房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務(wù)流程及廉政風險點防控

1、WORD整理版房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務(wù)流程及廉政風險點防控房地產(chǎn)有限公司項目開發(fā)的整個流程大體上包括以下10個階段。一、公司提出開發(fā)設(shè)想在市場經(jīng)濟體制條件下， 開發(fā)設(shè)想是公司最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。二、可行性研究公司提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。 可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項， 銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行， 那么即使公司不

2、同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了； 二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究， 或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果， 這就需要公司上下對此項工作重 視起來。三、申請項目用地土地是所有建筑的基礎(chǔ)， 申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有 了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。 因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩

3、種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地也是主要方式。公司在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊。該階段的風險點在于簽訂的土地出讓合同內(nèi)的土地價格和實際不符甚至遠高于土地應(yīng)有價格，造成該現(xiàn)象的主要原因是個別主辦人員私下與土地出讓方商定提高了土地價格。其防控措施是多人多部門參與到土地價格的調(diào)研中來，參考周邊地價，科學合理的確定土地價格，防止弄虛作假。四、項目設(shè)計根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工

4、作流程也有所不同。 對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來 說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計 3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面 布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標準、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。公司在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計

5、條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建 筑控制高度、停車位個數(shù)等）。 公司根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成 方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。方案設(shè)計得到批準后， 即可以進行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設(shè)計要點后， 建設(shè)單位就可以進行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進行審查合格后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項目設(shè)計階段的廉政風險點在于簽訂合同的時候，

6、簽訂者根據(jù)個人意愿擅自改變合同內(nèi)容，使得合同中的價格條款發(fā)現(xiàn)變化。其防控措施是在簽訂合同前，公司高管及各部門負責人積極參與到合同修訂和討論中來，做好內(nèi)部監(jiān)督。五、征地及拆遷安置在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。公司還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。 土地管理部門根據(jù)公司提供的土 地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證， 進行場地范圍的實地劃定。 公司只能在劃定的范圍內(nèi)， 進行征地及拆遷方案的實施工作。這一階段廉政風險主要表現(xiàn)在：在拆遷中，一些拆遷工作人員在給付拆遷戶的土地補償費，安置補助費，地上附著房屋和青苗、樹木、魚塘補償費等環(huán)節(jié)弄虛作假、貪污受賄。

7、征 地補償在?？谑械貐^(qū)屬于政府行為，由政府主導。其監(jiān)管和防控是由紀檢等相關(guān)部門實施。六、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金取得土地使用權(quán)后， 大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。 最近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。七、建設(shè)工程招標

8、工程項目招標投標制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標，公司首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、 質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后， 公司還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。在工程項目招標過程中， 業(yè)主在某種程度上主導著過程招標、發(fā)包方式以及合同類型的選擇，權(quán)力集中很容易產(chǎn)生廉政風險。其風險點主要表現(xiàn)在以下方面：一是少數(shù)領(lǐng)導干部干預招投標，利用自身影響力間接或直接干預評標專家，甚至自身擔任評標專家。 二是信息不公開或公開不夠，如可能存在不依法上報有關(guān)部門批準備案，不按國家要求指定媒體上刊登招標公告，擅自采用邀請招

9、標， 給少數(shù)與其有厲害關(guān)系的企業(yè)提供機會等。三是資格預審不規(guī)范，單位不把資格預審當作一道程序，在招標信息發(fā)布前，已同個別投標人有過私下接觸，并就有關(guān)方面達成協(xié)議，從而利用招標文件條款設(shè)置障礙。正對以上風險點，要做好廉政風險防控，主要措施有：一是規(guī)范招投標行為，防止人為排斥潛在投標人，確保公平競爭。二 是規(guī)范投標企業(yè)審核，防止弄虛作假，確保正當競爭。規(guī)范評標專家管理，防止暗箱操作， 確保評標專家選擇科學合理。八、項目施工為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行 政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)

