置業(yè)有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告模版

1、第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況第一節(jié) 項(xiàng)目申報(bào)單位概況一、單位名稱：xxxx置業(yè)有限公司二、法人代表：xx 三、注冊(cè)資金：1800萬(wàn)元四、開(kāi)發(fā)資質(zhì)：叁級(jí)五、聯(lián)系人： xxxx 聯(lián)系電話 ：xxxx六、單位概況：xxxx置業(yè)有限公司成立于2007年11月，注冊(cè)資本1800萬(wàn)元。公司具有雄厚的資金和技術(shù)實(shí)力，先進(jìn)的管理模式，良好的企業(yè)信譽(yù)，周到的服務(wù)流程，豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，勢(shì)必能將設(shè)計(jì)理念先進(jìn)、功能較為完善環(huán)境清新優(yōu)雅的住宅項(xiàng)目奉獻(xiàn)給xx人民，自公司成立以來(lái)，始終遵循“使顧客滿意、讓業(yè)主放心、令社會(huì)信賴”的經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持“追求行業(yè)一流、滿足業(yè)主期望；建造優(yōu)良工程、提供滿意服務(wù)”的經(jīng)營(yíng)方針，是一支能

2、在房地產(chǎn)領(lǐng)域作出卓越成就的團(tuán)隊(duì)。第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：xxxxxxxx建設(shè)項(xiàng)目 二、建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)地塊位于xx縣青年路以南，文昌路以東，萬(wàn)福路以北，府前路以西。三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目占地面積40802m2，總建筑面積92663.98m2，其中住宅占地面積19627m2，建筑面積54759.28m2；商業(yè)占地面積21175m2，建筑面積37904.7m2。項(xiàng)目共建 “17+1”層住宅1棟，“10+1”層住宅4棟，3層（局部4層）商鋪4棟?？偩幼魯?shù)507戶。四、投資規(guī)模經(jīng)估算，該項(xiàng)目投資總額24057.74萬(wàn)元，其中：土地費(fèi)用2631.89萬(wàn)元，工程費(fèi)用18170.65萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用

3、1144.75萬(wàn)元，基本預(yù)備費(fèi)877.89萬(wàn)元，建設(shè)期利息1232.56萬(wàn)元。五、資金籌措該項(xiàng)目資本金至少需要 4811.55萬(wàn)元，已交土地費(fèi)用4891.5萬(wàn)元，其余資金全部由xxxx置業(yè)有限公司自籌解決。六、項(xiàng)目建設(shè)期該項(xiàng)目總建設(shè)期初步定為24個(gè)月，2013年11月至2015年11月全部建成，并交付使用。八、建設(shè)實(shí)施及工程進(jìn)度安排（一）、組織機(jī)構(gòu)為加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高投資效益，由項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、銷售經(jīng)營(yíng)等實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目承辦單位抽出精干人員，設(shè)立工程部、財(cái)務(wù)部、辦公室等機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目的概（預(yù)）算控制、資金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進(jìn)行管理，

4、確保項(xiàng)目按時(shí)完成。（二）、工程進(jìn)度安排該項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告批復(fù)后，盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，并進(jìn)行場(chǎng)地平整清理工作，2013年11月底可望開(kāi)工建設(shè)。建設(shè)期初步確定為24個(gè)月，具體安排如下： 2013年11月前，完成項(xiàng)目立項(xiàng)、土地征用、勘察設(shè)計(jì)等各項(xiàng)前期工作。2014年10月前陸續(xù)完成主體工程施工。2015年1月單體工程陸續(xù)竣工。2015年5月工程完裝修及設(shè)備安裝。2015年11月底完成場(chǎng)區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，工程驗(yàn)收交付使用。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背景一、xx縣概況xx縣位于山東省西南部，是xx市的東大門，現(xiàn)轄15個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)街道辦事處，1個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，886個(gè)行政村

5、，總?cè)丝?5萬(wàn)人，縣域面積1308平方公里，其中耕地面積114.9萬(wàn)畝。xx，因古有大野澤而得名，是春秋“西狩獲麟”之地，秦末彭越起兵之所，近代著名的“xx教案”亦發(fā)生于此。西漢建縣，唐武德四年置麟州，故xx又稱麟州，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚。秦末漢初大將軍彭越、三國(guó)曹魏大將李典、北宋文學(xué)家王禹偁、蘇門學(xué)士晁補(bǔ)之，清末武狀元田在田都誕生在這塊土地上。悠悠歲月為xx這塊古老的土地創(chuàng)造了燦爛的文化，留下了眾多的人文景觀。境內(nèi)有古昌邑城遺址，皇覽所載的蚩尤墓、春秋時(shí)期的麒麟臺(tái)、戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的齊魯會(huì)盟臺(tái)、鬼斧神工之譽(yù)的秦王避暑洞、芳齡千載的永豐塔、世稱三絕的屏盜碑及明代建造的大成殿等30余處名勝古跡和歷史文

6、化景觀，顯現(xiàn)出厚重的歷史積淀。近年來(lái)，xx縣在上級(jí)黨委政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，始終堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，牢牢把握積極作為、科學(xué)務(wù)實(shí)的工作基調(diào)，更加注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在發(fā)展中促轉(zhuǎn)變，在轉(zhuǎn)變中謀發(fā)展，立足煤炭、農(nóng)林產(chǎn)品等資源優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持以招商引資和大項(xiàng)目建設(shè)為總抓手，大力實(shí)施工業(yè)化和城市化“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略，著力培植煤電化工、紡織服裝、新型建材、食品加工、商貿(mào)物流、文化旅游等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，統(tǒng)籌城市農(nóng)村、經(jīng)濟(jì)社會(huì)、三次產(chǎn)業(yè)、人與自然和諧發(fā)展，全面加強(qiáng)黨的建設(shè)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)出迎勢(shì)上行、持續(xù)向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 年，全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值105億元，同比增長(zhǎng)17.1%；地方財(cái)政收入6.2億元，同比增長(zhǎng)44

7、%，高于全市24個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)出口總值1.57億美元，同比增長(zhǎng)61.3%；城鎮(zhèn)居民可支配收入11365元，農(nóng)民人均純收入5111元，分別增長(zhǎng)10%和10.2%。包括地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、社會(huì)用電量、工業(yè)用電量、存貸款余額等10余項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅位居全市第一。與三年前相比，經(jīng)濟(jì)總量翻了一番，地方財(cái)政收入增長(zhǎng)了1.8倍、在全省排名前移了28個(gè)位次。相繼獲得山東省文明縣、山東省投資環(huán)境十佳縣市、山東省生態(tài)經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣市、平安山東建設(shè)模范縣、中國(guó)綠色名縣、山東省環(huán)保模范縣、山東省經(jīng)濟(jì)林產(chǎn)業(yè)示范縣等榮譽(yù)稱號(hào)。1、縣域情況（1）資源優(yōu)勢(shì)煤炭：xx煤炭資源豐富，xx煤田

