2020年物業(yè)管理物業(yè)管理文章

1、（物業(yè)管理）物業(yè)管理文章20XX年XX月峯年的企業(yè)咨詢咸問經(jīng)驗.經(jīng)過實戰(zhàn)驗證可以藩地執(zhí)行的卓越萱理方案.值得您下載擁有壹、業(yè)主大會的成立問題1、不應(yīng)以法規(guī)強(qiáng)制性地要求單壹業(yè)主成立業(yè)主大會；2、不應(yīng)在房改的新舊體制過渡期間對只有壹至幾個少數(shù)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的建筑物管理強(qiáng)制性要求成立業(yè)主 大會，可用成立管理委員會的方式減少層次；3、只有無法用協(xié)商方式成立管理委員會的情況下才應(yīng)由多個業(yè)主成立業(yè)主大會且選舉業(yè)主委員會；在不同層次中 應(yīng)允許多種方式行使管理或管理委托權(quán)而防止“壹刀切”的辦法；4、新建建筑物則應(yīng)在多個業(yè)主共有壹個物業(yè)時成立業(yè)主大會；5、當(dāng)有事先的公約時應(yīng)按公約的約定行事公約應(yīng)成為政府文件認(rèn)同的

2、管理規(guī)定，且有壹定的法律約束性。 業(yè)主大會的召開首先要確定由誰做召集人的法定地位。目前許多小區(qū)中已出現(xiàn)的 問題是或者開發(fā)商組織了業(yè)主大會，或者業(yè)主自動組織了業(yè)主大會，或者居委會 組織了業(yè)主大會。壹個小區(qū)中互不承認(rèn)對方而成立了多個業(yè)主大會。在新舊小區(qū) 中都會有類似的問題，而無法確定其中的真假或都是真的但誰有合法法律地位的 問題。確定召集人應(yīng)兼顧考慮到新舊小區(qū)的不同情況和過渡。目前的糾紛也曾有政府在業(yè)主要求下組織召開業(yè)主大會而被反對和告上法庭的 情況，因此也應(yīng)有相關(guān)的規(guī)定防止出現(xiàn)類似問題。業(yè)主公約規(guī)定或單獨擁有 50 %之上份數(shù)的業(yè)主，有可能和 20 %之上業(yè)主的申請 利益不同而造成召集人所召開的

3、會議不被承認(rèn)或沖突，有必要加入政府的參和和 協(xié)調(diào)的法律條款。二、業(yè)主大會的職責(zé)和權(quán)力問題對物業(yè)管理企業(yè)的委托中包括部分授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)行使維護(hù)決議和公約的執(zhí) 行權(quán)。當(dāng)政府需對社區(qū)提出管理要求時，不應(yīng)對業(yè)主，而應(yīng)對業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)執(zhí) 行政府的指令。 業(yè)主委員會的成員及工作人員應(yīng)有勞務(wù)補(bǔ)貼（津貼）。建議津貼標(biāo)準(zhǔn)按管理少于50 個管理單位的業(yè)主委員會按相當(dāng)于當(dāng)?shù)卣?guī)定的最低工資標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放， 且應(yīng)限 定最高額不得高于當(dāng)?shù)氐钠骄べY。業(yè)主大會應(yīng)對管理和運營的費用收支有監(jiān)督權(quán)，監(jiān)督壹般通過審計進(jìn)行。 建議建筑物保險應(yīng)成為強(qiáng)制性條款。當(dāng)社區(qū)公共設(shè)施不完善時，業(yè)主大會可決議購置完善公共設(shè)施。 文件不可能完

4、全規(guī)定業(yè)主大會的職能，應(yīng)允許其有維護(hù)共同權(quán)益的其它行事權(quán) 力，如社區(qū)和社區(qū)之間的矛盾的解決等。三、業(yè)主大會的特殊權(quán)力問題 物業(yè)管理中引起矛盾和爭議最多的主要在于公用部分的使用和管理。當(dāng)業(yè)主大會 成立之后整個社區(qū)就成為壹個整體，權(quán)力集中于業(yè)主大會而非單個業(yè)主。 當(dāng)業(yè)主大會實行多數(shù)票表決通過時，應(yīng)堅持少數(shù)服從多數(shù)的原則。對未按時繳費的行為應(yīng)理解為是對其它業(yè)主權(quán)力的侵害。如由業(yè)主大會實行對物 管企業(yè)的委托等于是業(yè)主大會的違約行為。業(yè)主大會有權(quán)維護(hù)自己的權(quán)益且保證 委托合同的執(zhí)行。物業(yè)管理的繳費應(yīng)變成是業(yè)主的利益共同壹致的行為，而非單個業(yè)主的行為。四、業(yè)主大會基金的設(shè)立問題基金指： 1、物業(yè)管理的費用

