房地產廣告策劃書

1、廣告課程設計中海南湖一號廣告策劃書目 錄引言1一、市場分析11.區(qū)域市場分析12.行業(yè)市場分析2二、競爭對手分析31.長春萬科地產32.長春保利地產3三、產品分析41.基本信息42.價格信息53.詳細信息54.配套信息65.裝修信息6四、消費者分析71.消費者的購房動機分析72.消費者的購房心理分析8五、swot分析111.產品優(yōu)勢：112.產品劣勢：113.產品機會：114.產品威脅：12六、廣告策略121.廣告目標122.廣告對象123.廣告定位124.廣告訴求125.廣告媒體12七、廣告預算14八、廣告創(chuàng)意151.電視廣告152.平面廣告153.廣播廣告154.手機短信廣告15九、廣告效

2、果評估151.認知測定法152.視聽率測定法153.回憶測定法154.態(tài)度測定法16十、結束語16十一、附錄16引言隨著國民經濟的增長，人民生活水平的提高，人們對住房條件的要求也越來越高，不僅要寬敞明亮，還要環(huán)境優(yōu)美，交通便利?；诖?，中海地產于長春市環(huán)境最優(yōu)美的地方南湖公園的絕版之地開發(fā)了一處住宅，名為南湖一號。南湖一號地處長春市朝陽區(qū)南湖大路、工農大路、人民大街三條主干道交匯之處，總占地面積68054平方米，總建筑面積46000平方米，總戶數291戶，戶型面積在167380平方米，容積率1.5，綠化率35%。南湖一號是南湖公園絕版之地，是長春市最高檔的住宅小區(qū)。正因為如此，南湖一號的價格也

3、是長春市所有住宅小區(qū)里面價格最貴的小區(qū)，也因為如此，南湖一號的銷售狀況和入住率不太令人滿意。本次廣告的目的旨在于提高南湖一號在長春市內的知名度，增加南湖一號的銷售量，提高入住率。一、市場分析 1.區(qū)域市場分析長春市朝陽區(qū)位于吉林省省會、副省級城市長春市中南部，下轄重慶、永昌、清和、紅旗、桂林、湖西、南湖、南站、富鋒9個街道、55個社區(qū)和永春、樂山2個鎮(zhèn)、25個村，以及省級開發(fā)區(qū)長春朝陽經濟開發(fā)區(qū)，幅員面積248平方公里，人口69.3萬人。區(qū)內有吉大附中、師大附中、省實驗中學、外語學校、四十五中、六十八中、師大附小、朝陽實驗小學、明德路小學、解放大路小學等三十余所中小學校以及省人民醫(yī)院、省中醫(yī)研

4、究院、吉大一院、吉大三院等數所醫(yī)院。其區(qū)域面積廣闊，土質肥沃，氣候適宜，生態(tài)環(huán)境較好，人文景觀獨特，交通和通訊設施完備，城區(qū)環(huán)境優(yōu)美，是長春市政治經濟與科技文化商貿中心。長春市2012年政府工作報告指出，預計2012年全市地區(qū)生產總值完成4040億元，增長15.2%；全口徑財政收入完成800億元，增長42%；地方級財政收入完成283億元，增長56.5%；規(guī)模以上工業(yè)產值完成7000億元，增長23%；新口徑固定資產投資完成2500億元，增長33%；社會消費品零售總額完成1530億元，增長19%。這些主要經濟指標的增幅在全國副省級城市中繼續(xù)保持前列。2012年，長春市完成了1115億元的工業(yè)投資。

5、整車方面，豐越10萬輛完成設備安裝、實現(xiàn)試生產，大眾新增12萬輛產能，全市整車生產能力突破200萬輛；軌道客車，長客股份二期工程投入使用，雙千輛生產能力全面形成。長客裝備公司搬遷改造一期竣工、二期啟動建設；玉米化工，大成30萬噸合成氨竣工，百萬噸化工醇完成設備安裝；戰(zhàn)略性新興產業(yè)，中航液壓、國藥長生、百克生物等項目開工建設，國電聯(lián)合動力、兵裝新能源、荷蘭帝斯曼醫(yī)藥中間體等項目實現(xiàn)試生產。這些重大項目增強了企業(yè)贏利能力，提高了工業(yè)增長質量。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)利潤580億元，比上年凈增110億元；完成稅收360億元，比上年凈增68億元。推動了企業(yè)自主創(chuàng)新，加快了科技成果轉化。攻克新能源汽車制造、秸稈

