外商投資房地產(chǎn)條件及程序精

1、一、現(xiàn)行規(guī)范外商投資房地產(chǎn)有關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件1、 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院指導(dǎo)外商投資方向規(guī)定（第346號(hào),2002年2月 11日發(fā)布外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂2、建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局關(guān)于規(guī)范 房地產(chǎn)市場(chǎng)外 資準(zhǔn)入和治理的意見（建住房2006171號(hào),2006年7月11日 發(fā)布3、 中華人民共和國(guó)商務(wù)部辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)有關(guān)問題的通知（商資字 2006192號(hào),2006年8月14日發(fā)布4、國(guó)家外匯治理局、建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通 知（匯發(fā)200647號(hào),2006年9月1日發(fā)布5、商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接

2、投資房地產(chǎn)業(yè) 審批和監(jiān)管的 通知（商資函2007第50號(hào),2007年05月23日發(fā)布&國(guó)家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地 產(chǎn)項(xiàng)目名單的 通知（匯綜發(fā)2007130號(hào),2007年7月10日發(fā)布7、 商務(wù)部關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知（商資函200823 號(hào),2008年7月1日實(shí)施8、 國(guó)家發(fā)展改革委 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范外商投資項(xiàng)目管理的通知（發(fā) 改外資20081773號(hào),2008年7月8日實(shí)施二、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立根據(jù)50號(hào)文的規(guī)定，外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，應(yīng)遵循項(xiàng)目公司原則。而根據(jù)171號(hào)文、192號(hào)文和50號(hào)文等的規(guī)定，設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企

3、業(yè)應(yīng)當(dāng) 滿意以下條件:(1已先取得土地使用權(quán)、 房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、 土地 開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購(gòu)買協(xié)議；(2投資總額300萬美元以下(含的,注冊(cè)資本不低于投資總額的70%, 300萬美 元以上的，注冊(cè)資本不低于投資總額的50%。(3經(jīng)營(yíng)范圍為普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館 (飯店、度假村、寫字 樓、會(huì)展中央、商業(yè)設(shè)施、主題公園等的建設(shè)經(jīng)營(yíng)，或以上述項(xiàng)目建設(shè)為目的的土 地開發(fā)或成片開發(fā)。(4中外雙方未以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。設(shè)立程序：簽訂土地使用權(quán)出讓合同

4、(轉(zhuǎn)讓合同-向商務(wù)主管部門申請(qǐng)企業(yè)設(shè)立批準(zhǔn) 一頒 發(fā)一年期 外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書-向工商行政主管部門申請(qǐng)辦理企業(yè)設(shè)立登 記,領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照繳納土地使用權(quán)出讓金申領(lǐng)國(guó)有土地使用證換 發(fā)正式外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書 -向工商行政主管部門換發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)三、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)等方式投資房地產(chǎn)的要求1、應(yīng)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，須妥善安頓職工，處理銀行債務(wù)，并自外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起三個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支 付全部轉(zhuǎn)讓金。境外投資者收購(gòu)?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安頓職工，處理銀行債 務(wù),并在股 權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效之日起三

5、個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)。2、被收購(gòu)的企業(yè)已取得國(guó)有土地使用證，且投資者書面保證將履行國(guó)有 土地使用權(quán) 出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。四、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的限制1、經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)在商務(wù)部備案要求，以及禁止從境外貸款。經(jīng)商務(wù)主管部門批準(zhǔn)的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)向商務(wù)部投交檔案材料進(jìn)行 備案。據(jù)130號(hào)文,2007年6月1日及以后取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書且通過商務(wù)部 備案的外商 投資房地產(chǎn)企業(yè)不得辦理外債登記及外債。2007年6月1日以后取得地方商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書但未通過商務(wù)部備案的 外商投資房地產(chǎn)企業(yè),外匯管理局各分局不予辦理外匯登記(或登記變更及資本

