上半年東莞房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域市場研究報告30頁中原

1、備注：根據(jù)2007年11月1日執(zhí)行的東莞普通住房契稅優(yōu)惠政策的劃分，把所有鎮(zhèn)區(qū)劃分為三個等級：一類區(qū)域：東城、南城、莞城、萬江、松山湖、虎門、長安、厚街、寮步、塘廈；二類區(qū)域：石龍、常平、樟木頭、黃江、大朗、茶山、橫瀝、鳳崗、清溪、沙田、道滘、大嶺山；三類區(qū)域：石碣、石排、橋頭、東坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、謝崗。上半年關(guān)鍵數(shù)據(jù)一覽：總體敘述：2011年上半年，東莞樓市呈現(xiàn)供需兩旺的良好態(tài)勢，尤其是3月限購風(fēng)聲鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)之后，限購預(yù)期促使開發(fā)商積極應(yīng)對，一線區(qū)域部分原定計(jì)劃二季度上市的樓盤紛紛加快推盤節(jié)奏、提前搶跑，部分老盤也加大打折優(yōu)惠的力度，壓抑良久的購房需求被充分激發(fā)，整

2、個樓市交投氛圍瞬間活躍起來，但5、6月隨著淡季的到來，以及樓市調(diào)控緊繃、貸款收緊、利率上揚(yáng)，購房者普遍遇到房貸審批時間無限延長的困惑，市場參與雙方觀望氣氛蔓延，部分開發(fā)商放慢推盤節(jié)奏，市場以大戶型、豪宅產(chǎn)品為主，月度成交出現(xiàn)回落，不過整體價格并沒有明顯松動，一線、二線、三線區(qū)域普通住宅價格均出現(xiàn)不同程度的上漲，在樓市成交方面，表現(xiàn)最為搶眼的依然是三線區(qū)域，在部分鎮(zhèn)區(qū)幾個樓盤的集中發(fā)力下，成交面積增加一倍有余。核心要點(diǎn)：u 上半年打折優(yōu)惠、限購預(yù)期促使買賣雙方加速入市，全市成交十分理想。u 一線區(qū)域受限購傳聞影響，樓盤加速入市供需兩旺。u 二線區(qū)域住宅供應(yīng)萎縮，市場進(jìn)入供不應(yīng)求的格局。u 三線區(qū)

3、域住宅供需均創(chuàng)造歷史最高值，上升幅度獨(dú)步全市。一、上半年打折優(yōu)惠、限購預(yù)期促使買賣雙方加速入市，全市成交十分理想。1季度打折優(yōu)惠、2季度限購預(yù)期，促使買賣雙方加速入市。2011年上半年，東莞房地產(chǎn)市場交投活躍，前期主要靠各種形式的打折優(yōu)惠，吸引購房者入市，進(jìn)入3月限購風(fēng)聲傳出之后，不少樓盤紛紛提前供應(yīng)上市，激發(fā)購房者踴躍入市成交一路飆升，特別是一線區(qū)域的南城、東城、松山湖、虎門的部分豪宅盤，調(diào)低開盤價格以求快速出貨，但是隨著這一波購房熱潮的集中釋放之后，5月、6月開始市場逐漸回落，究其原因，一方面是調(diào)控政策的緊繃，銀行收緊銀根，6次提高存貸款利率，2次加息致使購房成本與日俱增，造成購房者的觀望

4、氣氛有所抬頭；另一方面，市場上適合首次置業(yè)的中小戶型產(chǎn)品季度缺乏，都是以大戶型豪宅洋房為主，普遍觸及本地客戶群的購買力上限；此外，就是當(dāng)前市場慢慢步入淡季，市民購房置業(yè)熱情大為下降，這些因素的綜合作用 2011年上半年，在大戶型豪宅集中上市、樓王加推、精裝修樓盤增多等影響之下，東莞普通住宅價格繼續(xù)呈現(xiàn)沖高態(tài)勢，尤其以一線區(qū)域升幅最大，二線區(qū)域、三線區(qū)域依次排開。1) 區(qū)域成交比重分析一線區(qū)域大盤出貨通暢，成交比重維持高位。2011年6月，東莞樓市整體出現(xiàn)明顯下滑，但市場成交主體以一線區(qū)域?yàn)橹?，一線區(qū)域樓市規(guī)模最大，并且隨著買賣雙方博弈的加深，部分樓盤打折優(yōu)惠幅度加大，6月占到全市成交量的62.

