2016年上半年成都房地產(chǎn)土地市場分析報告

1、2008年上半年成都房地產(chǎn)土地市場分析報告2008年上半年成都房地產(chǎn)土地市場分析一、總體概述自“9.27”新政以來，開發(fā)商各項目銷售進度受到了極大的影響，開發(fā)商在資金方面也出現(xiàn)了或多或少的問題，因而在土地市場上大多數(shù)開發(fā)商都無法有所作為。因為土地市場的不景氣，土地供應與交易呈現(xiàn)了大幅下降。今年上半年，成都市土地供應與成交情況（注：土地供應與成交的統(tǒng)計對象限于城鎮(zhèn)混合住宅用地和商業(yè)用地，工業(yè)用地不在統(tǒng)計之列）如下：08年上半年全市供應土地124宗，共計面積約8246.4畝，同比減少39宗和下降17.54%。成交土地122宗，交易面積約9327.1畝，成交數(shù)量較07年上半年減少6宗，成交面積增長約

2、33.24%。 主城區(qū)08年上半年，主城區(qū)供應土地數(shù)量為22宗，面積約1396.4畝；同比分別減少37宗和下降57.68%；單宗土地平均面積約63.47畝，較同期增加了約18.864%。成交土地22宗，面積約1279.3畝；成交數(shù)量較07年上半年下降24宗，面積約下降了48%。主城區(qū)土地交易價格約為316.7萬元/畝，較去年同期下降49.2%。郊縣對于郊縣而言，08年上半年土地供應量較07年上半年略有下降，數(shù)量為102宗，面積約6850畝，兩項指標分別比07年上半年減少5宗和6.16%；宗均面積約80.50畝，同比增長了45.57%。成交數(shù)量100宗，共計面積約8047.8畝，同比增加18宗，

3、面積大增約77.66%。各郊縣土地交易均價約為104萬元/畝，比去年同期下降約3.7%。數(shù)據(jù)顯示，08年上半年成都土地供應量較07年上半年有所下降，但從成交規(guī)模來看有一定的增長。近年來，市區(qū)土地的稀缺性已越來越凸顯出來，主城區(qū)供應量及交易量驟減；而周邊郊區(qū)縣的房產(chǎn)市場逐漸被激活，各郊區(qū)縣的土地成交量有所上升。注：成交信息根據(jù)相關(guān)政府職能網(wǎng)站公告匯總；工業(yè)用地未列入統(tǒng)計。3月土地供應最多?除1月土地供應量較少外，其他各月都有不少數(shù)量的土地供應，其中3月份達到了最高峰，數(shù)量為36宗，土地面積共計約2771畝。2月和5月供應分列二、三位。5、6月成交量較低?從上表可看出，08年上半年1-4月成交量均

4、在千畝以上，成交宗數(shù)除2月外每月成交數(shù)量都在30宗以上；而5、6月由于受地震因素影響，導致部分土地推遲拍賣或流拍，因此成交量較低。二、主城區(qū)土地市場狀況1、主城區(qū)土地供應情況月度土地供應走勢?主城區(qū)供應量數(shù)量最多是2月份，為9宗，面積為859畝。1月和6月都無供應，3月僅為1宗。目前主城區(qū)土地可供面積逐漸減少，直接導致主城區(qū)供應量整體性下降。南部新城供地區(qū)域最多數(shù)據(jù)顯示：一環(huán)內(nèi)的地塊多為舊城改造的小地塊，宗均面積都在10畝以下；一二環(huán)間無土地供應；三環(huán)外多為近年整理出來的地塊，規(guī)模較大，宗均面積在47畝以上，其中城北一商業(yè)地塊規(guī)模最大，面積約為521畝。07年，城南新城商業(yè)用地的供應量達到了3

