物流地產(chǎn)拿地寶典：三大策略“曲線救國(guó)”.doc

1、物流地產(chǎn)拿地寶典：三人策略“曲線救國(guó)”當(dāng)前，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的市場(chǎng)格局。普洛斯處于行業(yè)的領(lǐng)先地位，本土物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和其他外資物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的市場(chǎng)份額旗鼓相當(dāng)。激烈的市場(chǎng)使得物流地產(chǎn)領(lǐng)域帶有一些“紅?！币馕叮玫啬芰σ约案叨丝蛻糍Y源成為企業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。地 方政府由于顧慮物流地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐亩愂肇暙I(xiàn)率普遍收緊了土地供應(yīng)。對(duì)此，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商可以通過(guò)“曲線救國(guó)”的方式，聯(lián)合其他能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造巨大稅收收入且需要高端物流地 產(chǎn)服務(wù)的大型企業(yè)，組成聯(lián)合體，一同和地方政府商討拿地問(wèn)題。這將大大提高地方政府在土地供應(yīng)方面的變通性。對(duì)此，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商可以根據(jù)不同的實(shí)際情況，分別采取結(jié)社策、

2、朋黨策以及化蝶策。文/秦鵬戴德梁行搜狐焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)新區(qū)專欄如果要問(wèn)哪個(gè)行業(yè)愈來(lái)愈得到國(guó)家的重視以及資本的追逐，物流行業(yè)肯定是其中一個(gè)答案?；诖?，作為密切關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，物流地產(chǎn)也獲得難能可貴的發(fā) 展機(jī)遇。近日，商務(wù)部出臺(tái)的關(guān)于促進(jìn)商貿(mào)物流發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)便是對(duì)物流地產(chǎn)給予大 力支持的最新佐證。該文件明確規(guī)定通過(guò)倉(cāng)儲(chǔ)用地稅收減半等辦法，支持物流行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，因此社會(huì)輿論不斷歡呼，物流地產(chǎn)正在步入“黃金時(shí)代”。冷靜觀察，若企業(yè)想在新一輪市場(chǎng)契機(jī)中崛起或者創(chuàng)造更為廣闊的市場(chǎng)空間，并非一蹴而就、輕而易舉。在看似“黃金時(shí)代”的市場(chǎng)環(huán)境中，物流地產(chǎn)已經(jīng)面臨拿地以及高端客戶 等方面的市場(chǎng)瓶頸。唯有對(duì)這些瓶頸的有

3、效突破，才堪黃金時(shí)代之重。因此，與其說(shuō)樂(lè)觀、 憧憬是物流地產(chǎn)在“黃金時(shí)代”的主題詞，不如將突圍、 創(chuàng)新視為其在下一階段中國(guó)市場(chǎng)的關(guān)鍵命脈。“一超多強(qiáng)”格局早在2002年左右，隨著一些外資物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商踏足中國(guó)市場(chǎng)，中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)便悄然發(fā)生嬗變，朝向更為標(biāo)準(zhǔn)化、高端化的方向發(fā)展。這第一家“吃螃蟹”的企業(yè)就是普洛 斯。正因?yàn)樗奶崆安季旨捌溽尫诺氖袌?chǎng)效力，中國(guó)物流地產(chǎn)漸具“一超多強(qiáng)”的市場(chǎng)格局。普洛斯進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的時(shí)間大概為 2002年至2003年，此時(shí)正是地方政府引進(jìn)外資企 業(yè)的黃金階段?？梢哉f(shuō)，憑借引人矚目的外資身份以及地方政府的特殊禮遇，普洛斯在步入中國(guó)市場(chǎng)初期便迅速地掌握了大量對(duì)于物流地

