1014604832畢業(yè)論文西安房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與對策

1、西安房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與對策摘要：以市場容量為標(biāo)志，目前西安房地產(chǎn)市場是中國城市中較大的市場。即便在當(dāng)代國際城市中進(jìn)行比較，可能也是比較大的。研究西安房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及前景，無論對于西安、對于中國，甚至對于世界城市的發(fā)展、房地產(chǎn)的發(fā)展，都具有重要的意義。1引言1.1西安房地產(chǎn)發(fā)展歷程.19921999 年的起步、調(diào)整上升期 自1992年以來，西安的房地產(chǎn)業(yè)受本地經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，經(jīng)歷了一個從市場初步啟動到相對高速發(fā)展的過程，1993 年、1994 年西安房地產(chǎn)投資均成倍增長。在商品房制度出臺初期，市場開發(fā)及銷售均表現(xiàn)出一定的不成熟與不甚理智，而從1995年開始，國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)投資和信貸資金的

2、計(jì)劃管理，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)建設(shè)，從1995年到1999年，經(jīng)過國家的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)強(qiáng)勢企業(yè)的不斷崛起，西安的房地產(chǎn)業(yè)從盲目開發(fā)、無序競爭、不甚理智購買階段逐步向平穩(wěn)成熟階段過渡。同時國家實(shí)施積極的住房消費(fèi)調(diào)控政策，商品房建設(shè)、銷售方面的法律、法規(guī)日益完善，物業(yè)管理逐步規(guī)范，將西安房地產(chǎn)市場逐步推上了一個良性、成熟的發(fā)展軌道。.20002002 年相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展期 2000 年以來，伴隨著西部大開發(fā)政策的深入落實(shí)，西安城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好，西安的房地產(chǎn)業(yè)也步入了快速發(fā)展期。尤其進(jìn)入2002年，伴隨著政府各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策平穩(wěn)運(yùn)行以及市場環(huán)境的持續(xù)改良，西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也

3、隨之漸入佳境。二手房市場開放、土地市場交易拍賣制、交易契稅減半政策出臺，這些政策無不顯示出政府逐漸將房地產(chǎn)推向市場，由市場來進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的調(diào)整、運(yùn)作、發(fā)展的決心，同時也體現(xiàn)出政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度，但同時全國局部地區(qū)尤其是一線城市產(chǎn)生過熱及結(jié)構(gòu)不合理的跡象，中央對土地市場的規(guī)劃及控制政策、銀行放貸利率的一系列調(diào)整政策進(jìn)行一定調(diào)整，但西安樓市仍然走勢平穩(wěn)。.20032007的政策調(diào)整、快速提升期 2003年中后期，國內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，政府為了穩(wěn)定市場發(fā)展，開始進(jìn)行全面的宏觀調(diào)控，而20052006 年則是政策出臺最為密集的階段。 在這一時期，政府先后出臺了10 多項(xiàng)政策措施

4、，從土地、信貸、經(jīng)濟(jì)適用房、房價(jià)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及外資管理等多方面，來全面反思國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。20062007年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國內(nèi)房價(jià)開始出現(xiàn)爆發(fā)式的增長，政府隨即開始不斷緊縮信貸，以期為“高熱”的樓市降溫。 在此期間，西安樓市保持了供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，諸多一線城市出現(xiàn)的隨政策出臺而產(chǎn)生供應(yīng)、銷售以至價(jià)格大幅波動的情況幾乎與西安“無緣”，整體市場供應(yīng)及銷售保持了年增長30%40%的增長速度，并迎來了外來大型房企紛紛進(jìn)駐開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)由集中于二環(huán)向三環(huán)外拓展的黃金發(fā)展期。.2008年2009年，房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整期 2008年，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的全面衰退跡象逐漸明顯化

5、，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也受到較大的影響，在持續(xù)緊縮的信貸政策下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展減速明顯，行業(yè)內(nèi)調(diào)整的深度與廣度加大，資源整合的力度加強(qiáng)，整個行業(yè)伴隨經(jīng)濟(jì)調(diào)整進(jìn)入新一輪的全面調(diào)整期，西安市場銷量同樣表現(xiàn)為下滑，但房價(jià)仍然保持了小幅增長的發(fā)展態(tài)勢。在此情況下，西安市場出臺了部分刺激消費(fèi)的政策，購房者觀望情緒于09 年逐步消弭，樓市供應(yīng)及銷售量重新開始走高。但在此情勢下，進(jìn)入09 年三季度，面對買方市場置業(yè)熱情的重新高漲，部分開發(fā)企業(yè)再現(xiàn)漲價(jià)之勢，對市場整體交易的走高產(chǎn)生一定影響，預(yù)計(jì)樓市將重現(xiàn)博弈之勢，樓市調(diào)整仍將繼續(xù)。1.2西安商品房市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征從上面圖表可以看出：1999 年以來西安商品房市場供應(yīng)量

