既不增加成本又能增加賣點(diǎn)的種做法

1、既不增加成本又能增加賣點(diǎn)的 100 種做法1 如果規(guī)劃對(duì)車位數(shù)量有嚴(yán)格的規(guī)定，可改全地下停車為半地下停車，因?yàn)楹笳呤┕こ杀镜?、采光好、更便于管理。如果能利用地?shì)的天然高差做半地下停車場(chǎng)則更好。2 可能的話，盡量采用地面停車。特別是Townhouse或小別墅項(xiàng)目，如果一味地追求室內(nèi)或獨(dú)立車庫(kù)，必將增加銷售面積，也就失去了項(xiàng)目的本性定位，增加了消費(fèi)者的購(gòu)房支出。將車輛停在樹木掩映下的入口廣場(chǎng)或窗下，客戶也能接受。3 可以利用項(xiàng)目的紅線退距當(dāng)作地面停車場(chǎng)，給客戶以更多地、不同層次的消費(fèi)選擇。過于追求“人車分流”、甚至走火入魔地為了追求“人車分流”而將社區(qū)立交化，必定增加生產(chǎn)成本，也就相應(yīng)地增加了消費(fèi)

2、者的購(gòu)置成本和生活成本，也不符合未來社區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。4 盡量降低停車庫(kù)層高，層高米以下不計(jì)建筑面積，也就不繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。5對(duì)于中小城市的中檔樓盤來說，其客戶的私車擁有率較低，因而車輛往往成為炫耀的物品，站在陽(yáng)臺(tái)上俯視愛車，就象看自己的孩子在樓下玩，十分滿足、愜意。因此，地面停車比地下停車更受消費(fèi)者歡迎。6水景社區(qū)的水岸，如果采用硬而高的岸堤，則只能 臨水而不能親水，甚至更不安全，最好采用自然坡。7減小人行道寬度，因?yàn)閺澏娜诵械栏呙栏小Ｈ诵械啦灰财隽⒀厥?，采用紅磚或片石平面安砌，讓草自 然地向人行道延伸，更具品位。8拙劣的雕塑或小品經(jīng)不起長(zhǎng)久的欣賞，不如用秋千、單杠等參與性健身器材代替

3、。秋千和木馬對(duì)所用人都是童年美好的回憶。9多種樹、少植草：樹木的綠化作用和養(yǎng)護(hù)成本都是 草坪所無法比的。10 人工水池盡量要淺：因?yàn)榈叵滤Y源是珍貴的，政 府也是不允許開采的。而在沒有中水的情況下，使用自來水 肯定不是長(zhǎng)久之計(jì)。在北方，淺水池除了夏天賞水外，冬天 還可觀石或作為溜冰場(chǎng)。11減小空曠的大廣場(chǎng)，增加樓間的庭院綠地：因?yàn)槿?們更喜歡在樓根下或樹蔭下玩樂，更喜歡庭院綠地。想一想 平房的生活和院子里的樹、房前的花就了然了12一樓設(shè)計(jì)“私家”庭院：打開側(cè)門進(jìn)入小院子，類似別墅生活，既好賣又能提高價(jià)位。13 .進(jìn)深較大的多拼型Townhouse,可在樓梯間上方采用屋頂直接采光，成本增加不了多

4、少，卻是很大的賣點(diǎn)。14 通常，多層住宅兩端有山墻的的房子因噪音或日曬等原因不太好賣?？梢詫⒖拷綁Φ男l(wèi)生間的窗子開大，增加直接采光面積，能提高衛(wèi)生間的檔次，有利于銷售，還可豐富外立面。15 外墻磚可用電腦進(jìn)行不同顏色和圖案的組合拼圖，然后要求施工單位照?qǐng)D施工即可。同樣的花費(fèi)，而效果可能大相徑庭。16 復(fù)式房屋的客廳部分，可設(shè)計(jì)兩層挑空：既可降低所減計(jì)面積的稅費(fèi)、出讓金等，又能增加賣點(diǎn)。17 多層的辦公物業(yè)也要盡量用電梯：電梯能增加物業(yè)的檔次，提高售價(jià)，減小樓梯面積。如果不設(shè)電梯，單樓梯間的裝飾費(fèi)用可能抵得上一部電梯的費(fèi)用。18 允許的話，用實(shí)體圍墻代替鑄鐵欄桿式圍墻：實(shí)體圍墻費(fèi)用低，而且給人