8、總地質(zhì)儲(chǔ)量高達(dá)55.7億噸，且煤質(zhì)優(yōu)良、煤類緊缺，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，年生產(chǎn)能力將達(dá)到1200萬(wàn)噸。山石：xx縣山石資源主要分布在縣城東南部的核桃園、獨(dú)山兩鎮(zhèn)，有大小山頭33座，面積14.5平方公里，可采儲(chǔ)量18億噸。農(nóng)業(yè)：xx縣農(nóng)業(yè)資源豐富，現(xiàn)已形成畜牧、棉花、瓜菜、林果四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。正常年份種植棉花80萬(wàn)畝，總產(chǎn)120萬(wàn)擔(dān)左右。先后被國(guó)家確定為總理基金麥棉兩熟高產(chǎn)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)基地、全國(guó)優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地，并被省政府列為全省六個(gè)“棉花產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)縣”之一。“國(guó)花”牌原棉是“全國(guó)十大棉花名牌”之一，曾被中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)評(píng)為“名牌棉花展示第一名”。畜牧業(yè)發(fā)展前景廣闊，是國(guó)家“魯西黃?！狈庇兀嗌窖?、長(zhǎng)毛兔生產(chǎn)基地

9、。魯西黃牛、青山羊、小尾寒羊并稱三大“國(guó)寶”。大牲畜存欄10萬(wàn)頭、羊130萬(wàn)只、豬35萬(wàn)頭左右。瓜菜生產(chǎn)年收獲面積在40萬(wàn)畝左右，總產(chǎn)達(dá)30億斤。現(xiàn)有林地面積1.6萬(wàn)公頃，果樹(shù)面積9.63萬(wàn)畝，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)果品6.5萬(wàn)噸，全縣木材儲(chǔ)積量208萬(wàn)方，是全國(guó)平原綠化達(dá)標(biāo)示范縣之一。（2）投資環(huán)境優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目審批實(shí)行“一條龍”“一站式”服務(wù)?？h級(jí)行政審批項(xiàng)目全部手續(xù)均由縣行政審批服務(wù)中心負(fù)責(zé)，在各種申請(qǐng)材料齊備的情況下，隨到隨辦，并由有關(guān)部門協(xié)助報(bào)批，其運(yùn)行機(jī)制靈活，服務(wù)高效快捷。（3）政策優(yōu)勢(shì)享受國(guó)家、省、市優(yōu)惠政策，對(duì)在縣城規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)的落地工業(yè)項(xiàng)目，各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行一費(fèi)制，對(duì)投資額大、科技含量高

10、、對(duì)xx縣發(fā)展有重大影響的特殊項(xiàng)目可一事一議，一企一策，特事特辦，最大限度地給予土地、廠房等各項(xiàng)政策，以靈活的方式進(jìn)行合作。為鼓勵(lì)入住項(xiàng)目發(fā)展，xx縣政府還專門設(shè)有科技貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)突出企業(yè)予以鼓勵(lì)。（4）工業(yè)形成一定規(guī)模2011年全縣規(guī)模以上企業(yè)發(fā)展到213家，完成工業(yè)增加值46.5億元，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入180億元。初步形成了煤電化工、紡織服裝、新型建材和食品加工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，工業(yè)產(chǎn)品1000多種，其中部?jī)?yōu)、省優(yōu)產(chǎn)品23種。（5）第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快2011年，全縣實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值16.34億元，限額以上服務(wù)業(yè)企業(yè)達(dá)到66家，新增44家。商業(yè)服務(wù)業(yè)生意興隆?？h內(nèi)有5處涉外旅游定點(diǎn)賓館，可同時(shí)接納50

11、00多人。各種風(fēng)味小吃、名吃達(dá)30多種。深入實(shí)施“萬(wàn)村千鄉(xiāng)”市場(chǎng)工程，連鎖超市覆蓋率達(dá)到85以上。各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展到20余處。昌邑大蒜市場(chǎng)、大義活畜市場(chǎng)、董官屯果蔬市場(chǎng)、縣城集貿(mào)市場(chǎng)等都具有一定規(guī)模。旅游業(yè)發(fā)展較快，形成了“一山一水一麒麟”的旅游格局，國(guó)家“aa”級(jí)金山旅游區(qū)部分景點(diǎn)改造陸續(xù)完成。書(shū)畫(huà)一條街、煤炭煤化工物流、洙水河公園等一批重點(diǎn)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目建成啟用或正在加緊建設(shè)。房地產(chǎn)、金融、保險(xiǎn)、信息、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭。（6）信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以建成具有國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平、功能完備的信息基礎(chǔ)設(shè)施為目標(biāo)，整合網(wǎng)絡(luò)資源，構(gòu)筑適應(yīng)信息化建設(shè)的基礎(chǔ)信息平臺(tái)。在網(wǎng)通、電信、廣電和聯(lián)通四個(gè)信息

12、傳輸骨干網(wǎng)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)建設(shè)寬帶主干網(wǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)光纖到樓、到戶。進(jìn)一步建設(shè)完善全縣公用信息平臺(tái)的服務(wù)功能，形成多種接入方式，滿足各種網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)需求和適應(yīng)開(kāi)展多種信息業(yè)務(wù)的寬帶信息傳輸平臺(tái)。加強(qiáng)通信網(wǎng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)和有線電視網(wǎng)的相互融合，逐步普及數(shù)字電視廣播業(yè)務(wù)，積極發(fā)展電子商務(wù)、遠(yuǎn)程教育、網(wǎng)上辦公等業(yè)務(wù)，形成覆蓋全縣的共享型、集約化信息網(wǎng)絡(luò)體系，以促進(jìn)政府、企業(yè)、社區(qū)和家庭信息化。到“十一五”末，固定電話普及率達(dá)到90%，移動(dòng)電話普及率達(dá)到50%以上，因特網(wǎng)用戶數(shù)達(dá)到10萬(wàn)戶，有線電視入戶率達(dá)到70%，有線數(shù)字電視入戶率達(dá)到40%以上，基本形成適應(yīng)全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要的信息網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施體系。2、區(qū)位

13、和交通條件xx位于山東省西南部，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和豐富的礦產(chǎn)資源。新兗鐵路于縣域腹部東西穿過(guò)，境內(nèi)全長(zhǎng)42公里，設(shè)有2個(gè)站點(diǎn)，其中xx站為三級(jí)站，年吞吐量為127萬(wàn)噸，龍固站為四級(jí)站。日東高速公路、濟(jì)菏高速公路從縣城北部東西穿越，327國(guó)道、聊商公路、巨鄲公路貫穿東西南北，縣、鄉(xiāng)、村公路縱橫交錯(cuò)。己形成以縣城為中心、干線公路為骨架，連通縣、鄉(xiāng)、村和省內(nèi)外四通八達(dá)的晴雨通車公路網(wǎng)絡(luò)。發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，為xx發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提供了良好的基礎(chǔ)條件。隨著洙水河航道和xx港的開(kāi)發(fā)建設(shè)，xx縣的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加突出，將形成以陸路交通為主、水路交通為輔、輻射范圍廣的貨物集疏運(yùn)體系。形成以日東、濟(jì)菏等高速公路為

