1季度廣東佛山市祖廟商圈分析報告

1、2011年1季度佛山市祖廟商圈分析報告 發(fā)布時間：2011-6-1 一、片區(qū)概況（一）片區(qū)界定及現(xiàn)狀概述祖廟商圈位于佛山市禪城區(qū)，東起普君北路文慶路，西至汾江中路，南臨衛(wèi)國路，北接汾江河，是佛山中心組團的核心區(qū)域。祖廟商圈位于佛山市禪城區(qū)的老城區(qū)，擁有祖廟、梁園、東華里古建筑群等得天獨厚的旅游資源，是佛山文化旅游中心，每年吸引大批的中外游客。片區(qū)內的祖廟路、升平路、錦華路等傳統(tǒng)老街區(qū)，不僅有深厚的歷史文化沉淀，更具有濃郁的商業(yè)文化氛圍。自上世紀90年代中期起，隨著圖書館、影劇院、百花廣場等新的文化、娛樂、商業(yè)設施落戶祖廟路，祖廟商圈開始奠定佛山商業(yè)的中心地位，成為佛山商業(yè)形態(tài)最豐富、商鋪種類最

2、多、范圍輻射面最廣、發(fā)展最成熟的大型商業(yè)圈?，F(xiàn)商圈內商鋪眾多、人氣鼎盛，云集了興華商場、百花廣場、順聯(lián)百花總匯等眾多百貨商場，有蘇寧電器、屈臣氏、佛羅倫、nike等名店進駐，消費市場繁榮活躍。圖：祖廟商圈區(qū)域位置（二）交通狀況及公共配套祖廟商圈是佛山的文化旅游和商業(yè)的中心，同時也是交通的樞紐。這里有衛(wèi)國路、汾江中路、祖廟路、市東下路等交通干道，四通八達。這里不僅公交線路匯聚，涵括了佛山市的南莊、樂從、陳村、大瀝、鹽步等18個鎮(zhèn)區(qū)，更配套祖廟汽車站，腳踏廣佛地鐵，囊括祖廟及普君北路兩個地鐵站。公共交通發(fā)達，客流物流順暢。而作為禪城區(qū)目前的城市中心，祖廟商圈擁有佛山最高檔的賓館、酒店，完善的教育、

3、文化等配套設施，如佛山皇冠假日酒店、瓊花大劇院、佛山圖書館等、佛山第二人民醫(yī)院、佛山第一小學等。（三）片區(qū)功能定位及規(guī)劃發(fā)展根據(jù)佛山市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（20052020），祖廟商圈以祖廟路、福賢路、升平路、錦華路、松風路為主體，結合歷史文化、民俗工藝、酒店服務、休閑娛樂和汾江河兩岸自然景觀等優(yōu)勢資源的綜合開發(fā)，發(fā)展時尚、休閑、觀光、傳統(tǒng)特色商業(yè)和主題商業(yè)街，加強多元消費服務的組合效應；改造街區(qū)商業(yè)環(huán)境、網(wǎng)點結構與服務環(huán)境，調整業(yè)態(tài)結構，發(fā)揮大型商業(yè)網(wǎng)點的帶動作用；配套休憩和停車設施，打造泛珠三角地區(qū)的商業(yè)名街。祖廟商圈的改造提升以佛山新廣場為中心，預計耗費7 億元資金，是2007 年禪城區(qū)60

4、 項重點工作中的重要一項。當下，祖廟東華里片區(qū)改造正進行得如火如荼，嶺南新天地沿街商鋪已經(jīng)投入運營，廣州友誼商店也即將進駐佛山國際商業(yè)中心，這對祖廟商圈是一個豐富和完善，使整個祖廟商圈的經(jīng)營更加多元化。然而，以季華商圈為代表的新興商業(yè)區(qū)迅速崛起，分流了祖廟商圈相當一部分的資源和市場。同時，佛山五區(qū)整合效應逐漸凸顯，五區(qū)間的融合和交流加強。南海、順德等地的商業(yè)也與祖廟商圈競爭態(tài)勢越來越明顯，而祖廟商圈內商家競爭異常激烈。與此同時，隨著普君南舊城改造項目的深入推進，普君新城項目已具雛形，新的商業(yè)街區(qū)也已經(jīng)開始招商，這對祖廟商圈也將是一個巨大的沖擊。二、商業(yè)市場分析祖廟商圈商業(yè)布局大致是從祖廟路連接

5、到人民路，再由福祿路延伸到錦華路。以下分三個路段進行分析。（一）祖廟路段祖廟路位于佛山市禪城區(qū)老城區(qū)的中心地段，而其中的人民路至建新路段更是位于祖廟商圈的核心位置，北可通過人民路與東方廣場商圈相連接， 南可通過建新路與南海桂城相通， 總長度約500 m。祖廟路現(xiàn)階段主要為單邊的商鋪，經(jīng)營服飾為主，沿街商鋪租金三四百不等，售價一般3萬元/以上。總體來說，以祖廟為界，中高檔商鋪集中在南段，中低檔商鋪集中在北段。相對來說，南段的人氣略高于北段。值得一提的是，在佛山圖書館與佛山新廣場之間的有一條內街形式的步行街飛鴻天地步行街，連通了祖廟路與祖廟大街，使祖廟路與祖廟博物片區(qū)連為一體。街內的建筑體現(xiàn)了中國

