加強土地市場建設的調研報告

1、Word文檔僅供參考加強土地市場建設的調研報告加強土地市場建設的調研報告5月，國土資源部要求各級國土資源管理部門，要準確把握運用土地政策參與國民經濟宏觀調控的力度和時機，逐步學會運用土地政策為宏觀經濟加油門點剎車。作為國土資源管理參與宏觀調控平臺的土地市場建設的培育與標準，無疑象一只無形之手對地方經濟的開展起著至關重要的作用。只有深刻認識我縣在土地市場建設開展中存在的缺乏，有效運用好土地市場這只無形之手建立起市場配置資源的長效機制，實現政府對土地資產的有效調配和 集中統(tǒng)一管理，才能發(fā)揮出國土資源參與宏觀調控的積極作用。一、我縣土地市場建設回眸我縣地處豫西山區(qū)，工業(yè)根底薄弱，城鎮(zhèn)化水平不高。近年

2、來，為加快城市建設步伐，縣委、縣政 府按照穩(wěn)固完善老城區(qū)，強力開發(fā)北城區(qū)的根本思路，投入大量資金，對老城區(qū)道路、通水、 排水、綠地、路燈和各類市場根底性設施進行了大規(guī)模的改造，逐步建立了以紅旗大道、李賀大道、錦屏大道、濱河路、紅旗廣場、北城區(qū)中心廣場、濱河游園為亮點的四路兩場一園的城市新格局。，縣政府又投入大量資金進行小城鎮(zhèn)建設，極大改變了鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌，促進了鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟的健康開展。政府在根底設施建設上的資金投入，增強了城市的效勞功能，城鎮(zhèn)地價水平明顯增高。這局部升值的地價本應由政府收取，最終回歸社會用于城市建設再投入、再升值，但由于土地市場建設不標準，城市大量的土地掌握在用地者手中，一些單位和個人正

3、是看到了土地的潛在價值，在土地使用制度改革中鉆空子 ，最終成為政府投資土地上的最大受益者 作為投資者的政府卻沒有得到應得的回報，造成了國有土地資產的白白流失。為了強化政府管地權威，使政府高度壟斷土地一級市場，國務院?關于加強國有土地資產管理 的通知?國辦發(fā)15號文件下發(fā)后，宜陽縣人民政府及時下發(fā)了?關于實行建設用地五統(tǒng) 一的通知?宜政文61號，明確了征地是政府的專有權利 ，禁止用地單位與農村集體經濟組 織自行協(xié)商用地，對建設用地實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一按工程供地、統(tǒng)一 管理?？h政府根據土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，制定土地利用年度方案和年度規(guī)劃，控制建設用地供給總量，按照合理配置、

4、有效利用土地現狀的原那么，編制建設用地區(qū)域的詳細規(guī)劃，確定開發(fā)強度、地塊用途，統(tǒng)籌安排各類建設用地。建設單位需要使用農村集體土地的，由縣人民政府按照土地利用年度方案實施統(tǒng)一征用，根據建設用地的位置、用途、數量制定征地方案，每年分批次上報，經批準后，依照有關規(guī)定和法定程序，對被征地單位予以補償，向用地單 位供給土地。政府統(tǒng)一征地，實行一個渠道進水，從源頭上扭轉了土地需求決定供給的被動局 面。此舉嚴格控制了建設用地總量，既保護了耕地，又能保證被征地農民的補償費及時足額到 位，不損害農民的利益。而且良好的用地環(huán)境吸引了眾多商家來宜投資建廠，興辦企業(yè)。先后有洛陽龍羽宜電、洛陽恒基鋁業(yè)公司、 洛陽熱電廠

5、、黃河同力水泥集團等企業(yè)落戶我縣，縣國土局效勞國家、省、市重點建設工程及一般建設用地工程達15個，提供土地xx00余畝，到達了政府管理土地一個龍頭出水的目的，為我縣經營城市土地打下了堅實的根底促進了縣域經濟的開展。為標準土地市場秩序，我縣開展了土地隱形市場的清理整頓，縣國土局在紀檢委、糾風辦、公、檢、法、司、城建、房管等部門的密切配合下，對全縣范圍內未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權或改變用地性質的單位和個人，依法進行了收繳土地出讓金和罰款的處理。 共查處土地隱形交易 80余宗，補繳土地出讓金160余萬元，把土 地使用權交易納入了依法管理軌道。與此同時，縣國土局積極借鑒外地經驗，大力推

6、行土地有償使用制度，在推行經營性用地招標、拍賣、掛牌出讓等方面進行了嘗試，努力建設土地有形市場,但因種種原因，效果并不明顯。二、我縣土地市場的特點一政府對土地一級土地市場實現了高度壟斷我縣在對建設用地實行五統(tǒng)一 管理之后，政府調控土地一級市場的能力增加了，一個龍頭進水,一個龍頭出水的格局根本形成。要用地找政府的政策，有效遏制了用地單位與村、組私下交易、協(xié)商用地的行為。特別是北城區(qū)建設的用地秩序得到標準，區(qū)域開展所需的建設用地,嚴格按照土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃及?北城區(qū)詳細控制性規(guī)劃?來調配，杜絕了違法用地，減少了因用地問題而引發(fā)的群眾上訪事件的發(fā)生。二土地市場機制不健全隨著我縣固定資產投