14、龍頭，以新石鐵路為支撐，以國(guó)、省道干線公路為骨架，以內(nèi)河航運(yùn)為補(bǔ)充的綜合交通運(yùn)輸格局。公路：日（日照）東（東明）高速公路、濟(jì)（濟(jì)南）菏（xx）高速公路橫貫縣境東西，327國(guó)道、聊商公路等15條公路縱橫交錯(cuò)。以完善高速公路骨架，提高公路網(wǎng)技術(shù)水平和密度為重點(diǎn)，建設(shè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)干線；改造和完善干線公路，形成覆蓋全縣的快速道路網(wǎng)；加強(qiáng)縣鄉(xiāng)村公路建設(shè)，提高通達(dá)水平，充分發(fā)揮路網(wǎng)和通道的整體功能和效益。鐵路：xx縣東依京滬鐵路，西鄰京九鐵路。新（鄉(xiāng)）石（石臼所）鐵路穿境而過(guò)，縣城內(nèi)設(shè)有三級(jí)火車站，是歐亞大陸橋的重要組成部分。現(xiàn)已開(kāi)展縱貫煤田南北、橫向連接新石鐵路的煤礦專用鐵路建設(shè)前期工作。航運(yùn)：已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)

15、的京杭運(yùn)河洙水河三級(jí)航道xxxx工程完成后，xx港口貨物年吞吐能力達(dá)到1000萬(wàn)噸，1000噸級(jí)駁船和10000噸級(jí)船隊(duì)可直達(dá)長(zhǎng)江及江、浙、滬等地。航空：東距縣城20公里的曲阜機(jī)場(chǎng)通航北京、廣州、上海等大城市，距濟(jì)南機(jī)場(chǎng)、鄭州機(jī)場(chǎng)均僅有2個(gè)小時(shí)的路程?？诎叮弘xxx60公里集海關(guān)、商檢、集裝箱站及出口專列于一體的xx直通口岸已全面配套運(yùn)營(yíng)，可直通青島港口。二、項(xiàng)目提出背景隨著xx縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速健康的發(fā)展，促使各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展，城市化進(jìn)程也不斷加快。十二五期間，xx縣將強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)新型工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化、流通現(xiàn)代化，加快城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，努力構(gòu)建經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境友好、充滿魅力和活力的xx新城區(qū)

16、。近年來(lái)，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入明顯增加，城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高，人們對(duì)改善居住條件的要求也日益增強(qiáng)。城市化進(jìn)程的加快，周邊鎮(zhèn)村人口的大量涌入市區(qū)，也使人們對(duì)xx縣區(qū)的居住、辦公、教育等各項(xiàng)關(guān)系民生問(wèn)題的城市功能提出了更高的要求。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)保持了健康、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，培育住房消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)，將是今后一段時(shí)期我國(guó)住宅與房地產(chǎn)業(yè)的中心工作。2006年，國(guó)家在召開(kāi)了全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議，提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展，開(kāi)放搞活二級(jí)市場(chǎng)，推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房公積金制度，改進(jìn)物業(yè)管理，進(jìn)一步培育住宅消費(fèi)，發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為重

17、點(diǎn)、高檔住宅為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。三、xx縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向1、堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行和落實(shí)城市規(guī)劃。規(guī)劃是城市發(fā)展的龍頭。只有規(guī)劃好才能建設(shè)好、管理好。規(guī)劃好是最大的節(jié)約。對(duì)經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)講，由于資金短缺，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上更應(yīng)注重規(guī)劃。一是對(duì)擬開(kāi)發(fā)地塊要超前編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)土地使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施等作出詳細(xì)的控制性規(guī)定；二是要加強(qiáng)規(guī)劃管理，高度維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性。規(guī)劃一經(jīng)確定，任何單位和個(gè)人都不得更改，更不能因資金短缺而降低對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，隨意變更規(guī)劃。2、堅(jiān)持“政府總攬，以項(xiàng)目帶開(kāi)發(fā)”的方針，從嚴(yán)管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。要認(rèn)真落實(shí)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例

18、及有關(guān)政策規(guī)定，堅(jiān)持開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由政府總攬，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以規(guī)劃為龍頭，以項(xiàng)目帶開(kāi)發(fā)的方針，建立城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。實(shí)行項(xiàng)目庫(kù)制度，有計(jì)劃、有步驟地推出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片配套一片，完善一片，寧缺勿濫。要大力推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制度，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)作，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有利于城市建設(shè)。3、努力搞好城市土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，建立和實(shí)行好政府土地儲(chǔ)備制度和招標(biāo)、拍賣、租賃制度。政府必須高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，在以規(guī)劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的指導(dǎo)下，除法定可以行政劃撥的土地外，對(duì)經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用

19、地一律進(jìn)行招拍掛制度，以確保政府獲得最大的土地收益，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益。要加強(qiáng)對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部及城中村集體土地的管理，創(chuàng)造條件，在城市整體規(guī)劃的指導(dǎo)下，有計(jì)劃的將這部分土地征為國(guó)有，列入政府土地儲(chǔ)備，切實(shí)作好以地生財(cái)，以財(cái)建城的路子。4、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)低、規(guī)模小、效益低、經(jīng)營(yíng)機(jī)制落后的局面，要引導(dǎo)企業(yè)大力推進(jìn)管理制度和管理方式的創(chuàng)新，建立市場(chǎng)化的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制。通過(guò)聯(lián)合、兼并、資產(chǎn)重組等路子，組建規(guī)?；?、集約化、品牌化的開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)，提高開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上的公平競(jìng)爭(zhēng)能力。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的管理，對(duì)那些信譽(yù)差、開(kāi)發(fā)能力低、不守法經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)要堅(jiān)

20、決進(jìn)行清理整頓。第四節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、規(guī)劃指導(dǎo)思想本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)居住建筑與自然條件的和諧，巧妙運(yùn)用了住宅建筑與自然的有機(jī)融合方式。在具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，本著“以人為本”、尊重自然的指導(dǎo)思想，從可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，注重住宅群體的布置，提高院落功能，增大交往空間。本案合理的組團(tuán)群落可以豐富建筑空間環(huán)境，優(yōu)化組團(tuán)園林設(shè)計(jì)，方便居民交往和休憩、鍛煉。力求創(chuàng)造出一個(gè)布局優(yōu)美、交通流暢、功能齊備、設(shè)施完善、現(xiàn)代化的高品位、高品質(zhì)的花園小區(qū)。二、規(guī)劃原則整個(gè)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)從生態(tài)、文化、經(jīng)濟(jì)三大原則出發(fā)，充分運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法，使環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，相輔相成，有機(jī)的結(jié)合在一起。 1、生態(tài)原則：規(guī)劃

21、設(shè)計(jì)從小區(qū)現(xiàn)狀自然環(huán)境出發(fā)，充分利用現(xiàn)有的自然條件，創(chuàng)造小區(qū)的園林綠化，營(yíng)造一個(gè)生態(tài)型的園林綠洲式的生活居住空間，創(chuàng)造出最佳的環(huán)境效益。2、文化原則：規(guī)劃設(shè)計(jì)充分應(yīng)用人文文化來(lái)塑造整個(gè)小區(qū)的建筑風(fēng)格和園林風(fēng)格，從建筑藝術(shù)和園林藝術(shù)的角度出發(fā)，創(chuàng)造一個(gè)融生態(tài)人文與現(xiàn)代建筑為一體的藝術(shù)家園。從而創(chuàng)造出最優(yōu)的社會(huì)效益。3、 經(jīng)濟(jì)原則：規(guī)劃設(shè)計(jì)注重實(shí)際可操作性，充分分析商品房市場(chǎng)，力求設(shè)計(jì)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，創(chuàng)造出最大的經(jīng)濟(jì)效益。三、規(guī)劃目標(biāo)在充分尊重xx城市控制性規(guī)劃思路的同時(shí)，融人、文、山、水以及建筑為一體，將小區(qū)規(guī)劃建設(shè)成有“陽(yáng)光綠地，碧水藍(lán)天，小橋流水”的居住空間。將現(xiàn)代景觀趣味融入日常家居生活，創(chuàng)