6、古代尤其是嶺南古建筑的傳統(tǒng)，是祖廟商圈少有的有本土特色的街道。但目前人流量較少，一些商鋪已經(jīng)結業(yè)，只有幾間商鋪繼續(xù)經(jīng)營，以飲料店和古玩店為主。路段物業(yè)名稱類型商鋪月租金 元/經(jīng)營內容、特色經(jīng)營模式祖廟路段百花廣場商場300-400化妝品、服飾、手表、運動館個體式經(jīng)營順聯(lián)百花總匯商場180-250服飾、手表、鞋統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀興華商場產(chǎn)權式商鋪300-350服飾、鞋、電器、數(shù)碼產(chǎn)品統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀祖廟路商業(yè)街街鋪350-450服飾為主個體式經(jīng)營飛鴻天地步行街街鋪180-200飲料店、古玩店個體式經(jīng)營麗園廣場商場-首層：國美電器、老人頭等3樓：游藝場4樓：桌球城個體式經(jīng)營 （二）人民路段人民路

7、人流較大，經(jīng)營商業(yè)種類繁多，以服飾、鞋類為主，消費群體主要是普通大眾。佛山嶺南天地項目延續(xù)了上海新天地的作風，由定位高檔商業(yè)，現(xiàn)已進駐李寧、耐克等名店。商鋪只租不售，租戶裝潢、營運、服務，都要統(tǒng)一管理，有很嚴格的監(jiān)管，形式上也是走商業(yè)與文化相結合的方式。路段物業(yè)名稱類型商鋪月租金 元/經(jīng)營內容、特色經(jīng)營模式人民路段人民路商鋪街鋪230-300服飾、鞋、果汁店個體式經(jīng)營嶺南新天地街鋪約400各種專賣店統(tǒng)一管理、個體經(jīng)營（三）福祿路錦華路段福祿路擁有佛山最成熟的商業(yè)街銀花商業(yè)街，商業(yè)氛圍相當濃厚，經(jīng)營業(yè)態(tài)品種繁多，包括服裝、餐飲等，主要面向普通大眾。東方廣場占地面積 25 萬平方米，總建筑面積 8

8、0 萬平方米，其中商業(yè)面積超過 23 萬平方米，投資 20 億。以全新的“國際觀光產(chǎn)業(yè)街區(qū)”理念，成為佛山的商業(yè)航母和華南地區(qū)屈指可數(shù)的超級巨mall 。東方廣場內部分為不同的功能區(qū)，不同的位置的租金與售價差異較大。位置較好的商鋪售價可達8萬元/以上，一般臨街鋪位為5-6萬元/。路段物業(yè)名稱類型商鋪月租金 元/經(jīng)營內容、特色經(jīng)營模式福祿路錦華路段福祿路商鋪街鋪300-400服飾、鞋、餐飲個體式經(jīng)營東方廣場銀州城商場首層約500， 其他層數(shù)300多底層：國美電器、數(shù)碼產(chǎn)品百貨 ；1-4層：吉之島百貨底層：個體經(jīng)營14層：統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收費東方廣場明珠城商場服飾、鞋、化妝品個體式經(jīng)營東方廣場藍寶石

9、城商場各種專賣店個體式經(jīng)營東方廣場鉆石城商場1-2層：家具3-4層：餐飲個體式經(jīng)營東方廣場德勝樓商場餐飲個體式經(jīng)營三、商圈swot分析及結論優(yōu)勢（s）：? 歷史文化悠久，知名度高? 具有獨特的文化功能及商業(yè)氛圍濃厚? 佛山中心商業(yè)組團重要核心，在城市商業(yè)網(wǎng)點體系中處于主導地位? 佛山人對祖廟商圈情有獨鐘，政府和民眾大力支持發(fā)展? 臨近祖廟路、普君北路地鐵站，多路公交從中穿過，交通便利。? 商業(yè)配套成熟劣勢（w）：? 目前缺乏高檔百貨，購物環(huán)境欠理想? 地方特色不夠明顯? 目前業(yè)態(tài)業(yè)種較為單一化，多為小型店鋪， 以單體商鋪為主機會（o）：? 祖廟商圈改造提升進行中? 嶺南新天地的崛起及廣州友誼商店的開業(yè)? 廣佛同城帶來機遇威脅（t）：? 普君新城商業(yè)步行街開始招商引資? 季華商圈為代表的新興商業(yè)區(qū)迅速崛起，分流了祖廟商圈相當一部分的資源和市場? 南海、順德等地的商業(yè)也與祖廟商圈競爭態(tài)勢越來越明顯? 祖廟商圈大量增加大