4、產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商而言最為關(guān)鍵且最為基礎(chǔ)的資源，即在全國(guó)多地成功拿地。僅以普洛斯于今年第二季度在華東地區(qū)的土地儲(chǔ)備情況看，在上海和江蘇的土地儲(chǔ)備皆超過(guò) 2,000,000 平方米，遙遙領(lǐng)先于其他市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，領(lǐng)導(dǎo)地位難以 動(dòng)搖。不僅如此，普洛斯所推行的高端倉(cāng)庫(kù)，因彌補(bǔ)了市場(chǎng)空白而迅速獲得一批高端客戶的 認(rèn)可，進(jìn)而產(chǎn)生了極大的市場(chǎng)影響力?？梢哉f(shuō)，在拿地以及高端倉(cāng)儲(chǔ)建造方面，普洛斯走到了市場(chǎng)的前列， 奠定特殊的市場(chǎng)領(lǐng)跑者地位。于是，一些本土企業(yè)逐漸地學(xué)習(xí)普洛斯的市場(chǎng)運(yùn)作模式，尤其在高端倉(cāng)儲(chǔ)方面的經(jīng)驗(yàn)，逐漸成為市場(chǎng)的后來(lái)居上者。以寶灣、宇培為典型代表的本土物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在2005年左右相繼加強(qiáng)在該領(lǐng)域市場(chǎng)的投

5、資、布局力度。除了積極地在不同區(qū)域拿地，他們也瞄準(zhǔn)了高端倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)，在借鑒普洛斯等外資企業(yè)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上，紛紛利用新物業(yè)形態(tài)撬動(dòng)市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)。更有甚者，如宇培，正在積極推進(jìn)國(guó)際化策略，進(jìn)行國(guó)際性募資，不斷壯大自 身實(shí)力?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在多種舉措的合力下， 本土物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的擴(kuò)張速度在2015年將更為強(qiáng)勁。DTZ戴德梁行董事、中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示：“正是由于本土物流 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的謀變，使得其和除普洛斯之外的其他外資物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商之間，無(wú)論在建筑面積，還是市場(chǎng)份額，抑或是建造質(zhì)量等方面，旗鼓相當(dāng)、難分伯仲。由此，也形成現(xiàn)時(shí)中國(guó) 物流地產(chǎn)的鮮明市場(chǎng)格局一一一超多強(qiáng)?！笨蛻簟⒛玫厥顷P(guān)鍵政

6、府對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)等領(lǐng)域的扶持性政策，無(wú)疑為相關(guān)企業(yè)的下一步市場(chǎng)拓展給予充足信心以及美好愿景，更令一批非物流地產(chǎn)企業(yè)蠢蠢欲動(dòng)，欲涉足該領(lǐng)域。在目前“一超多強(qiáng)”的 市場(chǎng)格局下，中國(guó)物流地產(chǎn)還將有多大的市場(chǎng)空間供新來(lái)者挖掘，以及當(dāng)前的市場(chǎng)門(mén)檻是否過(guò)高而對(duì)新來(lái)者造成阻礙 ？對(duì)于這些問(wèn)題的解答，關(guān)鍵在于判斷中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)是否屬于 純粹的“藍(lán)?！薄ＬK智淵認(rèn)為：“中國(guó)物流地產(chǎn)依然擁有良好的增長(zhǎng)空間，同時(shí)它的行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻也不高。即使作為市場(chǎng)主力的高端倉(cāng)庫(kù)由于其較高的硬件透明性以及可復(fù)制性，難以成為向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手設(shè)置門(mén)檻的籌碼。但是，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得其非人們想像般的純粹藍(lán)海，甚至帶有了 一些紅海的意味。對(duì)于市場(chǎng)的新

7、來(lái)者，考驗(yàn)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的最為重要的兩個(gè)問(wèn)題，是 客戶資源以及拿地能力?！本唧w而言，當(dāng)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)和眾多高端客戶建立了密切的合作關(guān)系，新進(jìn)入者如何獲得高端客戶資源，或者是否能夠攜帶一些高端客戶資源進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，直接影響其基本生存狀況。此外，隨著地方政府對(duì)土地供應(yīng)的管控愈加嚴(yán)格，加之市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)占據(jù)了眾多優(yōu)質(zhì)地塊，新進(jìn)入者將能以哪些創(chuàng)新方式、哪些優(yōu)勢(shì)資源獲得倉(cāng)儲(chǔ)地塊，同時(shí)滿足地方政府對(duì)于稅收等方面的期待，也是一個(gè)重要問(wèn)題。此外，當(dāng)業(yè)界，競(jìng)相模仿普洛斯的高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)和租賃收益模式時(shí)，實(shí)則是一種誤解。蘇智淵解釋道：“除了最早在中國(guó)市場(chǎng)提出高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)概念，普洛斯的核心競(jìng)爭(zhēng)力還在于將現(xiàn)有眾多項(xiàng)目做

