酒店項(xiàng)目投資經(jīng)營分析報(bào)告總結(jié)歸納書

1、 課 程 大學(xué)生創(chuàng)業(yè)教育 班 級 D機(jī)制131 姓 名 甘崇志 學(xué) 號 目錄 一、 項(xiàng)目基本情況 地理位置3 基本結(jié)構(gòu)及容積3 項(xiàng)目介紹4 二、 市場分析 4 鹽城市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)4 鹽城旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀4 鹽城酒店業(yè)市場分析三、投資與概算 投資與概算5 四、 風(fēng)險(xiǎn)與分析 6 客源影響帶來的風(fēng)險(xiǎn)6 行業(yè)特點(diǎn)決定的風(fēng)險(xiǎn)6 人力資源風(fēng)險(xiǎn)6 市場競爭風(fēng)險(xiǎn)五、項(xiàng)目定位 市場定位6 目標(biāo)客戶6 主要服務(wù)產(chǎn)品6 六、其他8 7 、酒店市場定位及經(jīng)營7 對經(jīng)營管理的要求高. 7 發(fā)展規(guī)劃7 市場營銷8 人員配置8 團(tuán)隊(duì)管理9 遵循的標(biāo)準(zhǔn)鹽城酒店項(xiàng)目投資經(jīng)營分析報(bào)告書 一、項(xiàng)目基本情況 1、地理位置 鹽城酒店位于

2、希望大道與希望中路，距離鹽城火車站公里，距離五星長途汽車站1公里，距離機(jī)場約15公里；酒店距鹽城工學(xué)院100米。 2、基本結(jié)構(gòu)及容積 2 ，樓高 米，地面共25酒店為框架式磚混結(jié)構(gòu)，建筑占地面積 米層，地下 室2層?？偨ㄖ娣e2萬多平方米，酒店可使用經(jīng)營面積1萬6千多平方米。共有客用電梯三部，員工專用梯一部。 酒店一樓（面向鹽工一側(cè)）為大堂，層高 米，面積約為230平方米； 五樓為餐飲包房、廚房，其中包房共計(jì)六個(gè)，平均面積為26平方米，中餐廳一個(gè)，面積約為140平方米，廚房面積約為278平方米； 六樓為會議樓層，總計(jì)面積約為550平方米。其中一個(gè)為140平方米的小型會議室，另外兩個(gè)為可移動(dòng)隔斷

3、式會議室，面積在360平方米左右； 七樓為行政辦公樓層，共11間辦公室（平均面積為35平方米），1間會議室（面積為100平方米）； 八樓為健身中心，總面積為550平方米左右，有獨(dú)立的淋浴間（約70平方米）； 九樓至二十五樓為客房樓層，共有客房206間（標(biāo)間115間，套房91間）其中：九至十一樓（合計(jì)3層）共有客房間，每層各有14間房（其中套房2間，標(biāo)準(zhǔn)間12間），標(biāo)準(zhǔn)間面積為35平方米左右，套房面積在62平方米左右； 十二至二十三樓（合計(jì)12層）共有客房間，每層各有12間房（其中套房6間，標(biāo)準(zhǔn)間6間）； 二十四樓共有間房（套房7間，標(biāo)準(zhǔn)間4間）；二十五樓共有間房（套房6間，標(biāo)準(zhǔn)間3間），二十五

4、樓設(shè)有行政樓層接待處（面積約為100平方米）； 負(fù)一樓為員工宿舍、員工更衣室、員工餐廳、布草房、配電房等設(shè)備層； 負(fù)二層為地下車庫，面積約為1500平方米，可用車位約100個(gè)； 、目前項(xiàng)目現(xiàn)狀3 該項(xiàng)目全資所有者是鹽城工學(xué)院。目前項(xiàng)目已進(jìn)入內(nèi)裝飾階段，但由于資金預(yù)算原因，業(yè)主不考慮投資進(jìn)行酒店開辦籌建。業(yè)主首選對外承包經(jīng)營。希望有相關(guān)檔次酒店經(jīng)營管理及有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)機(jī)構(gòu)與之洽談承包經(jīng)營合作。 二、本地市場情況 1、鹽城市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 2014年，鹽城全年生產(chǎn)總值達(dá)到億元，比上年增長%，是多年來增幅最高的一年。從2013年的億元到2006年的億元，按可比價(jià)格計(jì)算，年均增長%；人均GDP從101