5、47%，繼續(xù)保持領(lǐng)先；而二鎮(zhèn)區(qū)在缺乏新推貨量的情況下，整體成交走勢平穩(wěn)，比重為27.64%；三線區(qū)域在石碣標(biāo)桿大盤，推出貨量并被市場迅速吸納之下，6月成交比重下滑到9.89%。2) 區(qū)域成交排名2011年上半年，東莞住宅市場成交面積達(dá)到277.62萬，合計(jì)26086套，從各區(qū)域成交情況來看，寮步的住宅市場共成交3098套，位列第一；其次是南城、萬江、松山湖、鳳崗分列第二到五名，前五名區(qū)域占銷售總套數(shù)的42.11%，而前五名區(qū)域當(dāng)中城區(qū)又占據(jù)三席，目前東莞樓市依然是以城區(qū)為主導(dǎo)。3) 區(qū)域普通住宅均價排名單套住宅總價越高，說明該區(qū)域在上半年成交的高檔樓盤越多、戶型越大，單套總價自然也水漲船高；松

6、山湖區(qū)域標(biāo)桿豪宅松山湖悅組團(tuán)發(fā)售，單套住宅總價穩(wěn)居首位；此外，莞城、南城等高檔大戶型樓盤較多的區(qū)域，單套總價也名列前茅；而在普通住宅均價方面，松山湖以12388元/，排名所有區(qū)域均價第一；而部分偏遠(yuǎn)的鎮(zhèn)區(qū)，如望牛墩、橋頭、謝崗等，均價普遍都在4000元/以下。4) 2011年上半年區(qū)域住宅量價同比變化情況一覽2011年上半年，全市有22個區(qū)域成交面積同比上升，9個區(qū)域同比下降；24個區(qū)域價格同比上升，7個區(qū)域價格同比下降；從各區(qū)域短期的成交量價表現(xiàn)來看，成交量增長顯著，區(qū)域價格也是呈現(xiàn)上漲狀態(tài)；此外，上班有18個區(qū)域量價齊升，最明顯的是寮步、虎門、萬江、常平等，相反卻有3個區(qū)域量價齊跌，分別是

7、茶山、石龍、企石。二、一線區(qū)域受限購傳聞影響，樓盤加速入市供需兩旺。上半年受限購傳聞影響，一線區(qū)域住宅提前加速入市供需兩旺。2011年上半年一線區(qū)域供需同步上揚(yáng)，其中新增住宅供應(yīng)43個項(xiàng)目，13719套，面積154.14萬，同比上升38.90%；在銷售方面，上半年住宅銷售15292套，面積164.97萬，同比上升47.24%，出現(xiàn)供需兩旺的格局；其中普通住宅中位房價6810元/，同比上升14.90%，主要是由于入市的樓盤以高檔豪宅為主，市場上到處充斥大戶型、高贈送、精裝修等單位，所以成交價格呈現(xiàn)上升的態(tài)勢。經(jīng)過前期提前集中放量，5月下旬開始樓市淡季成交下滑。2011年3-4月，由于之前東莞限購

