整理房地產(chǎn)市場總結(jié)暨下半年展望“逆流而上,量增價漲”.doc

1、逆流而上，量增價漲” 20 xx年上半年xx房地產(chǎn)市場總結(jié)暨下半年展望告別了蕭條的20 xx年，xx房地產(chǎn)市場在20 xx年上半年出人意料地逆流而上，迎來了 新一輪的“量增價漲” 。一、二手樓市成交量高歌猛進，價格止跌反彈，市場熱度與 20 xx 年相比有過之而無不及。xx 市國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示， 20 xx 年1-6 月，全市十區(qū)一手住宅成交量暴增，成 交面積為 428.21 萬平方米，同比增加 77.1%，成交套數(shù)為 39759 套， 同比增加 80.0%；與此 同時，全市二手住宅成交量大幅增長，成交面積為 376.88 萬平方米，同比增加 67.9%，成 交套數(shù)為 44093 套，

2、同比增加 63.1%。價格方面， 1-6 月，全市一手住宅成交均價為 8543 元/ 平方米，同比下跌 xxxx 比來看呈節(jié)節(jié)上升趨勢；二手住宅成交均價（不含花都、南沙、 蘿崗，下同）根據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)達到7631 元/平方米，同比上升 7.4%，創(chuàng)下了有史以來的最高紀錄。（一）、上半年 xx 房地產(chǎn)市場的運行軌跡大致可以分為剛性需求集中釋放階段和改善 型需求、投資性需求升溫階段，其中“粵 xxxx 資本金比例對開發(fā)商意義重大。土地拍賣市 場則呈現(xiàn)“市區(qū)熱、郊區(qū)冷”的特點。滿堂紅研究部認為，上半年房地產(chǎn)市場強勁復蘇主要得益于樓市內(nèi)部環(huán)境和外部經(jīng)濟 環(huán)境的變化， 整個過程大致可以分成兩個不

3、同的發(fā)展階段： 第一階段為剛性需求集中釋放階 段，時間為第一季度，表現(xiàn)為價格穩(wěn)定、成交量復蘇，主要因素為20 xx 年積壓的大量剛性需求在 20 xx 年實施了房貸利率 7 折、營業(yè)稅減免等對置業(yè)者有較大實惠的政策之后入市， 樓市“小陽春” 因此出現(xiàn)； 第二階段為改善型需求和投資性需求升溫階段， 時間為第二季度， 表現(xiàn)為成交量繼續(xù)增加、價格快速反彈，置業(yè)者出于對通脹預期的恐慌“追漲”欲望強烈， 土地拍賣市場出現(xiàn)新的地王現(xiàn)象，市場的非理性成分增加。在整個過程中， 廣東省政府在 3 月初出臺的“粵 xxxx 房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 ） 起到了關(guān)鍵的“助推器” 作用?！盎?xxxx 貸利率 7

4、 折優(yōu)惠、營業(yè)稅減免等鼓勵住房消費的政 策基礎(chǔ)上， 進一步放開了二次房貸， 給予了購房者更多的置業(yè)優(yōu)惠， 同時針對開發(fā)商資金鏈 緊張的情況， 出臺了可以申請緩交土地款、 分期繳納土地增值稅、 給予信貸支持等扶持房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策， 最終在通脹預期升溫、 購房保值意愿增強的大背景下， 將低迷了一年多 的房地產(chǎn)市場重新推向了高潮。 另，國務院決定自 5 月 25 日起對固定資產(chǎn)投資項目資本金 比例進行適當調(diào)整，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%，則是為開發(fā)商資金鏈松綁的又一大利好。此外，由于上半年樓市成交量的全面回暖以及房地產(chǎn)開

5、發(fā)企業(yè)資金鏈情況的好轉(zhuǎn)，開 發(fā)商儲備土地的意愿有所增加，土地拍賣市場頻頻流拍和低價成交的冷清局面得到一定改 觀，時有亮點出現(xiàn)。 在中心城區(qū)的幾次土地拍賣中， 多次出現(xiàn)了眾多開發(fā)商爭地的火爆場面， 其中，6月 10 日拍賣的一塊住宅用地還創(chuàng)下了樓面地價 xxxx 珠江新城新地王紀錄，顯示開 發(fā)商信心的提升。 不過， 與對市中心住宅用地的追捧熱情相比， 開發(fā)商對于商業(yè)用地和郊區(qū) 住宅用地的態(tài)度相當審慎， 雖然沒有出現(xiàn)流拍， 但是有限的幾個地塊均以低價成交。 由于全 球經(jīng)濟危機的影響還在持續(xù)， 開發(fā)商對于與經(jīng)濟形勢聯(lián)系密切的商業(yè)地產(chǎn)進行冷處理情有可 原。至于供應充足的郊區(qū)地塊， 則是受激烈的市場競爭

