房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心是對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，如何更好的防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將是房地 產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題。為更好的防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須深入分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái) 務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式，從當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估， 充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能，避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)的產(chǎn)生。資金鏈困局財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由財(cái)務(wù)管理過(guò)程中各種內(nèi)外環(huán)境因素引起的，此因素具有無(wú)法預(yù)料和難以 控制等特點(diǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理偏離預(yù)期的目標(biāo)，從而導(dǎo)致一定的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)對(duì) 項(xiàng)目額外收益也有一定的影響。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集性特點(diǎn)，因此相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與其他行業(yè)存在不同。通過(guò)分析可 以看出

2、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為，一是從償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè) 在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中需要大量的資金，因此大部分企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出去后都處于負(fù)債狀態(tài)，房地 產(chǎn)企業(yè)自身所擁有的資金相對(duì)較少，所以企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金大都是以借貸形式獲取。項(xiàng)目在開(kāi) 發(fā)過(guò)程中如果資金不能按照預(yù)期的規(guī)劃回收，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法償還負(fù)債。二 是房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)再開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往是多個(gè)項(xiàng)目同步進(jìn)行，此種情況 在一些化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)表現(xiàn)明顯，企業(yè)通過(guò)再籌資的方式可以很好的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，通 過(guò)對(duì)大型房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)行分析，一些企業(yè)采取籌資連鎖擔(dān)保模式，因此資金在連鎖 擔(dān)保的情況下運(yùn)行，

3、一旦某一個(gè)鏈條斷裂，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)資金鏈出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，所以房地產(chǎn)財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)由此產(chǎn)生，對(duì)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)資金問(wèn)題，此種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)致 命的打擊。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，只有不斷培養(yǎng)監(jiān)控和識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的能力，才能應(yīng)對(duì)各種 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。只有對(duì)各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)前兆掌握清楚，才能準(zhǔn)確識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，具備控制風(fēng)險(xiǎn)、消 除財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的的能力。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控需要一些宏觀策略做指導(dǎo)，才能把各種風(fēng)險(xiǎn)控制到最低限 度，從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)看，如果出現(xiàn)流動(dòng)資金減少的狀況，銀行貸款依然，應(yīng)收賬款相 對(duì)減少等狀況的發(fā)生，說(shuō)明企業(yè)的發(fā)展存在安全隱患，發(fā)展后勁相對(duì)不足，需要轉(zhuǎn)變企業(yè)發(fā)展 方式才能解決企業(yè)

4、財(cái)務(wù)資金問(wèn)題，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。如果企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中債 務(wù)狀況加重， 到期還款能力明顯下降， 房地產(chǎn)企業(yè)在高債務(wù)下運(yùn)轉(zhuǎn)， 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很快暴露出來(lái)。 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理是導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)原因，企業(yè)自身資本與總體資本的比例減 少，已經(jīng)說(shuō)明企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成， 如果企業(yè)不采取相關(guān)的策略， 財(cái)務(wù)危機(jī)會(huì)馬上暴露出來(lái)。從微觀指標(biāo)角度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，可以幫助企業(yè)有效監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)收益 指標(biāo)在企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中起到重要作用。如果企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中收益下降，并且逐漸呈現(xiàn)虧 損現(xiàn)象，充分說(shuō)明企業(yè)離破產(chǎn)已經(jīng)不遠(yuǎn)，雖然在初期可能會(huì)出現(xiàn)盈利的現(xiàn)象，但是偶發(fā)事件和 非主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的凈資

5、產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)增加。因此企業(yè)會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性盈利而項(xiàng)目經(jīng)常收益出現(xiàn)虧損的 現(xiàn)象，此時(shí)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)已經(jīng)形成。如果不采取積極有效的措施，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)產(chǎn)生。財(cái)務(wù)指 標(biāo)狀況對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響，主要是從現(xiàn)金比例和資產(chǎn)負(fù)債率兩個(gè)方面進(jìn)行考慮，資產(chǎn)負(fù) 債率主要是指 1 元資產(chǎn)中有多少資產(chǎn)是屬于債權(quán)人的，如果 t 通過(guò)計(jì)算出的比例較低，說(shuō)明企 業(yè)資金相對(duì)穩(wěn)定，如果此企業(yè)過(guò)大，說(shuō)明企業(yè)負(fù)債問(wèn)題較大，企業(yè)所隱藏的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)亦較大。 現(xiàn)金比例主要是從企業(yè)所擁有的短期投資與貨幣資金所占流動(dòng)負(fù)債的比例狀況，通過(guò)此方法可 以看出企業(yè)即刻償還債務(wù)的能力。如果通過(guò)計(jì)算得出企業(yè)現(xiàn)金比例越高，說(shuō)明企業(yè)短期內(nèi)財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。防范策略房

