項目投資報告(新) 2

1、 某項目投資報告某項目投資報告 。有限公司 二一三年二月四日 。有限公司 某項目投資報告項目概況土地面積（)容積率 總建筑面積（)沿街商業(yè)面積（)住宅面積（)公共服務(wù)設(shè)施（)60,366.42.4144,88020,000120,0004,000備注：住宅面積中低密度住宅面積約20,000。第一、 樓面地價分析 容積率 樓面價按地價250萬/畝計算樓面價（元/)按地價175萬/畝計算樓面價（元/)2.41,5601,1002.01,8601,3201.52,5001,750第二、 項目開發(fā)成本及現(xiàn)金流分析1、項目建筑容積2.4，土地按250萬/畝計，單位建筑面積成本及合計為：土地購置（元/)前

2、期費用（元/) 規(guī)費（元/)配套費（元/)建安成本（元/)稅收（元/)單位成本合計（元/)1,560503005002,0004504,860項目總建筑面積144,880，項目總投資金額約為7億元：144,880 4,860元/ =704,116,800元2、項目建筑容積按2.4，土地按175萬/畝計，單位建筑面積成本及合計土地購置（元/)前期費用（元/) 規(guī)費（元/)配套費（元/)建安成本（元/)稅收（元/)單位成本合計（元/)1,100503005002,0004504,400項目總建筑面積144,880，項目總投資金額約為6.4億元：144,880 4,400元/ =637,472,00

3、0元。3、項目現(xiàn)金流入分析項目現(xiàn)金流入2013年3月份土地證2月末辦完，3月份借款11,250萬2013年4月份設(shè)計完畢，組織開工準備2013年5月初項目裙房、低密度住宅開工，可收定金3,000萬2013年7月初項目建設(shè)至出正負零，房屋首付款收入2.6億2013年12月末項目主體封頂，銷售證全部取得4、 項目現(xiàn)金支出分析 項目現(xiàn)金支出主要為工程款項支付：至主體工程封頂并取得銷售許可證需支付主體工程款（主體工程款按項目工程總造價的60%計）的80%，即為：（建安成本2,000元/ + 配套費500元/） 項目可售面積14萬 60% 80% = 16,800萬元；項目自開工至主體工程封頂時間約為7

4、個月（2013年5月至12月），平均每月工程款項支出為2,400萬元。項目開發(fā)現(xiàn)金流量分析總結(jié)：至2013年5月初，現(xiàn)金流入足以滿足工程款項支出。第三、 項目總銷售收入：項目總銷售面積按140,000計：售價（元/）面積（）總銷金額（萬元）商業(yè)25,00020,00050,000居住8,000120,00096,000合計10，430140,000146,000 備注：項目合計平均銷售單價=項目總銷售金額/項目總銷售面積。項目總銷售收入14.6億元第四、 項目利潤預(yù)估項目總銷售面積按140,000計：項目平均銷售單價(元/)各項合計（萬元）銷售10,430146,000成本4,86068,00

5、0利潤5,57078,000回報率 78,000/68,000=114%項目開發(fā)完成毛利約7.8億元，以毛利計項目總投資回報率達114%。第五、 項目資金使用方案1、土地出資項目投資由。有限公司與當?shù)爻峭逗献鏖_發(fā)，。有限公司委托當?shù)爻峭顿徺I項目土地，以享受較大幅度的地價優(yōu)惠；當?shù)爻峭兑再彽毓?jié)省款項 + 實際出資入股項目公司，當?shù)爻峭墩柬椖抗?0%的股份； 當?shù)爻峭兑?52萬/畝的價格成功購買項目土地，購買土地費用為152萬/畝 90畝 = 13,680萬； 股東間約定以土地價格175萬/畝計，當?shù)爻峭顿徶猛恋毓?jié)省款項：（175萬/畝-152萬/畝） 90畝 2,000萬元，該部分款項算入當?shù)?/p>

6、城投的項目出資；當?shù)爻峭墩柬椖?0%的股份，購買土地應(yīng)出資4,725萬元，減去當?shù)爻峭顿彽毓?jié)省的2,000萬元，當?shù)爻峭秾嶋H出資額為4,725萬-2,000=2,725萬元； 。有限公司為購置土地實際出資為13,680萬-2,725萬=10,955萬元。2、項目前期費用 項目建設(shè)分兩期進行，前期費用按每建筑單位100元/計，則項目一期前期 費用合計為70,000 100元/ = 700萬元。 （備注：成本項按就高不就低的原則計算，前期費用100元/為就高估算，與本報告第1-2頁“項目開發(fā)成本及現(xiàn)金流分析”中設(shè)定的前期費用為單位建筑面積50元/并無沖突。）3、項目建設(shè)費用項目施工方按照當期建筑施

7、工總費用的30%墊資，本項目商業(yè)裙房為三層設(shè)計，在 低層部分取得銷售許可證之前不需要支付工程款項，可等房屋銷售后以銷售回款支付工程款項。4 。有限公司第六、 項目現(xiàn)金流量分析1、以土地運籌回資 項目所在區(qū)域土地價格約為300萬/畝 - 350萬/畝，本項目已購置土地從保守角度估算，以250萬/畝為基數(shù)對外抵押借款；以250萬/畝計，土地總價值為250萬/畝 90畝 = 22,500萬，以土地總價值的50%為基數(shù)抵押，借款金額為：250萬/畝 90畝 50% = 11,250萬元；借款6個月按年利率30%計算，利息合計11,250萬 30% 0.5= 1,688萬元，利息支出分攤到可售建筑面積所

8、推增的成本為120.6元/（即1,688萬元/14萬）。2、以銷售回款減少現(xiàn)金支出 項目首先銷售的產(chǎn)品為商業(yè)裙房，裙房為3層設(shè)計，建筑出正負零即可取得銷售許可證并對外銷售，在支付該部分工程款項之前，預(yù)計裙房部分開盤可實現(xiàn)不少于50%的銷售；本項目商業(yè)部分可售面積為2萬，預(yù)計售價25,000元/，商業(yè)部分銷售首付款為房款的50%，項目開工兩個月內(nèi)可收回的銷售款為：2萬 25,000元/ 50% 50% = 12,500萬元。 低密度住宅產(chǎn)品在工程款項支付之可以前達到預(yù)售條件，按低密度住宅售價20,000元/計算，總銷售金額為20,000元/ 20,000 = 40,000萬，利用銷售回款支付工程

9、款項，整個開發(fā)過程無需股東再出資。項目投資綜合分析n 前期投資 土地購置需投資11,000萬元，按照現(xiàn)計劃（土地拿到辦抵押借款）在3月未可拿到借款11,250萬元，借款部分的利息及本金償還由項目公司承擔，該借款留10%（即：11,250萬 10% =1,125萬元)作為項目啟動資金，剩余部分款項股東可按股份回撤資金（即：11,250萬 90% 70% =7,100萬元），據(jù)此計算，本項目前期投資金額僅為：11,000萬- 7,100萬 =3,900萬元。（備注：。有限公司土地購置需投資花費為11,000萬元，與本報告第4頁“項目資金使用方案”中“。有限公司為購置土地實際出資為13,680萬-2,725萬=10,955萬元”并無沖突。）n 項目總投資回報 項目開發(fā)完成毛利約為7.8億元，以毛利計項目總投資回報率為114%（78,000萬/68,000萬）。n 股東投資回報率 扣除企業(yè)所得稅（7