7、資的逐年增高，由此帶動了百業(yè)興旺，也增加了土地的需求量。在土地市場的建設上，存在許多缺乏之處，主要表現在：一是政府調控土地市場的力量薄弱，應該由政府 掌握和調控的城鎮(zhèn)建設用地供給量、閑置、存量土地的數量，沒有實質性的掌握和控制在政府手中。二是對舊城區(qū)存量土地的盤活，以及實現土地集約利用上，缺乏行之有效的措施，三是 土地收購儲藏機制不健全，沒有成立以政府為主導的專門的土地收購儲藏機構，對縣域閑置、低效應納入儲藏庫的用地，僅限于 預儲藏政府手中的土地和資金不充足，無法對土地市場進行有效的調控，土地資源的價值就不能夠充足的顯現。三招拍掛出讓效果不明顯近年來，我縣雖然嘗試了對經營性用地采用招拍掛方式出

8、讓土地使用權，但由于土地有形市場未建立，各項土地市場機制不健全，經營性用地招拍掛的效果并不明顯。據不完全統(tǒng)計，近兩年以掛牌方式出讓的土地使用權有5宗，面積34.23畝，掛牌成交價132.88萬元，政府根本無收益。相對于其他市縣區(qū)來說 ，明顯處于落后狀態(tài)。應該在一級市場出讓的土地及收益，沒有集聚到政府手中，也因此造成了土地市場的不穩(wěn)定，開發(fā)商對地價的水平、土地本錢、土地供給量、標準獲取土地的途徑的認知度較低，一方面給不法開發(fā)商造成了可乘之機，土地隱形交易的現象依然存在；另一方面，在一定程度上擾亂了土地市場秩序，降低了政府應有的威信，還影響到投資商的信心。三、標準土地市場建設的意義一有利于政府宏觀

9、調控作為政府部門要根據經濟社會開展方案和各項專門的規(guī)劃開展建設活動，必須進行有效的管理和調控。土地市場作為根底環(huán)節(jié)之一，作為社會的根本資源和財富的配置場所，必須按照法律和法規(guī)進行標準。標準和有序的土地市場有利于政府對土地資源和社會資源以及經濟建設 的宏觀調控。特別是宜陽縣耕地少，耕地后備資源又較為缺乏，但加快城市建設步伐的大氣候 又不得不占用耕地。因此，只有標準土地供給渠道，才能夠有效保證全縣的建設用地需求和糧 食生產平安，也才能保證可持續(xù)開展有較為充足的土地資源。二有利于節(jié)約土地資源，實現集約利用對投資者來說，在標準管理的環(huán)境下，越是公平取得的資源包括土地，越是會全力以赴地加以利用，絕不會粗

10、放利用，更不會讓它長久閑置。特別是宜陽縣正處于城市化、工業(yè)化的進程中 耕地的減少伴隨著城市化、工業(yè)化的進程是成正比例的，建設用地的增加是不可防止的。工業(yè)化是消耗自然資源、原材料的過程，所以建立資源節(jié)約體系是完全必要的。但是，要實現在集約用地的同時，保障建設用地的需求，就必須建立由市場主導配置資源的長效機制，實現對土地資產的有效調配和集中統(tǒng)一管理，最終使國家受益、企業(yè)和個人投資者受益。三有利于增加財政收入相對于各級財政而言，土地收益是十分可觀的。如河南省方城縣，在 1992年就開始以拍賣的形 式出讓土地使用權，開創(chuàng)了河南省土地拍賣的先河 ，也因此獲得了巨大收益。在敲響土地拍賣第一鑼后的兩年間，方

11、城縣拍賣出讓城區(qū)國有土地使用權8.4萬平方米，收取土地出讓金2100萬元 洗后用這筆資金開通新街道 11條，吸納近2.5億元的資金建廠辦店，開展新的工商 業(yè)效勞工程。而這一切都是在財政不拿一分錢的情況下實現的，政府真正嘗到了運作市場機制配置土地資源的甜頭，走出了一條以地生財、聚財，以財建城、建市，促進經濟繁榮開展的新 路子。四有利于為城鎮(zhèn)建設籌集資金我縣的經濟根底薄弱，政府的財政力量極為有限，難以籌措大筆資金搞根底設施和市場建設。 在土地市場方面，大面積供給熟地很困難，如果等待一切條件成熟再開展，那就會使宜陽縣的經濟開展水平與其他各地的距離越來越大。所以，增強區(qū)域自身的造血功能，增強自身的開展

12、能力十分重要。土地資源的潛在價值，是通過市場途徑來表達的，土地市場的正確運作能起到 至關重要的作用。隨著城市建設的開展，環(huán)境的優(yōu)化，區(qū)位優(yōu)勢的逐漸顯現，能夠帶動宗地價格 的上漲。同時，每宗地的投資者，不僅僅投資購置了土地使用權，更為重要的是，他要繼續(xù)投資搞 基建、搞經營，這樣就在獲得土地使用權后，再投入數倍于土地出讓金的建設資金，無形中又帶 動了區(qū)域經濟開展。如濱河公園的綠化及根底設施完善后，周邊地區(qū)的地價明顯高于其他地區(qū)，在其周圍從事飲食、娛樂等經營的投資者不計其數，逐漸形成了一個新的市場繁榮區(qū)。據宜陽縣城鎮(zhèn)國有土地資產評估顯示，我縣現有國有土地資產總值為33.22億元,如果經營管理得當，就會為城鎮(zhèn)建設提供充足的資金。四、關于培育和標準土地市場的建議標準的土地市場是地方經濟興旺與成熟的重要標志，只有標準有序的土地市場，才能促進經濟的健康開展，才能使政府部門有效地運用市場機制參與對土地資源的宏觀調控。如果土地市 場不標準，市場秩序混亂，土地資產流失，不僅削減了土地對經濟開展的奉獻，而且影響經濟的 運行質量，滋生腐敗現象，影響社會穩(wěn)定。所以，根據宜陽縣土地市場建設的實際情況，建議從以 下幾方面標準土地市場建設：一建立以政府為主導的土地收購儲藏機制建立土地收購儲藏制度，是標準土地儲藏運行，增強政府調控