6、逐年穩(wěn)步遞增，即使2005 年雖然國家出臺了一系列調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的宏觀政策，但是西安房地產(chǎn)市場幾乎沒有受到太多的影響，多年來西安商品房供應(yīng)量年增幅基本上均保持在30%以上。但是從2008年開始，受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響及地震等因素影響，西安市商品房開發(fā)量相對上年有一定程度的下降。進(jìn)入09 年，伴隨著買方市場觀望情緒的消退，多數(shù)開發(fā)企業(yè)資金壓力減輕，商品房市場供應(yīng)量重新高漲，09 年上半年商品房開發(fā)量再次走高并超過07 年市場最高水平。（二）商品房銷售市場交投活躍，市場需求空間較大2西安房地現(xiàn)狀及產(chǎn)存在的問題2.1西安房地產(chǎn)的現(xiàn)狀應(yīng)該說，從2007年和今年以來我國房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來看，我們可以

7、判定：我國的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說的開始步入拐點(diǎn)。當(dāng)然這個拐點(diǎn)只是此輪短周期的拐點(diǎn)，而不是我國房地產(chǎn)長周期的拐點(diǎn)。從房市的運(yùn)行層面來看，我國房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個方面：.泡沫成份開始收縮，市場價(jià)格在高位運(yùn)行的同時面臨較大的下降壓力，一些城市的房價(jià)開始下降2007年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價(jià)從2007年四季度開始下調(diào)。其中深圳房價(jià)在2007年11月環(huán)比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5

8、月，新建商品住宅均價(jià)11014元/平米，回落至2007年初的水平，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，深圳的房價(jià)還會進(jìn)一步探底。廣州也出現(xiàn)了類似的情況，2008年3月，商品住宅均價(jià)為9316元/平米，與2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海雖然價(jià)格仍然較為堅(jiān)挺，但銷量也出現(xiàn)了不同程度的下跌，顯示其價(jià)格堅(jiān)挺的基石并不牢固。據(jù)上海房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海平均成交價(jià)格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元，環(huán)比下滑了23.5%。而據(jù)搜狐網(wǎng)報(bào)道，北京的多數(shù)樓盤的房價(jià)開始松動，并出現(xiàn)了普遍的打折促銷現(xiàn)象，

9、一些樓盤的價(jià)格也較去年高峰時有了較大的下降。東莞房價(jià)則距從最高點(diǎn)下降了約40%，基本回到了2006年初的價(jià)格。而根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，繼多個月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國70個大中城市新房和二手房價(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點(diǎn)。與此同時，萬科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價(jià)格、打折銷售。同時一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房價(jià)進(jìn)行拋售。.成交量萎縮，空置率上升與房價(jià)下調(diào)相對應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬平方米，

10、而2007年月均成交面積為174萬平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量為100.89萬平方米，雖然環(huán)比4月份增長8%，但同比去年4月則下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量僅33.62萬平方米，環(huán)比下滑22%，只相當(dāng)于去年同期成交的三成。據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)新聞中心根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年7月1日-16日，北京市期房網(wǎng)上簽約住宅簽約平均每天為164.63套，而去年同期平均為393.07套，同期下降58.12%。2008年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年6月深圳一手房成交面積為28.3萬平米，環(huán)比下降30.3%，同比也

11、下降45.5%。廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量僅239.78萬平方米，與去年同期的427.82萬平方米相比大幅度下降44%，而與2006年同期相比降幅更達(dá)52%。從單月來說，今年上半年單月成交量最大的是6月，為64.64萬平方米，其它月份全部低于40萬平方米，成交量最低的2月僅23.12萬平方米，而去年同期，每個月樓市成交量平均都在60萬-75萬平方米之間，足見當(dāng)中的差距。同時，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽、長沙等許多城市的成交量也開始萎縮，空置率不斷攀升。.緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大目前，我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金

