上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告完整版1

1、上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告完整版上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告本次調(diào)研以分析2010年上半年上海房地產(chǎn)市場運行情況為基礎(chǔ)，提出上海房協(xié)對于上半年市場形勢的看法和下半年市場情況的預判，并形成本調(diào)研報告，供會員企業(yè)和政府管理部門參考。一、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場的基本情況一）土地供應(yīng)2010年上半年，全市共計出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)206幅1087公頃，比上年同期（以下簡稱同比）增長67.3%其中居住用地38幅416.2公頃，增長189.7%居住用地中，2010年新增182公頃。2010年上半年，開發(fā)企業(yè)在上海共購置土地106.08 2010年上半年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告_房地產(chǎn)調(diào)研公頃，同比增長14.6

2、%共完成土地開發(fā)85.93公頃，同比增長56.1% 二）房地產(chǎn)開發(fā)投資2010年上半年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資845.28億元，同比增長35.5%全國為19747億元，同比增長38.1%增幅上升38.6個百分點，占同期全市社會固定資產(chǎn)投資的38.3%占比上升9.4個百分點。其中，住宅建設(shè)投資為518.18億元，增長44.3%住宅建設(shè)投資中，經(jīng)濟適用房開發(fā)投資48.78億元，增長17.7倍。2010年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1691.83億元，同比增長32%增幅上升18.5個百分點。其中國內(nèi)貸款524.27億元，增長42.6%利用外資19.63億元，減少56.9%自籌資金511.80億

3、元，增長47.9%定金及預付款362.82億元，減少0.6% 三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)2010年6月末，全市商品房施工面積為9220.41萬平方米，同比增長11.5%增幅上升13.9個百分點；其中住宅施工面積為5969.28萬平方米，增長11.6%住宅施工面積中，經(jīng)濟適用房施工面積為561.59萬平米，增長3.9倍。施工面積中，新開工面積1380.59萬平方米，增長25.6%其中住宅新開工面積974.67萬平方米，增長29%住宅新開工面積中，經(jīng)濟適用房新開工面積105.19萬平米，增長5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面積686.46萬平方米，同比減少10.9%減幅擴大3.6個百分點；其中住

4、宅竣工面積492.25萬平方米，減少11.4% 四）房地產(chǎn)交易2010年上半年，全市商品房批準預售714萬平方米，同比減少14.6%減幅擴大4.6個百分點。其中新建商品住房批準預售面積562萬平方米，同比減少20.2% 2010年上半年，全市商品房銷售（包括現(xiàn)房銷售和期房銷售）1009.13萬平方米，同比減少35.8%全國為3.94億平方米，同比增長15.4%增幅下降63.7個百分點。其中住宅銷售840.51萬平方米，減少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面積1157.39萬平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面積443.17萬平方米，比年初減少3.8%住宅空置1年以上的面積為28

5、3.89萬平方米，比年初 增加56.2% 2010年上半年，全市存量房（二手房）成交面積為1113.13萬平方米，同比增長4.8%增幅回落30.5個百分點。其中住宅成交878.15萬平方米，同比減少8.4% 五）住房價格2010年1-6月，上海市房屋銷售價格指數(shù)累計環(huán)比上漲2.3%漲幅低于全國70個大中城市2.5個百分點（70個大中城市為4.8%其中1-4月累計環(huán)比上漲3.7%5月份持平，6月份環(huán)比下降1.4% 分類別看：2010年1-6月新建住房銷售價格指數(shù)累計環(huán)比上漲1.7%70個大中城市為6.0%其中6月份環(huán)比下降0.8%二手住房銷售價格指數(shù)累計環(huán)比上漲3.4%70個大中城市為3.6%其