5、0余宗，加速推進城南新區(qū)建設的步伐。今年上半年這一趨勢得到了延續(xù)，成交的22宗地塊中，城南新城達到了8宗，且都為商業(yè)用地。城西由于房地產(chǎn)開發(fā)較早，三環(huán)內(nèi)可建設用地日益減少，今年上半年供地僅在三環(huán)外有1宗，面積約為90畝。城東近年來“東調(diào)”出不少土地，土地規(guī)模都不小，但在06-07年的土地供應高峰后，08年上半年僅有3宗土地供應，最大面積為三環(huán)外的一宗二類住宅用地，約70畝，大大低于往年最大供應面積?？偭繙p少? 中小地塊為主今年由于國家對建設用地的嚴格控制，土地總體規(guī)模有所減少。同時受“三環(huán)內(nèi)單宗土地規(guī)模在200宗以內(nèi)”政策的限制，08年上半年供應的土地以中小規(guī)模地塊為主。據(jù)星彥地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計

6、，08年上半年主城區(qū)宗均規(guī)模為63.47畝，雖較去年同期的53.5畝略有增加。但在所供應的22宗土地中，面積在80畝以下中小規(guī)模地塊有19宗，為總量的86.36%。商業(yè)用地供應量大幅上升?在上半年成交的土地之中，商業(yè)用地成為主流，達到了63%，而城鎮(zhèn)混合住宅用地僅占37%。由于土地市場相對較為冷清，國土部門土地供應對象多以商業(yè)用地為主，因為商業(yè)用地起價較低，地塊規(guī)模較小，總地價較低，對開發(fā)商資金要求相對要小些，從而以避免出現(xiàn)土地流拍的局面。2、主城區(qū)土地成交情況月度成交走勢?08年上半年，整個土地市場處于一個較冷的局面，特別是主城區(qū)。從成交來看6月份的土地成交數(shù)量最多，為7宗；成交面積最多的為

7、4月份，共計面積790余畝，除4月外的單月面交面積都在200畝以下。各用途土地價格分析?由于08上半年城鎮(zhèn)混合住宅用地成交地塊二三環(huán)間占較大比例，且三環(huán)外土地也位于較為熱點外金沙及高新南部新區(qū)熱點區(qū)域，因此，即便在土地市場較為低迷的勢態(tài)下，交易均價仍在約560萬元/畝；上半年商業(yè)用地成交均價為174萬元/畝，主要原因在于以60萬元/畝的價格成交了一宗面積達521畝的商業(yè)用地，將整體價格拉低。商業(yè)地塊最高價為2600萬元/畝，位于天府廣場（原新聲劇場）地塊，其次為東大街15號地塊，成交價為1200萬元/畝。但由于以上兩塊地面積較小，均不到10畝，因此，對商業(yè)用地的整體均價沒有太大影響。各行政區(qū)土

8、地價格分析?錦江區(qū)由于東大街15號地塊以1200萬元/畝的價格成交，使該區(qū)土地成交價格有一定提升，均價約為667萬元/畝。青羊區(qū)以644.8萬元/畝的交易均價位居第二位。成華區(qū)、高新區(qū)和武侯區(qū)的土地成交均價均超過了450萬元/畝。面積達521畝的天回寶嚴地塊，以60萬元/畝成交，影響了金牛區(qū)土地成交的價格。各方位土地價格分析?由于天府廣場（原新聲劇場）地塊的成交，市中心土地的交易均價達到了2600萬元/平方米，遠遠超過其他各方位。城東東大街15號地塊、五桂橋8號、麻石橋等地塊均以較高價格成交，因而城東土地的交易均價約658.8萬元/畝。城南、城西以及城北的商業(yè)用地拉低了整個區(qū)域的地價，并且08

9、年上半年推出土地多以起拍價成交，也影響了總體均價。特別是城北天回寶嚴的商業(yè)用地，大大影響了整體價格。各環(huán)域土地價格分析?一環(huán)內(nèi)土地交易均價都在1200萬元/畝以上；三環(huán)外土地價格較低，均價為206萬元/畝?？梢?，土地均價沿各環(huán)域向外降低，體現(xiàn)了物以稀為貴的道理。住宅樓面地價回落至1800-3000元/平方米之間?08年上半年，由于多數(shù)地塊以起拍價成交，住宅樓面地價與去年下半年4000-6000元/平方米的高地價，有了較大幅度的下降。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年成交的住宅樓面地價主要集中在1800-3000元/平方米。流標均為商業(yè)用地08年上半年，主城區(qū)共流拍2宗地塊，都為商業(yè)（服）用地，位于成華區(qū)東林