6、項(xiàng) 目結(jié)售匯手續(xù)。2、經(jīng)營(yíng)范圍限制2.1投資限制類房地產(chǎn)項(xiàng)目的核準(zhǔn)：根據(jù)外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂，高檔賓館、別墅、高檔寫字樓 和國(guó)際會(huì)展 中央等高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、 經(jīng)營(yíng),屬于限制類，外商投資該等房地 產(chǎn)項(xiàng)目受到嚴(yán)格控制。根據(jù)13號(hào)文，下列項(xiàng)目屬于高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目：(1別墅性質(zhì)的高檔住宅及度假村；(2單位面積建 筑設(shè)計(jì)造價(jià)高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌?、辦公樓一倍以上的公寓、 寫字樓項(xiàng)目；(3建筑標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)(或相稱于四星級(jí) 及以上的賓館、飯店外商投資該等項(xiàng)目,按照1773號(hào)文的規(guī)定凡總投資額在5000萬美元及以上的， 由國(guó)家發(fā)展 改革委核準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，總投資額在5000萬美元以下的，由省級(jí)

7、發(fā)展 改革部門核準(zhǔn)。外商投資除該等項(xiàng)目之外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資1億美元及以上的由國(guó)家 發(fā)展改革委核 準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，總投資額1億美元以下的，由省級(jí)發(fā)展改革部門核 準(zhǔn)。2.2新增開發(fā)項(xiàng)目據(jù)50號(hào)文，已設(shè)立外商投資企業(yè)新增地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn) 企業(yè)從事 新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T申請(qǐng) 辦理增加經(jīng)營(yíng)范圍或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。3、投資人限制嚴(yán)格控制以返程投資方式（包括同一實(shí)際控制人 并購(gòu)或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)， 境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審 批。否則，將被追究逃騙匯責(zé)任。返程投資是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)體境內(nèi)投資

8、者將其持有的貨幣資本或股權(quán)轉(zhuǎn)移到境外，再作為直接投資投入該經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)行為。包括但不限于以下方式：購(gòu)買或置換境 內(nèi)企業(yè)中方股權(quán)、 在境內(nèi)設(shè)立外商投資企業(yè)及通過該企業(yè)購(gòu)買或協(xié)議控制境內(nèi)資 產(chǎn)、協(xié)議購(gòu)買境內(nèi)資產(chǎn)及以該項(xiàng)資 產(chǎn)投資設(shè)立外商投資企業(yè)、向境內(nèi)企業(yè)增資。4、股權(quán)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓限制外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律 法規(guī)和政策規(guī) 定進(jìn)行審批（審批權(quán)限及程序參照外商投資企業(yè)的設(shè)立審批及項(xiàng)目立 項(xiàng)審批。投資者應(yīng)提交 履行國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等 的保證函，國(guó)有土地使用證，建設(shè)（房地產(chǎn)主 管部門的變更備案證實(shí)，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)出 具

9、的相關(guān)納稅證實(shí)材料。五、具體審批程序及所需材料1、外商投資企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)受理單位:XX市工商局、XX市外商投資項(xiàng)目審批服務(wù)中心 所需資料：1、全體投資人簽署的外商投資企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書2、全體投資人的資格證明復(fù)印件；3、其他有關(guān)文件、證件。辦理時(shí)間:資料齊備2個(gè)工作日內(nèi)有些地方工商部門可以進(jìn)行網(wǎng)上審批2、外商投資企業(yè)設(shè)立審批受理單位:XX市外商投資局及各區(qū)、開發(fā)區(qū)授權(quán)審批機(jī)關(guān) 所需資料：外商投資企業(yè)立項(xiàng)：1、外商投資項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)審核意見表（一式三份；2、可行性研究報(bào)告。申請(qǐng)?jiān)O(shè)立企業(yè)（以下文件均為一式三份：1、以中方名義提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（獨(dú)資企業(yè)免提交；2、投資申請(qǐng)表（投資者簽字，獨(dú)資企業(yè)