22、造以綠化為主題的現(xiàn)代化花園小區(qū)。四、總體規(guī)劃布局1、 小區(qū)主入口選擇該項(xiàng)目入口設(shè)計(jì)結(jié)合規(guī)劃要求，同時(shí)兼顧確保住戶使用的便捷性和小區(qū)管理的安全性。小區(qū)主入口設(shè)在規(guī)劃支路上，在其它道路上不開(kāi)設(shè)小區(qū)出入口，活躍規(guī)劃支路的生活氛圍并且減少對(duì)其它城市道路的干擾。2、規(guī)劃布局整個(gè)小區(qū)規(guī)劃布局考慮人車分流，在小區(qū)的兩個(gè)機(jī)動(dòng)車的入口處不遠(yuǎn)處均布置了通往地下車庫(kù)的機(jī)動(dòng)車出入口，使得小區(qū)的機(jī)動(dòng)車盡可能在小區(qū)的近入口處便直接入到地下車庫(kù)內(nèi)。同時(shí)地下車庫(kù)與住宅地下室相通可以直接入戶；地面上設(shè)計(jì)的主干道系統(tǒng)也為地面外圍停車提供了可能，從規(guī)劃上就解決了內(nèi)部以人行步道為主，減少機(jī)動(dòng)車對(duì)小區(qū)的干擾，最大可能地解決人車分流的要

23、求。建筑布局以圍合空間形式分別圍繞著組團(tuán)中心綠化景觀展開(kāi)。小區(qū)主入口，結(jié)合綠化和入口廣場(chǎng)，形成主入口的景觀軸線，是整個(gè)小區(qū)景觀設(shè)計(jì)的主體線索和組織脈絡(luò)。通過(guò)巧妙的規(guī)劃布局，使得每棟建筑均有景可觀，實(shí)現(xiàn)住宅的均好性。3、小區(qū)道路交通系統(tǒng)規(guī)劃交通系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則是便捷、舒適、安全、順暢。園區(qū)道路結(jié)合地形及建筑布局特點(diǎn)，東西地塊各一條主要道路連接兩個(gè)車行出入口，形成簡(jiǎn)潔高效的車行交通系統(tǒng)，是整個(gè)園區(qū)內(nèi)部及對(duì)外聯(lián)系的主要交通性道路，次干道為連接各棟住宅單體的內(nèi)部的交通道路，并通過(guò)隱性道路形成環(huán)道。園區(qū)內(nèi)道路路面主干道采用瀝青路面，次干道為彩色石材鋪砌路，支路為園路，小區(qū)主入口以花崗石鋪砌為主的景觀路面，

24、同時(shí)滿足機(jī)動(dòng)車的行駛要求，主次路均為人車混行，支路為人行道。4、小區(qū)園林綠地系統(tǒng)規(guī)劃在園區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，充分利用中心景觀、綠化來(lái)組織整個(gè)園區(qū)的園林綠地設(shè)置，引綠入園形成“點(diǎn)、線、面”相結(jié)合的園林綠地系統(tǒng)。由園區(qū)中心綠地、組團(tuán)中心綠地、宅旁綠地三級(jí)綠地系統(tǒng)組成。園區(qū)中心綠地結(jié)合園區(qū)中心大面積空地設(shè)置。組團(tuán)中心綠地、宅旁綠地以營(yíng)造園林景觀，充分體現(xiàn)出園區(qū)的親和性和安居性。5、小區(qū)景觀設(shè)計(jì)在園區(qū)景觀設(shè)計(jì)中充分利用綠地組織園區(qū)景觀設(shè)計(jì)。結(jié)合園區(qū)中心綠地，組團(tuán)中心綠地等；在園區(qū)建筑布局上充分考慮其高低錯(cuò)落，立面效果，形成園區(qū)的建筑景觀；同時(shí)注重沿街建筑的立面造型和天際線的變化，為城市景觀增光添色。

25、6、小區(qū)智能化系統(tǒng)規(guī)劃（1）每戶家庭設(shè)置電腦終端，通過(guò)居住區(qū)atn局域網(wǎng)絡(luò)直接進(jìn)入國(guó)際因特網(wǎng)，為將來(lái)的可視電話創(chuàng)造條件。（2）居住區(qū)內(nèi)設(shè)有24小時(shí)全方位電子、電腦紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，居住區(qū)設(shè)有閉路電視監(jiān)控裝置或電子攝像監(jiān)控。每戶設(shè)可視對(duì)講設(shè)備與整幢樓的電子防盜門相配套。（3）住戶進(jìn)出使用電子密碼識(shí)別系統(tǒng)。（4）設(shè)有警衛(wèi)中心，24小時(shí)巡更服務(wù)。第五節(jié) 工程設(shè)計(jì)方案一、總體設(shè)計(jì)1、主要設(shè)計(jì)依據(jù)（1）民用建筑設(shè)計(jì)通則（gb50352-2005）（2）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50096-2003）（3）住宅建筑規(guī)范（gb50368-2005）（4）城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50108-93）（5）城市道路和

26、建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范（jgj50-2001）（6）國(guó)家其他相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范2、建筑設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)理念項(xiàng)目定位為居住區(qū)，設(shè)計(jì)原則提現(xiàn)功能合理、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、節(jié)能、健康和安全，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，與周邊功能相配套。注重人的空間環(huán)境感受和行為需要，充分考慮人的生活、工作、休憩需要，著力營(yíng)造人性化的親切舒適的工作空間。突出環(huán)境特征、體現(xiàn)地形特色，強(qiáng)調(diào)景觀視線設(shè)計(jì)，給人以心理上的舒適感。根據(jù)規(guī)劃條件等綜合因素，整個(gè)建筑應(yīng)簡(jiǎn)潔明快，建筑外表俊朗、挺拔，空間上錯(cuò)落有序，體現(xiàn)時(shí)代感。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)豎向設(shè)計(jì)：擬建場(chǎng)址屬黃河中下游魯西南平原，場(chǎng)地呈不規(guī)則長(zhǎng)方形，地域開(kāi)闊，地勢(shì)平坦，整平量小。設(shè)計(jì)獎(jiǎng)根據(jù)地形標(biāo)高，

27、充分利用地形，滿足場(chǎng)地排水及道路設(shè)計(jì)要求。住宅設(shè)計(jì)盡量避免超長(zhǎng)建筑的出現(xiàn)，小區(qū)空間開(kāi)闊，視野通透，小區(qū)住宅均為南北布置，采光、通風(fēng)俱佳，無(wú)閉塞之感。住宅外觀展現(xiàn)簡(jiǎn)潔大方、清新自然的現(xiàn)代風(fēng)格，住宅間距由日照分析軟件嚴(yán)格計(jì)算，充分滿足絕大部分戶型的日照要求。二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）建筑結(jié)構(gòu)載荷規(guī)范（gbj0-87）（2）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj1-89）（3）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj10-89）（4）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj11-89）（5）中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法（6）地震監(jiān)測(cè)管理?xiàng)l例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第409號(hào)）（7）建設(shè)工程抗震設(shè)防要求管理規(guī)定（中國(guó)地震局令第7號(hào)）（8

