設(shè)施設(shè)備運(yùn)行方案

1、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行方案福州融僑物業(yè)管理有限公司 2016-06-13目錄一、 設(shè)備運(yùn)行時(shí)間規(guī)定11. 目的12. 適用范圍13. 職責(zé)14. 系統(tǒng)專業(yè)：14.1 弱電14.2 強(qiáng)電24.3 暖通24.4 給排水4二、 設(shè)備運(yùn)行管理4（一） 設(shè)備操作流程和注意事項(xiàng)41. 目的42. 適用范圍43. 職責(zé)44. 系統(tǒng)專業(yè)：44.1 弱電44.2 強(qiáng)電104.3 暖通124.4 給排水14（二） 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行巡檢規(guī)定161. 目的162. 適用范圍163. 職責(zé)164. 系統(tǒng)專業(yè)：164.1 弱電164.2 強(qiáng)電194.3 暖通204.4 給排水20（三） 設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)211. 目的：212. 適用范

2、圍：213. 職責(zé)214. 系統(tǒng)專業(yè)：214.1 弱電214.2 強(qiáng)電264.3 暖通274.4 給排水32（四） 設(shè)備故障應(yīng)急處理341. 目的：342. 適用范圍：343. 職責(zé)344. 系統(tǒng)專業(yè)344.1 弱電344.2 強(qiáng)電394.3 暖通394.4 給排水40三、 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行監(jiān)督機(jī)制41福州融僑中心設(shè)施設(shè)備運(yùn)行方案1、 設(shè)備運(yùn)行時(shí)間規(guī)定1. 目的 滿足服務(wù)品質(zhì)前提條件，通過(guò)制定設(shè)備運(yùn)行時(shí)間達(dá)到節(jié)能降耗目標(biāo)。2. 適用范圍福州融僑中心設(shè)施設(shè)備。3. 職責(zé)福州融僑物業(yè)管理有限公司融僑中心工程部全體員工。4. 系統(tǒng)專業(yè)：4.1 弱電1) 背景廣播系統(tǒng)：根據(jù)商場(chǎng)開閉店時(shí)間，背景音樂開啟時(shí)間

3、為早上9:30晚上10:00 （根據(jù)實(shí)際營(yíng)運(yùn)時(shí)間再做調(diào)整）；2) 大屏幕系統(tǒng)：根據(jù)商場(chǎng)開閉店時(shí)間，開啟時(shí)間為早上9:55晚上10:00 （根據(jù)實(shí)際營(yíng)運(yùn)時(shí)間再做調(diào)整）；3) 節(jié)能監(jiān)測(cè)系統(tǒng)：為24小時(shí)開機(jī)實(shí)時(shí)監(jiān)控狀態(tài)；4) 車位引導(dǎo)系統(tǒng)：為24小時(shí)開機(jī)監(jiān)控狀態(tài)；5) 綜合布線系統(tǒng)：為保持24小時(shí)開機(jī)連接狀態(tài);6) 停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)：為24小時(shí)開機(jī)狀態(tài)；7) pos機(jī)收費(fèi)系統(tǒng)：為24小時(shí)開機(jī)狀態(tài)；8) 監(jiān)控系統(tǒng)：為24小時(shí)開機(jī)實(shí)時(shí)監(jiān)控狀態(tài)；9) 消防系統(tǒng)：為24小時(shí)開機(jī)實(shí)時(shí)監(jiān)控狀態(tài)；10) ups電源：ups不間斷電源為24小時(shí)連接狀態(tài)。11) 無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)：無(wú)線對(duì)講信號(hào)放大為24小時(shí)開機(jī)連接狀態(tài)；1

4、2) 電梯1) 電動(dòng)扶梯 啟動(dòng)：商場(chǎng)電動(dòng)扶梯每天開啟時(shí)間為9:4510:00（根據(jù)實(shí)際營(yíng)運(yùn)需求再做調(diào)整）。 關(guān)閉：商場(chǎng)電動(dòng)扶梯每天關(guān)閉時(shí)間為22:0022:20（根據(jù)實(shí)際營(yíng)運(yùn)需求再做調(diào)整）。2) 升降梯 啟動(dòng)：商場(chǎng)直梯每天開啟時(shí)間為9:4510:00（根據(jù)實(shí)際營(yíng)運(yùn)需求再做調(diào)整）。 關(guān)閉：商場(chǎng)直梯每天開啟時(shí)間為22:0022:20（根據(jù)實(shí)際營(yíng)運(yùn)需求再做調(diào)整）。 寫字樓升降梯、消防梯24小時(shí)運(yùn)行， 貨梯根據(jù)實(shí)際運(yùn)營(yíng)需求做調(diào)整。貨梯開啟時(shí)間6：30-10：00 、13：30-16：30 、22：00-次日01：004.2 強(qiáng)電1) 公共區(qū)域常規(guī)工作照明(應(yīng)急照明)：24小時(shí)（cbus模塊控制）2)

5、地下車庫(kù)常規(guī)工作照明(應(yīng)急照明)：30%：24小時(shí)； 地下車庫(kù)常規(guī)營(yíng)業(yè)照明：70%：10:00-22:00室外步行街照明：17：30-22：00（春季）（外街）。 1：30-22：00（夏季）（外街）。 17：30-22：00（秋季）（外街） 17：00-22：00（冬季）（外街）。 外廣場(chǎng)、路燈照明：17：30-22：00（春季）（外街）。 1：30-22：00（夏季）（外街）。 17：30-22：00（秋季）（外街） 17：00-22：00（冬季）（外街）。泛光照明： 17：30-22：00（春季）（外街）。 1：30-22：00（夏季）（外街）。 17：30-22：00（秋季）（外街）

6、17：00-22：00（冬季）（外街）。廣告位照明： 17：30-22：00（春季）（外街）。 1：30-22：00（夏季）（外街）。 17：30-22：00（秋季）（外街） 17：00-22：00（冬季）（外街）。3) ba照明燈控系統(tǒng)：開關(guān)機(jī)時(shí)間為（10:00-22:00）其中應(yīng)急照明、地導(dǎo)燈和插座為24小時(shí)連通狀態(tài)。4.3 暖通4.3.1 冷源系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)間：1) 每年運(yùn)行月份：5、 6、7、8、9、10月為固定冷空調(diào)運(yùn)行時(shí)間，4、11月根據(jù)天氣溫度情況和商場(chǎng)測(cè)溫情況，以26為界限，高于26冷空調(diào)運(yùn)行根據(jù)室內(nèi)環(huán)境溫度做靈活調(diào)整，低于或等于26全新風(fēng)運(yùn)行。（內(nèi)街）每年運(yùn)行月份： 7、8、9、

7、10月為固定冷空調(diào)運(yùn)行時(shí)間，5、6、11月根據(jù)天氣溫度情況和商場(chǎng)測(cè)溫情況。離心機(jī)組運(yùn)行時(shí)間9:30-21:30開啟一臺(tái)離心機(jī)，10：30-21：00分根據(jù)實(shí)際情況開啟一臺(tái)離心機(jī)組或同時(shí)開啟一臺(tái)離心機(jī)組 冷凍、冷卻水泵根據(jù)主機(jī)運(yùn)行時(shí)間開啟，開啟的水泵數(shù)量根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整；冷卻塔運(yùn)行時(shí)間根據(jù)主機(jī)運(yùn)行時(shí)間開啟； 夏季 6、10月 （30-35）離心機(jī)組運(yùn)行時(shí)間10:30-21:30開啟一臺(tái)離心機(jī)，10：30-21：00分根據(jù)實(shí)際情況開啟另外一臺(tái)螺桿機(jī)； 冷凍、冷卻水泵根據(jù)主機(jī)運(yùn)行時(shí)間開啟，開啟的水泵數(shù)量根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整；冷卻塔運(yùn)行時(shí)間根據(jù)主機(jī)運(yùn)行時(shí)間開啟春秋季 4、5、11月 （27-29）