8、成一個(gè)資產(chǎn)包，嫁接海外基金，實(shí)現(xiàn)更大資本回報(bào)率。這對(duì)新進(jìn)入者如何借鑒普洛 斯模式做大做強(qiáng)提出了新的要求。”可以說(shuō)，對(duì)于任何企業(yè)而言，要想從物流地產(chǎn)市場(chǎng)分得一杯羹，都比以往需要更大的市場(chǎng)耐力以及市場(chǎng)智慧。地方政府的擔(dān)憂商務(wù)部于近日出臺(tái)的 關(guān)于促進(jìn)商貿(mào)物流發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)，無(wú)論是將商貿(mào)物流作為政策抓手，延伸到電商物流、冷鏈物流、綠色物流等物流形態(tài)，還是對(duì)整合全國(guó)各物流公司的系統(tǒng)平臺(tái)的考量，抑或是降低物流用地投資強(qiáng)度以及降低大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地稅收等問(wèn)題 的明確闡述，不難看出物流行業(yè)的大變革正在徐徐開(kāi)啟，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的前期投入以及后期運(yùn)營(yíng)成本將大為下降。這不禁令人猜想作為競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵要素的拿地是否也將

9、隨之變得更為 容易。其實(shí)，隨著政府對(duì)物流地產(chǎn)行業(yè)的重新認(rèn)知以及政策的重新調(diào)整，土地供應(yīng)的難度相比于此前大大提高。而這背后既有地方政府對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的現(xiàn)實(shí)考量，也有中央政府和地方政府在不同層面的利益博弈。因此，借助系列新政，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商如何順利拿地不僅關(guān)切自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而且關(guān)系不同級(jí)別政府對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略布局。蘇智淵介紹道：“大約從2009年開(kāi)始，地方政府對(duì)物流地產(chǎn)的認(rèn)知和態(tài)度發(fā)生了鮮明 變化，從曾經(jīng)的積極引入物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商到收緊對(duì)物流地產(chǎn)的土地供應(yīng)。這其中最為關(guān)鍵的原因是，相比于其他行業(yè)，物流行業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)囟愂盏呢暙I(xiàn)率較低。而將具有重要增值價(jià)值的土地出讓給物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商勢(shì)必壓縮其他產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)

10、空間，可能在不同程度上影響地方政府的財(cái)政收入?！闭沁@種擔(dān)憂也在一定程度上影響了中央和地方對(duì)支持包括物流地產(chǎn)在內(nèi)的整個(gè)物流 行業(yè)的積極性。蘇智淵表示：“一方面，中央政府希望中國(guó)物流產(chǎn)業(yè)徹底從低端走向高端；另一方面，地方政府限于土地指標(biāo)的有限，難以衡量對(duì)物流行業(yè)的土地供給。雖然一些中央政策表達(dá)了對(duì)發(fā)展物流行業(yè)的戰(zhàn)略決心，但是具體在實(shí)踐中能夠?qū)ξ锪鞯禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)商拿地起到多大的推動(dòng)作用，依然需要拭目以待?！闭沁@種利益的博弈使得物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商遭遇了比以往更為困難的拿地瓶頸。這對(duì)于外資物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商而言更為嚴(yán)重。3種“曲線救國(guó)”之策從地方政府對(duì)待物流地產(chǎn)的利益考慮點(diǎn)看，繼續(xù)沿用此前的拿地思路，僅僅以物流地