5、； 2、業(yè)主委員會的維持費用； 3、國家規(guī)定的公共 維修基金； 4、物業(yè)管理的前期開辦費用。條例第四十三條執(zhí)行協(xié)商價格的方式且從包干改為傭金制 同意和接受管理費預(yù)算是業(yè)主的選擇，包括購買新建物業(yè)時的選擇。壹旦同意和 接受了該預(yù)算建議就必須執(zhí)行。提高或選擇高額管理費預(yù)算是業(yè)主提高生活質(zhì)量 的權(quán)利，應(yīng)按市場競爭的定價原則執(zhí)行。盡管業(yè)主擁有的份數(shù)相同，但設(shè)計功能、用途不同的建筑份數(shù)交納管理費的比例 不同。商業(yè)、辦公的管理費交納系數(shù)應(yīng)高于住宅、公寓的交納系數(shù)，高級公寓的 交納系數(shù)應(yīng)高于普通住宅。該系數(shù)應(yīng)由當(dāng)?shù)刂鞴懿块T確定或按設(shè)計功能的差別確定0規(guī)定法定的基金交納基準(zhǔn)日是因為從該日起即為業(yè)主對業(yè)主大會的

6、欠債日。五、基金的繳納和管理問題基金的繳納是業(yè)主自行約定的責(zé)任和義務(wù)，非物業(yè)管理企業(yè)的強(qiáng)制性要求。盡管 該收繳工作可能由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，但業(yè)主不是對物業(yè)管理企業(yè)的欠債。而任 何業(yè)主的欠繳行為都造成業(yè)主大會對委托管理合同的違約，是業(yè)主大會對委托物 業(yè)管理企業(yè)的欠債。不管使用人和業(yè)主之間的租用約定中如何規(guī)定，使用人且不可免除繳納基金的法 律責(zé)任。使用人不得以任何借口豁免該法律責(zé)任，且可防止業(yè)主不交納該基金和 管理費而能從使用人手中收取租金。不管實際使用人是否是直接從業(yè)主手中租用該單位，轉(zhuǎn)租人能夠代業(yè)主交納基金 的證明扣抵應(yīng)付業(yè)主的租金。抵押權(quán)人等同于業(yè)主負(fù)有交納基金的法律責(zé)任?，F(xiàn)階段基金除存入銀

7、行之外不得用于其它投資，尤其不得用于風(fēng)險投資。但今后 可將壹部分余額基金進(jìn)行國債交易或委托保底的資金信托管理 基金管理的賬務(wù)中其主要的來源為：1、為支付日常管理而收取的費用；2、為公 共維修支付而收取的費用；3、通過公用部位的運營而收取的費用；4、為支付業(yè) 主委員會開支而收取的費用；5、基金繳納中的罰款和存款利息。其主要支出為；1、日常管理的必要支出；2、中大型公共維修的支付；3、業(yè)主大會和業(yè)主委員 會的必要支出；4、為公共利益而提供的必要支出。上述中的大部分收繳工作可委托物業(yè)管理企業(yè)完成，但基金的支出應(yīng)由物業(yè)管理 企業(yè)提出報告，業(yè)主委員會批準(zhǔn)后實施除少量日常開支。六、業(yè)主公約問題業(yè)主公約相當(dāng)

8、于管理區(qū)域內(nèi)部的自治法律，且應(yīng)在內(nèi)部的管理中有制約能力。第壹業(yè)主無權(quán)建立業(yè)主大會章程 盡管可代擬，但必須先備案業(yè)主公約，才能開 始銷售工作。因此應(yīng)力爭將業(yè)主大會章程中有關(guān)的議事組織等內(nèi)容合且于業(yè)主公 約，使物業(yè)買受人在購房前能了解業(yè)主大會組織章程的有關(guān)內(nèi)容。同時能夠不另 行設(shè)立業(yè)主大會章程 而將業(yè)主公約作為二者合壹的文件。有可能業(yè)主公約是第壹業(yè)主制定的，因此在公約中特別注明五款是必要的。同時是對第壹業(yè)主未售出物業(yè)必須承擔(dān)管理費和基金繳納義務(wù)的強(qiáng)制規(guī)定。如第壹業(yè)主在銷售前和公約中已明確了公用部分的權(quán)益歸屬和使用規(guī)則，貝U不存 在第壹業(yè)主能將公用部分再轉(zhuǎn)讓和占用的問題，也不存在涉及占用、挖掘等問題

