麓云商務(wù)酒店可行性分析報告

1、麓云商務(wù)酒店可行性分析報告一，商務(wù)酒店的現(xiàn)狀和發(fā)展前景1、 經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店的特征首先，從服務(wù)角度來看，經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店提供的是相對于中高檔酒店的全套服務(wù)中的有限服務(wù)，主要體現(xiàn)在以提供住宿服務(wù)為主。從服務(wù)方面看，經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店的有限服務(wù)并不是代表服務(wù)質(zhì)量的下降，要用服務(wù)質(zhì)量的提高讓顧客感到物超所值，成為回頭客和酒店口碑的傳播者，因為，隨著市場的不斷變化，消費(fèi)者對經(jīng)濟(jì)型酒店的要求已不僅是安全、衛(wèi)生、符合基本生活需要的要求，而且對服務(wù)和環(huán)境等條件的要求也越來越高。其次，隨著中國經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的不斷發(fā)展，酒店的客源市場開始不斷增大，客戶類型也開始逐漸增多。出差、辦公、旅游、探親、外派學(xué)習(xí)、投資考察人員、鐘

2、點(diǎn)休息、學(xué)生戀愛等越來越多，各種不同人群選擇的住宿方式差別很大，高檔酒店價格太貴，低檔旅社不安全、不衛(wèi)生又不合格。于是經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店就成為大部分人的首選，這部分客源市場規(guī)模越來越大，而且市場需求穩(wěn)定。最后，經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店相比星級酒店投資成本小，投資回收期快。一般來說，只要滿足顧客的基本要求，簡單實(shí)用。成本控制和管理更合理，具備為客人提供高質(zhì)量服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。 2、經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店現(xiàn)狀 根據(jù)網(wǎng)上查詢的酒店數(shù)據(jù)圖表，結(jié)合實(shí)地調(diào)查和詢問同行業(yè)的經(jīng)營管理者，結(jié)果顯示，在市場運(yùn)營中，經(jīng)濟(jì)型酒店處于較為高速的發(fā)展期，滿足了客源市場的需求。同時經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店的成本相對比較低，可進(jìn)入性比較高。酒店數(shù)據(jù)圖表如下：

3、3、競爭分析和發(fā)展前景（1）主要競爭對手的優(yōu)劣勢分析如家的客房墻面以淡粉色、淡黃色為主色調(diào)，地毯及室內(nèi)用品與墻面相映襯。鋪上花臺布的精致小圓桌、簡潔實(shí)用的床頭柜，以及床上用品、窗簾、裝飾畫的色調(diào)和圖案也都透出家居的風(fēng)韻情調(diào)，有如家庭主婦精心布置的一樣。此外，如家在客房配置了可折疊的行李架以節(jié)省空間，在衛(wèi)生間配備兩種顏色的毛巾牙具，可避免兩位客人同時入住時的麻煩。上海莫泰作為美林閣的延伸企業(yè)，起了一個很直觀的名字，直接用英文名“motel”作為企業(yè)的形象標(biāo)志。莫泰最大的優(yōu)勢在于物有所值，甚至物有超值。這也是莫泰希望塑造的品牌形象。因此莫泰采用了新穎的設(shè)計、大膽的色系、簡潔的布置和合理的設(shè)施，處處

4、讓人感到時尚、親和、實(shí)惠、隨意。莫泰更顯品牌特點(diǎn)的是“b&b”（床加早餐）。價格低，品種多，充分發(fā)揮了美林閣餐飲出名的優(yōu)勢。速8（中國）希望塑造的是“非常干凈、友好、安全和規(guī)范化”的品牌形象，能夠給商務(wù)客人和休閑客人留給一個比較實(shí)惠、干凈的體驗。速8（中國）總裁兼首席執(zhí)行官柏力表示：“我們是一個經(jīng)濟(jì)型酒店，客人對價錢比較敏感，所以我們追求的形象和高星級酒店不同。我們不訴諸豪華的概念，但是我們一定要強(qiáng)調(diào)干凈、友好、方便。由于經(jīng)濟(jì)型酒店，價錢一定是實(shí)惠的，在此基礎(chǔ)上，我們希望我們能夠提供給客人全面的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”（注：劣勢暫略）（2）長沙市場競爭狀況分析 長沙作為省會城市，旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，加上長沙

