酒店公寓營運(yùn)方案詳解

1、梅沙公館項(xiàng)目規(guī)劃營運(yùn)方案目錄一、項(xiàng)目概述二、項(xiàng)目酒店式規(guī)劃三、項(xiàng)目合作模式四、業(yè)主投資收益及業(yè)主權(quán)益五、前期介入及后期運(yùn)營團(tuán)隊(duì)六、市 * 酒店管理簡介市* 酒店管理二0一 0年九月二十五日第一部分 項(xiàng)目概述一、開發(fā)商簡介 梅沙公館項(xiàng)目由中萃集團(tuán)開發(fā)。中萃集團(tuán)成立于1999 年，目前集團(tuán)在全國擁有多家下屬公司， 涵蓋了房地產(chǎn)、 塑膠、 化工、 電子科技、 教育、 物業(yè)管理、 酒店餐飲等多元化產(chǎn)業(yè)。 集團(tuán)建設(shè)經(jīng)營有南航碧花園、冠義工業(yè)園、中陽花園、中陽商務(wù)酒店、 揭陽商業(yè)步行街及學(xué) 校、上市公司恒立、壽光市溫泉大酒店、碧花園、碧花園、大亞灣中萃花城灣等項(xiàng)目。中萃集團(tuán)不僅實(shí)力雄厚，并專注于高品質(zhì)物業(yè)

2、的開發(fā)，住宅產(chǎn)品類型不斷豐富和完善， 集團(tuán)堅(jiān)守社會(huì)責(zé)任與義務(wù)，秉承“誠信、 專業(yè)、 精細(xì)”的核心價(jià)值觀，致力于為社會(huì)創(chuàng)造文 明、和諧、 溫馨、 優(yōu)雅的居住文化及人文環(huán)境， 為城市和歷史留下優(yōu)秀的建筑作品不斷的努 力前行。二、項(xiàng)目概況 梅沙公館位于夏威夷之稱的大梅沙海濱旅游度假區(qū)， 坐落于鹽葵路與金沙街交匯處， 地 理位置得天獨(dú)厚， 盡享大梅沙一線無敵海景和金沙音樂街人文藝術(shù)景觀。 同時(shí)， 公館臨近享 譽(yù)球的東部華僑城， 美致園景山景盡收眼底， 大梅沙國際游艇會(huì)更是近在咫尺， 非凡品味處 處彰顯。梅沙公館占地面積 5492.93 ，建筑面積 30875.84 ，由兩棟連體樓宇構(gòu)成。其中主 樓地面

3、樓高 15 層，附樓地面樓高 3 層，設(shè)地下停車場一層，約有 90 個(gè)停車位。公館一樓為 大堂及公共配套預(yù)留位置；二樓為會(huì)議室其他經(jīng)營配套預(yù)留位置；三至十四層為公寓房間， 共有 320 間，分為標(biāo)準(zhǔn)房、一房一廳、二房二房、三房二廳等四種房型；十五層為開發(fā)商預(yù) 留辦公寫字樓。第二部分 項(xiàng)目酒店式規(guī)劃梅沙公館是按酒店式規(guī)劃的地產(chǎn)項(xiàng)目，而酒店地產(chǎn)能否成功運(yùn)作和產(chǎn)生品牌效應(yīng)，很 大程度上依賴于后期的經(jīng)營管理。 因此， 梅沙公館在配套規(guī)劃方面應(yīng)及早考慮后期的經(jīng)營需 要。鑒于該項(xiàng)目已經(jīng)完成選址及主體工程已竣工， 特參照星級(jí)酒店的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)， 提出應(yīng)考慮 的功能配套規(guī)劃如下：、公共設(shè)施設(shè)備配套設(shè)計(jì)方面1、有應(yīng)

4、急供電系統(tǒng)，即須配有發(fā)電機(jī)房；2、主體消防系統(tǒng)符合酒店審批標(biāo)準(zhǔn)；3、公共區(qū)域有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；4、公共區(qū)域有背景音響播放系統(tǒng)；5、公共區(qū)域有中央空調(diào)系統(tǒng)；6、有中央熱水系統(tǒng)；7、有與星級(jí)相適應(yīng)的智能化管理系統(tǒng)（酒店管理軟件、互聯(lián)網(wǎng)、等）；8、有與房間數(shù)量相適應(yīng)餐飲設(shè)施、會(huì)議商務(wù)設(shè)施、康體娛樂設(shè)施、停車場等；9、有行政辦公區(qū)、員工更衣室、員工餐廳、宿舍等后勤保障功能區(qū)。二、前廳配套設(shè)計(jì)方面1、有與酒店規(guī)模、星級(jí)相適應(yīng)的總服務(wù)臺(tái)；2、設(shè)有客人貴重物品保險(xiǎn)柜；3、設(shè)有行房4、設(shè)有高檔的客用洗手間及殘疾人洗手間；5、設(shè)有客用間；6、設(shè)有員工工作間 /前廳辦公室；7、設(shè)有小商店；8、前廳地面、墻壁、天