8、令的瘋傳，不論是開發(fā)商還是購房者，都出現(xiàn)提前集中入市推盤的現(xiàn)象，呈現(xiàn)十分火爆的交投氣氛，成交中位價格也是節(jié)節(jié)升高，此后，從5月下旬開始，隨著淡季的來臨，以及調(diào)控政策的緊繃，特別是銀行信貸的進(jìn)一步收緊，等綜合因素的疊加作用，逐漸發(fā)揮效力，月度成交開始明顯回落。上半年豪宅化趨向顯著，各類型物業(yè)價格不同程度上漲。2011年上半年，一線區(qū)域豪宅趨向十分明顯，主要是由于南城、塘廈、松山湖、虎門的豪宅集中上市，從而起到的拉升作用；而其他住宅物業(yè)類型的價格仍然呈現(xiàn)不同年共幅度的漲勢，具體到個盤的價格，也是價格基本面還是保持平穩(wěn)。2011年上半年一線區(qū)域分物業(yè)類型價格變化表：2011年上半年一線區(qū)域普通住宅價

9、格變化區(qū)間：（各個樓盤相比去年同期）2011年上半年一線區(qū)域普通住宅簽約套數(shù)前十名一覽南城南城豪宅集中上市，刺激成交活躍量價齊升。2011年上半年，南城有10個全新或加推的樓盤上市銷售，新增供應(yīng)住宅31.18萬，共2316套，面積同比減少19.21%，供應(yīng)的以豪宅樓盤為主，分別是萬科翡麗山、萬科金域華府二期、世紀(jì)城國際公館貝麗湖、中信凱旋公館、中信森林湖蘭溪谷等等；上半年住宅市場成交面積36.48萬，成交2981套，面積同比微升2.05%，其中普通住宅成交均價8448元/，同比上升19.31%。在接下來的淡季，成交會有一定的下滑，但價格調(diào)整幅度有限，可能進(jìn)入滯漲的區(qū)間。n 上半年南城的住宅市場

10、較為熱烈，萬科翡麗山、中信森林湖蘭溪谷、金域華府二期幾個豪宅樓盤首次入市，帶動整體成交十分旺盛，究其原因主要是由于目前通脹愈演愈烈投資渠道缺乏，仍然有不少高端客戶選擇高端物業(yè)來進(jìn)行自住兼投資。n 上半年南城有13個樓盤銷售上百套，在限購預(yù)期的促發(fā)下十分理想，在接下來的淡季當(dāng)中，只有西平的天利中央花園、中信凱旋公館的洋房入市，預(yù)計(jì)整體成交恐將進(jìn)一步下滑。n 南城別墅市場在東莞占據(jù)一席之地，上半年南城別墅成交了189套，其中成交最多的世紀(jì)城國際公館香榭里94套；最為引人關(guān)注的是中信地產(chǎn)的西平地王項(xiàng)目，中信凱旋公館的別墅產(chǎn)品率先入市試水，簽約12套，均價17516元/。n 下半年南城中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃出

11、臺，可能逐步推向土地市場，而去年成功出讓的總部基地一期地塊，將進(jìn)入開工階段，不但有部分將建成國際甲級寫字樓，也有定位高級的國際酒店，將成為開發(fā)商爭相競逐的一場土地盛宴。各大樓盤出貨速度快，南城住宅存量持續(xù)走低。從上圖可見，南城區(qū)住宅存量在樓市慘淡的2008年11月達(dá)到8100套的最高值，進(jìn)入2009年樓市回暖成交放量的情況下，存量開始逐月減少，2011年成交比較理想存量也繼續(xù)下探，截止6月底存量減少到3481套，以目前的銷售速度，7個多月即可消化完畢。2011年上半年南城普通住宅銷售前十名一覽 溢價率=（樓盤售價-片區(qū)均價）/片區(qū)均價東城東城樓市整體表現(xiàn)平庸，僅靠幾個樓盤成交支撐。2011年上

