老年會所可行性報告

1、老年社區(qū)項目投資可行性報告老年社區(qū)項目投資可行性報告老年社區(qū)項目投資可行性報告老年社區(qū)項目投資可行性報告老年社區(qū)項目投資可行性報告老年社區(qū)項目投資可行性報告 （初步稿（初步稿（初步稿（初步稿（初步稿（初步稿 ） 2010-5-14 老年社區(qū)項目投資可行性報告 第 1 頁 共 17 頁第 1頁 目目 錄錄 目目 錄錄 .1 第一章第一章 老年社區(qū)項目的市場分析老年社區(qū)項目的市場分析.3 1.1 國內(nèi)老年社區(qū)項目市場.3 1.1.1 供給市場 .4 1.1.2 需求市場 .錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 1.1.3 供求分析 .3 1.2 徐州及淮海經(jīng)濟區(qū)老年社區(qū)項目市場.5 1.2.1 供

2、給市場 .6 1.2.2 需求市場 .5 1.2.3 供求分析 .7 1.3 老年社區(qū)項目的市場前景分析.7 第二章第二章 市場定位市場定位.8 2.1 老年社區(qū)項目的市場定位.8 2.2 老年社區(qū)項目的目標(biāo)客戶.8 第三章第三章 老年社區(qū)項目的老年社區(qū)項目的 swotswot 分析分析.10 3.1 優(yōu)勢與劣勢.10 3.1.1 優(yōu)勢 .10 3.1.2 劣勢 .10 3.2 機會與風(fēng)險.11 3.2.1 機會 .11 3.2.2 風(fēng)險 .11 第四章第四章 投資收益分析投資收益分析.13 第五章第五章 商業(yè)經(jīng)營項目規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營項目規(guī)劃.13 老年社區(qū)項目投資可行性報告 第 2 頁 共 17

3、 頁第 2頁 5.1 選址.13 5.1.1 選址要求 .13 5.1.2 目標(biāo)地址 .13 5.2 視覺識別系統(tǒng).14 5.2.1 店面及大堂布置 .14 5.2.2 核心賣點的表現(xiàn)形式 .14 5.3 功能配套.14 第六章第六章 核心價值體系核心價值體系.14 6.1 品牌的培養(yǎng)和連鎖經(jīng)營的方向.14 6.1.1 品牌的培養(yǎng) .14 6.1.2 品牌的宣傳 .錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 老年社區(qū)項目投資可行性報告 第 3 頁 共 17 頁第 3頁 第一章第一章 商業(yè)經(jīng)營項目的市場分析商業(yè)經(jīng)營項目的市場分析 1.1 國內(nèi)商業(yè)經(jīng)營項目市場國內(nèi)商業(yè)經(jīng)營項目市場 1.1.1 需求市場需

4、求市場 （一）國內(nèi)老年構(gòu)成狀況： 改革開放以來，我國人口出生率銳減，由 1970 年的 33.4下降到 2001 年的 13.4人口老齡化加 速，我國 60 歲以上老年人口比重從 1964 年的 6.08上升到 1998 年的 9.97，至 1999 年已達(dá)到 10，進(jìn)入老年型社會。 隨著我國經(jīng)濟快速增長，人民生活水平迅速提高，老年人口規(guī)模越來越龐 大。1982 年第三次全國人口普查時，60 歲以上老年人口為 7664 萬人，1990 年全國第四次人口普查時 為 9697 萬人，2000 年第五次人口普查時上升至 1.3 億人。 從人口增長趨勢看，根據(jù) 2000 年全國第五次人口普查資料，20

5、00 年全國總?cè)丝?124261 萬人，與 1990 年相比，總?cè)丝谠鲩L了 12.8，而 60 歲以上老年人口增加了 34.1，總?cè)丝谀昃鲩L速度只有 0.92，而老年人口年均速度達(dá)到 2.97，大大快于總?cè)丝谠鲩L速度。80 歲以上老年人口已達(dá) 1100 萬，并以年均 5的驚人速度遞增。到 2050 年中國大約要有 4 億 60 歲以上的人口。 我國老年養(yǎng)老表現(xiàn)出“兩高兩大兩低”特征，即高速、高齡，基數(shù)大，差異大，社區(qū)養(yǎng)老水平低、 自我養(yǎng)老意識低。如何應(yīng)對人口老齡化挑戰(zhàn)，將在一定程度上決定中國能否成為穩(wěn)定繁榮的發(fā)達(dá)國家， 在 21 世紀(jì)中葉達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家現(xiàn)代化水平和全面建成小康社會。 人口老