5、花、藝術(shù)裝飾采用高檔材料，采用豪華燈具；三、客房配套設(shè)計(jì)方面1、設(shè)有行政樓層（一般設(shè)在頂層） ；2、設(shè)有殘疾人客房；3、設(shè)有套房；4、設(shè)有員工工作間（每層） 、倉庫及消毒間；5、客房的面積、高度及地面、墻壁、天花、藝術(shù)裝飾材料與星級(jí)符合；6、配置家具有：床、沙發(fā)或扶手椅、茶幾、寫字臺(tái)及坐椅、床頭柜、行架、衣柜、全 身鏡、梳妝鏡、西服衣架、褲架、裙架、窗簾遮光簾；7、配置燈具有：床頭燈、臺(tái)燈、落地?zé)?、走廊燈、夜燈（房間入門口及床頭柜位置有 燈光總控開關(guān)） ；8、配置家電有：電視、 、小冰箱、保險(xiǎn)柜、電熱水壺；9、配置床上用品有：枕芯、枕套、床單、被子；10、衛(wèi)生間配置有：面盆、浴缸、淋浴、恭桶、

6、梳妝鏡、呼救按鈕、110V/220V 不間 斷電源插座、晾衣繩、浴巾架、 、電吹風(fēng)、副機(jī)、背景音樂播放裝置、訪客等待顯示器等。四、餐飲配套設(shè)計(jì)方面1、設(shè)有中餐廳、 西餐廳、 大堂吧、 外國餐廳、 大宴會(huì)廳 （配設(shè)有衣帽間、 貴賓休息室） ， 并配套不同的廚房區(qū)域；2、餐廳地面、墻壁、天花裝飾采用高檔材料；3、餐廳家具、燈具、餐具選用高檔材質(zhì)；4、餐廳布局： 設(shè)有宴會(huì)單間或小宴會(huì)廳； 靠近廚房、 傳菜線路不與其他公共區(qū)域交叉； 有酒水臺(tái)；有傳菜備餐間、員工工作間、樓面?zhèn)}庫；5、廚房布局：設(shè)有冷熱制作間 （分隔 ）、粗細(xì)加工間（分隔） 、洗碗間、垃圾房、倉庫、 面點(diǎn)間等， 布局符合食品衛(wèi)生要求，

7、且廚房與餐廳之間裝有隔音、 隔熱和隔氣味的進(jìn)出分開 的彈簧門。五、商務(wù)會(huì)議配套設(shè)計(jì)方面1、設(shè)有至少一個(gè)專業(yè)的大型會(huì)議中心和若干個(gè)小會(huì)議廳，并配設(shè)貴賓休息室；2、會(huì)議室配置同聲傳譯設(shè)施、電視會(huì)議設(shè)施、現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)等；3、會(huì)場洗手間位置合理，方便客人使用，廁位充足；4、設(shè)有獨(dú)立空間的商務(wù)中心。六、康體娛樂配套設(shè)計(jì)方面1、設(shè)有歌舞廳和 KTV 包房；2、設(shè)有棋牌室；3、設(shè)有桌球室；4、設(shè)有乒乓球室；5、設(shè)有美容美發(fā)室；6、設(shè)有健身房；7、設(shè)有桑拿按摩中心；8、設(shè)有游泳池?？偟膩砜?， 酒店地產(chǎn)作為一種新的產(chǎn)品開發(fā)模式， 有較強(qiáng)的生命力， 運(yùn)作成功會(huì)為發(fā)展 商及廣大投資者帶來雙贏的結(jié)果， 但是否有

8、整合各種專業(yè)合作資源的能力， 是保證酒店地產(chǎn) 能否成功運(yùn)作的關(guān)鍵因素。第三部分 項(xiàng)目合作模式根據(jù)項(xiàng)目的定位及規(guī)劃， 本章從項(xiàng)目的開發(fā)模式以及開發(fā)商與酒店管理公司的合作模式 兩方面提出方案。一、項(xiàng)目開發(fā)模式 模式一：完全產(chǎn)權(quán)式酒店將項(xiàng)目每一個(gè)單位分別出售給業(yè)主， 同時(shí)引入知名的酒店管理公司， 由業(yè)主委托酒店管 理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。銷售思路對所有購買業(yè)主承諾有固定的投資回報(bào)率，完全作為投資性商品進(jìn)行宣傳推廣。利弊分析適合區(qū)域性需求，投資性住房更具市場潛力。引入第三方運(yùn)營業(yè)主的物業(yè)，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)明確，開發(fā)商可規(guī)避項(xiàng)目的后續(xù)糾紛。開發(fā)商回籠資金快速，銷售價(jià)格較高。物業(yè)類型統(tǒng)一，后期物業(yè)管理較為方便

