房產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1、第一章 房地產(chǎn)開發(fā)及投資房地產(chǎn)開發(fā)制度一、 房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。二、 房地產(chǎn)開發(fā)的原則房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：1. 嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則。2. 講求效益的原則。即房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益有機(jī)的結(jié)合起來。3. 全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。三、 土地征用的審批權(quán)限征用下列土地，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（1） 基本農(nóng)田；（2） 基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（3） 其它土地超過七十公頃的。征用條款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。四、 房地產(chǎn)概念：指土地建筑

2、物及其他地上建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依附于物質(zhì)實(shí)體的各種權(quán)益。房產(chǎn)：建筑在地面上的各種房屋(包括住宅、廠房、倉庫、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公用房等)；地產(chǎn)：是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱（包括供水、供熱、供電、供氣、排水、排污等地下管線以及地面道路等）五、 房地產(chǎn)分類及權(quán)限一）掌握按用途劃分為以下房地產(chǎn)類型：1、住房地產(chǎn)；2、商業(yè)房地產(chǎn)；3、工業(yè)倉儲房地產(chǎn)；4、辦公房地產(chǎn)。住房地產(chǎn)的幾種類型：北京：1、普通住宅：原則滿足于住宅小區(qū)容積率1.0以上，單套建筑面積為120以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實(shí)際情況制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住宅

3、的具體標(biāo)準(zhǔn)，向上比例浮動不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%（指房價(jià)和容積率）。不符合上述條件的住宅為普通住宅（北京市標(biāo)準(zhǔn)）容積率在0.1以上（含0.1），單套面積不得超過140。成交價(jià)格是同級別土地上的住房平均交易價(jià)格的1.2error! no bookmark name given.倍以下。首次上市交易的：已購公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房視同普通住房。經(jīng)濟(jì)試用房：是以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對象。并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的普通住宅。是以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭。有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。城鎮(zhèn)廉租住房：是指政

4、府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有本市非農(nóng)業(yè)長住戶口的最低收入家庭和其他需要保障的特殊的家庭提供的租金補(bǔ)貼或者以低價(jià)租金配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅。二）所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利類型1、房屋所有權(quán)：房屋所有人依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（小產(chǎn)權(quán)）2、土地使用權(quán)：以開發(fā)利用生產(chǎn)、經(jīng)營、社會公益事業(yè)為目的地，在國家所有或者集體所有的土地上營造建筑物或者其它附著物并進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。3、抵押權(quán)：是指債務(wù)人或者第三人以其合法的財(cái)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不依法履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有依法從該低押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值中優(yōu)先接受請償?shù)臋?quán)利。六、

5、國有土地使用權(quán)土地所有制類型及土地劃撥、有償使用方式：1、 所有制：a、全民所有制（國有制）；b、勞動群眾集體所有制2、土地劃撥、有償使用的方式：住宅70年 商業(yè)40年 辦公50年。注：國家實(shí)行土地有償有限期限使用制度，除了國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外/凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件進(jìn)行市場交易的，均實(shí)行有償有限期使用。土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用?；蛘邔⑼恋厥褂脵?quán)無償交付給土地使用者的行為。以劃撥的方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。國有土地使用權(quán)出讓：指國家將國有土地使用權(quán)在一定年

6、限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有土地出讓的方式：招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)：是指市縣人民政府、土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果，確定土地使用者的行為。拍賣出讓國有土地使用權(quán)：出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)（拆遷、地鐵、鐵路之類專用）：出讓人與選定的受讓房磋商用地條件和價(jià)款。達(dá)成協(xié)議并簽定土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。掛牌出讓國有土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限，將擬出讓

7、。房地產(chǎn)綜合開發(fā)流程1、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)主要目的是決定投資開發(fā)的對象。2、 房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備。3、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)管理主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。4、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營工作主要目的是找到客戶，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。5、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后評價(jià)環(huán)節(jié)主要目的是弄清此項(xiàng)目的盈虧數(shù)目及其原因，弄清項(xiàng)目的綜合效益如何。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃市場研究項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目建議書可行性研究流程設(shè)計(jì)建設(shè)管理落實(shí)監(jiān)理工程控制竣工驗(yàn)收預(yù)租預(yù)售經(jīng)營工作經(jīng)營方式選擇 評估促銷工具確定租售價(jià)格經(jīng)營企業(yè)開展租售后評價(jià)經(jīng)濟(jì)核算效益評價(jià)前期工作征