5、以安全、高檔、神秘感，更受有 大院情節(jié) 的人的歡迎。19 戶型設(shè)計(jì)要做到干濕分離，以便于管道并用，可減少建安成本。20 智能化報(bào)警系統(tǒng)的誤報(bào)率很高， 而且越多越 “智能”誤報(bào)率越高。因?yàn)橐恢粚櫸镓埦涂赡茉斐烧`報(bào)，因此可增加人工巡邏，只安裝基本的報(bào)警系統(tǒng)即可。21 電話插座最好三個(gè)，分別在客廳、主臥、衛(wèi)生間。一個(gè)小細(xì)節(jié)就是一個(gè)大賣點(diǎn)。22調(diào)查顯示，人們對(duì)書房的關(guān)注程度已大于餐廳。因此，在面積允許的情況下，最好設(shè)計(jì)有書房。當(dāng)然書房一定要大，但最好能觀景，以便于休息。23 主臥不要太大（開間不低于 3 6 米，最好 3 9 米；開間進(jìn)深比 1： 2 左右） ， 但功能要多， 如可設(shè)步入式衣帽間、衛(wèi)生

6、間、化裝間等三小間。24客廳不要太大，但利用率要高、開間要寬，更要有足夠的供視聽電器、落地?zé)簟⒖照{(diào)等使用的各類插座，而且位置要合適；25非直線型板樓的梯形空間可當(dāng)作客廳，既可突破傳統(tǒng)的矩形空間，做成曲線或梯形客廳，又可利用豐富的空間設(shè)計(jì)出家庭吧。26傭人房不宜太大，要盡量靠近廚房，以便于主傭分開。27眼睛是心靈的窗子，窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大，但顏色、式樣一定要設(shè)計(jì)好。例如，改平窗臺(tái)為飄窗臺(tái)。由于窗未落地，不計(jì)面積，但室內(nèi)空間卻增大了，視野也增大了，還可擺放花草等東西。費(fèi)用增加不了多少，卻是大大的賣點(diǎn)。28綠化用樹可在郊區(qū)曠野上、山上或農(nóng)村尋找購(gòu)買樹型好的、有觀賞價(jià)值的成品樹，別自己種

7、。因?yàn)槭陿淠镜幕ㄙM(fèi)更高，綠化效果也不如前者。29銷售就象唱歌，一個(gè)聲調(diào)是不行的，也要有高音、低音。因此，銷售節(jié)奏一定要把握好，要有高低潮，從而減少銷售費(fèi)用和期間費(fèi)用，而促銷效果更好。30社區(qū)會(huì)所90%以上經(jīng)營(yíng)不善，因此要進(jìn)可能地不做或少做會(huì)所。即使必須要做，一定要進(jìn)行差異性功能設(shè)計(jì)，即與社區(qū)周邊的設(shè)施要有差異性，不要重復(fù)雷同。31規(guī)模小的社區(qū)最好不要配套游泳池，因?yàn)橛斡境鼐S護(hù)費(fèi)用太高，使用率普遍較低。而且，競(jìng)爭(zhēng)樓盤如果有更大的游泳池就更尷尬了。32規(guī)模小的社區(qū)最好不要配套幼兒園、學(xué)校等，因?yàn)閹熧Y、生源難有長(zhǎng)期保障。可與其它學(xué)校甚至貴族學(xué)校聯(lián)建，將本社區(qū)的生源作為資源換取入學(xué)優(yōu)惠，遠(yuǎn)比自己建設(shè)

8、一所要?jiǎng)澦愕枚唷?3陽(yáng)臺(tái)要一步到位，不致于凌亂搭設(shè)，又能增加銷售面積。道。34閣樓一定要匠心設(shè)計(jì)，要將設(shè)計(jì)合理的樣板空間充分展示給客戶，而不是簡(jiǎn)單的宣傳“買一送一” 。35 屋頂瓦的色彩要與社區(qū)風(fēng)格相一致， 不宜太刺眼；價(jià)格不一定越貴越好，但要確保施工質(zhì)量。36慎設(shè)陽(yáng)臺(tái)外花槽：北方風(fēng)沙大，冬天冷，居民很少在陽(yáng)臺(tái)外花槽內(nèi)養(yǎng)花，而且澆花的水易沿墻面流下，污染墻面，影響整體的美觀。37廣告的訴求目的要明確：廣告要達(dá)到預(yù)期效果，必須要有明確的主題和實(shí)實(shí)在在的、消費(fèi)者所能看得見的實(shí)惠，才能效果好；否則，還不如不做。38施工路牌要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工，費(fèi)用由施工單位承擔(dān)（作為承攬工程的條件之一）

