怎樣做好甲方代表的管理工作

1、怎樣做好甲方代表的管理工作甲方代表受業(yè)主委派，代表業(yè)主對工程項目實施全程監(jiān)督，并代表業(yè)主對工 程項目實施職權(quán)范圍內(nèi)管理的常駐現(xiàn)場工程管理人員，要做好甲方代表的工作， 必須充分理解甲方代表的角色、職責(zé)、任務(wù)、作用等。一、明確甲方代表的職責(zé)工程部甲方代表應(yīng)該身具“協(xié)調(diào)管理”兼“技術(shù)管理”的角色，他代表業(yè)主 對整個工程項目從施工準備到竣工驗收全過程實行管理和監(jiān)督，所以實際上也是一個總體協(xié)調(diào)和管理者。在協(xié)調(diào)方面，又分對外協(xié)調(diào)和對內(nèi)協(xié)調(diào)，對外負責(zé)協(xié)調(diào) 處理好建設(shè)各方的關(guān)系是地產(chǎn)公司的工程管理的一項重要工作，包括與施工單位（總包與各專業(yè)分包）、監(jiān)理、設(shè)計，還有水、電、園林等，政府相關(guān)部門如規(guī) 劃、國土、城

2、管、環(huán)保、建設(shè)管理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)等部門。不僅要處理好與這些單 位的關(guān)系，還要幫助建設(shè)相關(guān)各方處理好他們之間的相互關(guān)系等。對內(nèi)綜合協(xié)調(diào) 設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位和公司各職能管理部門之間的關(guān)系，確保實現(xiàn)整 個項目按期投入使用。在施工的時候，甲方代表不可能代替監(jiān)理和施工單位的質(zhì) 檢員來管理工程質(zhì)量，工作重心應(yīng)該以協(xié)調(diào)為主，但也不能放松施工管理，所以 要充分利用和管理好監(jiān)理和施工管理人員， 對整個工程進行宏觀和微觀方面的管 理。二、如何處理工作中的問題1）要有責(zé)任心和原則性在工作中要有責(zé)任心，主要體現(xiàn)敬業(yè)精神，盡量多發(fā)現(xiàn)問題，多解決問題。 對在工程中發(fā)現(xiàn)的問題，遇到的問題及時進行深入研究，做好核實工

3、作，關(guān)鍵問 題上必須寸步不讓，細小問題可以自己在項目上靈活掌握。 但有些重大的問題和 不能解決的問題必須及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報，以能及時解決。要有足夠的責(zé)任心和堅定 的原則性，要有足夠的溝通協(xié)調(diào)能力，遇事要頭腦靈活，處事不驚，能夠變通， 靈活掌握。2）具有前瞻性工作中甲方代表要履行好職責(zé)，就要提高看問題的高度，對問題要有前瞻性。 如果只局限于眼前，勢必導(dǎo)致工作的被動。甲方代表應(yīng)具有前瞻性的能力，例如， 應(yīng)對工程索賠現(xiàn)象要立足于防范，只有全面認識到產(chǎn)生工程索賠的各種誘因，掌 握其引發(fā)工程索賠的各項因素，及時化解矛盾，才能防患于未然。對已經(jīng)出現(xiàn)的 現(xiàn)實情況，必須踏踏實實，面對現(xiàn)實情況處理好問題。3）做事要

4、有計劃和做好處理隨機問題出現(xiàn)的準備工作中甲方代表所面臨的工作很多， 計劃必不可少，所以合理的制定工作計 劃，使工作有條不紊地進行，是對工程施工過程實施有效管理的基礎(chǔ)。計劃的制 定要綜合各方面的因素，要符合工程施工的客觀規(guī)律，實際上它集中反映了甲方 代表事前對工作過程的認識了解。但隨著工程的進行，外部條件的變化，施工過 程中出現(xiàn)的情況也會發(fā)生相應(yīng)的變化， 所以工程中經(jīng)常會發(fā)生隨機事件。 如果甲 方代表將計劃“僵化”，不能客觀面對和及時處理隨機事件，計劃很可能變成一 紙空文；如果因為隨機事件的發(fā)生，而拋棄計劃，將很可能導(dǎo)致工作紊亂。三、協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系在工程的整個開展過程中甲方代表還要處理好各方