6、中6月份環(huán)比下降2% 2010年上半年，本市商品住房平均銷售價格14112 元/平方米，同比增長20.7%增幅回落19.1個百分點。六）房屋拆遷2010年上半年，全市拆遷居住房屋面積274萬平方米，比上年增長8.4%動遷居民戶數(shù)17700戶，同比減少44.10%增幅下降67.3個百分點。七）房地產(chǎn)金融2010年6月末，全市中資商業(yè)銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額7964.50億元，同比增長30.3%2010年上半年增加貸款915.53億元，同比多增316.94億元。其中個人住房貸款余額4375.46億元，增長37.6%增加貸款462.65億元，多增199.67億元；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2915.17億元

7、，增長24.4%增加貸款387.98億元，多增52.29億元。二、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境2010年，國家繼續(xù)實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，繼續(xù)實施應(yīng)對國際金融危機的4萬億投資等一攬子計劃，以推進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點，繼續(xù)落實“擴內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”各項措施。2009年12月份國務(wù)院開始對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，遏制部分城市房價過快上漲。住房民生問題在上海和全國“兩會”上受到各界重視。3月份一些大城市房價快速上漲、地王”頻現(xiàn)的情況下，新華社、人民日報等中央媒體連續(xù)針對高房價、土地財政和住房制度等問題發(fā)表評論。國務(wù)院對房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度也逐漸增強

8、。一）房地產(chǎn)市場政策環(huán)境2010年上半年，國務(wù)院先后四次（兩次常務(wù)會議、兩次發(fā)文）出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，調(diào)控的力度逐次加強，上海堅決貫徹國務(wù)院宏觀調(diào)控的政策措施。2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議推出八項措施促進居民消費。其中第七條，2010年1月1日，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施。此后，12月23日，財政部國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知自2010年1月1日起，個人轉(zhuǎn)讓購買不足5年的非普通住房全額征收營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購買超過5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差額征收營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購買 超過5年的普通住房免征營業(yè)稅。2009

9、年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議明確提出“加強市場監(jiān)督，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲”四項措施：1增加普通商品住房的有效供給；2繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；3加強市場監(jiān)管；4繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。此后，12月17日，財政部、國土部等五部委出臺旨在打擊“囤積”土地行為的關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知要求今后在土地出讓中，拿地首付不低于全部土地出讓款的50%分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，特殊項目在兩年內(nèi)全部付清。2009年12月29日，上海市房管局、市財政局、市地稅局、市建交委、市規(guī)土局五部門發(fā)布關(guān)于本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會議精神進一步促進

10、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見滬府辦發(fā)200958號）共四項15條。嚴格貫徹國家各項房地產(chǎn)稅收和金融政策，同時上海還規(guī)定，恢復收取個人購買普通住房的住房登記費和個人購買存量普通住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費。2009年12月30日，市公積金管理中心下發(fā)關(guān)于2010年執(zhí)行住房公積金個人購房貸款政策的通知滬公積金200975號）人均住房面積低于本市平均水平的家庭再次貸款購買第二套普通自住房，且有兩個人及以上參與貸款的每戶家庭最高貸款限額為40萬元（有補充住房公積金的最高60萬元）對投資投機性購房，從緊掌握住房公積金貸款政策。人均住房面積的認定，以市房地產(chǎn)交易中心的有效資料為準。2010年1月1日，市政府辦公

11、廳轉(zhuǎn)發(fā)市農(nóng)委、市規(guī)劃國土資源局關(guān)于本市實行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策推進農(nóng)民宅基地置換試點工作的若干意見滬府辦發(fā)20101號）明確了試點的基本原則、具體條件、政策措施、工作程序和組織領(lǐng)導，規(guī)定在符合規(guī)劃、85%以上農(nóng)戶同意置換的地區(qū)推進宅基地置換試點，同時確保置換項目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少。2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知國辦發(fā)20104號）共五項11條。第三條中“對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套（含）以上住房家庭（包括借款人、配偶及未成年人子女）貸款首付比例不得低于40%貸款利率嚴格按照風險定價”第五條中，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定

12、的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”第六條中，國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強對閑置土地的調(diào)查處理，嚴厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。價格等有關(guān)部門要強化商品住房價格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價 規(guī)定等行為”第七條中“已取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售” 2010年3月8日，國土資源部下發(fā)關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知國土資發(fā)201034號）共5項19條，要求確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建