8、地拆遷勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)開工準(zhǔn)備預(yù)租預(yù)售房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資地產(chǎn)投資是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲得不確定的收益，就是將資金用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行為。特點(diǎn)：1、投資成本高2、投資回收期長3、投資風(fēng)險(xiǎn)大4、收益性好一、 儲蓄和投資的比較方式項(xiàng)目儲蓄投資貨幣使用者銀行直接對資金使用的參與間接直接貨幣增值程度較小較大報(bào)酬形式利息利潤承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)程度較小較大二、 不同類型房地產(chǎn)銷售收益不同，影響因素也不同1、 花園公寓影響因素：銷售時(shí)機(jī)2、 寫字樓影響因素：地段3、 商店：商圈、樓層、朝向、臨街狀態(tài)等4、 住宅：質(zhì)量、戶型、朝向、設(shè)備、配套、環(huán)境、交通、人文、價(jià)格等5、 旅館、酒店：地段三、（

9、年）投資回報(bào)率：（年）回報(bào)/實(shí)投資本100%凈回報(bào)（20年）：（月租-月供）1220總投資本-實(shí)投資本資金使用率（20年）：凈回報(bào)/實(shí)投資本100%房地產(chǎn)投資及開發(fā)建設(shè)程序1、 企業(yè)注冊2、 立項(xiàng)審批3、 項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)之后，向城市規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地選址4、 在向計(jì)委、建委報(bào)可行性研究報(bào)告之前，須與市供電局、市政工程局共同確定“四源”（供水、供熱、供氣及排污）供應(yīng)的可行性。5、 在辦理建設(shè)用地選址的同時(shí)，向計(jì)委、建委申請可行性研究如報(bào)告審批。同時(shí)提交項(xiàng)目建議書及批準(zhǔn)文件。6、 建設(shè)用地選址批準(zhǔn)之后，向城市規(guī)劃管理部門申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。7、 向土地管理部門辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書。8、

10、 申請建設(shè)用地批準(zhǔn)書的同時(shí)，向城市規(guī)劃部門申請建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并預(yù)交50%的建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)。9、 依法取得土地使用權(quán)，領(lǐng)取國有土地使用證。10、 領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將有關(guān)內(nèi)容如實(shí)填入手冊，每半年按項(xiàng)目各實(shí)施階段送主管部門驗(yàn)核。11、 領(lǐng)取拆遷證，辦理拆遷工作。12、 向城市規(guī)劃管理部門申請審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。13、 向城市規(guī)劃管理部門辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，交納執(zhí)照費(fèi)。14、 與四源程序供應(yīng)主管部門簽訂提出供四源的協(xié)議。15、 到建委辦理建設(shè)工程開工手續(xù)領(lǐng)取開工證。16、 持開工證到市政有關(guān)部門繳納四源建設(shè)費(fèi)和其他費(fèi)用。17、 到招投標(biāo)辦公室辦理建設(shè)工程施工招標(biāo)

11、投標(biāo)手續(xù)。18、 申請辦理商品房銷（預(yù)）售許可證。房地產(chǎn)交易制度一、 商品房預(yù)售的概念商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購人，有承購人支付定金或房價(jià)款的行為。二、商品房預(yù)售的條件第一， 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；第二， 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；第三， 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；第四， 縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售證可證明。第二章 建筑基礎(chǔ)知識專業(yè)名詞1、 規(guī)劃用地：規(guī)劃批準(zhǔn)的可以使用的土地。2、 建筑率：建筑物占地面積與規(guī)劃用地面積之比。3、 綠化率：綠化

