商品房合同買房過程中最棘手的事情

1、真誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)參考資料，若有不當(dāng)之處，請(qǐng)指正。買房過程中最棘手的事情之一就是和開發(fā)商簽合同。大家都知道，開發(fā)商對(duì)商品房買賣合同非常了解，都曾精心研究過，是簽訂商品房買賣合同的“高手”，而購(gòu)房者對(duì)此卻比較生疏，稍不注意就會(huì)陷入開發(fā)商布下的文字陷阱里。因此，在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，購(gòu)房者一定要經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)縝密的思維和談判，盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的購(gòu)房合同。我們?cè)诖藢⒘_列出其中的全部條款逐一解讀，希望億房網(wǎng)友能夠詳細(xì)閱讀、體會(huì)，相信會(huì)對(duì)購(gòu)房消費(fèi)起到一定的提醒和解釋作用。一、怎樣簽訂正式的購(gòu)房合同（武漢市商品房買賣合同 (1)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容拿到商品房買賣合同后，購(gòu)房者先不要簽約，而應(yīng)該首先仔細(xì)閱讀

2、其中的內(nèi)容，如果對(duì)其中的部分條款及專業(yè)術(shù)語(yǔ)不理解或者概念比較模糊，可以向武漢市開發(fā)辦（電話82600028）或億房市場(chǎng)研究中心咨詢（59208272），在自己全部理解之后才開始簽約。(2)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體同當(dāng)事人的約定武漢市商品房買賣合同開篇中的合同當(dāng)事人的約定需仔細(xì)驗(yàn)證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料，確認(rèn)企業(yè)名稱與營(yíng)業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。因?yàn)樵谖沂械纳唐贩夸N售中，很多開發(fā)商都會(huì)委托代理公司代銷自己的樓盤。因此，購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)，無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司，都應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體(武漢市商品房預(yù)售許可證上標(biāo)明的公司)，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應(yīng)由簽約主

3、體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。(3) 合同第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)1、注意土地使用年限，我國(guó)法規(guī)規(guī)定，住宅的土地使用權(quán)年限為70年，商業(yè)用地40年，如開發(fā)商取得土地使用權(quán)較早，而購(gòu)買人簽訂合同較晚，則對(duì)購(gòu)房人的土地使用權(quán)有一定影響。2、注意開發(fā)商的三證：國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，如合同中哪怕就差一證，購(gòu)買人最好不要簽約，因?yàn)殚_發(fā)商如未辦理此一證，則開發(fā)商無法取得商品房預(yù)售許可證，那么可能無法辦理房屋所有權(quán)面積和土地使用權(quán)證。（4）合同第二條商品房銷售依據(jù)如開發(fā)商未取得的商品房預(yù)售許可證，為實(shí)現(xiàn)順利銷售，在合同中填列虛假或過期的預(yù)售許可證

4、號(hào)，則構(gòu)成欺詐。（5）合同第三條買受人所購(gòu)商品房基本情況購(gòu)買人首先應(yīng)明確約定所購(gòu)房的具體樓號(hào)、樓層及房號(hào)，以避免開發(fā)商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積。明確約定房型（幾室?guī)讖d）。（6）、合同第四條買受人商品房所在項(xiàng)目基本情況要明確約定合同中的各項(xiàng)目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場(chǎng)建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)利，明確約定車庫(kù)、停車場(chǎng)的所有權(quán)、使用權(quán)（7）、合同第五條計(jì)價(jià)方式及價(jià)款明確約定房屋的總價(jià)款及計(jì)價(jià)方式，對(duì)房?jī)r(jià)款外的費(fèi)用，不要作約定。（8）、合同第六條付款方式及期限此條是購(gòu)房人最重要的合同業(yè)務(wù)，購(gòu)買人應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力對(duì)付款方式進(jìn)

5、行慎重抉擇；付款時(shí)應(yīng)妥善保存好相關(guān)的發(fā)票、收據(jù)，此為購(gòu)房人最重要的證據(jù)之一；如是選擇按揭貸款方式付款的，一般都由開發(fā)商辦理。因此購(gòu)買人要及時(shí)取得相關(guān)的合同、貸款發(fā)票，以證明購(gòu)買人及時(shí)履行了付款義務(wù)。此條還應(yīng)特別注意約定買受人逾期付款的違約責(zé)任，要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行；出賣人解除權(quán)的約定，約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些，違約金盡量低些。（9） 、合同第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任本條是約定我們自己的違約責(zé)任。要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過每日萬分之三。（10）合同第八條面積確認(rèn)及面積差異處理面積差異較大，

