2007合肥項(xiàng)目全程營銷策劃報(bào)告

1、第一部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場供求狀況調(diào)研結(jié)論一、合肥市國民經(jīng)濟(jì)總體概況1、合肥市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好合肥是安徽省省會，是全省政治、文化、經(jīng)濟(jì)和科教中心，市區(qū)土地面積458平方公里。根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì)，合肥市 2000年全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn) 總值325億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比1999年增長10.3%，分別高于全國、全省 的4.2、4.9個百分點(diǎn)，其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 35.93億元，增長6% ;第二 產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值139.3億元，增長12%，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值117.77億元，增 長12%。國內(nèi)生產(chǎn)總值中三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 14.9 : 46.5 : 38.6調(diào)整為12.3 : 47.5 :

2、40.2，第一產(chǎn)業(yè)的比重有所下降，第二、三產(chǎn)業(yè)的比重略有上升。消費(fèi)品市場穩(wěn)中見升。在國家采取增加城鎮(zhèn)居民收入、 再次降息、開征利息 稅等一系列措施的啟動下，市場銷售由穩(wěn)轉(zhuǎn)活。全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 148.27億元，實(shí)際增長12.9%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)穩(wěn)步增長，餐飲業(yè) 增長較快，制造業(yè)增長緩慢，分別增長 8.6%、24.8%、0.4%。商品交易成交活 躍，全年商品成交市場總成交額147億元，增長24.5%。物價(jià)繼續(xù)保持低位運(yùn)行。全年商品零售價(jià)格指數(shù)比上年下降 3.5%，居民消 費(fèi)品價(jià)格比上年下降2.3%，其中衣著和居住消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比上年上升 1 2個 點(diǎn)。（以1999年為100）行

3、業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：合肥市是以加工工業(yè)為主的綜合性工業(yè)城市，全部現(xiàn)有34個工業(yè)行業(yè)，200多個工業(yè)門類，2000多種大類產(chǎn)品；國有及年銷 售收入500萬以上的非國有工業(yè)企業(yè)共 426家。目前已初步形成以電冰箱、洗 衣機(jī)、電視機(jī)、空調(diào)機(jī)為主的日用電器和電子工業(yè)，以輪胎、日用化工和化肥為 主的化學(xué)工業(yè)，以汽車、叉車、挖掘機(jī)、成套配電設(shè)備為主的機(jī)械工業(yè)等支柱產(chǎn) 業(yè)，新型建材和環(huán)保產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，擁有榮事達(dá)電冰箱、美菱空調(diào)、日立挖掘機(jī) 等主要名優(yōu)產(chǎn)品。2、 合肥市人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)、人口分布情況、人口變動情況2000年年末全合肥市總?cè)丝?429.95萬人，非農(nóng)業(yè)人口 136.91萬人；市區(qū) （東市區(qū)、中

4、市區(qū)、西市區(qū)、郊區(qū)）年末人口 130.28萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 102.78 萬人。人口增長繼續(xù)得到控制，本年出生人口 45372人，出生率12.51 %。，人口自 然增長率7.94%。，人口機(jī)械增長率是1.97%。東市區(qū)22.47萬人,中市區(qū)25.98萬人,西市區(qū)人口 32.67萬人，郊區(qū)人口較 多，主要集中在西南部，包括蜀山鎮(zhèn)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在內(nèi)。3、 合肥市居民收入水平與消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)職工工資和城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長。2000年全市職工工資總額41.3億元， 比上年增長4.9%，職工年人均工資7556元，比上年增長10.6。根據(jù)抽樣調(diào)查 資料，2000年全市人均可支配收

5、入5813元，比上年增長5.2%，扣除價(jià)格因素 增長7.5%，不同群體間收入差距拉大，不同行業(yè)、不同經(jīng)濟(jì)類型的企業(yè)間員工 收入差距加大。合肥市居民實(shí)際支出增幅加大，其中非消費(fèi)性支出比重大幅度提高，消費(fèi)性 支出內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨于合理，儲蓄借貸支出略有下降，儲蓄存款繼續(xù)增加。據(jù)城調(diào)隊(duì)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，合肥市民每月消費(fèi)結(jié)構(gòu)：居住類支出8.0%，衣著類支出占11.0%食品類支出47.3%,文化教育支出13.2%,設(shè)備用品7.0%,交通通訊 6.4%,醫(yī)療衛(wèi)生3.2%。合肥市平均每戶人口 3.05人，平均每戶就業(yè)人口 1.87人，平均每個就業(yè)者負(fù)擔(dān)人數(shù)1.63人（贍養(yǎng)系數(shù)）。二、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展情況及變化趨勢預(yù)測1、

6、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)規(guī)模及發(fā)展水平至2001年1月底，在合肥市城市面上開發(fā)綜合辦公室登記的備案的開發(fā)企 業(yè)295家，比上年的235家增加50家，其中具備一、二級開發(fā)資質(zhì)的 43家, 占總量15%，開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力參差不齊，從業(yè)人員3千多人。目前合肥市房地產(chǎn)咨詢、信息、銷售代理、交易評估、拍賣等房地產(chǎn)中介服 務(wù)很不完善、服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量很少、規(guī)模小，從業(yè)人員素質(zhì)不高、服務(wù)意識不強(qiáng)， 中介服務(wù)體系不完善，房地產(chǎn)二級市場和三級市場不活躍。2、合肥市93 2000年房地產(chǎn)市場總體供求概況從932000年，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模平穩(wěn)增長，施工面積平均每年增4.8%,新開工面積平均增幅是一2.2%,竣工面積平均每年增

7、長 12.86%,銷售面積 以平均21.08的增長速度穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)開發(fā)中住宅投資占主體，住宅施工、開 工、竣工和銷售面積占總體的比重都在 5060%之間，供求基本平衡。1999年, 合肥市居民人均居住面積10.7平方米，比上年增長了 7.6%。2000年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年完成土地開發(fā)面積 66.44萬平方米，比 上年增長160.86% ;正在開發(fā)的30.65萬平方米，比上年增長91.73% ;而待開 發(fā)土地168.61萬平方米，比上年增長了 56.91% ;當(dāng)年內(nèi)購置的土地146.80萬平 方米,比上年增長了 225.57% ; 土地儲備規(guī)模和增長速度都相當(dāng)驚人。年份本年完成土地開發(fā)

8、面積正在開發(fā)的土地面積待開發(fā)土地面積本年購置土地面積199925.4720.98107.4245.51200066.44+160.86%39.6591.73%168.6156.96%146.80225.57%（資料來源：合肥市土地局）根據(jù)合肥市土地局介紹，合肥市商品住宅用地有償出讓情況，前幾年增長平穩(wěn)，平均增長速度在5%左右，而2000年有償出讓30萬平方米，增長幅度是20%，增長迅猛，主要受房改政策的影響；估計(jì) 2001年的增長速度會在3%左右，約31萬平方米。比較政府有償出讓的土地規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)規(guī)模，可知土地市場供應(yīng)主要是各企事業(yè)單位歷史儲備用地，以及拆遷改造用地等。合肥市