6、齡化引起家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)的變化，使傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能不斷弱化，迫切要求發(fā)展以 社區(qū)為中心的各項社會福利和社會服務(wù)事業(yè)，以補充家庭養(yǎng)老功能的不足。 我國的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)從 20 世紀(jì) 80 年代起步，經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，已初具規(guī)模。但社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)水平還比較低，許多地方社 區(qū)養(yǎng)老服務(wù)還沒有起步，不能滿足老年人多種層次需求。 老年公寓作為專供老人居住的專有住宅， 是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，滿足了老年人對居住的特殊需求，解決了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的 不足，是一條老年公益性事業(yè)市場化運作的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。 一些地區(qū)經(jīng)驗表明，僅靠國家投資，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，調(diào)動多方面積極性

7、，吸引民間資本興 建老年公寓，市場化運作，是解決老齡化問題的好辦法，一些新建的老年公寓出現(xiàn)了排隊入住的現(xiàn)象， 老齡福利事業(yè)社會化運作取得了很好效果。老年公寓創(chuàng)造了一個文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境， 解決老年人在衣食住行醫(yī)療養(yǎng)生等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女 老年社區(qū)項目投資可行性報告 第 4 頁 共 17 頁第 4頁 集中精力工作，對社會穩(wěn)定起到了直接的促進(jìn)作用。黨中央、國務(wù)院歷來十分關(guān)注老齡問題，2000 年 發(fā)出了關(guān)于加強老齡工作的決定等一系列文件指示，我國制定頒布了中華人民共和國老年人權(quán) 益保障法 ，使我國老齡事業(yè)有法可依有章可循。我省和全國一樣，已進(jìn)入

8、老年型社會。 1.1.2 供給市場供給市場 目前全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市。街道興辦的敬老院 4 萬多所。所養(yǎng)不過 75 萬人，全國個體、私營和 合營的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人、具推算不超過 20 萬人、也就是說，目前全國在養(yǎng)老的老年人不超 過 100 萬人，不足老年人口總數(shù)的 1%，矛盾便在于此，一邊是老年人口急劇增加，興建這些福利機 構(gòu)是一種必然趨勢，一邊是經(jīng)濟收入有限，不可能老年公寓當(dāng)作高消費的場所，老年人的需求足舒適， 安逸又價格適中的老人居，這對于想賺大錢的投資商而言大多還處于一種觀望態(tài)度，不想貿(mào)然斥資于 收益微波的老人產(chǎn)業(yè)中去。 其次，從老年公寓來看，存在數(shù)目少，規(guī)模小，分布地區(qū)不廣等問題。

9、我國現(xiàn)在有不同規(guī)模的老 年公寓 800-1000 家，規(guī)模都比較小，很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動階段，北京市僅有幾家房 地產(chǎn)公司對這種新型房地產(chǎn)商品類型進(jìn)行了調(diào)查摸底，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未注意到這一具有相當(dāng) 生命力的房地產(chǎn)商品新類型。 再次，市面上現(xiàn)在的老年公寓品質(zhì)層次較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年 人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設(shè)施不其全，而且多為原來的已開發(fā)住房，只冠以 “老年公寓”之名進(jìn)行銷售，從選址規(guī)劃，戶型設(shè)計到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與實際意義的老年公寓像 去甚遠(yuǎn)，即使是專為老年朋友開發(fā)建設(shè)的老年公寓單位物業(yè)管理也存在不足。老年公寓開發(fā)完畢后的 經(jīng)

10、營不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專業(yè)化經(jīng)營和管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量，而 大多開發(fā)商或物業(yè)管理單位對老年公寓的管理卻是片面化，缺乏一個系統(tǒng)的老年護理方案。 1.1.3 供求分析供求分析 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 1.3 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國只有 42000 多所的 養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為 1%（1.32 億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計， 目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老年公寓的人 口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%5%的數(shù)據(jù)，全國要為 560 萬到 700 萬的老人修建老年住宅，投資總

