慧谷廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)鄰里商貿(mào)中心 上海旭格投資有限公司杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)鄰里商貿(mào)中心開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理理念報(bào)告上海旭格投資發(fā)展有限公司二四年二月前 言上海旭格投資發(fā)展有限公司是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)為主業(yè)，走相關(guān)多元化經(jīng)營(yíng)之路的民營(yíng)企業(yè)，準(zhǔn)確的經(jīng)營(yíng)定位和雄厚的資金實(shí)力及專業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì)整合，使公司處于超常規(guī)發(fā)展階段。幾年來(lái)，公司投資版圖已拓展到上海、安徽、山東、江蘇等省市。公司注冊(cè)資金3000萬(wàn)元人民幣，獨(dú)資開(kāi)發(fā)和合資參建項(xiàng)目近十個(gè)，如濟(jì)南世貿(mào)服裝精品商城在齊魯大地創(chuàng)造了未開(kāi)盤(pán)即告招商滿額的奇跡，蘇州700畝輕工展示中心、上海奉賢300畝海灣電器城和安徽六安“西都商城”也處于即將竣工階段，招

2、商形勢(shì)良好。公司決策層和高層管理人士豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，使公司形成了一套在國(guó)內(nèi)處于領(lǐng)先水平的獨(dú)特模式。公司以“打造國(guó)際化一級(jí)商貿(mào)中心”為項(xiàng)目發(fā)展思路，以“合作與發(fā)展，走持續(xù)經(jīng)營(yíng)之路”為經(jīng)營(yíng)宗旨，以“面向新經(jīng)濟(jì)、展業(yè)全世界”為戰(zhàn)略重點(diǎn)，慣于在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中搶占商機(jī)，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)品牌協(xié)調(diào)成長(zhǎng)的良好格局。下沙杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)務(wù)院1993年4月批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，距市中心僅20公里，處于浙江省“四小時(shí)交通經(jīng)濟(jì)圈”的中心地位，外圍交通極為便捷。開(kāi)發(fā)區(qū)擁有全國(guó)試點(diǎn)、全省惟一的國(guó)家級(jí)“浙江杭州出口加工區(qū)”。同時(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)還建有浙江省最大的高教園區(qū)“杭州下沙高教園區(qū)”，高校云集、人才薈萃。開(kāi)發(fā)區(qū)已成為形

3、成杭州市對(duì)外開(kāi)放的創(chuàng)業(yè)基地、人才基地，以及享受國(guó)家特定政策，實(shí)現(xiàn)科技創(chuàng)新和管理體制創(chuàng)新的重要基地。正是因?yàn)橄律尘哂兴碾A段躍進(jìn)性的規(guī)劃（下沙鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大學(xué)城國(guó)家中型城市）和規(guī)劃階段快速、可靠的實(shí)施進(jìn)行，使我們對(duì)下沙的投資能夠進(jìn)行準(zhǔn)確、科學(xué)的分析。而其優(yōu)越的地理位置，優(yōu)惠的政策，已成具規(guī)模的園區(qū)和人才的高度密集，更確保了下沙投資環(huán)境的可靠性、經(jīng)濟(jì)性、收益性和前瞻性。綜上所述，旭格投資對(duì)在下沙的投資充滿了信心。“盛世繪藍(lán)圖，偉業(yè)鑄輝煌”旭格投資相信科學(xué)的市場(chǎng)分析、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、完整的規(guī)劃思路，必定會(huì)為下沙的城市建設(shè)，為下沙的經(jīng)濟(jì)興旺，為下沙的規(guī)劃發(fā)展作出貢獻(xiàn)！ 綜述在長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的

4、今天，在這個(gè)浙江省最大規(guī)模的大學(xué)城中，我們建設(shè)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)鄰里商貿(mào)中心，創(chuàng)造一個(gè)下沙地區(qū)的標(biāo)志性商業(yè)廣場(chǎng)。本項(xiàng)目名稱：杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)鄰里商貿(mào)中心我們創(chuàng)導(dǎo)的理念“鄰里帶動(dòng)商貿(mào)，商貿(mào)服務(wù)鄰里”n 定位來(lái)源 根據(jù)周全的市場(chǎng)分析確定了我們的目標(biāo)市場(chǎng)是“以大學(xué)城為依托，以區(qū)域中心居住區(qū)為主體，導(dǎo)入社區(qū)商業(yè)服務(wù)” 根據(jù)分析我們確定了本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是以大學(xué)生、教職員工為主流的，結(jié)合項(xiàng)目周邊居住社區(qū)居民的消費(fèi)群體n 定位詮釋 鄰里商貿(mào)即是我們對(duì)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大學(xué)城區(qū)域經(jīng)濟(jì)的定位，在這里是知識(shí)的聚合，是學(xué)者的天地，他們有物質(zhì)需要。中心即是我們對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位，我們創(chuàng)造廣場(chǎng)，創(chuàng)造中心，融合、集

5、中大部分的商貿(mào)功能，為慧谷服務(wù)，為在慧谷工作、學(xué)習(xí)、生活的人提供全面的學(xué)習(xí)、生活、工作配套功能。 我們提倡的理念建立以“鄰里商貿(mào)中心”為中心的消費(fèi)生活方式，帶動(dòng)周邊乃至整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的消費(fèi)生活圈，成為區(qū)域的商業(yè)中心標(biāo)志。n 經(jīng)營(yíng)理念本項(xiàng)目位于杭州下沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是商貿(mào)街的重要組成。本項(xiàng)目為大型公建，總建筑面積62594.59m2，由四層裙房和a、b兩座塔樓（分別為21層和18層）組成。商業(yè)建筑面積32838m2。根據(jù)其建筑設(shè)計(jì)方案，因其裙房在中部位置設(shè)有沉降縫兼抗震縫、伸縮縫，所以在規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)時(shí)也必須要考慮要此重要特征。根據(jù)我們的產(chǎn)品定位研究，商業(yè)用房的建筑規(guī)劃布局，經(jīng)營(yíng)規(guī)劃思路如下：小吃廣場(chǎng)：

