江蘇昆山房地產(chǎn)商業(yè)廣場(chǎng)整合策劃方案

1、江蘇昆山房地產(chǎn)商業(yè)廣場(chǎng)整合策劃方案1資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。江蘇昆山房地產(chǎn) XX 商業(yè)廣場(chǎng)整合策劃方案XX商業(yè)廣場(chǎng)整合策劃方案目錄一、江蘇 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述 XX 的房地產(chǎn)隨著 XX市的經(jīng)濟(jì)攀升得到迅速的發(fā)展 , XX 市 1998 年、 1999年和 商品房竣工面積分別為51.9 萬平方米、 54.02平方米和 61.68 萬平方米 ,為 62.2 萬平方米。 XX 市商品房施工面積1998 和 1999 年基本持平 ,分別為 70.3 萬平方米 ;商品房施工面積達(dá) 74.79 萬平方米 , 增幅為 54.9%,為 92.2萬平方米 , 增幅最為明顯

2、。 隨著住房制度的改革和深化 , 1998年商品房銷售面積為28.46 萬平方米 ,1999 年為 28.18 萬平方米 , 為 43.24萬平方米 , 到了 劇增為 64.8 萬平方米。 自去年來 XX市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng) , 樓市出現(xiàn)了空前的火爆。有些項(xiàng)目剛剛破土動(dòng)工 , 預(yù)定者已蜂擁而至 , 據(jù)統(tǒng)計(jì)商品房價(jià)格上升值為的 1800 元 / 平米攀升到 的 2300 元/ 平米 ,增幅達(dá) 27%, 大大超過了 13%的年均增幅 ,一些樓盤甚至漲幅達(dá)到每平米千元以上。分析 :房價(jià)的大幅上揚(yáng) ,預(yù)示著 XX居民已經(jīng)開始將房地產(chǎn)作為投資的重要渠道,但也預(yù)示著昆山的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些少量的泡沫成分

3、,主要表現(xiàn)在 :1.XX 人均可支配收入增長緩慢;2.XX 人均居住面積已超過國家標(biāo)準(zhǔn),居住以不是昆山主要矛盾;2資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。3. 投資與投機(jī)行為成為主導(dǎo)房價(jià)上漲的主要因素 ;4. 7 月前國有土地的買賣操作不規(guī)范 , 自 后的人為因素導(dǎo)致房價(jià)上漲因素較多 ;那么 ,以上泡沫的成分的存在是否影響未來XX房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì) ? 我們認(rèn)為短期內(nèi)( 5 年內(nèi) ) 不會(huì)影響 ,這主要及與以下理由 :1.XX 的地理優(yōu)勢(shì)事之成為上海的腹地、蘇州的門庭、長江大三角的喉結(jié) ,其作為重要外資投資區(qū)域的優(yōu)勢(shì)不會(huì)改變。因此,保障地產(chǎn)升值的主要?jiǎng)幽?資金、 人流將繼續(xù)存

4、在 ;2.XX 房價(jià)是上海的 1/2,蘇州的 2/3,因此還有價(jià)格的上升余地;而上海申博成功 , 帶動(dòng)遷移資金流動(dòng) , 離上海最近的 XX肯定得到惠顧 ; XX 本地企業(yè)也會(huì)意識(shí)到即將到來的投資高潮 , 從投資環(huán)境和和成本分析的角度看 , XX 已較蘇州有更大優(yōu)勢(shì) , 勢(shì)必在 XX打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) ;3. 主要依靠外來投資制成的 XX經(jīng)濟(jì) , 有了可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ) , 那么房地產(chǎn)的投資回報(bào)也就有了保障 , 除非周邊市場(chǎng) ( 上海、 南京 ) 發(fā)生重大轉(zhuǎn)折 , XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持原有運(yùn)行軌跡 ;4. 蘇州近年來火爆的樓市也對(duì) XX的樓市產(chǎn)生了影響 , 成為導(dǎo)致樓價(jià)提升的原因 ;5. 樓盤品質(zhì)的逐

5、年提高以及新型建材的應(yīng)用造成房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加 , 也市樓價(jià)上漲的原因之一。昆山市商業(yè)概況 : 商業(yè)業(yè)態(tài)XX經(jīng)濟(jì)以”外向型”為主 ,第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增長 ,商業(yè)發(fā)展呈蒸蒸日上之勢(shì)。XX的商業(yè)是以老城區(qū)為基礎(chǔ)向四周不斷延伸,市場(chǎng)滲透力極強(qiáng) ,表現(xiàn)為以沿街一3資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。條線的形式呈”條狀商業(yè)帶”格局,當(dāng)前 ,商業(yè)體系仍以人民路商業(yè)中心為主,整體發(fā)展屬于”第二代商業(yè)”業(yè)態(tài)。 商業(yè)特征商業(yè)核心區(qū)相對(duì)較為集中,但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來說商業(yè)區(qū)域相對(duì)偏少,當(dāng)前僅以”人民路”和”亭* 路”為主 ,且”亭 * 路”商業(yè)繁華程度較弱 ;商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面

6、為主,城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場(chǎng)所;商業(yè)層次相對(duì)較低 ,市場(chǎng)缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍;商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性,商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成 ,商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。 商鋪市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)量增大 ,市場(chǎng)投放集中。在售項(xiàng)目80%以上均有商業(yè)鋪面 ,各項(xiàng)目對(duì)于商鋪產(chǎn)品當(dāng)前只做意向登記,沒有明確的市場(chǎng)報(bào)價(jià) ,開盤時(shí)間不約而同地定在12 月份 ;商鋪投資意識(shí)強(qiáng)烈 ,需求市場(chǎng)旺盛。今年上半年,市區(qū)非住宅商品房銷售面積比去年同期增加了169.5%, 交易量呈火爆之勢(shì) ,比去年同期翻了一倍還多,創(chuàng)歷史最高水平 ;從產(chǎn)品方面來看