11、額在 160 老年社區(qū)項目投資可行性報告 第 5 頁 共 17 頁第 5頁 億到 200 億元。 全國的老年公寓中，高檔公寓數(shù)量較小，但是作為一私營投資開發(fā)的高檔老年公寓受到社會各界 的關(guān)注，其以良好的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，體貼的物業(yè)服務(wù)，獲得入住者的好評和社會的稱贊， 但是卻因高昂的費用讓一般的消費者難以企及。 1.21.2 徐州及淮海經(jīng)濟區(qū)老年社區(qū)市場徐州及淮海經(jīng)濟區(qū)老年社區(qū)市場分析分析 1.2.1 需求市場需求市場 一、徐州人口老齡化的現(xiàn)狀、特點、趨勢 （一）徐州人口老齡化的現(xiàn)狀 2005 年人口調(diào)查資料顯示：目前徐州約有 65 歲以上的老年人口 87.37 萬人，占總?cè)丝诘?9.9

12、1%。從 1964 年到 2000 年，徐州老年人口系數(shù)由 2.60%上升到 7.98%；老少比由 6.15%上升到 53.03%。這些指標(biāo)都表明徐州人口年齡構(gòu)成類型已完成了從年輕型、成年型到老年型的轉(zhuǎn)變，呈現(xiàn)人 口老齡化。 （二）徐州人口老齡化的特點 1、老年人口數(shù)量大，增長速度快。2005 年人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：徐州 65 歲及以上老年人口 已達(dá)到 87.37 萬人，比 2000 年第五次人口普查高 1.93 個百分點。從人口的絕對數(shù)量來看，2005 年全 市總?cè)丝诒?2000 年減少了 8.86 萬人，下降 0.99%，而同期的老年人口卻增加了 16.22 萬人，增長了 22.8%。

13、2、中齡組的老年人口比例有所增加。國際上通常以 6569 歲（低齡組） 、7079 歲（中齡組） 、 80 歲及以上（高齡組）人群占老年人口的比例來反映老年人口年齡結(jié)構(gòu)狀況。2005 年人口抽樣調(diào)查 顯示，徐州老年人口的低齡、中齡和高齡組的比例分別為 34.12%、48.17%、17.71%，其中中齡組所 占老年人口的比例最高，與 2000 年“五普”相比，上升 0.7 個百分點。 3、老年人口身體健康狀況令人擔(dān)憂。2005 年人口抽樣調(diào)查結(jié)果表明：在被調(diào)查的 60 歲及以上老 年人口中，身體健康和基本健康的占 83.7%，不能正常工作或生活不能自理的占 15%，在分城鄉(xiāng)老年 人口中，城鎮(zhèn)身體

14、健康和基本健康的占 88.9%，農(nóng)村身體健康和基本健康的占 80%，城鎮(zhèn)明顯好于鄉(xiāng) 村近 9 個百分點。隨老年化進(jìn)程的加快，老年人對健康狀況的自我評價越來越低，尤其是農(nóng)村老年人 口的健康狀況更令人擔(dān)憂，需要社會給予更多的關(guān)注。 老年社區(qū)項目投資可行性報告 第 6 頁 共 17 頁第 6頁 5、單身老年人口性別差異較大。2005 年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，徐州 65 歲及以上的單身老人占 老年人口的 35.45%，其中男性為 24.13%，女性為 44.98%。在 65 歲及以上的單身老人中喪偶老人占 老年人口的 33.5%，其中女性為 44.67%。這主要是由于以下兩個原因所致：一是由于傳統(tǒng)習(xí)慣

