【商業(yè)地產(chǎn)】重慶房地產(chǎn)市場研究報告領(lǐng)域89DOC

1、2008年重慶房地產(chǎn)市場年報第一章回顧篇一、房地產(chǎn)政策回顧（政策內(nèi)容詳見附件一）政策概述：2008年，中央政府及重慶市各部委為“促進房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展”先后頒布各項政策近百余項，我司在2008年出臺的各項政策中，選取了部分對房地產(chǎn)市場有深遠影響的政策進行回顧，以此從“政策”方面來解讀2008年的重慶房地產(chǎn)市場。1 中央房地產(chǎn)政策回顧1.1土地政策 國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知（詳見附件一44頁） 土地登記辦法正式公布 2008年2月1日施行（詳見附件一44頁） 土地調(diào)查條例發(fā)布（詳見附件一44頁） 國土資源部:停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地（詳見附件一45頁） 國土資源部:閑置土

2、地處置將成今年土地督察重點（詳見附件一45頁） 國土部擬推出土地調(diào)控指標(biāo)體系 量化土地閘門（詳見附件一45頁） 土地違規(guī)加大問責(zé) 多部委聯(lián)合公布新規(guī)（詳見附件一46頁） 新合同文本規(guī)定：商住項目原則上3年內(nèi)開發(fā)完（詳見附件一47頁）【土地政策解析】2008年，中央政府先后出臺相關(guān)政策對土地市場進行調(diào)控，主要表現(xiàn)為規(guī)范土地市場制度、查處囤積土地等內(nèi)容，從政策分析，國家在鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的同時，也鼓勵開發(fā)企業(yè)提高土地的容積率，使土地資源更合理、更有效、更節(jié)約的使用。而在經(jīng)過2007年的房地產(chǎn)市場的“瘋狂拿地”后，2008年部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)土地囤積等問題，國家為使土地資源進一步的發(fā)揮其作用，

3、也把打擊土地囤積作為2008年的重點。1.2金融政策 兩部門發(fā)布經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法（詳見附件一47頁） 2008年1月16日央行提高存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點（詳見附件一47頁） 2008年3月18日央行宣布上調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點（詳見附件一48頁） 2008年4月16日央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點（詳見附件一48頁） 2008年5月20日央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點（詳見附件一48頁） 招行出臺二套房貸優(yōu)惠政策 前提家庭成員無房（詳見附件一48頁） 2008年9月15日央行急令降息27個基點（詳見附件一49頁） 2008年10月15日利息稅

4、今起暫免征 存貸利率下調(diào)0.27%（詳見附件一49頁） 央行:10月再次降息0.27%（詳見附件一50頁） 2008年11月27日央行強力降息刺激購房需求，一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點（詳見附件一51頁） 2008年12月23日起央行再次降息0.27個百分點，金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個百分點（詳見附件一51頁）【金融政策解析】2008年的金融政策可以用“先緊后松”來概括，上半年銀行緊縮銀根，下半年銀行連續(xù)降息。在經(jīng)濟相對蕭條的時期，這充分發(fā)揮了政府部門及央行的市場調(diào)控功能。2008年最值得關(guān)注的無疑為連續(xù)降息，央行在四個月內(nèi)連續(xù)五次降息，并且央行官員在降息時，仍然屢

5、屢提醒通脹風(fēng)險，這是前所未有的。而降息的目的是：“貫徹落實適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動性充分供應(yīng)，促進貨幣信貸穩(wěn)定增長，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟增長中的積極作用，以刺激經(jīng)濟的穩(wěn)定增長?！睂τ跇鞘衼碚f，三率齊降更是利好，由于三率齊降將會減輕購房者的成本以及給房企的資金面壓力減壓，對于樓市成交量回暖，起著十分重要的作用。但我們也不能期待，這樣的一個政策能夠起到立即改變樓市成交量的決定性的作用，政策的傳遞效應(yīng)是滯后的，而且需要更多的組合拳打出，才能從困境中走出來。1.3稅收政策 財政部、國稅總局公布廉租房、經(jīng)濟適用房和住房租賃稅收優(yōu)惠政策（詳見附件一51頁） 稅務(wù)總局通知明確房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)

6、繳政策（詳見附件一52頁） 購房契稅降至1%，最低首付降至兩成（詳見附件一52頁） 國務(wù)院鼓勵住房消費 減稅新政暫定執(zhí)行一年（詳見附件一53頁）【稅收政策解析】2008年各項稅收政策的頒布，不僅規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟制度，同時更為突出的表現(xiàn)為：“減輕消費者的經(jīng)濟壓力，以刺激消費者購房，拉動經(jīng)濟的穩(wěn)定增長”。而國家在房地產(chǎn)市場不景氣的環(huán)境下，也頒布了如“住房交易稅費房貸利率的下調(diào)”等救市政策，這也在客觀上起到了刺激消費、擴大內(nèi)需的作用。2 重慶房地產(chǎn)政策回顧2.1房地產(chǎn)政策 重慶：今年9月起60平方米以下小戶型限建夾層（詳見附件一53頁） 重慶地產(chǎn)開發(fā)貸款擬設(shè)限三年（詳見附件一54頁） 人均

7、住房不超27二套房貸不受限（詳見附件一54頁） 征地安置政策調(diào)整 主城中心每畝補償16000元（詳見附件一54頁） 我市出臺國內(nèi)首部精裝房標(biāo)準(zhǔn) 將提高住宅質(zhì)量（詳見附件一55頁） 重慶市小套型住宅設(shè)計規(guī)范完成（詳見附件一56頁） 農(nóng)民進城購房可免征契稅（詳見附件一56頁） 重慶兩路寸灘保稅區(qū)正式獲國務(wù)院批復(fù)（詳見附件一56頁） 144平米以下普通住房,7日起契稅降至1%（詳見附件一57頁）【房地產(chǎn)政策解析】兩路寸灘保稅區(qū)的正式掛牌成立，無疑在這個“寒冬“給重慶的房地產(chǎn)市場帶來一絲絲暖意，保稅港區(qū)的成立不僅體現(xiàn)了重慶對外的進一步開放，同時也體現(xiàn)了重慶這座新興直轄市的無限潛力，而作為重慶房地產(chǎn)市場

8、來講，保稅港區(qū)的成立不僅刺激了區(qū)域的發(fā)展，也從側(cè)面刺激了消費者的購房意愿。而政府出臺的另一些減輕消費者購房負擔(dān)的措施，也可以客觀的刺激了消費者購房，使重慶的經(jīng)濟能健康、穩(wěn)定的發(fā)展。2.2土地政策 重慶規(guī)定：雙限房樓面地價不得超出房價的三分之一（詳見附件一57頁） 住宅區(qū)內(nèi)公共用地不得作為臨時用地（詳見附件一57頁） 渝北區(qū)地塊閑置超過一年必須全面進行綠化（詳見附件一58頁） 重慶農(nóng)村土地交易辦法出臺 地價由政府確定（詳見附件一58頁）【土地政策解析】農(nóng)村土地交易辦法的正式出臺，說明重慶農(nóng)村土地的交易將趨于規(guī)范，同時也將使農(nóng)村土地交易變得更加靈活，這充分體現(xiàn)了重慶市城鎮(zhèn)結(jié)合、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的示范區(qū)作用