5、是個娛樂之都、經(jīng)濟(jì)文化之都，這一獨(dú)特的市場特征，長沙本地居民的待人接客習(xí)俗，促進(jìn)了各大連鎖性酒店賓館客房以及餐飲行業(yè)的發(fā)展。據(jù)了解，“七天”目前已有29家姊妹店在長沙相繼開業(yè)；“上海莫泰168”也有5家店進(jìn)駐長沙；如家已經(jīng)在長沙開設(shè)了8家店，本土酒店“華天”也推出了自己的4家經(jīng)濟(jì)型酒店“華天之星”;漢庭快捷長沙有4家店；今天連鎖在長沙有4家店；錦江之星有5家店；嶺南佳園有3家店；易夜連鎖酒店在長沙有4家店；凱旋龍連鎖酒店（芙蓉廣場店）、科逸連鎖酒店（天心閣店）、美家連鎖酒店（袁家?guī)X店）、美興連鎖酒店（黃興路店）；順8連鎖酒店（韶山路店）、速8連鎖酒店（定王臺店）、利銳快捷酒店（東塘店）、宜必思

6、連鎖酒店等知名酒店品牌紛紛在長沙相繼登陸。不管是熱鬧非凡人潮涌動的繁華地帶還是相對安靜相對邊緣的小區(qū)聚集地，除了各知名連鎖型的酒店外，各種類型的商務(wù)酒店也以星火燎原之勢迅速蔓延了整個長沙，并改變了長沙酒店業(yè)的格局。沒有需求，就不會有那么多品牌連鎖酒店的紛爭涌起，由此足以看出經(jīng)濟(jì)型的商務(wù)酒店對于長沙這個市場來說發(fā)展前景是相當(dāng)大的。（3）長沙酒店分布情況分析表中紅點(diǎn)代表酒店從酒店的布局圖上看，長沙的經(jīng)濟(jì)型酒店分布遵循了以主城區(qū)為核心，郊區(qū)為邊緣地帶的區(qū)域空間結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的理論模型，核心區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)型酒店多位于繁華地帶，向交通干道附近高度聚集的特點(diǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計資料分析，國外經(jīng)濟(jì)型酒店與豪華酒店

7、的比例是7:3，是非常合理的金字塔型，而目前我們經(jīng)濟(jì)型酒店占酒店業(yè)的比例還遠(yuǎn)沒到這個水平，處于不協(xié)調(diào)狀態(tài)。有關(guān)資料還表明，2020年，中國將成為世界第一大客源國，對經(jīng)濟(jì)型酒店的需求是日益增加的。目前長沙經(jīng)濟(jì)型酒店占酒店總量估計40%左右，有很大的發(fā)展空間，更多的經(jīng)濟(jì)型酒店將落戶長沙。結(jié)合長沙經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展現(xiàn)狀，長沙經(jīng)濟(jì)型酒店的空間布局以主城區(qū)為核心的布局在不久的將來一定會處于飽和狀態(tài)，從而將呈現(xiàn)出由城市中心向郊區(qū)不斷擴(kuò)張的發(fā)展趨勢。二、麓云路商務(wù)樓現(xiàn)場勘察1、周邊地理環(huán)境分析地里位置如下圖： 麓云路位于長沙岳麓高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，麓云路為南北走向，雙向6車道、雙向人行，中間綠化隔離帶，兩邊綠化完

8、善整齊，市政路燈全線開通，交通順暢，車流量目前中偏小。此道與楓林三路、咸嘉湖西路、桐梓坡西路、麓泉路相交，外圍有長沙繞城高速、長張高速，瀕臨汽車西站，地鐵二號線路口，有913、916、315公交通過。交通便利，路網(wǎng)交錯,不論是進(jìn)入市區(qū)還是出城都相當(dāng)便捷。這條道路位于新興發(fā)展起來的麓谷板塊，鄰近有中聯(lián)重科、 湖南天鷹開關(guān)電器有限公司、中鐵五局電務(wù)公司、三辰數(shù)字卡通城、湖南泰唐重工機(jī)械有限公司、湖南固特邦土木技術(shù)發(fā)展有限公司等工業(yè)；周邊小區(qū)有涉外國際公館、麓山潤城、f聯(lián)邦、錦和小區(qū)以及安置區(qū)，臨近的還有湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院、湖南第一師范大學(xué)，區(qū)域總體規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生及基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施相對完善。因為目前