6、買受人享有解除權(quán)要求退房時(shí)，利息的約定應(yīng)按銀行同期貸款利率計(jì)算，通常開發(fā)商約定銀行同期活期存款利率；應(yīng)約定套內(nèi)建筑面積誤差范圍，實(shí)踐中有些總建筑面積在約定范圍內(nèi)，但公攤面積過多，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積大大縮水，直接侵害了購(gòu)房人的利益。面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100%關(guān)于商品房面積的計(jì)算，但是在這里還需要進(jìn)一步予以詳解：我國(guó)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋和建設(shè)部商品房銷售管理辦法中，對(duì)房屋面積與合同約定不符的處理都有明確條款：出賣人交付使用的房屋建筑面積或套內(nèi)建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不符，如果合同中有約定，按照約定處理。如果合同

7、中沒有約定或者約定不明確，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房者可以要求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。如果購(gòu)房者同意繼續(xù)履行合同，房屋的實(shí)際面積比合同約定面積大的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房者按約定價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，此部分所有權(quán)歸購(gòu)房者；房屋實(shí)際面積比合同約定面積小的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由賣方返還購(gòu)房者，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由賣方雙倍返還購(gòu)房者。 此外，購(gòu)房者還須重視的就是我們所購(gòu)買的房子是按建筑面積計(jì)算房款，這就有了套內(nèi)建筑面積和公用建筑分?jǐn)偯娣e之分(套內(nèi)建筑面積是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，公用建筑分?jǐn)偯娣e是共有產(chǎn)

8、權(quán))。如果購(gòu)房者所簽訂的合同是按建筑面積計(jì)算房款，因?yàn)楹藢?duì)公用建筑分?jǐn)偯娣e非常困難，不良開發(fā)商就有可能通過虛增公用建筑分?jǐn)偯娣e來獲得高額利潤(rùn)，也由此損害購(gòu)房者的權(quán)益。因此，在合同中應(yīng)明確標(biāo)明公用建筑面積的平方米數(shù)或計(jì)算比例。當(dāng)然，這一條款成立的前提是符合建設(shè)部商品房銷售管理辦法的規(guī)定。（11）、合同第九條交房期限及條件首先應(yīng)明確約定交房期限；其次應(yīng)明確約定交房條件，根據(jù)建設(shè)部房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法的規(guī)定，證明商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的文件就是由武漢市建委頒發(fā)的建筑工程竣工驗(yàn)收備案表，開發(fā)商在商品房交付時(shí)必須向購(gòu)房人出示，否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收房屋，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付

9、房屋的違約責(zé)任；然后在明確約定基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套建筑交付的具體時(shí)間；最后對(duì)因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的，約定出賣人應(yīng)在發(fā)生之日起10日內(nèi)書面告之買受人。同時(shí)還需注意在商品房買賣合同中，商品房的供水、供電的運(yùn)行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如今的很多開發(fā)商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會(huì)填寫“入住時(shí)具備通水(電、氣)條件”?？瓷先ミ@句話沒什么問題，但是細(xì)細(xì)品味就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做：“入住時(shí)具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時(shí)的，還是正式的？入住時(shí)具備開通條件并不代表一定就能開通。因此，在這些條款中，需要明確注明具體的開通時(shí)間。雖然煤氣的開通受入住率的限制，暖氣的開

10、通也受季節(jié)限制，但合同中都應(yīng)對(duì)此有盡量明確的約定。（12）、合同第十條出賣人逾期交房的違約責(zé)任在商品房買賣合同中，標(biāo)明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應(yīng)處理?xiàng)l款，但關(guān)鍵內(nèi)容是空白的，需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如果開發(fā)商在簽訂合同前就已經(jīng)填寫完畢，購(gòu)房者就需要仔細(xì)對(duì)比，以達(dá)到雙方違約期限及違約金利息都平等。為保障自己的權(quán)益，約定逾期交房時(shí)間越短越好，最好不要超過1個(gè)月，約定出賣人逾期交房違約金越高越好，目前武漢的開發(fā)商普遍是約定萬分之二；此外在購(gòu)買人的解除權(quán)約定中，開發(fā)商逾期的時(shí)間不超過30日，解除合同的違約金盡量高些。（13）、合同第十一條交接現(xiàn)在很多開發(fā)商都是以電話通知的方式交房，應(yīng)約定開發(fā)商