9、。3 政策小結(jié)：綜觀2008年全年國家所頒布的一系列房地產(chǎn)政策，以9月為界，可以分為上下半場，而總體概括為上半場“緊”，下半場“松”。3.1 上半場政策看緊，抑制樓市過熱為防止07年樓市的過熱之勢蔓延到08年，對經(jīng)濟造成不良影響，2008年上半年，央行先后5次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行的貸款進一步受到約束，造成了部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)了斷裂，但從重慶房地產(chǎn)市場的成交量和成交價格來講，雖然成交量有所下降，但成交價格仍然在高位徘徊，市場仍然存在“泡沫”，國家為避免通貨膨脹，持續(xù)的調(diào)高利率，是在對樓市過熱進行調(diào)控，使樓市能更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展，而上半年國家政策的看緊，更多的應(yīng)該

10、是應(yīng)付經(jīng)濟通脹的一種常態(tài)表現(xiàn)罷了。3.2 下半場匆忙降息，爭議中適度寬松2008年9月經(jīng)濟危機的出現(xiàn)使央行的貨幣政策也做出了相應(yīng)的調(diào)整，從以控通脹為目的的緊縮貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)橐员＝?jīng)濟增長為目的的適度寬松的貨幣政策。而從目前的實際效果來看，雖然已多次降低利率，但經(jīng)濟環(huán)境的不確定也加大了各商業(yè)銀行放貸的風(fēng)險性，使商業(yè)銀行產(chǎn)生了惜貸情緒，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則仍舊面臨著資金鏈緊張的問題。房地產(chǎn)業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在國家經(jīng)濟中起著舉足輕重的作用，對于普通老百姓來講，樓市的變化也成為關(guān)注的焦點，而下半年市場的降價并未在實質(zhì)上拉動成交量的上揚，反而有所下降，這也說明在目前的環(huán)境下，市民也比以往更加理性。而20

11、08年所頒布的一系列涉及房地產(chǎn)市場的政策，都是在對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控，以穩(wěn)定經(jīng)濟增長。下半年經(jīng)濟危機的出現(xiàn)，表面上看，國家是在“救樓市”，但歸根究底其實仍是在“穩(wěn)定經(jīng)濟”，這也暗示中央政府對經(jīng)濟危機已經(jīng)由重視轉(zhuǎn)向警惕，并已經(jīng)開始實質(zhì)性的舉措修筑“防火墻”，防止外部的危機演化為國內(nèi)危機。二、2008年重慶房地產(chǎn)土地供需分析1 概述2008年對中國人來說是多災(zāi)多難的一年，經(jīng)歷太多的悲喜交加和難以忘懷的瞬間。對于今年重慶土地市場而言，在經(jīng)歷過07年的土地成交大幅上漲，成交均價飆升和“地王”頻現(xiàn)之后，進入08年后隨著重慶樓市的低迷，土地市場也遭到冷遇，除土地新增供應(yīng)有小幅上漲外，土地成交量和土地成交均價

12、則大幅下降，去年“地王”頻現(xiàn)的場景08年卻再也不見。2008年重慶市新增土地152宗，新增土地面積643.287萬平方米，比較07年上漲6.36%。其中用于房地產(chǎn)開發(fā)用地77宗，土地面積277.834萬平方米，占全年土地供應(yīng)的43.19%；08年重慶市土地成交75宗，土地成交面積442.711萬平方米，相比07年下降54.28%；其中用于房地產(chǎn)開發(fā)土地成交44宗，成交面積296.988萬平方米；08年重慶市土地成交均價117.25萬/畝，相比07年土地成交均價下降144.378萬/畝。2 供應(yīng)分析（新增土地明細詳見附件二）2.1 新增土地分析2008年112月重慶主城區(qū)土地新增供應(yīng)走勢圖：20

13、08年1-12月重慶市新增土地152宗，新增土地面積643.287萬平方米，比較07年上漲6.36%。其中用于房地產(chǎn)開發(fā)用地77宗，土地面積277.834萬平方米，占全年土地供應(yīng)的43.19%。2.2新增土地對比分析07 -08年重慶主城區(qū)土地新增供應(yīng)量對比圖：從新增供應(yīng)量對比圖可以看出，07年重慶市主城區(qū)的土地新增供應(yīng)量明顯起伏較大，供應(yīng)高峰期集中在4月和12月，其中4月表現(xiàn)最為突出供應(yīng)170.54萬占全年28.2%。而08年相比07年土地供應(yīng)則顯得比較平穩(wěn)，只有2月的土地供應(yīng)較低僅供應(yīng)9.42萬平方米。2.3新增土地區(qū)域分析08年重慶主城區(qū)新增土地區(qū)域分布圖：2008年重慶市土地新增供應(yīng)分

14、布，北碚區(qū)新增土地面積146.75萬平方米，排名第一占全市供應(yīng)量的22.81%，渝北區(qū)新增土地面積136.137萬平方米，排名次席，而寸金寸土的渝中區(qū)08年土地供應(yīng)量最低僅有2.634萬平方米。3 成交分析（成交土地明細詳見附件三）3.1土地成交分析2008年112月重慶主城區(qū)土地成交走勢圖：2008年重慶市土地成交75宗，土地成交面積442.711萬平方米，相比07年下降54.28%；其中用于房地產(chǎn)開發(fā)土地成交44宗，成交面積296.988萬平方米?？v觀08年1-12月土地成交，可謂是跌宕起伏，最大落差達到91.5萬平方米，11月和12月竟然連續(xù)出現(xiàn)主城區(qū)土地零成交情況，至07年以來前所未有

15、的。3.2年度土地成交對比分析07 -08年重慶主城區(qū)土地成交量對比圖：從07-08年重慶市土地成交量對比圖來看，07年土地成交量起伏較大，成交高峰期主要集中在2月、3月和5月，而08年土地成交高峰則出現(xiàn)在3月和7月，由于07年過量土地成交造成多數(shù)開發(fā)商囤積大量土地，到08年受到低迷的市場環(huán)境影響以至于成交量大幅縮水，甚至于到08年11、12月出現(xiàn)無土地成交的尷尬局面。3.3土地成交區(qū)域分析08年重慶主城區(qū)土地成交區(qū)域分布圖：2008年渝北區(qū)全年成交土地84.695萬平方米，排在主城各區(qū)之首，而隨著大渡口區(qū)和九龍坡區(qū)部分大型企業(yè)產(chǎn)區(qū)遷移，因此這兩個區(qū)域便成為08年土地成交的熱點區(qū)域，其分別成交