10、理單位之后， 主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，公司只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。施工階段由于時間較長且內(nèi)容較復雜涉及多方利益，容易滋生貪污受賄、弄虛作假的 行為。主要的風險表現(xiàn)在： 項目管理人員在實施管理行為時，容易收受賄賂而降低工程質(zhì)量或個人得利而使公司利益受損，如簽定設(shè)計變更、 洽商，甲供材料合同的時候，與施工方或供應(yīng)商私下商定，導致公司利益受損或工程質(zhì)量降低或不合格。要防止上述現(xiàn)象發(fā)生，要制定多級審核制度，防止權(quán)力過于集中。九、市場營銷與策劃公司

11、在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果符合政府主管部門的預售條件，公司就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、 確定營銷目標與手段、 確定銷售 方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的 方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。 當然，房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準，取得銷售許可證。在房地產(chǎn)銷售階段的廉政風險表現(xiàn)在：存在“內(nèi)部認購權(quán)”的情況，少部分領(lǐng)導以遠低 于市場價的方式購買本企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，差額部

12、分就構(gòu)成了福利。隱性福利逃避了稅務(wù)部門 的監(jiān)管，巨額差價事實上是收入，去卩無需納稅；另外如果內(nèi)部認購權(quán)在某些人之間瓜分，就 是變相瓜分國有資產(chǎn)。為防止國有資產(chǎn)流失，做好風險防控的主要措施有：銷售環(huán)節(jié)專人嚴 格監(jiān)督，仔細登記各類信息，且做好公共監(jiān)督和信息公開。十、物業(yè)管理對出租或出售兩種處置方式而言，一般要根據(jù)市場狀況、公司會對回收資金的迫切程度和開發(fā)項目的類型來選擇。對于居住物業(yè)，通常以出售為主，而且多為按套出售；對寫字樓、酒店、商業(yè)用房和工業(yè)廠房常是出租、出售并舉，以出租為主。雖然租售階段常常處于 開發(fā)過程的最后階段，但租售戰(zhàn)略是可行性研究的一個重要組成部分。且市場營銷人員一開始就作為開發(fā)隊

13、伍當中的一部分來進行工作，不管營銷人員是公司自的職員還是在社會上聘請的物業(yè)代理。這一階段廉政風險主要表現(xiàn)在：少交、漏交、緩繳維修資金，違規(guī)提取維修資金；違反 審批要求，不及時受理物業(yè)糾紛，對投訴推諉、拖延，不積極主動調(diào)解處理。主要防控措施 有：嚴格按維修資金管理辦法繳存和提取，杜絕人情關(guān)；加強對物管企業(yè)的監(jiān)管和溝通，嚴格按規(guī)定審批資質(zhì)；認真處理物業(yè)糾紛投訴，積極協(xié)調(diào)物管企業(yè)與業(yè)主關(guān)系。十一、銷售業(yè)務(wù)流程強化銷售業(yè)務(wù)管理， 應(yīng)當對現(xiàn)行銷售業(yè)務(wù)流程進行全面梳理，查找管理漏洞，及時采取切實措施加以改正； 與此同時，還應(yīng)當注重健全相關(guān)管理制度，明確以風險為導向的、符合成本效益原則的銷售管控措施，實現(xiàn)與

14、生產(chǎn)、資產(chǎn)、資金等方面管理的銜接，落實責任制， 有效防范和化解經(jīng)營風險。（一）銷售計劃管理銷售計劃是指在進行銷售預測的基礎(chǔ)上， 結(jié)合自身生產(chǎn)能力，設(shè)定總體目標額及不同產(chǎn) 品的銷售目標額，進而為能實現(xiàn)該目標而設(shè)定具體營銷方案和實施計劃，以支持未來一定期間內(nèi)銷售額的實現(xiàn)。 該環(huán)節(jié)主要風險是： 銷售計劃缺乏或不合理， 或未經(jīng)授權(quán)審批，導致產(chǎn) 品結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)安排不合理，難以實現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的良性循環(huán)。主要管控措施：第一，應(yīng)當根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和年度生產(chǎn)經(jīng)營計劃，結(jié)合企業(yè)實際情況， 制定年度銷售計劃，在此基礎(chǔ)上，制定月度銷售計劃， 并按規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)徟笙逻_執(zhí) 行。第二，定期對產(chǎn)品（商品房）的區(qū)域銷售額、銷