9、。整體包租風(fēng)險(xiǎn)較大，一般需開發(fā)商給予酒店管理公司補(bǔ)貼。酒店管理公司后續(xù)出租壓力大， 很難找到愿意并且能夠承擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn)的酒店管理公司 來運(yùn)營。 模式二：酒店式公寓將項(xiàng)目每一個(gè)單位分別出售給業(yè)主， 同時(shí)引入知名的酒店管理公司提供星級(jí)酒店物業(yè)管 理服務(wù)，業(yè)主可選擇委托酒店管理公司代租經(jīng)營或自住。銷售思路對購買且選擇委托經(jīng)營的業(yè)主承諾有固定的投資回報(bào)率， 對購買但選擇自住的業(yè)主 提供星級(jí)酒店的管家式物業(yè)服務(wù)，以投資、自住皆宜的商品進(jìn)行宣傳推廣。利弊分析體現(xiàn)投資與度假自住功能，滿足不同需要的業(yè)主。對酒店管理公司風(fēng)險(xiǎn)較小，更容易找到合作單位。物業(yè)類型多樣，后期物業(yè)管理較為不方便。項(xiàng)目的知名度、影響力及業(yè)主收

10、益不如產(chǎn)權(quán)式酒店高。二、開發(fā)商與酒店管理公司的合作模式根據(jù)項(xiàng)目本身產(chǎn)權(quán)分散特性及開發(fā)商的意愿， 針對梅沙公館項(xiàng)目建議以全權(quán)委托管理的 模式進(jìn)行合作， 此種合作方式在明確產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)、 規(guī)避開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)， 很好的兼顧了 業(yè)主、開發(fā)商、酒店管理公司三方的利益。項(xiàng)目開發(fā)商按照酒店管理公司的標(biāo)準(zhǔn)要求建設(shè)裝修酒店， 并且辦理好酒店經(jīng)營相關(guān) 的前置審批手續(xù) （消防、 環(huán)保、 衛(wèi)生等），然后交給酒店管理公司注冊登記和進(jìn)行經(jīng)營管理。酒店管理公司受業(yè)主方委托，對項(xiàng)目全權(quán)實(shí)施酒店管理。酒店管理公司派出包括總經(jīng)理在的全套管理班子，按照“ * ”的品牌及管理模式， 實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，對酒店的人、財(cái)、物及采、供、銷

11、全面負(fù)責(zé)。酒店管理公司負(fù)責(zé)包括業(yè)主回報(bào)在的所有酒店運(yùn)營費(fèi)用， 對委托物業(yè)經(jīng)營或物業(yè)管 理收益享有所得權(quán)，自負(fù)盈虧。開發(fā)商對移交給酒店管理公司經(jīng)營的自有物業(yè) （限餐廳、 會(huì)議室及康樂經(jīng)營配套項(xiàng) 目，不含大堂、停車場、辦公后勤等其他公共配套項(xiàng)目）享有收益分配權(quán)。第四部分 業(yè)主投資收益和業(yè)主權(quán)益投資收益是購房者最為關(guān)注， 也是項(xiàng)目旺銷與否的關(guān)鍵， 而業(yè)主投資收益的計(jì)算與開發(fā) 商的銷售價(jià)格、 以及管理公司的租金水平息息相關(guān)。 在未獲取開發(fā)商定價(jià)信息的前提下， 可 先行按當(dāng)前梅沙片區(qū)同類物業(yè)的最高租金標(biāo)準(zhǔn)來制訂業(yè)主投資收益。 為了給開發(fā)商定價(jià)提供 同口徑的參考， 我們提出以單位面積為基數(shù)、 按房型類別以

12、不同的標(biāo)準(zhǔn)制訂業(yè)主租金回報(bào)和 自住權(quán)益。根據(jù)開發(fā)商提供的單位面積測算，每種房型的租金如下：房型面積租金標(biāo)準(zhǔn)月租金業(yè)主自住權(quán)益標(biāo)準(zhǔn)間457450 元 / 22503700 元2天/月一房一廳66101 45 元 / 29704545 元3 天 / 月二房二廳667245 元 / 29703240 元3 天 / 月三房二廳198 40 元 / 7920 元4 天 / 月備注說明：1、 上述租金水平高于當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價(jià)（ 20元/ ）兩倍或以上，且高出雅蘭、海景及領(lǐng)海15 20%；2、 業(yè)主使用自住房無需支付房費(fèi)，只需按標(biāo)準(zhǔn)房80元/天、一房一廳 90元/ 天、二房二廳 110元/天、三房二廳 130