16、81.34萬平方米和74.121萬平方米，排名二、三位。3.4土地成交均價分析08年重慶主城區(qū)土地成交均價走勢圖：2008年重慶市土地成交均價117.25萬/畝，相比07年土地成交均價下降144.378萬/畝。08年 4月土地成交均價是全年成交價的最高點達到247.22萬/畝，主要由于4月成交土地中房地產(chǎn)用地所占比例較大，其土地成交價格較高，從而導(dǎo)致4月土地成交均價較高。而到下半年隨著金融風(fēng)暴來襲，樓市進入低迷期，土地成交也隨之下降，同時也造成土地成交均價逐漸下滑的趨勢。3.4土地成交均價對比分析07年-08年重慶主城區(qū)土地成交均價對比圖：2007年下半年隨著樓市成交高峰期來臨，同時帶動07年

17、土地成交均價直線上升，“地王”頻現(xiàn)山城，其9月土地成交均價高達959.1萬/畝，和今年最高的4月份土地成交均價相比也要超出711.9萬/畝。4 總結(jié)4.1土地新增供應(yīng)量上漲，但房地產(chǎn)用地量新增量明顯下降。2008年重慶市新增土地152宗，新增土地面積643.287萬平方米，比較07年上漲6.36%。但由于在07年一波囤地?zé)岢边^后，造成樓市供求比例失衡，08年樓市遇冷，不少開發(fā)商面臨銷售緩慢資金回籠困難，而且之前量大囤地以至開發(fā)節(jié)奏緩慢的窘境。因此08年新增供應(yīng)土地中用于房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)明顯下降，相比07年新增房地產(chǎn)用地面積下降51.73%4.2 低迷樓市開發(fā)商資金回籠緩慢造成土地成交量大幅

18、下降。08年重慶樓市進入低迷期，市場供應(yīng)量遠大于需求量。多數(shù)開發(fā)商面臨銷售吃緊資金回籠困難的局面，大型開發(fā)商擁有大量的存地未開發(fā)，小開發(fā)商資金流動又存在問題，導(dǎo)致今年開發(fā)商們拿地十分謹慎。從08年新增土地供應(yīng)情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)用地量減少，而供應(yīng)土地面積普遍偏小，其地理位置也不佳，因此土地成交量下降也是必然的。4.3 房地產(chǎn)開發(fā)用地成交下降導(dǎo)致土地成交均價下滑。2008年重慶市土地成交均價117.25萬/畝，相比07年土地成交均價下降144.378萬/畝。去年9月土地成交均價高達959.1萬/畝，和今年最高的4月份土地成交均價相比也要超出711.9萬/畝。08年新增供應(yīng)土地中，60%為工業(yè)用地

19、其成交價格不高，而供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地面積普遍偏小，區(qū)域位置也不佳，成交價格也不高，因此導(dǎo)致本年度土地成交價格下滑。三、2008年重慶地產(chǎn)廣告分析1 投放綜述據(jù)本部對重慶四大主流報紙媒體（晨報、晚報、商報、時報）2008年的統(tǒng)計分析，重慶市主城九區(qū)（渝中區(qū)、南岸區(qū)、巴南區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū)）商品房項目共投放了7843次、7132.435版的地產(chǎn)廣告。與2007年相比不管是在投放次數(shù)和版面上都有所增加。今年1月，開發(fā)商為了加緊在春節(jié)前掘最后一桶金，加大了促銷力度，廣告投入相應(yīng)較大。2月是中國的傳統(tǒng)春節(jié)期，房地產(chǎn)市場進入銷售淡季，各開發(fā)商放慢了廣告推廣速度，廣告

20、投入量也相應(yīng)減少。3月，房地產(chǎn)市場走出了季節(jié)性低谷期，各行各業(yè)恢復(fù)并進入良性循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)也活躍了起來。開發(fā)商為了給今年的營銷計劃創(chuàng)造一個好的開始，紛紛加大了廣告的投放，與2月份相比有較大漲幅。4月是房地產(chǎn)市場常規(guī)銷售的一個旺季，房地產(chǎn)商想在有限的市場空間中搶占市場，只有繼續(xù)加大曝光率，媒體廣告投放較3月份略有上升。5月，汶川地震的突襲給地產(chǎn)行業(yè)帶來了小小的沖擊，部分地產(chǎn)企業(yè)受到影響，但并未影響到整個樓市，地產(chǎn)商依然保持著較高的曝光率來搶占市場份額。媒體投放較4月有小幅下降。6月，各開發(fā)商為了打破受地震影響后出現(xiàn)的地產(chǎn)市場短期低迷的局面，紛紛加大了媒體的投放力度，報媒廣告相對5月也大幅上升。

21、7月，由于北京奧運會的日益臨近，加之已進入房地產(chǎn)市場的淡季，各大房產(chǎn)企業(yè)在報紙媒體廣告的方量上較6月有所減弱。8月受北京奧與會的影響，各開發(fā)商乘勢加大對地產(chǎn)的推廣宣傳力度，媒體投放較7月有所上升。9月，地產(chǎn)行業(yè)進入旺季，加之北京奧運會的圓滿閉幕，各開發(fā)商對所屬樓盤也加大了宣傳的力度，報紙媒體廣告的曝光率也大副增加。10月，受金融危機的影響，地產(chǎn)行業(yè)進入低迷期，部分開發(fā)商縮減了報紙媒體的投放頻次和版面。11月，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，開發(fā)商繼續(xù)縮減報媒的投放頻次和版面，與10月相比降幅較大。12月，春節(jié)將近，房地產(chǎn)市場進入淡季，各開發(fā)商在11月的基礎(chǔ)之上繼續(xù)下調(diào)著報媒的投放版面和次數(shù)。2

22、 廣告投放分析2.1廣告投放量2008上半年2月受傳統(tǒng)春節(jié)的影響開發(fā)商在媒體上的廣告投放量減少到177次，版面也只有175.33；3月開始地產(chǎn)市場逐漸復(fù)蘇，開發(fā)商對地產(chǎn)媒體廣告投放頻次增加至677次。6月地產(chǎn)廣告迎來第一個小高潮，投放頻次達到731次，9月進入房地產(chǎn)旺季廣告量劇增達到981次、871.82版；7、8投放量趨于平緩，8較7有所增加；10月至12月，受到整個金融危機的影響，房地產(chǎn)行業(yè)進入低迷期，媒體廣告投放量較9月大幅減少，10月減少到746次、682.84版，11、12月繼續(xù)下降，降至12月646次、588.13版。2008年112月廣告投放量匯總表：頻次版面1月502440.5