9、房地產(chǎn)建設(shè)在量上增長的同時，居住環(huán)境和功能質(zhì)量也得到了明顯提高，但仍處于粗放型、生產(chǎn)型階段，工業(yè)化程度低，規(guī)劃設(shè)計(jì)水平、產(chǎn)品質(zhì)量、物業(yè)管理等方面處于較低水平。合肥市規(guī)劃設(shè)計(jì)起點(diǎn)高、建設(shè)配套齊全、工程質(zhì)量好的住宅成為市民爭購的熱銷房，現(xiàn)房銷售達(dá)90%以上。3、合肥市2000年房地產(chǎn)市場供求概況據(jù)合肥市城市開發(fā)綜合辦公室統(tǒng)計(jì)，2000年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額累計(jì)達(dá)20.71億元，其中住宅14.33億元；開發(fā)房屋施工面積318.86萬平方米， 其中住宅244.12萬平方米；本年度新開工房屋面積146.35萬平方米，其中住宅120.61萬平方米；房屋竣工面積116.23萬平方米，其中住宅89.59萬

10、平方米； 實(shí)際銷售商品房91.19萬平方米，其中銷售住宅80.79萬平方米,成交額17.26億 元，其中住宅13.45億元。2000年合肥市房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)單位：萬平方米、億元、，年份指標(biāo)、1998 年1999 年2000 年與1999年同期比（%）房地產(chǎn)投資額15.7918.9420.719.35施工面積284285.54318.8611.78新開工面積122102.54146.3542. 70竣工面積101112.75116.233.08銷售面積6682.0991.1911.39空置面積72.4063.1356.5910.34（資料來源：合肥市城市建設(shè)開發(fā)辦公室）1）投資增幅較大，住宅投

11、資占主體全市累計(jì)完成投資20.71億元，比上年增長9.35%，其中住宅投資14.33 億元，同比增長38.72%,其中住宅開發(fā)的投資占房地產(chǎn)投資總量的 70%,住宅開 發(fā)成為房地產(chǎn)投資的主體。2） 新開工面積有所下降，綜合開發(fā)效益提高本年度新開工面積146.35萬平方米，同比下降16.21%房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目203 個,其中綜合開發(fā)2萬平方米以上的住宅小區(qū)（組團(tuán)）86個,綜合開發(fā)率61.6%。3） 商品房交易較為活躍，個人住房消費(fèi)市場基本形成全市商品房銷售面積82.09萬平方米,其中住宅銷售73.26萬平方米，同比 分別增長24.38%、24.18%,住宅銷售中個人購房64.35萬平方米，個人購買

12、面 積占商品住宅的銷售總量的79.65%,與上年相比提高了 5.92個百分點(diǎn)，與全國個 人購房比例相當(dāng)。4）融資渠道暢通，開發(fā)工作量較大2000年,全市房地產(chǎn)開發(fā)資金22.56億元，其中貸款3.76億元，自籌資金7.69 億元，其他資金10.54億元，分別占資金來源的15.89%、34.33%、47.13%，說明 資金渠道多樣化，并以自籌資金和其他資金來源為主。5） 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)趨于合理從2000年的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際完成投資情況來看，按工程用途分，住宅占 54.48%,辦公和商業(yè)區(qū)用房各占14.94%和15.01%,住宅投資占主體，住宅投資中 又以普通住宅為主體，比例約占72%,高檔公寓和別墅

13、的投資額占住宅投資總額 的 2.67%。4、房地產(chǎn)市場價(jià)格水平及變化趨勢1）商品房總體價(jià)格水平有升有降據(jù)合肥市中房指數(shù)辦公室的報(bào)告，房屋銷售市場上住宅成交活躍，價(jià)格指數(shù) 小幅上揚(yáng)，商服價(jià)格指數(shù)跌勢趨緩，辦公用房價(jià)呈直線回落態(tài)勢，城市綜合指數(shù) 和價(jià)格在平穩(wěn)中略降。據(jù)合肥市中房指數(shù)辦公室的報(bào)告，2000年第四季度，住宅指數(shù)比上年末上 升2個百分點(diǎn)，2000年合肥市商品房平均價(jià)格是1887.68元/平方米左右，比上 年的1869.2元/平方米提高了 18.48元/平方米。辦公類房屋價(jià)格指數(shù)仍然，比上年末下降了 18個點(diǎn)，平均價(jià)格下降116.96元/平方米。商服用房繼續(xù)下降， 比上年末下降了 13個點(diǎn)

14、，跌勢在回落中趨于穩(wěn)定，銷售價(jià)格平均下降了81.37元/平方米。2）合肥市各類住宅價(jià)格構(gòu)成分析合肥市房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位經(jīng)濟(jì)價(jià)值優(yōu)勢明顯， 住宅價(jià)格隨地理位置不同，差 別很大，住宅的價(jià)格從一環(huán)內(nèi)到二環(huán)外依次降低， 成環(huán)狀分布，每平方米差價(jià)達(dá) 500元左右。普通商品住宅價(jià)格遠(yuǎn)高于安居工程（解困）房。由于安居工程式（解困）房是政府為了解決市民住房困難，合肥市政府 97年40號文中發(fā)布了政府令及42 號文中以同意國家安居工程有稅費(fèi)減免的政策，實(shí)施土地使用，減免稅等措施， 致使其價(jià)格低于市場價(jià)。普通商品房的價(jià)格受市場供求關(guān)系影響， 同時由于商品 房所消耗成本和費(fèi)用較高等，致使普通商品房價(jià)格高于安居工程（解

15、困）房。合肥市住宅價(jià)格構(gòu)成因素是住房建設(shè)的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用；勘探設(shè) 計(jì)和前期工程費(fèi)；建安工程費(fèi)；小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建 費(fèi)）；貸款利息；利潤；稅金共八個組成部分。從利稅方面看：一環(huán)內(nèi)住宅和利稅較高于一環(huán)外住宅。其主要原因是一環(huán)內(nèi)是經(jīng)濟(jì)繁華地段，由于土地級差帶來高利潤，同時為了調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，采用高稅 金。另外：安居工程（解困）房的稅利遠(yuǎn)低于普通商品房。這說明主要是由于政 府減免稅來解決中低收入戶住房困難之故。從房屋建安工程費(fèi)、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)方面看，一環(huán)內(nèi)普通商品住房的土 地費(fèi)用居高，一環(huán)內(nèi)征地拆遷安置費(fèi)用的占住宅總價(jià)格的30%左右，而一環(huán)外 的這部分費(fèi)用約占15

16、20%，這主要是土地的級差地租形成的，同時一環(huán)內(nèi)住 宅用開發(fā)用地多數(shù)是實(shí)際市場交易價(jià)格，是供需情況決定的。5、房地產(chǎn)市場空置總量及空置原因分析：1）空置總量規(guī)模至2000年12月底，歷年累計(jì)商品房空置面積 56.59萬平方米。其中住宅 33.69萬平方米，辦公房8.62萬平方米，商業(yè)用房14.28萬平方米,分別占空置量 的60%、16%、24% ; 一年以上的積壓房42.78萬平方米，其中一年以上積壓住 宅13.75萬平方米。2）空置原因分析空置的原因主要是9698年房地產(chǎn)開發(fā)高潮時期部分房地產(chǎn)商盲目開發(fā)所 至，不進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究， 市場定位不準(zhǔn)?？罩蒙唐纷≌膮^(qū)位主要 集中在火車新