13、 元/ 天承擔(dān)服務(wù)費(fèi)；3、 上述租金標(biāo)準(zhǔn)適用于完全產(chǎn)權(quán)式酒店時(shí)，業(yè)主免繳物業(yè)管理費(fèi)；4、 上述租金標(biāo)準(zhǔn)適用于酒店式公寓時(shí)， 業(yè)主則需繳交物業(yè)管理費(fèi)： 對選擇委托酒店經(jīng)營的， 業(yè)主按 5 元/ 的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)；對選擇自住的，業(yè)主按10 元/ 的標(biāo)準(zhǔn)繳交物業(yè)管理費(fèi)。第五部分 前期介入及后期運(yùn)營團(tuán)隊(duì)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況和管理公司托管酒店的成熟做法，擬按酒店籌建、 酒店籌備、 酒店經(jīng)營管理三個(gè)階段介入， 其中酒店籌建階段集中了需開發(fā)商投資的項(xiàng)目容， 而酒店籌備及經(jīng) 營管理階段主要集中了需酒店管理公司投入的項(xiàng)目容，每個(gè)階段具體安排如下：一、酒店籌建階段1、介入任務(wù)：從工程的合理科學(xué)化及成本控制最優(yōu)化

14、出發(fā)，按照酒店業(yè)的通用標(biāo)準(zhǔn)并 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，對酒店的總體布局、功能分區(qū)、室裝修設(shè)計(jì)和布置、對酒店家具、營業(yè)設(shè)備 （水、電、空調(diào)等系統(tǒng)）和酒店供應(yīng)物品的規(guī)格提出符合標(biāo)準(zhǔn)的建議。2、介入時(shí)間：由于項(xiàng)目主體已封頂，土建工程基本完工，應(yīng)在裝修前盡早介入。3、介入人員：我公司專門成立梅沙公館項(xiàng)目籌建小組，由總經(jīng)理黃志源先生任組長， 抽調(diào)有 * 、泊岸兩家酒店籌建工作經(jīng)驗(yàn)的管理人員、 技術(shù)骨干加入籌建小組， 并指派公司持 證星級(jí)酒店評審員文輝作為該項(xiàng)目專職聯(lián)絡(luò)員， 現(xiàn)場進(jìn)行設(shè)計(jì)咨詢、 投資可行性分析、 工地 現(xiàn)場考察等全方位專業(yè)服務(wù)。4、具體任務(wù)：（1）收集和提供酒店市場信息、明確酒店各功能定位。（2）功

15、能布局確立：酒店項(xiàng)目的總體布局及酒店功能流程分布說明報(bào)告。（3）裝修設(shè)計(jì)：酒店裝修設(shè)計(jì)要求 , 包括商業(yè)、餐廳、娛樂、康體、客房、后勤區(qū)域的 面積和要求 , 與設(shè)計(jì)單位對接裝修設(shè)計(jì)方案的工作。（4）協(xié)助開發(fā)商對機(jī)電配置：就有關(guān)酒店設(shè)備的選型提供配置參考，并協(xié)助與開發(fā)商 選定的相關(guān)專業(yè)公司并進(jìn)行具體洽談。（5）設(shè)計(jì)方案：參與酒店項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建筑設(shè)計(jì)圖及裝修設(shè)計(jì)圖的評選 工作。（6）與選定的酒店設(shè)計(jì)公司配合 , 定期溝通 . 提供項(xiàng)目設(shè)計(jì)所需要的相關(guān)參數(shù)及資料 （設(shè) 計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及指引。（7）協(xié)助開發(fā)商對項(xiàng)目從立項(xiàng)到投入使用整個(gè)過程的策劃、協(xié)調(diào). 。（8）協(xié)助開發(fā)商對項(xiàng)目在建筑工程、設(shè)計(jì)工程