6、制糖、動車組轉向架等重大關鍵技術130余項，500多個新產品實現(xiàn)工業(yè)化生產，規(guī)模以上工業(yè)新產品產值率達到45%。 活躍了長春經濟，擴大了城市對外聯(lián)系。社會物流總額達到1.2萬億元，內陸港吞吐量達到6萬標箱，外貿進出口總額完成165億美元，接待國內外游客3100萬人次，這些指標均實現(xiàn)了15%以上的增長。從以上資料我們不難看出，長春市的經濟發(fā)展前景一片大好，大量的企業(yè)項目不斷涌入，為長春的經濟發(fā)展做出了不小的貢獻，人民的收入越來越高，對住房的要求的也越來越嚴，因此，南湖一號將是長春市民首選的居家之所。 2.行業(yè)市場分析隨著房地產調控的持續(xù)收緊，樓市成交量不斷萎縮，新建商品住宅庫存量不斷攀升。最新報

7、告顯示，截至2011年12月底，長春市已經取得預售許可證的商品住宅庫存總量高達470多萬平方米，接近500萬平方米，達到歷史最高點。報告預計，受當前限購等政策以及市場觀望情緒影響，2012年上半年庫存量將進一步升高，最快也要在下半年才可能出現(xiàn)回落。據相關資料顯示，截至2011年12月底，長春市新建商品住宅存銷比持續(xù)上升。存銷比是指在一個周期內，商品庫存與之前一定時期內銷量的比值，用來反映商品的即時庫存狀況的相對數。到12月末庫存總量為470多萬平方米，以平均月去化量為30萬平方米計算，那么長春市目前商品住宅存銷比約為15.7，房價下行壓力進一步增大。長春市2011年成交的商品住宅總套數為457

8、08套，同比2010年全年成交量下降0.2%，平均月銷售套數為3809套，長春市目前商品住宅庫存總量在470萬平以上，如果以每套商品房建筑面積80平方米計算，那么可以得出長春市庫存商品住宅總量接近6萬套。假設2012年長春不建新房的情況下，消化這些存量房，也需要15個月左右的時間。2102年上半年，長春市房屋供應量有所下降。但由于地產營銷人員招聘存在困難，能力強的更是一將難求。從銷售人員缺少的情況來看，未來一段時間房地產市場將會有新一輪升溫的跡象。今年上半年，全國許多城市成交量出現(xiàn)反彈。很多房產經紀公司的業(yè)務量在持續(xù)地增長。在長春市很多地產公司的銷售團隊也反映，房交會后，地產有升溫跡象。很多規(guī)

9、模小的樓盤銷售人員都很少。在地產低迷的時候，很多優(yōu)秀的銷售人員已經離開了這個行業(yè)。現(xiàn)在進入旺季，缺人已經成為銷售的瓶頸。地產銷售人員的缺失，從另外一個方面也體現(xiàn)出房地產市場的升溫。有關人士認為，這是在旺季出現(xiàn)的必然問題。過了地產銷售旺季，還會回冷。 二、競爭對手分析1.長春萬科地產萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。 營業(yè)收入507.1億元，凈利潤72.8億元。萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石

10、。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)八次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號。萬科1988年進入房地產行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務。至2010年末，業(yè)務覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經濟圈為重點的46個城市。萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”