15、，夫妻 兩人中絕大多數(shù)的丈夫年齡比妻子大，加之女性人口平均預(yù)期壽命比男性長，導(dǎo)致多數(shù)丈夫比妻子早 逝；二是老年婦女的再婚率較低，不少老年婦女喪偶后寡居。 總結(jié)：此資料來源于 2005 年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總，根據(jù)發(fā)展比例，到目前的 2010 年，各項 指數(shù)均應(yīng)該又增加幾個百分點。由此看來徐州市的老年市場消費容量已經(jīng)非常巨大。 1.2.2 供給市場供給市場 徐州目前的養(yǎng)老機構(gòu)和全國情況一樣，都是以福利院和敬老院為主，形式上也是公辦公營和公辦 民營為主，也有民辦民營的老年公寓，但是規(guī)模比較小。 可查詢的徐州養(yǎng)老機構(gòu)如下表： 機構(gòu)名稱機構(gòu)名稱地址地址 床位數(shù)床位數(shù)電話電話 徐州市社會福利院 徐州

16、市南郊茶棚 150賈汪區(qū)社會福利院 賈汪區(qū)面粉廠對面 30徐州市子房敬老院 火神廟巷 25 號 25徐州市琵琶敬老院 煤港路中段 40徐州市奎山敬老院 泰山路文化城附近 90徐州市東環(huán)敬老院 東環(huán)辦事處趙莊村 30徐州市康壽敬老院 中山北路中北小區(qū)院內(nèi) 60徐州市我享幸福院 鐵路 29 宿舍內(nèi) 88徐州市興福托老所 肖莊村 130 號 11 0516-857

17、22779 徐州市愛心托老所 云龍湖中路南大山頭村 06徐州市福海托老所 金山塔東側(cè) 10徐州市陽光托老所 韓山客運站南 15徐州市勝家托老所 韓山村 6 隊 135 號 10徐州市泰山托老所 泰山營房孟莊村 22 號 10徐州市幸福托老所 泰山小區(qū) 8 號 13徐州市奎南托老所 候山沃周莊 19徐州市康匯托老所 金山塔東側(cè) 12徐州市塔東托老所 解放南路

18、6 號樓 60徐州市康樂托老所 泰山辦事處孟莊村 11徐州市福壽桃敬老院 金山辦事處大山頭村 08徐州市昕昕老人公寓 銅山路鐵剎小區(qū) 1 號樓 12徐州市夕陽紅老年公寓(1) 沈場村 62 號 60老年社區(qū)項目投資可行性報告 第 7 頁 共 17 頁第 7頁 徐州市夕陽紅老年公寓(2) 杏子山村東 25從上表看出： 徐州市的養(yǎng)老機構(gòu)還是以公辦公營的福利院和托老所為主，從居住方式上大多屬于傳統(tǒng)的集體養(yǎng) 老形式，檔次較低

19、，各種軟硬件措施也較差，未能給老人以安全、健康的保證，且數(shù)量較少，床位數(shù) 最多的為徐州社會福利院，也只有 150 張床位，最少的僅有 6 張床位。 1.2.3 供求分析供求分析 從上文看出，徐州市老年人口眾多，已經(jīng)逐漸進(jìn)入了老齡化城市。按照常規(guī)的老人但是相應(yīng)的老 年養(yǎng)護機構(gòu)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能跟上步伐，體現(xiàn)為數(shù)量少、床位少、硬件差、護理弱等方便，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足龐 大的養(yǎng)老市場需求。尤其是高檔老年公寓，暫時還沒有先例。 1.31.3 商業(yè)經(jīng)營項目的市場前景分析商業(yè)經(jīng)營項目的市場前景分析 目前徐州及周邊地區(qū)，養(yǎng)老機構(gòu)還處于一個原始的階段，即以公辦公營和公辦民營的福利院，托 老所為主。雖然目前我國的養(yǎng)老模式還處

20、于家庭養(yǎng)老階段，但是隨著社會的變遷和商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展， 以及人們對生活質(zhì)量的要求提高，獨立養(yǎng)老和公寓養(yǎng)老的市場也越來越大。 另，傳統(tǒng)的養(yǎng)護型養(yǎng)老機構(gòu)，隨著人民生活水平的提高，和對健康的追求，也逐漸的顯得落后。 尤其是有一定經(jīng)濟實力的人，急需一種全新的養(yǎng)老生活方式，在這樣的大環(huán)境下，國外發(fā)展已經(jīng)非常 成熟的老年社區(qū)的開始步入人們的視野，這種集中型的健康養(yǎng)老居住方式，因其優(yōu)越的地理環(huán)境、良 好的居住硬件、完善的配套服務(wù)、豐富的文體生活而引起人們，尤其是家境良好、經(jīng)濟寬裕的老人的 關(guān)注。 徐州以及周邊地區(qū)，高收入階層不在少數(shù)，但對這種養(yǎng)老機構(gòu)的了解卻不多，并由于傳統(tǒng)的居家 養(yǎng)老模式仍然在人們心目中占據(jù)