12、半年，東城僅黃旗山1號、新世紀(jì)星城三期、中信御園有新增住宅供應(yīng)，供應(yīng)套數(shù)853套，供應(yīng)面積11.02萬，同比增加34.87，但總量依然偏低；上半年成交住宅面積15.80萬，共1275套，成交面積同比減少13.51%；普通住宅市場成交均價8085元/，同比上升7.77%。下半年東城樓市相對沉寂，行業(yè)感興趣的是天驕峰景二期何時擇機(jī)上市，以及世博“三舊改造”能否成功引進(jìn)萬達(dá)廣場。n 2011年上半年，東城的住宅市場總體表現(xiàn)平淡，除了新世紀(jì)星城三期、黃旗山1號、帕薩迪納延續(xù)一定的成交量，其中表現(xiàn)最為搶眼的當(dāng)屬新品加推的新世紀(jì)星城三期，相比東城普遍動則九千、上萬的單價，該盤成功認(rèn)購可享受1萬抵3萬和額外

13、3個點(diǎn)的優(yōu)惠，折后僅6534元/的均價十分具有吸引力。n 從長遠(yuǎn)來看，東城樓市的全新潛在供應(yīng)樓盤有光大天驕御峰、聯(lián)華半山湖、宏遠(yuǎn)御庭山，以及聯(lián)華剛剛收購御景灣的項(xiàng)目，重新命名皇馬驪宮，這些樓盤全部清一色的豪宅盤，將捍衛(wèi)東城作為東莞傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的地位。由于住宅供應(yīng)嚴(yán)重缺乏，東城住宅存量達(dá)到近年新低。整個2008年東城的住宅存量都呈上升趨勢，特別是從8月份到12月份每個月存量都保持在7000套以上的高位，市場銷售壓力嚴(yán)峻；進(jìn)入2009年-2011年逐漸回落，2011年6月繼續(xù)回落，是城區(qū)消化壓力較小的。2011年上半年東城普通住宅銷售前十名一覽萬江萬江標(biāo)桿大盤逐漸增多，片區(qū)發(fā)展?jié)u有起色。2011年

14、上半年，萬江有濱江公館三期榮爵館、富通天邑灣、葡萄莊園、上東國際二期4個樓盤加推，以及深業(yè)歐景城全新上市，合計(jì)供應(yīng)面積14.26萬，同比增加一倍有余；上半年銷售住宅面積16.76萬，共1745套，面積同比增加212.19%；其中普通住宅市場成交均價6823元/，同比上升26.04%?？梢娚习肽耆f江在幾個標(biāo)桿樓盤，如富通天邑灣、上東國際二期、濱江公館三期榮爵館的引領(lǐng)下，市場步入量價齊升的良好局面。n 上半年，萬江樓市逐漸活躍起來，其中全新標(biāo)桿大盤深業(yè)歐景城、葡萄莊園的積極加入，與上東國際二期、濱江公館榮爵館的新推組團(tuán)正面競爭，但是片區(qū)價格不降反升，除了陽光海岸三期、盛世華南等老盤以外，已經(jīng)很難找

15、到7000元/以下的房子，部分高贈送、樓王單位價格更是上竄到8000元/的區(qū)間。n 目前，萬江樓市逐漸熱鬧起來，深業(yè)、深城投、富通、合正、建設(shè)集團(tuán)等“深系”開發(fā)商扎堆，雖然萬江與南城、東城等成熟片區(qū)仍有不少差距，但在城區(qū)土地資源日漸稀缺，東城、南城供應(yīng)持續(xù)偏緊的情況下，開發(fā)商聯(lián)合打造的片區(qū)價值逐步獲得市場認(rèn)可。萬江住宅存量在2008年底的時候比較高，特別是08年10月份存量首次突破4000套，成為近幾年的峰值，隨后存量開始逐漸回落，但進(jìn)入2010年由于成交量十分不穩(wěn)定，存量波動較大，11年隨之成交的回升才有所下降，最新6月底為1431套。2011年上半年萬江普通住宅銷售前十名一覽莞城莞城新入市

