對資產(chǎn)基礎(chǔ)法下企業(yè)價值評估中房屋建筑物的重置價值中是否包含利潤的思考

1、近來，有同仁提出企業(yè)價值評估中房屋建筑物是否考慮利潤的問題,其實這個問題在業(yè)內(nèi)也爭論了好久了，老奎自己的報告也曾被評審專家提出過質(zhì)疑，引起過爭議。 在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)價值中，需要對企業(yè)的各項資產(chǎn)進行評估，其中包括企業(yè)的主要資產(chǎn)-房屋建筑物。那么對此房屋建筑物的什么價值進行評估呢?首先我們必要明白的是評估房屋建筑物價值的用途-為了確定企業(yè)價值，也就是說評估房屋建筑物的終極目的是企業(yè)價值（企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或股東部分權(quán)益價值），而不是為了建筑物自身的什么目的。明白了這一點，我們就應(yīng)當知道房屋建筑物的價值類型該如何選擇了（暫且不管我們的評估對象-企業(yè)價值的價值類型是什么），知道了房

2、屋建筑物的價值類型，也就知道了房屋建筑物的價值構(gòu)成了。 一般情況下，房屋建筑物作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所不可或缺的一種生產(chǎn)要素，其價值大小取決于其對企業(yè)價值的貢獻，而不取決于將其出售可以獲得的可收回金額或可回 收價值，除非是閑置資產(chǎn)。所以，這種情況下房屋建筑物的評估價值類型應(yīng)當選擇“在用價值”更為合適。但如何確定在用價值呢?更 好的方法是收益法，但收益法難以確定一般工業(yè)企業(yè)中不可獨立獲得收益的房屋建筑物的價值，那么退而求其次，通過成本途徑來確定的在用價值。但是成本途徑畢 竟是個途徑，成本不是目的，價值也是結(jié)果，所以這就要回答價值構(gòu)成這一基本問題了。有關(guān)勞動價值論的相關(guān)內(nèi)容大家也有討論，這里就不多講了,

3、總 之，價值或價格的構(gòu)成是包含成本、費用和利稅的，這其實就是通過一定的價格來補償資產(chǎn)形成過程中所必須的勞動、資本成本和風(fēng)險、社會貢獻。而這些付出能否 得到補償或超額補償，還受到市場供求關(guān)系的影響。也就是說，價值的大小和價格的多少不僅僅取決于已發(fā)生的成本費用，還包括市場供求因素的影響。在明白了評 估的基本理論和目的后,我們就不難看出，企業(yè)價值評估中房屋建筑物評估價值的構(gòu)成到底包括哪些內(nèi)容了。 （1）企業(yè)價值評估中的房屋建筑物是自用而非用于出售，不會產(chǎn)生建筑物本身的銷售稅費，因而不需要計算銷售稅金和銷售費用。 （2） 房屋建筑物的價值構(gòu)成中應(yīng)當包括投資利潤，畢竟建設(shè)單位在建設(shè)過程中付出了一定資本的

4、投入，但是，利潤的多少需要根據(jù)被評估建筑物及所在企業(yè)的基本情況和 “總的”評估目的來確定（也就是說企業(yè)價值的評估目的）。一般情況下，工業(yè)企業(yè)的房屋建筑物一般采用發(fā)包方式，也就是說委托施工單位采用包工包料或包工不 包料的方式予以建設(shè)，不管那種方法，建設(shè)單位都不需要投入大量人力去組織施工，而僅僅負責(zé)項目的立項、招投標、合同管理、工程驗收等，而工程施工、材料采 購、工程監(jiān)理和設(shè)計均可或均需要委托外部單位進行實施，而承包款也都是需要支付的，在這些工程價款中已經(jīng)包含了建設(shè)項目主體所付出的成本和利潤。所以，對 建設(shè)單位在項目建設(shè)過程中的付出所創(chuàng)造的利潤主要是建設(shè)單位的項目管理人員，因此，即便考慮利潤，那么