9、各小區(qū)的入住率還不高，顯得缺少必需的客源，但該區(qū)域有相當(dāng)大的發(fā)展前景和投資價值。整體分析，適合餐飲、賓館、休閑娛樂業(yè)的生存和持續(xù)發(fā)展。實(shí)景照片如下：2、商務(wù)樓實(shí)際情況概括 該商務(wù)樓位于長沙岳麓區(qū)天頂鄉(xiāng)川塘村八灣處的川塘村物業(yè)綜合樓，面臨麓云路，南邊向，東西朝向，通透，呈一字結(jié)構(gòu)的板式樓，樓高6層，平頂。除了第6層863平方米，川塘村作為物業(yè)管理和村委會辦公用房外，1-5層整體對外出租（不作分租）。1-5層為毛坯房，五層總建筑面積為4318.66平方米。綜合樓建設(shè)的開發(fā)用途主要用于大型品牌酒店、休閑、娛樂第三產(chǎn)業(yè)。據(jù)勘察現(xiàn)場層高為：一樓4.5米，二至五樓3.5米，全新修建，全新外墻，一至六樓均已

10、安裝窗戶，飄窗，一樓東面即正面鋼化玻璃墻帶立柱，玻璃已安裝。該商務(wù)樓設(shè)計一臺電梯已安裝，三菱牌，通過驗收已投入使用，南北兩端西側(cè)均有樓梯通至天臺，樓梯裝修完畢，大理石樓梯地面，圓形不銹鋼扶手帶玻璃防護(hù)。一樓北邊隔出約200平方米設(shè)計為酒店大堂，酒店大堂門前已建好門頭，一樓外墻為紫沙紅大理石磚干掛，門頭四個立柱規(guī)劃為羅馬柱，正在施工中，大堂以磚混結(jié)構(gòu)隔出洗手間兩間、辦公室一間，一樓南邊約600平方整體未分割，西南側(cè)磚混結(jié)構(gòu)隔出4個位和2個位的洗手間兩間。二樓整體未分割，三至五樓以酒店客房形式東西對半分割為兩排客房，每層19間，西邊一排為5間面積稍大的房間、1間電梯間和2間布草房，東邊一排為標(biāo)準(zhǔn)間

11、14間，每間房均以磚混砌墻分割出獨(dú)立洗手間，一至五樓內(nèi)墻墻面、天花均為水泥批蕩，地板為水泥地板未找平，三至五樓中間走廊均已鋪好地磚、兩樓梯間均已做好888。六樓整層村委辦公自用，設(shè)有辦公室和會議室，會議室約400平方米，可容納260人，六樓裝修已近尾聲，家私電器已逐步搬進(jìn)、安裝，承租一至五樓的租戶可與村委協(xié)商共同使用，計次收費(fèi)或按月合租另行商討。供水、供電、排污系統(tǒng)齊備，每層有消防栓、安全逃離指示燈，水通至樓層，電源一、二樓通至接線盒，三至五樓通至客房。大消防已完成，未設(shè)計發(fā)電機(jī)組，水、電申報均為民用。門前配備有停車場，未劃線，初步估計能停放35臺車，未建地下室。三、項目定位分析1、優(yōu)勢分析

12、調(diào)查小組在長沙尋找投資項目一年多，方向基本以商務(wù)酒店為主，通過綜合評估認(rèn)為，投資此處性價比最高?；A(chǔ)硬件設(shè)施基本齊備，布局合理，已安裝好電梯，樓梯間已裝修即可投入使用，三至五樓已按目標(biāo)投資方向間隔成酒店客房且?guī)词珠g，外墻裝修一新，窗戶已安裝，大堂門頭已裝修成形，無公攤面積，水、電民用價格且已入戶入房間，強(qiáng)電線路已布好，開關(guān)已按位安裝。目前方圓兩公里以上未發(fā)現(xiàn)有開業(yè)的商務(wù)酒店，附近有工業(yè)、樓盤、學(xué)校，潛在客戶資源豐富，市場發(fā)展?jié)摿^大。就樓房自身來說，房子為單獨(dú)的整棟，便于管理，無物業(yè)管理費(fèi)用，租金相對來說較為便宜。整體結(jié)構(gòu)、布局的合理，節(jié)省了投資成本和裝修工期。3-5樓設(shè)計為酒店客房，正適合