13、設(shè)用地供應(yīng)總量的70%并優(yōu)先確定保障性住房用地地塊，確保計劃落實。通知還要求省級管理部門每年3月底前，上報本年度住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃，公開土地出讓和劃撥結(jié)果、土地開發(fā)利用信息和違法違規(guī)用地查處結(jié)果。2010年3月9日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知財稅201013號）對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策（即：不能享受1%契稅優(yōu)惠）2010年3月19日，國資委召開部分中央企業(yè)會議，國資委主任、黨委書記李榮融明確要求16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)帶頭執(zhí)行國

14、家法律法規(guī)和有關(guān)政策，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中發(fā)揮骨干作用；78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。2010年3月26日，國土資源部明電印發(fā)房地產(chǎn)用地專項整治工作方案國土電發(fā)201028號）要求于2010年3月至2010年7月專項整治保障性住房擅自改變用途、違規(guī)供應(yīng)別墅用地和閑置土地問題。2010年4月13日，建設(shè)部下發(fā)關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知建房201053號）要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購者不得擅自更改購房者姓名。通知明確：未取得房屋預售許可證的項目不得以認購、預定、排號、發(fā)放vip卡等方式向買受人

15、收取或變相收取定金、預定款等費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預售許可的項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報，明碼標價對外銷售。要加大對捂盤惜售等違法違規(guī)行為的查處力度；要加強和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，及時準確地向社會公布市場信息；要鼓勵推行商品住房現(xiàn)售試點。2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知國發(fā)201010號）共5項10條，要求堅決抑制不合理住房需求，對購買第二套住房的家庭貸款首付比例不得低于50%貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對購買第三套及以上住房的貸款首付比例和利率應(yīng)大幅度提高，商業(yè)銀行可視情況暫停發(fā)放“三套房貸”對不

16、能證明居住滿一年的非本地居民暫停發(fā) 放購買住房貸款（第3條）通知還要求建立穩(wěn)定房價和住房保障工作的地方政府考核問責機制，增加居住用地有效供應(yīng)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快保障性安居工程建設(shè)，加強市場監(jiān)管。2010年5月25日，國家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知國稅發(fā)201053號）要求各級稅務(wù)機關(guān)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，加強領(lǐng)導，強化征管，配備骨干，集中精力加強管理，全面組織清算；同時要求各地使預征率更加接近實際稅負水平，東部地區(qū)預征率不得低于2%保障性住房除外）通知強調(diào)，各地要有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象。2010年5月26日，建設(shè)部、人民銀行和銀

17、監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知建房201083號）明確商業(yè)性住房貸款中的住房套數(shù)，依據(jù)擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定，對借款人已擁有一套（及以上）成套住房，或者已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策；同時要求只有對能夠提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明，且家庭成員沒有住房的非本地居民，才能執(zhí)行首套住房信貸政策。2010年6月8日，建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、國稅總局、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見建保201087號）要求按照政府組織，社會參與的

18、原則，通過新建、改建、收購、市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集房源，供城市中等偏下收入住房困難家庭承租。鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款。公共租賃住房建設(shè)實行“誰投資、誰所有”投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。2010年6月22日，市房管局印發(fā)關(guān)于貫徹關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見若干規(guī)定滬房管保2010208號）明確單位租賃房建設(shè)和使用管理操作辦法。2010年6月29日，市公積金管理中心印發(fā)上海市住房公積金個人購買經(jīng)濟適用住房貸款實施細則（試行）規(guī)定經(jīng)濟適用房的貸款額度以戶為基礎(chǔ)，由借款人和共同借款人分別計算貸款額度后累加，最高不超過60萬元；借款人發(fā)生三期以上逾期時，可申請增加補充還款人

