優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)北京房?jī)r(jià)的影響

1、優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)北京房?jī)r(jià)的影響一、研究背景 近年來，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的不斷加快，各大城市商品房建設(shè)的力度、規(guī)模都在不斷加大，對(duì)于普通老百姓來說，購(gòu)買商品房成為了一種新型的消費(fèi)途徑，而商品房?jī)r(jià)格的走勢(shì)、影響因素也自然牽動(dòng)著購(gòu)房者的神經(jīng)，在此背景下，商品房住宅價(jià)格的影響因素自然也成為了國(guó)內(nèi)眾多學(xué)者研究的熱點(diǎn)課題。與此同時(shí)，隨著生活水平的提升，我國(guó)居民對(duì)居住質(zhì)量的要求越來越高，住宅周邊配套設(shè)施的完善程度也日益受到購(gòu)房者的重視。如今，居民在購(gòu)買商品房時(shí)，所考慮的購(gòu)房因素越來越多。2013年6月，新浪微博曾做了一個(gè)關(guān)于居民購(gòu)房考慮因素的調(diào)查，結(jié)果顯示：68.5%的受訪者將“優(yōu)質(zhì)教育資源配套情況”放在了購(gòu)

2、房考慮的首要因素；47.9%的受訪者將“交通設(shè)施配套放情況”在了購(gòu)房考慮的首要因素，此外，商業(yè)配套、文化娛樂配套等也成為影響居民買房的重要因素。由上述調(diào)查的結(jié)果可知，我國(guó)民眾在購(gòu)房時(shí)，考慮的因素越來越多，而將優(yōu)質(zhì)教育配套資源納入購(gòu)房考慮因素的受眾，占據(jù)了絕大部分，而上述居民購(gòu)房考慮因素也直接影響到商品房住宅的價(jià)格走勢(shì)，優(yōu)質(zhì)教育資源集中的地區(qū)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)如何呢？?jī)?yōu)質(zhì)教育資源是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)造成影響？影響是正面的還是負(fù)面的？本文的研究也將基于上述背景，在具體的分析中，以北京地區(qū)東城、西城、海淀等5個(gè)區(qū)域?yàn)閷?duì)象，深入探究?jī)?yōu)質(zhì)教育資源對(duì)房?jī)r(jià)的影響。二、研究動(dòng)機(jī) 住宅價(jià)格，是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要經(jīng)濟(jì)指

3、標(biāo)，而教育資源分布情況，亦是衡量一個(gè)國(guó)家教育發(fā)展合理性的重要標(biāo)準(zhǔn)，將上述兩者結(jié)合起來，采用實(shí)證分析的方法，探究?jī)?yōu)質(zhì)教育資源對(duì)北京房?jī)r(jià)的影響，不僅具有一定的理論價(jià)值，也具有十分鮮明的實(shí)踐意義，而凸顯出研究的理論和實(shí)踐意義，發(fā)掘優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)北京房?jī)r(jià)的影響，提出一些優(yōu)化性的房地產(chǎn)發(fā)展建議，亦是本文的研究動(dòng)機(jī)。首先，理論研究動(dòng)機(jī)。在本文的研究中，將對(duì)國(guó)內(nèi)外學(xué)者有關(guān)優(yōu)質(zhì)教育資源、商品房?jī)r(jià)格、教育資源與房屋價(jià)格關(guān)系等理論研究的成果進(jìn)行綜述歸納，在此基礎(chǔ)上，提煉出其中的精華，為論文的后期研究提供強(qiáng)有力的理論支撐。同時(shí)，以提煉出的理論精華為基礎(chǔ)，通過綜述研究，形成系統(tǒng)性更強(qiáng)，邏輯性更完善的新的有關(guān)優(yōu)質(zhì)教育資

4、源與房?jī)r(jià)影響的理論研究體系。綜上所述，本文的研究將建立在一定的理論基石之上，對(duì)同類課題的研究有著較強(qiáng)的理論參考意義，這也是本文的理論研究動(dòng)機(jī)。其次，實(shí)踐研究動(dòng)機(jī)。為使本文的研究具有一定的實(shí)踐價(jià)值，在論述中，以北京地區(qū)東城、西城、海淀等5個(gè)區(qū)域?yàn)閷?duì)象，應(yīng)用住宅價(jià)格Hedonic模型，選取多個(gè)指標(biāo)，構(gòu)建具體模型，展開定量化的統(tǒng)計(jì)分析，深入研究區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源數(shù)量、距離等要素，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，最終，提出一些優(yōu)化北京房地產(chǎn)價(jià)格可持續(xù)發(fā)展的建議。上述實(shí)踐性研究動(dòng)機(jī)，也使得本文的研究能夠彰顯出一定的現(xiàn)實(shí)意義。三、北京房?jī)r(jià)概述 作為我國(guó)的首都，長(zhǎng)久以來，北京的房?jī)r(jià)在全國(guó)一直處于領(lǐng)跑的地位，尤其在進(jìn)入新世紀(jì)