5、面的關(guān)系，這是做好甲方代表工作的重要前提。熟悉項目內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門的工作流程和部分相關(guān)基礎(chǔ)知識， 比如要了解預(yù)結(jié)算、項目建設(shè)流程等。和政府相關(guān)部門的辦事人員要有一定的聯(lián) 系，知道最基本的辦事流程。參與工程建設(shè)的單位有勘察單位、設(shè)計單位、監(jiān)理 單位、施工單位、甲供材料供應(yīng)單位、試驗檢測單位等，涉及的合同也好多，處 理好各單位之間的關(guān)系是基礎(chǔ)，還要懂得協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)合作單位和項目內(nèi)部關(guān)聯(lián)部 門之間的關(guān)系。甲方代表是受業(yè)主委派負責(zé)建設(shè)工程施工管理的人員，應(yīng)充分行使自己的權(quán)力，認真履行其職責(zé)，綜合協(xié)調(diào)好各單位之間的關(guān)系，必須處處注意 實事求是地維護業(yè)主的利益。四、施工目標的控制在工程建設(shè)中，甲方代表應(yīng)縱覽全局

6、，對工程從施工方案可行性研究、施工 準備、施工實施到工程竣工的每一個過程、每一個環(huán)節(jié)都應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)管理措 施和方法。做好圖紙會審、技術(shù)交底等工作，盡最大可能減少因圖紙失誤造成的 損失，把好材料進場關(guān)。甲方代表還應(yīng)根據(jù)工程各分部、分項或各道工序的特點 制定相應(yīng)的檢查及技術(shù)管理措施。如對隱蔽工程一定要跟蹤管理；甲方代表還要 加強對施工隊伍的管理，加強職業(yè)道德教育。1）準備階段首先要全面了解整個工程的計劃目標， 對擬建工程做好現(xiàn)場勘查工作，時刻 掌握影響現(xiàn)場開、停工情況；其次要了解工程各階段進展情況，如設(shè)計圖，施工 委托，規(guī)劃報建，施工報監(jiān)，材料準備情況、施工力量等，同時要及時檢查監(jiān)理 對工程的準

7、備情況；最后要及時組織監(jiān)理單位和施工單位審核圖紙，解決圖紙自身存在的問題。同時要了解熟悉各類合同。2）施工階段質(zhì)量控制方面，以監(jiān)理單位為主，甲方代表的工作重點是通過對現(xiàn)場施工質(zhì) 量的巡查來了解監(jiān)理工作情況，并依據(jù)相應(yīng)的考核制度對監(jiān)理和施工單位以懲罰 和獎勵，從而來檢查監(jiān)理對現(xiàn)場的管理情況，同時要向監(jiān)理傳遞“質(zhì)量檢查要控 制在第一道工序”的思路，要求監(jiān)理及時將檢查結(jié)果反饋，對關(guān)鍵部分關(guān)鍵工序 和主要設(shè)備要加強檢查，加大力度對現(xiàn)場施工情況的調(diào)查等。跟蹤記錄和攝像取證，進行現(xiàn)場記錄有利于跟蹤問題并總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，同時可以利于提出質(zhì)量問題的處理。 現(xiàn)場管理人員要堅持記工程日記和現(xiàn)場 旁站、巡查、抽查等的