17、站試驗(yàn)區(qū)、高新區(qū)、西南郊區(qū)一帶，如欣輝公司開發(fā)的新加坡花園 城、金濠（合肥）公司開發(fā)的金濠廣場、星海公司開發(fā)的翡翠園小區(qū)二期、集鎮(zhèn) 建設(shè)中心的玉蘭新村等，積壓的商業(yè)辦公樓集中在淮河路一帶。 空置原因主要有 以下幾方面問題：位置較偏，交通不便開發(fā)規(guī)模小，配套公共建設(shè)不健全商品類型、套型、檔次脫離市場需求，設(shè)計(jì)不合理、不實(shí)用環(huán)境差，無景觀，與破舊的民房混雜一起市場定位失誤，營銷能力不強(qiáng)建筑質(zhì)量差，開發(fā)商信譽(yù)不好朝向不好，樓層差總體供應(yīng)量大而市場需求不足的商服用房和寫字樓區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤供應(yīng)集中，缺少特色市場定位偏高6合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測開征利息稅、減免稅費(fèi)、公房上市、銀行降息、房地產(chǎn)信貸進(jìn)一

18、步發(fā)展以及 規(guī)范和刺激房地產(chǎn)市場政策的陸續(xù)出臺，有利于調(diào)節(jié)個人收入，擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，對房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)也將起到重要作用。2001年秉承2000年良好勢頭，預(yù)計(jì)形勢比較樂觀。各種對房地產(chǎn)市場利 好的政策不斷出臺，這一系列政策與措施的實(shí)施將不僅促進(jìn)三級市場交易，也將進(jìn)一步刺激二級市場、一級市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)總體市場產(chǎn)生積極的影響。1） 市場供應(yīng)量增長幅度小，市場存量不大9397年，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積增長不多，平均增長速度 4.8%,新 開面積除了 98年高于93年外，其他幾年都低于93年的新開工量,99年的新開工 面積比98年減少16%,供應(yīng)量增幅減少，存量不大。2） 市場需求穩(wěn)步增

19、長，需求量較大9399年，合肥市竣工面積平均每年增長 12.86%,99年竣工面積增幅大于 新開工面積；而銷售面積年平均增長速度 21.08%,增幅最大，銷售面積的增幅大 于竣工面積的增幅，市場需求興旺，消化力強(qiáng)。3） 個人主體消費(fèi)增強(qiáng)隨著消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，居民個人購房的積極性將進(jìn)一步提高， 住房消費(fèi)金融的進(jìn)一步拓展，商業(yè)銀行對個人購房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展， 以及隨著住房公積金 歸集力度的加大，公積金向個人購房進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)與綜合保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)合， 將在 很大程度上提高個人的購房能力，增大市場有效需求。4）住宅供應(yīng)量增幅穩(wěn)定，住宅需求穩(wěn)步增長新開面積增幅穩(wěn)定，2000年度新開工面積同比上升 37.04

20、%，竣工面積未 來幾年平均每年有110 140萬平方米左右。住房潛在需求穩(wěn)定增長，需求量較 大，城區(qū)內(nèi)也還有1500戶的危舊房需要改造。隨著城市人口不斷增長和城市化 水平的提高，至2010年，合計(jì)平均每年需新建商品住房建筑面積 90 110萬平 方米左右。三、太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及預(yù)測1、太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況太湖路片區(qū)內(nèi)目前有大量住宅銷售，市場環(huán)境較好，供銷兩旺。正在銷售住宅小區(qū)有世紀(jì)陽光花園，新世界太寧花園，太陽島花園，萬振逍遙苑。世紀(jì)陽光 花園，是目前區(qū)內(nèi)唯一的大型住宅小區(qū)。位于馬鞍山南路以西，太湖東路以北， 占地48.3萬平方米，建筑面積56萬平方米，容積率1.16，開始銷

21、售一年多以 來，一期8萬平方米當(dāng)前銷售75%左右。新世界太寧花園由合肥新世界康居發(fā) 展公司興建，占地8.67萬平方米，建筑面積12萬平方米，容積率1.38，當(dāng)前 銷售60%左右，入住率20%。太陽島花園由安徽省銀瑞林投資公司興建，占地 9.67萬平方米，建筑面積14萬平方米，容積率1.45，當(dāng)前銷售50%左右。萬 振逍遙苑目前正在發(fā)售前準(zhǔn)備工作階段。2太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)變化趨勢住宅供應(yīng)穩(wěn)定：未來1 3年內(nèi)，太湖路片區(qū)將有7080萬平方米的住宅 供應(yīng)，且區(qū)內(nèi)土地儲備有限，按合肥市城市總體規(guī)劃第二十五條規(guī)定將片區(qū)確定 為不宜建設(shè)用地。商業(yè)服務(wù)將集中興建，目前百大合家福超市已確定世紀(jì)陽光花 園

22、旁選址興建。3太湖路片區(qū)市場需求預(yù)測為了分析泰峰房地產(chǎn)在太湖路片區(qū)的可能開發(fā)住宅物業(yè)在市場上的需求，首先需要對可能產(chǎn)生的消費(fèi)者的地理區(qū)域的范圍作一確定，以建立該項(xiàng)目的市場 區(qū)，通常定義為這樣一個地區(qū)，“在該區(qū)域內(nèi)所有居住單元都是互相關(guān)聯(lián)且可互 相替代的”。在這一區(qū)域內(nèi)，對于潛在消費(fèi)者來說，某一特定類型和價(jià)格的住宅 之間，可以互相替代。為了確定泰峰房地產(chǎn)太湖東路項(xiàng)目的市場區(qū)，我們通過尋找潛在消費(fèi)者和目標(biāo)項(xiàng)目之間的關(guān)聯(lián)性，比如就業(yè)場所來確定大致的市場邊界。從任何一個居住的地方到所有可能就業(yè)點(diǎn)的范圍，取決于上班所花的時間、 車費(fèi)和難易程度。我們一般選取當(dāng)?shù)厥⑿械慕煌üぞ咝旭倳r間和距離來測量這一 范圍

23、。根據(jù)在合肥市進(jìn)行的定量訪問調(diào)查結(jié)果， 合肥市居民主要使用的交通工具 是自行車和公共汽車，最多能接受的上下班時間是 30分鐘之內(nèi)。因此，我們利 用自行車及項(xiàng)目區(qū)域所能通行的公共汽車和來測量市場區(qū)的范圍。1）市場區(qū)測量結(jié)果：從項(xiàng)目地塊出發(fā)，向東南西北四個方向騎自行車 30分種的距離范圍是東北 至大東門，東南端至安凱集團(tuán)；西北至稻香樓，西南端是姚公廟，區(qū)域面積約 6-7平方公里。從項(xiàng)目地塊出發(fā)乘公共汽車30分鐘（包括等候車時間）的距離范圍，乘133 路，146路，到達(dá)區(qū)域面積約7公里。具體區(qū)域面積見市場研究報(bào)告之物業(yè)普查 附表。2）乘公共汽車30分鐘的區(qū)域內(nèi)機(jī)構(gòu)分布及人口規(guī)模區(qū)域內(nèi)道路沿線有大小單