6、創(chuàng)造品牌快餐廣場(chǎng)引進(jìn)品牌快餐店，如肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等鄰里商貿(mào)中心生活型廣場(chǎng)超形態(tài)廣場(chǎng)銀行網(wǎng)點(diǎn)及便民服務(wù)：提供各項(xiàng)便民服務(wù)，方便客戶消費(fèi)。引進(jìn)銀行網(wǎng)點(diǎn)、洗衣店、花店等品牌專賣(mài)店：形成休閑品牌專賣(mài)，經(jīng)營(yíng)休閑服飾、鞋及體育用品等。引進(jìn)如佐丹奴、班尼路、邦威等品牌服飾專賣(mài)店以及禮品專賣(mài)店和運(yùn)動(dòng)用品、服飾專賣(mài)店等大型購(gòu)物中心：提供社區(qū)集中購(gòu)物概念。引進(jìn)如易初蓮花、家樂(lè)福等大型綜合超市購(gòu)物中心，提供全面的購(gòu)物環(huán)境數(shù)碼廣場(chǎng)：創(chuàng)造品牌數(shù)碼廣場(chǎng)，提供全面的數(shù)碼產(chǎn)品，面向大學(xué)生，服務(wù)大學(xué)城引進(jìn)如賽博數(shù)碼、太平洋數(shù)碼等超形態(tài)知識(shí)交易平臺(tái)：創(chuàng)造長(zhǎng)三角新興知識(shí)產(chǎn)業(yè)交易市場(chǎng)，面向長(zhǎng)三角地區(qū)。引入 教育培訓(xùn)市場(chǎng)留學(xué)

7、服務(wù)市場(chǎng)創(chuàng)業(yè)互動(dòng)市場(chǎng)人才展示市場(chǎng) 出版直銷市場(chǎng) 專利技術(shù)拍賣(mài)市場(chǎng) 學(xué)者拓展市場(chǎng) 運(yùn)用國(guó)際的、科學(xué)的運(yùn)作管理模式，依托下沙大學(xué)城優(yōu)勢(shì)，將科學(xué)技術(shù)知識(shí)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入市場(chǎng)，為我們創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)。n 經(jīng)營(yíng)導(dǎo)入開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，經(jīng)營(yíng)理念科學(xué)、獨(dú)到，獲得經(jīng)營(yíng)商信任。已與易初蓮花、麥當(dāng)勞、肯德基、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)等建立了初步意向，形成了戰(zhàn)略統(tǒng)一商業(yè)聯(lián)盟，將攜手開(kāi)發(fā)杭州下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)空白，建立繁榮商業(yè)機(jī)制，共同創(chuàng)造美好的前景生活，樹(shù)立品牌形象。n 產(chǎn)品改進(jìn)建議我們的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念是以現(xiàn)有的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案為基礎(chǔ)的，在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃中我們建議可以加入如下改進(jìn)： 對(duì)于地下停車場(chǎng)可以采用雙層停車設(shè)施。大型的商

8、業(yè)中心，停車場(chǎng)也將是非常重要的部分，因本案規(guī)劃的大型購(gòu)物中心和數(shù)碼廣場(chǎng)的概念需要較大倉(cāng)儲(chǔ)空間，建議利用部分地下停車場(chǎng)空間作為大賣(mài)場(chǎng)和數(shù)碼廣場(chǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)空間，而部分采用雙層停車設(shè)施開(kāi)拓停車位，解決停車需求。 在生活廣場(chǎng)和超形態(tài)廣場(chǎng)之間建立有機(jī)的聯(lián)系空間，采用展示空間設(shè)計(jì)將其聯(lián)為一個(gè)空間整體，使客戶在兩個(gè)空間中交叉卻仍有一個(gè)大型商業(yè)空間整體的概念。一、 宏觀市場(chǎng)分析1.1“長(zhǎng)三角”宏觀市場(chǎng)分析2003年，憑借集“黃金海岸”和“黃金水道”于一身的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成了中國(guó)最具吸引力的地區(qū)。對(duì)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)2003年經(jīng)濟(jì)總量的分析顯示，以上海為龍頭的長(zhǎng)三角挺起了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的脊梁。1.1.1地區(qū)生產(chǎn)總

9、值高速增長(zhǎng) 據(jù)初步核算，2003年長(zhǎng)江三角洲地區(qū)15城市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值突破2萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)到22775億元，比2002年增加了3650億元。 2003年全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)9.1，其中長(zhǎng)三角地區(qū)生產(chǎn)總值占全國(guó)的比重進(jìn)一步提升，由上年的18.7上升到19.5。從增長(zhǎng)速度分析，長(zhǎng)三角地區(qū)15個(gè)城市中最高增速為18，最低的亦為11.8，分別高于全國(guó)平均水平8.9和2.7個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)三角已經(jīng)成為拉動(dòng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要貢獻(xiàn)地區(qū)。 1.1.2 長(zhǎng)江三角洲地區(qū)四大方陣第一方陣：依舊是上海這個(gè)“超級(jí)巨人”，總量突破6000億元； 第二方陣：包含超過(guò)2000億元的蘇州和杭州，以及超過(guò)1500億元的無(wú)錫、

10、寧波、南京等5個(gè)城市； 第三方陣：由紹興、南通2個(gè)總量超躍千億元的城市和常州、嘉興2個(gè)超過(guò)800億元的城市組成； 第四方陣：總量低于700億元的揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州、湖州和舟山。 1.1.3長(zhǎng)三角一體化的新動(dòng)力工業(yè)化、信息化以及服務(wù)產(chǎn)業(yè)與發(fā)展效率的進(jìn)行，經(jīng)濟(jì)全球化的實(shí)現(xiàn)，顯示長(zhǎng)江三角洲地區(qū)將成為主導(dǎo)中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的超大型都市圈之一。目前有兩大動(dòng)力正在推動(dòng)“長(zhǎng)三角”都市圈的加速形成：一個(gè)是正在建設(shè)的洋山深水港，可視為“長(zhǎng)三角”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的突破性進(jìn)展；另一個(gè)就是2010年上海的世界博覽會(huì)，它所帶來(lái)的強(qiáng)勁人流、物流、信息流，將把“長(zhǎng)三角”更好地串聯(lián)起來(lái)。1.1.4長(zhǎng)三角地區(qū)一體化需要科技、信息、人才