23、32月177175.333月677670.554月684688.325月656651.326月731674.087月678567.1258月692551.679月981871.8210月746682.8411月673570.7212月646588.13合計78437132.4352008年112月各媒體廣告投放統(tǒng)計：3 報媒市場份額對比分析從媒體的選擇上看，2008年各樓盤在報刊上的廣告投放仍然是重慶晨報的投放量占市場的最高份額；晚報略高于商報排列第二；商報第三，時報最少。2008年重慶四大報媒廣告投放匯總表：報媒名稱次數(shù)版面晨報27842635.21晚報17731638.43商報175316

24、29.23時報15321230.205合計78427133.0753.1版面對比2008年重慶四大媒體廣告投放版面統(tǒng)計：（單位 版）3.2頻次對比2008年重慶四大媒體廣告投放頻次統(tǒng)計：（單位 次）4 十大廣告投入企業(yè)排名2008重慶市商品住宅的媒體投放訴求點版面排名前六位的是：形象宣傳、詳情介紹、開盤信息、戶型推薦、活動介紹、優(yōu)惠措施。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益加劇，廣告成為開發(fā)商們促進銷售，提升企業(yè)形象，打造企業(yè)品牌、拓展市場知名度的重要途徑，而在面對有限的市場環(huán)境和理性的消費者時，開發(fā)商明白簡單的產(chǎn)品宣傳已不能跟上消費者日漸成熟消費水平，開發(fā)企業(yè)的品牌、實力、服務(wù)等方面將更為購房者所看重，

25、所以各開發(fā)企業(yè)均加大了自身品牌和項目形象的綜合宣傳。媒體廣告投放中，形象宣傳類廣告占有絕對的比重。以集團投放為例，排名前十的依次為：華宇投放170次，投放版面79版，居于第一。龍湖投放105次，投放版面138.5版；金科投放94次，投放版面97.5版；融僑投放37次，投放版面38版；協(xié)信投放31版，投放版面48版；富力投放30版，投放版面43版；隆鑫和中海都投放14次，版面分別為16版、11.5版；保利和東海各投放10次，版面分別為16版、10版。重慶十大地產(chǎn)廣告投入企業(yè)排名表（按投放次數(shù)）名次企業(yè)名稱次數(shù)版面1華宇170792龍湖105138.53金科9497.54融僑37385協(xié)信3148

26、6富力30437隆鑫14168中海1411.59保利101610東海1010重慶十大地產(chǎn)廣告投入企業(yè)排名（按次數(shù)）：4.1區(qū)域分布分析從2008重慶市主城各區(qū)的媒體廣告投放量來看，渝北區(qū)無論在投放頻數(shù)還是投放版面上仍居榜首，達到1520次，1378.68個版面,這無疑也是帶給本區(qū)成交量最大的直接原因。南岸區(qū)投放1192次，1073.38個版面、九龍坡區(qū)投放1111次，1014.65個版面位居第二、第三名。2008年1月12月重慶市主城各區(qū)廣告投放排名（按投放版面排名）：5 年度經(jīng)典廣告作品5.1年度經(jīng)典廣告語曾經(jīng)有人預(yù)言“21世紀(jì)是個廣告時代”，經(jīng)歷了2008一整年的驗證，結(jié)果已經(jīng)不言而喻了。

27、廣告是企業(yè)品牌理念和產(chǎn)品特質(zhì)的綜合體現(xiàn)，誰都不能否認廣告給企業(yè)營銷帶來的巨大作用。隨著重慶經(jīng)濟的發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)競爭越演越烈，廣告在地產(chǎn)營銷中也起著不可取代的作用。下面我們就來看看2008年有哪些經(jīng)典的廣告語和廣告平面設(shè)計。no.1鼎科阿布阿布“每只菜鳥都有鷹的夢想!”一只菜鳥的故事剛一出來就引起了不少人的關(guān)注，“菜鳥也有鷹的夢想”“奧巴馬在上任之前也是一只黑黢黢的菜鳥”等等一系列的經(jīng)典廣告語都給人留下深刻的印象。鼎科阿布阿布以超小戶型，超低價格贏得了不少年輕人的喜愛。no.2線外“給世界一個機會！”線外能夠取得這樣大的成功，廣告的作用也是不可忽視的?！敖o世界一個機會”“到哪里都有你的財富”看似

28、簡單的兩句話卻讓人印象很深。它告訴我們，只有把握住了機會才能抓得住財富。no.3紅樹林“嘿安逸的房子，嘿熱鬧的街?！奔t樹林這句廣告詞融入了重慶地方方言特色，一個“嘿”字就讓人不失親切感。no.4龍湖春森彼岸“這一刻，讓世界欣賞重慶?！薄白屖澜缧蕾p重慶”僅僅這7個字就能讓不少行人停下腳步。龍湖這則廣告意在通過它來傳遞重慶的價值，通過龍湖來欣賞到重慶。no.5重慶萬達廣場“人在江湖飄，就我不挨刀。”“身邊朋友多，有吃又有喝?！薄伴L期飯票？”重慶萬達廣場這幾句經(jīng)典的廣告語我想只要是看到過的朋友都久久不能忘懷。萬達用一種及其江湖風(fēng)味的口氣，將重慶地道的語言融入其中，引起了人們的共鳴。詼諧幽默的廣告詞與

29、自身產(chǎn)品特色之間的結(jié)合，正好達到了很好的宣傳效果。5.2年度經(jīng)典廣告平面鼎科阿布阿布和泓南山道 重慶萬達廣場線外綠地翠谷海悅藍庭6 媒體總結(jié)6.1 開發(fā)企業(yè)繼續(xù)延續(xù)2007年的推廣策略，力推項目和企業(yè)形象 2008年地產(chǎn)廣告整體較07年多，開發(fā)商在廣告投放策略上仍然以形象宣傳為主，力在樹立自己的品牌形象和企業(yè)形象。08年對地產(chǎn)行業(yè)來說是一個砍，不管是5.12地震的影響還是全球金融危機的波及，都對房地產(chǎn)行業(yè)是一個考驗。面對這樣特殊的一年，各大開發(fā)商都加大了廣告的投放，以樹立企業(yè)形象來應(yīng)對激烈的市場競爭。6.2 開發(fā)企業(yè)積極推出優(yōu)惠政策，應(yīng)對樓市危機 從上半年一系列的加息政策到5.12地震的影響再