12、壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)一枝獨(dú)秀的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90%，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且，由于房價(jià)下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險(xiǎn)最終無疑都會轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸

13、風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國經(jīng)濟(jì)波動。.市場開始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是，房價(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競爭力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過價(jià)格戰(zhàn)來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房地產(chǎn)市場走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。1月22日，北京市建委對擬注

14、銷資質(zhì)證書的862家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單進(jìn)行了公示；根據(jù)名單，此次擬注銷的大多數(shù)還是中小開發(fā)企業(yè)。此外，其他城市也紛紛出現(xiàn)了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象。當(dāng)然，在一些二線、三線城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的。.房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉。去年以來，隨著中天置業(yè)卷款逃逸事件和長河地產(chǎn)關(guān)門倒閉事件的發(fā)生，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一時風(fēng)聲鶴唳。今年1月11日，創(chuàng)輝租售上海所有門店一夜之間全部關(guān)門。而在東莞，創(chuàng)輝租售在最近兩個月內(nèi)關(guān)閉了近130家店面。創(chuàng)輝租售在廣州的100多家門店已張貼公示，聲稱因股權(quán)調(diào)

15、整需要暫時停止?fàn)I業(yè)。在北京，地產(chǎn)中介巨頭中大恒基關(guān)店50家，信一天等退出北京市場；北京的一些小中介也提前關(guān)店。在杭州，據(jù)杭州市信息中心監(jiān)測的8家中介公司的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：6月杭城二手房市場成交量較上月下降46%，成交量比上年同期亦減少了35.7%；杭州中介行目前的處境十分嚴(yán)峻，已經(jīng)處于普遍虧損的尷尬境地，6月份，中介公司幾乎都處在虧損狀態(tài)。在溫州，據(jù)溫州市產(chǎn)權(quán)登記管理中心數(shù)據(jù)，溫州市今年一季度二手房交易收件為1669件，比去年同期的2412件減少了約30%。如此成交狀況，加之低傭金的現(xiàn)狀，也造成了部分品牌中介關(guān)閉門店收縮戰(zhàn)線，一批紅牌子悄然關(guān)閉。如目前海螺置業(yè)就從去年鼎盛時期的30多家門店收

16、縮至目前的20余家，經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍也進(jìn)行了裁員。同時，國內(nèi)的其他一些城市也出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難和關(guān)停門店的現(xiàn)象。2.2西安房地產(chǎn)存在的問題西安市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)與實(shí)際需求還存在裂痕;各區(qū)域發(fā)展不均衡問題;以及二手房市場發(fā)展緩慢和宏觀調(diào)控的手段不完善等等這些問題。如果在未來幾年里不能得到有效的引導(dǎo)與解決,對西安市房地產(chǎn)的健康發(fā)展將產(chǎn)生較大影響。西安市政府采取有效的措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控以減少房地產(chǎn)市場的非均衡程度,對于促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展具有非常重要的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。西安房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程,中央政府和西安市政府不僅要從宏觀原則上把握調(diào)控的力度和

17、效果,也需從制度上改善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的內(nèi)部和外部環(huán)境,使宏觀調(diào)控有效有序地運(yùn)行,充分發(fā)揮其調(diào)控作用,以促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展,充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位,在全市建立起良好的住房供應(yīng)、保障體系。于此同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，資金鏈條較長，開發(fā)和回收周期較長。一般住宅的開發(fā)周期為34年左右，大部分項(xiàng)目則更短。而一個完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目則需要5到7年，而回收周期則在7到10年左右，這對開發(fā)商的資金實(shí)力來講是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。政府相關(guān)部門缺乏經(jīng)驗(yàn)及宏觀監(jiān)控造成項(xiàng)目的盲目開發(fā)和不合理競爭，影響了城市商業(yè)功能的整體布局。由于商業(yè)服務(wù)于廣大消費(fèi)者，同時，也是城市服務(wù)功能的一部分