9、 了。公示的通知或多數(shù)人已知的會議且不因少數(shù)業(yè)主未收到通知或未參加會議而被認(rèn)為無約束力。物業(yè)管理委托合同的雙方是業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)，這倆者之間是合同關(guān)系， 應(yīng)按合同關(guān)系處理 包括訴訟。而公約中物業(yè)管理企業(yè)代業(yè)主大會行使權(quán)利的, 不能出現(xiàn)有利于物業(yè)管理企業(yè)的保護(hù)性條款。但物業(yè)管理企業(yè)可通過業(yè)主大會主 張自己的權(quán)力。政府的工作任務(wù)之壹是要保證在充分允許業(yè)主行使民主自制權(quán)力的同時，防止因 民主自治能力無效時使建筑物失去控制或管理而處于危險狀態(tài)之下。當(dāng)業(yè)主自治 過程中出現(xiàn)不能形成統(tǒng)壹意見時，政府可在業(yè)主提出要求時行使政府的特殊權(quán) 力，解決上述問題。七、物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)問題 物業(yè)管理企業(yè)所定的守則

10、或制度應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，或在業(yè)主公約中明確，或在 委托合同中授權(quán)或批準(zhǔn)，成為公約的組成部分。府銷售管理辦法中已規(guī)定了房屋預(yù)售之前必須有物業(yè)管理的條件，因此只能由第 壹業(yè)主行使前期物業(yè)管理委托權(quán)。不可分割份數(shù)和業(yè)主份數(shù)是物業(yè)業(yè)權(quán)的重要依據(jù)，也是業(yè)主自治的權(quán)力基礎(chǔ)。因 此應(yīng)在物業(yè)銷售前就經(jīng)過預(yù)測確定，且以最終測量后的結(jié)果為準(zhǔn)。因土地出讓合 同中可銷售物業(yè)的面積是確定的，公用部分是按比例計算的，公用部分的增減且 不影響份數(shù)的比例。 而份數(shù)的計算已精確到平方米的 100 份之壹， 因此如果最終 測量的結(jié)果誤差少于 3時，對份數(shù)的影響不大?；蛘梢?guī)定，在實測后允許 對份數(shù)做出不大于壹個系數(shù)的調(diào)整。包干

11、制指以固定數(shù)標(biāo)準(zhǔn)收費提供服務(wù)，以降低費用支出，取得余額做為利潤的服 務(wù)管理方式。傭金制指由業(yè)主決定服務(wù)的水平及收費的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)所提供的所有服務(wù) 的實際成本均由業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)按提供服務(wù)的成本計算收取壹定比例的 傭金做為利潤的服務(wù)管理方式 八、物業(yè)管理企業(yè)的招投標(biāo)問題 目前物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的市場化招聘條件且不充分，尤其是物業(yè)建成之前的招投標(biāo)條件尚可能不完備。因此是否招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)成為強(qiáng)制條件。當(dāng)法律已能保證業(yè)主的權(quán)力能通過充分的民主自治的組織行使時，招投標(biāo)就且不重要了。第壹業(yè)主如果不能選聘好的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理工作，會影響其的銷售工 作，這本身已成為壹個限制性條件。保修

12、的責(zé)任在建設(shè)部的有關(guān)法規(guī)中大部分為施工企業(yè)的責(zé)任?；鸬慕⒑臀飿I(yè)管理的工作只能開展于業(yè)主大會成立之前，因此法律上應(yīng)規(guī)定在前期物業(yè)管理期間先行建立基金和收費和先行支付管理費用，以保證建筑物管 理的權(quán)力。對分期分批但按壹個總不可分割份數(shù)計算業(yè)主份數(shù)竣工交用的小區(qū)，應(yīng)允許有業(yè)主大會和業(yè)主委員會過渡的辦法，否則會出現(xiàn)有大量業(yè)主入住但無法組建業(yè)主大會的現(xiàn)象，或出現(xiàn)壹個社區(qū)會所只能在前期完工的區(qū)域中按份數(shù)分配，而后壹個完工的業(yè)主無法享有份數(shù)的問題，或后期完工的業(yè)主無法行使權(quán)力參和管理的問 題。將資質(zhì)等級改為技術(shù)管理等級更為合適，對物業(yè)管理企業(yè)而言，其注冊資本的多 少且不應(yīng)成為其資質(zhì)評定的重要條件。 物業(yè)