12、用地與規(guī)劃用地面積之比。4、 道路用地：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)道路的占地面積。5、 容積率：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃用地面積之比。6、 建筑面積：按比率計(jì)算的包括墻體、陽臺、雨蓬在內(nèi)的建筑物的總面積。7、 使用面積：一個(gè)使用單位扣去墻體面積之后剩余的凈面積。8、 面積使用率：使用面積總和與建筑面積之比；一個(gè)使用單位的使用面積與一個(gè)使用單位的建筑面積加上該使用單位的分?jǐn)偯娣e之比。9、 層高:本層樓地面距上層樓地面之間的距離。10、 凈高：房間內(nèi)地面到頂棚之間的距離。11、 一二墻（120mm）：指墻體的厚度120mm(半磚墻)，一般用于室內(nèi)非承重的內(nèi)隔。12、二四墻（240mm）：指墻體的厚度240mm

13、(一磚墻)，室外市內(nèi)的承重墻。13、三七墻（370mm）：指墻體的厚度370mm（一磚半墻），用于基礎(chǔ)和一層或北方室外墻。14、磚混結(jié)構(gòu)：由磚砌體，由混凝土圈梁及構(gòu)造柱構(gòu)造的建筑物。主要由磚砌體承重，適用于一至七層多層房屋，工期短，造價(jià)低，土地利用率低。15、框架結(jié)構(gòu)：由現(xiàn)澆混凝土框架柱及梁承重的結(jié)構(gòu)體系，適用于8-15層。造價(jià)較高，房間布置比較靈活，土地利用率較高，抗震性能較差（相對于剪力墻結(jié)構(gòu)）。16、剪力墻結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)全部由縱橫鋼筋混疑土結(jié)構(gòu)組成。適用于15-30層高層，建筑造價(jià)高，房間布置受約束，抗震性能非常好。17、框架剪力墻混合結(jié)構(gòu)：由框架柱和剪力墻復(fù)合組成，適用于12-24

14、層建筑，平面布置比較靈活，土地利用率高，抗震好。18、開間：兩條橫向定位軸位線之間的距離。橫向指建筑物的寬度方向。19、進(jìn)深：兩條縱向定位軸線之間的距離?？v向指建筑物長度方向。20、總建筑面積：指小區(qū)內(nèi)所有建筑物的長度、寬度外包圍尺寸的乘積再乘以尺寸的總和。21、建筑面積：指建筑物外圍所圍成的空間水平面積。22、共用面積：指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入、正常交往、保障生活設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間、樓層間、廳等所占面積的總和。23、套內(nèi)使用面積：指主要使用房間和輔助合用房間的凈面積。24、套內(nèi)墻體面積：共用墻墻體水平投影面積的一半加上公用墻墻體水平投影的面積。25、陽臺建筑面積：封閉式陽臺

15、，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。非封閉式陽臺，按其底板水平投影劇院面積的一半計(jì)算建筑面積。26、面積計(jì)算公式：銷售面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積容積率總建筑面積/總占地面積綠化率綠化占地面積/總占地面積建筑密度建筑物占地面積/總占地面積使用率使用面積/建筑面積27、七通一平：指基本建設(shè)中前期工作的通道、通自來水、通電、通排水、熱力、通排洪、通電訊、通煤氣管道及平整土地等的基礎(chǔ)建設(shè)。28、八通一平：指第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)工程在建筑安裝工程施工前應(yīng)完成的煤氣、熱力、電力、電訊、上水、下水、雨水、道路通及場地平整這些建設(shè)準(zhǔn)備工作。29、三通一平：通常指

16、施工現(xiàn)場達(dá)到路通、水通、電通和場地平整。30、大配套：指適用于居住區(qū)級區(qū)域或居住小區(qū)級區(qū)域的公共建筑和市政設(shè)施的配套。31、外墻：指位于房屋四周的墻體。32、產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分并排除他人干涉的權(quán)限能力。33、紅線：指在地形地圖上劃分建筑用地和道路用地的界線，以標(biāo)明其合法的位置和范圍。因一般以紅線來表示，故稱“紅線”。34、防潮層：一般設(shè)在室外地坪標(biāo)高之上，室內(nèi)地坪標(biāo)高之下。35、防風(fēng)柱：指支承房屋山墻以承受風(fēng)荷載的柱子。36、防水層：為了防止雨水進(jìn)入屋面，地下水進(jìn)入墻體、地下室及地下構(gòu)筑物，室內(nèi)用水滲入樓面及墻面等而設(shè)的材料層。37、防水材料：主要是瀝青及其制品，瀝