8、離心機(jī)組運(yùn)行時(shí)間12:30-18:30開啟一臺(tái)離心機(jī)；冷凍、冷卻水泵根據(jù)主機(jī)運(yùn)行時(shí)間開啟，開啟的水泵數(shù)量根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整； 冷卻塔運(yùn)行時(shí)間根據(jù)主機(jī)運(yùn)行時(shí)間開啟3）甲a中央空調(diào)每日運(yùn)行時(shí)間：（周末不開機(jī)） 盛夏季節(jié)（7、8、9）月 單冷機(jī)組/冷卻泵/冷卻塔 8:00-18:00 冷凍水泵運(yùn)行至18:30 夏季 （10）月 單冷機(jī)組/冷卻泵/冷卻塔 8:30-18:00 冷凍水泵運(yùn)行至18:304.3.2 新風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間： 盛夏季7.8.9月（35以上） 開啟時(shí)間 9:00-22:00 夏季6、10月 （30-35） 開啟時(shí)間 10:00-21:00 春秋季4、5、11月 （27-29） 開啟

9、時(shí)間 11:00-14:00 、16：30-20：00 4.3.3 公共區(qū)域空調(diào)末端設(shè)備運(yùn)行時(shí)間（根據(jù)冷熱源啟停運(yùn)行）： 工作日：9:45-22:00 （空調(diào)設(shè)備10:00開，21:00關(guān)） 節(jié)假日、休息日：9:45-22:00（空調(diào)設(shè)備 9:45開，21:30關(guān)） 廁所排風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間：10:00-22:004.3.4 地庫(kù)送排風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間： 設(shè)備機(jī)房送排風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間 6:30-08:00 22:00-23：00 車庫(kù)區(qū)域送排風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間（按1/2送排風(fēng)設(shè)備開）8:30-10:00 11:30-13:00 17:30-21:00 5：00-06:00 濕垃圾房排風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間 5:00-第二天0

10、1:00 4.4 給排水設(shè)備（自動(dòng)控制）2、 設(shè)備運(yùn)行管理（1） 設(shè)備操作流程和注意事項(xiàng)1. 目的 規(guī)范設(shè)備設(shè)施的操作程序,確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常平穩(wěn)、安全。 2. 適用范圍 適用于福州融僑中心設(shè)施設(shè)備的正確操作。3. 職責(zé)福州融僑物業(yè)物業(yè)管理有限公司融僑中心工程部各專業(yè)員工。 4. 系統(tǒng)專業(yè)：4.1 弱電4.1.1 車輛出入管理系統(tǒng)1) 系統(tǒng)登錄：雙擊圖標(biāo)系統(tǒng)登錄選擇操作員輸入密碼確定2) 遠(yuǎn)距離卡的發(fā)行：登錄系統(tǒng)后，點(diǎn)擊人員資料庫(kù)中做相應(yīng)增加、修改等，然后保存后退出。3) 臨時(shí)停車ic卡的發(fā)行：發(fā)卡機(jī)自動(dòng)發(fā)卡，并錄入數(shù)據(jù)庫(kù)開始計(jì)費(fèi)。4) 臨時(shí)停車收費(fèi)：讀卡后，點(diǎn)擊收費(fèi)等類型的功能，軟件自動(dòng)顯

11、示所計(jì)費(fèi)用。5) 注意事項(xiàng)： 出、入口控制機(jī)、發(fā)卡機(jī)等設(shè)備不可處于關(guān)機(jī)狀態(tài)。 嚴(yán)禁變動(dòng)、刪除數(shù)據(jù)庫(kù)資料等文件夾否則將造成系統(tǒng)的無(wú)法運(yùn)行，甚至崩潰。 勿變動(dòng)與通訊協(xié)議卡相關(guān)的連線、接插件，以免影響系統(tǒng)運(yùn)行。4.1.2 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)1) 攝像機(jī)切換、云臺(tái)控制、鏡頭控制:通過(guò)主控鍵盤先選擇顯示圖像的監(jiān)視器，然后選擇攝像機(jī)，然后進(jìn)行操作。2) 硬盤錄像機(jī)的操作：系統(tǒng)登錄，選擇操作員，輸入密碼，點(diǎn)擊確定后進(jìn)入菜單。3) 硬盤錄像機(jī)有設(shè)置監(jiān)控圖像窗口，調(diào)用錄像等功能。4) 硬盤錄像機(jī)可設(shè)置“四畫面”“九畫面”等監(jiān)控圖像窗口。5) 調(diào)用錄像時(shí)，首先選擇目標(biāo)攝像機(jī)，然后選擇日期，時(shí)間等，然后點(diǎn)擊播放鍵。也

12、可快進(jìn)或倒退等功能。6) 注意事項(xiàng)： 開啟監(jiān)控設(shè)備前先要檢查所使用設(shè)備，保證安全可靠，并做到正確使用。保持設(shè)備整潔。 開啟監(jiān)控設(shè)備前要詳細(xì)檢查監(jiān)控設(shè)備的工作電源是否正常輸出。 監(jiān)控設(shè)備開啟后如聽到監(jiān)控設(shè)備蜂鳴器不規(guī)則響聲，或機(jī)箱內(nèi)有異常聲響立即關(guān)閉設(shè)備，并通知弱電進(jìn)行維修。 設(shè)備在正常運(yùn)行中不允許非正常關(guān)機(jī)。4.1.3 入侵報(bào)警系統(tǒng)：1) 入侵報(bào)警系統(tǒng)可以查詢各防區(qū)狀態(tài)，防區(qū)故障，報(bào)警記錄等，對(duì)各防區(qū)進(jìn)行布防，撤防等功能。2) 登錄系統(tǒng)后，進(jìn)行一系列的操作。3) 注意事項(xiàng)： 開啟監(jiān)控設(shè)備前先要檢查所使用設(shè)備，保證安全可靠，并做到正確使用。保持設(shè)備整潔。 開啟設(shè)備前要詳細(xì)檢查設(shè)備的工作電源是否正

13、常輸出。 設(shè)備開啟后如聽到設(shè)備蜂鳴器不規(guī)則響聲，或機(jī)箱內(nèi)有異常聲響立即關(guān)閉設(shè)備，并通知弱電進(jìn)行維修。 維修。4.1.4 建筑智能化系統(tǒng)（ba）1) 打開顯示器電源（第一次開機(jī)或檢修后開機(jī)需要此操作）。2) 打開主機(jī)電源（第一次開機(jī)或檢修后開機(jī)需要此操作）。3) 在屏幕對(duì)話框中，輸入用戶碼，出現(xiàn)相應(yīng)的系統(tǒng)菜單。4) 在系統(tǒng)菜單中找到需操作的相應(yīng)內(nèi)容。例如:空調(diào)機(jī)系統(tǒng)的遙控操作。5) 單擊有關(guān)于空調(diào)的子菜單，點(diǎn)擊列表中相應(yīng)選項(xiàng)，可顯示樓層各測(cè)溫點(diǎn)的回風(fēng)溫度、送風(fēng)溫度及各空調(diào)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)。6) 可根據(jù)各專業(yè)要求，選中相應(yīng)樓層的空調(diào)機(jī)列表，設(shè)定風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)水閥的開啟和關(guān)閉時(shí)間。7) ba系統(tǒng)還可以監(jiān)控

14、系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，報(bào)警查詢等功能，登錄系統(tǒng)后可根據(jù)需求操作。8) 注意事項(xiàng)： 開機(jī)前，仔細(xì)檢查工作站主機(jī)、監(jiān)視器、網(wǎng)絡(luò)控制器等設(shè)備的供電電源是否正常。 設(shè)備開啟后如聽到設(shè)備有異樣的響聲，或機(jī)箱內(nèi)有異常聲響立即關(guān)閉設(shè)備，并通知弱電進(jìn)行維修。 系統(tǒng)電腦不可處于關(guān)機(jī)狀態(tài)。4.1.5 背景音樂系統(tǒng)1) 開啟背景廣播系統(tǒng)及設(shè)備電源，在系統(tǒng)軟件上選擇播放源，并將音量開關(guān)放到最低位，然后將音源切到各樓層音箱上。慢慢旋動(dòng)音量開關(guān)，調(diào)制適當(dāng)位置。2) 注意事項(xiàng)： 開啟設(shè)備前要詳細(xì)檢查設(shè)備的工作電源是否正常輸出。 設(shè)備開啟后如聽到設(shè)備有異樣的響聲，或機(jī)箱內(nèi)有異常聲響立即關(guān)閉設(shè)備，并通知弱電進(jìn)行維修。 因背景音樂系統(tǒng)