16、及裝修工程的驗(yàn)收工作。（9）以酒店專業(yè)角度 , 在施工期間審閱給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、 弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、廚房設(shè)備系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、特行管理系統(tǒng)等各大酒店運(yùn) 營保障系統(tǒng)的設(shè)計(jì)資料，并協(xié)助開發(fā)商完成設(shè)備采購選型、設(shè)備驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收。二、酒店籌備階段VI1、介入任務(wù)：為酒店順利開業(yè)提前做好酒店開荒、營運(yùn)物資采購、人員招聘培訓(xùn)、設(shè)計(jì)應(yīng)用、政策程序制訂、宣傳冊及表單印制、公關(guān)策劃等各個(gè)籌備環(huán)節(jié)的工作。2 、介入時(shí)間：計(jì)劃開業(yè)前三個(gè)月。3、介入人員：委派項(xiàng)目總經(jīng)理及主要職能部門的負(fù)責(zé)人，進(jìn)駐現(xiàn)場辦公，并視籌備進(jìn) 度，逐步安排整個(gè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)入場。4、具體工作：略（酒店管理公

17、司自行組織）。三、酒店經(jīng)營管理階段1、介入任務(wù)：開業(yè)后，由酒店管理公司派出的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)對酒店實(shí)施市場推廣、部 運(yùn)營及物業(yè)管理等日常運(yùn)作管理。2 、介入時(shí)間：開業(yè)或適當(dāng)提前。3、介入人員：以總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的整個(gè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)全部到位。4、具體工作：略（酒店管理公司自行組織）。第五部分 * 酒店管理簡介市* 酒店管理成立于 2009 年 9 月，公司的前身是 2003 年成立的市港城海灣實(shí)業(yè)發(fā)展 * 酒店，是市恒運(yùn)泰集團(tuán)投資發(fā)展的全資下屬企業(yè)。 根據(jù)集團(tuán)對酒店業(yè)務(wù)制訂的發(fā)展 目標(biāo)， 公司發(fā)展初期主要業(yè)務(wù)是經(jīng)營管理自有產(chǎn)權(quán)的單體酒店，務(wù)求從酒店實(shí)際運(yùn)營過程中探索經(jīng)營管理模式、培養(yǎng)隊(duì)伍，培育品牌。為了適

18、應(yīng)集團(tuán)公司在、 、等地開發(fā)酒店新項(xiàng)目規(guī)劃需要， 公司于 2009 年正式升格為 市* 酒店管理。 公司在大梅沙具備較強(qiáng)的優(yōu)勢在于區(qū)域有了自己的兩家實(shí)體店， 分別是 * 酒店和泊岸酒店， 其中* 酒店是自有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)經(jīng)營， 而泊岸酒店則是產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng) 營，經(jīng)過多年的運(yùn)營， 管理公司已在兩種類型的酒店中探索出一套行之有效的經(jīng)營管理 模式， 建立了客戶銷售網(wǎng)絡(luò)和資料庫， 各個(gè)分店以其嚴(yán)格規(guī)的管理體系保證了各酒店經(jīng) 濟(jì)實(shí)體保持著良好的增長態(tài)勢，并在同行中享有良好的企業(yè)形象。市* 酒店管理以“構(gòu)建和諧、發(fā)展品牌、實(shí)現(xiàn)連鎖”作為企業(yè)目標(biāo)。為此，公司已 建立酒店人才管理庫， 運(yùn)用合理的人力資源規(guī)劃和績效管理

19、體制， 培養(yǎng)了一批受過嚴(yán)格 培訓(xùn)、 作風(fēng)穩(wěn)健、富有戰(zhàn)斗力， 極具凝聚力的專業(yè)管理隊(duì)伍， 他們有豐富的酒店管理經(jīng) 驗(yàn)，在建立酒店人力資源構(gòu)架和運(yùn)營系統(tǒng)方面有著出色的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)， 為了實(shí)現(xiàn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略與目標(biāo)規(guī)服務(wù)酒店的管理，不斷提高市場競爭力，體現(xiàn)* 的管理理念和模式，公司組織專門人員和有關(guān)專家編寫了近百萬字的 * 酒店運(yùn)營手冊， 分為質(zhì)量手冊、 程序 類文件、作業(yè)類文件等章節(jié)，該 “管理手冊”借鑒和吸收了國外酒店的最為先進(jìn)的管理 經(jīng)驗(yàn)， 更加貼近實(shí)際工作需求， 可操作性強(qiáng)， 保證了現(xiàn)代化酒店管理的專業(yè)水準(zhǔn)和領(lǐng)先 性。作為一家以服務(wù)和管理輸出為主業(yè)的公司， 我們出售的是管理完善的專業(yè)化酒店管 理服務(wù)和先進(jìn)的管理理念， 我們的責(zé)任是為客戶創(chuàng)造合理的利潤， 提升客戶在行業(yè)中的 品牌形象。 管理公司是作為發(fā)展品牌效應(yīng)， 從長遠(yuǎn)性戰(zhàn)略性來