28、）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(gb50011-2010)（9）中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（gb18306-2001）（10）建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（gb500068-2001）（11）建筑結(jié)構(gòu)載荷規(guī)范（gb50009-2001）2、抗震設(shè)計(jì)該項(xiàng)目地處黃河多次決口改道沖積而形成的平原，地形平坦，平均海拔50.5m，屬黃海高程系。淺部地層為第四系全新統(tǒng)黃河沖積層，巖性主要為粘土、粉土、粉細(xì)沙。粘土承載力為80-110kpa，壓縮模數(shù)4mpa；粉土承載力為120-200kpa，壓縮模數(shù)14mpa。根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范， 工程場(chǎng)地50年超越概率10%的地震動(dòng)峰值加速度位于0.10g范圍，相當(dāng)于地震基本烈度值7度。

29、根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj-89）及國(guó)家地震局全國(guó)地震區(qū)裂度區(qū)劃圖，xx基本地震裂度為7度。該項(xiàng)目應(yīng)考慮抗震設(shè)防，設(shè)計(jì)裂度為7度，并適度增加抗震措施。在結(jié)構(gòu)上，采用框架結(jié)構(gòu)，設(shè)置構(gòu)造柱和圈梁等抗震措施。3、荷載規(guī)定取值按照“荷載規(guī)范”的規(guī)定，該項(xiàng)目對(duì)荷載作出如下規(guī)定：(1)、樓梯：3.5kn/m2(2)、室內(nèi)：2.0kn/ m2(3)、屋面：0.7kn/ m24、上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)工程地質(zhì)條件及使用功能要求，該項(xiàng)目采用框架結(jié)構(gòu)。樓屋面以預(yù)制預(yù)應(yīng)力鋼筋砼樓面板為主，衛(wèi)生間采用現(xiàn)澆鋼筋砼樓板，現(xiàn)澆砼抗?jié)B等級(jí)s6。5、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)根據(jù)工程地質(zhì)條件及使用功能要求，本方案擬選用箱行基礎(chǔ)。地基地處理采用砼樁處

30、理，基礎(chǔ)板、壁采用c30防水砼。三、給排水設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范gb50015-2003（2）室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范gb50013-2006（3）室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范gb50014-2006（4）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范gb584-2001（5）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50016-2006（6）建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范gb50140-20052、設(shè)計(jì)范圍該項(xiàng)目給排水設(shè)計(jì)范圍包括生活給水系統(tǒng)、消火栓給水系統(tǒng)、生活污水及雨水系統(tǒng)等。3、生活給水設(shè)計(jì)該項(xiàng)目水源由市政給水管網(wǎng)供給，考慮到生活用水和室外消防系統(tǒng)的要求，擬由xx城市供水管網(wǎng)提供，兩路供水，可引入兩根dn200市政給水管，水量和水壓能滿足

31、要求。4、給水系統(tǒng)給水管道在室外布置成環(huán)狀管網(wǎng)，室內(nèi)給水采取無(wú)負(fù)壓疊壓供水設(shè)備直接供給，四層以下由市政給水管網(wǎng)直接供給。管網(wǎng)采取下行上給式的給水方式行各棟、各用水點(diǎn)供水。5、熱水設(shè)計(jì)該項(xiàng)目主要考慮住宅用熱水，采用電熱水器供主衛(wèi)生間用熱水，施工預(yù)留每戶15a電熱插座一個(gè)。6、消防供水通過(guò)水泵和管道把自備水井和室內(nèi)管網(wǎng)連接，主泵采用衡壓變頻供水設(shè)備。室外設(shè)置地上式消火栓，間距不超過(guò)120米。在水泵接合器15至40米范圍內(nèi)應(yīng)有室外消火栓。建筑設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，項(xiàng)目消火栓系統(tǒng)水量估計(jì)為15l/s，消火栓布置應(yīng)保證有兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。消火栓采用臨時(shí)高壓系統(tǒng)，在屋頂上設(shè)置消防水箱，

32、水箱內(nèi)存放滅火初期10分鐘不動(dòng)用消防水量，超過(guò)18立方米的按18立方米計(jì)。7、排水系統(tǒng)排水系統(tǒng)采用雨污雙流。室內(nèi)生活污水采用雙立管，即帶專用通氣管的排水系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)置獨(dú)立的污水管，有利于城市污水處理。生活污水經(jīng)化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)，最終匯入市政下水管。屋面雨水采用雨水斗收集，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期p5年。采取單斗單管，屋面雨水斗匯水面積按xx縣降水強(qiáng)度設(shè)置。場(chǎng)地雨水有帶篦子暗溝或雨水口收集，小區(qū)設(shè)置獨(dú)立雨水系統(tǒng)，雨水井雨水暗溝及雨水管道排除至市政雨水管。四、電氣設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）公共建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（jgj 16-2008）；（2）供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50052-95）；（3）低壓配電設(shè)計(jì)

33、規(guī)范（gb50054-95）；（4）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（gb500572010）；（5）建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范（gb50343-2004）；（6）公共建筑電線電纜防火設(shè)計(jì)規(guī)范（dgj08-93-2002）；（7）建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（gb50034-2004）；（8）建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范（gb/t50311-2000）；其它有關(guān)國(guó)家及地方的現(xiàn)行規(guī)程、規(guī)范。2、設(shè)計(jì)范圍該項(xiàng)目電氣設(shè)計(jì)包括供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)、各種設(shè)備的控制系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)及接地系統(tǒng)。3、供配電設(shè)計(jì)（1）負(fù)荷性質(zhì)和供電要求負(fù)荷性質(zhì)項(xiàng)目保安型負(fù)荷（消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、排煙風(fēng)機(jī)、疏散應(yīng)急照明、消防控制等

34、）、保障性負(fù)荷（主要通道照明等）屬一級(jí)負(fù)荷，居住照明屬二級(jí)負(fù)荷，其余無(wú)特殊要求者為三級(jí)負(fù)荷。供電要求采用二路10千伏獨(dú)立電源供電，二路電源分別引自兩個(gè)不同區(qū)域的變電站，平時(shí)各負(fù)擔(dān)50%負(fù)荷，當(dāng)其中一路出現(xiàn)故障時(shí)，另一路負(fù)擔(dān)全部負(fù)荷。樓內(nèi)設(shè)變配電房，并自備一套300kw柴油發(fā)電機(jī)組作一級(jí)負(fù)荷的備用電源，特別重要負(fù)荷（如疏散應(yīng)急照明、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)電源），配置ups電源。（2）負(fù)荷估算及變壓器選擇項(xiàng)目用電主要為空調(diào)、照明、電器及鍋爐、水泵等設(shè)備用電。照明和電器參照公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，場(chǎng)地照明參照城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；未預(yù)計(jì)用電按10%計(jì)算。據(jù)此估算變壓器總?cè)萘繛?500千伏安。變壓器按照照明、動(dòng)