17、青是一種有機(jī)膠結(jié)材料，為有機(jī)化合物的復(fù)雜混合物，它具有良好的粘結(jié)性、塑性、不透水性及耐化學(xué)侵蝕性并能低抗大氣的風(fēng)化作用，在建筑工程上主要用于屋面及地下屋防水，道路路面等。38、聯(lián)排式住宅：將許多獨(dú)戶住宅成排拼接，每戶有單獨(dú)的出入口或獨(dú)立的院落形成的聯(lián)排式住宅。39、標(biāo)高：一般地圖上標(biāo)記的地面點(diǎn)高程。有時(shí)作“高稱”。40、四源費(fèi)：建設(shè)項(xiàng)目需外部供應(yīng)：自來水、熱力、天然氣、排放污。41、物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維護(hù)技術(shù)以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。42、分質(zhì)供水：管道分質(zhì)供水是將優(yōu)質(zhì)飲用水（純凈水）通過專業(yè)輸送管道（新型

18、管材替帶鍍鋅鋼管）直接入戶。設(shè)兩條管道分別供應(yīng)生活用水和優(yōu)質(zhì)飲用水，徹底解決了水質(zhì)差及二次污染問題，優(yōu)質(zhì)飲用水和日常生活用水分管道供應(yīng)是和國際接軌的新舉措。43、單元住宅：指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房、廁所等輔助用房，且上下水、供暖、燃?xì)獾仍O(shè)施、設(shè)備齊全，可以獨(dú)立使用的住房，一般是指成套的樓房。44、公寓式住宅：公寓住宅是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單元獨(dú)用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。45、躍層式住宅：指住宅

19、占有上下兩樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。優(yōu)點(diǎn)：a、每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好。b、戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大。c、布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。46、復(fù)式住宅：一般是指每套住宅在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式住宅3.3米，而一般躍層為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有起居室高2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立?；A(chǔ)知識一、 房屋建筑分類1、 按使用性質(zhì)劃分建筑物的實(shí)用性質(zhì)又稱為功能要

20、求，具體可以劃分為以下幾種類型：a、生產(chǎn)性建筑1） 工業(yè)建筑：指各類生產(chǎn)用房和為生產(chǎn)服務(wù)的附屬用房。如單層、多層工業(yè)廠房。2） 農(nóng)業(yè)建筑：指各類供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房屋。如種子庫等。b、非生產(chǎn)性建筑非生產(chǎn)性建筑又叫民用建筑，可以分為：1） 居住建筑：如住宅、學(xué)生宿舍、招待所。2） 公共建筑：如辦公、科教、文體、廣播、醫(yī)療、商業(yè)、郵電、交通和其他建筑等。2、 結(jié)構(gòu)類型劃分結(jié)構(gòu)類型是以建筑的承重結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所選用材料與制作方式、傳力方式的不同而劃分，一般分為四種。a、 磚混結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件是磚墻，水平承重構(gòu)件為鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形成的骨架，墻體只起圍護(hù)和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間劃

21、分靈活，可以用于多層和高層建筑中。b、 框架結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的承重部分是由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形成的骨架，墻體只起圍護(hù)和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間劃分靈活，可以用于多層和高層建筑中。c、 混凝土板墻結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件和水平承重構(gòu)件均采用鋼筋混凝土制作，施工時(shí)可以在現(xiàn)場澆注，通常被稱為大模建筑，也可在工廠預(yù)制，現(xiàn)場吊裝，通常被稱為大板建筑。這種結(jié)構(gòu)可以用于多層和高層建筑。d、 間架結(jié)構(gòu)：它包括懸索結(jié)構(gòu)：殼體結(jié)構(gòu)：折板結(jié)構(gòu)，拱結(jié)構(gòu)等形式。這種結(jié)構(gòu)多用于大跨度的公共建筑中。如體育館、大劇院、航空港等。3、 按照建筑物層數(shù)或高度劃分建筑層數(shù)是房屋的實(shí)際層豎的控制指標(biāo)，但多與建筑總高度共

