莆田項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃書

1、【媽祖文化休閑購(gòu)物中心商業(yè)計(jì)劃書】目 錄第一部分 . 項(xiàng)目資料第二部分 . 城市分析第三部分 . SWOT分析第四部分 . 項(xiàng)目定位第五部分 . 市場(chǎng)定位第六部分 . 業(yè)態(tài)規(guī)劃第七部分 . 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式（商業(yè)部分）第八部分 . 租金定位第九部分 . 招商政策 . 整體策略. 推廣策略. 招商手段. 優(yōu)惠政策第十部分 . 招商工作時(shí)間計(jì)劃第十一部分 . 配套建設(shè)計(jì)劃第十二部分 . 招商費(fèi)用預(yù)算第一部分 項(xiàng)目資料備注：未知，（開發(fā)商與發(fā)展商提供）第二部分 城市分析（2010年）第三部分 SWOT分析（優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)，機(jī)會(huì)，威脅）備注：第二，第三部分屬前期市場(chǎng)調(diào)研階段，預(yù)計(jì)為期20天。第四部分 營(yíng)銷目標(biāo)

2、 實(shí)現(xiàn)招商100%以上 人流量平均3000人/天以上 拉動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值均價(jià)達(dá)XX元/（略高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房產(chǎn)價(jià)格10%）第五部分 項(xiàng)目定位-“媽祖文化休閑購(gòu)物中心”1. 大力宣傳媽祖文化，引進(jìn)臺(tái)海品牌，塑造鄉(xiāng)情鄉(xiāng)愁的文化氛圍2. 結(jié)合自身?xiàng)l件和城市條件，滿足條件的產(chǎn)業(yè)有批發(fā)零售貿(mào)易、旅游、通訊、美容健身、教育、娛樂和文化。3. 秀嶼城區(qū)休閑場(chǎng)所不足4. 除服飾銷售集中以外，如餐飲、娛樂、科技等均沒有形成特色商圈5. 由于秀嶼的區(qū)域地理位置、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r決定了本項(xiàng)目的市場(chǎng)需求支撐只能來自本地。6. 項(xiàng)目處于社區(qū)型商圈，針對(duì)目前兒童教育的重視性，引進(jìn)藝術(shù)中心及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)第六部分 市場(chǎng)定位：市的構(gòu)成

3、：秀嶼地區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)、旅游人口以及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)場(chǎng)的構(gòu)成：臺(tái)海貿(mào)易與本地貿(mào)易相結(jié)合第七部分 業(yè)態(tài)規(guī)劃再根據(jù)滿足條件的產(chǎn)業(yè)開店策略，我們確定如下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)休閑服務(wù)類經(jīng)營(yíng)者開店策略休閑服務(wù)行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：具備地域優(yōu)勢(shì)和休閑娛樂比較集中、配備充足的車位、良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，產(chǎn)業(yè)氣氛充足。休閑服務(wù)行業(yè)的商鋪一般不會(huì)選擇一樓的商鋪，由于行業(yè)慣例，消費(fèi)者可以接受上二樓。休閑業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)建筑的層高和內(nèi)部通道設(shè)計(jì)有較高的要求，同時(shí)要求通風(fēng)條件良好。商品零售類經(jīng)營(yíng)者開店策略商品零售行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：交通便利、周邊有大型居住社區(qū)作為常規(guī)消費(fèi)群體支撐、整體環(huán)境有利于吸引消費(fèi)者商品零售行業(yè)根據(jù)不同的

4、類型選擇商鋪的要求也不一樣，總體來說規(guī)模效應(yīng)是吸引商家和消費(fèi)者的重點(diǎn)，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)要求較高。書畫經(jīng)營(yíng)者開店策略書畫行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：文化背景、市場(chǎng)影響力、交易市場(chǎng)是否成熟、市場(chǎng)區(qū)域購(gòu)買力、市場(chǎng)組織能力以及銷售通路是否完善書畫行業(yè)對(duì)商鋪的要求主要有：便于作品陳列、規(guī)模性和整體性三方面文化教育經(jīng)營(yíng)者開店策略文化教育行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：社區(qū)與選址的交通情況、區(qū)域內(nèi)學(xué)校數(shù)量、租金價(jià)格、家庭休閑較集中便于實(shí)地宣傳文化教育行業(yè)對(duì)商鋪的要求主要有：面積符合要求、租金便宜、相對(duì)安靜具體業(yè)態(tài)分布一層整層 名店街 獨(dú)立品牌商戶 業(yè)種 休閑餐飲，數(shù)碼通訊，化妝品，珠寶，品牌男女皮鞋專賣，