15、需與消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，背景廣播功放等設(shè)備在正常運(yùn)行中不允許關(guān)機(jī)。4.1.6 消防自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng)1) 系統(tǒng)自檢:主菜單下按系統(tǒng)自檢鍵,進(jìn)行系統(tǒng)自檢。2) 報(bào)警顯示:報(bào)警器報(bào)警后,自動(dòng)顯示在控制柜顯示屏上,按操作按鈕，可查到火警的具體位置。3) 系統(tǒng)復(fù)位:現(xiàn)場(chǎng)報(bào)警器復(fù)位后,按“系統(tǒng)復(fù)位”鍵將進(jìn)行系統(tǒng)復(fù)位。4) 注意事項(xiàng)： 維保單位和商管弱電技工必須持證上崗。 維保單位必須為合格服務(wù)商。 確保消防系統(tǒng)年檢合格證時(shí)效性。 做好日常和定期維護(hù)保養(yǎng)巡視記錄等資料存檔管理工作。4.1.7 聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)1) 聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)自動(dòng)啟動(dòng):將消防系統(tǒng)設(shè)置成自動(dòng)2) 聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)手動(dòng)啟動(dòng):選擇相應(yīng)設(shè)備，強(qiáng)制啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)設(shè)備。3) 聯(lián)動(dòng)設(shè)備

16、停止: 進(jìn)入系統(tǒng)后，將設(shè)備聯(lián)動(dòng)執(zhí)行停止。 4) 聯(lián)動(dòng)手動(dòng)盤操作:在系統(tǒng)設(shè)置為“手動(dòng)允許”后，在手動(dòng)盤上選擇設(shè)備,按啟動(dòng)鍵啟動(dòng)設(shè)備,按停止鍵停止設(shè)備。4.1.8 安裝打印紙。1) 將新紙卷穿在送紙轉(zhuǎn)軸上;2) 將送紙轉(zhuǎn)軸安放在打印機(jī)支架上;3) 將紙頭向內(nèi)折入約半寸,造成一平直紙頭備用;4) 將紙頭穿過(guò)光電開關(guān)掣后裝進(jìn)打印機(jī)構(gòu)上,按動(dòng)打印機(jī)面板上送紙按鈕,使紙頭穿過(guò)打印機(jī)構(gòu)。5) 繼續(xù)送紙,預(yù)留約12寸備用。安裝完打印紙后,如有報(bào)警或故障,打印紙將自動(dòng)打印記錄。4.1.9 消防電話1) 消防聯(lián)動(dòng)柜上的消防電話,可通向各個(gè)樓層、設(shè)備房消防電話插孔,可按各分機(jī)號(hào)碼對(duì)話。2) 在樓層中,將消防電話插入

17、消防電話插孔,可直接與消防控制中心通話。4.1.10 電動(dòng)扶梯1) 啟動(dòng) 啟動(dòng)前先檢查各梯級(jí)是否清潔，無(wú)異物，梯梳齒是否完好。 開梯前確認(rèn)梯級(jí)上無(wú)乘客且電扶梯周圍無(wú)障礙物。 在梯頭和梯尾的開關(guān)處用鑰匙啟動(dòng)電動(dòng)扶梯。 在達(dá)到額定轉(zhuǎn)數(shù)前，檢查電動(dòng)扶梯是否啟動(dòng)自如，扶手帶速是否正常，其他零部件有無(wú)響聲。如有異常，即按急停按鈕停止，并放置停用指示，通知維保單位前來(lái)維修并做好記錄。 一切正常交付使用。2) 關(guān)閉 關(guān)閉前疏散梯級(jí)上的乘客。 在梯頭和梯尾的開關(guān)處用鑰匙關(guān)閉電動(dòng)扶梯。 關(guān)閉后檢查旁板、蓋板、螺絲是否松脫。檢查自動(dòng)扶梯是否正常關(guān)閉，如有異常，通知維保單位前來(lái)維修并做好記錄。3) 轉(zhuǎn)變行程方向 轉(zhuǎn)

18、變行程時(shí)疏散梯級(jí)上的乘客。 在梯頭和梯尾的開關(guān)處用鑰匙關(guān)閉電動(dòng)扶梯。 在確認(rèn)完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動(dòng)。4) 注意事項(xiàng)： 維保單位和商管工程電梯技工必須持證上崗并注意證件實(shí)效性。 確保電梯年檢合格證時(shí)效性。 建立電梯日巡檢記錄，保存管理電梯巡檢、維保等相關(guān)資料。4.1.11 直梯1) 啟動(dòng)：自動(dòng)模式 用電梯啟停鑰匙開啟電梯，并進(jìn)入轎廂。 進(jìn)廂后，用鑰匙打開電梯操作箱，打開電梯內(nèi)照明及風(fēng)扇。將自動(dòng)/手動(dòng)開關(guān)放置到“自動(dòng)”狀態(tài)。 認(rèn)真檢查各控制開關(guān)及照明通風(fēng)是否正常。 用鑰匙關(guān)閉電梯操作箱。 選頂層、中間數(shù)層及首層來(lái)回一趟，沒有異常后方投入正常運(yùn)行。2) 手動(dòng)模式： 用電梯啟停鑰匙開啟電梯，并進(jìn)入轎廂

19、。 進(jìn)廂后，用鑰匙打開電梯操作箱，打開電梯內(nèi)照明及風(fēng)扇。將自動(dòng)/手動(dòng)開關(guān)放置到“手動(dòng)”狀態(tài)。 認(rèn)真檢查各控制開關(guān)及照明通風(fēng)是否正常。 用鑰匙關(guān)閉電梯操作箱。 隨電梯上、下行駛一個(gè)回程（不載客、不運(yùn)貨），檢查運(yùn)行是否正常，有無(wú)故障。 3) 關(guān)閉： 關(guān)梯前乘梯檢查一趟，如有異常及時(shí)通知維保單位處理，并在首層及最高層放置電梯停用標(biāo)示。 檢查電梯無(wú)異常并確認(rèn)電梯內(nèi)無(wú)乘客后，用鑰匙打開電梯檢修門，關(guān)閉電梯照明及風(fēng)扇。完成后關(guān)閉電梯檢修門。 用電梯啟停鑰匙關(guān)閉電梯。 關(guān)閉后確認(rèn)外招l(wèi)ed顯示是否出現(xiàn)“停用”字樣。 確認(rèn)梯門關(guān)好后方可離開。4) 注意事項(xiàng)： 維保單位和物業(yè)工程電梯技工必須持證上崗并注意證件實(shí)

20、效性。 確保電梯年檢合格證時(shí)效性。 建立電梯日巡檢記錄，保存管理電梯巡檢、維保等相關(guān)資料。4.2 強(qiáng)電4.2.1 倒閘操作制度4.2.2 倒閘操作必須根據(jù)工程部主管的命令填寫操作票，并有工程部經(jīng)理簽字方可實(shí)施，嚴(yán)格按照操作票內(nèi)容實(shí)行操作。1) 倒閘操作的順序必須按下列順序操作： 停電：拉閘操作必須按照電容柜、低壓開關(guān)、高壓斷路器、高壓隔離開關(guān)的順序依次操作。 送電：合閘操作必須按高野隔離開關(guān)、高壓斷路器，低壓開關(guān)、電容柜的順序進(jìn)行。 嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉合刀閘。 2) 倒閘操作必須由二人（持高低壓證）執(zhí)行，其中一人監(jiān)護(hù)，另一人操作。3) 每張操作票只能填寫一個(gè)操作任務(wù)。 4) 開始操作前，應(yīng)先在模擬板