10、專用；3、外商投資企業(yè)合同、章程（投資者簽字，獨(dú)資企業(yè)免提交合同4、設(shè)立外商投資企業(yè)的可行性研究報(bào)告；5、投資者所在國(guó)家或地區(qū)政府頒發(fā)的有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照或其它開業(yè)證明的復(fù)印件、董事會(huì) 決議；以個(gè)人名義投資的需提交個(gè)人身份證明及護(hù)照復(fù)印件；6 投資者所在地的開戶銀行出具的資信證明（中方投資者應(yīng)提交審計(jì)報(bào)告；7、外商投資企業(yè)董事會(huì)成員名單，投資者委派董事文件、董事身份證及護(hù)照 （中方董事免提交護(hù)照復(fù)印件；8、外商投資企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的租賃（或購(gòu)買合同及其產(chǎn)權(quán)證明，或與土地管 理部門簽定的用地合同；9、生產(chǎn)性企業(yè)需提供環(huán)保征求意見函；10、審批部門認(rèn)為必要的其它補(bǔ)充文件。辦理時(shí)間：資料齊備7個(gè)工作日內(nèi)3

11、、外商投資企業(yè)設(shè)立登記受理單位:XX市工商局所需資料：1、擬任法定代表人簽署的申請(qǐng)書；2、企業(yè)成立的批復(fù)文件、外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書副本 ；3、合同、章程；4、名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書；5、投資者的合法開業(yè)證明和資信證明；6法定代表人、董事、監(jiān)事任職文件原件7、住所使用證明8、創(chuàng)立大會(huì)的會(huì)議記錄；9、發(fā)起人協(xié)議；10、籌辦公司財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告；11、具有法定資格的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明；12、前置審批文件或證件；13、其它有關(guān)文件、證件。辦理時(shí)間：資料齊備7個(gè)工作日內(nèi)4、外商投資企業(yè)公章刻制審核受理單位:XX市、縣（區(qū)公安局印章審核室或辦證大廳審核 地址電話：所需資料：1、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本原件、復(fù)印件；2

12、、外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書原件、復(fù)印件；3、 XX市公安局刻制公章申請(qǐng)表（可從相關(guān)公安局網(wǎng)站下載。辦理時(shí)間：資料 齊備即時(shí)辦理5、辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證受理單位:XX市技術(shù)監(jiān)督局所需資料：1、外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書復(fù)印件2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本有效復(fù)印件3、填寫組織機(jī)構(gòu)代碼證卡申請(qǐng)表，并經(jīng)單位負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可后加蓋申報(bào)單位公早；4、法人代表身份證復(fù)印件或護(hù)照復(fù)印件、回鄉(xiāng)證復(fù)印件 ；5、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件。辦理時(shí)間：資料齊備2個(gè)工作日內(nèi)6辦理外匯登記證受理單位：國(guó)家外匯管理局XX市分局所需資料：外匯登記證：1、書面申請(qǐng)（企業(yè)基本情況；2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（驗(yàn)原件或蓋有原章的復(fù)印件，復(fù)印件留存；3、企業(yè)成立的批復(fù)文件、 外商

13、投資企業(yè)批準(zhǔn)證書（驗(yàn)原件或蓋有原章的復(fù)印 件,復(fù)印件留存；4、經(jīng)批準(zhǔn)生效的企業(yè)合資合作合同、章程（加蓋審批機(jī)關(guān)騎縫章，驗(yàn)原件或蓋 有原章的復(fù)印件，復(fù)印件留存；5、組織機(jī)構(gòu)代碼證（驗(yàn)原件或蓋有原章的復(fù)印件，復(fù)印件留存；6視情況要求補(bǔ)充的其他材料；7、填寫外商投資企業(yè)基本情況登記表。資本金帳戶開立:外商投資企業(yè)分支機(jī)構(gòu)1、書面申請(qǐng)（企業(yè)基本情況、開戶原因、擬開戶銀行、外匯賬戶幣別2、外匯登記證原件（驗(yàn)后返還；3、視情況要求補(bǔ)充的企業(yè)材料（如合資合同、章程中關(guān)于資金到位進(jìn)度的條 款、投資 方關(guān)于繳付投資款的書面通知等。辦理時(shí)間：資料齊備1個(gè)工作日內(nèi)7、辦理國(guó)稅稅務(wù)登記證受理單位:XX市國(guó)家稅務(wù)局各區(qū)