21、主流地位，因此本項目必須從整體運營到行銷策劃均宣傳得當(dāng)，目標(biāo) 明確，爭取建立高品質(zhì)的形象。 老年社區(qū)項目投資可行性報告 第 8 頁 共 17 頁第 8頁 第二章第二章 市場定位市場定位 2.12.1 商業(yè)經(jīng)營項目的市場定位商業(yè)經(jīng)營項目的市場定位 本項目摒棄低端市場，立足高端，以興建高檔類健康型養(yǎng)老機構(gòu)為市場定位。 一、 公寓類型 當(dāng)前徐州地區(qū)和國內(nèi)市場，由于資金和收益問題，絕大部分的養(yǎng)老機構(gòu)還停留在基礎(chǔ)養(yǎng)老護 理型的范疇，平時的基礎(chǔ)內(nèi)容，是維持老人的溫飽和基本健康，娛樂文體活動非常缺少，入住老 人所繳納的費用也較低，處于“老有所養(yǎng)”的基本階段。而國外所興建的老人公寓和老人社區(qū)， 均把目標(biāo)定在健

22、康型的理念上，即除去溫飽的基本層次外，更注重對老人的健康、社交、再教育 等高端關(guān)懷，更注重培養(yǎng)老人的年輕心態(tài)和健康生活理念，屬于“老有所樂” 。所以，國外的老 年公寓生活的老人的自我護理能力和自我心態(tài)調(diào)控能力比較高。 鑒于當(dāng)前的國內(nèi)市場，國家所關(guān)注的養(yǎng)老問題解決方法，是以政府之力，興建公辦公營或者 是公辦民營的低端養(yǎng)老院和托老所，因為這些機構(gòu)盈利性不是很高，私人投資很難關(guān)注。而本項 目為民辦民營，項目的發(fā)展和收益應(yīng)作為首要考慮的一個目標(biāo)，因此面對高端客戶，將本項目建 立成為高品質(zhì)、健康型的養(yǎng)老機構(gòu)，運用商業(yè)宣傳營銷手段，使之近期可收益，遠(yuǎn)期可持續(xù)。樹 立淮海經(jīng)濟區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)標(biāo)桿。 2.22.2

23、商業(yè)經(jīng)營項目的目標(biāo)客戶商業(yè)經(jīng)營項目的目標(biāo)客戶 一、客戶群體 關(guān)于客戶群體的劃分，重點為高薪富有階層和高收入人口，這類人群經(jīng)濟狀況好，消費 能力高，愿意為未來籌劃打算，有投資和冒險精神。其次覆蓋在中產(chǎn)階級及特殊群體，如空巢老 人，和小型炒房人士，這類人很有可能被老年公寓概念打動。其具體劃分如下 1.企業(yè)老總 公務(wù)員 政府官員 2.擁有兩套或者以上房產(chǎn)者 3.子女在國外或外省市的空巢老人 4 有一定積蓄，希望享受更高品質(zhì)老年生活的人。 老年社區(qū)項目投資可行性報告 第 9 頁 共 17 頁第 9頁 二、區(qū)域群體 以徐州本地區(qū)為主，涵蓋周邊六縣以及淮北、宿州、碭山、棗莊、宿遷等臨市，影響輻射淮 海經(jīng)濟

24、區(qū) 72 個縣市。當(dāng)前中國老年公寓較為有名和運營良好的地區(qū)只有京滬廣三地區(qū)，本項目 爭取在淮海經(jīng)濟區(qū)確立表率位置。 注：空巢現(xiàn)象解讀 根據(jù)全國老齡委公布的我國城市居家養(yǎng)老服務(wù)研究報告，目前我國城市老年人空巢家庭 (包括獨居)的比例已達(dá) 49.7%，與 2000 年相比提高了 7.7 個百分點。大中城市的老年人空巢家庭 (包括獨居)比例更高，達(dá)到 56.1%，其中獨居老年人占 12.1%，與配偶同住的占 44%。北京大學(xué) 教授穆光宗先生認(rèn)為“空巢家庭”有這么幾種：一種是純“空巢家庭” ，包括單身“空巢家庭” 和配偶“空巢家庭” ；另一種是類“空巢家庭” ，包括雖然子女不在身邊但其他親屬在身邊的“