30、到全球經(jīng)濟危機的沖擊，從房價的飛漲到政府出策救樓市等等，一系列事件的發(fā)生都充分說明了2008年樓市的動蕩起伏。這也造成了人們一直保持著對樓市持觀望態(tài)度的后果，讓樓市一度陷于低迷期。面對這樣的市場環(huán)境開發(fā)商不得不采取大量的優(yōu)惠政策來刺激樓市。四、2008年重慶商品房供需分析1 概述2008年的重慶樓市經(jīng)歷著痛苦和磨難。由于瘋狂的2007將重慶樓市這片“洼地”迅速抬起，那時的重慶樓市是供不應(yīng)求，購房者是爭先恐后，然而市場終究要為不理性的發(fā)展買單，所以2008年重慶房地產(chǎn)市場從一開場就顯得困難重重，樓市消費的提前透支，購房者對宏觀經(jīng)濟政策的進一步觀望，樓市轉(zhuǎn)瞬間降溫。面對巨大的市場供應(yīng)，宏觀政策的繼

31、續(xù)看看緊，銷售如蝸牛速度般推進，開發(fā)商開始集體為“面包”而發(fā)愁，屋漏偏逢連夜雨，緊接著“5.12大地震”、全球金融危機的接連爆發(fā)，讓本來搖搖欲墜的樓市徹底崩潰，雖然接下來政府也采取一系列措施開始刺激經(jīng)濟，但銷售的停滯、市場信心的瓦解、開發(fā)資金的吃緊，迫使開發(fā)商不得不放棄更為豐厚的那部分利潤，使出渾身解數(shù)找盡理由來降低售價回籠資金，以保證自己在經(jīng)濟的冬天存活下來，價格雖然下來了，但成交卻上去了，價格成為2008年最真實的杠桿，能真正撬動市場。2 批準(zhǔn)預(yù)售2008年重慶市主城區(qū)新增批準(zhǔn)預(yù)售項目647個，預(yù)售面積1968.735萬平方米，較2007年下降6.63%。其中住宅面積1758.659萬平方

32、米；非住宅面積210.076萬平方米。2008年1月12月批準(zhǔn)預(yù)售量2008年的批準(zhǔn)預(yù)售面積為1968.735萬平方米，從全年的批準(zhǔn)預(yù)售面積來看，預(yù)售體量還是比較大的，新盤入市的步伐不會因客觀不利因素而大幅萎縮，只是變得更有計劃、有策略。由于2007年的瘋狂勢頭到年底有轉(zhuǎn)向之勢，各開發(fā)商都加快步伐趕上“好市場”的末班車，所以1月的批準(zhǔn)預(yù)售量較大；2月由于春節(jié)的原因預(yù)售體量大幅萎縮；到3月開始回升；4月各項目都計劃趕在春交會入市銷售，因而預(yù)售量有所增加，但由于“5.12地震”的影響，5月預(yù)售明顯不足，部分體量延續(xù)到6月，所以在6月出現(xiàn)上半年批準(zhǔn)預(yù)售的最高峰226.24萬方；進入7、8月傳統(tǒng)淡季，

33、加上奧運的召開迫使開發(fā)商調(diào)整推盤計劃，紛紛壓后推盤時間，預(yù)售情況相對平淡；9月， 08年最后的救命稻草秋交會拉響號角，各項目紛紛準(zhǔn)備充足房源備戰(zhàn)，預(yù)售體量再攀高峰，出現(xiàn)08年的最高值233.27萬方；秋交會后，市場行情回歸平淡，開發(fā)商根據(jù)市場情況調(diào)整策略，10、11、12月預(yù)售迅速回落到普通水平。2008年1月12月住宅/非住宅總量批準(zhǔn)預(yù)售量:2008年重慶市主城區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售1758.689萬方，較2007年下降1.64%；非住宅批準(zhǔn)預(yù)售210.076萬方，較2007年下降34.47%。2008年住宅供應(yīng)量走勢高低明顯，受淡旺季及市場變化影響較大，尤其是房交會和市場需求旺盛因素影響，而非住宅

34、全年供應(yīng)走勢比較平穩(wěn)，沒有淡旺季變化，受市場影響因素較小。2008年1月12月重慶市主城九區(qū)住宅/非住宅總量批準(zhǔn)預(yù)售量：從上圖中可以看到，2008年重慶主城九區(qū)供應(yīng)量最大的是渝北區(qū)，供應(yīng)面積505.451萬方，占重慶主城供應(yīng)總量的25%；南岸區(qū)第二，供應(yīng)面積319.514萬方，占重慶主城供應(yīng)總量的16%；九龍坡區(qū)以微小差距排在第三，供應(yīng)面積316.759萬方，占重慶主城供應(yīng)總量的16%；第四為沙坪壩區(qū)，供應(yīng)面積為278.26萬方，占重慶主城供應(yīng)總量的14%；江北區(qū)排在第五，供應(yīng)面積為213.792萬方，占重慶主城供應(yīng)總量的11%；巴南區(qū)、北碚區(qū)、渝中區(qū)、大渡口區(qū)依次排在后五位。從數(shù)據(jù)可以看出，

35、渝北區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)是主城的供應(yīng)大區(qū)。3 成交分析3.1 成交總量2008年，重慶市主城區(qū)商品房累計成交131014套商品住宅，成交建筑面積1220.147萬方（套內(nèi)體量1013.064萬平方米），較2007年下降25.84%?？偝山唤痤~495.88億元，建面成交價格4064.10元/平方米（套內(nèi)成交價格4894.85元/平方米），較2007年上升22.56%。2008年1月12月重慶市主城區(qū)商品房建面成交情況：2008年重慶市主城區(qū)商品房成交分三段。一是延續(xù)2007年部分成加上返鄉(xiāng)購房熱潮的1月，成交體量為08年三大高峰之一，117.3萬方；第二段是2月到5月，從傳統(tǒng)意義上春節(jié)過后才是新

36、一年的開始，也是重慶樓市進入調(diào)整期的開始。2月到5月成交保持持續(xù)上升態(tài)勢，但5月的成交沒有因為房交會的召開發(fā)生太大的奇跡，卻因為“5.12大地震”與往年房交會的成交差之甚遠，但仍然成為08年的高峰之一，129.2萬方；第三段是6月到12月，地震后的重慶樓市冷清異常， 6月悄然開始了第一波打折促銷，高位運行近一年的樓市那經(jīng)得住久違的變相降價，成交在傳統(tǒng)淡季7月掀起一波小高潮。奧運的召開讓樓市重新陷入低谷，8月的成交大幅下落，到9月開始小幅回升，終于，重慶樓市迎來了期盼已久的秋交會，價格戰(zhàn)明槍暗箭的打響了，成交也取得相對不錯的成績，達到了08年的最高138.3萬方，全球金融風(fēng)暴讓價格戰(zhàn)一打響就無法