5、茶葉，參茸，藥房，干洗，眼鏡，鐘表等社區(qū)功能性業(yè)種二層正廣場(chǎng)面或前半部 女人街 業(yè)種 少女裝，少淑裝，中老年裝，孕婦裝，內(nèi)衣童裝等以女性消費(fèi)為主導(dǎo)的業(yè)種三層正廣場(chǎng)面或前半部 男人街 業(yè)種 男正裝，商務(wù)男裝，休閑裝，打火機(jī)，車飾等以男性消費(fèi)為主導(dǎo)的業(yè)種四層正廣場(chǎng)面或前半部 運(yùn)動(dòng)城 業(yè)種 運(yùn)動(dòng)休閑服飾，戶外運(yùn)動(dòng)用品，室內(nèi)溜冰場(chǎng)，反斗娛樂城五層正廣場(chǎng)面或前半部 家居館 業(yè)種 家居生活用品，床上用品，生活小百貨，書畫展，藝術(shù)中心，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)二，三層后半部 業(yè)種 超級(jí)生鮮市場(chǎng)，面積7000-8000平米四，五層后半部 業(yè)種 健身房，ktv，洗浴城，經(jīng)濟(jì)型酒店等第八部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至少涉及多個(gè)

6、主要利益相關(guān)群體和多種權(quán)利分配。圍繞多級(jí)市場(chǎng)、多個(gè)利益相關(guān)群體和多種權(quán)利分配，必須通過有效的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者、消費(fèi)者五者共生共贏、利益協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以此提升開發(fā)商的美譽(yù)度、持續(xù)發(fā)展力和實(shí)現(xiàn)其商業(yè)利益最大化。五個(gè)主要利益相關(guān)群體開發(fā)企業(yè)是項(xiàng)目開發(fā)的整體組織協(xié)調(diào)者，其利益取向是商業(yè)物業(yè)的順利銷售回收投資，或者通過長(zhǎng)期的租金收入獲得投資回報(bào)。投資者是項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵，商業(yè)物業(yè)成功銷售的前提是要給投資者創(chuàng)造良好的投資機(jī)會(huì)，協(xié)助投資者規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，取得合理的投資回報(bào)。投資者是商業(yè)項(xiàng)目從產(chǎn)品走向市場(chǎng)的關(guān)鍵紐帶，他們注重商鋪升值潛力和豐厚的租金收益。經(jīng)營(yíng)者（可能本身就是投資者）在商

7、業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)過程中，市場(chǎng)盈利機(jī)會(huì)、成熟的商圈、合理租金、商品檔次、商場(chǎng)推廣力度等因素決定了經(jīng)營(yíng)狀況，也直接影響商業(yè)口岸的成熟度和商業(yè)氛圍，經(jīng)營(yíng)狀況的好壞反過來決定了投資者的投資回報(bào)高低和回收期的長(zhǎng)短.因此，項(xiàng)目開發(fā)中商業(yè)形成的初期，吸引經(jīng)營(yíng)者前來經(jīng)商和對(duì)經(jīng)營(yíng)者的優(yōu)惠扶持將尤為必要。管理者（有時(shí)由開發(fā)商兼任），開發(fā)商引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)管理公司參與商業(yè)項(xiàng)目的管理和經(jīng)營(yíng)，是解決純投資者經(jīng)營(yíng)管理能力不足的有效手段。消費(fèi)者是商業(yè)物業(yè)的最終消費(fèi)對(duì)象，商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商品與服務(wù)的最終消費(fèi)者。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式 常規(guī)的經(jīng)營(yíng)模式有產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式和自主經(jīng)營(yíng)模式兩種產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式：商業(yè)物業(yè)全部銷售，所有權(quán)由投資者所有，投

8、資者自主經(jīng)營(yíng)，或者獨(dú)立招商、分散經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理公司只有最簡(jiǎn)單的物業(yè)管理職能，租金收益全部歸投資者所有。自主經(jīng)營(yíng)模式：自主式經(jīng)營(yíng)分兩個(gè)細(xì)分層面，將商業(yè)物業(yè)部分產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售給個(gè)人投資者，但由專業(yè)商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，投資者自主經(jīng)營(yíng)或委托經(jīng)營(yíng)，并享受商業(yè)管理公司固定投資回報(bào)的一種銷售模式。指開發(fā)商預(yù)留部分商業(yè)物業(yè)，不出讓產(chǎn)權(quán)，以引進(jìn)核心主力商家?guī)?dòng)零散商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)租金收益與資產(chǎn)增值的一種經(jīng)營(yíng)模式。模式優(yōu)劣勢(shì)分析1產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)劣勢(shì)：此經(jīng)營(yíng)模式開發(fā)企業(yè)投資回收較快，風(fēng)險(xiǎn)較低，操作簡(jiǎn)單，追求短期利益；但是由于產(chǎn)權(quán)分散，不便后期商業(yè)管理，缺乏長(zhǎng)期收益最大化的能力