11、等資源主動(dòng)接軌上海，依靠科技進(jìn)步來(lái)加快發(fā)展已經(jīng)逐漸成為融入長(zhǎng)三角所形成的基本共識(shí)。大力推進(jìn)長(zhǎng)三角地區(qū)各市的工業(yè)化、城市化、信息化、市場(chǎng)化進(jìn)程，充分利用上海和長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)地區(qū)的科技、信息、人才等資源，才能進(jìn)一步提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)的整體素質(zhì)，增加企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、跨越式發(fā)展。1.2杭州宏觀市場(chǎng)分析1.2.1杭州地理區(qū)位杭州地處長(zhǎng)江三角洲南翼，杭州灣西端，錢(qián)塘江下游，京杭大運(yùn)河南端，是長(zhǎng)江三角洲重要中心城市和中國(guó)東南部交通樞紐。杭州市轄8個(gè)區(qū)、3個(gè)縣級(jí)市、2個(gè)縣。全市總面積16596平方公里，總?cè)丝?36.81萬(wàn)人。其中市區(qū)面積3068平方公里，人口387.01萬(wàn)人。1.2.2 gdp

12、指數(shù)極其增長(zhǎng)率2002年杭州市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1781.83億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.2%，連續(xù)十二年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)位居全國(guó)省會(huì)城市第二、副省級(jí)城市第三、全國(guó)大中城市第八。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值765.37億元，增長(zhǎng)14.6%。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的7.1：50.6：42.3調(diào)整19972002年杭州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值情況（億元）未來(lái)5年杭州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)情況（億元）為6.3：50.7：43.0，第三產(chǎn)業(yè)增加值占gdp比重提高0.7百分點(diǎn)。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)2.8萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)12.4%，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)到3400美元。財(cái)政收入繼續(xù)快速增長(zhǎng)，2002

13、年全市財(cái)政總收入達(dá)257.14億元，比上年增長(zhǎng)28.2%，其中地方財(cái)政收入118.32億元，增長(zhǎng)34.6%。1.2.3居民生活消費(fèi)狀況2002年，市區(qū)居民人均可支配收入達(dá)11778元，比上年增長(zhǎng)8.1%；人均消費(fèi)支出9215元，增長(zhǎng)5%。人均生活費(fèi)支出3957元，增長(zhǎng)13.7%。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額突破千億大關(guān)，達(dá)到1183.4億元，比年初增長(zhǎng)25.6%。居民19902002年人均消費(fèi)品零售總額（元）人均用于教育文化娛樂(lè)和交通通訊的支出占消費(fèi)支出總額的24.4%。1.2.4教育狀況2002年全市小學(xué)入學(xué)率達(dá)100%，小學(xué)畢業(yè)升入初中比例為99.98%，初中畢業(yè)升入高中段比例為86.03%。

14、穩(wěn)妥解決在杭流動(dòng)人口子女的就學(xué)問(wèn)題，并在全國(guó)推廣。高校規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，大學(xué)城建設(shè)已呈規(guī)模。年末在杭全日制普通高校在校學(xué)生達(dá)22.41萬(wàn)人，其中研究生1.58萬(wàn)人，分別比上年增長(zhǎng)28.1%和24.4%。全市高等教育毛入學(xué)率達(dá)到30%，高校招生錄取率為79.37%。2002年全市在校學(xué)生構(gòu)成情況（人）1.3小結(jié)從宏觀市場(chǎng)分析我們可以看出，導(dǎo)入“長(zhǎng)三角”經(jīng)濟(jì)發(fā)展概念，尋求趨勢(shì)消費(fèi)熱點(diǎn)，將成為項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基本要素之一。二、 區(qū)域市場(chǎng)分析2.1下沙區(qū)塊市場(chǎng)分析2.1.1下沙區(qū)塊概況杭州下沙區(qū)主要是城區(qū)東部九堡鎮(zhèn)以東，喬司鎮(zhèn)以南的區(qū)域，距市中心20公里，包括下沙鎮(zhèn)、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和下沙高教園區(qū)三部分。

15、人口（萬(wàn)）年齡（歲）人口流動(dòng)帶眷系數(shù)下沙鎮(zhèn)2.11560頻率低大杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)32335頻率高小下沙高教園區(qū)131825頻率高小2.1.2交通條件目前下沙區(qū)域和杭州主城的交通較為便捷，主要靠下沙路和杭海路、艮山路來(lái)貫通。從城區(qū)出發(fā)，已有公交595路艮山流水苑至下沙、525路葵巷至下沙，858路武林門(mén)至下沙、828路環(huán)北市場(chǎng)至下沙、328路保路至下沙和假日14路解百至下沙等多條公交線路，武林門(mén)到下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中心的公交車程在40分鐘左右。外環(huán)高速公路在下沙區(qū)域設(shè)有高速出入口，與長(zhǎng)三角地區(qū)交通便捷。未來(lái)德勝路向東延伸直至下沙，將進(jìn)一步改善下沙與杭州主城的交通條件。下沙區(qū)域內(nèi)的道路現(xiàn)狀也比較

16、良好，依托新建的20余條主次干道和環(huán)下沙的851路、852路公交車及面的，下沙各位置均可方便到達(dá)。2.1.3配套設(shè)施下沙區(qū)域由于發(fā)展較早，配套設(shè)施已相對(duì)較為成熟，主要集中在下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高教園區(qū)內(nèi)。其核心區(qū)域110號(hào)路所圍合的網(wǎng)格狀區(qū)塊內(nèi)已聚集了一定的人氣和商住氛圍，小吃、雜貨等沿街店鋪已大量開(kāi)張。目前下沙區(qū)域所具有的大型配套設(shè)施主要有下沙開(kāi)發(fā)區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、下沙蔬果批發(fā)市場(chǎng)、郵電局、土香園大酒店、下沙大酒店、松下健身中心、東方醫(yī)院、下沙小學(xué)、實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（小學(xué)部、初中部）、育英學(xué)院（初中部、高中部）和工行、建行、商業(yè)銀行等，管道煤氣系統(tǒng)也比較成熟，可基本滿足居民的居住需求。城東供電局、工

17、商局、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的入駐則進(jìn)一步提高了區(qū)域的配套水平。未來(lái)高教園區(qū)全部建成后，其配套開(kāi)發(fā)的生活區(qū)和附屬中小學(xué)對(duì)于下沙區(qū)域聚集人氣、形成居住氛圍和提升配套水平將起到重要作用。2.1.4下沙區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)下沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)早在九十年代初期即有土地出讓給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行居住區(qū)建設(shè)，主要集中在開(kāi)發(fā)區(qū)中北部。十年間已有北銀、華順、華亞、大城、大地等開(kāi)發(fā)公司在該區(qū)域進(jìn)行普通公寓和別墅開(kāi)發(fā)，但由于量體較小，并且主要為了解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和企事業(yè)單位員工居住問(wèn)題，因此市場(chǎng)化程度不高，開(kāi)發(fā)也停留在較低的水平上。本世紀(jì)初，隨著遠(yuǎn)郊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的逐步啟動(dòng)，城市東擴(kuò)的政策利好，下沙區(qū)塊住宅建設(shè)日益為政府和開(kāi)發(fā)商所重視。