9、。39嚴(yán)格控制建筑模型的制作：一定要選擇一家品牌制作單位；一分前一分貨，盡量選用進(jìn)口模型材料；在單價(jià)確定后，一定要要求制作單位精心制作，而且要有至少三個(gè)月的質(zhì)量保證期。40 對(duì)變更工程量采用會(huì)鑒制：傳統(tǒng)的 一條龍 簽證制，其實(shí)是誰都可以將責(zé)任推脫掉，而會(huì)簽制是工地代表、監(jiān)理單位、施工單位、工程造價(jià)人員四方會(huì)簽、能最大程度地避免。41 圍墻盡量一步到位：一步到位的圍墻有利于前期的樓盤包裝，給客戶以信心，還能減少多次拆砌的費(fèi)用，只要好參觀入口和施工入口即可。至少沿著主干路的一面圍墻要一步到位。42墻外綠化和樣板區(qū)綠化要一步到位，既有利于樓盤包裝，也可減少二次浪費(fèi)。43 利用配套的會(huì)所、 超市或營(yíng)業(yè)

10、網(wǎng)點(diǎn)作為售樓處，既顯得氣派有實(shí)力，又避免了因臨時(shí)搭建再拆除的浪費(fèi)。44供客戶參觀的社區(qū)道路宜一步到位，將參觀區(qū)和施工區(qū)隔開，給客戶以整潔有序的感覺，又可避免安全事故。45在廚房設(shè)計(jì)專用冰箱機(jī)位，與廚房整體設(shè)計(jì)，以便于取物；洗衣機(jī)位設(shè)于生活陽(yáng)臺(tái)，使用便利；滾筒式洗衣機(jī)、前開門洗衣機(jī)可放在廚房操作臺(tái)下，也與廚房整體設(shè)計(jì)，管線連接比較方便。46景觀綠化要有層次：草坪、低灌木、高灌木、低喬木、高喬本高低有序，既有層次，又顯自然。47廣告要請(qǐng)專業(yè)廣告公司設(shè)計(jì)；看似多花了點(diǎn)兒設(shè)計(jì)費(fèi)，而廣告效果要好的多。48.要要求廣告公司設(shè)計(jì)A B、C三稿，因?yàn)橥瑯拥脑O(shè)計(jì)費(fèi)用，卻能擇優(yōu)刊登。49要選擇目標(biāo)客戶習(xí)慣閱讀的版

11、面，而不是選最貴的版面。50. L型廚房最佳：面積不大（1. 8X3米凈尺寸），利用率較高，最適合一人作飯的“家庭分工” 。51裝修的連保方案：集中采購(gòu)的裝修材料，要求供應(yīng)商負(fù)責(zé)為客戶保修，發(fā)展商作擔(dān)保。52售樓處的建材、飾材展示區(qū)，由供應(yīng)商負(fù)責(zé)免費(fèi)提供樣品和布置；如果還做材料生意，還可借機(jī)取得材料的地區(qū)代理權(quán)。53電視廣告放在21 ： 00-22 ： 00 比 19 ： 00-20 ；00 效果更好， 因?yàn)檫@一時(shí)間段可能正是客戶剛剛回家打開電視的時(shí)間。54大盤因開發(fā)、銷售周期長(zhǎng)，形象宣傳更重要，所以應(yīng)多做長(zhǎng)期有效的戶外廣告看板。55為解決郊區(qū)住宅的交通問題，可申請(qǐng)公交車設(shè)站點(diǎn)，既有利于銷售和