5、這個利潤的計算基礎(chǔ)也主要是已發(fā)生的建設(shè)單位管理 費，而建設(shè)單位管理費又僅占到總投資的1-3%。同時，在大多數(shù)建設(shè)單位都可以在投入很少的人力，通過第三方來并給第三方支付足夠的工程價款來完成項目的建設(shè)任務(wù)的情況下,有誰愿意付出更高的利潤來向原建設(shè)單位購買建成的廠房呢?所以，一般工業(yè)企業(yè)的房屋建筑物的價值構(gòu)成中歸屬于建設(shè)單位的利潤是不可能很高的，這就是自資產(chǎn)評估傳入中國大陸以來都沒有考慮和計算一般工業(yè)企業(yè)的房屋建筑物開發(fā)利潤或建設(shè)單位利潤的原因，大家都根據(jù)重要性原因給忽略了。 （3） 可以通過建設(shè)單位利潤來使得房屋建筑物的重置價值進而使得評估價值更合理。也就是說可以通過利潤這個指標來對重置成本進行修

6、正，使其更接近價值，而不僅僅 是成本。比如說反映供求關(guān)系，比如說反映資源的稀缺性，當然也包括某些建筑物在建造過程中應(yīng)當歸屬于建設(shè)單位的合理利潤。如電站、大壩、高速公路、礦產(chǎn)資 源及井巷工程等等。甚至還可能是虧損，也就是利潤負值，負值就代表無形貶值，就代表供過于求，就代表雖然投入的大量資金但是不能生產(chǎn)與之相對應(yīng)的效益。 綜上所述，在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估一般工業(yè)企業(yè)的企業(yè)價值時，對其中的房屋建筑物，在理論上是要考慮投資利潤(建設(shè)單位利潤)的，在實踐中需要結(jié)合評估目的、被評估建筑物的自身特點和供求關(guān)系等外部環(huán)境的影響后綜合考慮，當然也可能是考慮了半天最后確定投資利潤為零，甚至是負數(shù)(1) 對于工業(yè)生產(chǎn)

7、企業(yè)來說，企業(yè)自用房地產(chǎn)一般升值空間很有限,考慮其主要用途是為生產(chǎn)服務(wù)的（土地用途一般也有較明確的限制）,這里利潤其實可以忽略(或被認為包含在產(chǎn)品中更合理一些)。特例是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其“存貨”中已包含了該利潤。(2) 如果存在投資性房地產(chǎn)、或者土地存在很明顯的升值空間（如舊城區(qū)廠房），應(yīng)考慮利潤。這個利潤的性質(zhì)可以被理解為產(chǎn)品利潤所不能包含的。職位名稱客訴專員職位描述1. 根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)政策及公司對外服務(wù)承諾，接待及處理顧客的各種投訴和咨詢，及時、準確地進行處理；協(xié)調(diào)客戶與商鋪關(guān)系；根據(jù)公司上門服務(wù)制度及工作標準，必要時上門調(diào)查和調(diào)解；防范事態(tài)擴大； 2. 熟悉掌握消費者權(quán)益保護條例及有關(guān)

8、商品經(jīng)營法規(guī)，商場管理制度，商場售后服務(wù)規(guī)定，各類產(chǎn)品的國家標準或行業(yè)標準；掌握商場產(chǎn)品知識，包括品牌、產(chǎn)地、材料、特征及資質(zhì)等；3. 組織對已結(jié)案的投訴進行跟蹤回訪，并做好記錄分析；4. 做好客訴臺帳，并定期進行案例整理、匯總、分析；為商場和商鋪提供服務(wù)流程及標準改進建議；5. 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作實操事務(wù)1. 認真記錄用戶的投訴事宜，對客戶服務(wù)中心的用戶信息處理情況進行監(jiān)督和查詢，包括400、消協(xié)、樓層轉(zhuǎn)交的客訴2. 負責(zé)現(xiàn)場和 的投訴處理，對特殊投訴事件要及時上報3. 對疑難事件，現(xiàn)場解決不了的要及時上報到部門領(lǐng)導(dǎo)處4. 做好撤場商戶臺賬5. 做好買退臺賬6. 制作每月商場商戶紅黑