35、力分開(kāi)供電，采用分回路供電方式。變壓器低壓側(cè)單母線分段，分段母線之間設(shè)聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)，手動(dòng)切換，高壓開(kāi)關(guān)柜和低壓配電屏均采用無(wú)油開(kāi)關(guān)，以利于消防安全。低壓接地保護(hù)采用tn-s系統(tǒng)。采用低壓電容器變電所集中補(bǔ)償方式，功率因素補(bǔ)償?shù)?.9以上。4、電力設(shè)計(jì)（1）電源電壓和配電系統(tǒng)該項(xiàng)目?jī)?nèi)全部為低壓設(shè)備，電源從相關(guān)低壓配電屏引來(lái)，電壓為380/220伏，系統(tǒng)采用三相四線制+pe線制，配電系統(tǒng)為放射式，重要負(fù)荷均為兩回路低壓供電，末端自動(dòng)切換。（2）導(dǎo)線選擇一般動(dòng)力電源線選用阻燃型電力電纜，消防設(shè)備和重要設(shè)備電源線的控制線選用耐火型電線電纜或防火電纜。（3）接地保護(hù)接地保護(hù)采用tn-s系統(tǒng)。五、暖通設(shè)計(jì)1、

36、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）采暖通風(fēng)與空調(diào)調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50019-2003）（2）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb50016-2006）（3）外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)范（jgj144-2008）（4）民用建筑供暖通風(fēng)與空調(diào)調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50736-2012）2、設(shè)計(jì)說(shuō)明該項(xiàng)目的采暖、通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)。3、冷、熱負(fù)荷的估算及冷熱源的選擇（1）住宅部分均采用分體式空調(diào)；商業(yè)及配套公建部分可根據(jù)要求采用分體式商用空調(diào)或多聯(lián)空調(diào)機(jī)組。（2）冬季住宅采暖熱由市政供暖管路提供80/55的市政熱水，經(jīng)過(guò)換熱站換熱機(jī)組后得到75/50采暖用熱水，供給各個(gè)單體。系統(tǒng)的補(bǔ)水定壓由換熱站解決。4、采暖、空氣調(diào)節(jié)的系統(tǒng)形式，簡(jiǎn)述控

37、制方式（1）采暖可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r采用散熱器采暖或地面輻射采暖。建議該項(xiàng)目采用散熱器采暖。（2）該項(xiàng)目所有住宅采暖均采用分戶計(jì)量，分室調(diào)節(jié)方式。底商部分采取入戶總計(jì)量方式。（3）所有住宅戶內(nèi)采暖系統(tǒng)均采用水平單管串聯(lián)跨越式采暖系統(tǒng)。采暖供回水主管設(shè)于樓板墊層內(nèi)，樓板墊層厚度不小于60mm，每組散熱器均配帶三通調(diào)節(jié)閥。（4）每棟住宅樓采暖熱水干管系統(tǒng)采用雙管下供下回式，在每棟住宅樓內(nèi)，設(shè)置采暖管井。共用立管、熱計(jì)量表等均設(shè)于管井內(nèi)。管井均設(shè)于公共部分，便于檢修查表，因住宅樓較高，采暖系統(tǒng)按高、中、低區(qū)設(shè)置，以每10層為分界。（5）在每棟建筑入口處設(shè)置熱量表、差壓流量調(diào)節(jié)閥、過(guò)濾器等，并設(shè)置熱力入口小

38、室。（6）住宅樓設(shè)分體式空調(diào)器，室外機(jī)置于外墻專用平臺(tái)上，空調(diào)凝結(jié)水有組織收集排放，室內(nèi)由電氣專業(yè)預(yù)留電量與插座。（7）中、小型出租式單元商業(yè)，配套公建等空調(diào)采用制冷劑直接蒸發(fā)式多聯(lián)空調(diào)機(jī)組或商用分體空調(diào)機(jī)組。預(yù)留室外機(jī)安裝平臺(tái)及用電量，小業(yè)主二次裝修階段自行采購(gòu)安裝。5、通風(fēng)系統(tǒng)簡(jiǎn)述（1）地下室各設(shè)備用房均采用機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。（2）衛(wèi)生間設(shè)衛(wèi)生間通風(fēng)器進(jìn)行全面通風(fēng)，排風(fēng)豎井采用防倒灌形式。（3）電梯機(jī)房采用機(jī)械排風(fēng)方式進(jìn)行通風(fēng)換氣。（4）商業(yè)利用外窗自然通風(fēng)。（5）地下汽車庫(kù)設(shè)機(jī)械排風(fēng)及機(jī)械補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)換氣次數(shù)6次h，補(bǔ)風(fēng)換氣次數(shù)為5次h。（6）地下自行車庫(kù)設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)換氣次數(shù)為3次

39、/h，補(bǔ)風(fēng)由車道自然補(bǔ)風(fēng)。（7）廚房應(yīng)設(shè)排油煙井道，脫排油煙機(jī)排出的油煙均通過(guò)屋頂無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽排放；無(wú)自然通風(fēng)條件的衛(wèi)生間預(yù)留排氣機(jī)電源插座。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析一、xx縣總體規(guī)劃分析xx縣委、縣政府圍繞建設(shè)21世紀(jì)新興能源生態(tài)城市的目標(biāo)，大力實(shí)施城市化戰(zhàn)略，使城市面貌發(fā)生了巨大變化，城市功能逐步完善，城市化進(jìn)程明顯加快。xx縣城市總體規(guī)劃2005年10月份經(jīng)市政府正式批復(fù)。先后投資3億多元，建設(shè)了環(huán)城路、光明路、花冠路等“七縱八橫”15條骨干道路，拉開(kāi)了城市建設(shè)的新框架。建設(shè)了污水處理廠等一批基礎(chǔ)設(shè)施和麟居花園、金太陽(yáng)商貿(mào)城、光麟新天地、長(zhǎng)風(fēng)花園、麟州步

40、行街、新華商業(yè)街、上海嘉園、xxxx苑、陽(yáng)光水岸、尚東太陽(yáng)城等一批商住小區(qū)，舊城改造步伐明顯加快。先后建成了麒麟園、蚩尤廣場(chǎng)、棲鳳園、齊魯文化園、會(huì)盟景觀帶等一批城市景觀，使城市面貌煥然一新。在新城區(qū)先后開(kāi)工建設(shè)了商務(wù)中心、洙水河公園、客貨運(yùn)輸中心、行政中心區(qū)等一批城建重點(diǎn)工程，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快。城市建成區(qū)面積擴(kuò)展到15.6平方公里，城市化水平提高到26。xx縣把城市建設(shè)作為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“龍頭”來(lái)對(duì)待，不僅僅抓好基礎(chǔ)設(shè)施的配套，而且注重城市功能的完善、城市形象的塑造、城市品位的提升、城市居民物質(zhì)文化生活質(zhì)量的改善，切實(shí)增強(qiáng)了城市的親和力、吸引力。近年來(lái)xx縣進(jìn)一步加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

41、投入，加大新城區(qū)開(kāi)發(fā)和老城區(qū)改造力度，積極搞好商住小區(qū)開(kāi)發(fā)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。逐步完善了城市載體功能，進(jìn)一步搞好供熱、供水、供氣、路網(wǎng)、排水管網(wǎng)和綠地配套建設(shè)；下大力改造提升了賓館、餐飲等生活性服務(wù)業(yè)；高品位發(fā)展以金山旅游為龍頭的旅游業(yè)，高水平發(fā)展書(shū)畫(huà)等文化產(chǎn)業(yè)；加快發(fā)展現(xiàn)代物流、科技、金融保險(xiǎn)、信息、商務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。切實(shí)提高城市品位，圍繞滿足老百姓的生產(chǎn)生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，縣里堅(jiān)持每年都策劃建設(shè)一批城市重點(diǎn)工程和文化娛樂(lè)景點(diǎn)，集中精力、集中財(cái)力，加快建設(shè)，著力打造城市特色。規(guī)劃中近期建設(shè)的指導(dǎo)思想是：以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)為基本目標(biāo)，堅(jiān)持五個(gè)統(tǒng)籌，堅(jiān)持節(jié)約和集

