淺談商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

1、_淺談商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范 摘要 隨著我國(guó)住房分配制度貨幣化改革步伐的加快，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，成為商業(yè)銀行主要的貸款種類之一。個(gè)人住房貸款是抵押貸款的一種特殊形式，也是銀行貸款業(yè)務(wù)的重要組成部分。然而隨著個(gè)人住房貸款中出現(xiàn)的問題說明個(gè)人住房貸款同樣存在不確定風(fēng)險(xiǎn)。因此探討和建立一套行之有效的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制十分必要。 關(guān)鍵詞 商業(yè)銀行 住房貸款 風(fēng)險(xiǎn)防范 商業(yè)銀行住房貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)來源于貸款銀行、開發(fā)商、借款人以及其他因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防范的主要措施是建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制，加強(qiáng)制度建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，實(shí)現(xiàn)制度創(chuàng)新，建立權(quán)責(zé)清晰、分工明確的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，加強(qiáng)貸

2、款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，落實(shí)防范責(zé)任，實(shí)施有效的責(zé)任追究制度。隨著我國(guó)住房分配制度貨幣化改革步伐的加快，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，成為商業(yè)銀行主要的貸款種類之一。個(gè)人住房貸款是抵押貸款的一種特殊形式，也是銀行貸款業(yè)務(wù)的重要組成部分。有人認(rèn)為住房貸款 有所購(gòu)房屋作抵押，又有開發(fā)商提供保證，可謂“雙保險(xiǎn)”，貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)趨于零。然而隨著個(gè)人住房貸款中出現(xiàn)的問題說明個(gè)人住房貸款同樣存在不確定風(fēng)險(xiǎn)。因此探討和建立一套行之有效的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制十分必要。 一、商業(yè)銀行在個(gè)人住房貸款中的主要風(fēng)險(xiǎn) 在個(gè)人住房貸款的貸款銀行、開發(fā)商、借款人中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)生違約情況，都可能導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)，危及銀行信貸資產(chǎn)

3、安全，損害銀行合法權(quán)益。因此，在個(gè)人住房貸款中銀行風(fēng)險(xiǎn)無時(shí)不在，并且其來源多元化，表現(xiàn)形式多樣化。概括起來銀行在個(gè)人住房貸款中主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)： 1.來源于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn) （1）開發(fā)商的欺詐行為。開發(fā)商在取得銀行給予購(gòu)房人的貸款后，用于其它用途或攜款而逃，此種情況在期房交易中產(chǎn)生的概率較大。 （2）開發(fā)商由于經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購(gòu)房協(xié)議無法履行，必然導(dǎo)致貸款協(xié)議無法正常履行，銀行信貸資產(chǎn)受到損害。 （3）由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷，不符合合同要求等原因，購(gòu)房人以開發(fā)商違約為由要求解除購(gòu)房協(xié)議不再履行貸款協(xié)議。 （4）開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證，無法取

4、得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售等原因，導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)等。 2.來源于購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn) （1）購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)狀況嚴(yán)重惡化或發(fā)生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續(xù)履行貸款合同。 （2）購(gòu)房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤，繼承人或財(cái)產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議。 （3）購(gòu)房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個(gè)人收入證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。 3.來源于銀行自身的風(fēng)險(xiǎn) （1）銀行在審查開發(fā)商資質(zhì)、購(gòu)房人還貸能力時(shí)因疏忽大意未發(fā)現(xiàn)開發(fā)商資源共享資質(zhì)欠佳或購(gòu)房人無力償還貸款而放貸。 （2）銀行在訂立合同時(shí)因簽章不規(guī)范導(dǎo)致合同未成立或者合同無效（在合同法中，當(dāng)事人簽字或蓋章關(guān)系到合同的成立或生效，因此，簽章問題顯得異常重要

5、），從而危及銀行權(quán)益。 4.來源于其它因素的風(fēng)險(xiǎn) 在住房貸款合同履行期限內(nèi)，由于國(guó)家政策、不可抗力等因素也會(huì)使銀行存在風(fēng)險(xiǎn)。如國(guó)家因公共利益和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要征用房屋使用范圍內(nèi)的土地，雖然會(huì)給購(gòu)房人一定補(bǔ)償金，但數(shù)額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償?shù)牟糠仲J款處于無法收回的境地；又如，因地震、火災(zāi)等難以預(yù)料的自然災(zāi)害導(dǎo)致樓房毀損、滅失而無恢復(fù)原狀之可能或必要時(shí)，雖為房屋進(jìn)行投保但保險(xiǎn)公司因特殊原因破產(chǎn)或無力支付保險(xiǎn)賠償金從而使銀行權(quán)益受到損害。 二、風(fēng)險(xiǎn)防范的措施建議 1.建立住房貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制 保險(xiǎn)融資與住房貸款融資具有許多內(nèi)在的切合因素，購(gòu)房人的人身財(cái)產(chǎn)安全、開發(fā)商的履約能力與銀行風(fēng)