9、榜并公示7. 客訴上門或去到質(zhì)檢、消協(xié)等相關(guān)職能部門取證、協(xié)調(diào)8. 建立周、月客訴臺賬，定期匯總、上報職位名稱回訪專員職位描述1 根據(jù)公司回訪工作制度及標準，負責(zé)商場平時及活動期間顧客的 回訪工作，收集顧客對商場各項服務(wù)的意見和建議，并做數(shù)據(jù)分析報告；2 對回訪中顧客的問題與投訴，及時協(xié)調(diào)相關(guān)部門整改，并在規(guī)定的時間內(nèi)給予顧客答復(fù)；3 負責(zé)對經(jīng)營商鋪的訪問，收集廠商對商場管理的建議和意見，匯總并上報部門主管；4 負責(zé)做好本部門各類檔案資料的整理和各類信息收集、匯總、上報工作；5 及時準確上報客服月報表和工作周報。6 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作實操事務(wù)1. 負責(zé)商場平時和活動期間及特殊情況下的顧

10、客 回訪工作，收集顧客對商場各項服務(wù)的意見和建議2. 對回訪中顧客的問題與投訴，反饋至客訴專員并及時協(xié)調(diào)相關(guān)部門整改，并在規(guī)定時間內(nèi)回復(fù)顧客3. 按集團要求做好 回訪臺賬、上門回訪臺賬，每周向總經(jīng)辦上報回訪數(shù)據(jù)4. 做好商場為顧客提供的免費保養(yǎng)服務(wù)臺賬職位名稱資料員職位描述1 根據(jù)公司標價簽管理規(guī)范，不定期巡場，對展位內(nèi)不符合要求的標價簽進行清查整改，審核并打印各展位申請的所有標價簽，確保符合國家相關(guān)管理規(guī)定與標準；2 審核標準簽時嚴格把關(guān)，確保商品標價簽標價準確，字跡清晰，標示醒目，一貨一簽，貨簽對位；商品價格變動時及時更換；2負責(zé)打印新商品標價簽，核對產(chǎn)地、價格等信息，確保標價簽與實物相符

11、；3負責(zé)對促銷商品、調(diào)價商品的標價簽有效期定期檢查，在手續(xù)齊全的情況下及時更換；5協(xié)助進行抽獎、 促銷等活動6完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作實操事務(wù)1 對商場所有商品的標價簽進行規(guī)范管理，不定期巡場2 負責(zé)對促銷商品、調(diào)價商品的標價簽有效期定期檢查，在手續(xù)齊全的情況下及時更換3 負責(zé)所有商家廠商資料、資質(zhì)的收集、整理、題型和更新4 負責(zé)新進商家營業(yè)執(zhí)照的辦理和發(fā)放職位名稱播音員職位描述1嚴格遵守播音工作流程及標準，負責(zé)按時進行商場固定廣播、背景音樂的播放；2負責(zé)配合節(jié)、假日商場促銷活動的信息的廣播、通知，并配合進行主持；3為顧客提供相關(guān)信息廣播、找人等播放服務(wù)；4配合周末、節(jié)、慶日，策劃有關(guān)播音方

12、面的節(jié)目；6負責(zé)廣播室的儀器設(shè)備、工具的保養(yǎng)、維護，保障正常運行；7負責(zé)廣播室的清潔衛(wèi)生工作；8完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作實操事務(wù)1. 負責(zé)平時和節(jié)假日商場促銷活動的信息廣播、通知2. 為顧客提供相關(guān)信息廣播、找人等播放服務(wù)3. 負責(zé)廣播室的儀器設(shè)備、工具的保養(yǎng)、維護，保障正常運行4. 負責(zé)廣播室的清潔衛(wèi)生工作5. 協(xié)助回訪專員完成每月顧客 回訪工作6. 協(xié)助企劃進行活動的 推廣、回訪7. 負責(zé)新進播音人員的帶教工作職位名稱前臺導(dǎo)購員（部分兼播音）職位描述1 執(zhí)行公司導(dǎo)購服務(wù)流程及標準，組織并參與早晚迎送賓，做好商場總服務(wù)臺和導(dǎo)購臺、客戶的接待、咨詢、引導(dǎo)等服務(wù)工作；2 負責(zé)總服務(wù)臺的5S管理