5、23元增加到17025元；財(cái)政總收入從億元增加到億元，年均增長%；城市居民人均可支配收入從7306元提高到11222元，年均實(shí)際增長10%；農(nóng)民人均純收入從2352元提高到3465元，年均實(shí)際增長%。 2、鹽城旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年，鹽城市共接待國內(nèi)外游客1853萬人次，比上年增加395萬人次；旅游收入超過80億元，同比凈增20多億元；全市旅游接待人數(shù)占全省總接待人數(shù)的25%，旅游收入占全省旅游總收入的21%。同比增長20%以上，旅游經(jīng)濟(jì)占全年GDP的12%。 3、鹽城酒店業(yè)市場分析 有資料表明，隨著鹽城市旅游業(yè)的快速發(fā)展，在旅游旺季鹽城每天需要提供近20000張床位，而目前鹽城酒

6、店業(yè)的整體接待能力遠(yuǎn)不能滿足這一巨大的市場需求，這使得市場資本紛紛看好鹽城的酒店市場，出現(xiàn)了前所未有投資熱潮。一時(shí)間國際、國內(nèi)酒店品牌紛紛搶灘鹽城酒店市場，先有國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌MOTEL168率先出現(xiàn)在鹽城市中心，緊接著國際著名酒店品牌喜來登、凱賓司基、希爾頓、香格里拉等將陸續(xù)登陸鹽城，近期兩家如家經(jīng)濟(jì)快捷酒店、七天假日又將粉墨登場。而一些介于高星級酒店與經(jīng)濟(jì)型酒店之間、有一定地理環(huán)境優(yōu)勢、硬件設(shè)施優(yōu)勢的本地酒店也紛紛開張大吉，其中具有一定代表性天豪系就一連開了三家酒店，第四家酒店也在緊鑼密鼓的籌建中。 據(jù)調(diào)查了解，自進(jìn)入夏季以來，鹽城市的酒店會議室的出租率就出奇的高，會議日期甚至排到了9月

7、份，其中，以重慶、北京、廣州、上海等地的會議旅游團(tuán)為多。貴陽酒店業(yè)客房平均出租率均在90%以上，商務(wù)團(tuán)隊(duì)大約就70%80%。在市區(qū)，一些地理位置好、有一定檔次的賓館酒店，經(jīng)常出現(xiàn)下午以后就無房可訂的火爆現(xiàn)象。 三、投資概算根據(jù)目前得到的鹽城酒店綜合信息反饋，業(yè)主對酒店的投入會進(jìn)行到以下情況：中央空調(diào)、電梯、水暖、煤氣、強(qiáng)電設(shè)施設(shè)備、消防、安全監(jiān)控、弱電、廚房設(shè)備等設(shè)施設(shè)備，客房及餐飲等區(qū)域?qū)α孢M(jìn)行裝修，客房衛(wèi)生間衛(wèi)浴設(shè)備將全部到位。作為承包投資合伙人需要如下項(xiàng)目的投入： （一）、房務(wù)物資（115間標(biāo)間、91間套房、大堂及行政樓層接待間）： 電器、布草、雜件、家具、易耗品約計(jì)605萬左右；

8、（二）、餐飲物資： 家具、瓷器、布草、電器、工具約計(jì)115萬左右； （三）、會議（宴會）物資： 家具、布草、電器、雜件約計(jì)55萬； （四）、后勤設(shè)施物資： 員餐物資、員工更衣室物資、人事培訓(xùn)物資、員工宿舍物資、員工服裝、印刷品等約計(jì)60萬左右； （五）、工具類： 工程工具、PA工具、保安工具、辦公設(shè)施設(shè)備約計(jì)50萬左右： （六）、開業(yè)籌備辦公費(fèi)用約計(jì)100萬； （七）、市場開拓費(fèi)用30萬； （八）、備用金100萬。 總計(jì)承包開辦費(fèi)用約計(jì)1115萬元。 四、風(fēng)險(xiǎn)分析 1、 風(fēng)險(xiǎn) 客源影響帶來的風(fēng)險(xiǎn). 酒店業(yè)的發(fā)展是以客源為依托的，由于決定旅游市場環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然條件和季節(jié)等多

9、方面因素的限制，有可能引起酒店客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)向不利方向變化，從而影響公司的發(fā)展和盈利。 . 人力資源風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)代酒店具有知識密集和勞動(dòng)密集的特點(diǎn)，對酒店從業(yè)人員尤其是酒店管理人員具有較高的要求。從而管理人員的管理能力，從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)如出現(xiàn)不合理的人員流動(dòng)，特別是管理和業(yè)務(wù)骨干的流失可能都直接會影響經(jīng)營業(yè)績。會導(dǎo)致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，給公司效益帶來不利影響。 . 市場競爭風(fēng)險(xiǎn) 由于市場需求的劇增，目前在鹽城掀起了一股酒店業(yè)投資熱潮，隨著酒店數(shù)量和規(guī)模的增長，行業(yè)內(nèi)部競爭將會在未來2-4年內(nèi)出現(xiàn)高潮，酒店在價(jià)格和客源方面將面臨激烈的競爭。 . 行業(yè)特點(diǎn)決定的風(fēng)險(xiǎn) 酒店業(yè)