19、償還貸款。二）貨幣金融環(huán)境2010年上半年，國家繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，同時著力提高調(diào)控的針對性和靈活性。1提高存款準備金率。2010年上半年，央行三次調(diào)升存款準備金率。中國人民銀行決定從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2010年5月 10日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。三次上調(diào)存款準備金率后，大中型金融機構(gòu)的存款準備金率達到17%農(nóng)村信用社等小型金融機構(gòu)沒有受到影響，準備金率依然為13.5% 2控制貨幣信貸增速。2010年上

20、半年，中國人民銀行按照總量適度、節(jié)奏平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、風險防范的總體思路，著力把握貨幣信貸投放的重點。2010年6月末，廣義貨幣（m2余額67.39萬億元，2010年上半年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告_房地產(chǎn)調(diào)研同比增長18.5%增幅比上年末低9.2個百分點；狹義貨幣（m1余額24.06萬億元，同比增長24.6%增幅比上年末低7.8個百分點。預計全年新增貨幣信貸7.5萬億元。2010年上半年，金融機構(gòu)人民幣貸款增加4.63萬億元，同比少增2.74萬億元；人民幣存款增加7.63萬億元，同比少增2.35萬億元。2010年1-6月，銀行間市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率分別為：1.16%1.52%1.40%1.3

21、4%1.67%和2.31% 3增強人民幣匯率彈性。2010年6月19日，中國人民銀行新聞發(fā)言人發(fā)表談話表示：根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟金融形勢和我國國際收支狀況，中國人民銀行決定進一步推進人民幣匯率形成機制改革，增強人民幣匯率的彈性。三、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場形勢分析與下半年市場情況預判2010年上半年，上海堅決貫徹落實國家有關(guān)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，切實推進保障性住房的建設(shè)工作。由于新增供應(yīng)量的相對不足，住房價格繼續(xù)高位運行，成交量下降。新國十條”出臺以后，市場成交進一步萎縮，觀望氣氛濃重，成交價格有所松動。預計下半年觀望氣氛仍將持續(xù)，商品住房價格會出現(xiàn)實質(zhì)性松動和區(qū)域結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，但總體房價水平

22、的下降空間不大。以下側(cè)重從土地、投資、銷售、房價等方面進行分析，同時對二手房和租賃房市場也作了分析。一）住宅用地供應(yīng)大幅增加，土地價格漲幅回落繼2009年上海加大住宅用地供應(yīng)以后，2010年上半年，本市繼續(xù)加大住宅用地的供應(yīng)力度，住宅用地供應(yīng)達到416.2公頃，同比增長189.73% 從住宅用地出讓的價格看：2010年上半年，地價漲幅有所回落。中心城區(qū)住宅用地出讓價格一季度同比增長35.2%二季度同比增長34.5%從環(huán)比看，二季度內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外環(huán)外的住宅用地出讓價格水平環(huán)比分別為：上升9.5%上升3.4%上升3.8%下降7.6%此外，非理性競拍的現(xiàn)象減少，上半年預申請公告的105幅

23、土地中，有3人以上預申請的地塊為20幅。2010年上半年上海地價呈先高后低走勢。2月2日，證大置業(yè)（民企）以99.2億元競得外灘8-1地塊，樓面地價為3.4萬元/平方米，成為上海的新地王（總價與單價雙料地王）該地塊起始價91.1億元，4家企業(yè)競價。2月12日，華 僑城（央企）以70.2億元競得閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊，樓面地價達5.2855萬元/平方米，成為全國單價地王。該地塊2家企業(yè)競價，溢價率49%同日，仁恒（外企）以38.2億元競得徐盈路東側(cè)b4-01地塊，樓面地價15498元/平方米。該地塊12家企業(yè)競價，溢價率431%6月23日旭輝集團（民企）以7.62億元拿下的青浦工業(yè)園區(qū)島區(qū)西

