北京市西郊農(nóng)場財務(wù)績效定量評價分析報告

1、北京市西郊農(nóng)場2012年度財務(wù)績效定量評價分析報告北京市西郊農(nóng)場成立于1993年4月，是北京首都農(nóng)業(yè)集團(tuán)有限公司的全資子企業(yè)。企業(yè)法人單位營業(yè)執(zhí)照注冊號為110108004324585，注冊地址北京市海淀區(qū)上莊鄉(xiāng)，注冊資本1600萬元，法定代表人：管建國。本單位所屬行業(yè)為其他農(nóng)業(yè)服務(wù)業(yè)。本單位經(jīng)營范圍包括：糧食作物、蔬菜、瓜果、果樹種植；牲畜、家畜、淡水養(yǎng)殖；銷售百貨、五金交電、化工原料、農(nóng)業(yè)機(jī)械、汽車配件、建筑材料。本單位主要業(yè)務(wù)板塊包括房地產(chǎn)業(yè)、物產(chǎn)物流及物業(yè)管理業(yè)、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)等。一、企業(yè)績效評價工作組織情況西郊農(nóng)場在全面預(yù)算會上安排了時間專門給所屬企業(yè)負(fù)責(zé)人和財務(wù)主管人員講解了企業(yè)績效

2、評價體系及其使用，逐步推進(jìn)農(nóng)場場部及各三級企業(yè)熟悉該評價軟件的各項功能及操作流程，加強(qiáng)配套評價工作。并利用該套國資委企業(yè)績效評價系統(tǒng)對本企業(yè)各項指標(biāo)進(jìn)行了認(rèn)真、綜合的評價與分析工作，與同行業(yè)尤其是與行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)對比，發(fā)現(xiàn)“短板”，制定切實可行的解決方案。二、2012年度企業(yè)財務(wù)績效狀況分析西郊農(nóng)場2012年末合并范圍內(nèi)共有21家企業(yè)，其中三級企業(yè)18家，四級企業(yè)3家。2012年末西郊農(nóng)場合并報表資產(chǎn)總額366778萬元，負(fù)債總額303765萬元，歸屬于母公司所有者權(quán)益合計63013萬元。2012年度西郊農(nóng)場營業(yè)總收入105917萬元，利潤總額15506萬元，凈利潤11719萬元，其中，歸屬于

3、母公司所有者的凈利潤,9489萬元。（一）企業(yè)財務(wù)績效評價總體情況2012年度財務(wù)績效評價總體得分85.5分，綜合評價結(jié)果為優(yōu)，比2011年提高7.0分，處于行業(yè)先進(jìn)水平。其中盈利能力狀況和經(jīng)營增長狀況處于行業(yè)上等水平，資產(chǎn)質(zhì)量和債務(wù)風(fēng)險狀況處于行業(yè)中等水平。具體得分情況見下表：評價內(nèi)容2012年評價結(jié)果主要指標(biāo)2010年2011年2012年2012年行業(yè)平均水平標(biāo)準(zhǔn)值得分處于行業(yè)水平盈利能力狀況93.4優(yōu)凈資產(chǎn)收益率(%)0.023.422.02.0總資產(chǎn)報酬率(%)0.04.95.01.3資產(chǎn)質(zhì)量狀況73.2良總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.00.30.30.6應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次)0.047.941

4、.311.0債務(wù)風(fēng)險狀況71.2良資產(chǎn)負(fù)債率(%)0.083.482.867.7已獲利息倍數(shù)(倍)0.0682.7380.22.2經(jīng)營增長狀況100.0優(yōu)銷售(營業(yè))增長率(%)0.020.139.510.3資本保值增值率(%)0.0126.9127.9102.6綜合財務(wù)績效85.5優(yōu)在21家企業(yè)中，財務(wù)績效評價得分達(dá)到優(yōu)秀水平的有4家，占19.05%，他們分別是上地物流、安達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司、同和開元和三元嘉業(yè)房地產(chǎn)公司；達(dá)到良好水平的有8家，占38.10%；處于中等水平的企業(yè)有3家，占14.29%，分別是三元百旺、長建西郊建筑公司和東北旺農(nóng)場場部；綜合得分較低企業(yè)2家，占9.52%，分別是三