24、位766個。經(jīng)營面積約700萬平方米，平均每個 單位9432平方米，其中20平方米左右的最多，最大的約105萬平方米，最小 的4平方米。除制造企業(yè)和少數(shù)行政事業(yè)單位外經(jīng)營面積較大外，其他單位多數(shù)經(jīng)營面積在100平方米以下，占58.4%,100 500平方米的占16.8%，500平 方米以上的占21.1%。片區(qū)總?cè)丝谝?guī)模約15萬人，人口密度約2萬人每平方公 里。按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分國營單位144個，私營企業(yè)428個，比例58.5%最高，合資 型企業(yè)58個，行政事業(yè)單位46個，集體企業(yè)36個。按業(yè)態(tài)分，最多的是批發(fā) 零售貿(mào)易業(yè)，有497個單位，占72.7%，其次是制造業(yè)36個單位，占5.2%， 社會服務(wù)業(yè)

25、有2個單位，其他行業(yè)比例很低。3 ）騎自行車30分鐘的區(qū)域內(nèi)機(jī)構(gòu)分布及人口規(guī)模距離項(xiàng)目地塊中自行車程30分鐘范圍的區(qū)域，面積約6-7平方公里,區(qū)內(nèi)總 人口約15萬人，人口密度約2萬人每平方公里。區(qū)內(nèi)目前主要以商業(yè)及服務(wù)業(yè)為主，其中有10余家企業(yè)規(guī)模較大，經(jīng)營面積在3000平方米以上，而文教衛(wèi)等生活服務(wù)設(shè)施數(shù)量也較多，規(guī)模卻不大，經(jīng) 營面積多數(shù)在50 200平方米左右。全部機(jī)構(gòu)平均從業(yè)人員95人，其中商業(yè)企 業(yè)平均從業(yè)人員195人，其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)平均從業(yè)人員 28人。4太湖路片區(qū)地域環(huán)境資源發(fā)展?jié)摿^大太湖路片區(qū)位于合肥自然生活區(qū)的核心一一合肥的東南區(qū)上風(fēng)口，太湖路片區(qū)北有一環(huán)路，西臨美菱大

26、道，東靠南淝河路，馬鞍山南路貫通其中，南與二環(huán) 路相聯(lián)。具有與全市各區(qū)快速便捷的交通條件。四、典型個案分析此次在合肥市共選取了 10個面積在8萬平方米以上的小區(qū)（百盛苑除外） 作為研究對象，進(jìn)行了典型樓盤調(diào)查。調(diào)查對象有：世紀(jì)陽光花園、太寧花園、 太陽島花園、夢園、安居苑、銀杏苑、百盛苑、園景天下、元一時代花園、柏景 灣，其中世紀(jì)陽光花園和太寧花園與項(xiàng)目地塊位置最近，都在太湖路片區(qū)內(nèi)，同時位于沿河路的柏景灣也比較具有可比性。 各典型樓盤的詳細(xì)資料見市場研究報(bào) 告之競爭性樓盤調(diào)查表。10個競爭樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)及營銷情況比較序 號樓盤名稱位置主力戶 型均價(jià)（元/M 2）銷售業(yè)績備注1世紀(jì)陽光 花園太

27、湖東路2/1/13/2/13/2/2多層:2100一期 75%占地48.3萬M2,建面56萬M2,容積率1.15,綠地率41%，實(shí)用率84%2太寧花園太湖路2號3/2/22/2/1多層:223060%占地8.67萬M2建面12萬M2,容積率1.38綠地率47%實(shí)用率93%3安居苑青陽路2/13/1城改辦:1802 中房:1788 富安：1780城改辦100%中房90%富安85%占地30萬M2,建面33萬M2,容積率1.1,綠地率40%,實(shí)用率78%4太陽島花 園寧國路南 端3/2/2多層:2100高層:2650總體平均50%占地9.67萬M2,建面14萬M2,容積率1.45,綠地 率42%,實(shí)

28、用率58-80%5銀杏苑美菱大道148號3/2/13/2/2多層:2180高層:2480一二三期 90%第四期30-40%占地17.86萬M2,建面20萬M，容積率1.12,綠地率40.5%,實(shí)用率80%6百盛苑黃山路441 號3/2/1 3/2/2 多層:2400一期 30%占地3萬M2,建面6.8萬M2,容積率 2.26,綠地率41.8%,實(shí)用率80%7園景天下高新區(qū)2/2/13/2/2多層:1770高層:2000占地8萬M2,建面12萬M2,容積率1.5,綠地率45%,實(shí)用率88%KfO/ PUBERTY 中8夢園小區(qū)高新區(qū)3/2/22/2/1平面:1800 高層:220050-60%占

29、地25.6萬M2,建面30萬M2,容積率1.17,綠地 率40%,實(shí)用率80-86%9元一時代 花園鳳陽路與 勝利交匯 口2/2/13/2/2高層:240050%占地3.3868萬 M2,建面8.9152萬M2,容積率2.63,綠地 40%,實(shí)用率80-83%10柏景灣沿河路218 號3/2/13/2/2多層:3000高層:3100一期 70%占地20萬M2,建面30萬M2,容積率1.5,綠地率45%，實(shí)用率 78-84%（資料來源：合肥中原地產(chǎn)市場研究部）1、建筑指標(biāo)概況合肥市是安徽省的省會，是安徽最發(fā)達(dá)的城市，然而因安徽地處內(nèi)陸，又屬 傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，導(dǎo)致合肥總體發(fā)展仍不比

30、江浙一帶，從房地產(chǎn)業(yè)上表現(xiàn)是土地尚算寬裕，因此這 10個住宅小區(qū)皆以多層為主，占地主要在 12 33萬平方米，最大是規(guī)劃中的世紀(jì)陽光 48.3萬平方米；多層較多，容積率 在1.10左右,最大不超過2.6 ；綠化率總體超過40%，最大為安居苑城改辦部分， 達(dá)到61% （按規(guī)劃圖數(shù)據(jù)）；樓層層高2.83.1米，多為磚混結(jié)構(gòu)。整個房地產(chǎn) 市場競爭不激烈，在國家取消福利分房、2000年以前竣工的樓盤，基本不存在銷售壓力，甚至在半年內(nèi)就可以銷出 80%以上。2、戶型設(shè)計(jì)住宅分為康居和安居兩種，都以 2/2/1和3/2/2（3/2/1 ）為主力戶型。安居 房照國家規(guī)定，一般面積不大，2/2/1在6675平

31、方米，3/2/2多在80平方米 左右。商品房以康居為標(biāo)準(zhǔn)，面積偏大，按合肥當(dāng)?shù)匾痪浒胝姘爰俚脑捊小霸酱笤胶觅u”。市場平面房中，2/2/1面積介于7498平方米，主要集中在87 93 平方米；3/2/2介于90 153平方米，普遍集中于118 132平方米。早年設(shè)計(jì)的平面房面積無論大小，都只有一個衛(wèi)生間，且廳的面積偏小，70多平方米兩房廳的面積只有78個平米，使用中多有不便一一現(xiàn)在情況有所改 變，講究“三大三明”，一般兩功能廳相加能達(dá)到20平米以上，主臥房12平米 以上，洗手間59個平米。有一種兩房半的戶型，實(shí)際可歸三房中，那半間比 較小，在7、8平方米左右，功用為書房或小孩房。近來頗流行的復(fù)式