8、記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題進行準確的位置、數(shù)量、狀態(tài)描述， 并記錄處理意見與處理過程與處理效果。借鑒監(jiān)理工作的工地例會、專題例會、發(fā)函、停工、處罰等手段來進行工程 管理。進度控制方面，主要是以甲方代表為主，要督促施工單位制定合理的工期安 排，要求監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位是否能夠按照工期安排進行，并及時將結(jié)果反饋，督促監(jiān)理單位檢查施工單位的施工組織設(shè)計是否按期完成，并檢查對其完成情 況，對于監(jiān)理反饋的信息要及時進行落實。投資成本控制方面，只要是以經(jīng)營為目的的機構(gòu)，沒有一家不控制成本的。 房地產(chǎn)開發(fā)商也不例外。低價中標不僅是建筑行業(yè)的慣例，更是經(jīng)營商家的理性 的反映。低價的關(guān)鍵是如何在盡可能低的價格條件下能夠

9、得到?jīng)]有表觀缺陷和重 大缺陷的合格建筑產(chǎn)品。也就是說如何做得成本控制到恰到好處。 既做到了低成 本，又做到的質(zhì)量合格還盡可能少地被小業(yè)主指責(zé)?？刂瞥杀镜氖侄沃饕峭ㄟ^設(shè)計概預(yù)算、合同管理、甲分包、甲供、甲訂已 購、約定名牌與廠家、已選甲定等方式，同時控制區(qū)并處理好現(xiàn)場簽證問題。工程量控制方面，甲方代表的工作重點是建議與決策， 在投資方面甲方代表 有權(quán)利和義務(wù)提出合理的建設(shè)建議和采用合理經(jīng)濟的建筑材料，便于降低投資成本，對于一些更為合理的施工工藝，甲方代表應(yīng)該具備一定的判斷能力和決策權(quán)， 對于簽證要以合同為基礎(chǔ)，并能夠做到嚴格靈活處理，工程量管理方面，必須做 好分項目按日月年的統(tǒng)計，主要抓好監(jiān)理

10、和施工單位日統(tǒng)計工作， 并以記錄為基 礎(chǔ)加強現(xiàn)場核實，核對抽查，對超出范圍要做好匯報記錄工作。安全方面，要求施工單位要落實三級安全教育，首先在每一項工作開展時， 要求監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位組織施工安全交底，在思想上每個人都要有個認識。 其次，在工程的過程中要定期、不定期進行安全檢查，對于不符合安全要求的做 法要嚴肅處理，要及時整改到位，避免安全事故的發(fā)生。3）驗收階段要抓好監(jiān)理的預(yù)驗收情況，對于驗收的遺留問題要進行督促和跟進處理， 并 進行復(fù)查。同時要求監(jiān)理對竣工資料進行驗收， 督促監(jiān)理仔細對資料進行審核核 查，做好竣工圖與現(xiàn)場情況的核對工作。對于合格的資料要做好驗收資料的移交 工作，并負責(zé)組織

11、安排竣工驗收申請報告提交等工作。4）資料控制負責(zé)資料真實準確合理性審核，對資料上交及時性和對各環(huán)節(jié)審核的進 行跟進，加強對違規(guī)的現(xiàn)象進行監(jiān)管把關(guān)，并使各環(huán)節(jié)要有清晰的意識。加強資 料控制不僅僅是要求施工方按時完成工程資料，而且要將資料與工程實際進行復(fù) 核。對資料進行復(fù)核，可以給施工方一定的壓力。對于任何施工實際與施工資料 不符的地方，法律上講都是違約現(xiàn)象，工程資料一定要按國家規(guī)范認真、 按實填寫，將按規(guī)定的時間提交審 批和存檔。5）合同管理作為甲方工程師，執(zhí)行合同是十分關(guān)鍵的工作職能，也是一項工作技巧。通 過合同來約束施工方保證按進度、 質(zhì)量要求來完成項目施工。同時在施工過程中 如何通過獎罰、