6、地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理策略需要從風(fēng)險(xiǎn)回避角度出發(fā)，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中如果風(fēng)險(xiǎn)事故出 現(xiàn)的可能性較大，或者不可避免的時(shí)候，必須主動(dòng)出擊，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，按照一定的方法和 策略對(duì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，保證行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。如果風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)存在，必須停止正在進(jìn)行 的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但是此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)存在，即使及時(shí)停止活動(dòng)，也會(huì)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，因 此方法控制具有一定的局限性，必須實(shí)時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)活動(dòng)監(jiān)控，保證各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合社會(huì)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的要求，符合市場(chǎng)發(fā)展和財(cái)務(wù)管理的要求，才能有效防范各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。風(fēng)險(xiǎn)回避 策略只有在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的情況下才能發(fā)揮作用，采取財(cái)務(wù)回避策略可以保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率 處于較低的狀態(tài)。房

7、地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要采取財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略，只要通過(guò)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略把各種 風(fēng)險(xiǎn)控制在發(fā)生之前，才能從根本上避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，對(duì)企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展是非常有利 的。風(fēng)險(xiǎn)防范需要認(rèn)真研究影響風(fēng)險(xiǎn)的各種因素，對(duì)每一種因素采取一定的防范措施，才能從 總體上避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范最積極最主動(dòng)的方法。風(fēng)險(xiǎn)隔離是房地產(chǎn)企業(yè)避免財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要措施，通過(guò)分析把容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的單位從房地產(chǎn)企業(yè)中隔離出來(lái)，避免房地產(chǎn) 企業(yè)與其他企業(yè)一樣承受風(fēng)險(xiǎn)，從根本上把房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制到最低限度。應(yīng)急計(jì)劃 是避免風(fēng)險(xiǎn)的重要方法，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中應(yīng)該充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，制定風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生

8、后的應(yīng)急計(jì)劃，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失降低到最低限度。應(yīng)急計(jì)劃主要從兩個(gè)方面展開(kāi)工作， 一方面是企業(yè)為避免潛在風(fēng)險(xiǎn)而制定的應(yīng)急計(jì)劃措施，另一方面是企業(yè)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后，采取相應(yīng) 的應(yīng)急計(jì)劃保證企業(yè)充分進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁也是房地產(chǎn)企業(yè)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該采取的一種策 略。從保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的特點(diǎn)看，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁才能保證房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，通過(guò)辦理房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)達(dá)到降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。有部分企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，缺乏必要的財(cái)務(wù)預(yù)算管理策略和意識(shí)，從而導(dǎo)致 房地產(chǎn)項(xiàng)目在土地征用成本、經(jīng)濟(jì)效益、資金運(yùn)作等方面存在一定的問(wèn)題，企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中缺 乏細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)率下降。因此很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資金運(yùn)

9、作上存在盲目 性現(xiàn)象，沒(méi)有真正從財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略高度去分析成本，只有簡(jiǎn)單的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，沒(méi)有 進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的成本控制管理，所以企業(yè)成本投入較大。而真正實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益較少，造成投入和 產(chǎn)出不平衡。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在舉債隨意的現(xiàn)象，企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中不斷的向單位借款 或者通過(guò)信貸的手段向銀行貸款，沒(méi)有從根本上把企業(yè)資金從內(nèi)部挖掘出來(lái)，導(dǎo)致企業(yè)的成本 負(fù)擔(dān)不斷加大，項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度也在成本增加過(guò)程中提升。房地產(chǎn)企業(yè)的資本總數(shù)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)生重要的影響，同時(shí)總資本中借人資本與自有資本的 比例對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同樣會(huì)產(chǎn)生影響，如果二者的比例處于不恰當(dāng)?shù)臓顟B(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 就會(huì)形成。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)

10、程中需要拿地，拿地過(guò)程中運(yùn)用銀行貸款資本和自有資本 對(duì)企業(yè)的影響是不一樣的，如果運(yùn)用銀行貸款比例較低，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率增大，因此財(cái)務(wù)杠桿此時(shí)發(fā)揮的作用會(huì)增強(qiáng)，所以產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增強(qiáng)。預(yù)警體系房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施之前，需要認(rèn)真調(diào)研市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行深入了解，可以從 根本上防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)為保證市場(chǎng)調(diào)研工作順利開(kāi)展，需要成立專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng) 調(diào)研機(jī)構(gòu)，成立專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，經(jīng)常深入市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)的各種狀況進(jìn)行分析研究，對(duì)市場(chǎng)的 波動(dòng)和市場(chǎng)容量進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況進(jìn)行深入分析，主要是從優(yōu) 劣兩個(gè)方面進(jìn)行研究思考。只有認(rèn)真研究市場(chǎng)要素，才能獲取市場(chǎng)的第