18、，大部分城市政府相關(guān)部門缺乏經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)劃，特別是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批上缺乏合理規(guī)劃及有力的監(jiān)控，產(chǎn)生大量盲目建設(shè)，重復(fù)建設(shè)，同時在市政配套上難以與商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行合理配套。缺乏對商業(yè)地產(chǎn)特殊性的深刻理解，造成不合理盲目開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商熟悉住宅的開發(fā)，主觀上把商業(yè)的開發(fā)套入住宅地產(chǎn)的開發(fā)流程，許多項(xiàng)目沒有招商就開始規(guī)劃設(shè)計(jì)甚至建造，但商業(yè)的運(yùn)營是一個長期的過程，開發(fā)商們常常忽略商業(yè)運(yùn)營的最基本條件，即消費(fèi)者、消費(fèi)區(qū)域及消費(fèi)能力，導(dǎo)致了項(xiàng)目開發(fā)在體量上及業(yè)態(tài)定位組合上的盲目性。同時由于目前中國商業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的信息不對稱及商業(yè)的飛速發(fā)展變化，更加大項(xiàng)目開發(fā)的盲目性。開發(fā)模式的落后和單一，難以保證商業(yè)的長期持

19、久運(yùn)營。在西安，發(fā)展商對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難度普遍估計(jì)不足，缺乏對銷售后的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，即便銷售成功也難保經(jīng)營順利。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)復(fù)雜得多，規(guī)劃好，成功了一半；銷售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意興隆才算大功告成。在投資買家的追捧下，西安很多城市商鋪都已從開發(fā)商名下轉(zhuǎn)入小業(yè)主囊中，但承諾負(fù)責(zé)招商的發(fā)展商發(fā)現(xiàn)商鋪招商的壓力比銷售的壓力還大。而招商不力，又會影響到小業(yè)主們的供樓能力所以，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤豐厚但成功的道路曲折。目前底商性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)有許多銷售情況都相當(dāng)不錯，在很短的時間內(nèi)以較高的價(jià)位全部售出。但這類項(xiàng)目在進(jìn)入商業(yè)市場后，經(jīng)營狀況卻參差不齊。比如西安某開發(fā)公司在商業(yè)地產(chǎn)銷售之后

20、，開發(fā)商缺乏對項(xiàng)目的整體控制力，日后經(jīng)營完全由散戶自身調(diào)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)很大。同時，西安商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式有先天缺陷。目前西安在開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中多數(shù)采取出售產(chǎn)權(quán)然后包租幾年的經(jīng)營方式，這與眾多投資商的資金壓力密切相關(guān)，與商鋪買家風(fēng)險(xiǎn)意識不足也直接相關(guān)。產(chǎn)權(quán)商鋪一經(jīng)售出，經(jīng)營權(quán)就掌握在小業(yè)主手里了，發(fā)展商很難協(xié)調(diào)，而沒有統(tǒng)一規(guī)劃的業(yè)態(tài)，商場經(jīng)營很難成功。售后返租難度也很大，開發(fā)商本身沒有商場經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，而西安又缺乏經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)商場經(jīng)營公司，向小業(yè)主承諾的租金能不能保證很難說?？偟恼f來，商業(yè)地產(chǎn)是考驗(yàn)投資商實(shí)力與經(jīng)營理念的項(xiàng)目，是不能夢想暴利的項(xiàng)目。目前市場呈現(xiàn)出的供不應(yīng)求現(xiàn)狀最直接的原因還是在于前兩年

21、竣工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目偏少，大批項(xiàng)目處在前期規(guī)劃或在建階段，隨后幾年，其供應(yīng)量會逐漸加大。商業(yè)地產(chǎn)的需求和供給出現(xiàn)錯位對其長久發(fā)展埋下很大的隱患。但是，快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和城市人口又迫切需求更多商業(yè)場所的出現(xiàn)，對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提出了更高的要求。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有壓力也有動力，一方面需要政府部門的正確引導(dǎo)，給予政策的支持和合理的限制，另一方面，也要求開發(fā)商提高企業(yè)的開發(fā)能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，盡快建立一套完善可行的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理模式，使西安市商業(yè)地產(chǎn)市場盡快成熟起來。3宏觀調(diào)控面對西安房地產(chǎn)存在的各種問題,省政府根據(jù)房地產(chǎn)市場預(yù)則流程(如下圖), 首先做出了宏觀調(diào)控,調(diào)整房產(chǎn)的市場運(yùn)營:圖 房地產(chǎn)市場預(yù)則