13、投資項目，1-2層分租給第三方。1-2樓適合做的項目為：銀行、超市、餐飲、健身、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、娛樂等。從宏觀環(huán)境上來看，具有良好的可見度，有利于酒店的形象傳播。2、該地投資缺陷及規(guī)避 麓云路目前流動人口和常住人口相對來說比較少，周圍樓盤入住率不高，尚未有配套的餐飲休閑娛樂設(shè)施，尚未有形成商業(yè)氛圍。隨著長沙的發(fā)展規(guī)劃，中心地帶經(jīng)濟(jì)市場已經(jīng)飽和，已經(jīng)形成向外圍擴(kuò)散式發(fā)展的趨勢，麓谷工業(yè)區(qū)必定會形成商業(yè)圈，而且酒店作為一種長期投資（租期1015年）來說，此地可行性較強(qiáng)。商務(wù)酒店主營客房業(yè)務(wù)，從面積和樓層來說，啟用三至五樓較為合適，一、二樓勢必面臨轉(zhuǎn)租問題，而能否順利轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)租租金和轉(zhuǎn)租后的經(jīng)營狀況，則是

14、該項投資的重大考慮因素之一，同時也關(guān)系到投資成敗的指數(shù)。為了有利于整體投資的持續(xù)發(fā)展，建議一、二樓轉(zhuǎn)租后，應(yīng)作投資方向限制，定位范圍有：銀行、連鎖超市、連鎖餐飲、健身、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、娛樂等?；谟猩鲜鋈毕莺途窒?，故在轉(zhuǎn)租一、二樓時，應(yīng)加大宣傳力度和主動聯(lián)系租客。四、投資收益分析1、投資估算（3-5樓客房部分，按60間標(biāo)準(zhǔn)計算）1、消防：一、二樓不做，3-5樓做消防的費(fèi)用約20萬。2、裝修工程款費(fèi)用約90萬。 3、家具：家具、床墊約55萬。 4、電視約20萬。 5、空調(diào)25萬。 6、地毯：25萬。 7、墻紙：20萬。 8、布草：25萬。 9、大堂裝修：30萬。 10、廣告牌：5萬。 11、材料費(fèi)用：

15、約70萬。12、其他如監(jiān)控系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)、電視、電話等軟裝飾、招待費(fèi)用及零星費(fèi)用：45萬（1至12項為三至五樓客房部分的裝修費(fèi)用合計430萬。）13、履約保證金：20萬。14、第一次交租6個月：36萬。15、一、二樓初步計劃進(jìn)行招商或加盟給第三方，裝修由第三方自行負(fù)責(zé)，租金由我方按約繳納給村委。以上合計486萬元。 按酒店投資預(yù)算情況、資金到位情況，在簽訂合同時需要到位資金50%，在工程完成80%需到位總投資的90%。工程裝修預(yù)計時間約為4個月。2、預(yù)計人員配備表 職務(wù)人數(shù)（個）月薪（元）職 責(zé)執(zhí)行董事1負(fù)責(zé)酒店對外的全面工作，掌握負(fù)責(zé)酒店的全面經(jīng)營情況，負(fù)責(zé)與其他股東的溝通。

16、總經(jīng)理1負(fù)責(zé)酒店全面工作，經(jīng)營策略的制定，對外聯(lián)絡(luò)溝通，對酒店全年經(jīng)營成果負(fù)責(zé)，執(zhí)行公司執(zhí)行董事下達(dá)的指示。主管12500負(fù)責(zé)酒店日常工作和管理客房部長11800負(fù)責(zé)客房的日常工作和安排前臺部長11800負(fù)責(zé)前臺的日常工作和安排客房服務(wù)員81300負(fù)責(zé)客房的查房和客房的清理、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)前臺接待（收銀）31400負(fù)責(zé)總臺的接待及收銀水電工11800負(fù)責(zé)整個酒店的水電維護(hù)、設(shè)施、設(shè)備故障處理、能源控制p、a員11300負(fù)責(zé)酒店的大堂電梯及所有公共區(qū)域衛(wèi)生的清理出納12000負(fù)責(zé)酒店的財務(wù)管理、稅務(wù)協(xié)調(diào)等會計12000負(fù)責(zé)酒店的所有報表的制作及核對，協(xié)助酒店辦公室的相關(guān)事宜保安員21500負(fù)責(zé)酒