11、一手重要資料，為后期 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理奠定基礎(chǔ)。對(duì)市場(chǎng)的研究既要看到現(xiàn)在，又要著眼未來(lái)，要從市場(chǎng)承受力和容量 兩個(gè)方面考慮，準(zhǔn)確投資目標(biāo)。在項(xiàng)目投資過(guò)程中，只有加強(qiáng)項(xiàng)目管理，才能有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資項(xiàng)目 有行業(yè)的特點(diǎn)，主要是由房地產(chǎn)企業(yè)投資大、資金回收周期長(zhǎng)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r影響大等特 點(diǎn)決定的，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資過(guò)程中容易受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、工程建設(shè)環(huán)境等因素 影響。針對(duì)各種要素可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，需要建立配套的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略和措施。通過(guò)科學(xué)的 管理，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)期分析，對(duì)投資方案進(jìn)行認(rèn)真分析，保證方案的可行性,開(kāi)發(fā)商投資過(guò)程中涉及的項(xiàng)目較多，因此可以采取投資組

12、合理論分析方法，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行組 合分析，從根本上把項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制到最低狀態(tài)，保證投資的科學(xué)性和合理性，為房地 產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立預(yù)警體系，可以把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制到最合理的狀態(tài)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要建立短期財(cái)務(wù) 預(yù)警措施，資金運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中需要建立現(xiàn)金流量預(yù)算體系。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)資金 狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)警，從而幫助投資者實(shí)時(shí)了解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況，可以及時(shí)采取措施避免不必要的 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。為避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，建立短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系是必要的。單獨(dú)依靠短期 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)還不夠，必要時(shí)還要建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期預(yù)警系統(tǒng)。通過(guò)二者的相互作用，可 以把各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題控制到合理

13、的狀態(tài)，保證資金投入的合理性，從而為房地產(chǎn)企業(yè)獲取更 好的經(jīng)濟(jì)效益奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中必須堅(jiān)持以人為本的原則，財(cái)務(wù)風(fēng) 險(xiǎn)控制需要有一流的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，因此企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中應(yīng)該重視對(duì)專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人員的學(xué)習(xí)，保證財(cái)務(wù)人員不斷適應(yīng)市場(chǎng)新環(huán)境的要求。（作者單位：南陽(yáng)德美奧翔置業(yè)有限公司） 隨機(jī)讀管理故事： 會(huì)議成本分析制 日本太陽(yáng)公司為提高開(kāi)會(huì)效率，實(shí)行開(kāi)會(huì)分析成本制度。 每次開(kāi)會(huì)時(shí)， 總是把一個(gè)醒目的 會(huì)議成本分配表貼在黑板上。 成本的算法是：會(huì)議成本 =每小時(shí)平均工資的 3 倍 2 開(kāi)會(huì)人數(shù)會(huì) 議時(shí)間（小時(shí)） 。公式中平均工資所以乘 3，是因?yàn)閯趧?dòng)產(chǎn)值高于平均工資；乘2 是因?yàn)閰⒓訒?huì)議要中斷經(jīng)常性工作，損失要以 2 保來(lái)計(jì)算。因此，參加會(huì)議的人越多，成本越高。有了成本 分析，大家開(kāi)會(huì)態(tài)度就會(huì)慎重，會(huì)議效果也十分明顯。如何節(jié)約時(shí)間，以最大限度地提高企業(yè)工作效率并節(jié)約成本是擺在各企業(yè)管理者面前的一個(gè)不容忽視的問(wèn)題， 很多企業(yè)， 特別是國(guó)企， 時(shí)常會(huì)把時(shí)間和精力浪費(fèi)在無(wú)休止、無(wú)意義的會(huì)議上。我們這里倒不是說(shuō)企業(yè)不開(kāi)會(huì)更好。會(huì)議是一個(gè)企業(yè)統(tǒng)一思想，整頓形象的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可如果把更多的時(shí)間花在喊口號(hào)上，職工們還 有時(shí)間去做自己的工作嗎？ 會(huì)是要開(kāi)的， 一周開(kāi)一次例會(huì)就差不多了。而且在