14、局、直屬局辦稅服務(wù)科所需資料：外商投資企業(yè)：1、企業(yè)成立的批復(fù)文件；2、工商登記后核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，加蓋公章并注明與原件無誤；3、外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書復(fù)印件；4、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件；5、 公司合同、章程、協(xié)議書的副本及可行性研究報(bào)告復(fù)印件；6法人代表（負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、發(fā)票管理員（辦稅員的居民身份證、護(hù)照 或其他證明身份的合法證件復(fù)印件；7、經(jīng)營(yíng)地址證明：自己購(gòu)房的提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；沒有產(chǎn)權(quán)證的提供商品房購(gòu) 銷合同；租賃的提供租賃合同及房東產(chǎn)權(quán)證明；無償使用的出具無償使用證明；8、銀行帳號(hào)證明復(fù)印件（未開戶可暫不提供。1、分支機(jī)構(gòu)注冊(cè)證副本復(fù)印件，加蓋公章并注明與原件無誤2、總

15、公司的章程、合同、可行性研究報(bào)告復(fù)印件；3、總公司的稅務(wù)登記證副本復(fù)印件；4、總公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；5、分支機(jī)構(gòu)組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件；6 負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、發(fā)票管理員（辦稅員的居民身份證、護(hù)照或其他證 明身份的合法證件復(fù)印件；7、經(jīng)營(yíng)地址證明：自己購(gòu)房的提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；沒有產(chǎn)權(quán)證的提供商品房購(gòu) 銷合同；租賃的提供租賃合同及房東產(chǎn)權(quán)證明；無償使用的出具無償使用證明。8、銀行帳號(hào)證明復(fù)印件（未開戶可暫不提供；9、總機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)（工商機(jī)關(guān)提供的在外地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的證明復(fù)印件。外國(guó)企業(yè)：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，加蓋公章并注明與原件無誤；2、代表處組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件；3、境外總公司工商登記

16、、銀行資信證明復(fù)印件；4、首席代表授權(quán)書、個(gè)人簡(jiǎn)歷、身份證、首席代表證、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、辦稅員 身份證；5、代表處中方員工聘任合同、身份證復(fù)印件；6、經(jīng)營(yíng)地址證明：自己購(gòu)房的提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；沒有產(chǎn)權(quán)證的提供商品房購(gòu) 銷合同；租賃的提供租賃合同及房東產(chǎn)權(quán)證明；無償使用的出具無償使用證明；7、銀行開戶申請(qǐng)書復(fù)印件（未開戶可暫不提供。辦理時(shí)間：資料齊備3個(gè)工作日內(nèi)8、辦理地稅稅務(wù)登記證受理單位:XX市地稅局所需資料：外商投資企業(yè)：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本有效復(fù)印件二份；2、統(tǒng)一代碼證復(fù)印件二份；3、外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書復(fù)印件二份；4、企業(yè)成立的批復(fù)文件一份；5、 公司合同、章程、協(xié)議書的副本及可行性研究報(bào)告復(fù)

17、印件二份 ；6法人代表（負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、辦稅員的居民身份證、護(hù)照或其他證明身 份的合法證件；7、房屋租賃合同或產(chǎn)權(quán)證明（未辦理產(chǎn)權(quán)證明的可提供購(gòu)房合同或協(xié)議等復(fù)印 件二份。外商投資企業(yè)分支機(jī)構(gòu)：除需要以上1、2、6、7、項(xiàng)外，還需附送以下資料：1、公司的章程、合同、可行性研究報(bào)告；2、總公司的稅務(wù)登記證副本復(fù)印件二份3、總公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本有效復(fù)印件二份4、稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他資料外國(guó)企業(yè)：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本有效復(fù)印件二份；2、統(tǒng)一代碼證復(fù)印件二份；3、房屋租賃合同或產(chǎn)權(quán)證明（未辦理產(chǎn)權(quán)證明的可提供購(gòu)房合同或協(xié)議等復(fù) 印件二份；4、境外總公司工商登記、銀行資信證明；5、首席代表授權(quán)書、首席代表證、身份證或護(hù)照、個(gè)人簡(jiǎn)歷、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、辦稅員的居民身份證、護(hù)照或其他證明身份的合法證件；6 代表處中方員工聘任合同、身份證。應(yīng)填寫的表格:稅務(wù)登記表一式四份，納稅人還要同時(shí)填報(bào)稅種登記表一份、代扣（收稅務(wù)登記表