11、產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行說(shuō)服恐怕難以讓地方政府就范。時(shí)過(guò)境遷，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商可以從真正打動(dòng)地方政府的利益訴求著手，在滿足地方政府對(duì)稅收期待的基礎(chǔ)上順利地拿地。而要做到這一點(diǎn)，“曲線救國(guó)”勢(shì)在必行。蘇智淵指出：“所謂曲線救國(guó)，即指物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在和地方政府商談拿地之時(shí)，應(yīng)該和其他企業(yè)組成一個(gè)聯(lián)合體，以其他企業(yè)項(xiàng)目的物流服務(wù)配套商的身份出現(xiàn)。這些聯(lián)合企業(yè)可以在當(dāng)?shù)赝顿Y一些重要項(xiàng)目，這些投資項(xiàng)目既能夠?yàn)榈胤秸畡?chuàng)造符合期望的稅收收入， 也可以有效地使用物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商所提供的服務(wù)。如此，地方政府對(duì)土地供應(yīng)的變通性將大大提高。”具體而言，有三種“曲線救國(guó)之策”可供選擇：(1) 結(jié)社策“結(jié)社”指的是物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商找到一

12、家具備較強(qiáng)稅收貢獻(xiàn)能力的實(shí)體性企業(yè)，以幫助其定建為條件，在項(xiàng)目層面結(jié)成合作關(guān)系， 一起向地方政府提出土地需求，從而在滿足政府的稅收強(qiáng)度的前提下， 達(dá)到成功獲取土地的目的。 在目前大量外資企業(yè)尋求輕資產(chǎn)化的趨勢(shì) 下，此策略具備相當(dāng)?shù)某晒Ω怕省２贿^(guò)，由于“結(jié)社”的項(xiàng)目往往基于企業(yè)的項(xiàng)目訴求，單 獨(dú)項(xiàng)目居多，因此其復(fù)制性不是很強(qiáng)。(2) 朋黨策“朋黨策”瞄向長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系，主要指物流地產(chǎn)投資商可以考慮從臺(tái)前走向幕后， 與一些掌握優(yōu)勢(shì)資源、具備較強(qiáng)拿地能力的企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期合作。這樣一個(gè)新投資聯(lián)合體不宜讓政府聯(lián)想到純粹的物流地產(chǎn)，可以規(guī)避一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于長(zhǎng)期合作關(guān)系， 能夠在聯(lián)合體的能力范圍內(nèi)多

13、多獲取其他資源。對(duì)于這樣的收益，即使物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在股權(quán)上做一些拆讓，也是有益于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的。此外，這種策略適合項(xiàng)目較多的情況，可復(fù)制性強(qiáng)。(3) 化蝶策除了聯(lián)合其他企業(yè)進(jìn)行拓展之外，結(jié)合二手存量土地資源也是物流地產(chǎn)可以考慮的“曲線救國(guó)”策略之一。這是指對(duì)于那些早期已經(jīng)獲取了工業(yè)用地的企業(yè)，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善或其他種種原因?qū)е峦恋亻e置， 又不愿意被政府收回的， 物流地產(chǎn)商往往會(huì)通過(guò)前期研判后考慮接 手，將物業(yè)或空地改造成高端物流倉(cāng)庫(kù)，從而“變廢為寶”、“破繭化蝶”。如果能有效地利用閑置工業(yè)用地資源，對(duì)政府、企業(yè)以及物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商來(lái)講都是一件彼此皆贏的好事。但是， 我們也發(fā)現(xiàn)一種有意思的情況：如果沒(méi)有項(xiàng)目落地時(shí)，地方政府很少管理那些閑置資產(chǎn)， 待物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商看中某塊地之后，政府就要實(shí)施各種監(jiān)管。 這也提醒物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在利用存量資源時(shí)，只要不違背城市總體規(guī)劃，“化蝶策”是具有較強(qiáng)的可操作性的。目前，處于快速發(fā)展的電商產(chǎn)業(yè)，其不僅需要強(qiáng)有力的物流配套服務(wù)，而且由于其稅收貢獻(xiàn)以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿ζ毡楂@得地方政府的歡迎，就是一個(gè)“曲線救國(guó)”的不錯(cuò)選擇。若物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和電商企業(yè)一道以整體項(xiàng)目的形式，和地方政府商談土地供給等事宜，拿地成