21、上進(jìn)行，模擬操作核對(duì)無(wú)誤后再進(jìn)行設(shè)備操作，操作前應(yīng)該核對(duì)設(shè)備名稱、編號(hào)和位置，操作中應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行監(jiān)護(hù)復(fù)誦制。發(fā)布操作命令和復(fù)誦操作命令都應(yīng)嚴(yán)肅認(rèn)真，命令一致，聲音宏亮清晰，必須按操作票填寫的順序逐項(xiàng)操作，每操作一次應(yīng)檢查無(wú)誤后做一個(gè)“”記號(hào)，高壓隔離和斷路器開關(guān)及10kv斷路器、聯(lián)絡(luò)開關(guān)停送電操作后必須及時(shí)掛摘警示牌，全部操作完畢后進(jìn)行復(fù)查。 5) 下列項(xiàng)目應(yīng)填寫操作票內(nèi)： 操作和監(jiān)護(hù)員姓名，道閘操作日期和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 按順序填寫應(yīng)拉合的開關(guān)、閘刀、熔絲等相應(yīng)的交流回路名稱。 開關(guān)、閘刀的位置。 電纜尾線的拆開和接上。 繼電保護(hù)自動(dòng)裝置的停用和合上，繼電保護(hù)定值的更改。 臨時(shí)接地線的裝拆(包括驗(yàn)電

22、、放電)。 檢查接地線是否拆除。 檢查負(fù)荷分配。 搖測(cè)絕緣。 安裝或拆除控制回路或電壓互感回路的保險(xiǎn)絲。 切換保護(hù)回路和檢驗(yàn)是否確無(wú)電壓。6) 突發(fā)事故處理時(shí)暫不用操作票，但應(yīng)執(zhí)行監(jiān)護(hù)制度，做好操作記錄，后補(bǔ)操作票。7) 對(duì)操作有疑問時(shí)，或不利于安全時(shí)應(yīng)立即停止操作，并立即報(bào)告值班負(fù)責(zé)人。 8) 在正常操作過(guò)程中，發(fā)生異常情況或誤操作時(shí)應(yīng)立即停止操作，報(bào)告主管部門，只有在事故直接威協(xié)人身和設(shè)備安全時(shí)，方可先采取必要措施(如切斷電源進(jìn)行觸電急救或滅火等)事后立即報(bào)告上級(jí)有關(guān)部門。4.2.3 供配電設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理注意事項(xiàng)：1) 供配電設(shè)施設(shè)備運(yùn)行嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)管理制度和操作規(guī)范執(zhí)行。2) 確

23、保強(qiáng)電員工持證時(shí)效性和變配電站高壓工具和設(shè)備符合強(qiáng)檢要求。3) 節(jié)能降耗，關(guān)注日、月度用電量和md數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析。4) 嚴(yán)查空間和配電設(shè)備箱體密閉堵漏，防止小動(dòng)物進(jìn)入配電站4.3 暖通4.3.1 冷水主機(jī)操作規(guī)程1) 啟動(dòng)冷水主機(jī)前必須做好準(zhǔn)備工作： 檢查所有的管接頭，包括進(jìn)口、出口、排污、安全閥、給水系統(tǒng)等。 檢查所有的電氣接頭，保證接地良好。 檢查熱交換器是否正常。 檢查水流開關(guān)機(jī)面板上的水流指示器是否正常動(dòng)作。 所有的閥門是否都處于合適的開啟或關(guān)閉位置。 分集水器每天運(yùn)行前排污一次。 檢查膨脹水箱運(yùn)行是否正常。 檢查冷卻、冷凍循環(huán)泵是否運(yùn)行正常。 檢查冷卻塔水位、風(fēng)扇是否運(yùn)行正常。 檢查

24、主機(jī)油泵油位線是否在安全線內(nèi)。 檢查主機(jī)控制屏溫度、壓力是否正常。2) 啟動(dòng)冷水主機(jī) 按下主機(jī)控制屏的啟動(dòng)鍵。 觀察主機(jī)油壓是否建立，運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常。 檢查控制屏顯示主機(jī)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否正常。 啟動(dòng)控制屏鍵盤鎖。 當(dāng)值人員每日做好冷水主機(jī)及冷凍水泵、冷卻水泵兩小時(shí)一次記錄，隨時(shí)對(duì)機(jī)組觀察溫度、壓力,有異常噪聲或數(shù)據(jù)顯示有問題應(yīng)該馬上分析原因并采取應(yīng)急措施,問題嚴(yán)重立即關(guān)閉主機(jī)，同時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),并做好記錄。 每三小時(shí)巡視冷卻塔和膨脹水箱，檢查水位和設(shè)備運(yùn)行情況。3) 關(guān)閉冷水主機(jī) 按下主機(jī)控制屏的停機(jī)鍵。 檢查控制屏顯示主機(jī)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否正常，啟動(dòng)控制屏鍵盤鎖。 冷卻塔風(fēng)扇至少運(yùn)轉(zhuǎn)五分鐘才可關(guān)閉

25、。 冷卻水泵至少運(yùn)轉(zhuǎn)十五分鐘才可停泵，并檢查冷卻塔水位和設(shè)備是否正常。 冷凍水泵至少運(yùn)轉(zhuǎn)三十分鐘才可停泵，并檢查膨脹水箱是否正常。4) 注意事項(xiàng)： 每月配合保養(yǎng)單位做好冷水機(jī)組的保養(yǎng)和水質(zhì)處理、定期配合電工做好動(dòng)力柜、控制柜保養(yǎng)、點(diǎn)檢工作。 根據(jù)分集水器的冷凍水水溫和測(cè)溫點(diǎn)溫度來(lái)確定主機(jī)的出水溫度和開啟臺(tái)數(shù)。 開機(jī)前進(jìn)行檢查并做好相關(guān)記錄，運(yùn)行中每2個(gè)小時(shí)必須對(duì)主機(jī)運(yùn)行情況進(jìn)行巡查，并填寫相關(guān)表單。 正常運(yùn)行中應(yīng)對(duì)所有運(yùn)行參數(shù)及管道、閥門進(jìn)行檢查。4.3.2 熱水鍋爐操作規(guī)程：1) 啟動(dòng)熱水鍋爐前必須做好準(zhǔn)備工作： 檢查所有的管接頭，包括進(jìn)口、出口、排污、安全閥、給水系統(tǒng)等。 檢查所有的天然氣

26、閥門及接頭，保證供氣良好。 分集水器每天運(yùn)行前排污一次。 所有的閥門是否都處于合適的開啟或關(guān)閉位置。 檢查熱水循環(huán)泵是否運(yùn)行正常。 檢查膨脹水箱運(yùn)行是否正常。 檢查鍋爐內(nèi)已加滿水。 檢查各部分是否有泄露。2) 啟動(dòng)熱水鍋爐 將鍋爐控制電源開關(guān)開至啟動(dòng)位置，將運(yùn)行開關(guān)根據(jù)實(shí)際情況開至手動(dòng)或自動(dòng)位置。鍋爐負(fù)荷根據(jù)回水溫度加載或下載。 如果鍋爐控制開關(guān)有預(yù)熱檔，而鍋爐長(zhǎng)時(shí)間未使用，應(yīng)將控制開關(guān)開至預(yù)熱位置。當(dāng)鍋爐出水溫度接近設(shè)定溫度時(shí)，將控制開關(guān)開至啟動(dòng)位置。 如果鍋爐控制開關(guān)開至啟動(dòng)位置有報(bào)警聲，按下消音鍵，鍋爐在剛接通時(shí)有可能會(huì)聽到瞬間的報(bào)警聲。 當(dāng)值人員每日做好熱水鍋爐、熱水泵和膨脹水箱兩小時(shí)

27、一次記錄，隨時(shí)對(duì)設(shè)備觀察溫度、壓力,有異常噪聲或數(shù)據(jù)顯示有問題應(yīng)該馬上分析原因并采取應(yīng)急措施,問題嚴(yán)重立即關(guān)閉主機(jī)，同時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),并做好記錄。3) 關(guān)閉熱水鍋爐，將鍋爐控制開關(guān)開至關(guān)閉位置，關(guān)閉天然氣供氣開關(guān)，熱水泵至少運(yùn)轉(zhuǎn)三十分鐘才可停泵。4.3.3 注意事項(xiàng)：1) 每月配合保養(yǎng)單位做好熱水鍋爐的保養(yǎng)和水質(zhì)處理、定期配合電工做好動(dòng)力柜、控制柜保養(yǎng)、點(diǎn)檢工作。2) 根據(jù)分集水器的熱水水溫和測(cè)溫點(diǎn)溫度來(lái)確定主機(jī)的出水溫度和開啟臺(tái)數(shù)。3) 按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，每半年鍋爐壓力表強(qiáng)檢一次，每年鍋爐安全閥強(qiáng)檢一次，每年熱水鍋爐年檢。4.4 給排水4.4.1 操作規(guī)程： 1) 啟動(dòng)水泵(潛水泵)前的檢查