13、管理企業(yè)靠管理和服務(wù)而非靠 X 公司 資產(chǎn)來完成運營活動。因此只要有適當(dāng)?shù)淖再Y本就可能提供優(yōu)質(zhì)的技術(shù)和服 務(wù)。對管理的專業(yè)人員職業(yè)資格審核是必要的，但最好由當(dāng)?shù)卣畬嵤?，而非全國統(tǒng) 壹的資格審核和考試。九、物業(yè)管理服務(wù)收費問題壹般在業(yè)主大會成立之前，已在第壹業(yè)主行使前期委托管理權(quán)時，將該事宜在委 托物業(yè)管理的合同中按業(yè)主公約的規(guī)定授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)代行有關(guān)事宜。業(yè)主大 會成立后可繼續(xù)此項委托工作，也可不再委托。業(yè)主大會的基金賬戶歸業(yè)主大會, 不管收繳和財務(wù)工作是否委托物業(yè)管理企業(yè)代管，但該賬戶的款項支付權(quán)在業(yè)主 大會或業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)單獨開設(shè)的該物業(yè)管理區(qū)域的賬戶不同于業(yè)主基金賬戶，也

14、不同于 物業(yè)管理企業(yè)的法人賬戶。不能用物業(yè)管理企業(yè)的法人賬戶代替項目物業(yè)管理的 賬戶，能夠防止物業(yè)管理企業(yè)挪用、混用項目資金，且增加了該賬戶的財務(wù)透明 度。根據(jù)委托管理的合同，物業(yè)管理企業(yè)且沒有為業(yè)主墊支管理費支出的義務(wù)和法律 責(zé)任，因此應(yīng)允許保留壹筆特別基金以應(yīng)付墊支。當(dāng)建筑物及公用部分的產(chǎn)權(quán)權(quán)益已明確之后，就不存在建設(shè)單位或第壹業(yè)主占用 和轉(zhuǎn)讓的問題，也不存在物業(yè)管理企業(yè)任意占用和運營的問題。原草案中的相關(guān) 條款可取消。尤其是采用傭金制方式管理的物業(yè)管理企業(yè)，不得借任意定價采購或委托專業(yè)服 務(wù)而加大服務(wù)的成本，防止提高傭金的提取數(shù)額。普通住宅執(zhí)行國家定價的無法采用傭金制管家式管理。非國家定

15、價的市場協(xié)議價格的管理應(yīng)限制或不得使用包干制而應(yīng)鼓勵傭金制，傭金制有利于競爭。委托物業(yè)管理合同之外的價格均應(yīng)屬非政府管制的市場價。公共停車場的收費價格應(yīng)由業(yè)主委員會確定，當(dāng)社區(qū)停車位不足時應(yīng)招標(biāo)決定， 但招標(biāo)的辦法和方式由業(yè)主委員會決定。業(yè)主委員會可用保底價格價格定價委托物業(yè)管理企業(yè)代為出租或運營公共部位, 以調(diào)動物業(yè)管理企業(yè)運營的積極性，有益于業(yè)主的公共利益，也可委托用招標(biāo)方式，且增加物業(yè)管理企業(yè)的傭金或報酬。十、物業(yè)管理的法律責(zé)任問題壹般民法的規(guī)定，委托方且不能解除委托事宜的最終法律責(zé)任。但物業(yè)管理中的 委托應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)法律責(zé)任，否則會出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的失誤造成的損 失。由業(yè)主大會