22、同考慮。a、 住宅建筑的1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為小高層；10層以上為高層。b、 公共建筑及綜合性建筑高度超過24為高層建筑，低于24為多層建筑。c、 建筑總高度超過100時(shí)，不論其是居住建筑或公共建筑均為超高層建筑。d、 聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)事務(wù)部于1974年針對當(dāng)時(shí)世界高層建筑的發(fā)展情況，把高層建筑劃分為四種類型。1） 低高層建筑：層數(shù)為9-16層，建筑總高度為50以下的建筑物。2） 中高層建筑：層數(shù)為17-25層，建筑總高度為50-75的建筑物。3） 高高層建筑：層數(shù)為26-40層，建筑總高度為75-100建筑物。4） 超高層建筑：層數(shù)為40層，建筑總高度為100以上的建筑物。4、

23、 按照施工方法劃分施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以劃分為以下三種形式；a、 現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式：這種施工方法是指主要構(gòu)件在施工現(xiàn)場砌筑（磚墻等）或澆注（鋼筋混凝土構(gòu)件等）。b、 預(yù)制裝配式：這種施工方法是指主要構(gòu)件均在工廠預(yù)制，施工現(xiàn)場進(jìn)行裝配。c、 現(xiàn)澆現(xiàn)砌，部分預(yù)制裝配：這種施工方法是一部分構(gòu)件在現(xiàn)場澆注或砌注，一部分構(gòu)件為預(yù)制裝配。二、 面積的計(jì)算原則1、 商品房按“套”或“單元”出售，計(jì)算如下：商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積套內(nèi)使用空間周圍維護(hù)或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種；共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與共用建筑

24、空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻壁墻體等水平投影面積的一半計(jì)入戶內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入戶內(nèi)墻體面積。2、 陽臺建筑面積，按國家現(xiàn)行建筑面積計(jì)算規(guī)定進(jìn)行計(jì)算1） 封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2） 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；3） 凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4） 半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；3、 面積的分?jǐn)傇瓌t：商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝唬謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。為整幢商品房服務(wù)的

25、公用建筑面積，由該幢樓各套商品房公攤：為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偨ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ膲w部位，但任何人不得侵占或改變原計(jì)劃的使用功能。4、 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓器、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的設(shè)備用房。套與公用建筑空間之間的

26、分隔及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。5、 不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間1） 倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。2） 售房單位自營、自用的房屋。3） 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。6、 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計(jì)算方法公用建筑分?jǐn)偣禂?shù)套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計(jì)的使用功能。7、 建筑面積的范圍1）

27、突出墻面的構(gòu)件配剪和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。2） 檢修、消防等用的室外爬梯。3） 層高在2.2米以內(nèi)技術(shù)層。4） 構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。5） 建筑物以內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。6） 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。7） 單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間，層高中低于2.2米的深基礎(chǔ)下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。8、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度，應(yīng)符合下列規(guī)定：1） 煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出的構(gòu)筑物

28、不計(jì)入建設(shè)高度。2） 樓梯間電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20%，且高度不超過4米的，不計(jì)入建筑高度。3） 建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時(shí)，按坡頂高度一半處至室外地平面計(jì)算建筑高度。第三章 房地產(chǎn)知識基礎(chǔ)知識1、 五證：國有土地使用證：本證是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了一定年限內(nèi)某塊國有土地的使用權(quán)的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證：經(jīng)城市規(guī)劃行主管部門，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證：是確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位個(gè)人的合法權(quán)益，證明有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求

29、的法律憑證建設(shè)工程開工證：本證是建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準(zhǔn)性證件。商品房銷（預(yù)）售許可證：本證是房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。2、 兩書商品房使用說明書：住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1、開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)類型；3、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；6、門、窗類型，使用注意事項(xiàng)7、配電負(fù)荷；8、承重墻、保溫墻、

30、防水層、陽臺等部位注意事項(xiàng)的說明；9、其他需說明的問題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書中。商品房質(zhì)量保證書：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書中明示所委托的單位。1工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級。2地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。3正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；地面空鼓開裂、大面積起沙1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)