6、險(xiǎn)的防范，這些需求均可以通過保險(xiǎn)業(yè)的介入得行以妥善解決，使保險(xiǎn)與貸款各方利益得到最佳組合。銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制可通過以下三個(gè)方面得以建立。 （1）購(gòu)房人所購(gòu)房屋的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。此處值得注意的是在實(shí)際操作中，絕大多數(shù)保險(xiǎn)合同中都有明確寫著“如發(fā)生意外事故導(dǎo)致房屋毀損后，銀行為被保險(xiǎn)人或第一受益人”，筆者認(rèn)為由于銀行對(duì)抵押房產(chǎn)并不擁有所有權(quán)，這種做法違反保險(xiǎn)法的規(guī)定，該保險(xiǎn)法律關(guān)系是無效的。對(duì)此，建議在保險(xiǎn)合同中可以明確約定“如發(fā)生意外事故導(dǎo)致房屋毀損后，銀行可以從保險(xiǎn)賠償金中優(yōu)先受償”。 （2）購(gòu)房人的人壽保險(xiǎn)，荷蘭國(guó)際集團(tuán)（ing）提出了一個(gè)被認(rèn)為適用中國(guó)情況的建議“模式”，筆者認(rèn)為“ing模式”為我

7、國(guó)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范提供了一個(gè)嶄新的思路?！癷ng模式”的核心是將購(gòu)房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合，它要求購(gòu)房人購(gòu)買相應(yīng)年限和金額的人壽保險(xiǎn)作為借貸的擔(dān)保，購(gòu)房人只需支付全部房?jī)r(jià)15%至20%的首期購(gòu)房款即可購(gòu)房。在這種機(jī)制下，一方面購(gòu)房人每月僅需支付貸款的利息，人壽保險(xiǎn)期滿后其保險(xiǎn)金足以清償貸款本金，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)大為減輕；另一方面又可確保銀行債權(quán)不會(huì)因購(gòu)房人中途死亡、殘疾以致喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無法收回的風(fēng)險(xiǎn)?！癷ng模式”為購(gòu)房人帶來許多便利，也為保險(xiǎn)公司帶來新型客戶群體，拓展市場(chǎng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)也給開發(fā)商帶來新的生機(jī)，最終也給銀行確立了因購(gòu)房人傷亡而造成的還貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。 （3）開發(fā)商和購(gòu)房人的

8、履約保險(xiǎn)。這是一種新的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，其核心是當(dāng)開發(fā)商和購(gòu)房人因某種原因（保險(xiǎn)責(zé)任范圍）導(dǎo)致其履約能力下降時(shí)，由保險(xiǎn)公司支付賠償金，從而避免了因開發(fā)商和購(gòu)房人履約能力下降給銀行帶來的還貸風(fēng)險(xiǎn)。 2.實(shí)行制度創(chuàng)新，加強(qiáng)制度建設(shè)，提高商業(yè)銀行信貸管理水平和防范風(fēng)險(xiǎn)能力 法律是一種最具穩(wěn)定性和最強(qiáng)約束力的制度。制度建設(shè)對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的作用已為大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和法學(xué)家所認(rèn)同。在制度建設(shè)中，制度創(chuàng)新更是重中之重。制度創(chuàng)新這個(gè)概念，在經(jīng)濟(jì)學(xué)里的含義是指能使創(chuàng)新者獲得追加利益的現(xiàn)存制度的變革，它與技術(shù)創(chuàng)新有某種相似性，制度創(chuàng)新往往是采用某種組織形式或者經(jīng)營(yíng)管理形式方面的一種新發(fā)明的結(jié)果。從觀念上講，制度創(chuàng)新就是解放

9、思想，轉(zhuǎn)變觀念，是突破舊觀念、舊制度的束縛而建立新觀念、新制度的結(jié)果，因此對(duì)于創(chuàng)新者而言，它既需要理論勇氣，更需要實(shí)踐的勇氣。一種新制度的誕生并產(chǎn)生預(yù)期的純收益是這兩種勇氣相結(jié)合的結(jié)果。目前，我國(guó)有很多銀行經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)意識(shí)到了制度創(chuàng)新對(duì)于改進(jìn)管理制度，提高經(jīng)濟(jì)效益的巨大作用并進(jìn)行了許多成功的嘗試，但是，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融形勢(shì)發(fā)展的需要。實(shí)踐證明我國(guó)銀行在原有計(jì)劃體制下建立起來的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)機(jī)制包括信貸管理機(jī)制已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制的需要，需要通過制度創(chuàng)新，拋棄原有的舊制度、舊機(jī)制，建立新制度、新機(jī)制，同時(shí)吸收原有機(jī)制中仍然具有生命力的制度，從而建立起商業(yè)銀行新的適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制需要的靈活高效的內(nèi)