11、排行榜；多次獲得投資者關系等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。其代表性的樓盤項目有：萬科洋浦花園；萬科城；萬科藍山；萬科惠斯特小鎮(zhèn)；萬科柏翠園。2.長春保利地產保利地產長春公司成立于2007年5月。長春市輕軌六合房地產開發(fā)有限公司和保利（長春）恒富房地產開發(fā)有限公司是中國保利集團旗下企業(yè)保利房地產股份有限公司的控股子公司，專業(yè)從事房地產項目開發(fā)經營。2007年7月30日保利地產完成對長春市輕軌六合房地產開發(fā)有限公司的收購，增資后長春市輕軌六合房地產開發(fā)有限公司注冊資金10，000萬元。公司所屬保利羅蘭香谷項目于2007年8月正式動工，現(xiàn)已開始銷售。2008年5月7日，保利（

12、長春）恒富房地產開發(fā)有限公司注冊成立，注冊資金5000萬元。保利長春公司依據現(xiàn)代企業(yè)管理理念，嚴格貫徹保利地產品牌戰(zhàn)略，秉承保利地產規(guī)范、務實、創(chuàng)新、卓越的經營宗旨，貫徹和諧生活、自然舒適的品牌主張，以高品質住宅為主要開發(fā)方向，謀求企業(yè)的迅速持續(xù)發(fā)展。公司將繼續(xù)發(fā)揚勇于拼搏、樂于奉獻、求實進取的精神，打造保利精品，真誠服務業(yè)主，創(chuàng)造和諧生活，以優(yōu)質的產品和服務贏得市場的肯定，以優(yōu)異的業(yè)績?yōu)閺V大員工、股東和社會帶來豐厚回報，為保利地產在長春和東北地區(qū)樹立優(yōu)異的地產品牌形象，全力塑造中國地產界的萬里長城。其代表性的樓盤項目有：保利羅蘭香谷；保利百合香灣；保利林語；保利香檳。三、產品分析中海南湖一號

13、沿襲中海地產豪宅專家的血統(tǒng)，無論在產品規(guī)劃、景觀設計、戶型研究、建材配套方面都精雕細琢，力求盡善盡美，為城市高端人士打造長春市乃至吉林省內品質絕倫的地標性住宅產品。南湖1號主要產品類型為平層、錯層復式三種形式，戶型面積從167-380平米不等，6-8層多層電梯豪宅，1梯2戶設計，其中一部分住宅電梯可直接入戶。一層全部為贈送地下室設計，且有花園附贈，增加一層的整體舒適性及觀景效果。頂層的閣樓挑空設計可自行封頂后增加使用面積為您的個性裝修提供更大空間，其它樓層根據戶型、位置不同均有不同的贈送空間。戶型的獨特設計充分滿足您居住的生活需求。深色的斜坡屋頂，大大小小的圓券和尖券側窗，高低有序的屋頂花園，

14、建筑整體造型簡潔、大方，比例韻律和諧統(tǒng)一，三段式的磚色墻面，平實而寬綽的大窗，高聳的哥特式風格的電梯塔樓，顯示出建筑的穩(wěn)重、大氣、和富貴之感讓您盡情領略英國維多利亞風格的世界級公園豪宅。其信息如下：1.基本信息行政區(qū)域：朝陽區(qū)項目位置：長春市朝陽區(qū)南湖大路與工農大路交匯處建筑類型：多層物業(yè)類別：住宅戶型面積：167-380平方米開發(fā)商：長春中海地產有限公司投資商：長春中海地產有限公司物業(yè)公司：長春中海物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：3.2元/月/平方米樓盤特色：水景住宅2.價格信息均價：13000元/平方米價格說明：13000元/平方米付款方式：銀行按揭貸款,公積金貸款,一次性付款歷史價格：2011-

15、03-25 均價 13000元/平米2010-10-13 均價 13000元/平米 2010-07-30 均價 14000元/平米 3.詳細信息產權類型：大產權房容積率：1.5綠化率：35%飲用水：24小時供水兼二次供水，各戶獨立安裝水表總戶數：291戶建筑面積：68054平方米占地面積：46000平方米車位配比: 1:0.54占地面積:46000平方米總建筑面積:68054平方米規(guī)劃戶數:291戶社區(qū)規(guī)模(住宅、酒店式公寓):超大(30萬);建筑設計單位:北京市多城建筑設計咨詢有限公司建筑施工單位:南通六建銷售代理:長春中海地產有限公司規(guī)化設計:長春中海地產有限公司景觀設計:泛亞國際景觀設計

