季《房地產(chǎn)法》期末考核

1、期末作業(yè)考核房地產(chǎn)法 滿分100分一、名詞解釋（每題6分，共30分）1、房地產(chǎn)開發(fā)答：房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 答：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)送。3、預(yù)告登記 答：預(yù)告登記指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。4、房地產(chǎn)稅 答：房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收，在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅

2、、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。5、房地產(chǎn)法的淵源 答：房地產(chǎn)法的淵源主要包括下面幾個(gè)層次: (1)憲法. (2)法律. (3)行政法規(guī). (4)地方性法規(guī). (5)行政規(guī)章. (6)司法解釋和指導(dǎo)性案例二、簡(jiǎn)答題（每題10分，共40分）1、劃撥土地使用權(quán)的特征？ 答：1、公益目的。劃撥土地使用權(quán)只適用于公益事業(yè)或國(guó)家重點(diǎn)工程項(xiàng)目。對(duì)此城市房地產(chǎn)管理法第23條明確只有下列建設(shè)用地才可以適用劃撥方式取得土地使用權(quán)：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4

3、）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。從上述規(guī)定來看，在制度設(shè)計(jì)上，我國(guó)已經(jīng)將劃撥土地使用權(quán)定位在公益事業(yè)和國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)上。2、行政行為性。城市房地產(chǎn)管理法第22條規(guī)定，“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為?！?、無(wú)償性。劃撥土地使用權(quán)直接由政府的批準(zhǔn)行為產(chǎn)生，在交納征用補(bǔ)償安置費(fèi)后即可取得土地使用權(quán)，不需要向國(guó)家交納出讓金和簽訂任何合同。只是需要進(jìn)行登記以確定土地使用權(quán)的范圍并表明取得劃撥土地使用權(quán)。4.無(wú)期限性。城市房地產(chǎn)管理法第22條規(guī)定，“依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)

4、的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。”土地使用權(quán)是有期限的，住房用地70年，到期后有償使用。2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利有哪些？ 答：(一)依照物業(yè)服務(wù)合同和管理制度對(duì)物業(yè)實(shí)行管理；(二)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；(三)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。3、作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應(yīng)是法律允許出租的，哪些情況下的房屋不得出租？ 答：（1） 未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2） 司法機(jī)關(guān)行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3） 共

5、有房屋未取得共有人同意的；（4） 權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5） 屬于違章建筑的；（6） 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；4、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的主要內(nèi)容。 答：房地產(chǎn)相鄰關(guān)系指，一處房地產(chǎn)的存在，其所有權(quán)人或使用權(quán)人必然無(wú)可避免地與相鄰房地產(chǎn)所有權(quán)人或使用權(quán)人發(fā)生各種各樣的關(guān)系，此類關(guān)系或限制該房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利行使，或促進(jìn)其權(quán)利的行使，法律上將這種相互毗鄰的房地產(chǎn)所有權(quán)人或使用權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系稱為相鄰關(guān)系。三、論述題（每題15分，共30分）1、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的特殊要求。答：房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又稱房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)行，即當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人行使其抵押權(quán)將抵押的房地產(chǎn)變價(jià)以滿足其債權(quán)得到優(yōu)先受償

6、的過程。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種方式，是房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保功能實(shí)現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件房地產(chǎn)抵押權(quán)是為將來行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時(shí)行使的權(quán)利，只有符合一定的條件，抵押權(quán)人才能行使之。房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件有三：1、房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項(xiàng)房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。房地產(chǎn)抵押權(quán)若不存在，則不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。2、債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請(qǐng)求債務(wù)履行的

7、時(shí)期，應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。清償是指抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)全部得到清償，若債權(quán)僅獲部分清償，抵押權(quán)人可行使抵押權(quán)而使未受償部分的債權(quán)獲得清償。3、對(duì)于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過失。中國(guó)立法對(duì)于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴(yán)格遵循抵押權(quán)的附從性，故在債權(quán)的履行過程中發(fā)生瑕疵必然會(huì)影響抵押權(quán)的效力。若債權(quán)的不能履行，系房地產(chǎn)抵押權(quán)人的原因所致，則抵押權(quán)人不能以債權(quán)已經(jīng)到期為由，實(shí)行房地產(chǎn)抵押權(quán)。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式一般的抵押權(quán)，其實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)、變賣和拍賣三種。在中國(guó)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)只能采取拍賣方式。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。拍賣方式透明度高

8、，公平合理，更利于擔(dān)保目的的實(shí)現(xiàn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未獲清償?shù)?，抵押?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。在劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須經(jīng)過兩個(gè)特殊程序：一是拍賣該土地使用權(quán)時(shí)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；二是拍賣所得價(jià)款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。2、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)有哪些？ 答：業(yè)主的權(quán)利有：（1）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。（2）業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。（4）業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主的義務(wù)有：（1）業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。（2）業(yè)主不得違反法律、