31、月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其它部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。3、 商業(yè)貸款（銀行按揭）：滿足銀行貸款資格的購房者向貸款銀行貸款，并將自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋向貸款銀行抵押的行為。4、 公積金貸款：繳存住房公積金的購房者向銀行提出公積金貸款申請，并將所購房屋向貸款銀行抵押的行為。5、 組合貸款：繳存公積金的職工購房時(shí)，既申請公積金貸款申請，同時(shí)又獲得商業(yè)貸款，并將擁有的產(chǎn)權(quán)房屋向貸款銀行抵押的行為。6、 經(jīng)濟(jì)適用房：以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對象，按照國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，得到國家政策扶持的普通住宅。7、 商品房：指按市

32、場價(jià)購買的房屋，有合法的完全產(chǎn)權(quán)，分為內(nèi)銷和外銷。8、 商品房價(jià)格由什么構(gòu)成？由三部分組成：（1）成本：包括征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、建筑前期費(fèi)及建筑安裝費(fèi)，包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、建設(shè)工程施工費(fèi)、材料費(fèi)和人工費(fèi)、管理費(fèi)等；（2）稅金；（3）利潤。9、 商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)別：經(jīng)濟(jì)適用房商品房性質(zhì)微利商品房商品性質(zhì)產(chǎn)權(quán)不完全產(chǎn)權(quán)完全產(chǎn)權(quán)銷售許可經(jīng)濟(jì)適用房銷售許可證等五證商品房銷售許可證等五證土地證劃拔國有土地使用權(quán)證及政府批準(zhǔn)的年度計(jì)劃出讓國有土地使用權(quán)證價(jià)格政府限價(jià)企業(yè)自定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)戶型、面積、檔次等政府指導(dǎo)性企業(yè)自定規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)招投標(biāo)或議標(biāo)開發(fā)建設(shè)招投標(biāo)（不得轉(zhuǎn)包）招投標(biāo)或

33、議標(biāo)物業(yè)管理同普通商品房按國家規(guī)定抵押貸款可以按規(guī)定10、 板樓和塔樓的優(yōu)缺點(diǎn)：板樓塔樓通風(fēng)采光南北通風(fēng)采光單面采光，無對流空氣空氣差空氣清新得房率80%-85%70%-75%樓高矮高視野差好物業(yè)費(fèi)低高抗震性差好11、商品房銷售有哪幾種類型？現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售有什么不同？目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售兩種。按2000年年底出臺的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的，將不再辦理商品房銷售許可證；己經(jīng)竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋的所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售是指房地發(fā)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房人交定金或預(yù)付款，而在未來的一

34、定日期擁有的現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。12、什么是房屋的產(chǎn)權(quán)？以房地產(chǎn)為標(biāo)的產(chǎn)權(quán)，稱為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)的體現(xiàn)方式是全國統(tǒng)一頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書。國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，其他部門、單位制作的房屋權(quán)屬證書無效，不受國家法律保護(hù)。13、與房改房、商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)與它們有何不同？居民個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人。房屋產(chǎn)權(quán)分四個(gè)部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與房改房、商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同：房屋種類占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)外置權(quán)房改房相同相同要與原產(chǎn)權(quán)單位分成買方須補(bǔ)交10%的土地出讓金與原產(chǎn)權(quán)單位有約定的，原產(chǎn)

35、權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房相同相同收益歸買售人，買方要補(bǔ)交10%的土地出讓金自由上市商品房相同相同收益歸買售人自由上市法律法規(guī)1、 “定金”與“訂金”的區(qū)別在哪？“訂”字是表達(dá)意向的意思，不能真正約束買賣工作，確保完成交易過程；而“定”字是確定的意思，是買賣雙方以此為擔(dān)保，按約定完成交易，一旦一方違背約定，按其責(zé)任，沒收定金或雙倍返還且承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。2、 取得房屋所有權(quán)證的購房者，可以受到國家法律的哪些保護(hù)？房屋所有權(quán)證是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證，房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。取得合法所有權(quán)的房屋所有人，可依法對自己的房屋行使占有、使用、收益和外分的權(quán)利。房屋可以買賣、租賃、