16、(香港)有限公司四周道路:東:規(guī)劃路;南:工農大路;西:工農廣場;北:南湖大路;車位總數:291個4.配套信息周邊學校：吉林省實驗中學、東北師范大學附屬中學、東北師范大學附屬小學、東北師范大學周邊醫(yī)院：吉大三院、吉林省人民醫(yī)院、中醫(yī)學院附屬醫(yī)院郵局:南湖新村郵政支局 銀行:中國建設銀行 醫(yī)院:吉大三院、省人民醫(yī)院、中醫(yī)學院附屬醫(yī)院 周邊公園：南湖公園周邊交通：小區(qū)位于南湖畔，公交便利。306路連接市政府和長春站，全程都在人民大街上，可方便與諸多公交路線換乘。252路通往汽車廠、6路直達火車站、120路通往凈月區(qū)、277路到達吉盛偉邦，公交十分便利。5.裝修信息裝修情況:毛坯;安保系統(tǒng):紅外報警

17、,可視對講體系智能化設施:門禁系統(tǒng)、樓宇對講、有線接入,智能一卡通供熱系統(tǒng):集中供暖，智能溫控型地熱空調新風系統(tǒng):各戶獨立安裝，預留空調機位置，預留空調機插座車庫配置:車庫電梯直接入戶外墻:面磚;外立面說明:英倫古典建筑風格走廊:高級瓷磚到頂，理石鋪地,大白屋頂電梯廳:高級瓷磚到頂，理石鋪地,大白屋頂進戶門:高級防火防盜門窗材:單框三玻高級塑鋼窗外墻材料：面磚;外墻風格：英倫古典建筑風格走廊：高級瓷磚到頂，理石鋪地,大白屋頂入戶門：高級防火防盜門窗材：單框三玻高級塑鋼窗安保系統(tǒng)：紅外報警,可視對講體系智能設施：門禁系統(tǒng)、樓宇對講、有線接入,智能一卡通空調系統(tǒng)：各戶獨立安裝，預留空調機位置，預留

18、空調機插座四、消費者分析1.消費者的購房動機分析 （1）消費者的本能性購買動機人類為了維持和延續(xù)生命，有饑渴、冷暖、行止、作息等生理本能引起的動機叫作本能性動機。它具體表現(xiàn)形式有維持生命動機、保護生命動機、延續(xù)生命動機等。這種為滿足生理需要購買動機推動下的購買行為，具有經常性、重復性和習慣性的特點。在本能性購買動機的支配下，人們往往事先早已計劃妥當或很自然地要求購買，在購買時較少猶豫，且不太注重商標，大都是供求彈性較小的日用必需品。例如，消費者為了解除饑渴而購買食品飲料，是在維持生命動機驅使下進行的；為抵御寒冷而購買服裝鞋帽，是在保護生命動機驅使下進行的；為實現(xiàn)知識化、專業(yè)化而購買書籍雜志，是

19、在發(fā)展生命動機驅使下進行的。（2）消費者的心理性購買動機心理性動機是指由人們的認識、情感、意志等心理過程引起的行為動機。人們心理活動的認識，以及對情感、意志等心理活動過程的研究，可將心理性動機歸納為感情動機（感情動機包括情緒動機與情感動機兩類），理智動機和信任動機三類。（3）消費者的社會性購買動機人們的動機和行為，不可避免地會受來自社會的影響。這種后天的由社會因素引起的行為動機叫作社會性動機。社會性的行為動機主要受社會文化、社會風俗、社會階層和社會群體等因素的影響。社會動機是后天形成的動機，一般可分為基本的和高級的兩類社會性心理動機。由社交、歸屬、自主等意念引起的購買動機，屬于基本的社會性心理