28、檢查水泵(潛水泵)進(jìn)、出水閘閥是否已打開,否則應(yīng)擰開閘閥。 排除水泵機(jī)組真空筒里面的空氣(如果有的話)。 檢查電壓表、電源指示燈情況。 手盤水泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)3圈,應(yīng)靈活無(wú)阻滯。 2) 啟動(dòng)水泵(潛水泵) 。 合上水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開關(guān),將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動(dòng)”位置。 按下啟動(dòng)按鈕,水泵(潛水泵)啟動(dòng),注意觀察啟動(dòng)電流。 如果1次不能啟動(dòng)成功,檢查進(jìn)出閥門和放氣閥，隨后再試啟動(dòng)1次,每次應(yīng)間隔3分鐘。如果2次都未啟動(dòng)成功,則應(yīng)停下來(lái)查找原因,排除故障后才能再啟動(dòng)。 啟動(dòng)成功后,讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘。觀察運(yùn)轉(zhuǎn)電流,聽有無(wú)異常聲響,聞?dòng)袩o(wú)異常氣味,檢查漏水是否嚴(yán)重(漏水成線)，機(jī)械密封應(yīng)無(wú)漏水其產(chǎn)生。

29、 確認(rèn)一切正常后,按下水泵(潛水泵)“停止”按鈕,水泵(潛水泵)停止。 將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動(dòng)”位置,水泵(潛水泵)自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行。 3) 停止水泵(潛水泵) 將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“0”(停止)位置,水泵(潛水泵)停止運(yùn)轉(zhuǎn)。 拉下水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開關(guān)(如果需要)，柜門掛停止送電牌。 關(guān)水泵(潛水泵)進(jìn)、出水閘閥(如果需要)。 檢查有無(wú)不正常情況,如有則及時(shí)處理。4.4.2 注意事項(xiàng)：1) 啟動(dòng)前電氣、管路閥門安全檢查。2) 啟動(dòng)運(yùn)行時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)電流、異聲、異味觀察。3) 運(yùn)行正?；謴?fù)正常工作工況。（2） 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行巡檢規(guī)定1. 目的 規(guī)范設(shè)備設(shè)施的巡視檢查,確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常平穩(wěn)、安全。

30、2. 適用范圍 適用于福州融僑中心設(shè)施設(shè)備。3. 職責(zé)福州融僑物業(yè)管理有限公司融僑中心工程部全體員工，填寫運(yùn)行記錄。 4. 系統(tǒng)專業(yè)：4.1 弱電4.1.1 車輛出入管理系統(tǒng)1) 弱電技工每天對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查測(cè)試1次，并填寫相應(yīng)記錄；2) 每天對(duì)系統(tǒng)（收費(fèi)主機(jī)、地感、發(fā)卡機(jī)、道閘、讀卡器等）進(jìn)行檢查測(cè)試一次3) 每天對(duì)led顯示屏運(yùn)行狀態(tài)巡視一次；4) 每周對(duì)收費(fèi)軟件運(yùn)行狀態(tài)巡視一次；5) 每周對(duì)收費(fèi)主機(jī)通訊設(shè)備運(yùn)行設(shè)備巡視一次。6) 每天用干布擦拭卡機(jī)、道閘1次7) 每天用干布擦拭光電探測(cè)器，及時(shí)更換損壞的卡扣；4.1.2 電話、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1) 安裝管理： 通訊運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入其租賃機(jī)房時(shí)要求其填寫相

31、關(guān)信息，方可進(jìn)入機(jī)房作業(yè)； 弱電領(lǐng)班負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)電話數(shù)量; 弱電技工維護(hù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； 業(yè)戶申請(qǐng)手續(xù)按照相關(guān)制度執(zhí)行。2) 機(jī)房管理： 每月查看租賃機(jī)房設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況時(shí)及時(shí)向弱電主管報(bào)告。4.1.3 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)1) 每日對(duì)攝像頭進(jìn)行轉(zhuǎn)動(dòng)、調(diào)焦動(dòng)作巡檢；2) 每日對(duì)視頻分配器日常巡檢；3) 每日對(duì)主控鍵盤日常巡檢； 4) 每日由弱電技工用防靜電絨布擦拭監(jiān)視器等設(shè)備。 4.1.4 入侵報(bào)警系統(tǒng)1) 每日對(duì)報(bào)警管理計(jì)算機(jī)、打印機(jī)日常巡檢。2) 每日對(duì)報(bào)警管理軟件進(jìn)行巡檢。3) 每日對(duì)報(bào)警控制主機(jī)進(jìn)行巡檢。4) 每日對(duì)主控鍵盤進(jìn)行巡檢。5) 每日對(duì)各防區(qū)進(jìn)行抽檢。4.1.5 門禁管理系統(tǒng)1)

32、 每日對(duì)系統(tǒng)管理計(jì)算機(jī)、發(fā)卡機(jī)日常巡檢。2) 每日對(duì)系統(tǒng)軟件進(jìn)行巡檢。3) 每日對(duì)讀卡器刷卡狀況及電子門鎖開、閉門狀況進(jìn)行日常巡檢。4) 每周對(duì)系統(tǒng)通訊設(shè)備巡檢1次。4.1.6 電子巡更系統(tǒng)1) 每日對(duì)巡更計(jì)算機(jī)，變送器日常巡檢。2) 每日對(duì)巡更軟件進(jìn)行巡檢。3) 每日對(duì)巡更棒進(jìn)行測(cè)試。4.1.7 有線電視系統(tǒng)1) 每日對(duì)電視圖像、聲音效果進(jìn)行巡檢。2) 每周對(duì)系統(tǒng)通訊設(shè)備巡檢1次。4.1.8 無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)1) 每日對(duì)無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行巡檢。4.1.9 建筑智能化系統(tǒng)（ba）1) 每日對(duì)系統(tǒng)計(jì)算機(jī)、打印機(jī)進(jìn)行巡檢。2) 每日對(duì)系統(tǒng)操作軟件進(jìn)行巡檢。3) 每日對(duì)系統(tǒng)所設(shè)定的自動(dòng)開啟及關(guān)閉的設(shè)備

33、與相關(guān)專業(yè)的工程師進(jìn)行復(fù)核。4) 每日對(duì)系統(tǒng)所監(jiān)控的設(shè)備運(yùn)行反饋信號(hào)與相關(guān)專業(yè)工程師運(yùn)行進(jìn)行復(fù)核。5) 每周對(duì)系統(tǒng)通訊設(shè)備巡檢1次。4.1.10 背景音樂系統(tǒng)1) 每日對(duì)背景音樂主控電腦及分控電腦進(jìn)行巡檢。2) 每日對(duì)背景音樂功放、話筒等設(shè)備進(jìn)行巡檢。3) 每日對(duì)樓內(nèi)各層放音喇叭的音量及音質(zhì)巡視1次。4) 每日對(duì)ups進(jìn)行巡檢，測(cè)試。5) 每周對(duì)系統(tǒng)通訊設(shè)備巡檢1次。6) 每日擦拭機(jī)柜4.1.11 消防系統(tǒng)1) 弱電技工配合消防維保單位及時(shí)排除故障，及時(shí)將故障信息記錄。 每日對(duì)消控主機(jī)巡視一次，記錄火警、故障、反饋等信息，并檢查主機(jī)各項(xiàng)功能是否正常； 每日檢查消防24v供電電流是否超標(biāo)，并記錄