24、側(cè)居住地塊，樓面地價5507元/平米，溢價率136%為上半年居住用地的最高溢價率，明顯低于2009年的溢價率水平。目前該地塊周邊房價約為13000元/平方米左右，面粉貴過面包”現(xiàn)象不再。2010年下半年，隨著保障性住房建設(shè)的推進，土地供應(yīng)尤其是住宅用地的供應(yīng)仍將大幅增長。但從供應(yīng)地段上看，23個大型居住社區(qū)中除孫橋、外高橋航津路和顧村在外環(huán)內(nèi)側(cè)外，其余均在郊區(qū)，外環(huán)以內(nèi)居住用地的供應(yīng)不會增長。從土地價格來看，一方面上半年三次上調(diào)存款準備金率和房地產(chǎn)市場銷售低迷，將影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，從而制約企業(yè)的拿地力度；另一方面在上海建設(shè)“兩個中心”背景下，中心城區(qū)的可供居住用地有限，舊城改造的成本居高

25、不下，地價的上漲壓力依然存在因此，下半年地價總體水平將有所下降，但下降的幅度不會太大（如：7月2日閘北彭浦456街坊地塊以底價成交，樓面地價12002元/平方米，而該地塊周邊的房價在20000元/平方米以上）但中心城區(qū)的地價仍然維持高位，即使上漲，漲幅也將繼續(xù)回落。無論是地價下降還是漲幅下降都將對房價產(chǎn)生重要影響。二）保障性住房投資大幅增長，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長較快十一五”期間，上海的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)“規(guī)模大、增幅小”格局，總體把控謹慎。2009年下半年伴隨保障性住房建設(shè)的推進，房地產(chǎn)投資額快速增長。2010年上半年完成房地產(chǎn)投資額845.28億元，同比增長35.5%為5年來最大增幅。分類別看

26、，住宅投資額為518.18億2010年上半年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告_房地產(chǎn)調(diào)研元，增長44.3%辦公樓投資額為105.12億元，增長33.4%商業(yè)用房投資額107.19億元，增長47.3% 房地產(chǎn)投資規(guī)模同比擴大，主要原因在兩個方面：一是保障性住房開工提速，投資規(guī)模擴大。2010年上半年本市經(jīng)濟適用房開發(fā)投資額就達48.78億元，同比大幅增長17.7倍。二是上半年延續(xù)了2009年下半年投資快速增長的慣性，2010年上半年開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)和購置土地規(guī)模增長較快。此外，2009年上半年的投資規(guī)模基數(shù)較低，也是2010年上半年投資增幅較大的原因。三是2009年開發(fā)企業(yè)大筆銷售資金回籠和籌資渠道相

27、對寬松。2010年上半年，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1691.83億元，同比增長32%投資的資金來源比較充裕。2010年下半 年，上海繼續(xù)推進保障性住房的建設(shè)，全年房地產(chǎn)投資總額將保持同比較快增長，但受到市場銷售不暢的影響，市場化商品房的投資節(jié)奏將有所放緩，使得環(huán)比增幅下降。同時，投資的傳導效應(yīng)將使得其他產(chǎn)業(yè)的投資占比擴大，房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資的比重將有所回落。三）商品住宅成交量明顯下降，住房價格沖高回落2010年上半年，上海商品房供銷雙降。批準預售商品房714萬平方米，同比下降14.6%其中批準商品住房預售562萬平方米，同比下降20.2%商品房銷售同比明顯減少，上半年銷售1009.

28、13萬平米，減少35.8%其中商品住宅銷售840.51萬平米，減少41.8%其銷售總量和住宅銷售量為2004年宏觀調(diào)控以來半年銷售量的新低，低于2008年上半年）但辦公樓和商業(yè)用房的銷售量同比增長。分析商品住房銷售下降的原因，一是2005-2008年商品住房用地供應(yīng)逐年下降，使得近年來竣工面積和批準預售面積逐年減少。二是房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制了投資投機性購房，也影響自住型需求對調(diào)控降價的預期，觀望氣氛濃厚，購房需求明顯減少。三是2009年下半年和2010年34月份住宅價格上漲過快，房價過高也抑制了購房需求。四是世博會的舉辦延緩了部分項目的建設(shè)和舊城改造，動拆遷購房需求減少。辦公樓和商業(yè)用房的銷售量