42、約利用資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，保護(hù)人文資源，尊重歷史文化。從城市的實(shí)際出發(fā)，因地制宜確定城市發(fā)展目標(biāo)，促進(jìn)城市全面協(xié)調(diào)可持續(xù)性發(fā)展。以人為本，改善人居環(huán)境，方便群眾生活，充分關(guān)注中低收入人群，保障公眾利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和公共安全。規(guī)劃2030年縣域總?cè)丝跒?05萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平為65%。積極落實(shí)山東省及xx縣關(guān)于大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的意見(jiàn)。xx縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃綱要中明確指出，積極發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)。按照“市場(chǎng)導(dǎo)向、總量控制、以銷定建”的原則，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，適量建設(shè)面向高收入家庭的商品住宅用房。目前住宅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)已從區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)，建設(shè)高品位的住宅已

43、成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地市未來(lái)住宅建設(shè)的發(fā)展方向。因此，xxxx置業(yè)有限公司充分利用此項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行商業(yè)設(shè)施和住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，為xx縣居民提供一處優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和地方發(fā)展規(guī)劃。二、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 “xxxxxxxx建設(shè)項(xiàng)目”規(guī)劃設(shè)計(jì)從居民的現(xiàn)代生活需求出發(fā)，結(jié)合氣候條件和文化背景進(jìn)行設(shè)計(jì)，突出均好性及豐富的文化居住個(gè)性，為居民創(chuàng)造現(xiàn)代化和都市化的生活氛圍。本規(guī)劃總的原則是：“以人為本、立足環(huán)境、突出特色、求精求美”。（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)創(chuàng)造具有現(xiàn)代生活氣息和人文情調(diào)的文化居住區(qū)。緊密依托規(guī)劃指導(dǎo)思想，以人為本，充分利用技術(shù)、藝術(shù)手段，建構(gòu)人性化的人文

44、居住環(huán)境，加強(qiáng)綠化景觀設(shè)計(jì)，達(dá)到高質(zhì)量居住環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。功能與形態(tài)并重，合理進(jìn)行功能組合與用地布局，塑造富有特色形態(tài)造型，構(gòu)造一個(gè)空間豐富的居住小區(qū)環(huán)境。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，而又做到安全、美觀、經(jīng)濟(jì)、適用。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)原則針對(duì)該項(xiàng)目的發(fā)展定位，設(shè)計(jì)中應(yīng)遵循以下原則：1、重視與城市自然環(huán)境的融合及社區(qū)人文環(huán)境的營(yíng)造。小區(qū)規(guī)劃力求建筑造型與周邊環(huán)境、歷史文脈相協(xié)調(diào)的居住空間環(huán)境，使小區(qū)成為城市的有機(jī)組成部分。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關(guān)系與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，充分結(jié)合原有地形、地貌等自然景觀要素，創(chuàng)造出一個(gè)人與自然、人與人相和諧的居住環(huán)境和健康社區(qū)。2、注重規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)可行性。注重居住環(huán)境的宜

45、住性、創(chuàng)新性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性的完美統(tǒng)一。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代居住小區(qū)。住宅設(shè)計(jì)充分考慮到不同消費(fèi)水平需求，設(shè)計(jì)出多種戶型、不同住宅面積，以滿足多樣性的居住需求。規(guī)劃設(shè)計(jì)在滿足單體外觀造型的同時(shí)，充分考慮每一戶住宅，使其具有良好的通風(fēng)、采光條件。3、場(chǎng)區(qū)規(guī)劃考慮人車局部混流，通過(guò)小區(qū)入口標(biāo)志性建筑以及社區(qū)中心識(shí)別設(shè)計(jì)等，進(jìn)一步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，從而提高居住環(huán)境的安全感。按照高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)原則進(jìn)行合理的功能布局，正確處理社會(huì)環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益、超前性與操作性之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)周邊自然景觀與人文景觀、時(shí)代特色與地方特色的有機(jī)結(jié)合。4、規(guī)劃用

46、地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的舒適性，做到以人為本，為人服務(wù)。在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地、水系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最大程度接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析一、符合國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策要求和地方發(fā)展規(guī)劃改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)住宅建設(shè)經(jīng)歷了從“安置型”到“實(shí)用型”并逐步進(jìn)入到“質(zhì)量型”的發(fā)展階段。人們對(duì)住宅的需求已從簡(jiǎn)單的“生存型”到“適用型”的小康住宅發(fā)展到不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需求的“功能型”的新時(shí)期。建設(shè)部提出近幾年的建設(shè)工作的主要任務(wù)之一是大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅和建筑。要抓緊建立標(biāo)準(zhǔn)體系和控制指標(biāo)體系，研究制定節(jié)能省地型住宅的產(chǎn)業(yè)政

47、策和經(jīng)濟(jì)政策，加強(qiáng)相關(guān)科學(xué)技術(shù)的研究和科技成果的推廣，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要作用日益突出，受到了各級(jí)政府的普遍關(guān)注。山東省住宅與房地產(chǎn)業(yè)工作的基本思路是以大力實(shí)施安康居住小區(qū)為重點(diǎn)，加大經(jīng)濟(jì)適用住房、安置住房建設(shè)力度，推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)，促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，為推動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)做出更大貢獻(xiàn)。目前住宅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)已從區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)，建設(shè)高品位的住宅已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地市未來(lái)住宅建設(shè)的發(fā)展方向。因此，xxxx置業(yè)有限公司充分利用此項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行商業(yè)設(shè)施和住宅的

48、開(kāi)發(fā)建設(shè)，為xx縣市民提供一處優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，加快舊城改造步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和地方發(fā)展規(guī)劃。二、符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)由賣方經(jīng)濟(jì)向買方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的情況，住宅建設(shè)作為形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要方面，居民住房建設(shè)已成為國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力的重要措施之一。通過(guò)培育住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。項(xiàng)目的建設(shè)一方面體現(xiàn)了社會(huì)的進(jìn)步，居民生活水平的提高，同時(shí)可以改善舊城居民生活、居住條件，促進(jìn)社區(qū)文明快速健康發(fā)展，也是節(jié)約城市用地的重

49、要舉措。在資金投入方面，面臨政府加大城市改造投入力度，對(duì)市政基礎(chǔ)建設(shè)和基本改造項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè)的良好機(jī)遇，一些經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出能力強(qiáng)，具有帶動(dòng)效應(yīng)的城市建設(shè)項(xiàng)目會(huì)得到各級(jí)政府和有關(guān)部門的重視，使其迅速得以實(shí)施，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，帶動(dòng)城市發(fā)展。因此，xxxx的建設(shè)，無(wú)論是政策導(dǎo)向，還是投入產(chǎn)出能力具有極強(qiáng)的實(shí)施價(jià)值，是政府應(yīng)該支持的建設(shè)項(xiàng)目之一。三、xx縣城市發(fā)展和城市化建設(shè)的需要城市化是一個(gè)區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，也是城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的重要因素。居民住宅是城市化建設(shè)的主要內(nèi)容之一，其發(fā)展的動(dòng)力，一方面來(lái)自城市規(guī)模的擴(kuò)大和人口自然增長(zhǎng)對(duì)住房數(shù)量的直接需求；另一方面是隨著經(jīng)濟(jì)的