34、數(shù)值，如超過(guò)額定值要及時(shí)檢查原因并排除故障； 每周對(duì)風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)控制模塊進(jìn)行檢查，控制模塊應(yīng)正常巡檢； 每月對(duì)濕式報(bào)警閥室內(nèi)設(shè)備模塊進(jìn)行檢查，檢查控制模塊是否正常巡檢； 每月對(duì)步行街消防廣播系統(tǒng)強(qiáng)切測(cè)試； 每月對(duì)消防泵房設(shè)備進(jìn)行遠(yuǎn)程、現(xiàn)場(chǎng)啟停功能檢測(cè)； 月度抽檢總煙感數(shù)的10%； 每月按計(jì)劃?rùn)z測(cè)總防火卷簾門數(shù)的10%。4.1.12 電梯工每日對(duì)電梯進(jìn)行一次巡檢，并將巡檢情況記錄于電梯日常巡視記錄表中，巡檢工作主要包括以下內(nèi)容：1) 檢查電梯樓層指示燈與轎廂實(shí)際位置是否符合。2) 檢查外召喚按鈕及按鈕燈是否正常；電梯門關(guān)閉是否密封牢固；電梯到達(dá)平層是否平穩(wěn)，廳門地坎與轎廂地坎誤差是否達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)（水

35、平距離偏差不超過(guò)3mm，距離間隙不超過(guò)35mm），是否影響到客人進(jìn)出。3) 檢查轎廂內(nèi)各附件設(shè)施（層樓信號(hào)燈、風(fēng)扇、照明設(shè)備、警鈴、三方通話、開關(guān)門按鈕、安全觸板及光幕）是否正常。4) 檢查機(jī)房?jī)?nèi)有無(wú)異常運(yùn)行聲響，異常氣味；機(jī)房溫度是否適宜（機(jī)房溫度如果超過(guò)35度，則開啟空調(diào)），照明通風(fēng)是否完好，盤車工具/救援規(guī)程、對(duì)講電話等是否完好，有無(wú)漏水，進(jìn)水；門窗是否關(guān)閉等。并填寫電梯房巡視記錄表。5) 對(duì)電梯升降情況進(jìn)行以下三方面檢查： 電梯起動(dòng)是否平穩(wěn)，是否有明顯上浮感。 運(yùn)行速度是否恒速，運(yùn)行中有無(wú)震動(dòng)感。 減速停層有無(wú)明顯壓迫感。6) 巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)問題能及時(shí)解決的,及時(shí)解決.不能及時(shí)解決的,通知

36、維保方并作好記錄；7) 領(lǐng)班每周巡視1次；專業(yè)主管每半月巡視1次；經(jīng)理每月抽查1次。4.2 強(qiáng)電4.2.1 電氣設(shè)備運(yùn)行檢修人員必須嚴(yán)格按照巡檢制度的要求對(duì)所管轄范圍內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患，及時(shí)處理，及時(shí)報(bào)告并認(rèn)真做好各項(xiàng)記錄工作。4.2.2 開閉所和配電房設(shè)施設(shè)備2小時(shí)巡視抄表1次，樓層強(qiáng)電間風(fēng)機(jī)房每天巡查1次，公區(qū)照明每班巡視1次。4.2.3 外街每天巡查一次，塔樓每周巡查一次。4.2.4 要求電氣設(shè)備運(yùn)行檢修人員對(duì)所管轄的設(shè)備，要做到“三好，四會(huì)”：即“管理好，使用好，保養(yǎng)好”；“會(huì)使用，會(huì)保養(yǎng)，會(huì)檢查，會(huì)排除故障”。4.2.5 運(yùn)行中，發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異?，F(xiàn)象時(shí)，應(yīng)及時(shí)處理，如需

37、停運(yùn)檢修影響客戶時(shí)，要事先及時(shí)報(bào)告主管或部門經(jīng)理，采取措施不影響客戶正常工作前提下進(jìn)行檢修。4.2.6 發(fā)現(xiàn)設(shè)備事故，要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，立即報(bào)告上級(jí)直接主管，采取措施，組織分析，找出原因。4.2.7 電氣設(shè)備巡檢人員對(duì)使用設(shè)備須定期進(jìn)行擦拭，潤(rùn)滑，檢查，調(diào)整等保養(yǎng)工作；對(duì)備用設(shè)備須定期進(jìn)行預(yù)防性試車。4.3 暖通4.3.1 巡視商場(chǎng)內(nèi)外溫度，室內(nèi)步行街1-3樓每層均勻設(shè)置6個(gè)測(cè)溫點(diǎn)，測(cè)溫巡檢頻次每天2次（10:30-11:00 13:00-13:30），根據(jù)測(cè)溫點(diǎn)溫度調(diào)整主機(jī)運(yùn)行狀態(tài)。4.3.2 巡視屋頂新風(fēng)機(jī)房和樓層空調(diào)機(jī)房，巡檢頻次每天1次，檢查工作電源，風(fēng)機(jī)控制應(yīng)在自動(dòng)檔位，風(fēng)機(jī)壓力和溫度是否

38、正常，風(fēng)閥和水閥開啟是否正常，管道、表閥及水閥無(wú)滲水，風(fēng)機(jī)運(yùn)行無(wú)異聲。4.3.3 巡視公共區(qū)域空調(diào)設(shè)備，巡檢頻次每天1次，檢查工作電源，空調(diào)設(shè)備運(yùn)行無(wú)異聲，空調(diào)散流器測(cè)溫正常。4.3.4 巡視廁所排風(fēng)機(jī)，巡檢頻次每天1次，檢查廁所排風(fēng)機(jī)運(yùn)行無(wú)異聲， 排風(fēng)量正常。4.3.5 巡視送排風(fēng)機(jī)房，巡檢頻次每天1次，檢查風(fēng)機(jī)控制應(yīng)在自動(dòng)檔位，工作電源，風(fēng)閥開啟是否正常，風(fēng)機(jī)運(yùn)行無(wú)異聲。4.4 給排水4.4.1 巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢查管轄下的設(shè)備。4.4.2 巡視值班人員外出巡檢,必須隨時(shí)與部門保持聯(lián)系。4.4.3 巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)

39、果記錄。4.4.4 巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況, 對(duì)手動(dòng)運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。4.4.5 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷,發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞,發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化,均應(yīng)即時(shí)通知維修人員調(diào)整或更換,保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。4.4.6 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的,必須立即報(bào)告維修人員,并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施,防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。4.4.7 相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問題追查原因,如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。（3） 設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)1. 目的：制定

40、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程，指導(dǎo)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行平穩(wěn)安全，提高工作效率，同時(shí)達(dá)到保值增值的目的。2. 適用范圍：適用于福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)設(shè)施設(shè)備。3. 職責(zé)福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)管理有限公司工程部專業(yè)員工，填寫運(yùn)行記錄。4. 系統(tǒng)專業(yè)：4.1 弱電4.1.1 日常維護(hù)及定期保養(yǎng)規(guī)定：4.1.2 車輛出入管理系統(tǒng)1) 月保養(yǎng) 做好保潔除塵工作，清掃齒輪箱內(nèi)外、擋車桿等。 檢查擋車桿是否完好、平直，反光膜有無(wú)脫落現(xiàn)象，齒輪箱箱體有無(wú)損壞，齒輪箱門箱蓋密封防水性能是否良好。 檢查感應(yīng)式讀卡機(jī)是否正常工作，能否正常收費(fèi)，道閘開閉正常，遇物阻擋自動(dòng)停止升桿等功能。 每月測(cè)試1次卡機(jī)

41、、道閘的機(jī)械性能； 每月對(duì)車場(chǎng)管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)備份；2) 季保養(yǎng) 檢查各轉(zhuǎn)動(dòng)軸是否潤(rùn)滑正常。每季度對(duì)道閘進(jìn)行加油保養(yǎng)。對(duì)收費(fèi)電腦主機(jī)箱進(jìn)行除塵； 每季度測(cè)試地感線圈靈敏度； 4.1.3 電話、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1) 根據(jù)通訊運(yùn)營(yíng)商維護(hù)計(jì)劃進(jìn)行配合及監(jiān)督。4.1.4 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)1) 月保養(yǎng) 做好保潔工作，清掃灰塵，檢查室內(nèi)外攝像系統(tǒng)的攝像頭、鏡頭并校焦，擦洗鏡頭，清理冷卻風(fēng)扇和防塵罩等，定期對(duì)室外攝像系統(tǒng)的鐵件部分刷防銹漆，對(duì)各弱電井內(nèi)控制箱進(jìn)行緊固、清潔1次； 調(diào)節(jié)并檢查監(jiān)視器上的各旋鈕動(dòng)作是否正常，檢查監(jiān)視器圖像是否清晰， 焦距是否可調(diào)。 檢查室外防雨、防風(fēng)、防塵罩的密封是否完好，以保證系統(tǒng)防雨防塵