5、以后，北京房?jī)r(jià)的漲勢(shì)可謂“一年比一年喜人”，不斷激增的商品房?jī)r(jià)格，一方面，展示著首都房?jī)r(jià)的“高端地位”，另一方面，也與首都集聚的各種優(yōu)質(zhì)資源，有著緊密聯(lián)系。以下，為2005年至2015年期間，北京住宅商品房成交均價(jià)的走勢(shì)統(tǒng)計(jì)圖： 圖1 2005至2015年間北京住宅商品房?jī)r(jià)格成交均價(jià)走勢(shì)圖（單位：元/平米）由上圖可知，2005至2015年這10年間，北京住宅商品房成交均價(jià)由6162元/平米上漲至29457元/平米，漲幅近5倍。進(jìn)入2016年后，在國(guó)家鼓勵(lì)性政策的刺激下，北京的房?jī)r(jià)一路水漲船高，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)、鏈家研究院等房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)日前提供給第一財(cái)經(jīng)的數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，北京（樓盤）新房成

6、交量創(chuàng)三年來的新高，二手房成交量也為去年同期的1.8倍;而剛過去的5月，北京新建純商品房均價(jià)繼續(xù)上升，至3.8萬元/平米，環(huán)比上升4.5%;二手住宅成交均價(jià)超過4.3萬元/平米，環(huán)比上漲3.12%，同比上漲21.96%，成交均價(jià)達(dá)歷史高點(diǎn)。而根據(jù)北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志的分析：“近5年，使北京房?jī)r(jià)不斷走高的動(dòng)力，源于多個(gè)方面，其中，對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源、交通資源的渴求，成為居民購(gòu)房的主要?jiǎng)恿?。在北京，所謂“學(xué)區(qū)房”、“地鐵房”的均價(jià)，均要高于市場(chǎng)成交均價(jià)?！彼摹⑽墨I(xiàn)綜述 教育資源對(duì)房?jī)r(jià)是否會(huì)造成影響？關(guān)于這一問題，國(guó)內(nèi)眾多學(xué)者早已展開研究。蔣立紅（2005）通過研究得出結(jié)論：房地產(chǎn)住宅周邊的教育、

7、通訊、郵政等資源設(shè)施越完善，購(gòu)房者對(duì)這類住宅地產(chǎn)的綜合評(píng)價(jià)就越高，自然房?jī)r(jià)就容易上漲。溫海珍（2013）采用公共品資本化視角的實(shí)證分析方法，研究了城市教育配套對(duì)住宅價(jià)格的影響，結(jié)果顯示：教育設(shè)施對(duì)住宅價(jià)格呈現(xiàn)正向影響，購(gòu)房者和投資者愿意為教育質(zhì)量或可達(dá)性支付附加價(jià)格。黃邠茹（2010）通過構(gòu)建Hedonic模型，調(diào)查了人大附小的學(xué)區(qū)劃片政策對(duì)其周邊房?jī)r(jià)的影響，結(jié)論性報(bào)告指出：“有人大附小名額”對(duì)人大附小周邊二手房?jī)r(jià)有顯著的正面影響的結(jié)論。王斌（2011）認(rèn)為：我國(guó)優(yōu)質(zhì)教育資源的分布水平存在巨大的地區(qū)差異，并對(duì)房?jī)r(jià)帶來了顯著的影響，因此，政府應(yīng)逐步推進(jìn)城市住宅小區(qū)周邊優(yōu)質(zhì)教育資源的均等化發(fā)展，才

8、能從根本上改善“房?jī)r(jià)受教育資源分布水平?jīng)Q定”的現(xiàn)狀。李曉鵬等 （2011）比較了北京主城區(qū)653個(gè)住宅樣本，發(fā)現(xiàn)位于重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)的住宅比非學(xué)區(qū)住宅的總價(jià)高約24.7%。王曦等（2010）利用因子分析法對(duì)南京老城區(qū)學(xué)區(qū)房的研究表明，重點(diǎn)小學(xué)排名每上升 1位，住宅價(jià)格上漲303.5元.黃濱茹（2010） 研究了西安碑林區(qū)內(nèi)中學(xué)一本上線率與周圍房?jī)r(jià)的關(guān)系，結(jié)論是中學(xué)教學(xué)質(zhì)量會(huì)影響周圍住宅價(jià)格。通過上述學(xué)者的研究，不難總結(jié)出：教育配套對(duì)房?jī)r(jià)的影響也是顯著的，且也呈現(xiàn)正向關(guān)系，該結(jié)果反映出我國(guó)居民在購(gòu)房過程中，對(duì)教育配套的重視程度，也是國(guó)民購(gòu)房整體需求的外向性表現(xiàn)。然而，已有的研究存在一些問題，主要體現(xiàn)