50、不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，城市居民對(duì)改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強(qiáng)。為提高住宅小區(qū)建設(shè)的現(xiàn)代化水平，改善城市居民居住條件，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，加快住宅建設(shè)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，此項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，符合城市規(guī)劃的要求，有利于提高城市民居的住水平。可以有效提升xx縣人口的容積率，是加快城市化進(jìn)程的發(fā)展需要。該項(xiàng)目的建設(shè)可以有效的緩解xx商貿(mào)設(shè)施和中高檔住房不足的局面，逐步改善高中低檔比例失衡的住宅結(jié)構(gòu)，提高居民的生活品位，進(jìn)而加快舊城改造步伐，促進(jìn)城市發(fā)展。四、房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策分析1、政府宏觀政策的指導(dǎo)在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。政府出

51、臺(tái)房改政策，取消福利分房，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量聚增，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。2、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求，隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加，為商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。3、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。4、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。上述情況反映了投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。五、xx縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀xx縣近年來(lái)經(jīng)濟(jì)得到了較快的發(fā)展，人民的生活水平也得到了提高，xx縣委、縣政府也開(kāi)始注重市政規(guī)劃建設(shè)與居民小區(qū)的建設(shè)。xx

52、縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷了從“住宅公有化”到“房改房”，再到現(xiàn)在的住宅“商品市場(chǎng)化”，經(jīng)歷了一個(gè)由“公有分配制”到“住宅商品化”的過(guò)程。xx縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸成形，經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展的階段。現(xiàn)xx縣的土地也已進(jìn)入了市場(chǎng)化階段，由此也標(biāo)志著xx縣住宅市場(chǎng)化的到來(lái)。xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、投資規(guī)模小。xx縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)剛剛起步，投資規(guī)模和開(kāi)發(fā)總量均偏小。與同類城市相比，從總體上看xx縣開(kāi)發(fā)投資的住宅小區(qū)面積總量偏少。2、商品房供求結(jié)構(gòu)趨與合理。截止目前，xx縣建成或在建高檔住宅小區(qū)占30%，現(xiàn)有的住宅小區(qū)70%都屬于普通商品房住宅小區(qū)。3、供求狀況。據(jù)xx縣

53、房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)資料顯示，xx縣住房需求缺口仍然很大，其需求人群主要有以下幾方面組成：（1）舊房換新房。xx縣區(qū)內(nèi)房屋75%以上為平房、自建樓房和單位房改房，這類住房主要由以下缺點(diǎn)：a、環(huán)境差，b、設(shè)施差，c、管理差，d、面積小，e、房屋破舊，f、交通條件差，g、配套簡(jiǎn)陋等等?；诖?，舊房換新房的比例很大，據(jù)統(tǒng)計(jì)每年以舊換新的住房需求量約為60萬(wàn)平方米。（2）結(jié)婚用房。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，每年新婚用房的需求量約為20萬(wàn)平方米。（3）農(nóng)民進(jìn)城經(jīng)商辦企業(yè)購(gòu)房。據(jù)調(diào)查測(cè)算，需求量約為20萬(wàn)平方米。（4）隨著各類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新增就業(yè)人員和來(lái)縣投資人員購(gòu)房需求量約為20萬(wàn)平方米。另外，隨著城市化進(jìn)程和舊城改造的推

54、進(jìn)，拆遷戶也必然會(huì)加入到購(gòu)房人群中去。此項(xiàng)目屬上述供房的需求對(duì)象。六、xx縣住宅地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析目前xx房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入上升時(shí)期，突出表現(xiàn)為需求增長(zhǎng)加快，供求基本平衡，房?jī)r(jià)升勢(shì)確立。隨著住房供應(yīng)的進(jìn)一步改善、銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范、住房金融的支持，居民收入的穩(wěn)步提高，今后幾年xx縣房地產(chǎn)仍將持續(xù)發(fā)展。1、xx縣房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。一個(gè)國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)處于起飛階段時(shí)，必須要有房地產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)，這也是全面建設(shè)小康社會(huì)提高居民生活質(zhì)量的必由之路。按照國(guó)際通行的算法，人均建筑面積30平方米之前，人均gdp在8001500美元之間是住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時(shí)期。xx縣區(qū)人均gdp近1520美元，正處于住宅和

55、房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，而由現(xiàn)在發(fā)展到全面建成小康社會(huì)，并達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，按現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，還將有一段較長(zhǎng)的時(shí)間，因此，xx縣房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)大。2、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求增大。一是居住條件改善的要求增大了市場(chǎng)需求。國(guó)家提出全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，單從居住條件講就是要基本做到戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全，居民住房將從生存需要向舒適型轉(zhuǎn)變。根據(jù)調(diào)查資料顯示，2006年xx縣區(qū)有30%以上的城市家庭有3間或3間以上的住房，大部分居民有換購(gòu)住房的需要。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來(lái)房地產(chǎn)的需求增加。經(jīng)驗(yàn)表明，城市化程度在30%60%之間，房產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期。2010年

56、xx縣的城市化水平不足40%，按照縣委、縣政府提出的“加速推進(jìn)xx縣工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程”的規(guī)劃，必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，如果2015年xx城市化水平達(dá)到50%，那么五年間將新增城鎮(zhèn)人口30多萬(wàn)人，按屆時(shí)人均建筑面積30平方米計(jì)算，需要新增住房面積600萬(wàn)平方米，xx縣房產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大的潛力。三是投資型買房漸成時(shí)尚。居民儲(chǔ)蓄利率不斷降低，而xx縣商品房?jī)r(jià)格則由1992年的450元/ m2增長(zhǎng)到2500元/m2，上漲5.5倍，其投資價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)，近年來(lái)投資型購(gòu)房者越來(lái)越多。隨著xx縣城市建設(shè)步伐的不斷加快，一些投資購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景也充滿了信心，來(lái)xx投資置業(yè)者增多，投資型買房已初露端倪

57、，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年會(huì)成為時(shí)尚。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，房?jī)r(jià)將平穩(wěn)上升。近兩年國(guó)家針對(duì)局部市場(chǎng)過(guò)熱的情況出臺(tái)了調(diào)整房貸利率等調(diào)控政策，xx房地產(chǎn)市場(chǎng)未受到大的影響，經(jīng)過(guò)短期觀望之后，已步入正常的發(fā)展軌道。當(dāng)前xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上還處于中低消費(fèi)水平，投資性、投機(jī)性購(gòu)房比重很小，未出現(xiàn)真正意義上的炒房行為。預(yù)計(jì)隨著國(guó)家各項(xiàng)政策的日趨明朗，房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)，在市場(chǎng)需求增加和成本上漲因素的影響下，xx縣房?jī)r(jià)將呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向規(guī)范化、品牌化方向發(fā)展。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的整合洗禮，一些規(guī)模小實(shí)力差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場(chǎng)，許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)創(chuàng)造自己成熟品牌，提高企業(yè)自己的管理水平，建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系等手段提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，并成為市場(chǎng)強(qiáng)者，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)