小議房地產(chǎn)企業(yè)融資困境與策略

1、小議房地產(chǎn)企業(yè)融資困境與策略 2003年8月31日，“國(guó)務(wù)院18號(hào)文件”國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知明確指出房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)今后的發(fā)展作出了明確的定位。但是，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而言，資金是最重要、最關(guān)鍵的因素之一。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)目前主要的兩條融資渠道-銀行信貸融資和發(fā)行股票融資都受到了極大的限制，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)相對(duì)陷入困境。 一、央行加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)管理，房企的銀行融資渠道受限 2003年6月13日央行“121號(hào)文件”關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知,要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，控制房地產(chǎn)信貸，對(duì)高檔房和個(gè)人商業(yè)用房貸款進(jìn)行了嚴(yán)格限制，使房

2、地產(chǎn)最脆弱的神經(jīng)資金鏈?zhǔn)艿酱驌?。通知明確規(guī)定,商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款,只能通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；同時(shí),針對(duì)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作,帶動(dòng)了土地價(jià)格和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況,通知規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。121號(hào)文從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等方面，控制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。 121號(hào)文件出臺(tái)一年了，房地產(chǎn)商普遍感到原有的占開發(fā)資金70%的銀行融資力度大大

3、降低，新的信貸資金審批越來(lái)越嚴(yán)格；即使原有已經(jīng)審批過(guò)的信貸資金規(guī)模，也存在實(shí)際到手的信貸資金比審批的結(jié)果少，時(shí)間晚，甚至?xí)和０l(fā)放原有審批過(guò)的資金等問(wèn)題。 但是，從宏觀面看，由于自2002年下半年以來(lái),部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題；為了保持國(guó)家金融的持續(xù)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,防范銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控政策近期內(nèi)難以改變。房地產(chǎn)商應(yīng)該清醒國(guó)家的大環(huán)境要求，盡快作出積極的應(yīng)對(duì)，主要是拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資。 二、特殊的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)上市（IPO）的可能性很小 房地產(chǎn)是個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，在

4、證券市場(chǎng)快速發(fā)展的今天，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也很難通過(guò)IPO申請(qǐng)達(dá)致上市目標(biāo)。 首先，在法律上，由于房地產(chǎn)公司地域性較強(qiáng)，而各大城市在諸如土地出讓、稅費(fèi)繳納、資質(zhì)認(rèn)定等重要環(huán)節(jié)上沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此在法律和政策的把握上有一定的不確定性。 其次，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)較為特殊，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到竣工驗(yàn)收大約需要兩年的時(shí)間，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，一個(gè)產(chǎn)品在完成了制造和銷售過(guò)程后才能計(jì)算收入與利潤(rùn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售部分在工程沒(méi)有完成前是不能計(jì)入企業(yè)利潤(rùn)的；而首發(fā)上市的公司需要有連續(xù)三年穩(wěn)定均衡的盈利記錄，雖然發(fā)行審查委員會(huì)（簡(jiǎn)稱“發(fā)審委”）對(duì)盈利標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確的硬性指標(biāo)，但發(fā)審委內(nèi)部掌控的標(biāo)準(zhǔn)大致是年凈資

5、產(chǎn)收益率在10%左右，資產(chǎn)負(fù)債率在70%以下，因而絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司很難達(dá)標(biāo)。 2001年恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市至今，中國(guó)證券市場(chǎng)中通過(guò)IPO上市的公司接近250家，而房地產(chǎn)行業(yè)IPO公司卻僅僅只有天鴻寶業(yè)、金地集團(tuán)、天房發(fā)展、棲霞建設(shè)、珠海華發(fā)五家公司通過(guò)了證監(jiān)會(huì)的發(fā)行申請(qǐng)進(jìn)行IPO上市。這種情況也說(shuō)明了在實(shí)際操作中房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行IPO申請(qǐng)上市的路途將會(huì)是比較坎坷、艱辛的，計(jì)劃通過(guò)發(fā)行股票解決資金問(wèn)題的房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)此有充分的心理準(zhǔn)備。 三、面對(duì)融資困境的房地產(chǎn)業(yè)的主要應(yīng)對(duì)策略 盡管受目前整個(gè)宏觀調(diào)控和資本市場(chǎng)政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)的融資困難很大，但是對(duì)于一位房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，堅(jiān)實(shí)的資金鏈才是房地

6、產(chǎn)商最終需要的。因此，從這一目標(biāo)出發(fā)，今后房地產(chǎn)商應(yīng)積極應(yīng)對(duì)，制定融資策略，抓住國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取在本輪房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌的過(guò)程中調(diào)整和壯大自己。 1、調(diào)整心態(tài)和思路，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，制定多元化融資融資發(fā)展戰(zhàn)略 過(guò)去房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規(guī)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目開發(fā)資金的至少70%來(lái)自銀行信貸資金。121號(hào)文件的出臺(tái)一夜之間擊碎了房地產(chǎn)商的夢(mèng)想-要取得銀行信貸資金不是那么容易了！陣痛之后應(yīng)該盡快調(diào)整心態(tài)和思路，理解和接受國(guó)家宏觀調(diào)控的政策措施。可以說(shuō)，在新一輪的洗牌過(guò)程中，誰(shuí)能盡快走出陰影，積極應(yīng)對(duì)，誰(shuí)就將在洗牌中領(lǐng)先一步，搶占先機(jī)受益。 2、買殼上市是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)