16、或委托方負(fù)責(zé)最終責(zé)任的問題。在向最終用戶收取費用中，公用事業(yè)團(tuán)體組織不得采用由物業(yè)管理企業(yè)出據(jù)無托 收劃賬的賬戶收費的方式。物業(yè)管理企業(yè)此時在代表業(yè)主大會履行職責(zé)，尤其是需承擔(dān)第五十六條規(guī)定的責(zé) 任時更應(yīng)有法律保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)行使權(quán)力的條款。政府主管部門的指令性終止壹般為極端現(xiàn)象，政府有權(quán)為保護(hù)公眾利益做出決定。政府的這種經(jīng)業(yè)主申請的保護(hù)性措施無需補(bǔ)償。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有提前終止合同的權(quán)利，但行使該權(quán)利應(yīng)有限制性條件。業(yè)主大會有違約不等于不能繼續(xù)履行合同，而嚴(yán)重的程度可由地方政府視情況而 定。保留選聘的必要時間也是對業(yè)主的壹種保護(hù)，要防止出現(xiàn)管理的空缺，如垃圾清 運和管理壹天都不能停。不管何種原

17、因按合同規(guī)定應(yīng)支付的費用應(yīng)予保證，給予業(yè)主大會提前終止合同的 權(quán)利就應(yīng)給物業(yè)管理企業(yè)取得報酬的保證。對業(yè)主委員會的時間限制是為保護(hù)業(yè)主權(quán)益，要求業(yè)主委員會主動解決矛盾和問 題。法律上強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)不得使建筑物管理處于失控現(xiàn)象是政府的責(zé)任。即使已保留了招聘新的物業(yè)管理企業(yè)的時間，也不能成為原物業(yè)管理企業(yè)能夠使 建筑物管理區(qū)域失控的理由。問題壹：物管收費不透明 物業(yè)管理是壹項長期的延續(xù)性的工作，需要不斷的資金投入。物業(yè)管理收費雖有 明文規(guī)定、明碼標(biāo)價，物管 X 公司也都承諾收費以及資金管理透明化，且定期公布帳務(wù)。然而根據(jù)多位業(yè)主的來電來信反映，收費混亂的現(xiàn)象仍然普遍存在。壹位南山的業(yè)主稱， 每月

18、交納給物管 X 公司的管理費，希望得到的是等值的服務(wù)。 然而他們到底收入多少，支出多少，哪些是合理的支出，哪些是不應(yīng)該花的錢，他們不及時 公布，業(yè)主心里 就沒數(shù)。有的業(yè)主要求清查收費款項，往往弄得糾紛不斷，最后仍是帳難清，人 難做。點評： 根據(jù)深圳物價局的有關(guān)規(guī)定， 物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價工作計劃， 10 月底以前完成 分散管理物業(yè)小區(qū)的明碼標(biāo)價。對于公示不規(guī)范的小區(qū)將責(zé)令整改，本該公示卻未做公示小區(qū)的物業(yè)管理公司將受到相應(yīng)處罰。 對于物業(yè)管理企業(yè)不實行收費公示或者公示不全的， 業(yè)主（租用戶）有權(quán)拒付未經(jīng)公示的收費項目，且可向價格及建設(shè)主管部門投訴。 問題二：業(yè)主委員會形同虛設(shè) 家住福田的周小姐

19、反映，入伙至今三年未開過壹次業(yè)主大會，前不久她所在的小 區(qū)要改組業(yè)主委員會，物管 X 公司讓每戶投票選舉，可是不公開唱票，選舉票數(shù)也不公開， 業(yè)主委員會就這樣成立了。而后未經(jīng)業(yè)主同意就寫了幾個候選人，且讓保安員追著業(yè)主簽字認(rèn)可。 周小姐認(rèn)為這樣 不透明的做法，侵犯了業(yè)主知情權(quán)和對業(yè)主委員會的有關(guān)權(quán)利 類似于周小姐這樣的投訴仍著實不少。壹些讀者指出小區(qū)業(yè)主委員“名義上是代 表廣大業(yè)主，實際上由開發(fā)商或物業(yè)管理處把持著”，南山的張先生稱他們小區(qū)業(yè)主委員 會的很多成員都是開發(fā)商的內(nèi)部人員，物管 X 公司也是其下屬單位，因此在相關(guān)的壹些問題處理 上，小區(qū)業(yè)主委員會根本沒有真正代表廣大業(yè)主的利益，甚至對