11、向我們提交房屋入住通知書建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書實(shí)測(cè)面積、鑰匙收條。而這些都需要在補(bǔ)充協(xié)議中寫明，以免事后出現(xiàn)糾紛。（14）、合同第十二條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定很多購(gòu)房者不重視合同中的設(shè)計(jì)變更條款，尤其是對(duì)所購(gòu)房屋無關(guān)的環(huán)境變更，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這些變更對(duì)自己沒有太大影響。事實(shí)卻并非如此，任何的設(shè)計(jì)變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發(fā)商的利益，但同時(shí)卻又有可能傷及購(gòu)房者的利益，因此在簽訂此條款時(shí)更應(yīng)審慎對(duì)待。因是開發(fā)商原因?qū)е沦?gòu)房人解除合同的，開發(fā)商約定的違約金不應(yīng)低于銀行同期貸款利率。（武漢市的開發(fā)商普遍是約定的銀行同期活期存款利率），買受人要力爭(zhēng)。（15）、

12、合同第十三條關(guān)于辦理房地產(chǎn)權(quán)屬此條是開發(fā)辦和市工商局聯(lián)合制定的格式化條款，可以說已是盡最到力保護(hù)消費(fèi)者的利益了，既然是格式化條款，也就只能一帶而過。（16）、合同第十四條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任如今，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛打出了粗裝修和精裝修的牌子，但并沒有寫明怎樣算粗裝修，怎樣算精裝修，這時(shí)，就必須在合同中明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。建議在合同附件四中加以具體明細(xì)。（17）、合同第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定因開發(fā)商的原因，無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致購(gòu)買人解除合同的，約定的違約金盡量高些，最好在10%左右。（開發(fā)商常約定1%）同時(shí)，購(gòu)房者還應(yīng)知道，根據(jù)武漢市房產(chǎn)局武房市20047號(hào)文的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

13、取得了商品房預(yù)（銷）售許可證和預(yù)登記通知單后，在與承購(gòu)人簽訂商品房買賣合同之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)；同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。據(jù)市20047號(hào)文如沒有備案和不予備案的，一般是有下列情況之一的,不予備案： 1）未經(jīng)項(xiàng)目預(yù)登記的；2）預(yù)售的商品房項(xiàng)目有轉(zhuǎn)讓行為的（已辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓變更手續(xù)的除外）；3）預(yù)售的商品房項(xiàng)目已抵押，抵押登記部門未出具解除抵押關(guān)系證明的，抵押權(quán)人未出具同意出售、再抵押（按揭）的書面證明的；4）不符合商品房預(yù)（銷）售許可證上規(guī)定的預(yù)（銷）售時(shí)限及預(yù)（銷）售范圍的商品房

14、； 5）其它法律法規(guī)禁止出售的。（18）、合同第十六條、十七條、十八條此三條和該合同第十三條一樣為政府格式化條款，在此就沒有必要注解。（19）、合同第十九條單方解除合同建議購(gòu)房者在房地產(chǎn)交易雙方中關(guān)于單方解除合同的違約金約定，其違約金的比率應(yīng)保持一致，保持權(quán)益的對(duì)等。（20）、合同第二十條爭(zhēng)議解決方式對(duì)于開發(fā)商而言，千般會(huì)選擇仲裁，一則是仲裁具有高效的特點(diǎn)，一裁終局符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速解決糾紛的要求，開發(fā)商不必花費(fèi)太多精力；二則開發(fā)商實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，可以聘請(qǐng)專業(yè)律師為其出謀劃策，贏得仲裁。對(duì)于購(gòu)房者而言，最好選擇訴訟，一則訴訟費(fèi)用相對(duì)低廉，相對(duì)于開發(fā)商，處于弱勢(shì)的購(gòu)房者訴訟時(shí)間可以不計(jì)，但訴訟成本則