32、房，其購銷呈兩旺趨勢，由于建筑時多安排在頂層，受坡 屋頂?shù)南拗?，第二層往往是一個閣樓，其低矮部分不夠直立，常做貯藏用或做小 孩游樂室。追求崇高生活檔次和生活品位的人選擇住別墅。 別墅最大面積為360 平方米，主要介于190 280平方米之間，位于市中心，位置極好、配套齊全的 別墅，盡管售價(jià)高昂，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)刈≌钠骄?，仍顯得十分搶手。住宅幾乎全為坐北朝南安排，并盡可能地加大進(jìn)深，這是結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂蛭稂c(diǎn)， 通風(fēng)、節(jié)能等因素來考慮的。3、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）便捷、自然、明快的道路系統(tǒng)（2）公建布局合理，配套完善（3）園林綠化豐富多彩（4）充分利用地形，組織外部空間4、單體建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)早期住宅區(qū)以

33、琥珀山莊為代表，為典型的皖南民居派，以質(zhì)樸典雅著稱，重 視過渡地區(qū)氣候特征、朝向、通風(fēng)、節(jié)能和傳統(tǒng)文脈，大部分坐北朝南排列。單 體設(shè)計(jì)上檐口采用“道士帽”造型，并從徽式建筑中提煉出“馬頭墻”符號用于 建筑物山墻。窗戶做窗楣，屋面挑出檐口處做藝術(shù)處理。色彩力求和諧，以淺色調(diào)為主，并發(fā)色彩區(qū)分不同組團(tuán)。近年來歐風(fēng)東漸的結(jié)果，使新建小區(qū)熱衷于把風(fēng)格定于歐陸風(fēng)情， 以夢園小 區(qū)和銀杏苑為典型，醒目的尖屋頂和寬闊的羅馬廊柱使立面顯得非常清爽和氣 派，顯示出另外一種審美觀。用材方面，新建住宅逐漸屏棄了低檔的馬賽克和水磨石外墻， 普遍的采用不 易褪色和防潮的優(yōu)質(zhì)涂料，另用深色釉面磚或石料勒腳；木質(zhì)門窗被塑鋼

34、門窗所 代替。5、裝修先前住宅幾乎清一色為毛坯房，水泥抹平墻地面，管線暗埋，所有細(xì)部設(shè)施 都需要住戶自行裝配?，F(xiàn)一些中檔以上樓盤的開發(fā)商已經(jīng)意識到此間的費(fèi)時費(fèi) 力，開始對室內(nèi)進(jìn)行簡單裝修或精裝修，重點(diǎn)在廚衛(wèi)，廚房搭料理臺，瓷磚鋪面， 有整套廚柜和采暖供熱兩用爐，衛(wèi)生間鋪防滑地磚，配齊衛(wèi)浴三件，或廳房鋪地 磚（木地板很少），或裝對講門鈴，電子防盜門，別墅則裝好樓梯扶手，一般價(jià) 錢在100元每平方米，高不過200元/平方米，購房者可根據(jù)個人需要進(jìn)行比較 選擇，典型的例子是琥珀山莊新盤和安居苑。 從銷售形勢看，合肥市民很喜歡這 種方式。6配套設(shè)施配套是合肥人選擇中高檔住宅小區(qū)時的重要條件。小區(qū)的配套

35、分內(nèi)外兩種。本身地理位置好，或有政府支持的小區(qū)在外部配套的齊備上是令人驚訝的。 以號 稱合肥市的門面工程琥珀山莊為例， 政府的關(guān)懷是全面而具體的，附近有著名中 小學(xué)、三座以上幼兒園，有醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、專線中巴、郵局、銀行、配電站、 液化氣站，還專門設(shè)了派出所以加強(qiáng)治安。最令人羨慕的是山莊門前即包河環(huán)城 公園，那流動的水面，漂亮的亭臺樓榭，寬廣的旱冰場，精心培植的花草樹木和 潔凈的石階石凳是住戶們隨步可至的游玩勝地。由于小區(qū)定位較高，住戶充足， 在物業(yè)公司的嚴(yán)格挑選下，包括中西餐廳、面包屋、超市、日雜店、建材店、書 店等等的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也在短期內(nèi)迅速的健全起來； 同時小區(qū)自已也建有青少年活動 中心、

36、中老年活動中心，有籃球場、乒乓球室、舞廳和閱覽室，生活非常方便。普遍地講，并非每個小區(qū)都有琥珀山莊的先天條件，一般住宅區(qū)能做到配齊 包括農(nóng)貿(mào)菜場、幼兒園、公廁、日雜店、超市、餐廳，再留出休閑活動綠地等就 算很不錯了。隨著住戶需求項(xiàng)的逐漸增加，一些意識超前的公司開始注意學(xué)習(xí)鄰近上海和 國內(nèi)其它城市的先進(jìn)之處，盡量靠近和利用大市政配套，注重了解住戶的實(shí)際需 要，加強(qiáng)會所和公共活動中心的建設(shè)， 特別是地段相對遠(yuǎn)離市區(qū)一些的小區(qū)， 更 日益重視內(nèi)功修煉，如夢園小區(qū)完備的配套就著重增加了業(yè)主活動中心，建有籃球場、足球場、網(wǎng)球場、游泳池，娛樂方面則有影視廳、歌舞廳，商務(wù)服務(wù)有會 議室、商務(wù)中心，文化教育方

37、面提供閱覽室，小區(qū)外圍聯(lián)系設(shè)立郵政所、銀行、 社區(qū)醫(yī)療中心等。完善這些設(shè)施在滿足小區(qū)人日常生活需要的同時，也為自已的后續(xù)開發(fā)創(chuàng)造了良好的名聲。7、物業(yè)管理合肥市專業(yè)輸出物業(yè)管理服務(wù)的公司有兩家，鄰近安居苑的名君花園還請來了上海萬科城市花園物業(yè)公司做顧問， 但總體看來，各個小區(qū)仍基本屬于誰開發(fā) 誰管理的自管模式。現(xiàn)階段深圳等南方城市已引入的如幼兒托管、代訂機(jī)票和住宿、代租代售房屋、代請家教和保姆、聯(lián)系搬家公司等體貼入微的內(nèi)容在合肥物 管項(xiàng)目中比較難見。他們管理的內(nèi)容比較單一，僅包括一般的治安維護(hù)，日常維 修，衛(wèi)生保潔和水電氣費(fèi)代繳等，尚未上升到高級的服務(wù)層次。另外有別墅的小 區(qū)不嚴(yán)格區(qū)分與平面房