7、 ,以獨(dú)立商鋪為主 ,商鋪開間 4-5 米居多 ,進(jìn)深一般在 10 米以上 , 以 14 米居多。出售方式均為一二層整體 ( 上下層價(jià)格相同 ) 出售 , 市場(chǎng)均價(jià)為 8000 元 /?O 左右。4資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。二、市場(chǎng)消費(fèi)心理- XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)主要客戶群分析 : 改進(jìn)住房條件的本地客戶 外省市在昆山經(jīng)商的民營企業(yè)主、 個(gè)體勞動(dòng)者 合資企業(yè)及臺(tái)資企業(yè)的臺(tái)籍干部 外資企業(yè)主管和白領(lǐng)階層 近兩年存在部分浙江企業(yè)和個(gè)人投入大量資金炒作昆山樓盤 來自全國各地及境外的投資客商 ( 臺(tái)灣最大的半導(dǎo)體企業(yè)臺(tái)機(jī)電入駐上海、臺(tái)聯(lián)電入住蘇州必將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)下游廠家紛

8、紛在周邊設(shè)廠, 并延伸至房地產(chǎn)業(yè) )消費(fèi)者項(xiàng)目認(rèn)知程度概況 消費(fèi)者 90%采取銀行按揭貸款的方式買房,因此比較認(rèn)可樓花預(yù)售的方式; 消費(fèi)者注意因素依次為:價(jià)格、樓盤質(zhì)量設(shè)計(jì)、環(huán)境、 出租率、地產(chǎn)商實(shí)力、 物業(yè)管理 ; 消費(fèi)者普遍對(duì)樓盤買賣的各項(xiàng)國家規(guī)定比較忽視,很少注意開發(fā)商五證是否齊全。三、區(qū)域價(jià)格及決定因素1. 昆山市各區(qū)域樓盤售價(jià)市中心區(qū)平均價(jià) : 多層 2900 元/ 平米高層 3000 元/ 平米城西平均價(jià) : 多層 2300-2500 元 / 平米5資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。別墅 3000-4000 元/ 平米城北平均價(jià) :多層 -2800 元/

9、平米城東平均價(jià) :多層 2500-2800 元 / 平米高層 2700-3300 元/ 平米2. XX 市各城區(qū)主要樓盤分布圖四、 對(duì)配套的市場(chǎng)需求商鋪產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和周邊能源狀況,包括面寬、進(jìn)深、 層高及對(duì)消費(fèi)的有效引導(dǎo),還有商鋪的水、電、 煤氣、 污水排放等技術(shù)性內(nèi)容,以上因素對(duì)商鋪的功能影響很大 ,投資者考慮范圍較大。商場(chǎng)樓層功能定位的說明:逛、 購、 娛、 食功能的統(tǒng)一大型購物中心以流動(dòng)人口為銷售對(duì)象,客流是它的生命線。購物中心的客流是由購物、 休閑、旅游三個(gè)部分構(gòu)成的。一般情況下各占1/3,但由于休閑 ,旅游者存在著即興購買。因此,實(shí)際購物人數(shù)會(huì)適度提升,約占 40%。根據(jù)有關(guān)部門測(cè)算

10、,一般情況下 ,兒童的疲勞時(shí)間為4060 分鐘 ,成人為 90150 分鐘。按此推算:顧客在商場(chǎng)停留的時(shí)間不會(huì)超過2.5 小時(shí) ,超過這個(gè)時(shí)間就處在疲勞狀態(tài),導(dǎo)致顧客離開購物環(huán)境 ,終止購物活動(dòng)?；谏鲜鰞牲c(diǎn) ,購物中心不但要商品齊全,設(shè)施完善 ,服務(wù)上乘 ,而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動(dòng)。顧客能夠在里面購物、就餐、游樂。這樣就消除了顧6資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除?？偷钠?,延長了顧客的停留時(shí)間。特別是有小孩的家庭,能夠全家前來 ,大人購物、 小孩玩樂 ,各得其所 ,這是當(dāng)前許多百貨商店所不能比擬的。專題式商場(chǎng)的概念近年來 ,國內(nèi)大型商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益不佳,有人把主要原因歸結(jié)為大型商場(chǎng)增建過多,分流了購買力。但也有專家認(rèn)為國內(nèi)大型商場(chǎng)普遍經(jīng)營無特色,價(jià)格偏高是生意冷淡的重要因素。專題式商場(chǎng)是圍繞著某一類商品展開服務(wù),強(qiáng)化了消費(fèi)者特定的購物意識(shí)。例如”黃埔新天地”內(nèi)就包含了五個(gè)專題式商場(chǎng):占地 4000 平方米的”文化城”是一個(gè)展現(xiàn)圖書、文化、 文具的專題商場(chǎng) ;”時(shí)尚坊”網(wǎng)羅了世界各地的時(shí)裝名牌 ; ”良緣閣”包含了結(jié)婚所需的一切內(nèi)容 , 從地產(chǎn)代理、 室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修、 家具、 電器和床上用品 , 乃至婚紗攝影、 蜜月旅游應(yīng)有盡有 ; ”熒