18、目前下沙區(qū)域內(nèi)在開(kāi)發(fā)和即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有東海未名園、商宇香榭里花園、昌地文匯苑和北方房產(chǎn)項(xiàng)目。目前下沙區(qū)域開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的建筑形態(tài)較為豐富，多層、小高層和高層均有分布，單價(jià)一般在4000元平方米，主力戶型定位為110140平方米的三房?jī)蓮d一衛(wèi)和三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，主力總價(jià)在40萬(wàn)元50萬(wàn)元之間。小區(qū)配套以解決生活為主。由于單價(jià)和總價(jià)相比城區(qū)有很大優(yōu)勢(shì)，并且房型設(shè)計(jì)相對(duì)較為經(jīng)濟(jì)實(shí)用，下沙樓盤(pán)受到了高教園區(qū)教職工、當(dāng)?shù)毓珓?wù)員和普通公司職員的普遍歡迎，消化狀況良好，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。2.1.5未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)根據(jù)下沙新城（包括九堡、下沙、喬司）總體規(guī)劃的預(yù)測(cè)，下沙新城在規(guī)劃期末2020年的總?cè)丝趯⑦_(dá)到6070萬(wàn)，其

19、中下沙區(qū)域規(guī)劃期末的總居住人口也將超過(guò)40萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá)到60平方公里。和現(xiàn)狀比較，無(wú)論是人口還是城區(qū)面積都呈幾何級(jí)上升。這無(wú)疑為下沙區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展孕育了巨大的契機(jī)。由于下沙開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的住宅儲(chǔ)備用地主要分布在世紀(jì)大道兩側(cè)，數(shù)量不多，因此今后居住用地將向東南錢(qián)塘江方向拓展，因而下沙中心區(qū)域商業(yè)、住宅項(xiàng)目將具稀缺性。在發(fā)展過(guò)程中，下沙商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷三個(gè)階段。第一階段出現(xiàn)在未來(lái)的12年內(nèi)，由于遠(yuǎn)郊商業(yè)中心及房產(chǎn)尚未大面積啟動(dòng)，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目也比較少，市場(chǎng)將呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目將占有先機(jī)，消化速度較快。到第34年，下沙區(qū)域配套已日益成熟，人氣漸旺，但由于遠(yuǎn)郊項(xiàng)目大部分已經(jīng)啟動(dòng)，區(qū)域

20、內(nèi)及區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)都比較激烈，商業(yè)及房產(chǎn)市場(chǎng)反映速度必定有所延緩。而到4年后的第三階段，大杭州建設(shè)初顯成效，交通格局趨于成熟，郊區(qū)物業(yè)日益被接受，下沙商業(yè)及房產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入二次盤(pán)整期。2.2杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2.2.1 基本概況杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)務(wù)院1993年4月批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃控制面積104.7平方公里，距市中心僅20公里，處于浙江省“四小時(shí)交通經(jīng)濟(jì)圈”的中心地位，外圍交通極為便捷。開(kāi)發(fā)區(qū)擁有全國(guó)試點(diǎn)、全省惟一的國(guó)家級(jí)“浙江杭州出口加工區(qū)”，同時(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)還建有浙江省最大的高教園區(qū)“杭州下沙高教園區(qū)”，高校云集、人才薈萃。開(kāi)發(fā)區(qū)已成為形成杭州市對(duì)外開(kāi)放的創(chuàng)業(yè)基地、人才基地，以及享受國(guó)家特

21、定政策，實(shí)現(xiàn)科技創(chuàng)新和管理體制創(chuàng)新的重要基地。開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)9年已完成土地開(kāi)發(fā)18平方公里，完成固定資產(chǎn)投資113.7億元，并卓有成效地開(kāi)展了“iso14000國(guó)家環(huán)保示范區(qū)”創(chuàng)建活動(dòng)。營(yíng)造了“七通一平”的城市基礎(chǔ)設(shè)施和“天藍(lán)、地綠、水清”的生活、工作環(huán)境。在杭州市“構(gòu)筑大都市，建設(shè)新天堂”的藍(lán)圖中，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)正全力打造it產(chǎn)業(yè)和新藥產(chǎn)業(yè)等新興支柱產(chǎn)業(yè)。目前已初步形成移動(dòng)通信、集成電路、信息家電、光電子、多層電路板和消費(fèi)類電子6大基礎(chǔ)企業(yè)，集聚起一批生物醫(yī)藥、天然藥材研制、中西藥結(jié)合創(chuàng)新的醫(yī)藥企業(yè)，有力地提升和優(yōu)化了開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)快速、健康和可持續(xù)發(fā)展打下了雄厚的項(xiàng)目基礎(chǔ)。同

22、時(shí)，以高教園區(qū)興起為契機(jī)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)快速發(fā)展，開(kāi)發(fā)區(qū)城市化進(jìn)程的步伐也日趨加快。2.2.2園區(qū)環(huán)境、設(shè)施概況園林綠化城市公共交通郵政、電信財(cái)政、金融、保險(xiǎn)好一般較差2.2.3出口加工區(qū)截止2001年底，已有來(lái)自美、英、德、法、日等22個(gè)國(guó)家和地區(qū)的195家外商投資企業(yè)落戶。其中投資1000萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目有72個(gè)，3000萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目有11個(gè)。位居世界500強(qiáng)的跨國(guó)公司有17家在開(kāi)發(fā)區(qū)投資項(xiàng)目26個(gè)。以摩托羅拉、西門(mén)子、安萬(wàn)特、松下、三菱、泰爾茂、旭化成、矢崎、可口可樂(lè)、lg等著名企業(yè)為“龍頭”，奠定了開(kāi)發(fā)區(qū)電子機(jī)械、生物醫(yī)藥、紡織化纖、輕工食品和高科技化工五大支柱產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)總量年均