12、宣傳，也是一種長(zhǎng)期投資（今后可以轉(zhuǎn)讓） 。56綠化外包時(shí)，要按照成活率支付費(fèi)費(fèi)用：既能提高成活率，又能降低費(fèi)用。57復(fù)式房屋的樓梯設(shè)計(jì)有時(shí)，可在實(shí)體隔墻上預(yù)留幾個(gè)高低、大小不等的洞，作為放置藝術(shù)品的壁龕。既能減少工程量，又能增加客戶的想象力，顯得有藝術(shù)品位。58景觀設(shè)計(jì)中盡量不做或少做大理石石球：因?yàn)樗坏茫ㄓ新鋲m）、爬不得、扒不得（很危險(xiǎn)）。59在大城市，與其全種歡賞樹，不如辟出一塊地種果樹，更有田園風(fēng)光，也有教育價(jià)值。60 可在樓間設(shè)一個(gè)花房： 一可觀賞、 二可做植物教育、三可銷售贏利，一舉三得，又能增加賣點(diǎn)。61 在普通小區(qū)設(shè)羽毛球場(chǎng)比網(wǎng)球場(chǎng)更受歡迎，而且價(jià)格便宜得多。62起一個(gè)適合社

13、區(qū)風(fēng)格、時(shí)尚又易記住的案名，能節(jié)省許多廣告費(fèi)，又能有效營(yíng)銷。63除非未定價(jià)，否則廣告就要有價(jià)格：過多的來電和來訪并不有利于銷售，有明確的價(jià)格更有利于銷售。64一定要選擇一家好的監(jiān)理公司，而且在施工階段要委托監(jiān)理公司對(duì)施工單位、施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)管理，使施工工地整潔有序。65各類管線一定要提前統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、集中施工，防止多次填挖；樣板區(qū)的管線盡量一步到位。66社區(qū)大門要精心設(shè)計(jì)、開盤前做好，只要與施工大門分開，不影響正常施工。67利用新材料、新工藝盡量使增大室內(nèi)空間：留給客戶的改造余地大，也增加了出房率，客戶普遍歡迎。68有概念總比沒概念好：不要否定炒作概念，要善于利用概念，如SOHO

14、1代城。因?yàn)楹玫母拍羁蛇_(dá)到事半功倍的效果。如發(fā)展商可針對(duì)當(dāng)前熱炒的BOBO聯(lián)，將項(xiàng)目命名為“ BOBOS地”。69新概念加上新材料、新工藝效果更佳，如鋒尚國(guó)際公寓因“告別空調(diào)暖氣時(shí)代”而一炮打響。70除非與規(guī)劃的建筑物相沖突，否則一定要保留原土地上的大樹，特別是古樹。第一、古樹不花錢；第二、古樹不是花錢就能買來的；第三、能提高社區(qū)品位、增加賣點(diǎn)；第四、能落個(gè)保護(hù)環(huán)境的好名聲。71 查詢、研究、提煉地塊所在的歷史文化價(jià)值，利用項(xiàng)目將傳統(tǒng)優(yōu)秀的歷史文化發(fā)揚(yáng)廣大，既是獨(dú)特的賣點(diǎn)，又能起到事半功倍的銷售效果，如“耕天下”。72立志長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展商，要編發(fā)客戶通訊，以宣傳公司和項(xiàng)目品牌，同時(shí)加強(qiáng)與老客戶的關(guān)

15、系，有利于老客戶帶動(dòng)新客戶。73要經(jīng)常組織客戶聯(lián)誼會(huì)，并要求客戶能一帶一（新潛在客戶）。當(dāng)然，組織的活動(dòng)有新聞點(diǎn)，隨后能播發(fā)新聞更好。74令人注目的、有影響力的項(xiàng)目可利用“有獎(jiǎng)?wù)骷该钡姆绞竭M(jìn)行前期宣傳，如北京“蘋果社區(qū)” 。75 可與其他發(fā)展商聯(lián)合進(jìn)行 （建材設(shè)備） 招標(biāo)、 （鋪位）招商、 （人員）招聘，既能攤銷費(fèi)用，又能提高效果，還可能引起轟動(dòng)效應(yīng)。76 要善于不留痕跡地制造新聞點(diǎn)， 如樓體上懸掛 “某某省第一大布幅” 、 “國(guó)際友人參觀社區(qū)” 、 “市長(zhǎng)召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)” 、拍賣、搶購(gòu)等。77商業(yè)物業(yè)在銷售前期要盡量能引入大公司、名牌店，隨后再見諸新聞，能起到羊群郊應(yīng)。78 與媒體聯(lián)合進(jìn)行市