37、收場，經(jīng)濟不斷下滑，銷售不盡人意，開發(fā)商資金日益吃緊，降價成為11、12月的主旋律，價格永遠是市場的“試金石”，價格下調(diào)帶來的是成交的上漲，08年的最末兩個月成交都保持了較好的態(tài)勢，大有回暖跡象。2008年1月12月重慶市主城九區(qū)商品房建面成交情況：2008年重慶主城區(qū)成交量最大的是渝北區(qū)，以360.815萬方，占總成交量的30%；其次是南岸區(qū)，以223.31萬方占總成交量的18%；第三是九龍坡區(qū)，以161.062萬方占總成交量的13%；第四為江北區(qū)，以148.9萬方占成交總量的12%；第五為沙坪壩區(qū)，以113.894萬方占總成交量的9%；巴南區(qū)、渝中區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)依次排在最后四位。從數(shù)

38、據(jù)可以看出渝北區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)是主城的成交大區(qū)。3.2 成交價格分析2008年重慶市主城區(qū)商品房總成交金額495.88億元，建面銷售均價4064.10元/平方米（套內(nèi)銷售均價4894.85元/平方米），較2007年上漲22.56%。2008年112月重慶市主城區(qū)商品房建面成交價格情況：與2007年直線上升的趨勢相比，重慶市主城區(qū)商品房成交價格走勢可以用虎頭蛇尾來形容，呈現(xiàn)明顯的下降態(tài)勢，1月均價為全年最高價，12月均價為全年最低價。08年市場情況是大不如2007年，前五月價格下降明顯；6月的價格短占回升是由于“5.12大地震”讓購房者對高層產(chǎn)品產(chǎn)生恐懼和抗拒心里，因而造成洋房和別墅產(chǎn)品銷售

39、小火了一把，價格短暫回升；7月繼續(xù)下滑；8月，別墅類高端物業(yè)的集中入市，成交價格再次出現(xiàn)回升；9月開始，價格戰(zhàn)愈演愈烈，其結(jié)果就是價格下降。08年的成交價格以下調(diào)為主調(diào)，房價被幾乎所有的開發(fā)商都用來做足了文章，不僅是普通住宅，市場行情最為堅挺的別墅產(chǎn)品價格也是一價驚人，藍光十里藍山開出3300元/平方米讓普通高層產(chǎn)品都驚訝的超低價格。雖然均價從全年走勢來看呈下降趨勢，但全年均價仍然高出07年均價747.99元/平方米，相比2007年價格來講還是上漲十分明顯。2008年112月重慶主城九區(qū)商品房建面成交價格情況：從上圖中可以看到，重慶市主城區(qū)商品房價格排名為（由高到低）：渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、

40、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、巴南區(qū)。2008年，寸土寸金的老牌居住地渝中區(qū)依然保持了價格老大的地位；江北、渝北因為城市發(fā)展重心的北移以及良好的居住環(huán)境，商品房成交價格也迅速上升；南岸區(qū)在08年也保持了不錯的高度，雖然近年來北區(qū)較占優(yōu)勢，但南區(qū)的發(fā)展重心同樣憑借出色的居住產(chǎn)品和環(huán)境支撐價格；同樣為住宅供應(yīng)大區(qū)的九龍坡區(qū)和以教育聞名的沙坪壩區(qū)內(nèi)力稍顯不足，今年價格差距甚小。而巴南區(qū)是主城區(qū)價格的最低點，均價還在3000元/平方米以下。4 商品房市場總結(jié)4.1全年成交平穩(wěn) 房價曝光率最高2008年重慶市主城區(qū)商品房市場成交揮別特殊的2007年，回歸正常的起起落落，總體趨于平穩(wěn)。在過

41、去的08年，重慶市商品房市場得出了只有適合市場的價格才能推動市場結(jié)論，價格幾乎被以各種方式做足文章，xx樓盤3350元/平方米起、；xx樓盤實得面積2880元/平方米起；xx樓盤一口價3750元/平方米；xx樓盤4380元/平方米起，最高不超過4680元/平方米；xx樓盤以高層的價格賣別墅3300元/平方米起；xx樓盤降價補償；等等，可謂是千方百計、用心良苦，各大報媒、戶外廣告，房價的上座率堪稱首位。4.2市場低迷 營銷方式求變在多事之秋的08年，重慶市主城區(qū)商品房市場成交總體趨于平穩(wěn)，但市場依然顯得低迷，本來就楚歌四起的市場，又接連遭遇地銀根緊縮、地震、金融危機，可謂是雪上加霜，如何在如此的

42、市場環(huán)境下為銷售開辟出新出路成為各大企業(yè)的重中之重，于是，價格營銷、體驗營銷、情感營銷、逆反營銷等一系列的營銷方式順勢而出，手法雖然多，但最終共同的目的還是促進銷售。五、08年度典型案例1 08年度典型案例之正面案例（精選）1.1 鼎科阿布阿布（“每只菜鳥都有鷹的夢想”）項目簡介：鼎科阿布阿布位處北部新區(qū)金開大道門戶（吉樂大道），由2棟23、24層點式舒朗景觀高層組成，總建筑面積33649，綠地率30.06%，是重慶北部新區(qū)首座無壓力型青春社區(qū)。連接新牌坊+渝北人和鎮(zhèn)，十余條公交線，站點就在家門口，輕軌3號/5號線于附近設(shè)點，10分鐘快速直達北城天街。項目優(yōu)勢：小戶型、低總價、面積有贈送項目劣

43、勢：地段不中心、項目規(guī)模小、企業(yè)名氣小成功之匙：“菜鳥阿布”投其所好的“廣告訴求”領(lǐng)域點評：鼎科阿布阿布從地段、規(guī)模以及產(chǎn)品自身配套來講，并無亮點，可以視之為相對較差的項目之一，但開發(fā)商的營銷思路明確、市場定位清晰，緊抓住了年輕一族的好奇及愛美心理，及時的推出了“菜鳥阿布”可愛形象，并配合網(wǎng)絡(luò)、報紙、戶外等多種廣告模式進行宣傳，取得了良好的宣傳效果，引起了市場的廣泛關(guān)注，而合理的價格使項目在開盤當(dāng)日也取得了令人欣喜的銷售成績。1.2 線外（“寒冬”里的奇跡）項目簡介：“線外”項目位于北部新區(qū)經(jīng)開園金渝大道與金童路交匯處（汽博中心旁），一期由高檔生態(tài)寫字樓及三棟公寓組成。（目前僅推出三棟公寓，寫