5、元安達(dá)建筑和興建物業(yè)；綜合得分差的企業(yè)4家，占19.05%，分別是西郊農(nóng)場場部、西郊騰飛、盛和源和雙塔綠谷公司。（比例分布情況見下圖）同比來看，達(dá)到優(yōu)秀水平的企業(yè)較上年增加了2家：安達(dá)房地產(chǎn)和三元嘉業(yè)；良好水平的企業(yè)較上年增加了3家；中下等企業(yè)較去年減少6家，所占比例下降了16.88個百分點(diǎn)，其中三元生物公司的減少是由于清算注銷。（二）企業(yè)財務(wù)績效狀況分析1.盈利能力得分93.4分，比上年提高1.4分，處于行業(yè)優(yōu)秀水平。2012年度歸屬于母公司所有者的凈利潤9489萬元，比上年增加1689萬元；歸屬于母公司凈資產(chǎn)平均值43179萬元。其中房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)最大，凈利7879萬元；其次是東北旺場部貢獻(xiàn)

6、凈利5249萬元。與同業(yè)企業(yè)相比，在反應(yīng)盈利能力的指標(biāo)中，我單位占最大優(yōu)勢的指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率，該比率為22.0%，較上年同期下降了1.4個百分點(diǎn)，比行業(yè)平均值2.0%高出20個百分點(diǎn)。主要原因是支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤率本身較高，加之我單位房地產(chǎn)公司充分利用債務(wù)融資開展開發(fā)業(yè)務(wù)，財務(wù)杠桿作用明顯，所以給企業(yè)所有者帶來了較高的收益。其次是總資產(chǎn)報酬率5.0%，比上年同期提高0.1個百分點(diǎn)，比同行業(yè)高出3.7個百分點(diǎn)。原因是我單位母公司及合并報表所屬行業(yè)為其他農(nóng)業(yè)服務(wù)，該財務(wù)指標(biāo)評價體系對我單位合并報表使用的參照標(biāo)準(zhǔn)也是農(nóng)林牧漁業(yè)全行業(yè)，而我單位合并范圍內(nèi)企業(yè)還包含有非農(nóng)業(yè)企業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)

7、，平均利潤率顯著高于農(nóng)業(yè)企業(yè)。在21家企業(yè)中，盈利能力達(dá)到優(yōu)良的有13家，占61.90%，同比提高11.90個百分點(diǎn)。盈利能力指標(biāo)中，凈資產(chǎn)收益率等6個指標(biāo)同比增減情況詳見下表：評價內(nèi)容指標(biāo)類型指標(biāo)名稱2012年實際值與2011年實際值比與2012年行業(yè)平均值比盈利能力狀況基本指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率（%）22.0-1.420.0總資產(chǎn)報酬率（%）5.00.13.7修正指標(biāo)銷售(營業(yè))利潤率（%）15.1-1.48.0盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)2.01.11.1成本費(fèi)用利潤率（%）15.90.713.4資本收益率（%）56.78.154.0 2.資產(chǎn)質(zhì)量狀況得分73.2分，比上年提高4個百分點(diǎn)，處于行業(yè)良好水平

8、。2012年我單位主營業(yè)務(wù)收入103224萬元，平均資產(chǎn)總額311888萬元，應(yīng)收賬款平均原值2260萬元。與同行業(yè)相比，對我單位資產(chǎn)總體運(yùn)營狀況起到貢獻(xiàn)作用的是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。2012年度該比率為41.3次，比上年同期減少6.6次，比同行業(yè)高出30.3次，但是這一指標(biāo)僅僅得益于我單位的房地產(chǎn)企業(yè)收入高、無應(yīng)收賬款。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.3次，與上年同期相比無變化，比行業(yè)平均值低0.3次，這主要是由于支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)投資大，項目經(jīng)營周期較長，而農(nóng)業(yè)企業(yè)受季節(jié)影響，項目周期基本都短于一個年度。所以受房地產(chǎn)行業(yè)固有性質(zhì)的影響，西郊農(nóng)場總體資產(chǎn)營運(yùn)狀況未能達(dá)到農(nóng)業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)平均水平。在21家企業(yè)中，資產(chǎn)質(zhì)

9、量狀況達(dá)到優(yōu)良的有12家，占57.14%，比上年同期提高11.69個百分點(diǎn)。在資產(chǎn)質(zhì)量狀況指標(biāo)中，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等5個指標(biāo)同比增減情況詳見下表：評價內(nèi)容指標(biāo)類型指標(biāo)名稱2012年實際值與2011年實際值比與2012年行業(yè)平均值比資產(chǎn)質(zhì)量狀況基本指標(biāo)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.30.0-0.3應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）41.3-6.630.3修正指標(biāo)不良資產(chǎn)比率（%）1.2-0.1-4.3流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）0.40.0-0.6資產(chǎn)現(xiàn)金回收率（%）7.54.26.33.債務(wù)風(fēng)險狀況得分71.2分，比上年同期提高5.4分，處于行業(yè)良好水平。2012年年末我單位負(fù)債合計303765萬元，資產(chǎn)總額366778萬元；