9、。2自主經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)劣勢(shì)：通過專業(yè)商業(yè)管理公司的專業(yè)化管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。后期風(fēng)險(xiǎn)大，投入增加。本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式的選擇第一步 ：蓄勢(shì)階段，不出讓首層產(chǎn)權(quán)，由商業(yè)公司統(tǒng)一招商管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值第二部 ：銷售階段，帶租約銷售， 招商在前，銷售在后，出讓除首層外產(chǎn)權(quán)，投資者委托經(jīng)營(yíng)，享受商業(yè)管理公司固定投資匯報(bào)，（一般大于銀行利率即可）強(qiáng)化項(xiàng)目整體品牌；結(jié)合產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)。招商期的成果服務(wù)于銷售，讓投資者看到固定的投資回報(bào)，增強(qiáng)投資信心。租金定位以秀嶼租賃市場(chǎng)為定價(jià)依據(jù)，制定符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的租金價(jià)格體系備注：該部分有市場(chǎng)調(diào)查后決定租金定位第九部分 招商政策招商對(duì)象：符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)者招商區(qū)域：本地+

10、福建地區(qū)整體策略1 莆田當(dāng)?shù)卣猩陶急?0%，福州15%，廈門15%，泉州20%2 項(xiàng)目形象：秀嶼第一座媽祖文化商業(yè)城，休閑購(gòu)物新體驗(yàn)。 3 媒介策略（附件，媒介計(jì)劃）訴求對(duì)象： 具有擴(kuò)張意圖的個(gè)體商戶、連鎖品牌經(jīng)營(yíng)者及有意識(shí)開店的潛在投資者 具有冒險(xiǎn)精神，對(duì)現(xiàn)有收入不滿意對(duì)象特征： 具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 本身有投資經(jīng)驗(yàn)或具有這方面的人際關(guān)系 具有某行業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)或人際關(guān)系對(duì)象行為分析：開店基礎(chǔ)是對(duì)某行業(yè)的了解；開店目的明確，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選擇和前期投入是考慮的重點(diǎn)，特別是有意識(shí)開店的首次投資者，他們對(duì)初期投入十分重視；人際關(guān)系較廣，對(duì)信息收集的渠道和范圍也相對(duì)較廣。蓄勢(shì)期訴求主題：注意知識(shí)

11、性，“秀嶼區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)分析及項(xiàng)目基本屬性介紹”訴求范圍：莆田+秀嶼訴求時(shí)間：待定媒介選擇：海峽都市報(bào)（閩南版，福州版）廣告形式：軟文，題花訴求頻次：軟文1次，題花3次；共計(jì)4次導(dǎo)入期訴求主題：樓盤展示，業(yè)態(tài)、管理、交通、地理等優(yōu)勢(shì)，傳遞招商信息 訴求范圍：莆田+秀嶼訴求時(shí)間：待定媒介選擇：海峽都市報(bào)（閩南版，福州版）廣告形式：軟文，題花訴求頻次：軟文1次，題花9次；共計(jì)10次強(qiáng)銷期：訴求主題：優(yōu)惠，主標(biāo) “更多優(yōu)惠方案等您來決策”訴求范圍：莆田+秀嶼訴求時(shí)間：待定媒介選擇：海峽都市報(bào)+當(dāng)?shù)仄矫婷襟w+莆田夾報(bào)及戶外輔助媒體廣告形式：平面、戶外媒體和廣播訴求頻次：海峽公告2次、題花資訊5次當(dāng)?shù)仄矫嬗?/p>

12、廣4次、海都夾報(bào)4次、廣播5秒1個(gè)月和戶外媒體；共計(jì)平面15次，戶外2個(gè)月、廣播1個(gè)月持續(xù)期：訴求主題：與訴求對(duì)象信息互動(dòng)招商成果展示、項(xiàng)目能為消費(fèi)者提供的服務(wù)訴求范圍：莆田訴求時(shí)間：待定媒介選擇：戶外媒體+當(dāng)?shù)仄矫婷襟w（針對(duì)休閑服務(wù)的媒體）廣告形式：硬廣和戶外媒體訴求頻次：平面4次，戶外4個(gè)月爭(zhēng)取合作： 湄洲灣媽祖旅游區(qū)品牌展示 本地廣告公司與項(xiàng)目資源互換 政府對(duì)大型品牌的引入支持其他事項(xiàng)： 節(jié)慶舉辦的活動(dòng)媒介宣傳 強(qiáng)銷期的招商手冊(cè)直郵 重點(diǎn)招商對(duì)象直接跟蹤 VI系統(tǒng)務(wù)必在推廣啟動(dòng)前確定 集團(tuán)網(wǎng)站建成起的站內(nèi)宣傳，該信息在其他媒介上的信息體現(xiàn) 原則上不做銷售方面的推廣招商手段：現(xiàn)場(chǎng)烘托商業(yè)氣