16、樓盤表現(xiàn)平庸，地王廣場二期成交率偏低。2011年上半年，莞城只有地王廣場二期翰林取得預(yù)售證新鮮上市，供應(yīng)168套住宅，面積2.42萬，同比減少46.32%；上半年莞城銷售住宅面積5.83萬，共60套，面積同比增加107.32%，其中普通住宅市場成交均價8621元/，環(huán)比大幅上升28.06%。n 2011年上半年，萬江僅花城廣場1個樓盤成交突破100套，其中地王廣場二期翰林成交54套，銷售率僅為32.14%，依然低于業(yè)界期望；此外，其他樓盤以前期存貨為主，并且在市場上鮮有營銷動作，成交陷入比較清淡的局面。n 上半年莞城樓市比較值得關(guān)注的新聞焦點(diǎn)，龍光君御旗峰項(xiàng)目建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，預(yù)計(jì)在年底即可上市銷

17、售；此外，以及原屬富通地產(chǎn)的莞城圍仔地王項(xiàng)目，該項(xiàng)目剛剛被恒大地產(chǎn)收購，該地塊此前被業(yè)界喻為“莞城地王”。2011莞城的住宅存量波動下降，大部分時間都是維持在700-800套之間，截止到11年6月30日，存量為724套，以11年的月均消化速度，住宅銷售的壓力依然存在。2011年上半年莞城普通住宅銷售前十名一覽松山湖松山湖中端高性價比樓盤新鮮上市，片區(qū)成交保持活躍。2011年上半年，松山湖僅有長城世家二期、萬科金域松湖、萬科松山湖悅?cè)〉妙A(yù)售許可，新增住宅供應(yīng)18.09萬，共計(jì)1661套，面積同比下降22.00%；上半年住宅銷售面積18.87萬，共1692套，成交面積同比增加46.50%，其中普通

18、住宅市場成交均價12388元/，同比輕微上升1.46%，主要是由于萬科松山湖悅樓王單位的大量成交拉升。n 上半年，松山湖樓市呈現(xiàn)一種量價齊升的可喜局面，無論是高端的萬科松山湖悅、中高端的長城世家二期，還是中端的萬科金域松湖都取得十分火爆的銷售量，特別是金域松湖以其優(yōu)越的性價比，獲得松山湖科技產(chǎn)業(yè)園大型企業(yè)的青睞，通過團(tuán)購形式踴躍購買。n 上半年，松山湖樓市別墅市場，僅錦繡山河有少量獨(dú)棟別墅成交，半年成交11套，均價23545元/。在接下來的7月份，錦繡山河三期錦園將正式與購房者見面，戶型面積560-700的獨(dú)棟別墅將再次接受市場的檢驗(yàn)。進(jìn)入2011年松山湖區(qū)域住宅存量套數(shù)先升后降，基本上新推出

19、的樓盤都很快取得較高的銷售率，截止到11年6月30日，住宅存量為840套，存量基數(shù)仍然很小，樓下相對銷售壓小較小。2011年上半年松山湖普通住宅銷售情況一覽三、二線區(qū)域住宅供應(yīng)萎縮，市場進(jìn)入供不應(yīng)求的格局。二線區(qū)域住宅供應(yīng)萎縮，市場供不應(yīng)求。2011年上半年，二線區(qū)域住宅供應(yīng)沒有起色，僅僅住宅供應(yīng)面積56.80萬，5557套，面積同比減少18.10%；而在銷售方面，2011年上半年銷售住宅面積83.46萬，共8039套，銷售面積同比增加42.99%；其中普通住宅市場成交中位房價5083元/，同比穩(wěn)步上升9.90%；可見整個11年二線區(qū)域住宅供應(yīng)都十分緊張，在接下來的下半年，不但是淡季時節(jié)讓樓市