10、利息支出41萬元，息稅前利潤總額15547萬元。與同行業(yè)相比，對我單位債務(wù)風(fēng)險狀況起到貢獻(xiàn)作用的是已獲利息保障倍數(shù)。2012年度該比率為380.2（倍），比上年同期減少302.5，比同行業(yè)高出378倍，這一指標(biāo)是得益于房地產(chǎn)企業(yè)貢獻(xiàn)的息稅前利潤大，其利息支出卻根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則計入開發(fā)成本，未能體現(xiàn)在利潤表項目中。資產(chǎn)負(fù)債率82.8%，比上年同期降低0.6個百分點(diǎn)，比行業(yè)平均值高15.1個百分點(diǎn)，這主要是由于支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)投資啟動資金大、項目經(jīng)營周期較長，尤其是三元嘉業(yè)公司債務(wù)-資產(chǎn)比率高達(dá)94.6%，而該企業(yè)的絕對數(shù)據(jù)在合并數(shù)據(jù)中舉足輕重，所以導(dǎo)致西郊農(nóng)場整體資產(chǎn)負(fù)債率偏高。在21家企業(yè)中，

11、債務(wù)風(fēng)險狀況達(dá)到優(yōu)良的有12家，占57.14%，比上年同期提高20.78個百分點(diǎn)。在債務(wù)風(fēng)險狀況指標(biāo)中，資產(chǎn)負(fù)債率等6個指標(biāo)同比增減情況詳見下表：評價內(nèi)容指標(biāo)類型指標(biāo)名稱2012年實際值與2011年實際值比與2012年行業(yè)平均值比債務(wù)風(fēng)險狀況基本指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率（%）82.8-0.615.1已獲利息倍數(shù)380.2-302.5378.0修正指標(biāo)速動比率（%）74.614.5-3.2現(xiàn)金流動負(fù)債比率（%）9.85.96.6帶息負(fù)債比率（%）22.10.2-22.6或有負(fù)債比率（%）0.00.0-6.84.經(jīng)營增長狀況得分100分，比上年同期提高20.4分，處于行業(yè)優(yōu)秀水平。銷售增長率39.5%比上年

12、提高19.4個百分點(diǎn)，比同行業(yè)高出29.2個百分點(diǎn)，銷售收入增長較快是被房地產(chǎn)業(yè)銷售收入大幅增加拉動的，具體原因是三元嘉業(yè)公司c-14項目于2012年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入46000萬元、安達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司結(jié)轉(zhuǎn)西二旗公租房收入、三元博雅公司2012年度開始對外出租經(jīng)營優(yōu)良資產(chǎn)。在21家企業(yè)中，經(jīng)營增長狀況達(dá)到優(yōu)良的有5家，占23.81%，比上年同期提高14.72個百分點(diǎn)。在經(jīng)營增長狀況指標(biāo)中，銷售（營業(yè)）增長率等5個指標(biāo)同比增減情況詳見下表：評價內(nèi)容指標(biāo)類型指標(biāo)名稱2012年實際值與2011年實際值比與2012年行業(yè)平均值比經(jīng)營增長狀況基本指標(biāo)銷售(營業(yè))增長率（%）39.519.429.2資本保值增值

13、率（%）127.91.025.3修正指標(biāo)銷售(營業(yè))利潤增長率（%）25.047.224.2總資產(chǎn)增長率（%）42.718.037.9技術(shù)投入比率（%）0.1-0.1-0.6需要注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)項目周期長，再加上國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)政策的影響較大，使得房企各年度獲得收入不甚穩(wěn)定、無法均衡，這種狀況會給西郊農(nóng)場合并銷售收入帶來較大波動，從而影響經(jīng)營增長能力及其評價指標(biāo)。三、需要關(guān)注的主要問題1. 從西郊農(nóng)場總體層面來看，當(dāng)前需要關(guān)注的主要問題有兩個：一是農(nóng)場總體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟需調(diào)整、尋求新的經(jīng)濟(jì)增長方式，以平衡對房地產(chǎn)板塊和對其他各產(chǎn)業(yè)板塊的依賴程度，削弱房地產(chǎn)行業(yè)固有特點(diǎn)給農(nóng)場整體帶來的收入、