22、流程3. 1在西安大力發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng),是對房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)系統(tǒng)分析研究的一部分,確定房地產(chǎn)警情狀態(tài),在國家統(tǒng)一政策的指導(dǎo)下,根據(jù)自身的實(shí)際情況有針對性地做出進(jìn)一步的調(diào)控政策,保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。這個系統(tǒng)的建立,為各級政府制定宏觀調(diào)控政策提供依據(jù),同時也為房地產(chǎn)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)活動提供了決策參考。對消費(fèi)者而言,可引導(dǎo)購房者理性消費(fèi),這樣促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。然而,作為二線城市西安的房地產(chǎn)市發(fā)展起步晚,房地產(chǎn)市場的預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)雖然已經(jīng)步入初步階段,但就目前的情況來看系統(tǒng)對于引導(dǎo)市場需求、穩(wěn)定市場預(yù)期、防止房地產(chǎn)價(jià)格大起大落等健全房地產(chǎn)市場的必要引導(dǎo)還未完全到位。因此,

23、西安市政府應(yīng)積極發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng),在原有基礎(chǔ)上加強(qiáng)西安房地產(chǎn)市場的預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)功能,完善房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫、監(jiān)測指標(biāo)數(shù)據(jù)庫和信息發(fā)布共享數(shù)據(jù)庫等,探索預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的科學(xué)構(gòu)建模式,為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需提供關(guān)鍵性的決策信息。完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),分區(qū)域、價(jià)格段、分時間段地歸依和發(fā)布商品住宅價(jià)格信息,進(jìn)一步提高市場的透明度,正確對待引導(dǎo)新聞輿論導(dǎo)向,使市場主體關(guān)于房價(jià)的心理預(yù)期恢復(fù)正常。3. 2西安市政府積極落實(shí)宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)變西安市政府的角色。推動西安市政府落實(shí)房地產(chǎn)的調(diào)控政策,關(guān)鍵在于轉(zhuǎn)變市政府“利益者”的角色,使其成為真正的“服務(wù)者”。市政府的職能應(yīng)該是保證社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,進(jìn)行經(jīng)

24、濟(jì)調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務(wù),西安市政府不應(yīng)該介入房地產(chǎn)市場。為了改變這種狀況,要進(jìn)行土地制度改革和分稅制度改革。進(jìn)一步完善分稅制度,重新制定中央和西安市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)稅收的分成比例,改革土地收益制度,減少市政府對土地收入的依賴性,弱化土地收入、稅收對市政府的收益激勵。改革西安市政府政績的考核制度。要使市政府?dāng)[脫對gdp增長的一味追求,建立一套科學(xué)、完整的評價(jià)體系,評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可以包括經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、生態(tài)環(huán)境、社會保障、教育衛(wèi)生、社會治安等各方面的工作表現(xiàn),并與干部任用和升遷掛鉤。建立西安市政府的激勵和約束機(jī)制。調(diào)動市政府的積極性,一方面要建立激勵機(jī)制,鼓勵地方政府加大力度執(zhí)行調(diào)控政策,另一

25、方面要建立約束機(jī)制,對地方政府的調(diào)控進(jìn)行監(jiān)督。3. 3加快住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,提高住房有效供應(yīng)水平。雖然西安房地產(chǎn)市場總體是健康的,從這幾年商品房開工量、竣工量與銷售量來看,呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長,供需兩旺的態(tài)勢,但同時也存在結(jié)構(gòu)不盡合理的現(xiàn)象。其一,商品房中高檔過量與低檔缺乏的矛盾;其二,商品房與經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房結(jié)構(gòu)不夠合理。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目“質(zhì)低”的問題不斷顯現(xiàn)。因此,西安市政府應(yīng)該認(rèn)真貫徹國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,嚴(yán)格落實(shí)新建住房套型結(jié)構(gòu)比例要求,重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房;在區(qū)域規(guī)劃上兼顧主城區(qū)和郊區(qū)城市功能定位差異,著力解決區(qū)域性房源過剩和緊缺并存的矛盾,以市場需求為導(dǎo)向,不斷提高住

26、房有效供應(yīng)水平。根據(jù)城市總體規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃,及時將套型結(jié)構(gòu)比例要求分解到具體區(qū)域、地塊和項(xiàng)并確保落實(shí)到位。鼓勵開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)節(jié)能省地環(huán)保型住宅,提高住宅品質(zhì),力求在中小套型內(nèi)創(chuàng)造較高的居住舒適度。建立完善發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅建設(shè)的配套政策,推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。3. 4加快二手房市場建設(shè),引導(dǎo)住房梯度消費(fèi)二手房市場的逐漸升溫,會拉動西安商品房市場,同時全市的房地產(chǎn)也將出現(xiàn)持續(xù)熱銷的勢頭。目前來看,上海、深圳等一線城市的二手房交易量與商品房交易量之比在1: 1左右。而西安目前的交易量之比為1: 6左右。和其他一線城市相比我們很明顯地可以看出,西安二手房市場發(fā)展還是落人一步。這一方面是由于西安

