商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目案例 一上海新天地

1、商業(yè)項(xiàng)目案例 一上海新天地 上海新天地（xintiandishanghai）是一個(gè)具有上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，它是以上海獨(dú)特的石庫(kù)門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫(kù)門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體。上海新天地就是由石庫(kù)門建筑與現(xiàn)代建筑組成的時(shí)尚休閑步行街。是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)。 上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)。 它占地三萬平方米，建筑面積為六萬平方米。這片石庫(kù)門建筑群的外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦、石庫(kù)門、仿佛時(shí)光倒流，置身

2、于20 世紀(jì)20年代。但是，每座建筑內(nèi)部，則按照21世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國(guó)際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧。譚永麟、成龍等百位香港明星經(jīng)營(yíng)的“東方魅力餐飲娛樂中心”，是明星文化結(jié)合餐飲的創(chuàng)意，那里將是追星族經(jīng)常可以與心中偶像交流的場(chǎng)所；臺(tái)灣著名電影演員楊慧珊經(jīng)營(yíng)的琉璃工房主題餐廳，將使游客置身于七彩水晶宮中用餐；法國(guó)餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音樂餐廳夜夜搖滾樂繞梁不絕；巴西烤肉餐廳帶來了南美風(fēng)情表演。 那里的時(shí)尚精品店緊追國(guó)際流行色，不遜半步，中華文化商場(chǎng)出售的是藝人工匠們獨(dú)創(chuàng)的居家用品、工藝品和旅游紀(jì)念品，完全是地道的中國(guó)味。露天廣

3、場(chǎng)上豐富多彩的文化表演讓旅客有許多的參與。石庫(kù)門博物館通過對(duì)一幢樓的重新布置、家具擺設(shè)，原汁原味地再現(xiàn)20世紀(jì)初上海一家人的生活形態(tài)，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海的歷史文化。也可通過博物館的圖片、錄像了解上海新天地從石庫(kù)門建筑舊區(qū)到時(shí)尚休閑步行街的演變。 新天地的石庫(kù)門里弄處處體現(xiàn)21世紀(jì)的舒適和方便，自動(dòng)電梯、中央空調(diào)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)，一應(yīng)俱全。消費(fèi)者上網(wǎng)可以迅速查詢商店價(jià)格和餐廳、酒吧的菜單，以及電影院上演的電影，并可能以預(yù)定座位，還可直接網(wǎng)上瀏覽，觀賞新天地露天廣場(chǎng)及餐館內(nèi)的文化表演。走進(jìn)新天地，更多的時(shí)尚和新潮，讓人看不完也看不夠；更多的參與和投入，讓人開心一天玩不夠。上海新天地將成為

4、中外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚會(huì)場(chǎng)所。 上海新天地于1999年初開工建設(shè)，將于2007年6月全部建成。目前，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所已對(duì)外開業(yè)，2007年底全部開業(yè)。那里亦古亦西的建筑風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)特色讓人耳目一新。從它腳手架尚未完全拆落的那一刻起，各路明星、藝術(shù)家、企業(yè)家、銀行家、駐滬外交官紛至沓來，流連忘返。國(guó)際模特兒大賽、時(shí)裝表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的電影新聞發(fā)布會(huì)等時(shí)尚文化活動(dòng)，紛紛選擇在上海新天地登場(chǎng)亮相。 上海新天地這個(gè)嶄新的國(guó)際大都市的時(shí)尚休閑之地問世了。 去新天地比較實(shí)惠的消費(fèi)，建議您以品飲料為主。因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)食物而言便宜很多?？傊?/p>

5、，價(jià)格頗高，三思而后行啊！ 上海新天地經(jīng)營(yíng)模式分析案例 上海新天地是上海具有濃厚“海派”風(fēng)格的都市旅游景點(diǎn)。它的前身是上海近代建筑的標(biāo)志之一破舊的上海石庫(kù)門居住區(qū)。改造之后，上海新天地被創(chuàng)新地注入了諸多時(shí)尚的商業(yè)元素，變成了一個(gè)集餐飲、購(gòu)物、娛樂等功能于一身的國(guó)際化休閑、文化、娛樂中心。 上海的新天地目前已經(jīng)成了一個(gè)具有國(guó)際知名度的聚會(huì)場(chǎng)所，并被納入了上海旅游景點(diǎn)的清單中，還成了中國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域改造的經(jīng)典案例，它的成功經(jīng)營(yíng)模式長(zhǎng)時(shí)間以來一直被國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商們青睞，很多人都想將其成功模式進(jìn)行“移植”：國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商潘石屹，最近公開宣布打算將“建外soho商業(yè)街”建成北京的“上海新天地”；另一個(gè)