13、氛1 戶外廣告形式多樣新穎2 提早形成國(guó)慶喜慶氣氛，多利用氣球、彩旗等3 氣氛延展，利用步行街的仿古路燈SP活動(dòng)提升人氣1 項(xiàng)目品牌展示（9.110.1活動(dòng)方案）待定2 第一屆媽祖文化展示節(jié)（10.1活動(dòng)方案）待定3 春節(jié)開業(yè)活動(dòng)優(yōu)惠政策內(nèi)容項(xiàng)目面積（建筑面積）優(yōu)惠政策（總租金）付款方式優(yōu)惠政策品牌優(yōu)惠政策50以下50-99100-199200-500500以上一次性付清3年一次性付清5年國(guó)際國(guó)內(nèi)知名國(guó)內(nèi)普通品牌租金不優(yōu)惠9.5折9折8.5折7折7折6.5折8折9折物管費(fèi)不優(yōu)惠不優(yōu)惠不優(yōu)惠協(xié)商協(xié)商不優(yōu)惠不優(yōu)惠協(xié)商不優(yōu)惠經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)不優(yōu)惠協(xié)商協(xié)商可免可免協(xié)商協(xié)商可免協(xié)商免租期1-3個(gè)月1-3個(gè)月

14、3-6個(gè)月 6-9個(gè)月 9-12個(gè)月 9-12個(gè)月1-3個(gè)月 其他1、 商家第一次裝修產(chǎn)生的屬于本項(xiàng)目裝修的垃圾清運(yùn)費(fèi)全免（注：業(yè)主自營(yíng)或自行租賃招商的由業(yè)主承擔(dān)）。2、 商家入場(chǎng)裝修的裝修入場(chǎng)證、管理費(fèi)減半收取。3、 商家享受與其他區(qū)域商家的政府給予的所有優(yōu)惠政策（按政府相關(guān)文件執(zhí)行）。4、 優(yōu)惠政策折扣限于第一年總租金，折扣后不享受重復(fù)優(yōu)惠。5、 付款方式押一年付一年共同優(yōu)惠政策：在2011年10月1日之前入場(chǎng)的商家給予3個(gè)月免租期在2011年10月1日之后入場(chǎng)的商家，面積（建筑面積）在50以內(nèi)免租期1個(gè)月。廣告位優(yōu)惠可根據(jù)商家經(jīng)營(yíng)規(guī)模及品牌適當(dāng)為其提供1-2個(gè)廣告位（視品牌情況），指定使

15、用位置并免費(fèi)使用期限為2個(gè)月，到期后可對(duì)其廣告位優(yōu)先租賃使用，在正常對(duì)外收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上給予優(yōu)惠。在后期的宣傳上，我項(xiàng)目可為商家做出推廣計(jì)劃，并結(jié)合整個(gè)項(xiàng)目一并對(duì)外造勢(shì)宣傳，為商家進(jìn)行品牌推廣。第十部分 招商工作時(shí)間計(jì)劃（待定）第十一部分 配套建設(shè)計(jì)劃1 中心廣場(chǎng)設(shè)置遮陽傘、休閑長(zhǎng)椅、保安值班臺(tái)；2 休閑廣場(chǎng)建媽祖雕像，噴泉草坪并設(shè)祭祀臺(tái) “媽祖文化”主題廣場(chǎng)3 購(gòu)物中心建筑需有大型中庭建設(shè)廣告規(guī)劃，第一步，自主開發(fā)燈桿羅馬旗、標(biāo)識(shí)廣告，招商現(xiàn)場(chǎng)氛圍布置第二步，與廣告公司合作全面開發(fā)第十二部分：招商費(fèi)用預(yù)算招商總體費(fèi)用包括人員開銷、廣告制作（包括印務(wù)）、媒體購(gòu)買、管理費(fèi)用等項(xiàng)，總費(fèi)用預(yù)計(jì)在350-400萬之間，其中廣告費(fèi)用是最大的一項(xiàng)支出，而廣告費(fèi)用必須根