44、字樓尚為推出）項目優(yōu)勢：保稅港區(qū)所蘊涵的“潛在”投資價值項目劣勢：地段不中心、配套不齊全成功之匙：另類“案名”+“價值”策略“線外”一個另類的案名，可就是因為它的另類才倍受關(guān)注，也有人稱它為“北京建外soho”的山寨版。不得不說的是“線外“的確很另類，在房地產(chǎn)市場集體遇冷的時候，“線外”喊出了“整層銷售”的口號，且在開盤創(chuàng)造了6小時銷售93層，勁銷1.5億的奇跡?！熬€外”所創(chuàng)造的“銷售奇跡”不單純是由于它的價格因素引起的，而更多的應(yīng)體現(xiàn)在區(qū)域未來價值的發(fā)展上。北部新區(qū)作為一個新興的區(qū)域，一個未來重點發(fā)展的區(qū)域，卻缺少一個標(biāo)志性的寫字樓，而“線外”的推出無疑彌補了這一缺陷。很多投資客戶購買“線外

45、”并不是要求立即就能有所回報，而更多的是看見5年后，甚至10年后的回報。2 08年度典型案例之負面事件（精選）2.1 恒大城（精裝不“精裝”）項目簡介：恒大城位于重慶巴南區(qū)南部新城核心地段，項目總建筑面積超過118萬方，擁有整個重慶房地產(chǎn)市場最為稀缺的11層小高層，同時擁有別墅級3+1花園洋房。項目優(yōu)勢：大盤、開發(fā)商實力項目劣勢：地段不中心負面事件：樣板房“精裝”，交房“不精裝”恒大城推出精裝房源，精裝標(biāo)準(zhǔn)為1200元/平方米，購房者在樣板房參觀后多數(shù)選擇直接下叉購買，而在簽定合同時，交房標(biāo)準(zhǔn)卻與樣板房有差異，這也直接導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生沖突，甚至有部分業(yè)主要求開發(fā)商退房。恒大作為實力雄厚的開

46、發(fā)企業(yè)，在恒大城項目上忽略了購房者的利益，此事出現(xiàn)以后，恒大城項目在銷售上也有所影響。3 08年度創(chuàng)新產(chǎn)品個案（精選）綜觀2008年重慶房地產(chǎn)市場推出的各種物業(yè)，高層在產(chǎn)品本身上并無太大的突破，花園洋房雖然在產(chǎn)品、風(fēng)格方面有所差異，但大多都“大同小異”，實無亮點，而今年值得關(guān)注的產(chǎn)品則是別墅類物業(yè)，別墅類物業(yè)的激烈競爭迫使各項目在產(chǎn)品方面做出了相應(yīng)的創(chuàng)新，表現(xiàn)比較突出的為龍湖悠山郡。項目名稱：龍湖悠山郡項目位置：北部新區(qū)經(jīng)開園禮嘉項目風(fēng)格：創(chuàng)新英倫田園獨院產(chǎn)品亮點：獨院別墅(獨聯(lián)體別墅)在售面積：（獨聯(lián)體）283.41-399.22產(chǎn)品解析：所謂“獨院別墅”，顧名思義，即指獨門獨戶獨院的別墅。

47、龍湖悠山郡推出的獨院別墅與聯(lián)排別墅還有所差異，應(yīng)鑒于獨棟與聯(lián)排別墅二者之間。產(chǎn)品主要體現(xiàn)在戶與戶之間保持著適當(dāng)?shù)木嚯x，使每戶都擁有獨立的空間，這樣也提高了獨院別墅類物業(yè)在居住舒適性以及產(chǎn)品自身的品質(zhì)性。六、年度有影響力事件1 08年度有影響力事件之正面事件（精選）1.1 中?！懊窆ぶ摇蓖度胧褂谩臼录庾x】2008年10月15日，中海地產(chǎn)斥巨資修建的“民工之家”正式落成，而此次中海地產(chǎn)推出的并不是商品房，而是專為中海物業(yè)的民工所建的保障性住房，這在全國引起了廣泛關(guān)注，并且受到了社會各界的一致稱贊。中?！懊窆ぶ摇安粌H僅體現(xiàn)了中海地產(chǎn)的實力及品質(zhì)，更重要的是體現(xiàn)了一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會責(zé)任感。

48、【事件點評】。中?！懊窆ぶ摇安粌H僅體現(xiàn)了中海地產(chǎn)的實力及品質(zhì)，更重要的是體現(xiàn)了一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會責(zé)任感。1.2 金科“降價門”事件【事件解讀】2008年9月，金科高調(diào)宣布所屬樓盤全面降價，這是今年重慶首個公開宣布降價的開發(fā)企業(yè)，從市場反應(yīng)來看，金科10年城和金科小城故事兩個項目因此次降價，均取得了不錯的銷售業(yè)績。而此次降價，也引起連鎖反應(yīng)，魯能星城等項目先后參與其中。降價，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，并無對錯之分，都是企業(yè)出于自身戰(zhàn)略發(fā)展而做出的相應(yīng)調(diào)整罷了?！臼录c評】，面對2007年的集體漲價，此次降價應(yīng)該用個別開發(fā)商把價格調(diào)整到相對較合理的價格來解釋，經(jīng)濟危機的出現(xiàn)以及07年市場的“

49、過熱”，使開發(fā)企業(yè)不得不思考如何繼續(xù)發(fā)展、如何度過這個“冬天“，而開發(fā)商采取最直接，最有效的方式“降價”。1.3 深圳萬科高調(diào)進入重慶【事件解讀】2008年9月，中國房地產(chǎn)行業(yè)巨頭深圳萬科集團，高調(diào)宣布正式進入重慶房地產(chǎn)市場，首個項目為位于渝北區(qū)的別墅項目，2009年將正式對外銷售。在全國房地產(chǎn)市場萎縮的情況下，萬科進入重慶，不僅彰顯了其作為行業(yè)老大的氣魄，更為重要的可以看出，萬科看到了重慶房地產(chǎn)的潛力。隨著重慶經(jīng)濟的飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場不在只屬于龍湖、金科、華宇等本土開發(fā)企業(yè)，越來越多的外地開發(fā)商進入重慶，給重慶樓市注入了新的活力，同時也加劇了樓市的競爭?！臼录c評】隨著重慶經(jīng)濟的飛速的發(fā)

50、展，房地產(chǎn)市場不在只屬于龍湖、金科、華宇等本土開發(fā)企業(yè)，越來越多的外地開發(fā)商進入重慶，給重慶樓市注入了新的活力，同時也加劇了樓市的競爭。2 08年度有影響力事件之負面事件（精選）2.1魯能星城“巴蜀學(xué)?！百澲M問題【事件解讀】2008年2月，魯能星城部分準(zhǔn)業(yè)主因子女就讀“巴蜀學(xué)?！辟澲M問題與開發(fā)商發(fā)生沖突。而此次的矛盾主要集中在魯能星城在引進巴蜀學(xué)校時，曾對外宣稱，住魯能星城，可就讀巴蜀學(xué)校，且贊助費減半，而實際情況卻并非如此，魯能星城的子女在就讀巴蜀學(xué)校時，教育費用仍是要求全額費用，這引起了業(yè)主的不滿，并導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生沖突?！臼录c評】誠信是一個企業(yè)長遠發(fā)展的根本，而在誠信與利益之間