29、增長的原因，首先是住宅建設(shè)和成交區(qū)域的不斷外延帶動了周邊商辦用房的銷售；其次，上海近幾年來房價的商住倒掛”現(xiàn)象使得部分投資客由投資住宅轉(zhuǎn)為投資商辦樓；同時，部分開發(fā)企業(yè)迎合自住型購房者的需要，建設(shè)了一批小戶型、可居住的辦公用房。從2010年上半年商品住房成交的結(jié)構(gòu)看，一是成交區(qū)域繼續(xù)向近遠郊轉(zhuǎn)移：內(nèi)環(huán)內(nèi)占比7.1%同比上升0.5個百分點；內(nèi)外環(huán)間占比16.6%同比下降4.7個百分點；外環(huán)外占比76.4%同比上升4.2個百分點；二是成交房型繼續(xù)趨?。?0平方米以下占比44%同比上升11.8個百分點，90-140平方米占比33.6%同比下降10.9個百分點，140平方米以上占比22.4%同比下降0

30、.9個百分點；三是價格區(qū)間明顯上移：單價在7000元以下的占39.9%同比下降5.6個百分點，單價在7000-10000元的占16.5%同比下降2個百分點，單價在10000-17500元的占20.1%同比下降1.4個百分點，單價在17500元以上的占23.5%同比上升9個百分點。圖12009年7月-2010年6月上海市場化商品住宅銷售情況數(shù)據(jù)來源：民間機構(gòu)網(wǎng)上監(jiān)測。市場化商品住宅”不包括配套商品房和經(jīng)濟適用房。2010年上半年住房價格總體上是上漲的1-6月新建房屋銷售價格指數(shù)累計環(huán)比上漲2.3%但從價格走勢上看是先揚后抑，1月份環(huán)比上漲0.7%2月份持平，3月份環(huán)比上漲1.9%4月份環(huán)比上漲1

31、.1%5月份 持平，6月份環(huán)比下降1.4% 2010年1-4月上海商品住房價格繼續(xù)上漲，4月份商品住房價格水平創(chuàng)出歷史新高。其原因仍然是供應(yīng)不足，需求增加，僅首次購房和改善性購房的需求還相對穩(wěn)定，但加上投資性購房的需求大量增加，推高了房價。其表現(xiàn)是繼續(xù)2009年的豪宅領(lǐng)漲。據(jù)民間研究機構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù)，一季度5萬元/平米以上的豪宅成交338套（同比增長15.8倍）8.67萬平米（套均257平方米）63.19億元（平均72884元/平方米）4月17日“新國十條”出臺以后，恒大集團首先其全國20多個城市約40個在售項目全面實行“八五折”優(yōu)惠。不久，萬科宣布實行優(yōu)惠促銷。6月初，綠地集團在全國41個城市

32、近百樓盤優(yōu)惠促銷（上海有12個樓盤）受其影響，上海5月份就有37個樓盤優(yōu)惠促銷，6月份增加到49個樓盤。6月份本市月度成交超過1萬平米的9個樓盤中，有8個是綠地、保利、復地、恒盛等知名企業(yè)的優(yōu)惠促銷樓盤。開發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠促銷形式大致可分為三種：一是送面積、送物業(yè)管理費、送家電補貼、送購房契稅等變相降價方式；二是優(yōu)惠活動期間購房，價格打折；三是新盤低開、直接降價。因此，5月份房價上漲持平，6月份房價下降。2010年下半年，市場將延續(xù)56月份觀望、僵持、盤整的態(tài)勢。一方面，企業(yè)總是追求利潤的最大化，開發(fā)企業(yè)在不差錢”情況下不會主動降價，即使降價幅度也不會太大。另一方面，現(xiàn)在房價確實太高，消費者希望房