38、的界限，不強(qiáng)調(diào)“私家住宅神圣不可入侵”，能進(jìn)入小區(qū) 的人也能去參觀別墅。另外，綠化方面普遍管理較疏。雖然所調(diào)查小區(qū)的綠化率普遍超過30%，最高到46%，但明顯都沒有得到專業(yè)而仔細(xì)的養(yǎng)護(hù)，草木枯敗。沒有悅目的綠 色，幾年下來小區(qū)的檔次就會低了許多。8、房價(jià)（具體樓盤價(jià)格參見上表）從商品房價(jià)看，平面房一環(huán)內(nèi)能達(dá)到 2300元/平方米，二環(huán)附近1700-2000 元/平方米不等，郊區(qū)地段的往往在 1300元/平方主以下（偏僻的桃花私營企業(yè) 區(qū)內(nèi)由于積壓日久，純住宅售價(jià)只要 780元，還可有20%的優(yōu)惠）。復(fù)式房的閣 樓部分有兩種標(biāo)價(jià)方式，一為降低單價(jià)，閣樓為平面的40%左右，一為只以一半面積計(jì)入總額

39、，別墅市場總體來講比較淡靜，象高新區(qū)內(nèi)的別墅項(xiàng)目即使做到 風(fēng)格難得的地道，然而周圍大環(huán)境的嘈雜和配套上的缺陷， 也導(dǎo)致其不可避免地 陷入低谷。不過名牌自有名牌的價(jià)錢。12層帶電梯小高層，琥珀山莊把它定在 3200元/平方米，新造的16棟別墅更均價(jià)為6600元/平方米，大超出了目前的市場水平，不過出人意料的是，兩種房的銷售率卻都相當(dāng)好。9、付款方式付款方式主要分為三種：一次性，銀行按揭和建筑分期，而且一次性付款與銀行按揭所獲得的折扣幾乎是相同的，一般在下式價(jià)上便宜30-40元/平方米，從目前來看，兩者被選擇的比例也基本相當(dāng)，共同占到80%左右。對建筑分期付款時間有不同規(guī)定，大部分是 5-3-2，

40、即預(yù)售首期50%，三個月后再交30%， 入伙交房時付完余下的20%。銀行按揭早在兩年前還是新鮮名詞，人們寧愿找親戚朋友借錢一次付清樓款，也不愿找銀行；而且銀行提供的按揭條件也比較苛刻， 早幾年多為五成五年 或五成十年，購房者首期要交總樓款的一半，置業(yè)壓力較大。如今年輕一代由于 收入和消費(fèi)觀念的影響，對每月供款的理解已大大超過上一代人，從調(diào)查結(jié)果看， 單位效益發(fā)收入較穩(wěn)定的雙職工一般能承受 600-700元/月的供樓款，他們選擇 最多的是7成15年的按揭。10、營銷策略考察合肥市房地產(chǎn)，給人印象最深刻的是，這里的房地產(chǎn)開發(fā)商的“產(chǎn)品與 概念平行營銷”做得非常不到位，即使設(shè)立漂亮的售樓處，在營銷手

41、法上也極為 落后，也不設(shè)內(nèi)部認(rèn)購期，更沒有軟性硬性的公關(guān)活動助陣。廣告市民的手段主要有兩個，一是報(bào)紙，一是利用電視，上合肥經(jīng)濟(jì)臺晚上 8點(diǎn)的“樓市專訪”。最常見的則是在現(xiàn)場樹大展板，和周末率人馬到熱鬧街頭 擺模型、向路人發(fā)傳單。除了以上的措施外，有的樓盤還在市中心做路牌廣告。但總的說來銷售氣氛遠(yuǎn)比不上南方激烈。 所去的幾個新盤現(xiàn)場，現(xiàn)場氣氛都顯得比較淡靜，客房需要了解的所有相關(guān)資料包括價(jià)格和面積全部列表掛在墻上，并不單獨(dú)或成冊交到個人手里，客戶如需詳細(xì)了解，只能自行抄錄。價(jià)格的確定一般采用對比法，參照周圍同質(zhì)樓盤，然后審視自已的成本和利潤條件作多多少少的增刪。只是人們普遍只信賴現(xiàn)樓，即使知名公

42、司也面臨前 期資金回收壓力，直到中后期大家才蜂擁而上。由于大部分樓盤的主要客戶是集 團(tuán)，或是定向開發(fā)，或是集團(tuán)購買，雙方確定下戶型折扣，兩三個回合即可以成 交大頭。據(jù)開發(fā)辦的資料，一環(huán)以內(nèi)的住房平均 10個月能售出90%，二環(huán)內(nèi)條 件較好的，一年下來也能銷80%以上。第二部分 項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊位于合肥市太湖路片區(qū)，位于合肥自然生活區(qū)的核心一一合肥 的東南區(qū)上風(fēng)口，北接王大郢，西臨江淮汽車，東靠市政溝渠，南與二環(huán)路 相聯(lián)，距2002年5月開通的馬鞍山南路約700米。具有與全市各區(qū)快速便 捷的交通條件。項(xiàng)目計(jì)劃用地400畝，一期120畝；容積率1.2 （發(fā)展商預(yù)期0.8）； 限高12

43、米。、項(xiàng)目自然環(huán)境狀況地塊朝向地塊內(nèi)部現(xiàn)狀及 周邊現(xiàn)狀自然條件評價(jià)綜合評價(jià)東南東南向有少量村莊、民居， 其他為綠地，東南部標(biāo)咼咼 于太湖東路條件最好，處于真正的合肥 東南上風(fēng)口，并且有機(jī)會在 東南向做社區(qū)公園景觀資源充足，可 拓展空間大東西東西向面對太湖東路與銅陵南路，污水處理廠有一定影響條件較好，交通更為便利， 稍感不足的是面對污水處理 廠的不良心理感受項(xiàng)目的門面，沿太湖東路與銅陵南路需慎重處理東北 及西 南東北向受王大郢村莊雜舌L 的影響，西南向受江淮汽車 廠房的影響，標(biāo)高低于太湖 東路條件一般，可選擇做第二、三期開發(fā)地塊內(nèi)部景觀創(chuàng) 建，將有效的均衡 各朝向的價(jià)值差三、項(xiàng)目地塊區(qū)域交通條件

44、及配套設(shè)施1、 項(xiàng)目區(qū)域交通條件項(xiàng)目片區(qū)設(shè)有133路公交底站，途經(jīng)安大交通分校、送變電、科技大學(xué)、安醫(yī)附院、稻香樓、三孝口、城隍廟，至雙崗。項(xiàng)目片區(qū)西側(cè)安大交通分校設(shè)有 134、137路公交底站。其中134路途經(jīng) 美菱大道、蕪湖路、馬鞍山路、勝利路，直達(dá)新火車站；137路途經(jīng)銅陵南路、 蕪湖路、馬鞍山路、逍遙津、百花井、白水壩、刨花板廠。146公交車從三十二中至長江批發(fā)市場，途經(jīng)衛(wèi)崗、安大交通分校、文昌新村、曙光影院、東七里站、玻璃廠、紡機(jī)廠，從項(xiàng)目片區(qū)前通過。2、 項(xiàng)目區(qū)域政配套設(shè)施區(qū)內(nèi)學(xué)府林立，有安大交通分校、安徽社會主義學(xué)院、交通學(xué)校、安徽省對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)校、工大南區(qū)、安徽城市建設(shè)學(xué)校、