17、店的安保工作及停車場的安保3、成本預(yù)算（按月計算）租金：稅收： 營業(yè)收入的5%7%工資： 管理人員和員工的費(fèi)用能耗： 水電費(fèi)洗滌： 布草的清洗維修：酒店維修配件食?。?伙食費(fèi)用及員工宿舍以上費(fèi)用根據(jù)酒店實(shí)際配置計算4、客房營業(yè)收入預(yù)算 酒店總房間數(shù)為60間，客房價格平均以160元/間計算，客房開房率保守估計為70%，月營業(yè)額（60間160元30天）約為21萬元，年營業(yè)額約為252萬元。 項目建設(shè)期為1年，項目計算期為15年。成本回收期為3年左右。5、 酒店業(yè)務(wù)來源分析 此地段周邊尚未有良好的客戶群，配套的基礎(chǔ)設(shè)施也沒有成規(guī)模，但隨著市政的規(guī)劃，和已經(jīng)存在的道路網(wǎng)絡(luò)，總會伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會成為

18、熱點(diǎn)地帶，此類地區(qū)能形成商務(wù)氛圍，帶動一定的客戶群。 酒店客戶分為三類：第一，附近流動性商務(wù)人群和附近居民的客人及學(xué)校所帶來的學(xué)生消費(fèi)群體；第二，管理團(tuán)隊和熟人介紹帶來的客戶群體；第三，通過營銷爭取的協(xié)議客戶和口碑的回頭客戶群體。四、項目投資風(fēng)險分析和對策由于項目風(fēng)險具有客觀性、普遍性、偶然性和必然性以及可變性和多樣性等特征，而且項目實(shí)施過程是一個存在很大不確定性的過程，任何一個項目的實(shí)施過程都不可避免的要面臨多種多樣的風(fēng)險。我們要提前做好風(fēng)險預(yù)測及其應(yīng)對策略，以降低風(fēng)險發(fā)生的概率，減少已發(fā)生風(fēng)險帶來的損失。該項目投資數(shù)額較大，行業(yè)競爭激烈，市場變幻莫測，因此進(jìn)行風(fēng)險分析管理尤為重要。首先，如

19、果宣傳不到位，凸顯不出該酒店的優(yōu)勢，或者因為市場不景氣，酒店入住率過低，則可能會出現(xiàn)虧損風(fēng)險。所以營銷部門要充分把握好市場的營銷環(huán)境，全面的宣傳酒店的特色服務(wù)，深入市場，掌握客戶需求信息。采取多種營銷策略，提升經(jīng)營業(yè)績。其次，如果在投資過程中出現(xiàn)投資不到位、酒店建設(shè)過程中資金超預(yù)算、資金鏈斷裂、一、二樓不能順利轉(zhuǎn)租導(dǎo)致空置或轉(zhuǎn)租后應(yīng)收租金催收不力導(dǎo)致資金回籠慢、損耗率超過合理水平、酒店管理出現(xiàn)漏洞等可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險，應(yīng)該要建立合理的資本結(jié)構(gòu)，堅持謹(jǐn)慎性原則，盡量減少財務(wù)風(fēng)險對酒店正常裝修、開業(yè)、經(jīng)營活動的干擾，從而規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。最后，由于初次涉及酒店行業(yè)，但邀請有多年酒店管理經(jīng)驗的羅總進(jìn)行管理，從而提高經(jīng)營管理水平，加強(qiáng)酒店的內(nèi)部控制和外部控制，避免經(jīng)營管理失誤引起的風(fēng)險。五、酒店管理對策酒店管理以酒店總經(jīng)理為首的統(tǒng)一管理體制，酒店實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和垂直領(lǐng)導(dǎo)，層次授予管理，一級對一級負(fù)責(zé)，由上級統(tǒng)一發(fā)布指令和命令，下級只接受上級的領(lǐng)導(dǎo)，不以多頭領(lǐng)導(dǎo)，否則管理上將造成混亂，做到不跨級管理，不越級匯報的管理方針。酒店管理框架圖 董事會執(zhí)行董事總經(jīng)理主管財務(wù)客房保安電工前臺 為了滿足不同房客的需求，建議設(shè)計多種房型。建議的房間類型及價格如下：房間類型價格（元/間）備注商務(wù)套房238 一房一廳，配電腦 （約23間）豪華套房268