33、價降得多一點，有些投資者也想等待“抄底”從總體上看，56月份已有企業(yè)開始優(yōu)惠促銷，下半年一些自身資金鏈趨緊的開發(fā)企業(yè)會選擇降價促銷，回籠資金，并帶動周邊項目跟進降價促銷。隨著價格的回落，銷售量也會有所增長。但房價回落的幅度不會太大，銷售量的增幅也不會太大，市場回暖要看明年。同時，商辦用房銷售將繼續(xù)保持同比增長，商住價格倒掛”現(xiàn)象會有所緩解。四）存量住房（二手住房）成交量明顯下降，住房租金上揚2010年上半年，上海存量住房成交878.15萬平米（同期商品住房銷售840.51萬平方米）同比減少8.37%存量住房交易量下降的同時，掛牌出售量大幅增加：6月末，網(wǎng)上存量住房可售量為1494.54萬平米（

34、6月末，市場化商品住房網(wǎng)上可售量為573.72萬平方米）同比增加74.13%上半年存量住房掛牌出售量的增加始于4月份“新國十條”出臺以后，主要是相當部分持有多套住房的業(yè)主預期房價即將下跌，從而急于拋售。存量住房的價格走勢與商品住房的價格走勢相似。2010年上半年，上海住房租賃市場成交活躍，租金呈逐步上揚態(tài)勢。尤其是自4月中旬“新國十條”出臺后，更是需求旺盛，租金快速上揚，漸成各方關(guān)注熱點。據(jù)上海房屋租賃指數(shù)辦公室數(shù) 據(jù)顯示，上海房屋租賃指數(shù)連續(xù)6月上揚，1-3月累計上漲3點，4-6月累計上漲14點。以6月為例，2000元/月以內(nèi)的低端房源租金漲幅最大，平均上漲200元左右，呈近年來少有的快速上

35、漲之勢。以寶山和普陀為代表的中環(huán)區(qū)域租金上漲的房源最多。分析當前上海住房租賃市場活躍、租金快速上揚的原因，主要是短期需求拉動：一是傳統(tǒng)租賃旺季到來，大學生住房租賃需求迅速增加。大批外地高校畢業(yè)生選擇留滬或來滬就業(yè)，而這部分群體由于經(jīng)濟原因，租房成其解決居住問題的首選；二是世博觀光增加了大量短租需求。從34月份開始，世博園區(qū)周邊板塊的租賃市場十分活躍，部分房源更以“日租房”形式出現(xiàn)，這類房源租金往往較高；三是受調(diào)控影響，市場觀望氣氛濃厚，部分購房者選擇租房進行過渡，擴大了租房需求；四是目前上海的租售比（房價與月租金之比）偏高，住房的租售比約在400:1以上，房價快速上漲以后，租金也會上漲。 四、

36、對當前上海房地產(chǎn)市場的看法和建議上海積極貫徹實施國務(wù)院對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，至6月末，房價過快上漲的勢頭已經(jīng)得到遏制，調(diào)控政策效應(yīng)顯著，但也出現(xiàn)商品住房成交量大幅下降、存量住房成交量明顯減少、住房租金上揚等現(xiàn)象。由此，建議政府管理部門和開發(fā)企業(yè)重點關(guān)注下列問題。一）堅決貫徹國家調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的遏制房價過快上漲，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。前幾次調(diào)控，都出現(xiàn)房價反彈、漲得更高。這一次調(diào)控已經(jīng)遏制了房價上漲過快的勢頭，更重要的如何保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。房價總體上講，逐年平穩(wěn)增長是正常的開發(fā)企業(yè)特別是長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)都希望有一個平穩(wěn)增長的發(fā)展環(huán)境。房價上漲過快，透支了后市的漲幅，增加了后市的風險，得益的只是房價上漲過快這一時間段售房的企業(yè)，對其他企業(yè)則有害無益。因此，開發(fā)企業(yè)更關(guān)心政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、長效型，既要防止房價反彈，也要防止房價大跌。上海房價上漲過快，主要是購房需求拉動，特別是投資投機性購房的拉動。通常的辦法是增加供應(yīng)，控制需求。從增加供應(yīng)看，上海土地資源緊缺，2004年宏觀調(diào)控以后，商品住房用地供應(yīng)逐年減