27、住房貨幣化改革起步較晚,存量住房質(zhì)量較低;另一方面則是由于市政府對二手房市場的關(guān)注不夠。推進(jìn)存量住房流轉(zhuǎn),一可增加住房供應(yīng),特別是存量房一般價(jià)格較低,也就意味著增加了中低價(jià)位住房的供應(yīng)。這對于穩(wěn)定房價(jià),滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二可降低住房空置率,提高住房資源配置的效率。三是二手房市場的發(fā)育有利于人員自由流動,完成人的第二次解放(從“蝸?！弊兂扇?,擴(kuò)大人們自主擇業(yè)的范圍,有利于人力資源要素配置的最優(yōu)化。四是住房流動性的提高有利于人們在離工作地點(diǎn)較近的地方選擇住宅,縮短通勤距離,緩解城市交通壓力。推進(jìn)二手房市場建設(shè),要通過引導(dǎo)居民梯度住房消費(fèi),改變傳統(tǒng)的“一套房住一輩子”的置業(yè)觀

28、念,擴(kuò)大二手房的市場需求。同時降低二手房交易門檻和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),簡化交易手續(xù),推動二手房抵押按揭,規(guī)范房屋中介。結(jié)合上海、深圳等地一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點(diǎn),以及目前西安二手房市場欣欣向榮的發(fā)展的趨勢。從完善西安房地產(chǎn)市場的角度以及西安二手房市場潛在的巨大潛力來看,未來西安二手房市場將會得到提升。3. 5加強(qiáng)土地市場調(diào)控和管理,建立可持續(xù)發(fā)展的土地資源配置機(jī)制隨著西安城市圈骨架的拉大“圈地運(yùn)動”已導(dǎo)致地價(jià)暴漲,平均價(jià)格由2002年的35萬元/畝上漲到08年157萬元畝,漲幅348%。隨著房地產(chǎn)熱的不斷升溫,土地成了房地產(chǎn)開發(fā)商的“生命線”,炒土地苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。土地由于其稀缺性和市場需求的無限性拉

29、動及炒作,土地價(jià)格出現(xiàn)虛漲,虛漲的部分就是泡沫。西安城北、曲江等近幾年政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域土地價(jià)值已顯現(xiàn)出提前透支的態(tài)勢。土地是不可再生的資源,土地資源的節(jié)約利用、合理配置關(guān)系到西安市房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此,必須實(shí)行嚴(yán)格的管理制度,在提高公開招標(biāo)透明度和評標(biāo)公正性的同時,進(jìn)一步優(yōu)化評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和制度。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭,土地供應(yīng)量的大小和地價(jià)的高低直接影響房價(jià)的漲跌。因此,要加強(qiáng)對這兩項(xiàng)的宏觀管理。要根據(jù)城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和房價(jià)等綜合因素,有計(jì)劃地推出地塊,防止土地推出過多或地價(jià)漲幅過快。同時,要把好土地競拍者的準(zhǔn)入關(guān)和開發(fā)前置條件,把開發(fā)商是否具有一定技術(shù)力量和管理能力作為參加

30、房地產(chǎn)開發(fā)用地拍賣或招投標(biāo)單位和個人的準(zhǔn)入條件。3. 6加強(qiáng)西安房地產(chǎn)市場的監(jiān)管2007年底,西安市11部門包括建設(shè)、國土、規(guī)劃、財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察、稅務(wù)、發(fā)展改革、物價(jià)、工商、房屋等,聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作。此次專項(xiàng)整治將致力于強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查,同時依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。對于目前西安房地產(chǎn)市場的狀況,此專項(xiàng)整治雖然有所成效,但是還存在若干問題,仍然需要健全長效機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。尤其,對違法炒房、擾亂房地產(chǎn)正常秩序的要繩之以法。這是扼制房地產(chǎn)市場炒房投機(jī)行為的有力措施。西安市政府可考慮成立專門機(jī)構(gòu)管理空