23、增幅30%以上，是杭州市最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。2.2.4高教園區(qū)浙江杭州下沙高教園區(qū)是目前浙江省最大規(guī)模的高教園區(qū)。2000年12月，下沙高教區(qū)正式啟動(dòng)建設(shè)。下沙高教園區(qū)規(guī)劃面積10.91平方公里，總投資86億元人民幣，總建筑面積480萬(wàn)平方米，計(jì)劃安排15所高校，在校大學(xué)生16萬(wàn)人。2001年9月，高教園區(qū)西區(qū)4.03平方公里一期建設(shè)初具規(guī)模，杭州電子工業(yè)學(xué)院、中國(guó)計(jì)量學(xué)院、浙江工程學(xué)院、浙江警官職業(yè)學(xué)院、浙江廣播電視高等?？茖W(xué)校、杭州職業(yè)技術(shù)學(xué)院等高校開(kāi)始對(duì)外招生，現(xiàn)在校大學(xué)生已近10萬(wàn)人。2002年，下沙高教園區(qū)東區(qū)6.88平方公里，8所高校進(jìn)入全面建設(shè)階段。下沙高教園區(qū)的建設(shè)將為開(kāi)發(fā)

24、區(qū)的發(fā)展提供產(chǎn)學(xué)研一體化平臺(tái)和技術(shù)創(chuàng)新成果，有利于進(jìn)一步加快開(kāi)發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)依托下沙高教園區(qū)正在規(guī)劃建設(shè)全省最大規(guī)模的大學(xué)科技園區(qū)。占地1平方公里的大學(xué)科技園區(qū)將構(gòu)筑起下沙高教園區(qū)15所高校和開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展的平臺(tái)，主要承擔(dān)起it、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)的孵化功能，促進(jìn)產(chǎn)學(xué)研有機(jī)結(jié)合，提供高?？茖W(xué)研究和技術(shù)交流基地。開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)將為進(jìn)入園區(qū)的創(chuàng)業(yè)者提供一流的創(chuàng)業(yè)、居住、生活環(huán)境，建立政策引導(dǎo)和激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)省內(nèi)外高校、出國(guó)留學(xué)人員、開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)到大學(xué)科技園創(chuàng)業(yè)。 2.3小結(jié)綜合上述區(qū)域環(huán)境分析，目前下沙房產(chǎn)投資環(huán)境如下：n 政府政策環(huán)境良好n 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和大學(xué)

25、城經(jīng)濟(jì)為本區(qū)域經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)n 下沙投資環(huán)境處于高速發(fā)展中，到2020年將一直保持著這種高速發(fā)展的趨勢(shì)n 本區(qū)域的消費(fèi)群體將呈高速聚集勢(shì)態(tài)，其區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也必隨之?dāng)U張n 人才產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)必定成為未來(lái)需求的主體，現(xiàn)在人們所缺少的是一個(gè)交流平臺(tái)通過(guò)以上區(qū)域環(huán)境可以看出，工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)和大學(xué)生經(jīng)濟(jì)將形成本地區(qū)目前和未來(lái)發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)。做好此類經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的緊缺配套項(xiàng)目是能否成敗的關(guān)鍵。三、 項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r3.1綜述目前下沙區(qū)域內(nèi)在開(kāi)發(fā)和即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有東海未名園、下沙文匯苑、大北四季風(fēng)景、菲達(dá)春江綠島花園、商宇香榭里花園、大都文苑風(fēng)情等樓盤(pán)，目前大部分已開(kāi)始銷售，均價(jià)一般在4000元平

26、方米左右，主力戶型定位為110130平方米，主力總價(jià)在40萬(wàn)元左右。與最近杭州很多遠(yuǎn)距離樓盤(pán)價(jià)格平穩(wěn)、部分區(qū)域甚至稍有下調(diào)的情形相比，下沙樓盤(pán)的銷售價(jià)格在最近又有所上升。同時(shí)，同樣屬于距武林廣場(chǎng)20公里的樓盤(pán)，下沙的樓盤(pán)價(jià)格要比其他區(qū)域高出一些。房產(chǎn)商們反映，一則是因?yàn)橄律嘲鍓K的樓盤(pán)周邊設(shè)施建設(shè)齊全，二則是因?yàn)樵谙律迟?gòu)買(mǎi)房子的主要是高教園區(qū)的教師和在下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工作的人們，本地需求比較充分。3.2市場(chǎng)板塊從未來(lái)整體規(guī)劃我們可以看出市場(chǎng)主要集中在工業(yè)園區(qū)和高校園區(qū)板塊，及依附于其的居住區(qū)及其商業(yè)中心。3.2.1板塊熱點(diǎn) 下沙熱點(diǎn)集中在以四號(hào)大街為中心的500m半徑的輻射居住社區(qū)，將成為下沙

27、商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、文化中心。3.2.2板塊特點(diǎn)n 規(guī)劃性強(qiáng)，未來(lái)前景模式看的見(jiàn)n 商業(yè)集中，將商業(yè)與商品房居住結(jié)合，四號(hào)大街打造成下沙商業(yè)、文化、娛樂(lè)中心n 消費(fèi)群特征明顯，消費(fèi)模式單一n 居民社區(qū)消費(fèi)需求迫切，500m半徑集中100萬(wàn)平方米商品房3.3周邊案例分析3.3.1大都文苑風(fēng)情小區(qū)大都文苑風(fēng)情小區(qū)位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)-下沙，2號(hào)路與3號(hào)路交匯處，與高教園區(qū)僅一路之隔。小區(qū)占地面積34879平米，總建筑面積近11萬(wàn)平米。小區(qū)強(qiáng)調(diào)一種空間的品質(zhì)和所帶來(lái)的不凡意境，整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)注重均好性的設(shè)計(jì)理念?？傮w布局自然、舒展，將水景、綠色植物、建筑小品、休閑步道引入其中。建筑類別：多層、小高層、高層s

28、oho單身公寓商業(yè)形態(tài)：有開(kāi) 發(fā) 商：杭州大都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司產(chǎn)品特征：建筑風(fēng)格清新、雅致，主力房型125150平米。主力房型130平米，房型規(guī)整，布局大眾。配套設(shè)置：毗鄰高校園區(qū)，社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套未啟動(dòng)，有會(huì)所。營(yíng)銷手法：較新穎，有專業(yè)銷售公司。均價(jià)：現(xiàn)住宅均價(jià)4000元/平方米，商鋪均價(jià)9000元/平方米付款方式：一次性付款，按揭貸款8成30年貸款3.3.2下沙文匯苑下沙文匯苑就位于下沙的核心地段，3、4號(hào)路交匯處，南臨下沙管委會(huì)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，北倚10平方公里大學(xué)城，總建筑面積約70000m2。建筑類別：小高層、高層商業(yè)形態(tài)：有開(kāi) 發(fā) 商：昌地房產(chǎn)&偉星房產(chǎn)產(chǎn)品特征：中央擁有約7500

