。配電房管理:由機電技術人員管理和值班,無關人員禁止入;建立配電運 行記錄,每班巡查1次,每月細查1次,半年大檢修1次,查出問題及時處理,并 做好記錄;室照明、通風保持良好;操作開頭的標志明顯,停電拉閘要掛標志 牌,檢修停電,更應掛牌;操作及檢驗時,必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕 緣鞋、絕緣手套等。供電設備的正常維護和保養(yǎng):觀察種類儀表、電壓是否正常,使用電流的變 化情況,高峰用電時的電流數(shù)值,三相電流是否平衡,對照值班記錄檢查分析 有關差異;核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合;配 電箱固定是否牢固,箱器件是否完好無損,各閘具的接頭有無松動,操作是否 靈活,刀刃及接點有無燒
14、傷,導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕;導 線絕緣是否良好,各類絕緣導線的絕緣是否老化,各接頭處無燒焦、變脆、絕 緣包布有無失效,接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好,有無 虛脫或腐蝕,各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象,管路有無 塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。5)、弱電設備管理:每天對機房清潔并對交換機等系統(tǒng)進行維修保養(yǎng),確保故障能及時排除。6)、消防管理消防控制中心24小時值班,消防系統(tǒng)設施設備齊全,完好無損,可隨時起用; 制訂突發(fā)事件應急方案;消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓。建立日常防火檢查制度,每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備,每月全
15、部檢查一次, 及時發(fā)現(xiàn)并消除火災安全隱患,確保消防設施齊全、完好,標識完整,可隨時 起用;在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好,緊急疏散通 道暢通無阻;全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問 題;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責任人;建立 義務消防隊,制訂突發(fā)火災應急方案;每年舉行2次消防演習,增強應急技能、 提高客戶消防意識。3、環(huán)境保潔綠化系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園辦公樓衛(wèi)生清潔需要3-4人;園區(qū)外圍公共區(qū)域的衛(wèi)生以及道路清潔需要 1人。環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境,給園區(qū)全體員工及客戶提供一個清潔宜人的 工作、生活環(huán)境。對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管
16、理,即定人、定地點、定 時間、定任務、定質量。保潔管理標準垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備;標準化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責任制);垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺;園區(qū)公共部門共用設施無蟻害;園區(qū) 道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂 畫;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。綠化管理標準定期對園區(qū)綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對園區(qū)綠化進行改進、 栽種;綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長勢良好,修 剪整齊美觀,無病蟲害,無折損、無斑禿;綠地無紙屑、煙頭、石塊等朵物。環(huán)境保潔圍、工作容頻次標準:a. 日常保潔樓道:收垃圾:洗垃圾桶2次/
17、天,無遺留物、臭味;掃地板及樓梯:1次/天,無朵物,無積水;沖洗樓梯:1次/周,無雜物,無積水;擦電梯:2次/天,無灰塵,無手印擦公共門:1次/周,無灰塵擦樓梯扶手:2次/周,無灰塵擦天花板:1次/周,無灰塵、蜘蛛絲擦消火栓:1次/月,無灰塵擦窗戶及玻璃:2次/周,無灰塵和卬記道路路面:循環(huán)清掃,無雜物路邊綠地:2次/天,無雜物水泵結合器:1次/周無灰塵路燈柱:1次/周,無灰塵綠地清理:2次/天,無灰塵、枯葉b、四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域,每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟬螂,二 次消滅蚊子、蒼蠅,配合周圍區(qū)域對四害滋生地消毒處理。c、綠化維護項目措施標準綠化澆水:澆水(依氣候變化),
18、澆足澆透草皮:修剪(按季節(jié)進行),草皮美觀平整雜草:清除(每周一次)確?;緹o雜草防蟲:病蟲害防治(一年2次)無病蟲害養(yǎng)護:施肥(一年4次),綠化生長旺盛常青樹:修剪造型一年4次4、園區(qū)食堂管理民以食為天,食以安為先,食品安全是關系到身體健康和生命安全的大事。產(chǎn)業(yè)園區(qū)食堂采用全程外包模式,由專業(yè)的食堂承包單位負責具體運營,提供 廚房設備及用餐場地,承擔水電、燃料,自主經(jīng)營,自負盈虧。產(chǎn)業(yè)園組織園區(qū)各 客戶對餐廳進行滿意度調查,并有物業(yè)專員專門負責對其進行監(jiān)督管理。物業(yè)管理 部根據(jù)滿意度的調查及相關意見,召集食堂承包單位磋商協(xié)調,改進服務。并通過 經(jīng)濟核算和員工滿意度調查對承包方進行考核。5、娛樂中心管理娛樂中心需管理員1名,主要
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