20、動機；由成就、威望、榮譽等意念引起的購買動機屬于高級的社會性心理動機。它包含了求名心理、求同心理、求新求美求異心理三種。（4）消費者的個體性購買動機個人因素是引起消費者不同的個體性購買動機的根源。這種由消費者個體素質引起的行為動機，叫作個體性動機。消費者個體素質包括性別、年齡、性格、氣質、興趣、愛好、能力、修養(yǎng)、文化等方面。個體性動機比上述心理性動機、社會性動機更具有差異性，其購買行為具有穩(wěn)固性和普遍性的特點。在許多情況下，個體動機與本能、心理、社交動機交織在一起，以個體動機為核心發(fā)生作用，促進購買行為。它分為青年消費者、老年消費者等。2.消費者的購房心理分析孫子兵法里說:攻心為上。所以要想更

21、好地掌握客戶需求，進而更好地滿足客戶需求就必需對客戶的心理有足夠了解。年齡的不同，購房的心理、決策、目的都會完全不一樣。基于不同年齡段的人有著不同的居住需求和居家性格。對于買房這件大事，大多數家庭也會在選房的過程中反復挑選比較，透析客戶心理對掌握客戶心理規(guī)律，選擇適合客戶需求的房屋進行推銷是大有裨益的，往往會起到事半功倍的效果。購房者的年齡一般分為：25歲以下；25歲至35歲；35歲至45歲；45歲至60歲；60歲以上。（1）25歲以下這個年齡段多屬于單身貴族期（單身貴族消費群），由于獨生子女家庭的增多，這些年輕的購房者可以得到雙方父母兩個家庭力量的支持，這讓他們進入房地產市場的時間提前了許多

22、。同時，由于房價連年攀升，也使得不少年輕人出現(xiàn)“價格恐慌癥”，提前釋放了自己的購房需求。其基本特點如下：購房款往往需要父母等家庭其它成員的協(xié)助；能夠較快地接受新奇的事物，更容易受產品外觀、形狀、色彩和功能的影響；有自己的參考群體，包括同伴、家庭、親戚等經常接觸的人，這一群體的消費傾向、價值評定、選擇標準是他們購買的重要依據；由于逐步走向人生的獨立期，婚姻購房、投資購房是購房的主要目的；購房面積較小，往往是一房或小兩房，起到過渡作用；對地段要求很高，希望盡可能靠近市中心，不會因為距離影響自己的生活質量；鄰里關系的相處能力不強，習慣以自我為中心的生活方式；適應樓盤基本情況：位于市中心的精裝修單身公

23、寓；智能化管理；綠化較少；單層面多套房源；房型為40至70平方米的小戶型，戶型層高較高可做錯層或復式；少額貸款或者不貸。（2）25歲至35歲這個年齡的客戶正處于婚育期，工作已經穩(wěn)定，有一定的購買力，更重要的是，這個群體熱衷于消費，儲蓄觀念較弱，因此也是購房的主力客戶群，特點如下：因為對未來的工作收入有信心，所以盡可能地降低首付款，貸款買房；對樓盤會有全面的了解和評定，包括區(qū)域位置、價格、規(guī)模、環(huán)境、戶型、裝修標準、物業(yè)管理、發(fā)展?jié)摿Φ鹊龋豢捶枯^為理性，往往會成為家庭主要提問者，具備一定的房產知識，且不太會受到銷售員的影響；不太會聽取父母對房子的看法或意見，但他們卻往往會將朋友、同事的建議視如珍

24、寶；婚房、改善住房條件、投資等是購房的主要目的；希望有獨立的生活，但在生活上還不能完全擺脫父母的照顧，往往會希望和父母分開住，但離的近些；購房面積視購房能力而定，一般為了下一代考慮，小三房是比較受歡迎的；熱衷于參加社區(qū)的青年活動，如踏青、運動等，也喜歡在網絡上發(fā)表自己對社區(qū)的看法，展現(xiàn)自己家居的個性面。適應樓盤基本情況：目標顧客所熟悉的發(fā)展中區(qū)域；小區(qū)有便捷的交通，可直達市中心及上班所在地；考慮到孩子的教育，希望離好的學校更近一些；小區(qū)有較為成熟的生活及商業(yè)配套；板式小高層，具規(guī)模，有優(yōu)雅的環(huán)境，毛坯戶型，90平方米左右的兩房或100平方米左右的三房，空間舒適，采光、通風較好，功能區(qū)間分明。（