29、m2獨(dú)特圍合式中心花園，全部一梯兩戶設(shè)計(jì)，追求全明設(shè)計(jì)，130-180m2各式戶型。配套設(shè)置：周邊多條公交線路直達(dá)市中心，育英小學(xué)、東方醫(yī)院、錦鱗公園、松下健身中心、體育館、超市、銀行等配套一應(yīng)俱全。營(yíng)銷手法：無(wú)專業(yè)銷售公司，已售磬。均價(jià)：住宅均價(jià)4000元/平方米，商鋪均價(jià)8000元/平方米付款方式：一次性付款，按揭貸款8成30年貸款3.3.3商宇香榭里花園商宇香榭里花園位于下沙新城中心區(qū)域四號(hào)路南側(cè)。占地面積22900平方米，規(guī)劃建筑面積7萬(wàn)平方米，由七棟8-18層景觀電梯房組成，共440余戶住宅。3.3.4大北四季風(fēng)景大北四季風(fēng)景位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)5、6號(hào)大街的交界處，總占地約81畝

30、，總建筑面積約13.8萬(wàn)平方米，由6幢高層景觀公寓、3幢小高層電梯公寓和一幢集主題休閑、辦公、商務(wù)套房為一體的大北四季圍合而成，共接納976戶尊貴住戶。園區(qū)亮點(diǎn)為2萬(wàn)平方米的超大四季風(fēng)景中心大花園，與北面緊鄰的下沙目前最大公園近20畝的怡樂(lè)公園前后呼應(yīng)。3.3.5東海未名園“東海未名園”項(xiàng)目東靠海關(guān)，南臨四號(hào)大街，總建筑面積7萬(wàn)平方米，與育英學(xué)院（含初、高中部）隔街相望，西臨2萬(wàn)多平方米的“錦鱗公園”。正北方則是占地10平方公里的下沙大學(xué)城，步行5分鐘即可散步進(jìn)入開(kāi)放的校園。3.4客戶狀況根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查n 現(xiàn)有的購(gòu)買(mǎi)者有大部分為大學(xué)教職員工n 工業(yè)園區(qū)內(nèi)部分白領(lǐng)人士也是購(gòu)買(mǎi)的主要力量n 老鎮(zhèn)一部

31、分年輕人，需要改善居住質(zhì)量和對(duì)新城前景看好的n 大學(xué)生及留學(xué)生創(chuàng)業(yè)引入新城的n 部分對(duì)城郊新城規(guī)劃充滿希望的投資客3.5未來(lái)供應(yīng)區(qū)域預(yù)測(cè)根據(jù)下沙新城（包括九堡、下沙、喬司）總體規(guī)劃的預(yù)測(cè)，下沙新城在規(guī)劃期末2020年的總?cè)丝趯⑦_(dá)到6070萬(wàn)，其中下沙區(qū)域規(guī)劃期末的總居住人口也將超過(guò)40萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá)到60平方公里。和現(xiàn)狀比較，無(wú)論是人口還是城區(qū)面積都呈幾何級(jí)上升。這無(wú)疑為下沙區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展孕育了巨大的契機(jī)。由于下沙開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的住宅儲(chǔ)備用地主要分布在世紀(jì)大道兩側(cè)，數(shù)量不多，因此今后居住用地將向東南錢(qián)塘江方向拓展。錢(qián)塘江時(shí)代和江景房居住概念配合現(xiàn)有的學(xué)院派房產(chǎn)居住優(yōu)勢(shì)，下沙發(fā)展蘊(yùn)藏商機(jī)潛力

32、無(wú)限。3.5分析總結(jié)n 本項(xiàng)目將為新城居住、休閑、商業(yè)發(fā)展的核心耀地n 周邊已初具規(guī)模的集中居住社區(qū)將為本項(xiàng)目帶來(lái)固定社區(qū)居民人群消費(fèi)n 大學(xué)城的有利優(yōu)勢(shì)作用將不可磨滅，其巨大的消費(fèi)傾向?qū)?duì)本區(qū)域消費(fèi)形成指導(dǎo)作用n 應(yīng)充分利用工業(yè)園區(qū)和大學(xué)城的優(yōu)良學(xué)術(shù)、文化資源，研究開(kāi)發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)的差異性、獨(dú)特性和衍射性n 因周邊規(guī)劃商業(yè)形態(tài)較為集中，因此本項(xiàng)目應(yīng)考慮到布置商業(yè)業(yè)態(tài)的前瞻性和階段風(fēng)險(xiǎn)的歸避四、 項(xiàng)目資源分析4.1項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析4.1.1基地位置該項(xiàng)目位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中心地區(qū)，東臨五號(hào)路，南面為四好路，北面與西面均有小區(qū)道路環(huán)繞，場(chǎng)地平整，是理想的公建用地。4.1.2設(shè)計(jì)方案分析本項(xiàng)目整體

33、建筑設(shè)計(jì)已確定，為大型公共建筑，底部四層為商業(yè)用房，餐飲和娛樂(lè)用房，主樓為商務(wù)樓，由a、b兩座塔樓組成，分別為21層和18層。建筑總體布局分南北兩區(qū)，主要開(kāi)口朝向四號(hào)路，利于吸引人流、豐富沿街界面。在四、五號(hào)路交叉口處，建筑物做了適當(dāng)后退，引入弧形活躍元素，形成較大的公共活動(dòng)廣場(chǎng)，豐富了城市空間。4.1.3景觀環(huán)境系統(tǒng)的有機(jī)布置，做到了綠化集中，服務(wù)城市大眾，體現(xiàn)高品位、高質(zhì)量，不僅僅阻隔了居住區(qū)的影響，同時(shí)創(chuàng)造了優(yōu)雅、清新、綠色生態(tài)的辦公商務(wù)環(huán)境。體現(xiàn)出了以人為本，崇尚自然的理念。4.1.4開(kāi)發(fā)類型商場(chǎng)、公寓式辦公（soho）4.1.5建筑形態(tài) 高層4.1.6周邊現(xiàn)有配套設(shè)施周邊多條公交線路