7、公司上市的良好途徑 同樣是進(jìn)入證券市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)與IPO上市的困難對(duì)比，選擇買殼上市的方式的優(yōu)勢(shì)在于：不因出身是“房企”而受法規(guī)歧視；避開IPO對(duì)產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對(duì)經(jīng)營(yíng)歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、贏利能力、重大資產(chǎn)（債務(wù)）重組、控股權(quán)和管理層的穩(wěn)定性、公司治理結(jié)構(gòu)等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合公司法關(guān)于對(duì)外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。 買殼上市具有上市時(shí)間快，節(jié)約時(shí)間成本的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)闊o(wú)須排隊(duì)等待審批，買完殼通過(guò)重組整合業(yè)務(wù)即可完成上市計(jì)劃，對(duì)比之下，完整的一個(gè)IPO上市計(jì)劃預(yù)計(jì)最快也要耗35年。 買殼上市后，通過(guò)對(duì)資

8、產(chǎn)與業(yè)務(wù)的重組可以改善上市公司的經(jīng)營(yíng)狀況，保持良好的融資渠道，可以向社會(huì)公眾籌集發(fā)展資金，通過(guò)向持控股地位的購(gòu)買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，既可以使上市公司獲得良好的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，維持再融資的可能，又可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得寶貴的發(fā)展資金，積極開拓市場(chǎng)，迅速發(fā)展壯大自身實(shí)力。 經(jīng)過(guò)不完全統(tǒng)計(jì)，從1997年以來(lái)，在國(guó)內(nèi)買殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了40多家，并且還有繼續(xù)增加的趨勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)買殼上市的方式大舉進(jìn)軍國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)，在證券市場(chǎng)上已經(jīng)成為一道亮麗的風(fēng)景線。 在買殼上市過(guò)程中，要注意把握好以下幾點(diǎn)：（1）謹(jǐn)慎選好“殼資源”公司；（2）探明“殼資源”公司里的隱藏“地雷”，以免“觸雷”，主要是指

9、公司的訴訟、貸款、擔(dān)保等隱性風(fēng)險(xiǎn)；（3）合理的轉(zhuǎn)讓殼價(jià)；（4）制定好良好的資產(chǎn)重組方案，保證經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；（5）從買殼到實(shí)現(xiàn)融資，有一個(gè)過(guò)程，不可急于求成，要在經(jīng)營(yíng)中規(guī)范自己的企業(yè)行為，樹立良好的市場(chǎng)形象。 3、房地產(chǎn)信托-以資金成本降低時(shí)間成本的新型融資方式 所謂房地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)信托計(jì)劃的資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之

10、下，信托計(jì)劃可以大大節(jié)省“時(shí)間成本”，許多資本金不夠的開發(fā)商在拿到土地后，在辦理各項(xiàng)審批的“時(shí)間差”里，通過(guò)信托計(jì)劃可以很快籌集到資金，進(jìn)行拆遷等前期投入。 從現(xiàn)有的操作模式來(lái)看，使用信托方式為房地產(chǎn)融資主要采取債權(quán)式和股權(quán)式兩種方式： （1）債權(quán)式房地產(chǎn)信托計(jì)劃，即信托公司通過(guò)信托產(chǎn)品融集資金借貸給房地產(chǎn)企業(yè)。其優(yōu)點(diǎn)是操作簡(jiǎn)便，管理簡(jiǎn)單，收益比較穩(wěn)定；其主要問(wèn)題，一是由于信托公司對(duì)信用貸款本身有較大的風(fēng)險(xiǎn)，而總體上看信托公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估能力還不如銀行，因此，使信托公司面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，將嚴(yán)格對(duì)項(xiàng)目的基本素質(zhì)的要求；二是這種模式受到總額不超過(guò)二百份、每份不低于五萬(wàn)元的限制，資金的募集范圍

11、與數(shù)量均受到了制約，規(guī)模比較小。 （2）股權(quán)式房地產(chǎn)信托計(jì)劃。這種方式是信托公司在集合資金后，以增資的方式，向房地產(chǎn)企業(yè)注資，持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購(gòu)，這種方式實(shí)質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色，是銀行所不能做的（因?yàn)殂y行不能進(jìn)行實(shí)業(yè)投資）。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件。121號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金（所有者權(quán)益）必須達(dá)到30%，銀行才能給予貸款。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的所有者權(quán)益都非常小4，很難達(dá)到30%的要求。信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念，只要求在階段時(shí)

12、間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。 總體而言，從未來(lái)的發(fā)展看，中國(guó)的房地產(chǎn)信托融資將有很大的發(fā)展空間。但是，由于房地產(chǎn)信托融資是一種新的方式，需要改進(jìn)和創(chuàng)新的地方也比較多，在設(shè)計(jì)信托產(chǎn)品時(shí)要充分衡量幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素后謹(jǐn)慎確定：（1）債權(quán)式融資還是股權(quán)式融資方式的選??；（2）融資對(duì)象、規(guī)模與金額的確定；（3）信托公司平臺(tái)的選擇；（4）風(fēng)險(xiǎn)控制，融資對(duì)象如果是信托投資機(jī)構(gòu)和分散的投資者，開發(fā)商不可能得到象銀行信貸一樣，可以申請(qǐng)追加融資，一旦陷入困境，很容易產(chǎn)生惡性循環(huán)。 4、其他的融資方式 除了上述的買殼上市、房地產(chǎn)信托的融資方式外，解決融資困境可以使用的辦法還包括：發(fā)行企業(yè)債券、合作開發(fā)、回租融資、回買融資、租賃融資等多種方式；還有一種叫“前沿貨幣合約”的，是一種非常美國(guó)化的高比率房地產(chǎn)融資方式，即貸款機(jī)構(gòu)出資、開發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司的方式，與合資方式不同的是，參與合作的資本投入者也是貸款方，要分期收回投資并取得利息，故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。 總之，