13、，維護公司對外雜志、報紙、導(dǎo)購手冊的展架及時進行補充；各項商場增值服務(wù)設(shè)施的管理；3 負責(zé)為顧客提供咨詢導(dǎo)購服務(wù)，為顧客提供品牌、位置信息和引路、指引服務(wù)；4 負責(zé)接待、受理和處理顧客退貨和投訴，必要時及時轉(zhuǎn)由相關(guān)部門進行處理；5 協(xié)助回訪專員對商場平時及活動期間顧客的 回訪工作，收集顧客對商場各項服務(wù)的意見和建議；6 協(xié)助進行抽獎、 促銷等活動實操事務(wù)1. 負責(zé)VIP卡登記、錄入、積分查詢工作2. 負責(zé)面向顧客發(fā)放停車券3. 負責(zé)商戶信件的歸類整理4. 負責(zé)標價簽的初審、打印和發(fā)放工作5. 負責(zé)平時和商場促銷活動信息的宣導(dǎo)6. 負責(zé) /現(xiàn)場客訴的受理，并轉(zhuǎn)交相關(guān)部門，做好記錄7. 協(xié)助回訪專

14、員對商場平時及活動期間顧客的 回訪工作，收集顧客對商場各項服務(wù)的意見和建議8. 協(xié)助企劃進行抽獎、禮品發(fā)放等9. 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作職位名稱文員/內(nèi)勤職位描述1. 負責(zé)會議通知工作，負責(zé)會議的場地、日程、設(shè)備的安排落實工作2. 負責(zé)打印機、 機、復(fù)印機等辦公器材的使用、維護和管理3. 更新和管理員工通訊地址和 號碼等聯(lián)系方式4. 負責(zé)辦公用品、勞防用品的發(fā)放、管理工作5. 負責(zé)辦公室的 接聽工作6. 協(xié)助部門活動的組織、籌備、接待、服務(wù)工作7. 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作實操事務(wù)1.負責(zé)標價簽、銷售合同數(shù)量的統(tǒng)計和申報2.負責(zé)部門費用的填寫申報3.負責(zé)部門例會內(nèi)容的記錄4.負責(zé)部門員工

15、排休、調(diào)休5.做好VIP顧客信息的錄入6.負責(zé)前臺日常事務(wù)的監(jiān)督、管理7.負責(zé)南岸商圈、工商、消協(xié)等職能部門的聯(lián)絡(luò)工作職位名稱導(dǎo)購車司機職位描述1. 負責(zé)所有售后產(chǎn)品上門服務(wù)的接送2. 對產(chǎn)品的搬運、安全負責(zé)3. 對車輛的安全負責(zé)4. 負責(zé)相關(guān)單據(jù)的回收實操事務(wù)1.負責(zé)派發(fā)商戶信件2.協(xié)助資料員收集商家廠商資料3.負責(zé)商場所有“第一家居”、“導(dǎo)購手冊”架的擺放4.負責(zé)定點接送顧客，包括建材館場內(nèi)和歐美、現(xiàn)代家具館之間5.協(xié)助其他部門搬運活動用物資職位名稱前臺主管職位描述1. 執(zhí)行公司導(dǎo)購服務(wù)流程及標準，組織并參與早晚迎送賓，做好商場總服務(wù)臺和導(dǎo)購臺、客戶的接待、咨詢、引導(dǎo)等服務(wù)工作2.負責(zé)總服務(wù)臺的5S管理，維護公司對外雜志、報紙、導(dǎo)購手冊的展架