6、北京的著名房地產(chǎn)開發(fā)商張寶全也有意參照上海新天地的模式規(guī)劃自己將開發(fā)的社區(qū)；全國(guó)各地建設(shè)“上海新天地”熱持續(xù)高溫?？梢赃@樣說，上海新天地的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)區(qū)域改造的標(biāo)桿 定位 上海新天地在開發(fā)的不同階段，定位發(fā)生了三個(gè)層次的深化： 第一個(gè)階段強(qiáng)調(diào)綜合性，因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海沒有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋?、娛樂、?gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起。類似這類的時(shí)尚場(chǎng)所，當(dāng)時(shí)比較有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的個(gè)體組成，沒有一個(gè)整體的投資者和管理者，投資方認(rèn)為新天地應(yīng)該有一個(gè)明確的吸引力。 進(jìn)展到一定時(shí)期，又形成了第二階段定位。投資方希望上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，希望來上

7、海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。 最后階段的定位是：投資方要讓新天地成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)，里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)。就是這樣層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時(shí)尚文化炫目的外衣，抓住了人們的眼球。 l經(jīng)營(yíng)模式 上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離。在新天地開發(fā)進(jìn)入到第二個(gè)階段，即從1999年9月到2001年12月，開展了大約300余個(gè)大小活動(dòng)。這些活動(dòng)很有針對(duì)性，針對(duì)一些文化政治團(tuán)體，針對(duì)雅皮一族，針對(duì)中產(chǎn)階層。開發(fā)商還建起了一些樣板房，舉辦活動(dòng)吸引不同行業(yè)人士來參與?，F(xiàn)在上海新天地集餐飲、購(gòu)物、文化與娛樂于一體，招租的對(duì)象均

8、是來自世界各地的知名品牌，在現(xiàn)有的租戶中，85%來自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。解讀新天地成功之道 新天地保留建筑外衣、改造內(nèi)部結(jié)構(gòu)和功能、引進(jìn)新的生活內(nèi)容，新天地的開發(fā)與保護(hù)模式主要有幾個(gè)方面： 注意保留文化內(nèi)涵。新天地廣場(chǎng)既是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也是一個(gè)舊建筑保護(hù)項(xiàng)目。 戰(zhàn)略上科學(xué)規(guī)劃。新天地緊臨的淮海中路，是上海的商業(yè)中心，將其開發(fā)后功能轉(zhuǎn)向公共性的商業(yè)文化活動(dòng)，最大限度地發(fā)掘地段的潛在價(jià)值，與淮海路產(chǎn)生互動(dòng)作用。新天地嚴(yán)格選擇引入的項(xiàng)目，有導(dǎo)向性地挑選客戶，并不單純追求入住率，從而確保了“新天地”有一個(gè)好的開端、好的氛圍和好的定位，也保證了今后的長(zhǎng)期健康發(fā)展。 塑造項(xiàng)目品質(zhì)感。修建了一個(gè)大

9、型人工湖，使這塊“新天地”的品質(zhì)和價(jià)值大大提升，形成一個(gè)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 塑造全新的生活形態(tài)。引進(jìn)新的生活形態(tài)，利用鄰近淮海路的地段優(yōu)勢(shì)，吸引和培育如設(shè)計(jì)、展示、文物、藝術(shù)品拍賣、書店、演藝、娛樂等各種文化商業(yè)，并特別注重其小型化、多樣性、高品位和商業(yè)性。老建筑的歷史感和新生活形態(tài)的文化品位相結(jié)合，使得項(xiàng)目很有新意。 層層定位 上海新天地的成功首先是其定位的成功。 新天地究竟是什么，購(gòu)物中心？娛樂中心？時(shí)尚中心？旅游景觀？其實(shí)，新天地就是一個(gè)mall(英文全稱“shoppingmall”，是一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所)。在中國(guó)，mall的概念