16、場(chǎng)調(diào)研： 由媒體免費(fèi)提供版面，發(fā)展商提供獎(jiǎng)品，調(diào)研信息由雙方共享。79經(jīng)常召開“媒體互動(dòng)會(huì)”或相關(guān)活動(dòng)，讓媒體認(rèn)可公司及項(xiàng)目開發(fā)理念，使媒體以新聞的形式不自覺地對(duì)公司和項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。80 公司可設(shè)專業(yè)“寫手” ，持續(xù)宣傳公司或項(xiàng)目品牌，畢竟軟廣告比硬廣告效果更好，價(jià)格更低。81 要學(xué)會(huì)并善于危機(jī)公關(guān)：通過危機(jī)公關(guān)，將壞事變成好事，從而公眾認(rèn)為公司是“勇于承認(rèn)錯(cuò)誤，負(fù)責(zé)任”的公司。82 將客戶服務(wù)工作視為最重要的工作， 加強(qiáng)客戶服務(wù)，最好設(shè)“客戶服務(wù)中心” ，并將其與銷售處在地理上分開。83加強(qiáng)施工管理、增強(qiáng)工程管理人員的責(zé)任心，盡量減少返、復(fù)工，因?yàn)檫M(jìn)度提前也算是降低成本。84定期組織“質(zhì)量質(zhì)

17、素見證活動(dòng)”,讓客戶參觀施工現(xiàn)場(chǎng)和施工質(zhì)量，給客戶以信心。85具備基本條件項(xiàng)目要努力爭(zhēng)取申請(qǐng)建設(shè)部的“國(guó)家康居示范工程” ，既有利于銷售，也有利于公司的品牌建設(shè)。86根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目的具體情況，可參與本地的“明星樓盤”評(píng)比等活動(dòng)。87如果參加房展會(huì)，一定要精心設(shè)計(jì)和裝飾展位，因?yàn)樵黾拥拇黉N效果遠(yuǎn)比投入大得多。否則，不比不知道，一比想逃跑。88員工是“公司、項(xiàng)目、個(gè)人”的代表，是內(nèi)部顧客，是公司的資源，所以一定要盡量提高員工滿意度，讓員工認(rèn)可公司的價(jià)值和項(xiàng)目開發(fā)理念。要知道，同樣的薪水支出而業(yè)績(jī)可能天壤之別； 要記住， 內(nèi)部的不良消息傳播出去，對(duì)項(xiàng)目可能是致命的。89日常特別是活動(dòng)或節(jié)日期

18、間，設(shè)計(jì)制作精美的、獨(dú)特的、有展示和收藏價(jià)值的禮品進(jìn)行定向派送，費(fèi)用比廣告低，而效果卻好得多。90看樓車的車體要精心裝飾，如將車窗裝飾的似燈箱廣告， 又似溫馨的家， 那么售樓車就成了一道流動(dòng)的風(fēng)景線，也是最便宜的戶外廣告。91 物業(yè)管理要變被動(dòng)為主動(dòng)服務(wù)， 要注重細(xì)節(jié)服務(wù)、特殊服務(wù)、心理服務(wù)。如早晚擦干凈樓梯扶手、替業(yè)主擦干凈分戶門等比冠冕堂皇地承諾與意義的多，以不斷提高客戶的滿意度，形成較高的美益度。92充分利用圍墻這一免費(fèi)的廣告載體，將圍墻設(shè)計(jì)成一面與項(xiàng)目整體風(fēng)格相符的、能充分展示項(xiàng)目形象的、能承載項(xiàng)目宣傳主題的藝術(shù)畫卷。93要利用沿街的樓房主體，在樓體上掛項(xiàng)目的宣傳布幅。既能充分利用樓房主體這一免費(fèi)的廣告載體，又能美化工地。94.項(xiàng)目的VCD宣傳片，一張才二元左右，其圖象、畫面和解說詞遠(yuǎn)比樓書的信息大，而且顯得時(shí)尚、品位，比費(fèi)用高、靈活性差的樓書更受客戶全家的歡迎。當(dāng)然，戶型圖等更適宜用