20、暫時降溫，樓盤缺乏供應(yīng)也將讓樓市成交受到較大的壓制。二線區(qū)域缺乏持續(xù)的熱點(diǎn)，5、6月成交逐步下滑。具體到月份來看，2011年6月，二線區(qū)域在沒有全新大盤入市，以及沒有新的利好刺激下，剛進(jìn)入淡季整體成交量就不斷下滑，目前平靜的市場成交量，都是依靠鳳崗、塘廈、常平等深圳客較多的數(shù)個大盤，以及其他打折優(yōu)惠幅度較大的樓盤所支撐。標(biāo)桿別墅、高端洋房價格繼續(xù)上揚(yáng)。2011年上半年，二線大部分樓盤以加推的形式入市，并且后續(xù)產(chǎn)品價格普遍呈上揚(yáng)趨勢，特別是別墅在萬科麓湖別墅、大朗碧桂園持續(xù)成交的帶動下，別墅成交價格顯著上升；此外，公寓類產(chǎn)品受部分老盤去化存貨的影響，整體成交均價僅為4769元/，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的大幅

21、下調(diào)。2011年上半年二線區(qū)域分物業(yè)類型價格變化表：2011年上半年二線區(qū)域普通住宅價格變化表：（各個樓盤相比去年同期）2011年上半年二線區(qū)域普通住宅簽約套數(shù)前十名一覽大朗上半年供應(yīng)出現(xiàn)暫時斷檔，但大朗樓市需求仍然旺盛。自從2010年以來大朗的供應(yīng)量開始放量，特別是在碧桂園、東方銀座中心城集中上市的情況下，10年下半年達(dá)到歷史新高，但進(jìn)入2011年上半年，供應(yīng)出現(xiàn)暫時的斷檔，上半年僅新增供應(yīng)了碧桂園的18套別墅，供應(yīng)面積0.85萬；上半年成交住宅804套，成交面積9.50萬，同比增加69.75%，其中上半年普通住宅均價5608元/，同比上升0.23%。可見在外來開發(fā)商的開拓之下，大朗樓市需求

22、兩旺，房價也穩(wěn)中有升。2008-2009年由于大朗樓市供需有限，所以存量一直很平穩(wěn)的在低位徘徊，進(jìn)入2010年大朗的住宅存量才逐漸上升，主要原因是樓盤的集中上市，很多貨源還沒來得及消化，實(shí)際上各大樓盤開盤的銷售量都很高，進(jìn)入2011年隨著供應(yīng)的極度困乏，存量下降到近年最低的584套。2011年上半年大朗普通住宅銷售前十名一覽石龍由于石龍老盤為主供應(yīng)偏緊，上半年樓市量價齊跌。近幾年石龍的供應(yīng)量漸漸萎縮，反而是在樓市最慘淡的08年供應(yīng)量最大，2011年上半年住宅供應(yīng)577套，供應(yīng)面積4.04萬，同比增加4.83%；上半年成交住宅584套，成交面積4.76萬，同比減少34.34%，其中普通住宅均價5

23、654元/，同比下降2.61%。石龍?jiān)诮?jīng)歷07/08年的開發(fā)高潮之后，09/10年有點(diǎn)后繼乏力的感覺，不過未來隨著新鴻基地產(chǎn)已經(jīng)動工的奕翠園，以及最新拿下的王屋洲村兩宗商住地塊，三個項(xiàng)目陸續(xù)開發(fā)上市，可望緩解供應(yīng)持續(xù)偏緊的局面。n 2011年上半年，石龍樓市成交均價一直在5000-6000元/之間浮動，但成交量的變化幅度就比較大，因?yàn)槭堅(jiān)谑蹣潜P數(shù)目較少，主要依靠帝景灣、佳兆業(yè)中央豪門、龍城國際、卓越東江四個樓盤的成交。n 短期來看石龍的普通住宅價格難有大的突破，一旦未來輕軌r2線、石龍新火車站落成，區(qū)域交通通達(dá)性將顯著提高，奕翠園等高檔豪宅將豎起新的標(biāo)桿。2009-2011年由于石龍樓市供應(yīng)