25、3）35歲至45歲中年客戶由于工作收入穩(wěn)定，家庭責任感重，屬于最龐大的購房群體，他們上有父母，下有子女，購買目的主要以改善居住條件為主，特點如下：多為貸款買房，首付款是家庭的多年積蓄，公積金和商業(yè)組合貸款，且往往會在之后幾年內出現(xiàn)提早還貨的情況；理性地看待購房，他們關注得房率，計較房價的起伏，雖然樓市火爆時會一擁而上，可一旦市場產生動蕩，第一批持幣觀望的就是他們，他們有自己的主見且較為固執(zhí)，不易被別人說動；購房目的有多種：為自己購房改善生活條件，為老人購房養(yǎng)老，為孩子購房結婚，投資購房拿固定收益等等；生活上希望照顧父母和孩子，購房會考慮到較大的三房或三房以上的戶型；不太會遠離自己原有的生活圈，

26、習慣“老地方”的生活方式；非常注重超市、菜場、銀行等生活設施的位置；入住新房后，仍然會保持原來的生活和工作狀態(tài)，并且希望父母身體健康，孩子學業(yè)有成。適應樓盤基本情況：樓盤位于大型成熟居住區(qū)，位置顯眼，出行方便；周邊生活設施齊全，超市、菜場、醫(yī)院、學校、銀行、郵局等一應俱全。同時也配備了成熟的商業(yè)配套，如餐飲、美容、健身、服裝等；以低密度、得房率高的多層為主的樓盤；一層帶花園，五層帶躍層，每個樓層保持均好性；主力戶型為120平方米左右的三房，毛坯，戶內分割合理，浪費面積??；完善的物業(yè)管理保證每幢樓宇的安全和私密性。（4）45歲至60歲步入中老年后，消費心理會有所轉變，購房行為也如此。屬于該范圍的

27、大多數客戶都是為了下一代而購買商品房，特點如下：為了不讓下一代增加還款負擔，希望能夠一次性付款或盡可能地提高首付款；購房心理比較偏執(zhí)，相信自己所看到的，對銷售員有警惕心理。對樓盤的價格、質量、品牌比較敏感，特別是價格，除了房價外，還包括稅費、貸款利息、物業(yè)管理費等等，往往會盡可能地尋求打折的可能。希望和下一代住的近一些，方便照顧下一代及下下一代；希望離賣場、醫(yī)院、菜場等生活設施近一些，方便自己的生活；希望自己有健康的身體投入到工作中，同時希望家庭和睦、平安。適應樓盤基本情況：位于大型成熟居住區(qū)，基本設施齊全；多層中低層、小高層或高層樓盤；同等區(qū)域內，樓盤價格偏低的樓盤；開發(fā)商有一定品牌，建造過

28、的樓盤品質都不錯；小區(qū)內有一些健身器材，并能定期舉行一些中老人的健康保健的活動。（5）60歲以上老年消費一般主要是靠積蓄，退休后買房主要是以養(yǎng)老為主了，特點如下：退休后買房以養(yǎng)老為主要目的，需要改善自己的生活狀態(tài)和質量；沒有貸款，一次性付款或分期付款購房為主，也可能需要兒女資金上的支助；購房的區(qū)域一般會選擇在自己原有的生活圈或子女所住地附近；購房心理比較謹慎，很擔心房價的變化或開發(fā)商不兌現(xiàn)承諾；購房面積較小，兩人居住，子女偶爾來住住，兩室一廳足夠了希望擁有一個適合老年人居住的生活環(huán)境；生活設施齊全，離醫(yī)院、銀行的距離要比較近。適應樓盤基本情況：多層低層、小高層或高層；小區(qū)邊上就有醫(yī)院；戶型面積