25、空 巢家庭” 。還有一種分類：一是年老的“空巢家庭” ，另一種則是年輕的“空巢家庭” ，比如獨生 子女家庭由于不少孩子少小離家外出求學(xué)，結(jié)果空巢期提前到來，而且空巢期在延長。 市場有極大的潛力 大批中年人家庭形成了“新空巢現(xiàn)象” 。在人們的印象中空巢是指垂暮的老人，白發(fā)蒼蒼地 期盼著兒女的歸來。而如今城市中大量的空巢家庭，他們的成員只能算空巢中年人而非空巢老年 人。 現(xiàn)在，隨著獨生子女已經(jīng)逐漸長大離家，也就意味著在現(xiàn)在的城市家庭中，大批中年人同 時涌入“空巢家庭”的行列，在“空巢家庭”的成員特征上體現(xiàn)出低齡化的趨勢。 劉教授進(jìn)一步分析說，中國實行計劃生育政策已 20 多年，到 2030 年前后

26、，隨著獨生子女 逐漸進(jìn)入中年，他們的父母進(jìn)入老年， “空巢家庭”將越來越多。 “可以預(yù)料， 空巢家庭將是 21 世紀(jì)我國城市和許多農(nóng)村地區(qū)老年人家庭的主要模式。 ” 老年社區(qū)項目投資可行性報告 第 10 頁 共 17 頁第 10 頁 第三章第三章 商業(yè)經(jīng)營項目的商業(yè)經(jīng)營項目的 swotswot 分析分析 3.13.1 優(yōu)勢與劣勢優(yōu)勢與劣勢 3.1.1 優(yōu)勢優(yōu)勢 本項目在徐州及淮海經(jīng)濟區(qū)有著非常大的優(yōu)勢，具體表現(xiàn)在： 一、開風(fēng)氣之先，輻射面廣 徐州為淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市，影響著淮北、宿州、碭山、蒙城等周邊縣市。經(jīng)常有周圍縣市富裕 階層到徐州來進(jìn)行高消費。本項目在淮海經(jīng)濟區(qū)屬于開風(fēng)氣之先者，周圍縣市

27、均沒有類似項目，以徐 州的影響力，定能夠輻射周圍高消費階層。 二、環(huán)境與交通 徐州地區(qū)地勢廣闊，基礎(chǔ)建設(shè)狀況良好，公路和鐵路建設(shè)非常完善。尤其是公路建設(shè)，覆蓋全市 各個行政地點?？諝庵笖?shù)良好，綠化程度高，可供選擇項目用地較多，尤其是因采煤而形成的塌陷區(qū)， 很多形成小型湖，周邊地表環(huán)境容易營造，從地理環(huán)境上來說，適宜興建養(yǎng)老場所。 3.1.2 劣勢劣勢 徐州及周邊地區(qū)，雖然高收入階層不在少數(shù)，消費能力也毋庸置疑，但是，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式仍然 大有市場，對本項目來說，以下幾個方面為主要劣勢： 一、傳統(tǒng)觀念的作用 國外老年公寓的盛行，其中一個很大的原因是文化原因。國外老年人和子孫均各自獨立生活， 因此集

28、中性老年社區(qū)也是個必然的趨勢。而在我國的傳統(tǒng)的文化中，家庭觀念占有主導(dǎo)的力量，兒孫 滿堂繞膝承歡等觀念在老年人中占有主流思想。老年人從其內(nèi)心是排斥的。 二未形成輿論向?qū)?“養(yǎng)老院” 、 “福利院”等詞匯在人們的心目中往往和“不孝” 、 “孤寡”等負(fù)面詞匯聯(lián)系到一 起，讓人們從內(nèi)心有種排斥心理，認(rèn)為入住養(yǎng)老院是件十分丟人的事情，就是兒女不孝的代名詞；并 且，本項目在淮海經(jīng)濟區(qū)尚無類似案例破冰，未形成輿論向?qū)?。作為一個機遇和挑戰(zhàn)的同時，對銷售 老年社區(qū)項目投資可行性報告 第 11 頁 共 17 頁第 11 頁 和口碑營銷的壓力很大。 三、徐州所處地理位置 從目前所掌握資料來看，國內(nèi)目前較為成熟的老