45、省農(nóng)業(yè)銀行學(xué)校、合肥集萃女子職業(yè)學(xué)校等。超市、合肥大藥房陽光分店、電子服務(wù)部、農(nóng)貿(mào)市場、建材商城、 酒店、移動通信公司等環(huán)顧片區(qū)四周。 合肥市二十九中新址與之毗鄰。 北邊的周 谷堆批發(fā)市場、天安保齡球館，東邊的神力健身器材店，西邊的合家福超市便利 了休閑，購物。第三部分 項(xiàng)目投資效益分析測算方案模型：地塊擬建安居房為例進(jìn)行分析一、基本參數(shù)確定依據(jù)1）根據(jù)合肥市總體規(guī)劃及土地出讓合同一般約定建筑物退道路紅線大于5米；建筑密度小于40% ;容積率小于1.2 （以下按0.8計(jì)）；限高12米；土地出讓金28萬/畝；綠化覆蓋率大于25%。2）根據(jù)安徽省建設(shè)環(huán)境保護(hù)廳建規(guī)字（1992 ）年55號頒發(fā)的安徽

46、 省城市居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)暫行規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目用地現(xiàn)狀條件確定公建 服務(wù)設(shè)施配建指標(biāo)，包括小學(xué)，幼兒園及車庫。3）參考合肥目前開發(fā)較成熟并最得消費(fèi)者贊賞的琥珀山莊及夢園小區(qū) 的用地功能規(guī)劃相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及比例。4）開發(fā)安居房，按國家和合肥的有關(guān)政規(guī)定，可以申請減免一定的土 地開發(fā)費(fèi)和前期規(guī)費(fèi)。按合肥房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，前期規(guī)費(fèi)最高能 減免50%，此次成本分析中以前期規(guī)費(fèi)平均可能減免的 50%幅度進(jìn)行 核算。5）根據(jù)消費(fèi)者定量調(diào)查結(jié)果（項(xiàng)目價(jià)格測試），典型競爭樓盤調(diào)查結(jié)果進(jìn)行市場需求價(jià)格比較。、基本參數(shù)：總用地面積：266800M2;建筑覆蓋率40%;容積率:0.8(按保守計(jì));總建筑面積:213

47、440M 2,假定2002年3月開始開發(fā),整開發(fā)周期為3年(分組團(tuán) 滾動開發(fā))。以多層住宅為主.按調(diào)查結(jié)果每戶居住面積按 100平方米計(jì), 約2033戶,平均每戶人口 3.05人，居住人口是6506人;按公建配建控制指 標(biāo)居住小區(qū)建筑面積1421-2277平方米/千人,6506人計(jì)公建設(shè)施建筑面 積9236-14800平方米。其中：A住宅部分：建筑面積為201322M2B公建配套部分：建筑面積為12018M2(1)幼兒園(1所8班)1600平方米(2)小學(xué)(1所18班)4000平方米(3 )保健中心200平方米(4)會所3000平方米(5)超市1000平方米(6)儲蓄所150平方米(7)郵政所

48、150平方米(8)變電所120平方米(9)煤氣調(diào)壓站150平方米(10)垃圾站150平方米（11 ）派出所（12）居委會（13）街道辦事處（14）自行車停放場商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)共100平方米80平方米100平方米1000平方米3000平方米（另計(jì)）三、投資效益分析與風(fēng)險(xiǎn)評估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表序號項(xiàng)目名稱及內(nèi)容計(jì)算式（元 /M2）金額（萬元）備注1.土地岀讓金280000 M00419.7911200.00一期 120 畝，3360.002.土地使用金3 . 2001起利息419.79 X266800 5.94%24.94665.28開發(fā)期計(jì)息1.5年-一-土地成本小計(jì)444.7311865.284 土地

49、開發(fā)費(fèi)用5 前期規(guī)費(fèi)266800 84 X50%77.51120.56（明細(xì)見附表）6.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)266800 X39391040 . 56-二二前期費(fèi)用小計(jì)7.土建工程266800 X75075016000 。 5（框架結(jié)構(gòu)）8.室外配套9人防工程小計(jì)75016000 。 510 .水電安裝11 .通訊12 消防13 煤氣管道三建 安 成 本建筑工程設(shè)備安裝14 .電視天線工小計(jì)1544108 . 72小計(jì)15 .不可預(yù)見費(fèi)16 .管理費(fèi)（二）+（三）1X3%668. 20四相關(guān)費(fèi)用小計(jì)668. 20建造成本合計(jì)（二）+（三）+（四）1五17 .貸款利息（二）+（三）+（四）1 40% X5

50、% X1.5805 . 14利息K/OZ PROPERTY 中及稅18 廣告營銷費(fèi)19 稅費(fèi)費(fèi)小計(jì)805 14六總成本費(fèi)用七可售面積綜合成本37592。4/2013221885 21、開發(fā)成本1-1 土地成本(1)土地出讓金為400 280000=11200 萬元(2)2001年開始開發(fā)到2004年開發(fā)完成利息累計(jì)計(jì)入土地成本利息:419.79 266800 X5.94%=665.28 萬元土地成本合計(jì)(1)+(2) =11865.28 萬元每平方米土地成本為:444.73元/平方米1-2建造成本(1)前期規(guī)費(fèi):266800 84 X50%=1120.56 萬元(2)勘察設(shè)計(jì)費(fèi):266800

51、39=1040.52萬元(3)建筑工程費(fèi):213340 X750(框架)=16000.5萬元設(shè)備及安裝工程費(fèi);266800 X154=4108.72萬元(5)管理費(fèi):(1)+(2)+(3)+(4) 3%)=668.20 萬元合計(jì)建造總成本為：(1)+(2)+(3)+(4)+(5) =22938.5 萬元平均每平方米可售面積建造成本是:22938.5/201322=1139.4 元1-3貸款利息：按投資總額的40%,年利率5.85%,貸款期1年半計(jì)算：貸款利息:22938.5 X40% 5.85% X1.5=805.14 萬元目標(biāo)利潤為0時總銷售收入應(yīng)為(廣告費(fèi)1.5%+營業(yè)稅5%+城建成稅0.