6、所累， 開發(fā)商在風險控制意識增強之 后，熱情同樣不高。（二）、一手樓市成交量同比大增， 交易面積和交易套數(shù)幾乎翻了一番。 市場走出 20 xx 年嚴重供大于求的低迷狀態(tài)，供求杠桿恢復平衡并且趨于緊張。一手樓價跟隨成交量的增 加不斷上漲，到 6 月份出現(xiàn)了“價升量減”的新阻力位。20 xx 年 1-6 月， xx 十區(qū)一手住宅批準預售面積為 335.88 萬平方米（批準預售套數(shù)為 30666 套），成交量則達到了 428.21 萬平方米（ 39759 套），供銷比為 1：1.27（1：1.3 ）。 需求大于供應，市場熱度明顯上升。而在20 xx年，xx樓市的供銷比還是供大于求的1.47 :1 （

7、 1.46 : 1）。供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)表明 xx樓市已經(jīng)從20 xx年的觀望氣氛走了出來。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一手住宅的批準預售面積與去年同期相比減少了5.3%，表明開發(fā)商原本對上半年市場的判斷原本十分謹慎，然而最終取得的銷售量卻出人意料，1-6 月一手住宅的成交面積同比大增了 186.43 萬平方米，增幅達 77.1%。2009年1-6月廣州一手住宅批準預售面積、成交面積與2008年1-6月同比（單位：萬平方米）數(shù)據(jù)xxx : xx市國土房管局從各個月份的成交情況來看，除1、2月份的成交量由于春節(jié)因素還在40多萬平方米左右徘徊外，到3月份樓市已經(jīng)明顯上了一個臺階，達到63.59萬平方米的水平，顯示剛

8、性需求在春節(jié)后猛烈釋放。由于1-3月市場的成交量遠遠大于供應量，市場的氣氛也漸漸變得熱烈起來，開發(fā)商看到置業(yè)者的買房熱情高漲，就打起了提價的主意，帶動了改善型需求的“追漲”行動。在這個時候，市場開始大范圍地出現(xiàn)對通脹的恐慌，出于“保值”目的急著購房的需求越來越多，見到有利可圖的投資者迅速入場， 最終使6月份的成交量達到了 110.4 萬平方米的高位，成為自 20 xx年以來的最大月交易量。同時， 20 xx年6月xx市十區(qū)一手 住宅交易均價也創(chuàng)下了 9676元/平方米的年內(nèi)新高，自去年 12月以來首次重回9000元/平方米以上。120100806040200-批準預售面積I成交面積成交均價41

9、.3046.1847.368014801163.5983.2477.43110.482888423838696762009年1-6月廣州一手住宅批準預售面積、成交面積、成交均價走勢（單位：萬平方米、元/平方米）數(shù)據(jù)xxx : xx市國土房管局根據(jù)市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，上半年XX 手住宅成交均價為 8543元/平方米，同比下跌xxxx下跌主要是因為樓市的成交結(jié)構(gòu)變化所造成的，郊區(qū)物業(yè)和限價房的大量成交拉低了成交均價，中心城區(qū)的樓價不僅幅度有限，而且熱門區(qū)域還有上漲。實際上，在經(jīng)過1、2月份的止跌回穩(wěn)之后，xx樓價從3月份開始就重新回到上升軌道，以老城區(qū)和珠江新城為代表的中心城區(qū)的樓價迅速回到了

10、07年樓市高峰時期的水平。不過，由于樓價在 4、5月份的快速拉升，高樓價的負作用開始顯現(xiàn)，在剛性需求的購買力無法跟上之后，成交量也難以為繼。從6月份陽光家緣xx十區(qū)二市的簽約數(shù)據(jù)來看，前四周的成交量依次為3100套、2538套、2458套、19xx套，逐周減少。（注：根據(jù)xx市國土房管局的公報，6月份發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有很大一部分為之前積累的簽約數(shù)據(jù)，因此不能完全反映6月份真實的市場情形）值得注意的是，上半年樓市再次出現(xiàn)了樓賣的速度比蓋的速度快的現(xiàn)象，共消化庫存92.33萬平方米（消化庫存=批準預售量-成交量）。不過，由于樓市僅在去年就遺留了大約250萬平方米的庫存，以上半年平均每個月消化庫存xxxx，20 xx年遺留下來的庫存至少還需10個月才能完全消化掉。由此可見，xx樓市供應吃緊只是市中心的局部現(xiàn)象，從全市來看房荒論”并不成立。在xx市國土房管局舉辦的“ 6月房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)發(fā)布會”上，xx市國土房管局副局長黃文波也表示，目前 xx市可