36、贈與、交換、分拆、繼承、遇到建設(shè)搬遷時(shí)可以得到補(bǔ)償，凡妨害所有權(quán)人對其所有房屋占有、使用、收益和處分權(quán)利的，都是對所有權(quán)人的侵犯。3、 商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名，應(yīng)如何辦理？商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名的，根據(jù)繼承權(quán)的親屬關(guān)系，可在預(yù)售契約上更名。辦理時(shí)應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦事。4、 經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？按有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房公共性物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為0.05元/平方米（月）綠化率超過30%的。為0.52元/平方米（月），由產(chǎn)權(quán)人交納。服務(wù)范圍包括公共的保潔、保安、綠地養(yǎng)護(hù)、化糞池清淘，房屋及小區(qū)公共設(shè)施的日常維護(hù)。如果是多層

37、住宅，產(chǎn)權(quán)人還需要交納電梯費(fèi)、高壓水泵的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，費(fèi)用為0.47-0.56元/平方米（月）。房屋自用部位的維修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定，并由產(chǎn)權(quán)人個(gè)人負(fù)擔(dān)。5、 產(chǎn)權(quán)登記用未成年人的名字，該如何辦理？購房人只須做個(gè)公證就可以，證明辦理購房手續(xù)的是這位未成年人監(jiān)護(hù)人就可以辦理。6、 房地產(chǎn)抵押后，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證由誰保管？房地抵押需到房地產(chǎn)登記部門進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記，抵押人所持有的房屋所有權(quán)證和土地使用證對抵押情況進(jìn)行記載后，仍由抵押人持有，抵押權(quán)人持有房地產(chǎn)登記部門頒發(fā)的房屋他項(xiàng)權(quán)證和國有土地他項(xiàng)權(quán)證。7、 購買一套商品房住宅、底商需要哪些費(fèi)用？購買一套商品住房費(fèi)用由以

38、下四部分組成：（1） 房價(jià)款（2） 稅費(fèi) 契稅：住宅為房款的1.5%或3%（交1.5%必須符合三個(gè)條件：1、容積率大于等于1.0。2、面積小于140平方米。3、成交價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄山粌r(jià)1.2倍以下）底商為房款的3%。 印花稅：買賣雙方各繳納房款的0.5。 公共維修基金：購房款的2%。辦理貸款，還要交律師費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)或評估費(fèi)等。在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中： 登記費(fèi)：每建筑平方米0.3元。 房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元。 印花貼稅：每件5元。（3） 物業(yè)管理費(fèi)：按相關(guān)規(guī)定收取。（4） 供暖費(fèi)：采用熱力供暖，24元/建筑平方米，每個(gè)供暖季；采用燃煤鍋爐集中供暖，16-18元/建筑平方米，每個(gè)供暖季：采用燒天然

39、氣鍋爐集中供暖，30元/建筑平方米，每個(gè)供暖季；（具體項(xiàng)目不同，也不太一樣）。8、 工行辦理個(gè)人住房貸款時(shí)需要繳納哪些費(fèi)用？從北京市各商業(yè)銀行目前提供的個(gè)人住房擔(dān)保貸款（又稱商業(yè)性貸款）、個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款（又稱政策性貸款）、個(gè)人住房組合貸款這三種方式來看，辦理個(gè)人住房貸款可能發(fā)生的費(fèi)用可以用一個(gè)簡單的公式來表示。即：個(gè)人住房貸款涉及的費(fèi)用律師費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)抵押登記費(fèi)上面列出的公式嚴(yán)格來說并不準(zhǔn)確（因具體情況不同，辦理個(gè)人住房貸款涉及的費(fèi)用也不盡相同）。 評估費(fèi)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款中規(guī)定：新建商品房的個(gè)人住房貸款不需支付評估費(fèi)；利用公積金政策性貸款的申請人簽定購房合同后，需要支付評估費(fèi)用。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評估資，如果按照要求必須評估，則其費(fèi)用按500元計(jì)收。（注：經(jīng)濟(jì)適用住房的評估費(fèi)為500元） 律師費(fèi)辦理商業(yè)性貸款時(shí)，銀行委托律師事務(wù)所或公證部門對借款人進(jìn)行資格認(rèn)證，律師事務(wù)所按申請貸款額的2.5向貸款人一次性收取法律服務(wù)費(fèi)，每單最低額度為100元（具體項(xiàng)目收費(fèi)不完全相