51、，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須做出選擇，魯能選擇了利益，卻失去了業(yè)主長久的信任與支持，可謂是“撿了芝麻，丟了西瓜”。2.2 富力海洋廣場“交房門”事件【事件解讀】2008年8月31日，富力海洋廣場6、7號樓交房過程中，準(zhǔn)業(yè)主由于對交房標(biāo)準(zhǔn)不滿，與開發(fā)商發(fā)生沖突，而在沖突中，有個別有用心之人謠言富力海洋廣場每平方米已降價4000元，這也引起更多的業(yè)主的不滿，最終事態(tài)被擴大化，有部分情緒激動的業(yè)主甚至采取了壓馬路維權(quán)的方式，導(dǎo)致交通出現(xiàn)堵塞?！臼录c評】業(yè)主鬧事幾乎已成為房地產(chǎn)市場屢見不鮮的事件了，從開發(fā)企業(yè)來說，追求利益最大化的過程中，難免會出現(xiàn)偷工減料、移花接木等不盡入人意的地方，這需要開發(fā)企業(yè)去反思孰

52、重孰輕的問題了。而業(yè)主在購房過程中，會百般苛刻，也情有可原，畢竟自己購買的是一個“家”，但鬧事畢竟沒有可取之處，并不是解決問題的根本辦法。而政府在事件中扮演的角色就顯得有點“窩囊”了，從最早的“上品拾陸”到現(xiàn)在的“富力”，政府的態(tài)度總是顯得很“軟弱”，采取的措施也總是顯得有些與購房者過于曖昧，這也無疑助長了購房者的氣焰，容易使事態(tài)擴大化。而政府部門應(yīng)該充分發(fā)揮其監(jiān)管作用，對事件的主要負責(zé)人進行追究，避免類似事件的重復(fù)發(fā)生。2.3 龍湖地產(chǎn)“討薪”事件【事件解讀】2008年12月11日，中國建筑第五工程局第三建筑安裝公司組織民工圍堵龍湖地產(chǎn)重慶公司辦公樓，聲稱龍湖尚有部分款項未歸還。此事在經(jīng)過調(diào)

53、查后，確認為龍湖并未拖欠民工工資，而是個別別有用心之人故意為之?！臼录c評】龍湖作為重慶房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭羊，在現(xiàn)今市場如此慘淡的環(huán)境下，依然保持著穩(wěn)定的增長，這是值得高興與欣慰的，但“樹大招風(fēng)”，也有少數(shù)企業(yè)及個人出于嫉妒、不滿等歪曲心理采取各種措施打擊龍湖，但龍湖的發(fā)展是靠一朝一夕積累下來的，知道對于企業(yè)來講，什么是最重要的，也不會給損害企業(yè)名譽和發(fā)展的少數(shù)人任何機會。第二章展望篇1 政策展望：1.1 房地產(chǎn)交易稅費進一步減免、鼓勵居民購房2009年將進一步減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費，鼓勵對居民合理住房消費進行相關(guān)的財政補貼。這也與中央經(jīng)濟工作會議中“減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔(dān)”的表述

54、直接呼應(yīng)。此外，二手房交易的稅費有可能在2009年考慮減免，如對二手房營業(yè)稅實行分檔補貼等。1.2 適當(dāng)放款二套房的房貸限制2009年將進一步挖掘購房消費潛力，適當(dāng)調(diào)整二套房貸的限制，諸如“小房換大房”、“由房改房進入商品房”等均可享受與首套房同樣的政策優(yōu)惠。雖然此前相關(guān)部委在這一問題上存在較大分歧，但決策層經(jīng)過調(diào)研認為市場中確實存在較大的改善性購房需求，“如果釋放出這一部分消費潛力，對于拉動內(nèi)需無疑將效果巨大。1.3 政府收購商品房，將其作為保障房2009年政府將收購如“爛尾樓”等低價商品房用作保障房房源，“這在當(dāng)前市場低迷期具有現(xiàn)實意義”。一方面可消化存量緩解市場爛尾壓力，另一方面也以較小

55、的成本迅速完成保障房房源的籌措。目前包括重慶、南京、鄭州等城市已經(jīng)率先實施相關(guān)措施，“中央可考慮統(tǒng)一出臺指導(dǎo)意見加以規(guī)范。1.4 科學(xué)決策保證合理的房地產(chǎn)投資規(guī)模2009年政府可以“通過完善住房普查制度、建立全國性的住房檔案”等措施對房地產(chǎn)市場實際購房需求進行有效摸底，以此來更好的把握未來幾年的房地產(chǎn)投資規(guī)模。1.5 政府對開發(fā)商資金問題進行調(diào)控2009年政府將對部分開發(fā)商確實存在的資金壓力問題亦有所考慮。一方面可適度對如土地增值稅、營業(yè)稅等房地產(chǎn)開發(fā)稅費進行減免；另一方面金融部門也有可能“給予優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目適當(dāng)?shù)男刨J支持”。2 土地市場展望：2.1 09年土地市場持續(xù)低謎將是主旋律。08年遭

56、遇樓市低謎期再加上全球金融風(fēng)暴來襲，重慶樓市出現(xiàn)供應(yīng)量過大銷售乏力，導(dǎo)致商品房供應(yīng)及成交量雙雙下降，同時以至08年土地成交量價下降，并且出現(xiàn)多宗土地流拍。預(yù)計明年上半年重慶樓市回暖不明顯。加上07年重慶的開發(fā)企業(yè)普遍大量囤地，08年土地存量去化緩慢，因此土地市場也將延續(xù)今年下半年以來的低迷態(tài)勢。2.2 土地供應(yīng)量繼續(xù)保持高放量，保障性住房和兩限房用地供應(yīng)將增加。2009年土地供應(yīng)總量將繼續(xù)增加，仍將大力推出保障性住房和兩限房，以期從土地的源頭上對房價進行控制。預(yù)計明年保障性住房和兩限房用地供應(yīng)將比2008年有所增加。2.3 預(yù)計土地成交量有所上漲。08年重慶土地成交下降，主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)減少，且供應(yīng)面積較小，區(qū)域位置不理想所造成?？v觀08年拿地的開發(fā)商多為不知名的中小企業(yè)，而傳統(tǒng)知名企業(yè)或集團在今年的土地市場上取地數(shù)量小甚至有的就沒有拿地，原因可能是其07年囤地數(shù)量較大還處于消化期，也有可能是今年供應(yīng)的土地區(qū)域位置不理想，不值得在低迷的市場環(huán)境下去投資。如果在09年的土地供應(yīng)中，提高房地產(chǎn)用地的供應(yīng)量，且多供