42、性 能良好；檢查云臺(tái)是否固定堅(jiān)固，支撐桿地腳螺栓是否松動(dòng)等 檢查轉(zhuǎn)動(dòng)部分電線是否有破裂、拉斷現(xiàn)象及潤(rùn)滑情況。2) 季保養(yǎng) 完成月保養(yǎng)的內(nèi)容： 保養(yǎng)人檢查室內(nèi)外攝像系統(tǒng)、監(jiān)視與控制系統(tǒng)各部件工作是否正常。檢查各監(jiān)控系統(tǒng)的連線接觸是否良好，控制器與錄象系統(tǒng)是否正常，并抽查錄象效果。3) 年保養(yǎng) 完成季保養(yǎng)的內(nèi)容： 檢查室內(nèi)外攝像系統(tǒng)的攝像頭、鏡頭并校焦，擦洗鏡頭。 檢查室內(nèi)外攝像系統(tǒng)、監(jiān)視與控制系統(tǒng)各部件工作是否正常。檢查各監(jiān)控系統(tǒng)的連線接觸是否良好，控制器與錄象系統(tǒng)是否正常，抽查錄象效果。4.1.5 入侵報(bào)警系統(tǒng)1) 月保養(yǎng) 做好保潔工作，清掃灰塵，檢查系統(tǒng)紅外探測(cè)器及手動(dòng)按鈕有無(wú)損壞，檢查紅外

43、探測(cè)器及緊急按鈕是否固定堅(jiān)固，紅外探測(cè)器、聲光報(bào)警器支撐桿地腳螺栓是否松動(dòng)等。 對(duì)各個(gè)紅外探頭及緊急按鈕進(jìn)行檢測(cè)，聲光報(bào)警器是否發(fā)出報(bào)警信號(hào)燈是否亮起，聲音是否響起，報(bào)警主機(jī)及報(bào)警電腦主機(jī)是否有報(bào)警信號(hào)。 檢查報(bào)警電腦軟件是否正常，各個(gè)防區(qū)通訊是否正常，如發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)上報(bào)。 檢查報(bào)警主機(jī)是否正常，操作鍵盤是否正常，各個(gè)防區(qū)通訊是否正常，如發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)上報(bào)。 2) 季保養(yǎng) 完成月保養(yǎng)的內(nèi)容 對(duì)各弱電井內(nèi)控制箱及通訊模塊等進(jìn)行緊固、清潔1次； 檢查各個(gè)弱電井內(nèi)報(bào)警模塊的蓄電池是否正常。4.1.6 門禁管理系統(tǒng)1) 月保養(yǎng) 做好保潔工作，清掃灰塵，檢查系統(tǒng)讀卡器，電控鎖，出門按鈕等有無(wú)損壞，檢查

44、讀卡器，電控鎖，出門按鈕等是否固定堅(jiān)固 對(duì)各個(gè)讀卡器，電控鎖，出門按鈕進(jìn)行檢測(cè)，系統(tǒng)主機(jī)是否收到信號(hào)。 檢查系統(tǒng)電腦軟件是否正常，各個(gè)控制器通訊是否正常。如發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)上報(bào)。 每月對(duì)系統(tǒng)電腦數(shù)據(jù)備份。2) 季保養(yǎng) 完成月保養(yǎng)的內(nèi)容 對(duì)各弱電井內(nèi)控制器及通訊模塊等進(jìn)行緊固、清潔1次； 檢查各個(gè)弱電井內(nèi)報(bào)警模塊的蓄電池是否正常。4.1.7 電子巡更系統(tǒng)1) 月保養(yǎng) 做好保潔工作，清掃灰塵，每月對(duì)系統(tǒng)電腦等設(shè)備除塵一次。 每月對(duì)巡更主機(jī)，巡更棒測(cè)試，檢查。 每月對(duì)巡更信息點(diǎn)位進(jìn)行檢查，確認(rèn)其固定是否牢固，有無(wú)損壞。4.1.8 有線電視系統(tǒng)1) 月保養(yǎng) 對(duì)設(shè)備進(jìn)行保潔工作，清掃灰塵，用場(chǎng)強(qiáng)儀對(duì)各個(gè)頻

45、道進(jìn)行檢測(cè)，信號(hào)強(qiáng)度范圍為6080db。如達(dá)不到要求，出現(xiàn)圖像產(chǎn)生雪花和扭曲等現(xiàn)像，立即上報(bào)。4.1.9 大屏幕led系統(tǒng)1) 月保養(yǎng) 做好保潔工作，清掃灰塵，每月對(duì)功放機(jī)等設(shè)備進(jìn)行調(diào)試1次。2) 季保養(yǎng) 每季對(duì)機(jī)柜內(nèi)設(shè)備進(jìn)行除塵清潔1次。4.1.10 無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)1) 月保養(yǎng) 做好保潔工作，每月對(duì)干線放大器、設(shè)備功分器及耦合器等進(jìn)行除塵檢修。4.1.11 建筑智能化系統(tǒng)（ba）1) 月保養(yǎng) 檢查中央站主機(jī)的硬件是否完好，軟件模塊是否能正常使用，各種功能是否正常。網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)是否工作正常。 檢測(cè)各軟件功能是否能夠?qū)崿F(xiàn)，控制流程，聯(lián)動(dòng)關(guān)系，控制精度是否符合要求。 對(duì)弱電井內(nèi)控制設(shè)備做清潔、除塵工作

46、。2) 季保養(yǎng) 完成月保養(yǎng)內(nèi)容 檢查ddc工作是否正常，各i/o模塊是否正常，各通訊模塊是否正常。 對(duì)弱電井內(nèi)控制設(shè)備接線端進(jìn)行緊固1次。3) 年保養(yǎng) 檢查各種傳感器精度是否在正常誤差范圍之內(nèi)。檢查各種執(zhí)行機(jī)構(gòu)是否能平滑，準(zhǔn)確的執(zhí)行指令。4.1.12 背景廣播系統(tǒng)1) 月保養(yǎng) 檢查背景廣播系統(tǒng)軟件是否正常，各功能是否能實(shí)現(xiàn)。 檢查功放、dvd、卡座等背景廣播系統(tǒng)硬件是否正常。 檢查設(shè)備的接插件，接線端是否有松動(dòng)。 對(duì)設(shè)備的接線端進(jìn)行緊固。對(duì)樓層接線箱中的接線端進(jìn)行緊固。4.1.13 消防系統(tǒng)1) 月保養(yǎng) 做好報(bào)警聯(lián)動(dòng)柜內(nèi)保潔工作，檢查并緊固各接線鏍釘。 檢測(cè)報(bào)警聯(lián)動(dòng)柜內(nèi)各電源電壓（包括蓄電池電

47、壓）。 樓內(nèi)巡查各處探測(cè)器、風(fēng)閥、消火栓、廣播、手動(dòng)按鈕、警鈴等消防設(shè)施是否松動(dòng)、變形、接觸不良等異?，F(xiàn)象。 弱電房?jī)?nèi)檢查有關(guān)消防設(shè)備（包括報(bào)警分機(jī)），做好保潔工作、緊固接線端工作，檢查箱門是否關(guān)閉及箱體外觀情況是否良好；箱外線路有無(wú)缺損，有無(wú)故障隱患。 檢查保養(yǎng)中出現(xiàn)的故障缺陷逐一進(jìn)行修復(fù)。 維修后，恢復(fù)設(shè)備周邊狀態(tài)，并告之弱電主管恢復(fù)使用 每月至少進(jìn)行1次消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試，全年覆蓋；2) 注:消控中心中有ups的系統(tǒng)，需每日巡檢ups。每半年對(duì)ups放電檢測(cè)一次，一般放到80%。4.1.14 電梯定期保養(yǎng)規(guī)定:1) 每月一次對(duì)電梯機(jī)房做清潔工作清掃地面和用干抹布擦拭控制柜、主機(jī)表面，做到地面無(wú)