24、持續(xù)偏緊，與此同時成交卻比較理想，很多樓盤只剩尾貨在售，而后期產(chǎn)品又跟不上步伐，所以存量穩(wěn)步回落，截止6月底存量1130套，不需1年即可完全吸收掉，消化壓力較小。2011年上半年石龍普通住宅銷售前十名一覽鳳崗深圳限購?fù)顿Y置業(yè)需求外溢，鳳崗標(biāo)桿大盤持續(xù)暢銷。鳳崗的樓市在經(jīng)歷了08年、09年兩年的供應(yīng)匱乏之后，2010年在標(biāo)桿大盤益田大運(yùn)城邦的強(qiáng)勢上市下，供應(yīng)量達(dá)到歷史高峰，2011年上半年出現(xiàn)回落態(tài)勢，上半年住宅供應(yīng)844套，供應(yīng)面積6.49萬，同比減少66.70%；上半年成交住宅1470套，成交面積14.83萬，同比增加20.51%，其中普通住宅均價7927元/，同比上升7.87%。鳳崗作為范

25、深圳區(qū)域，與深圳龍崗幾乎零距離，所以主打大運(yùn)會牌的益田大運(yùn)城邦定價也比普通樓盤高出許多，但即便如此仍然深受深圳客戶的青睞。n 鳳崗比起東莞其他區(qū)域有著自己獨(dú)特的優(yōu)勢，一方面緊挨深圳龍崗，深得投資客的青睞，另一方面，它又不像塘廈的價格太過昂貴，把本地需求排除在外，所以在內(nèi)外需求的疊加下，樓盤成交十分理想。n 上半年，臥龍山花園二期、益田大運(yùn)城邦都加推新品入市，但成交卻異?；鸨?，此外，即使是宣傳推廣極少的金桂華府，也能開盤熱銷，主要是鳳崗樓盤具有較高性價比，獲得客戶的廣泛認(rèn)可。n 2011年上半年，由于鳳崗樓市供不應(yīng)求，在深圳投資客持續(xù)進(jìn)入的情況下，開發(fā)商普遍看好片區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ习肽瓿山涣?宗商

26、住用地，其中東莞市時珍醫(yī)藥有限公司拿下的三聯(lián)村昌盛北路西側(cè)地塊，溢價率高達(dá)238%，樓面地價4045元/，為上半年最貴的商住用地。2008-2009年鳳崗供應(yīng)量持續(xù)偏緊，存量一直呈現(xiàn)向下的趨勢，直到2010年隨著供應(yīng)的增加，存量也開始同步回升，特別是2010年12月益田大運(yùn)城邦二期取得預(yù)售許可證之后，存量繼續(xù)攀升，2011年雖然存量有所回落，但仍然有一定的銷售壓力。2011年上半年鳳崗普通住宅銷售前十名一覽大嶺山大嶺山樓盤主動承接深圳客外溢需求，成交普遍理想。2011年上半年，大嶺山住宅市場只有領(lǐng)尚天地、萬科麓湖別墅、新世紀(jì)領(lǐng)居二期三個樓盤供應(yīng)，合計(jì)931套，供應(yīng)面積11.34萬，同比增長34

27、.64%；上半年成交住宅813套，成交面積10.67萬，同比增加55.47%，其中普通住宅均價5776元/，同比上升8.07%。n 一直以來大嶺山樓市都充斥著深圳投資客的身影，而深圳限購令的出臺，再次促使擁有龐大資金的投資客在東莞、惠州尋找機(jī)會，此時大嶺山的開發(fā)商紛紛和深圳的三級市場地產(chǎn)中介進(jìn)行聯(lián)動，拓寬客戶來源。n 此外，7月11日深圳二手房過戶按評估價征稅的實(shí)施，交易成本的大幅增加將會讓部分需求流向一手房，而當(dāng)前深圳一手住宅供應(yīng)十分匱乏，所以下半年將有更多的深圳客戶到東莞臨深區(qū)域的樓盤進(jìn)行投資保值。近3年大嶺山樓市庫存呈下降趨勢，特別是2011年上半年大嶺山的供應(yīng)偏緊、成交火熱，庫存繼續(xù)急