34、直達(dá)杭州市市中心，育英小學(xué)、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、東方醫(yī)院、錦鱗公園、松下健身中心、體育館、小型超市、銀行等配套基本俱全。4.2項(xiàng)目地塊升值潛力預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目目前已具有相當(dāng)市場(chǎng)價(jià)值，隨著商業(yè)中心的營(yíng)建和規(guī)模化，區(qū)域價(jià)值將更加給予消費(fèi)者理性認(rèn)知，地塊升值潛力極大。若是賦予主體于產(chǎn)業(yè)化、國(guó)際化的附加功能，其所產(chǎn)出的附加效益將不能以單純的土地或建筑增值來(lái)看待，其所產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)將賦予該項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值。4.3市場(chǎng)資源分析4.3.1客戶資源比較認(rèn)可以下客戶有可能成為我們服務(wù)對(duì)象，包括：n 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)的普通員工n 周邊企業(yè)的白領(lǐng)階層n 大學(xué)城內(nèi)的每年在校大學(xué)生及教職工n 大學(xué)城內(nèi)科研人員及專家、教授n

35、項(xiàng)目周邊的居住社區(qū)的居民n 杭州市的大學(xué)生及科研界精英n 甚至于長(zhǎng)三角地區(qū)的大學(xué)生、知識(shí)產(chǎn)業(yè)界人士n 留學(xué)生、海歸派n 高知產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)人員n 及需要人才和科學(xué)技術(shù)的企業(yè)4.3.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)通過(guò)上篇市場(chǎng)調(diào)查分析，不難發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的確欣欣向榮，呈上升趨勢(shì)，但供應(yīng)量也在不斷加大。特別是地塊附近周邊已是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，雖然周邊目前仍然沒(méi)有類似的大型的、集中的、規(guī)模化的物業(yè)形態(tài)，但在區(qū)域地段位置上商鋪不斷推出，如果沒(méi)有正確的定位，其所占有的規(guī)?；⒓谢虡I(yè)形態(tài)優(yōu)勢(shì)不一定能得以體現(xiàn)，獲得成功。因此本案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面在于經(jīng)營(yíng)理念的國(guó)際化、管理模式科學(xué)化的競(jìng)爭(zhēng)，只有高瞻遠(yuǎn)睹的、國(guó)際化、科學(xué)化的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念才有持續(xù)

36、的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有新意才能在熱點(diǎn)區(qū)域脫穎而出，成為杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，長(zhǎng)三角地區(qū)，甚至是全國(guó)范圍內(nèi)的追捧熱點(diǎn)，成為本區(qū)域的標(biāo)志性物業(yè)。五、 定位研究5.1產(chǎn)品定位隨著下沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)H以地段及價(jià)格作為訴求的產(chǎn)品無(wú)差異性營(yíng)銷時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，取而代之的是細(xì)分市場(chǎng)后的目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷，而其戰(zhàn)略核心可簡(jiǎn)稱為stp營(yíng)銷即細(xì)分（segmenting）、目標(biāo)（targeting）、定位（positioning）。就本案而言，在對(duì)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行深入而細(xì)致的分析之后，依據(jù)開(kāi)發(fā)地塊所在位置，開(kāi)發(fā)類型，建筑形態(tài)以及其他相關(guān)條件給開(kāi)發(fā)地塊以科學(xué)定位，并針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)作相應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)部分的加強(qiáng)，確立自

37、身在細(xì)分市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，是項(xiàng)目得以成功的關(guān)鍵。本案定位：杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)鄰里商貿(mào)中心 “鄰里帶動(dòng)商貿(mào)，商貿(mào)服務(wù)鄰里”定位詮釋：n 鄰里商貿(mào)即是我們對(duì)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大學(xué)城區(qū)域經(jīng)濟(jì)的定位，在這里是知識(shí)的聚合，是學(xué)者的天地，他們有物質(zhì)需要。中心即是我們對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位，我們創(chuàng)造廣場(chǎng)，創(chuàng)造中心，融合、集中大部分的商貿(mào)功能，為慧谷服務(wù)，為在慧谷工作、學(xué)習(xí)、生活的人提供全面的學(xué)習(xí)、生活、工作配套功能。n 我們提倡的理念建立以“鄰里商貿(mào)中心”為中心的消費(fèi)生活方式，帶動(dòng)周邊乃至整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的消費(fèi)生活圈，成為區(qū)域的商業(yè)中心標(biāo)志。n 導(dǎo)入生活廣場(chǎng)概念，創(chuàng)造大型生活購(gòu)物廣場(chǎng)，將以品牌大賣(mài)場(chǎng)為主體，兼容大眾化的品

38、牌休閑專賣(mài)店，同時(shí)開(kāi)設(shè)如肯德基類的快餐小吃業(yè)，不僅可以滿足周邊居民社區(qū)的消費(fèi)需求，而且為在鄰里商貿(mào)中心主樓辦公、創(chuàng)業(yè)、生活的精英提供齊全的生活物質(zhì)消費(fèi)。n 導(dǎo)入超形態(tài)廣場(chǎng)概念，創(chuàng)造大型數(shù)碼交易平臺(tái)，引入品牌數(shù)碼廣場(chǎng)概念，集中進(jìn)行國(guó)際話的，科學(xué)的管理系統(tǒng)，以大學(xué)城為依托，提供教育知識(shí)產(chǎn)業(yè)所需要的產(chǎn)品、消耗品，形成區(qū)域消費(fèi)新概念。n 長(zhǎng)三角地區(qū)第一座以建立知識(shí)交流平臺(tái)為原則，以知識(shí)產(chǎn)權(quán)的整合為目的，主要為智慧人士和積極上進(jìn)學(xué)生們度身設(shè)計(jì)的全程服務(wù)系統(tǒng)。n 引入知識(shí)超市概念，設(shè)計(jì)完善、完整的經(jīng)營(yíng)服務(wù)體系，使所有追求知識(shí)、尋找留學(xué)機(jī)構(gòu)的學(xué)子，尋求人才、搜尋專利技術(shù)的企業(yè)都能在鄰里商貿(mào)中心的超形態(tài)廣場(chǎng)中