52、05%+ 印花稅 0.03%)=7.08%(11865.28+22938.5+805.14”(1-7.08%)=35608.92/92.92%=33087.81萬元目標(biāo)售價(jià)33087.81萬元/201322=1643.52 元/平方米(即保本單位成本)1-4稅費(fèi)按住宅保本價(jià)1643.52元/M2計(jì)算合計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)為:201322 X1643.52 1.5%+5.58%)=2343.48 萬元則每平方米住宅應(yīng)納稅費(fèi):1643.52 X(1.5%+5.58%)=116.36 元/M21-5綜合開發(fā)成本：總成本=土地成本+建造成本+貸款利息+稅費(fèi)=11865.28+22938.5+805.14+234

53、3.48=37592.4 萬元平均每平方米綜合成本:37592.4/201322=1885.2 元/平方米3、可能條件下綜合成本分析1)按典型樓盤平均容積率為0.8的條件下成本分析容積率為0.8建筑面積:201322平方米公建面積：12018平方米目標(biāo)利潤為0時的綜合建造成本37592.4平均每平方米保本成本：37592.4/201322=1885.2 元/平方米KfO/ PROPERTY 中陳曲底2） 如果能與政府規(guī)劃管理部門取得協(xié)商，降低公建配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，減 少公建配套投入，可銷售面積增大，綜合成本降低，則項(xiàng)目的盈利的可能 性會增大。4、市場需求價(jià)格及市場可比價(jià)格的利潤分析1）據(jù)安徽省

54、統(tǒng)計(jì)信息局調(diào)查報(bào)告，1999年合肥住宅價(jià)格構(gòu)成情況：（元/M2）征地拆遷Mr1-!.設(shè)計(jì)和前甘口蓉建安工千口曲r基礎(chǔ)設(shè)施3%的管貸款利_稅金利潤總體安置費(fèi)325.37期費(fèi)73.17程費(fèi)664.69建設(shè)費(fèi)157.37理費(fèi)36.96丿息62.0062.1934.73一環(huán)內(nèi)527.96107.61708.60174.0146.1940.39101.1876.27一環(huán)外二環(huán)內(nèi)183.0959.54626.36146.9430.6787.4673.928.55按地理位置分二環(huán)外218.7817.46668.21143.5331.4436.6249.242.24解困房144.4177.03540.0014

55、6.4027.1246.400-39.55安居房174.1231.21652.95132.4629.5951.3429.981.43按住宅性質(zhì)分商品房446.6691.79704.86172.1243.1671.3194.6071.012）根據(jù)定量調(diào)查結(jié)果，消費(fèi)者對項(xiàng)目區(qū)位住宅的需求價(jià)格是集中在1800元/平方米以下，達(dá)不到保本基準(zhǔn)價(jià)1885.2元/平方米，無法保持盈虧平衡.3）根據(jù)典型樓盤的調(diào)查結(jié)果，配套完善的一環(huán)外安居苑的安居房（詳情參見競爭樓盤調(diào)查結(jié)果）的銷售價(jià)格是1380-1490元/平方米，起價(jià)1180元/平方米. 世紀(jì)陽光花園：占地48.3萬M2,總建筑面積56萬M2,容積率1.1

56、6,綠化率41%, 實(shí)用率84% (多層)，79% (高層)，住宅平均價(jià)格是2100元/平方米(多層)； 本項(xiàng)目的區(qū)位條件與世紀(jì)陽光花園有一定差別，如做安居房，目前售價(jià)至多能達(dá) 1600元/平方米的水平.只有在市場需求樂觀條件下，本項(xiàng)目能以1900元/平方 米出售,才能達(dá)到盈虧平衡。4)如果能將公建配套中的3000平方米商業(yè)服務(wù)面積平均以3000元/平方米出 售，則銷售收入可增加900萬元，此時可銷售面積的綜合成本降低。5、目標(biāo)利潤條件單位售價(jià)1)目標(biāo)利潤為5%時銷售收入：37592.4 X(1+5%)=39472.02 萬元39472.02/92.29%=4045.67 萬元目標(biāo)售價(jià)：404

57、5.67/201322=2009.55 元/平方米2)目標(biāo)利潤為10%時銷售收入：37592.4 X(1+10%)=41351.64 萬元41351.64/92.29%=44502.41 萬元目標(biāo)售價(jià):44502.41/201322=2210.5 元3)目標(biāo)利潤為15%時銷售收入：37592.4 X(1+15%)=43231.26 萬元43231.26/92.92%=46525.25 萬元目標(biāo)售價(jià):46525.25/201322=2310.98 元6風(fēng)險(xiǎn)評估1) 公建配套標(biāo)準(zhǔn)的降低，存在的風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者購買本項(xiàng)目住宅的意向會受 影響。根據(jù)消費(fèi)者定量調(diào)查結(jié)果，購買可能性會減少，從而延遲銷售進(jìn)度,

58、增加積壓面積。2) 合肥房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)安居房的利潤主要來自于土地出讓費(fèi)用和建設(shè)前期規(guī)費(fèi)的減免，而本項(xiàng)目一期土地費(fèi)用已經(jīng)支出，開發(fā)時再向政府申請減免土地費(fèi)用的可能性不大，只有前期規(guī)費(fèi)可享受減免，但實(shí)際減免幅度決定于開發(fā)商與政府機(jī)構(gòu)的關(guān)系以及政府對項(xiàng)目的扶持力度，不確定性相當(dāng)大此次成本分析中前期規(guī)費(fèi)減免的 50%幅已是比較理想的減免額度。四、分析結(jié)論：不適合開發(fā)安居房。根據(jù)同片區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目的銷售均價(jià)(世紀(jì)陽 光花園2100元/平方米，太寧花園2300元/平方米，太陽島花園2400元/ 平方米)，以及前期所做的定量、定性研究數(shù)據(jù)支持可以判斷項(xiàng)目地塊目前 合適開發(fā)中高檔住宅，預(yù)計(jì)2-3年的銷售周期。

59、五、項(xiàng)目操作建議綜上投資可行性預(yù)測分析，本項(xiàng)目月度投資回報(bào)率高達(dá)15%左右，效益明顯，頗為理想。但其敏感度影響最大的因素是銷售市場、進(jìn)度和成數(shù)。其一，若銷售成數(shù)減一成，月投資回報(bào)率可減 3%銷售成數(shù)減兩到三成，月投資回報(bào)率可減 5-10%其二，項(xiàng)目周期亦是較為敏感的因素，若項(xiàng)目周期延長半年結(jié)案，則月度投資回報(bào)率將降低6%以上，可見本項(xiàng)目尚存在一定的操作風(fēng)險(xiǎn)。鑒于該項(xiàng)目項(xiàng)目周期較長的特點(diǎn)，必須把握好時機(jī)，慎重決策，嚴(yán)格控制好 市場、工期和銷售進(jìn)度與成數(shù)這幾大至關(guān)重要的因素。力爭促銷推廣計(jì)劃的有效 實(shí)現(xiàn)，是能取得較為理想的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的。第四部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目矩陣分析1 、首先分三個層次來

60、把握項(xiàng)目地塊地理特色：1）從整個合肥市來看，太湖路片區(qū)位于城市東南角，這里是城市的進(jìn)風(fēng)口 而太湖路片區(qū)的定位是：全市大型的高尚住宅社區(qū)聚集地。有江淮地方氣候條件特征的生活區(qū)。有凝聚力的城市生活空間。2）從西南區(qū)來看，太湖路片區(qū)又位于“馬鞍山南路一黃山路一金寨路一東流路”圍合成的未來合肥新城的市級副中心范圍內(nèi)，西南邊是合肥未來的CBD中心區(qū)，距新政務(wù)區(qū)亦咫尺之遙。除此以外，這里有著合肥市民固有的濃厚的空 間方位感的沉淀，又有著深厚的片區(qū)文化氛圍、基礎(chǔ)配套完備的條件。3）從局部區(qū)域來看，根據(jù)合肥市規(guī)劃局的“規(guī)劃”綱要，將以南淝河下游 沿岸西側(cè)低洼地區(qū)（東至南淝河岸、西到馬鞍山路、北臨屯溪路、南到巢