10、和高新區(qū)機場高速。國資開發(fā)商成為市場主角上半年的土地市場，具有國資背景的開發(fā)商成為了市場的主角，頻頻出現(xiàn)在土地市場上，以起拍價或較低的價格成交，成為今年土地市場的大贏家。據(jù)統(tǒng)計，上半年主城區(qū)成交的地塊中，國資背景開發(fā)商拿到了22宗當中9宗。三、各郊區(qū)縣土地狀況1、各郊縣土地供應狀況3月供應量最大?各郊縣之中，3月的供應量居各月之首，數(shù)量為35宗，面積約2764.9畝；2月數(shù)量為19宗，交易面積為1806.7畝位于第二位；1月供應量最小為9宗，面積僅376余畝。雙流縣供地約3188畝?由于雙流縣具有良好的地理區(qū)位優(yōu)勢，因而雙流縣將房地產(chǎn)業(yè)是定位為支柱產(chǎn)業(yè)，其土地供應量在成都各郊區(qū)縣中占絕對優(yōu)勢。

11、08年上半年，在土地市場整體低迷的狀態(tài)下，供應量仍然達到了34宗，面積達3188畝，位居各郊縣首位，獨占鰲頭。金堂利用該市距成都較近的優(yōu)勢及便利的交通資源，近年也已成為房產(chǎn)市場的一支潛力股。08年上半年，金堂前后推出三星鎮(zhèn)及淮口片區(qū)地塊共14宗，面積約為606畝。近郊的溫江、都江堰和郫縣的土地供應量都在400畝以上，超過其他各郊區(qū)縣。2、各郊區(qū)縣土地成交狀況月度成交走勢?雙流交易量居首位?雙流、新都和都江堰成交土地面積名列各郊縣前三名，分別為2889畝、1228畝和1217畝。此外，龍泉、郫縣和溫江交易面積均在500畝以上?？梢娞幱诘谝蝗拥碾p流、新都、溫江、龍泉、郫縣和都江堰仍將是未來幾年成

12、都房地產(chǎn)開發(fā)的主要區(qū)域。郫縣地價位列各郊縣第一?各郊縣成交地塊價格中，除溫江的地價在50萬元/畝以下外，其他各郊縣地價均在50萬元/畝之上，其中郫縣地價位列首位，約為216萬元/畝。其他第一圈層的地價按高低依次為龍泉、崇州、大邑、新都和青白江，均在100萬元/畝以上。雙流、溫江、金堂、都江堰等郊縣，由于拍賣地塊多為商業(yè)或商住地塊，且地理位置較偏，拉低了該區(qū)縣的地價。土地市場趨勢分析：住宅用地供應減少? 可能會出現(xiàn)階段性的供應不足根據(jù)上半年情況，以及下半年的趨勢，住宅用地的供應與成交量比去年將有較大幅度的下滑，造成未來一段時間內(nèi)住宅的供應量呈現(xiàn)下降的局面，形成一定的供需矛盾。但是商業(yè)物業(yè)卻呈現(xiàn)相

13、反的局面，由于近年商業(yè)用地的大幅增加，特別是城南新區(qū)和東大街一線，未來的商業(yè)用房和辦公物業(yè)將極大的放量，或?qū)⑿纬晒┐笥谇蟮木置?。下半年土地市場將持續(xù)上半年狀況由于土地市場的不景氣，今年國土部門或?qū)⑾鳒p今年的土地供應計劃，減少土地供應，以避免大量的土地上市，造成流拍的局面，帶來的負面效應。因而預計今年下半年的土地市場將不會有太大的變化，包括土地的供應量與供應土地的用途方面等方面。同時所供土地多數(shù)仍將以起價成交，樓面地價仍將維持在3000元/平方米的狀態(tài)。仍以中小規(guī)模地塊為主由于銷售困境無法立刻解決，開發(fā)商資金方面或多或少地存在一定的問題，因而他們在土地市場將不會有太大的作為。在這樣的情況下，出巨資購地的可能性減小，因而總價不高的中小規(guī)模地塊將受到歡迎。國資開