29、人公寓或者老人社區(qū)均集中在京滬穗等一級 大城市，這些城市有幾點優(yōu)勢：1、經(jīng)濟發(fā)達(dá)，聚集著全國的高收入階層 2、觀念開放，常年接受新 鮮事物，思想新潮，對新觀念抵制性小 3.流動性大，更容易形成老年市場。而這幾個優(yōu)勢在徐州這個 三線城市里立刻變成了劣勢，這些劣勢也是本項目不得不考慮的問題。 3.23.2 機會與風(fēng)險機會與風(fēng)險 3.2.1 機會機會 一、政策支持 中國進(jìn)入老齡化社會之后，中央政府頒布了一系列政策重視老年養(yǎng)護問題，2002 年，建設(shè)部 根據(jù)中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定和中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計劃綱要 ，以規(guī) 范為老年人服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和與老年人生活密切相關(guān)的無障礙設(shè)施建

30、設(shè)工作為重點，抓好老年 人建筑設(shè)計規(guī)范 、 城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范的貫徹實施工作，在此大環(huán)境下，及時的對 老年公寓項目進(jìn)行投資，可獲得政府相關(guān)政策支持，如審批用地，減少土地出讓金等等。 二、社會觀念的變遷 中國自計劃生育政策實施以來，中國的新增人口不斷降低，由此而導(dǎo)致了我國人口結(jié)構(gòu)的大變 遷。隨著 70 后 80 后慢慢的步入中年，原來中國常見的四世同堂逐漸的消失，獨生子女導(dǎo)致的直接結(jié) 果就是一對夫妻要贍養(yǎng)四個老人，在這種情況下，傳統(tǒng)兒女養(yǎng)老的情況慢慢開始變遷，老人更關(guān)注生 活質(zhì)量的提高，很多人不愿和兒女共同居??；普通的養(yǎng)老院、托老所又因為檔次過低而導(dǎo)致有退休金 和養(yǎng)老保險的老人不愿入

31、住，獨老戶的比重不斷上升。更具中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市 50 歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為 10.4 萬和 30.8 萬。徐州雖 然沒有類似的調(diào)查，相應(yīng)的市場肯定存在，因此興建高檔老人公寓也是一個社會之需。 三、市場潛力巨大 中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年 3000 億人民幣，隨著老年人的消費觀念的逐步轉(zhuǎn) 老年社區(qū)項目投資可行性報告 第 12 頁 共 17 頁第 12 頁 變，其消費數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)， 尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個急待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 四、國內(nèi)房地產(chǎn)狀況 國內(nèi)房地產(chǎn)在

32、經(jīng)歷連續(xù)房價攀高之后，迎來了國家最為嚴(yán)厲的國十條。國家開始嚴(yán)厲打擊炒賣 商品房，很多炒家開始轉(zhuǎn)移目標(biāo)，但是作為一項穩(wěn)固的不動產(chǎn)，商品房必然不會脫離人們的視線；而 老年公寓極有可能成為下一個關(guān)注目標(biāo)。 3.2.2 風(fēng)險風(fēng)險 老年公寓屬于長線投資項目，并且不像普通住宅一樣，為民眾基本生活必需品，而是以高消費群體為 目標(biāo)的高端項目。因此投資收益并不能在很短的時間里立見成效，可能需要數(shù)年的常規(guī)和口碑營銷雙 重努力。以國內(nèi)較有名的親和源老人公寓來說，自 2008 年 4 月 1 日開園以來，至今尚且不到三分之 一的入住率，因此必須做好長年營銷的準(zhǔn)備，對開發(fā)商資金和營銷能力都是一個嚴(yán)峻考驗。 老年公寓的配

