(全新整理)10月自考浙江試題及答案解析房地產評估試卷及答案解析.doc

1、浙江省 2018 年 10 月高等教育自學考試房地產評估試題課程代碼： 00122一、單項選擇題(本大題共20 小題，每小題1 分，共 20 分 )在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。1.供人們生活起居的建筑是()A. 商業(yè)建筑B.工業(yè)建筑C.公共建筑D.居住建筑2.房地產價格的實質是房地產()A. 市場價格B.權益價格C.土地價格D.理論價格3.房地產評估的對象是 ()A. 房屋B.土地C.建筑物D.房屋和土地4._ 是指在同一地塊上連續(xù)增加投資，使各次投資的生產率不同而產生的超額利潤轉化成的地租。 ()A. 級差地租B.

2、城市地租C.級差地租D.級差地租5.某房地產價格為10000 元，購買者抵押貸款6000 元，貸款年利率為9%，若該類房地產的年純收益 1500 元，則自有資本要求的資本化率為_%。 ()A.38B.24C.20D.166.路線價法估價的第二個步驟應為()A. 確定標準深度B.求取路線價C.編制深度百分率表D.劃分路線價區(qū)段7.個別因素是指 ()A. 是由于具體房地產本身的條件而對其價格水平有影響的因素B. 是對某地區(qū)的房地產價格水平有影響的因素1C.是對廣泛地區(qū)的房地產價格水平有影響因素D. 是對廣泛對象的房地產價格水平有影響因素8.一般對外交通設施服務半徑為()A.0 10 公里B.0 2

3、0 公里C.0 25 公里D.0 30 公里9.市場比較法中，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則在將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格的公式中()A. 其中分母小于100B.其中分母大于100C.其中分母等于100D.不成立10.通過使用年期修正，可以消除對不動產價格造成的影響因素是()A. 土地的估價期日B.土地的使用期限不同C.土地在不同時期的基準地價不同D.土地在不同時期的路線價不同11.市場比較法適合的條件，是在同一供求范圍內存在著較多的()A. 房地產的交易B.房地產的價格C.類似房地產的交易D.房地產供求關系12.成本估價時，土地開發(fā)費用為300 萬元，開發(fā)期

4、二年，投資在兩年內均勻投入，同期銀行貸款利率為10% ，則投資利息為()A.15 萬B.20 萬C.30 萬D.63 萬13.房屋的商品租金構成因素是()A. 折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費B. 折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤D. 折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤14.剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產估價，如()A. 生地、毛地、熟地B.已建好工程C.舊房D.新房15.路線價法主要適用于_的估價。 ()A. 城市商業(yè)街道兩側土地B.城市居民街道兩側土地C.城市郊區(qū)校區(qū)兩側土地D.城市行政大

5、樓兩側土地216.深度價格修正率表的制作形式有()A. 單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.A 、B 、 C 三項綜合17.經過處理的宗地地價資料進行數據檢驗是按照()A. 土地交易方式B.房產交易方式C.城市規(guī)劃D.土地利用規(guī)劃18.基準地價修正系數法估價中的期日修正一般根據()A. 地價指數的變動頻率B.地價指數的變動幅度C.地價的變動幅度D.房價指數的變動幅度19.商業(yè)用地宗地地價修正系數表中不包含()A. 進深修正B.寬度修正C.使用年限修正D.公用設施完備20.宗地價格評估報告的組成不包括()A. 送文函B.宗地估價技術報告C.附件和補充說明D.基準地價

6、分析二、多項選擇題 (本大題共 15 小題，每小題1 分，共15 分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。1.房地產環(huán)境條件不包括()A. 城市經濟發(fā)展條件B.房地產開發(fā)情況C.建筑物保養(yǎng)D.城市社會發(fā)展水平E.房地產業(yè)稅收政策2.根據我國實際情況，房地產價格可以分為以下幾類()A. 市場價、評估價B.房地產總價、土地價格、建筑物價格C.生地價、熟地價D.抵押價格、租賃價格E.單位價格、樓面價格3._ 是一組按照房地產價格的表示單位來劃分的價格。()A. 評估價格B.單位價格C.樓面價格D.分價格E.生地價34.影響

7、房地產價格的環(huán)境因素 ()A. 聲覺環(huán)境B.大氣環(huán)境C.水文環(huán)境D.視覺環(huán)境E.衛(wèi)生環(huán)境5.明確估價基本事項主要包括下列()A. 明確估價目的B.明確估價對象C.明確估價時點D.明確估價業(yè)務E.明確估價地點6.直接影響土地級別界線位置的是()A. 單元劃分B.定級單位C.面積單元D.指標取樣E.指標計算7.土地定級單元劃分的方法有 ()A. 手工法B.機助法C.層次分析法D.繪圖法E.特爾菲法8.房地產的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是 大類用途名稱的是 ()A. 百貨大樓B.普通住宅C.辦公樓D.旅館E.倉庫9.城市土地主管部門測算土地使用權出讓金或地價款，其根據主要是()A. 用途

8、、土地級別B.土地上附著物的質量C.土地上附著物修建的日期D.原土地使用者是私人或集體E.土地具體位置及生熟程度、地價區(qū)段10.政府出讓土地使用權的方式有()A. 拍賣B.招標C.協議D.分配E.指定11.路線價法四三二一法則中，超過100 英尺土地第一、三個25 英尺的土地價值分別是路線價的()4A.9%B.6%C.7%D.8%E.4%12.房地產評估的三大基本方法是 ()A. 剩余法B.市場比較法C.成本法D.收益法E.路線價估價法13. 根據我國目前的房地產市場狀況，可用于基準地價評估的資料主要有_ 等。()A. 土地交易資料B.宏觀經濟資料C.交易資料D.企業(yè)利潤效益資料E.土地入股資

9、料14.工業(yè)用地宗地地價修正系數表中包含()A. 交通狀況修正B.對外交通便利度修正C.基礎設施修正D.自然環(huán)境條件修正E.容積率修正15.評估報告中，核心部分是 ()A. 估價師聲明B.估價結果報告C.估價技術報告D.估價的假設E.附件三、簡答題 (本大題共 5 小題，每小題5 分，共 25 分)1.簡述影響房地產價格的因素。2.簡述影響房地產價格的主要經濟因素。3.綜合資本化率的計算公式是什么？4.簡述剩余法估價的基本程序。5.簡述宗地價格評估報告的基本內容。四、論述題 (本大題共 2 小題，每小題10 分，共 20 分)1.試述區(qū)位理論對土地定級估價的影響。2.試述剩余法的適用范圍。五、計算題 (本大題共 2 小題，每小題10 分，共 20 分)51.某房地產，未來第一年的有效毛收入為25 萬元，預計此后各年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長2.5；未來第一年的運營費用為7 萬元，預計此后各年的運營費用會在上年的基礎上增長2，該類房地產的資本化率為9。若年期無限，則該宗房地產的收益價格是多少？2.某一房地產，土地總面積2500m2 ，是 6 年前通過征用農地