28、劇下降，其中深圳客的進(jìn)入起到活躍市場交投的作用，所以存量迅速下降成為必然，已成為全市消化壓力最小的區(qū)域之一。2011年上半年大嶺山普通住宅銷售一覽四、三線區(qū)域住宅供需創(chuàng)造歷史最高值，上升幅度獨(dú)步全市。三線區(qū)域供需均創(chuàng)下歷史新高，上升幅度獨(dú)步全市。2011年上半年，三線區(qū)域有達(dá)鑫江濱新城、駿隆君悅天城、新世紀(jì)頤龍灣、盈拓酈苑、雍景家園、中堂東港城二期這6個樓盤有新鮮貨量上市發(fā)售，供應(yīng)面積26.35萬，合計(jì)2581套，面積同比增加四成有余；在銷售方面，2011年上半年，三線區(qū)域住宅銷售面積29.19萬，共2755套，銷售面積同比增加131.46%，成為增長幅度最為迅速的區(qū)域；其中普通住宅市場成交中

29、位房價4564元/，同比上升6.38%。今年三線區(qū)域供需雙雙攀登上歷史最高位，前期開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目陸續(xù)上市，并且其定價較為合理，性價比高，戶型大小適中，所以激發(fā)當(dāng)?shù)爻良诺馁彿啃枨蠡钴S起來。三線區(qū)域交投保持活躍，市場呈現(xiàn)良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。2011年上半年，三線區(qū)域樓市在陸續(xù)有樓盤入市的情況下，整體月度走勢保持一個較高的水平，特別是1月、5月均迎來一波集中出貨的階段，進(jìn)入6月淡季開始出現(xiàn)一定的沖高回落，本月普通住宅成交中位房價4823元/，依然沒有突破單價5000元的整數(shù)關(guān)口；下半年，預(yù)計(jì)仍然有部分項(xiàng)目會選擇在10月或年底積極推貨，整體而言相對一線、二線樓市沒有那么大的競爭壓力，價格也呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的

30、態(tài)勢。三線區(qū)域樓市競爭相對平淡，價格低洼促使樓盤一經(jīng)入市銷售率較高。2011年上半年，三線區(qū)域進(jìn)入供需兩旺的可喜局面，其中近年鮮有樓盤的高埗，片區(qū)周邊競爭樓盤較少，新世紀(jì)頤龍灣以九千多元的單價入市以來取得穩(wěn)定的成交，從而拉低別墅均價；而符合客戶首次置業(yè)需求的普通洋房，上半年成交均價僅為4787元/，這也是三線區(qū)域樓盤已經(jīng)推出銷售率較高的原因之一。2011年上半年三線區(qū)域分物業(yè)類型價格變化表：2011年上半年三線區(qū)域普通住宅價格變化表：（各個樓盤相比去年同期）2011年上半年三線區(qū)域普通住宅簽約套數(shù)前十名一覽石碣今年政府積極向三線區(qū)域引導(dǎo)，石碣漸入房地產(chǎn)開發(fā)高潮。2011年上半年，石碣住宅市場有達(dá)鑫江濱新城、盈拓酈苑、駿隆君悅天城三個樓盤供應(yīng)，合計(jì)1541套，供應(yīng)面積13.17萬，同比增長215.96%；上半年成交住宅982套，成交面積8.62萬，同比增長438.10%，其中普通住宅均價5323元/，同比下降4.58%。n 2011年上半年，石碣達(dá)鑫江濱新城、盈拓酈苑、駿隆君悅天城接連上市，并且取得不錯的銷售量，說明石碣有比較旺盛的購房需求，此時政府積極地向偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)區(qū)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)。