33、套設(shè)施必須齊全，如必需的醫(yī)療、購物、出行、等設(shè)施，都需要與合作還有各種會議中 心，多功能廳、娛樂設(shè)施以提高休閑質(zhì)量，這些配套設(shè)施需要商家合作，也是一個風(fēng)險。 老年社區(qū)項目投資可行性報告 第 13 頁 共 17 頁第 13 頁 第四章第四章 投資收益分析投資收益分析 待分析 第五章第五章 商業(yè)經(jīng)營項目商業(yè)經(jīng)營項目規(guī)劃規(guī)劃 5.15.1 選址選址 5.1.1 選址要求選址要求 1. 地理位置 2. 交通條件 1） 良好的路況。 2） 便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。 3） 穩(wěn)定的通訊及網(wǎng)絡(luò) 細(xì)節(jié)部分 1、地形盡可能以平坦，減少陡斜，利于老人多散步。 2、遠(yuǎn)離交通主干線，避免危險和噪音。 3、周邊的基礎(chǔ)生活和商業(yè)設(shè)

34、施齊全，如超市、干洗店、藥店等，因為這是必須的設(shè)施，如果周圍沒 有，則社區(qū)必須補上，如此會給本項目帶來多余壓力。 4、最好有公交系統(tǒng)能直通市區(qū)。 5.1.2 目標(biāo)地址比較目標(biāo)地址比較 目標(biāo)待考。 老年社區(qū)項目投資可行性報告 第 14 頁 共 17 頁第 14 頁 5.25.2 視覺識別系統(tǒng)視覺識別系統(tǒng) 5.2.1 店面及大堂布置店面及大堂布置 待選 5.2.2 核心賣點的表現(xiàn)形式核心賣點的表現(xiàn)形式 待定 5.35.3 功能配套功能配套 待定 第六章第六章 核心價值體系核心價值體系 一個企業(yè)需要核心價值體系，一個樓盤一個社區(qū)同樣需要核心價值體系，價值體系的重要性在于 能夠樹立企業(yè)發(fā)展的標(biāo)桿，是經(jīng)

35、營過程中堅持不懈，努力使全體員工都必需信奉的信條。核心價值觀 是企業(yè)哲學(xué)的重要組成部分，它是解決企業(yè)在發(fā)展中如何處理內(nèi)外矛盾的一系列準(zhǔn)則，如企業(yè)對市場、 對客戶、對員工等的看法或態(tài)度，它是企業(yè)表明企業(yè)如何生存的主張。 6.16.1 品牌的培養(yǎng)和連鎖經(jīng)營的方向品牌的培養(yǎng)和連鎖經(jīng)營的方向 6.1.1 品牌的培養(yǎng)品牌的培養(yǎng) 老人社區(qū)的品牌需樹立一個價值的標(biāo)桿，和品牌口號，如北京東方太陽城號稱“國內(nèi)首席綜合性的大 型退休社區(qū)” ，以“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)”為目標(biāo)，推出了一系列的配套文案和品牌 故事，用于豐滿品牌內(nèi)涵，提升價值體系。因此本項目在立項階段，品牌的口號和故事是需同步進(jìn)行 ，并逐

36、步開展品牌宣傳，分階段建立品牌形象。 由于本項目在徐州為新生事物，因此可以大量的進(jìn)行軟文廣告行銷，借助報紙和電視媒體，將高檔老 老年社區(qū)項目投資可行性報告 第 15 頁 共 17 頁第 15 頁 人公寓這一概念深入人心。 6.1.2 品牌的宣傳品牌的宣傳 待定 下一步要做的工作：下一步要做的工作： 、 考察國內(nèi)成功案例并結(jié)合現(xiàn)狀分析案例經(jīng)驗與徐州現(xiàn)狀對接可能存在的利弊 、 考察徐州現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)并細(xì)分市場找準(zhǔn)定位，確定風(fēng)格 、 設(shè)計調(diào)查問卷（可在小范圍發(fā)布問卷，如老干部活動中心、高校退休職工活動處、茶 社、公園等老年人集中活動的場所進(jìn)行， ）調(diào)查老年人的家庭結(jié)構(gòu)、心理需求、對于居 所環(huán)境的要求以及所能承受的消費水準(zhǔn)。 、 根據(jù)得出的市場信息作出項目的可行性