10、越來越時(shí)髦，正受到開發(fā)商的追捧。但是許多造mall的企業(yè)有時(shí)候造的只是“shoppingcenter”，這并不是“mall”本身的含義?！癿all”并不是要讓消費(fèi)者感覺“更大”，最主要的是要有鮮明的“定位”和獨(dú)特的魅力， 上海新天地應(yīng)該說是這種意義上的mall。 上海新天地在開發(fā)過程中，在開發(fā)的不同階段，定位也發(fā)生了三個(gè)層次的深化。第一個(gè)階段強(qiáng)調(diào)綜合性，因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海沒有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋?、娛樂、?gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起。類似這類的時(shí)尚場(chǎng)所，當(dāng)時(shí)比較有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的個(gè)體組成，沒有一個(gè)整體的投資者和管理者，投資方認(rèn)為新天地應(yīng)該有一個(gè)明確的吸引力。 進(jìn)展到一定時(shí)候，又形

11、成了第二階段定位。投資方希望上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。 最后階段的定位是：投資方要讓新天地成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)，里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)，比如二十幾年見面的朋友可以在這個(gè)地方聚會(huì)。就是這樣層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，在mall中脫穎而出。 上海新天地其實(shí)就是通過層層定位更加明確了目標(biāo)消費(fèi)群體，新天地當(dāng)年在全世界招商，采用中西結(jié)合的方式把世界最好的品牌拿到上海來并進(jìn)行了商品的細(xì)分。上海新天地成了全國(guó)時(shí)尚消費(fèi)的“橋頭堡”

12、，不僅吸引了上海的小資一族和居住上海的外籍人士，還吸引了國(guó)內(nèi)其他城市的時(shí)尚消費(fèi)群。 一流經(jīng)營(yíng)模式 上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，這樣的模式與國(guó)際mall運(yùn)營(yíng)模式同步，也被國(guó)內(nèi)大部分專家認(rèn)可。因?yàn)閙all的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費(fèi)者在購(gòu)物場(chǎng)所盡可能停留較長(zhǎng)時(shí)間，該模式可保證和提高管理水平，更可使mall以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于mall內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。國(guó)內(nèi)的造mall者也都將這種模式看作理想模式，但由于各種原因，其中主要因?yàn)橘Y金問題，大部分mall的運(yùn)作模式最后都走了樣。5樓 2009-12

13、-31 14:31 補(bǔ)充下資料：評(píng)論：評(píng)論：新天地保留建筑外衣、改造內(nèi)部結(jié)構(gòu)和功能、引進(jìn)新的生活內(nèi)容，新天地的開發(fā)與保護(hù)模式主要有幾個(gè)方面： 注意保留文化內(nèi)涵。新天地廣場(chǎng)既是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也是一個(gè)舊建筑保護(hù)項(xiàng)目。 戰(zhàn)略上科學(xué)規(guī)劃。新天地緊臨的淮海中路，是上海的商業(yè)中心，將其開發(fā)后功能轉(zhuǎn)向公共性的商業(yè)文化活動(dòng)，最大限度地發(fā)掘地段的潛在價(jià)值，與淮海路產(chǎn)生互動(dòng)作用。新天地嚴(yán)格選擇引入的項(xiàng)目，有導(dǎo)向性地挑選客戶，并不單純追求入住率，從而確保了“新天地”有一個(gè)好的開端、好的氛圍和好的定位，也保證了今后的長(zhǎng)期健康發(fā)展。 塑造項(xiàng)目品質(zhì)感。修建了一個(gè)大型人工湖，使這塊“新天地”的品質(zhì)和價(jià)值大大提升，形成一個(gè)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 塑造全新的生活形態(tài)。引進(jìn)新的生活形態(tài)，利用鄰近淮海路的地段優(yōu)勢(shì)，吸引和培育如設(shè)計(jì)、展示、文物、藝術(shù)品拍賣、書店、演藝、娛樂等各種文化商業(yè)，并特別注重其小型化、多樣性、高品位和商業(yè)性。老建筑的歷史感和新生活形態(tài)的文化品位相結(jié)合，使得項(xiàng)目很有新意。 我也實(shí)地參觀了一下，整體氛圍和模式都比較適合上海這樣的大都市