15、會(huì)考慮；二則訴訟具有可救濟(jì)性，如果仲裁裁決實(shí)體錯(cuò)誤，也只能一聲嘆息、后悔，而若訴訟裁決實(shí)體錯(cuò)誤，則可以向法院申請(qǐng)?jiān)賹?，法院?huì)再審改判為其討回公道。因此，我們建議購(gòu)房者在爭(zhēng)議的解決方式上，盡量不要約定仲裁條款，目前我市包括我國(guó)的仲裁程序還不完善，救濟(jì)途徑不太暢通。（21）、合同第二十一條附件中的約定1、在武漢市商品房買賣合同附件一商品房平面圖：應(yīng)要求開發(fā)商包括方位圖及分門分層平面圖等，而且還要用紅筆將所購(gòu)房屋圈紅，并注明房間面積，加蓋騎縫章或簽字。此外，還應(yīng)附上商品房房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局的原設(shè)計(jì)及規(guī)劃圖紙，而不應(yīng)將此項(xiàng)空下，空下就是以實(shí)際環(huán)境為準(zhǔn)。2、在武漢市商品房買賣合同附件二公共部位與公用房屋

16、分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成：當(dāng)前，在所有的購(gòu)房糾紛中，最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，這主要是因?yàn)椴糠珠_發(fā)商在公攤面積上故意大做文章，從而使購(gòu)房者的權(quán)益受損。為了更好地保護(hù)自己，購(gòu)房者在簽署購(gòu)房合同的時(shí)候一定要與開發(fā)商約定清楚，確定公攤面積的數(shù)字，此外，還要約定公攤面積包括哪一部分及其位置。3、在武漢市商品房買賣合同附件三出賣人對(duì)該商品房的說明：此為開發(fā)商的格式話、公文話語(yǔ)言，一眼帶過既可。4、在武漢市商品房買賣合同附件四裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：如果裝修的標(biāo)準(zhǔn)太籠統(tǒng)，粗裝修可能就會(huì)沒有室內(nèi)門和不粉刷，這可是需要很大花費(fèi)的；而精裝修就可能用國(guó)產(chǎn)材料代替進(jìn)口材料、用普通材料代替品牌材料等。因此應(yīng)在合同中明確約定裝飾、

17、設(shè)備的品種、規(guī)格型號(hào)。5、在武漢市商品房買賣合同附件五前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的約定：現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主往往與物業(yè)產(chǎn)生很多糾紛，為保證自己入住后的權(quán)益，購(gòu)房者應(yīng)在附件中中約定物業(yè)的有關(guān)情況，包括物業(yè)權(quán)利的限制、物業(yè)費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、保安、綠化等?？傊?，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)時(shí)刻謹(jǐn)慎、小心，秉著宜細(xì)不宜粗的原則，簽訂商品房買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議，從而最大限度地保護(hù)自身權(quán)益。當(dāng)然，如果你能聘請(qǐng)律師幫你辦理相關(guān)事情，那是最好的，因?yàn)樵谏唐贩抠I賣中涉及很多專業(yè)的法律知識(shí)，聘請(qǐng)律師能預(yù)防買賣合同中的陷阱，雖然這需要支付部分費(fèi)用，但卻可以降低購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。6、在武漢市商品房買賣合同附件六合同補(bǔ)充協(xié)議中我們建議購(gòu)房者補(bǔ)充以下幾條：1）應(yīng)當(dāng)把售

18、樓書和其他廣告的內(nèi)容明確地寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里購(gòu)房者在購(gòu)置商品房，尤其是購(gòu)置期房的時(shí)候（當(dāng)前武漢市場(chǎng)多為期房），往往是在看了開發(fā)商印制的售樓書后才決定購(gòu)買的。售樓書中有該樓盤的特點(diǎn)、交通、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況。從法律意義上講，這份售樓書是開發(fā)商的承諾，是開發(fā)商向購(gòu)房者發(fā)出的一種要約邀請(qǐng)，但是它并不具有法律效力，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！薄＃ㄗ畛Ｒ姷木褪蔷G化率達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)配套設(shè)施沒有建設(shè)，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到宣傳資料中的標(biāo)準(zhǔn)），因此，購(gòu)房者要將此寫入附件六中。2）否定格式合同法律效力的約定開發(fā)商與購(gòu)買人簽訂的合同一般為格式合同，合同法對(duì)