9、在：大多數(shù)學(xué)者的研究方法，基于理論研究，或調(diào)查推斷，鮮少有學(xué)者采用精確的定量分析法，構(gòu)建描述性統(tǒng)計(jì)模型，展開研究，這使得已有的研究成果略顯不足。當(dāng)然，這也給本文的研究創(chuàng)新提供了一個(gè)契機(jī)，在后期的研究中，本文將構(gòu)建精確的模型，以北京地區(qū)為對(duì)象，展開有關(guān)優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究，并總結(jié)成詳盡的理論成果。五、研究方法在具體的研究過程中，本文主要采用以下幾種方法：第一，文獻(xiàn)查閱法。通過搜索知網(wǎng)、萬方等權(quán)威數(shù)據(jù)庫(kù)，查閱有關(guān)優(yōu)質(zhì)教育資源、特征價(jià)格模型、住宅商品房?jī)r(jià)格等方面的研究成果，并提煉出其中的精華部分，形成完善的理論支撐體系，從而為本文的后期研究，提供詳細(xì)的理論參考。當(dāng)然，就已有的研究而言，關(guān)于優(yōu)

10、質(zhì)教育資源與房?jī)r(jià)影響的評(píng)價(jià)指標(biāo)有很多，而本文通過文獻(xiàn)查閱的策略，總結(jié)出其中影響房?jī)r(jià)因素最為頻繁的應(yīng)用指標(biāo)，為定量研究提供依據(jù)。第二，案例分析法。在論述中，以北京地區(qū)東城、西城、海淀等5個(gè)區(qū)域?yàn)閷?duì)象，采集區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源以及住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上，建立反映優(yōu)質(zhì)教育資源與住房?jī)r(jià)格關(guān)聯(lián)性的價(jià)格模型，通過詳盡的分析，得出具體的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，以此反映出優(yōu)質(zhì)教育資源與住房?jī)r(jià)格之間的內(nèi)在聯(lián)系。第三，模型分析法。為使本文的研究具有定量性，在具體的分析中，通過對(duì)北京地區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源定義以及教育資源對(duì)房?jī)r(jià)影響因子的拆分，建立相應(yīng)的價(jià)格分析模型。同時(shí)，為使模型的建立具有一定的分析價(jià)值，特應(yīng)用分析住宅價(jià)格較為經(jīng)典的

11、Hedonic模型，選取多個(gè)指標(biāo)，構(gòu)建具體模型，展開定量化的統(tǒng)計(jì)分析，深入研究區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源數(shù)量、距離等要素，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，最終，提出一些優(yōu)化北京房地產(chǎn)價(jià)格可持續(xù)發(fā)展的建議。第四，數(shù)理統(tǒng)計(jì)法。采用案例分析、模型分析等方法，需要引入大量反映優(yōu)質(zhì)教育資源與住宅價(jià)格的一手?jǐn)?shù)據(jù)，在論文的寫作中，特對(duì)北京地區(qū)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)、優(yōu)質(zhì)教育資源數(shù)據(jù)等進(jìn)行采集，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)用SPSS軟件，構(gòu)建模型，統(tǒng)計(jì)分析不同類型教育資源對(duì)房?jī)r(jià)影響的差別，最終反映出優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)房?jī)r(jià)影響的內(nèi)在因素。六、描述性統(tǒng)計(jì)在住宅價(jià)格模型的構(gòu)建中，需要建立自變量和因變量的描述性統(tǒng)計(jì)表，以此反映出采集的數(shù)據(jù)是否具有較好的代表性，在此基礎(chǔ)上，

12、評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)應(yīng)用的可行性。而具體的操作過程如下：第一，進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。主要通過搜房網(wǎng)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，查閱北京地區(qū)東城、西城、海淀等5個(gè)區(qū)域內(nèi)小區(qū)的均價(jià)情況，數(shù)據(jù)采集的時(shí)間跨度為2014年5月至2016年5月。此外，所采集的數(shù)據(jù)主要以上述5個(gè)區(qū)域內(nèi)的非別墅區(qū)住宅為主要對(duì)象，樣本共計(jì)2500個(gè)。同時(shí)，以百度地圖為基礎(chǔ)，對(duì)各小區(qū)距離優(yōu)質(zhì)幼兒園、重點(diǎn)小學(xué)、重點(diǎn)中學(xué)的距離，并設(shè)置其他變量，如：電梯數(shù)量，裝修情況，樓層，戶型類別，房子朝向，綠化程度，付款方式，距離醫(yī)院距離，距離地鐵站，公交車站距離，距離火車站距離等，進(jìn)行綜合采集。第二，數(shù)據(jù)處理。由于數(shù)據(jù)的可獲得性以及數(shù)據(jù)自身所存在的問題，在模型擬合前應(yīng)對(duì)數(shù)據(jù)