29、不大，70至90平方米的一房一廳及二房一廳為主力戶型；一層帶花園可以種花或小高層、高層電梯房出入方便；衛(wèi)生間按照老人身心特征布置，公共樓道設有安全扶手；綠化覆蓋率較高，一步一景，并建有環(huán)型的健康步道和健身小品；小區(qū)內建有老年活動室，物業(yè)定期舉辦老年人健康咨詢或集體活動，發(fā)展老年人的各項業(yè)務愛好；物業(yè)能提供專項為老年人服務的項目，如送報、訂奶、上門維修、打掃等。五、swot分析1.產品優(yōu)勢：南湖一號所在地是南湖少有的絕版黃金之地，濱臨南湖公園沙灘浴場，環(huán)境優(yōu)美。周邊靠近吉林省實驗中學、東北師范大學附屬小學，東北師范大學附屬中學、東北師范大學等學校，上學方便。臨近桂林路商業(yè)圈、紅旗街商業(yè)圈。周邊有

30、吉林省中醫(yī)研究院、吉林省人民醫(yī)院、吉大三院等醫(yī)院，就醫(yī)快捷。南湖一號地處三條主干道南湖大路、工農大路、人民大街的交匯處，公交直達小區(qū)大門，交通便捷，出行方便。戶型面積空間大、適合大家庭居住，擁有專用停車位，小區(qū)各種系統(tǒng)配備齊全，有專人24小時管理，居住安全。小區(qū)屬于英倫古典建筑風格，風格獨特。南湖一號屬于高檔住宅小區(qū)，是一種身份和地位的象征。2.產品劣勢：靠近主干道，噪音污染比較嚴重。濱臨南湖公園沙灘浴場，存在一定的危險性。南湖絕版之地，是長春市價格最貴的商品房，價格較貴平均13000元/平米。小區(qū)設施配備齊全，物業(yè)管理費用較貴。戶型面積大，一次性付款的額度也較大，購買人群也隨之縮小，隨之裝修

31、費用也比較多。3.產品機會：隨著國際經濟形式的改變，西方國家受美國次貸金融危機的影響進一步加深，而中國卻是風景這邊獨好，這表明南湖一號以及所有的國內房地產業(yè)將會有機會得到更急大的一次發(fā)展。國家出臺一系列保增長、促銷費的政策措施，保證國家經濟水平平穩(wěn)健康發(fā)展，這也是南湖一號乃至整個房地產行業(yè)的一大契機，南湖一號大可抓住這次機會，擴大銷售量增加銷售收入。4.產品威脅：長春市各大房地產商紛紛進去，各種小戶型的商品房紛紛崛起，小戶型是很多認的首選，搶占了南湖一號的很大下一部分市場。各種歐洲風格的高格擋小區(qū)，別墅的紛紛建成，使很大一部分高端消費群體轉而購買價格偏低而又不是高檔的其他房產。住房限購令的頒發(fā)

32、，使得很多已經擁有住房的消費群體不得再次購買住房。價格居高不下，使得人們更加愿意購買小戶型的商品房。受經濟的影響，房價普遍下降，這就更加抬凸顯南湖一號的價格偏貴了。六、廣告策略1.廣告目標（1）提高中海地產在長春市乃至于吉林省的知名度、美譽度、認知度，樹立企業(yè)形象。（2）擴大中海地產旗下項目在長春市的市場占有率（3）加強消費者對中海南湖一號的品牌形象（4）通過廣告向公眾傳播南湖一號的尊貴、大氣、優(yōu)美的豪宅信息。（5）糾正公眾認知偏差，排除銷售障礙，提高入住率。（6）本次廣告的目的不僅僅在于南湖一號，而還要在一定程度上對整個中海地產進行宣傳，以提高中海地產的市場占有率，銷量以及中海地產在長春市的