20、業(yè)主會有所損害。點評：在日前公布的物權(quán)法草案中，首次將業(yè)主的概念寫入正文中，而業(yè)主委 員會是業(yè)主享受相關(guān)服務(wù)權(quán)利，以及履行義務(wù)的最重要的職能機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理部門沒有權(quán)利 代替或者取消業(yè)委會的設(shè)立。問題三：服務(wù)意識薄弱 物管企業(yè)競爭激烈，市場化運作的程度也日趨提高。既然是市場化，物業(yè)X 公司應(yīng)該非常 清楚市場的主人就是業(yè)主。業(yè)主的維權(quán)意識很強(qiáng)，對物業(yè)工作要求也越來越高。但現(xiàn) 目前的狀況是，很多物管企業(yè)仍然視自己是管理部門，更多的時候是按照自己的意志，而非業(yè)主的需要去管理社區(qū)。壹些業(yè)主認(rèn)為物管機(jī)構(gòu)是花錢雇來的“管家”，應(yīng)該盡心盡力為業(yè)主排憂解難， 做好服務(wù)工作，而不是居高臨下地以管理者的姿態(tài)出現(xiàn)。物

21、業(yè) X 公司應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念。增強(qiáng)服務(wù)意識。點評：很多業(yè)主對物權(quán)法草案的反饋意見中提出，要強(qiáng)化物業(yè)X 公司的服務(wù)職能，將物業(yè)管理部門改為物業(yè)服務(wù)部門。不管是管理者仍是服務(wù)者，物管X 公司是通過收取業(yè)主的服務(wù)費才得以生存運作的，不管怎樣，業(yè)主都是物管 X 公司的上帝顧客。只有擺正自 己的立場，端 正自 己的服務(wù)態(tài)度，且積極和業(yè)主溝通，才能長久地和業(yè)主和平共處。問題四：工作效率欠佳物管 X 公司服務(wù)意識的薄弱，直接的壹個影響就是工作效率不高，做事拖沓，業(yè) 主反映的問題得不到及時解決。福田某小區(qū)的蔡先生說，他們小區(qū)目前外來租住人員很多，管理比較混亂，特別 是衛(wèi)生問 題，樓道、電梯口經(jīng)常有壹些廢棄物品，墻壁

22、被途得不堪入目，業(yè)主向物管反映 后，情況壹直沒有改善。更有甚者，他所在的 5 棟的電梯經(jīng)常出現(xiàn)故障，壹遇到大風(fēng)，電梯門就 關(guān)不上，電梯運行中，不斷出現(xiàn)刺耳的摩擦聲和晃動。蔡先生說向物管部門多次交涉后，有關(guān)人員曾檢修，但幾個月過去了，仍是沒有 解決問題。 電梯是每天必須的交通工具，如果壹旦出問題，后果不堪設(shè)想，他呼吁物管部門 要重視業(yè)主 的利 益，對事關(guān)業(yè)主生命財產(chǎn)安全的問題應(yīng)該在最短的時間內(nèi)給予解決。點評：按照正在征求意見的物權(quán)法草案的規(guī)定，對建設(shè)單位聘請的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)更換。此外，業(yè)主仍能夠自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，而不聘請 物業(yè)進(jìn)行管理。問題五：停車位權(quán)責(zé)不清停車不

23、容易，是當(dāng)下有車壹族的共同感受。隨著車輛的增多，有關(guān)停車位使用權(quán)問題也更加突出。有相當(dāng)多的壹些業(yè)主致電本報說，小區(qū)停車位本來就少，開發(fā)商和物業(yè) X 公司仍 變賣停車位，加重了小區(qū)停車的負(fù)擔(dān)。南山某花園的林先生說，他們小區(qū)大概是 700 多戶，有 220 個車位，原來 車仍比較少，不覺得停車位緊張，但去年開始，小區(qū)車輛增加很多，停車位開始 飽和狀態(tài)。去年 下半年，開發(fā)商和管理處（管理 X 公司是開發(fā)商下屬 X 公司）開始在小區(qū)推出車 位使用權(quán)租賃，不少車位人為被“買斷”。他說，他是今年買的車，當(dāng)下每次回去就很難停車。 點評：物權(quán)法草案作出有關(guān)規(guī)定：會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。對此，很多人提出質(zhì)疑，草案的規(guī)定不全面，易引起糾紛。停車位壹旦權(quán)屬歸開發(fā)商或者物業(yè)所有，他們就能夠隨意處置停車位，如果其隨意提高停車費用，對業(yè)主是不公平的。 問題六：公用設(shè)施挪作他用 小區(qū)公用設(shè)施是全體小區(qū)業(yè)主的公共財產(chǎn)，物業(yè)