10、部經(jīng)營(yíng)機(jī)制和信貸管理機(jī)制，使商業(yè)銀行獲得新的生命力，真正按照企業(yè)化的要求經(jīng)營(yíng)，去追求和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，最終做到防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保障銀行信貸資產(chǎn)安全。 3.提高認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化管理，建立一套權(quán)責(zé)分明，平衡制約，動(dòng)作有序的內(nèi)控機(jī)制，以防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn) 在建立內(nèi)控機(jī)制上，關(guān)鍵是嚴(yán)格建立健全法人管理體制和法人授權(quán)制度在強(qiáng)化一級(jí)法人制度的同時(shí)，要嚴(yán)格對(duì)下屬分支機(jī)構(gòu)推行授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)制度，對(duì)信貸資產(chǎn)管理薄弱，違規(guī)違紀(jì)，經(jīng)營(yíng)效益低的高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，上級(jí)銀行應(yīng)收回授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)。要盡快完善其它內(nèi)部管理制度，實(shí)現(xiàn)內(nèi)控監(jiān)督的現(xiàn)代化，從而提高內(nèi)控監(jiān)督的廣度和深度，減少內(nèi)控環(huán)節(jié)，改善內(nèi)控機(jī)制的動(dòng)作質(zhì)量，達(dá)到防范和化解風(fēng)險(xiǎn)（包括住房按

11、揭風(fēng)險(xiǎn)）的目的。 4.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防范責(zé)任 貸款風(fēng)險(xiǎn)管理主要從接受借款人申請(qǐng)住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風(fēng)險(xiǎn)管理。主要包括對(duì)貸款人資信的調(diào)查、確定申請(qǐng)人的還款能力和信譽(yù)狀況，對(duì)抵押物的價(jià)值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續(xù)，對(duì)擔(dān)保單位的資信情況進(jìn)行調(diào)查等。其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的審查?？梢钥紤]建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、償債記錄、購(gòu)房動(dòng)機(jī)、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業(yè)和購(gòu)房動(dòng)機(jī)的調(diào)查，根據(jù)借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數(shù)、期限。二是嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)，特別是

12、資金審查。期房按揭項(xiàng)目審查時(shí)，開發(fā)商必須提供合法、有效、完備的項(xiàng)目資料（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證等）證實(shí)其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對(duì)開發(fā)商的工程進(jìn)度、房產(chǎn)質(zhì)量、資金流向的實(shí)地調(diào)查、嚴(yán)格監(jiān)督其信貸資金的運(yùn)用。三是認(rèn)真落實(shí)貸款調(diào)查、貸款發(fā)放、貸后管理中相關(guān)人員的責(zé)任，以嚴(yán)格的責(zé)任追究制確保貸款經(jīng)辦人員盡職盡責(zé)。 5.加強(qiáng)貸后管理，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 對(duì)借款人跟蹤調(diào)查和分析，是檢測(cè)償還風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。一是要及時(shí)發(fā)現(xiàn)貸款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈(zèng)人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時(shí)

13、采取補(bǔ)救措施，以最大程度減少償還風(fēng)險(xiǎn)；二是建立對(duì)開發(fā)商的動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時(shí)掌握開發(fā)公司的工程進(jìn)度、資金運(yùn)用和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更換、產(chǎn)權(quán)變化等重大的企業(yè)行為，為貸款的發(fā)放提供可靠依據(jù)；三是對(duì)檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊(cè)、專人保管、專庫(kù)儲(chǔ)存，交接制度要健全，交接手續(xù)要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。 6.加強(qiáng)對(duì)住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管 房地產(chǎn)業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，住房信貸業(yè)務(wù)隱含較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀監(jiān)部門必須加強(qiáng)對(duì)住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，要把房地產(chǎn)信貸監(jiān)管放在重要位置上對(duì)待。一是定期和不定期地對(duì)銀行住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)和非現(xiàn)場(chǎng)檢查。檢查重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合貸款條件、是否搞“零首付”、降低首付比例、個(gè)人商業(yè)用房貸款是否嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定、貸款期限最長(zhǎng)的規(guī)定、是否以流動(dòng)資金貸款替代住房開發(fā)貸款等。發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)督促商業(yè)銀行整改或采取補(bǔ)救措施，避免釀成大的貸款風(fēng)險(xiǎn)。二是建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)告制度，定期向各家商業(yè)銀行通報(bào)有關(guān)情況，減少銀行間的內(nèi)耗，防止開發(fā)商和購(gòu)房者鉆銀行的空子。三是嚴(yán)肅查處商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為，絕不姑息遷就。特別是對(duì)于以貸謀私、收受開發(fā)商或個(gè)人賄賂、幫助開發(fā)商和個(gè)人騙取貸款的銀行內(nèi)部責(zé)任人，一經(jīng)查出，嚴(yán)懲不待。造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)追究其刑事責(zé)任。其他參考文獻(xiàn)：1.趙慧芝.加強(qiáng)高?？蒲薪?jīng)費(fèi)管理的幾