12、協(xié)商等有效手段來促進施工任務(wù)的保質(zhì)保量地完成， 這需要以合 同為依據(jù)。另外還需按合同對施工中的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證進行控制。合同管理包括即時向公司報告按合同支付工程進度款，交付甲供材料，甲方 分包單位的進場、施工協(xié)調(diào)等。為了提高現(xiàn)場管理水平，現(xiàn)場管理人員還應(yīng)該從施工現(xiàn)場管理過程中總結(jié)，發(fā)現(xiàn)合同條款中與施工現(xiàn)實不合適的條款與文字，還有對甲方不利的條款，合同中的遺漏等到問題補充和健全。6）協(xié)助銷售營銷部門常會根據(jù)市場的需求，要求施工現(xiàn)場進行包裝、產(chǎn)品改進。只要不 影響結(jié)構(gòu)安全，工程管理部門原則上應(yīng)予以支持。工程管理如何配合銷售工程管理配合營銷主要有五個方面的工作，一是按營銷方案進行產(chǎn)品設(shè)計， 二是在

13、施工過程中維護項目形象，三是在施工過程中利用產(chǎn)品的生產(chǎn)過程來進行 營銷，四是產(chǎn)品竣工的移交工程管理協(xié)助，五是維修服務(wù)。1 按營銷方案進行產(chǎn)品設(shè)計營銷部門的營銷方案中通常會列出產(chǎn)品的戶型、樓宇外觀、小區(qū)園林、 配套，以及套內(nèi)和公共部分的空間組合與布局。為了達成營銷目的，工程人員就 應(yīng)該按照營銷構(gòu)思去完成產(chǎn)品實體。具體工作就是督促和協(xié)助設(shè)計單位將營銷理 念技術(shù)化并形成施工圖紙。2 在施工過程中要維護項目形象包括盡量少因施工影響周邊居民和單位的工作、生活、學(xué)習(xí)，同時通過建 圍墻、保護周邊環(huán)境，維持施工場地的整潔，使工人遵守紀律等。3 利用產(chǎn)品的生產(chǎn)活動來進行營銷將產(chǎn)品的制造過程告知消費者，也不失為一

14、個好的營銷策略。有很多優(yōu)秀 的廣告利用產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中的精心制造的生產(chǎn)實際，可以增加消費者對產(chǎn)品質(zhì)量的信心。4 加強維修服務(wù)來促進企業(yè)形象大的品牌地產(chǎn)商都通過居住階段的各種維修、維護服務(wù)來提高企業(yè)形象， 從而達到產(chǎn)品的經(jīng)久不衰。五、最后，可以理解甲方代表的工作是一個系統(tǒng)工程，它涉及到不同的部門不同 的參建單位不同的施工項目程序。因此如何做好工程，管理好現(xiàn)場，具體工作中 要做的簡單的歸結(jié)為以下幾點：1）督促、監(jiān)督監(jiān)理、施工單位進場，并辦理作業(yè)面的移交手續(xù)。從人員、材 料、施工機械設(shè)備、機械安裝、資料準備、臨時設(shè)施的搭建等方面進行管理。2）處理好臨時用水、用電的使用，施工、場外道路的落實，標準點的引入等。3）認真熟悉圖紙，組織圖紙會審，提出圖紙中存在的問題。4）充分利用好監(jiān)理單位，加強督促監(jiān)理單位做好對施工單位現(xiàn)場的施工管理5）強化合同管理制度，做到說話辦事必有依據(jù)，出現(xiàn)問題應(yīng)根據(jù)合同對施工 單位進行懲罰。6）在施工過程中要進行安全、質(zhì)量、進度等方面的監(jiān)督。7）做好日常的管理工作，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，并及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報工作。8）對監(jiān)理工作中的不足要及時與監(jiān)理進行溝通指出。9）在每次工程例會中了解每周的施工情況，對上周的問題是否已經(jīng)閉合；新 出現(xiàn)哪些問題，在會議中強調(diào)監(jiān)理在工程施工中的重要性和樹立監(jiān)理的權(quán)