10、具有比較強(qiáng)的依托性，任何一種不利條件都可能使酒店業(yè)的發(fā)展受到制約，特別是重大的國內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)形勢變化、突發(fā)事件、自然災(zāi)害和急性傳染病等因素，如2003年的“非典”對當(dāng)時(shí)酒店業(yè)造成了很大的影響。 五、項(xiàng)目定位 1、市場定位 城市時(shí)尚商務(wù)旅游酒店。 2、目標(biāo)客戶 根據(jù)同類型酒店的調(diào)查和酒店市場定位，確定目標(biāo)客戶如下： （1） 散客：省內(nèi)外中偏高檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客； （2） 團(tuán)隊(duì)：會議團(tuán)隊(duì)、旅行社組織的標(biāo)準(zhǔn)團(tuán)體客人； （3） 本地消費(fèi)：本地講究居住品質(zhì)居民也是酒店的主要客源之一。 3、主要服務(wù)產(chǎn)品 主要提供餐飲、住宿、會議、健身服務(wù)以及必須的基本商務(wù)服務(wù) 六、其他 1、酒店市場定位及經(jīng)營 酒店

11、計(jì)劃房間執(zhí)行價(jià)格如下：（表7。1） 項(xiàng)目 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 豪華單人間 豪華套房 行政套房 備注 5、6、388 旺季 7488 528 、608 8月 3、4、368 平季458 498 588 9、10月 2468 338 428 淡季568 、1、12、11 年均價(jià)格 2. 對經(jīng)營管理的要求高 酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時(shí)取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵(lì)、市場分析和市場營銷等多個(gè)方面建立比較成功的管理模式，由于酒店為客人提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場競爭激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對酒店的經(jīng)營管理提出了較高的要求。 3. 發(fā)展規(guī)劃

12、以取得每年經(jīng)營權(quán)的鹽城酒店15年經(jīng)營權(quán)為契機(jī)，對酒店按照四星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭取在2028年鹽城市旅游旺季開始之前酒店能夠試營業(yè)，以合理的價(jià)格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立酒店的競爭優(yōu)勢，通過與會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站、旅行社的合作，結(jié)合酒店自行銷售，以公關(guān)和市場宣傳手段為服務(wù)，在12年成為本地知名高端商務(wù)酒店。 4、 市場營銷 . 目標(biāo)市場 參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來筑旅游的人員。具體可分為如下層次： （1）散客：省內(nèi)外中檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客。 （2）電視臺相關(guān)接待的公務(wù)、商務(wù)客人。 （3）會議會展客人：政府各職能部門、駐筑政府、企事業(yè)單位及

13、省內(nèi)外各大中型企業(yè)。 （4）團(tuán)隊(duì)：省內(nèi)及省外旅行社（北京、上海、廣州、浙江、江蘇、重慶、成都）組織的團(tuán)體客人 . 產(chǎn)品與服務(wù) 主要提供住宿、餐飲服務(wù)。 . 定價(jià) 定價(jià)采用競爭定價(jià)法，根據(jù)競爭對手（當(dāng)?shù)厮男羌壱陨暇频辏┑膬r(jià)格策略進(jìn)行定價(jià)。房價(jià)參照本市四星級酒店的平均中位價(jià)格確定，2008年計(jì)劃價(jià)格如表所示。 上表為酒店房間計(jì)劃實(shí)際價(jià)格，門市價(jià)將略高于實(shí)際價(jià)格。 餐飲服務(wù)價(jià)格將參考鹽城市四星級酒店的平均價(jià)格水平采用不同的定價(jià)策略采用不同價(jià)位。 . 銷售渠道 通過酒店銷售部與存在消費(fèi)意向的單位和個(gè)人通過簽訂消費(fèi)協(xié)議、會員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會議服務(wù)。 通過與省內(nèi)外旅行社合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人住宿

14、、餐飲服務(wù)。 通過與省內(nèi)外會議會展展覽公司合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人會議、餐飲、住宿服務(wù)。 。 5. 人員配備 酒店房務(wù)人員計(jì)劃按照1：的比例配備服務(wù)人員，旺季約需要288名，平季、淡季將適當(dāng)減少人員。 酒店餐飲部廚房工作人員計(jì)劃配備25人，收銀服務(wù)人員計(jì)劃配備12人。 其他銷售、職能部門根據(jù)職責(zé)和需要配備人員。 6 管理團(tuán)隊(duì) 酒店的管理團(tuán)隊(duì)大部分來自于貴陽本地，部分外聘具有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的人員。具體高級管理人員的人選將與投資者共同考察、協(xié)商后確定。 7 遵循的標(biāo)準(zhǔn) 將按照旅游涉外飯店星級的劃分及評定（GB/T14308-2002）及飯店星級的劃分與評定按照不低于四星級酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于四星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。 將按照