14、利潤的波動，也減少其給現(xiàn)金流量和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況方面帶來的壓力。二是資本運(yùn)營方面，要進(jìn)一步做好資金管控，實時監(jiān)測資金周轉(zhuǎn)情況，選擇合適的籌資渠道，控制好財務(wù)風(fēng)險。2. 從財務(wù)指標(biāo)方面看，需要提請關(guān)注的問題有兩個：一是資產(chǎn)質(zhì)量狀況雖然在同行業(yè)內(nèi)處于良好水平，但此處得分受益于評價體系中評價權(quán)重較大的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（=主營業(yè)務(wù)收入年內(nèi)應(yīng)收賬款平均原值），而我們注意到合并層面對于該比率的計算并無實際意義房地產(chǎn)企業(yè)驅(qū)動大部分收入?yún)s沒有應(yīng)收賬款，正是這一現(xiàn)象大幅拉升了農(nóng)場合并層面應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，掩蓋了農(nóng)場總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低的事實，該指標(biāo)實際值為0.3次，比行業(yè)平均水平低一半。對此，農(nóng)場需要加強(qiáng)資產(chǎn)管理，提高各項

15、資產(chǎn)使用效率，通過加快存量房銷售、提升出租資產(chǎn)的租金收入等辦法提高此項指標(biāo)水平。二是債務(wù)風(fēng)險狀況雖然在行業(yè)內(nèi)處于良好水平，但此處得分受益于已獲利息倍數(shù)指標(biāo)（=息稅前利潤利息支出），而我們注意到合并層面對于該比率的計算并無實際意義房地產(chǎn)企業(yè)貢獻(xiàn)77%的利潤總額卻沒有在利潤表中體現(xiàn)利息支出（其利息支出卻根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則計入開發(fā)成本，未能體現(xiàn)在利潤表中），正是這一現(xiàn)象巨幅拉升了農(nóng)場合并層面的利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)的嚴(yán)重飄高掩蓋了農(nóng)場資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)82.8%所帶來的負(fù)面影響，該指標(biāo)比行業(yè)平均值高出15.1個百分點(diǎn)，債務(wù)風(fēng)險狀況形勢嚴(yán)峻。對此農(nóng)場應(yīng)加強(qiáng)對應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款及其他應(yīng)付款的管理，合理安排

16、清款和結(jié)轉(zhuǎn)收入時間；進(jìn)一步加強(qiáng)資金監(jiān)管、加大統(tǒng)一協(xié)調(diào)力度，平衡借貸資金的長短期限，竭力降低債務(wù)風(fēng)險。3. 優(yōu)良企業(yè)中出現(xiàn)短板的指標(biāo)主要是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營增長狀況，這一指標(biāo)受總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、國家宏觀政策調(diào)控、房地產(chǎn)行業(yè)固有特征等多方面的影響，農(nóng)場應(yīng)針對這些因素做好前瞻性規(guī)劃，平衡好房地產(chǎn)企業(yè)項目的延續(xù)發(fā)展和農(nóng)場各版塊的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。4. 農(nóng)業(yè)板塊中，三元農(nóng)業(yè)公司2012年度綜合績效良好，但還應(yīng)注意資產(chǎn)利用效率和防范財務(wù)風(fēng)險，加強(qiáng)資產(chǎn)特別是應(yīng)收款項的管理和催收力度，極力降低壞賬率。雙塔綠谷公司由于成立不久尚處于建設(shè)期，綜合評價得分及各項指標(biāo)得分均較差，提醒我們應(yīng)加快綠谷公司建設(shè)，盡早創(chuàng)造效益。四、建議1. 加快劣勢企業(yè)的整改、退出工作。合并范圍內(nèi)有6家企業(yè)綜合評價較差，占全部21家企業(yè)的29%，所以農(nóng)場已經(jīng)開始著力推進(jìn)劣勢企業(yè)的整改、退出。繼2011年度三元生物和上地綠色食品園藝場清退完畢，2012年度盛和源工貿(mào)有限公司的清退工作正在平穩(wěn)推進(jìn)，同時農(nóng)場也正在著手西郊建筑公司清退工作。2. 理順、優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)。農(nóng)場對投資企業(yè)進(jìn)行梳理，對