48、積灰，控制柜、主機(jī)表面無(wú)污漬。2) 外包單位每半個(gè)月進(jìn)行1次維保，相鄰兩次維保不少于10天，電梯維修技工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤。3) 維保工作須在閉店后進(jìn)行；（具體維保時(shí)間根據(jù)實(shí)際營(yíng)運(yùn)時(shí)間安排）4) 外包單位工作人員工作后須在機(jī)房填寫維修保養(yǎng)記錄；5) 維保工作單須得到電梯維修技工簽字確認(rèn)；6) 發(fā)現(xiàn)違規(guī)維修保養(yǎng)時(shí),報(bào)弱電主管對(duì)其發(fā)整改通知書；7) 維修保養(yǎng)人員在對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)、檢修時(shí)，應(yīng)先在基層門前掛上“電梯保養(yǎng)、檢修”告示牌；8) 檢修完成后搞好現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生。9) 電梯維修完畢后由電梯維修技工確認(rèn)維修效果；10) 由維保單位提供維修記錄（復(fù)印件）。4.2 強(qiáng)電4.2.1 強(qiáng)電技工根據(jù)每月的電氣設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)

49、劃進(jìn)行設(shè)備維修保養(yǎng)，認(rèn)真執(zhí)行設(shè)備維修保養(yǎng)操作規(guī)程，不得私自簡(jiǎn)化或更改維修保養(yǎng)程序及維修保養(yǎng)內(nèi)容嚴(yán)格按照設(shè)備的技術(shù)指標(biāo)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修保養(yǎng)，不得私自降低維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，填寫維保記錄。每3個(gè)月對(duì)全廣場(chǎng)配電系統(tǒng)進(jìn)行熱成像儀檢查并形成報(bào)告。4.2.2 當(dāng)電氣設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí),值班人員在接到報(bào)修通知及維修電話，按照三標(biāo)文件要求執(zhí)行。4.2.3 供配電設(shè)備的故障維修一般不超過(guò)8小時(shí)，若8小時(shí)無(wú)法解決的重大故障,應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào),限期解決。4.2.4 維修保養(yǎng)過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行電氣設(shè)備安全操作規(guī)程，專項(xiàng)主管及領(lǐng)班提供工作指導(dǎo)和檢查監(jiān)督。4.2.5 凡夜間及節(jié)假日發(fā)生故障，有條件的應(yīng)及時(shí)進(jìn)

50、行解決；不能立即解決采取臨時(shí)措施控制事態(tài)繼續(xù)發(fā)展,同時(shí)立即報(bào)告工程主管和經(jīng)理。4.2.6 對(duì)外包維修保養(yǎng)項(xiàng)目必須嚴(yán)格按照合同所簽的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查驗(yàn)收，不得降低驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。4.2.7 建立設(shè)備臺(tái)帳，由專人負(fù)責(zé)管理，對(duì)更換的零部件及時(shí)記錄，常用和重要部件有一定儲(chǔ)備，做到修換及時(shí)。4.3 暖通4.3.1 日常維護(hù) 如：機(jī)房清潔，設(shè)備清潔等1) 冷凍機(jī)房值班人員每日設(shè)備外觀一次。2) 所有空調(diào)工合理分包管轄的設(shè)備機(jī)房及設(shè)備的清潔，每周至少清潔一次，要求設(shè)備機(jī)房及設(shè)備干凈整潔，無(wú)浮塵。4.3.2 定期保養(yǎng)規(guī)定:1) 冷水主機(jī)保養(yǎng)（月保養(yǎng)和開機(jī)保養(yǎng)）： 專業(yè)公司每月檢測(cè)冷水主機(jī)狀況并出具月保養(yǎng)檢查表格：檢

51、查所有接線端子；檢測(cè)及校正溫度傳感器；檢測(cè)及校正高壓開關(guān)；泄露測(cè)試；記錄機(jī)組運(yùn)行壓力、電流和電壓；檢查機(jī)組運(yùn)行情況和開機(jī)調(diào)試時(shí)的原始數(shù)據(jù)對(duì)比；檢查油泵工作情況；機(jī)組的清潔；清潔配電柜和控制柜。 每年3、4月份做開機(jī)保養(yǎng)并出具年保養(yǎng)檢查表格：檢測(cè)冷凝器和蒸發(fā)器傳熱效果，根據(jù)上一年度機(jī)組運(yùn)行時(shí)期的蒸發(fā)器和冷凝器的趨間溫度，如過(guò)大說(shuō)明結(jié)垢臟堵安排清洗，減少開端蓋時(shí)造成的銅管腐蝕和保養(yǎng)費(fèi)用的增加，一般蒸發(fā)器清洗三年輪換一次，冷凝器清洗兩年輪換一次；檢測(cè)主機(jī)制冷劑的含量，如缺少就補(bǔ)充，如有漏點(diǎn)需修補(bǔ)；檢測(cè)油泵的潤(rùn)滑油的質(zhì)量和油過(guò)濾器的使用情況，如不可以使用需調(diào)換，一般油過(guò)濾器調(diào)換2年一次，潤(rùn)滑油調(diào)換四年

52、一次；檢查主機(jī)運(yùn)行時(shí)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和開機(jī)調(diào)試時(shí)的原始數(shù)據(jù)對(duì)比；檢查所有接線端子并緊固；檢測(cè)壓縮機(jī)電機(jī)絕緣性；檢測(cè)所有安全裝置；檢查傳動(dòng)系統(tǒng)。 專業(yè)公司每年開機(jī)保養(yǎng)期間清洗冷水機(jī)組冷凍進(jìn)水管和冷卻進(jìn)水管的y型過(guò)濾器網(wǎng)罩，每月檢測(cè)冷凍水和冷卻水的水質(zhì)情況，采取水樣并投藥，每月出具水質(zhì)報(bào)告。每年由甲方抽集水樣送至專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，費(fèi)用由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。 發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)通知專業(yè)公司維修并匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。 調(diào)試運(yùn)行，清理現(xiàn)場(chǎng)。 填寫記錄。 每天需對(duì)空調(diào)主機(jī)房進(jìn)行清潔。2) 空調(diào)真空熱鍋爐保養(yǎng)(年保養(yǎng))： 檢查鍋爐及本體是否滲水和有沙眼，機(jī)座是否緊固；油漆或保溫層是否完好。 檢查進(jìn)出水閥門、排污閥開關(guān)是否靈活，無(wú)卡阻

53、，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無(wú)漏水，閥體、手柄完好，連接管件完好；安全閥閥體、手柄完好。 檢查壓力表、溫度表指示準(zhǔn)確，表盤清晰，表閥及接頭無(wú)滲水。 檢查超溫連鎖保護(hù)裝置、自動(dòng)控制裝置設(shè)定值，控制正確無(wú)異常。 檢查鍋爐燃燒器工作是否正常，是否有天然氣泄露。 每半年鍋爐壓力表強(qiáng)檢一次，每年鍋爐安全閥強(qiáng)檢一次，每年鍋爐年檢。 設(shè)備如有損壞，就更換；如有偏差，就調(diào)整；連接處如有松動(dòng)，就緊固；清潔設(shè)備的污垢。 調(diào)試運(yùn)行，清理現(xiàn)場(chǎng)。 填寫記錄。3) 冷凍循環(huán)水泵、熱水循環(huán)泵、冷卻循環(huán)水泵、冷卻塔補(bǔ)水泵保養(yǎng)(季度保養(yǎng)）： 保養(yǎng)前測(cè)試電機(jī)三相工作電流并記錄。 每年開機(jī)保養(yǎng)期間清洗水泵y型過(guò)濾器的進(jìn)水過(guò)濾網(wǎng)罩。 首先切斷電源，關(guān)閉進(jìn)水閥，做好檢修標(biāo)識(shí)。 檢測(cè)泵體是否滲水和有沙眼；軟連接、緊固件、避震器是否緊固和完好。 檢測(cè)水泵軸封是否滲水，泵軸與電機(jī)的軸心在同一中心線，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無(wú)卡殼，動(dòng)平衡良好；軸承轉(zhuǎn)動(dòng)無(wú)異聲，補(bǔ)充損耗的潤(rùn)滑