13、本身進(jìn)行預(yù)處理，剔除異常值以及對(duì)缺失數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。通過 SPSS 軟件對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化殘值的絕對(duì)值大于2 的數(shù)據(jù)進(jìn)行剔除，最終得到 2426 組樣本數(shù)據(jù)。第三，描述性統(tǒng)計(jì)。下表為具體的描述性統(tǒng)計(jì)表，統(tǒng)計(jì)的指標(biāo)為樣本數(shù)、極小值、極大值、均值、標(biāo)準(zhǔn)差。 表1 描述性統(tǒng)計(jì)表VariableObsMeanStd. Dev.MinMaxLOGPRICE240428458.168622.3821200049045KINDERGARTEN2426.5040256.1183379397.654KEYPRIMARY24262.1367642.775276.2178.9ORDPRIMARY2426.7020989.368

14、089.2381.3KEYMIDDLE24262.7844191.6664891.46.3ORDMIDDLE2426.6812242.1830711.301. 835KEYHIGH15722.9876591.6157532.26.3ORDHIGH1572.9051209.1438414.8351.2 ELEVAYORS24041.874376.33149412STOREY240410.060735.923606121TYRE2404 2.313228.816277214OREIN24043.9883531.51942318DECO2404.125624.33149401GREEN2404.31

15、25624.0331494.3.4KEYHOSPITAL24043.2759192.491589.993 7.3DISHOSPITAL24041.4672532.12559.2187DISSUBWAY2404.3125624.0331494.136 .483DISBUS2404.2662687.1598037.9937.3DISTRAIN24049.8462563.129499 8.618.1PAYMENT24031.902206.858909915YEAR24042011.0822.56361920082015AREA2404107.8044 41.6755334.27284.15DOWNP

16、AYMENT2404.4501684. .264268701BUYER15661.594508.510285813由上表可知，在1100個(gè)樣本中，房?jī)r(jià)的平均值為28458.16元/平方米，最大值為49045元/平方米，最小值為12000元/平方米，應(yīng)該說，采集的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)與北京目前學(xué)區(qū)房的價(jià)格情況價(jià)位符合，具有較好的代表性，可以作為模型分析的數(shù)據(jù)參考。七、模型規(guī)范在具體的定量分析中，建立起Hedonic模型，該模型能夠反映出住宅價(jià)格與各種外在特征變量之間的關(guān)系，以此構(gòu)建相應(yīng)的函數(shù)：HP=f（Z）=f（S,E,N） （式1） 上式為基于Hedonic模型的住房?jī)r(jià)格特征變量函數(shù)，其中，HP表示住宅價(jià)

17、格，S代表住宅原本的特征（例如，住宅建筑年齡、裝修情況等），E表示住宅周邊的教育特征（例如，住宅距離周邊教育機(jī)構(gòu)的距離、教育機(jī)構(gòu)的等級(jí)、教育機(jī)構(gòu)的層次等）；N代表住宅周邊其他的特征（例如，周邊配套設(shè)施是否健全、周邊環(huán)境如何等）。當(dāng)然，在具體的建模過程中，需要以上述經(jīng)典模型為基礎(chǔ)，結(jié)合北京地區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源與住宅價(jià)格的特點(diǎn)，搭建全新的模型。在本文的研究中，主要考慮兩種具體的情況，其一，以住宅周邊教育資源和房齡作為自變量，考慮其對(duì)房?jī)r(jià)的影響力，其二，在上述研究的基礎(chǔ)上，考慮增加其他的因素，作為自變量，綜合評(píng)定優(yōu)質(zhì)教育資源與多種外在因素疊加后，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響力，基于上述考量，構(gòu)建相應(yīng)的模型方程如下：

18、LNT=A1+B11LNY+B12ZDZX+B13ZDXX+B14YEY （式2）上式中，LNT代表住宅價(jià)格的對(duì)數(shù)值，LNY表示住宅房齡對(duì)數(shù)值，ZDZX表示重點(diǎn)中學(xué)的虛擬變量，ZDXX表示重點(diǎn)小學(xué)的虛擬變量，ZDYEY表示幼兒園的虛擬變量。B11- B14為相應(yīng)變量的系數(shù)。在式2中，沒有考慮影響住宅價(jià)格的其他因素，如此一來，則難以排除其他因素對(duì)住宅價(jià)格的影響，又可能造成優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)住宅價(jià)格影響分析的局限性，為此，在式2的基礎(chǔ)上，結(jié)合表1，引入一些影響住宅價(jià)格的其他特征變量，得到以下模型：LNT1=A2+B21LNY+B22ZDZX+B23ZDXX+B24YEY+B26CJJZDJ+B28PUXX