39、找到他們所需要的。為知識(shí)的交流、選擇搭建了一個(gè)平臺(tái)，它將成為長(zhǎng)三角地區(qū)，甚至是全國(guó)、全世界知識(shí)技術(shù)精英們喜愛(ài)的交流空間。5.2客戶定位5.2.1消費(fèi)客戶群定位n 主要目標(biāo)客戶 學(xué)生至2006年整個(gè)高教園區(qū)將會(huì)有16萬(wàn)的在校學(xué)生，此外還有當(dāng)?shù)刂行W(xué)校學(xué)生，龐大的學(xué)生群會(huì)成為日常生活、教育的主要消費(fèi)群。同時(shí)也是培訓(xùn)、留學(xué)、人才交流的主要參與者。 教職員工在高教園區(qū)共有約4萬(wàn)名教職員工，他們會(huì)產(chǎn)生巨大的生活和教育消費(fèi)需求，也是出國(guó)學(xué)習(xí)、考察的重要組成部分。是出版社的主要目標(biāo)。 周邊居民將是社區(qū)生活消費(fèi)的主流消費(fèi)群之一，也會(huì)參與教育培訓(xùn)、人才交流、留學(xué)等活動(dòng)。 企業(yè)員工將需要生活消費(fèi)，企業(yè)商務(wù)活動(dòng)消費(fèi)

40、，也是教育培訓(xùn)、人才交流、出國(guó)深造、學(xué)習(xí)、考察的重要組成部分之一。 高新技術(shù)研發(fā)中心專家 將是鄰里商貿(mào)中心高端化進(jìn)程的主力推動(dòng)群，通過(guò)知識(shí)平臺(tái)將他們與企業(yè)的聯(lián)姻，勢(shì)必引起大眾市場(chǎng)的關(guān)注，從而提升專業(yè)地位和形象。 海歸派及在園區(qū)創(chuàng)業(yè)的知識(shí)密度型公司 他們不僅僅是鄰里商貿(mào)中心商業(yè)的目標(biāo)消費(fèi)群，同時(shí)也是最適合公寓辦公樓的消費(fèi)群。抓住他們，吸引他們也是我們一個(gè)必不可少的目的。n 補(bǔ)充目標(biāo)客戶隨著中心經(jīng)營(yíng)模式和理念的運(yùn)作和壯大發(fā)展，衍射半徑將會(huì)延伸到長(zhǎng)三角地區(qū)的各個(gè)城市，這勢(shì)必會(huì)引起社會(huì)的關(guān)注和企業(yè)的目光。特別是教育體系的完善與發(fā)展，將會(huì)使杭州地區(qū)，長(zhǎng)三角地區(qū)城市的學(xué)生、學(xué)者和專業(yè)人事成為鄰里商貿(mào)中心超

41、形態(tài)廣場(chǎng)里教育培訓(xùn)、留學(xué)、人才交流的重要客戶，從而也帶動(dòng)了本區(qū)域的自然消費(fèi)，帶動(dòng)了數(shù)碼產(chǎn)品的需求，帶動(dòng)了商場(chǎng)、賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。n 客戶特征 年齡層次較青，多為青年人士 文化素質(zhì)高，有強(qiáng)烈的學(xué)習(xí)欲望 學(xué)習(xí)能力強(qiáng)，有事業(yè)心 有創(chuàng)新精神，較容易接受新事物 精力旺盛，熱衷于投入到各種活動(dòng)中 討厭繁復(fù)的手續(xù)和多地來(lái)回奔波，愿意接受集中服務(wù)和一條龍服務(wù) 追求時(shí)尚，熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)與休閑，消費(fèi)能力較強(qiáng)5.2.2運(yùn)營(yíng)商定位n 裙樓西樓（生活廣場(chǎng)）運(yùn)營(yíng)商 快餐：如肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等 品牌專賣(mài)店：如佐丹奴、班尼路、邦威等品牌服飾專賣(mài)店以及禮品專賣(mài) 店和運(yùn)動(dòng)用品、服飾專賣(mài)店等 銀行網(wǎng)點(diǎn)及便民服務(wù)：atm機(jī)、洗衣店、

42、花店等 大型購(gòu)物中心：如易初蓮花、家樂(lè)福等大型綜合超市購(gòu)物中心n 裙樓東樓（超形態(tài)廣場(chǎng)）運(yùn)營(yíng)商 教育培訓(xùn)市場(chǎng)：各種教育培訓(xùn)、證書(shū)認(rèn)證機(jī)構(gòu)：如環(huán)亞西文、雅思外語(yǔ)、永漢日語(yǔ)等外語(yǔ)培訓(xùn)認(rèn)證機(jī)構(gòu)；微軟認(rèn)證培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)工程師認(rèn)證培訓(xùn)等計(jì)算機(jī)認(rèn)證培訓(xùn)機(jī)構(gòu)；工商管理學(xué)碩士培訓(xùn)、注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)證培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等。出版社的直銷機(jī)構(gòu)，樣書(shū)的展示廳 留學(xué)服務(wù)市場(chǎng)：集中了通過(guò)國(guó)家資質(zhì)認(rèn)證的留學(xué)中介機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)、自費(fèi)留學(xué)貸款受理處、國(guó)外教育機(jī)構(gòu)招生及咨詢處等留學(xué)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為學(xué)生、教師、員工出境學(xué)習(xí)提供一條龍服務(wù)。 創(chuàng)業(yè)互動(dòng)市場(chǎng)：發(fā)明專利一條龍服務(wù)：專利的申請(qǐng)、注冊(cè)；為學(xué)生、教師的專利發(fā)明與企業(yè)之間提供信息交流場(chǎng)所和服務(wù)；為企業(yè)發(fā)布信息，使眾多學(xué)生、教師為其尋找解決方案。 人才展示市場(chǎng)：在學(xué)生與企業(yè)之間建立人才交流渠道，更好地為學(xué)生就業(yè)、企業(yè)招聘服務(wù)，為學(xué)生提供社會(huì)實(shí)踐、實(shí)習(xí)等機(jī)會(huì)。 出版直銷市場(chǎng)：為需要出版書(shū)籍、發(fā)表論文的學(xué)生和教師與出版社、媒體之間提供信息交流渠道。 專利技術(shù)拍賣(mài)市場(chǎng)：進(jìn)行專利技術(shù)的拍賣(mài)交易，為科技人才的成果創(chuàng)建市場(chǎng)，為企業(yè)的專利尋求提供平臺(tái)。 學(xué)者拓展市場(chǎng)：為教育學(xué)者的尋求提供市場(chǎng)，使家教真正走入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，為學(xué)生、學(xué)者提供交流平臺(tái)。n 主樓雙塔運(yùn)營(yíng)商專業(yè)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，進(jìn)行高檔商務(wù)辦公，soho，及公寓辦公等。5.3價(jià)格定位在今后運(yùn)營(yíng)的租賃