33、影響。2.廣告對象本次南湖一號的廣告對象是長春市所有市民3.廣告定位本次南湖一號的廣告定位是長春市所有家庭年收入在80萬以上的人群，或者是在大公司上班，有著良好的收入高管、高級白領，有自己的公司，且公司營業(yè)狀況良好的個人，有著百萬左右存款的新婚夫婦。4.廣告訴求由于南湖一號是高檔、豪宅，其建筑風格是英倫古典建筑風格類型，南湖一號有地處南湖絕版之地，濱臨南湖公園沙灘浴場。因此，南湖一號的廣告應該強調尊貴、高檔、無上、身份地位、皇室、環(huán)境優(yōu)美這樣的感性訴求，突出南湖一號在長春市房地產中的高檔無上的地位，已達到購買者自我滿足的需求。5.廣告媒體（1）媒體組合策略本次南湖一號在長春市的廣告投放媒體組合

34、主要是以電視媒體、報紙媒體、大型戶外平面廣告為主；廣播媒體、雜志媒體，手機短信以及彩印宣傳冊為輔。重點投放區(qū)域就在長春市本市內，輔助投放區(qū)域為長春市周邊市、縣、區(qū)。電視廣告選擇長春電視臺綜合頻道、商業(yè)頻道兩個頻道進行投放，總投放量為一個月。綜合頻道選擇黃金劇場第一、二、三節(jié)片頭特播10秒廣告三個時段進行投放；商業(yè)頻別對我說謊、居家新主張10秒贊助廣告兩個時段進行投放。報紙廣告選擇長春房地產報、新文化報、長春晚報三家報紙進行投放，總投放量一個月。長春房地產報選擇整版式每天一投，新文化報選擇b1疊整版式每天一投，長春晚報選擇b1版整版式每天一投。大型戶外平面廣告選擇5*3m巨幅海報，在長春市各大交

35、通要道，主干道以及南湖一號外墻周圍進行投放，總投放量為兩年，每個季度更換一次。廣播廣告選擇在“交通之聲”和“經濟廣播”兩個欄目進行投放，總投放量一個月。交通之聲選擇在“968新聞早高峰”之后“娛樂香餑餑”之前和“968新聞晚高峰”之后“呼叫總臺”之前兩個時段進行投放。經濟廣播選擇選擇每在“新聞麻辣燙”之后“上班路上”之前和“沸騰吧 體育”之后“青蔥話當年”之前兩個時段進行投放。雜志媒體選擇電影文學經濟縱橫和現(xiàn)代營銷中縫跨頁的版式每月投放一次，總投放量一年。手機短信選擇長春市移動150號段，聯(lián)通136號段，電信189號段進行投放，總投放量一年，每周發(fā)送一次短信， 彩印宣傳冊選擇a3雙面彩印印刷廣

36、告，印刷量100000份，在長春市各大商業(yè)街，商業(yè)圈進行派發(fā)，彩印宣傳冊每月一投，總投放量一年。七、廣告預算項目詳細內容金額（元）設計制作費用報紙廣告：1000 雜志廣告：1000戶外平面廣告：1200 宣傳冊：1200廣播廣告：3000 電視廣告：400011400印刷費用戶外平面廣告：15*60*20*4=72000宣傳冊：0.5*100000=1000082000電視廣告長春電視臺綜合頻道黃金劇場第一、二、三節(jié)片頭特播10秒：5900*30*3=531000長春電視臺商業(yè)頻道別對我說謊、居家新主張10秒贊助廣告：2600*30*2=156000687000報紙廣告長春房地產報整版：30*

37、60000=1800000新文化報b1疊整版：30*65000=1950000長春晚報bi版整版：30*55000=16500005400000雜志廣告電影文學月刊中縫跨頁版：15000*12=180000縱橫經濟月刊中縫跨頁版：13000*12=156000現(xiàn)代營銷月刊中縫跨頁版：16000*12=192000528000人員費用戶外平面廣告安裝：2*20*4*100=16000宣傳冊派發(fā)：20*12*50=1200028000廣播廣告交通之聲：2000*30*2=120000經濟廣播：1800*30*2=108000228000手機短信長春移動150號段：0.01*90000*52=46000長春聯(lián)通130號段：0.01*90000*52=46000長春電信189號段：0.01*90000*52=46000138000公益廣告50005000機動費用50005000合計（元）7112400八、廣告創(chuàng)意1.電視廣告遠鏡頭