31、置商品房,建立空置房檔案,征收空置房物業(yè)管理費(fèi),征收、補(bǔ)收炒客房產(chǎn)交易個人所得稅、增值稅。嚴(yán)禁不具備預(yù)售或銷售許可證的樓盤銷售或收取定金,樓房定金發(fā)票為產(chǎn)權(quán)發(fā)票不得更名等等。市政府要下最大決心堅(jiān)持杜絕炒樓、盲目投資、哄抬房價(jià)等行為;特別對那些利用職權(quán)的干部參與炒樓要繩之以法,使廣大實(shí)質(zhì)需求者能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。4西安房地產(chǎn)發(fā)展趨勢.九部委新政對西安房地產(chǎn)發(fā)展的影響2006年國家九部委出臺的一系列新政，對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度前所未有。其中影響最大的莫過于量化規(guī)定新建商品住房套型建筑面積90 m2以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。在西安市2006年商品住房成交量中，套型建筑

32、面積在90 m2以下住房面積所占比重是20.12%，距離“70%”的規(guī)定要求還有相當(dāng)大的差距。目前西安市房地產(chǎn)市場供需兩旺，新政的硬性規(guī)定對西安市房地產(chǎn)的影響是有限的，但西安也存在中低價(jià)位和中小戶型住房，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)緊缺、廉租房缺位等問題，而新政的出臺進(jìn)一步增加中小套型的比例，更多的滿足中低收入人群的住房需求。但是在具體政策的執(zhí)行中，開發(fā)商仍按大戶型設(shè)計(jì)，拆分為兩套的形式報(bào)批、銷售，交房時打通后又成為一套大戶型。對于這些有違政策初衷的現(xiàn)象，還有待建立嚴(yán)格的審批制度予以控制。.供求關(guān)系及價(jià)格趨勢2000年以來，西安商品房銷售量的平均年增長率為28.57%，而其供應(yīng)量平均增長率則達(dá)到35.25%

33、，高出銷售量增速6.68個百分點(diǎn)。雖然西安房地產(chǎn)開發(fā)量和銷售量都大增，但是開發(fā)量的增長速度高于銷售量的增長速度，商品房空置面積在逐漸增加，因此西安商品房逐漸會形成供過于求的局面，供求關(guān)系決定價(jià)格，若這種情況繼續(xù)下去，可能會導(dǎo)致房價(jià)的下跌。另外，近兩年伴隨著國家對房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控力度的加大，西安市政府已經(jīng)加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的供應(yīng)，這類住房供應(yīng)量的增加也將對房價(jià)起到平抑作用。.商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式發(fā)生改變在西安，商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)營方式上有了轉(zhuǎn)變，由從前的分割銷售到現(xiàn)在的自己持有。以前西安的商業(yè)項(xiàng)目多是開發(fā)出來后就分割銷售，將套現(xiàn)放在首位。這種經(jīng)營方式存在很多問題，比如各租戶都重視自家營業(yè)面積

34、內(nèi)的形象，卻忽視了公共空間的重要性、項(xiàng)目整體推廣后勁不足、業(yè)態(tài)調(diào)整與品類調(diào)整引發(fā)糾紛等等。有些項(xiàng)目是售后回租，這種方式也存在較大的問題，若是項(xiàng)目運(yùn)營商違約撤走，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營很困難，另外，若是投資人違約而破壞了經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一，也會使整個項(xiàng)目受累。由于分割銷售的這些弱點(diǎn)，促使人們放棄這種模式。而在目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，基本上是投資者自己持有大部分產(chǎn)權(quán)，僅有小部分出售。自持份額越大往往越能保證項(xiàng)目運(yùn)營效率，更好地提升項(xiàng)目形象，從而促進(jìn)項(xiàng)目升值。.激烈競爭導(dǎo)致精細(xì)化發(fā)展伴隨著商品房市場的趨于成熟及購房者的要求提高，購房者對于住宅產(chǎn)品的需求也逐漸多元化，不同年齡段、不同學(xué)歷、不同收入的購房人群，其需求特征呈現(xiàn)出差異化特點(diǎn)，如以二室及三室為主要需求的購房人群，對于經(jīng)濟(jì)型及舒適型戶型的不同需求也有所顯現(xiàn)，市場需求進(jìn)一步細(xì)分。在