15、售計劃與實際銷售情況等進行分析，結(jié) 合生產(chǎn)現(xiàn)狀，及時調(diào)整銷售計劃，調(diào)整后的銷售計劃需履行相應(yīng)的審批程序。（二）客戶開發(fā)與信用管理應(yīng)當積極開拓市場份額， 加強現(xiàn)有客戶維護， 開發(fā)潛在目標客戶， 對有銷售意向的客戶 進行資信評估，根據(jù)企業(yè)自身風險接受程度確定具體的信用等級。該環(huán)節(jié)的主要風險是： 現(xiàn)有客戶管理不足、潛在市場需求開發(fā)不夠，可能導致客戶丟失或市場拓展不利；客戶檔案不健全，缺乏合理的資信評估，可能導致客戶選擇不當，銷售款項不能收回或遭受欺詐，從而影響資金流轉(zhuǎn)和正常經(jīng)營。主要管控措施：第一，應(yīng)當在進行充分市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，合理細分市場并確定目標市場，根據(jù)不同目標群體的具體需求，確定定價機制和

16、信用方式，靈活運用銷售折扣、銷售折讓、信用銷售、代銷和廣告宣傳等多種策略和營銷方式，促進銷售目標實現(xiàn)。第二，建立和 不斷更新維護客戶信用動態(tài)檔案，有專人對客戶付款情況進行持續(xù)跟蹤和監(jiān)控，提出劃分、 調(diào)整客戶信用等級的方案。根據(jù)客戶信用等級和公司信用政策，擬定客戶賒銷限額和時限， 經(jīng)銷售、財務(wù)等部門具有相關(guān)權(quán)限的人員審批。（本條原則上僅限于合作單位）（三）銷售定價銷售定價是指商品房銷售、出租價格的確定、調(diào)整及相應(yīng)審批。該環(huán)節(jié)的主要風險是： 定價或調(diào)價不符合價格政策，未能結(jié)合市場供需狀況、 盈利測算等進行適時調(diào)整， 造成價格過高或過低、銷售受損；商品房銷售、出租價格未經(jīng)恰當審批，或存在舞弊，可能導

17、致?lián)p害 公司經(jīng)濟利益或者集團整體形象。主要管控措施：第一，應(yīng)根據(jù)有關(guān)價格政策、綜合考慮財務(wù)目標、營銷目標、產(chǎn)品成 本、市場狀況及競爭對手情況等多方面因素，確定產(chǎn)品基準定價。定價或調(diào)價需經(jīng)具有相應(yīng)權(quán)限人員的審核批準。第二，在執(zhí)行基準定價的基礎(chǔ)上，針對某些樓盤可以授予銷售部門一 定限度的價格浮動權(quán)，銷售部門可結(jié)合產(chǎn)品市場特點， 將價格浮動權(quán)向下實行逐級遞減分配， 同時明確權(quán)限執(zhí)行人。 價格浮動權(quán)限執(zhí)行人必須嚴格遵守規(guī)定的價格浮動范圍，不得擅自突破。第三，銷售折扣、銷售折讓等政策的制定應(yīng)由具有相應(yīng)權(quán)限人員審核批準。銷售折扣、 銷售折讓授予的實際金額、數(shù)量、原因及對象應(yīng)予以記錄，并歸檔備查。（四）訂立

18、銷售合同與客戶訂立銷售合同，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，以此作為開展銷售活動的基本依據(jù)。該環(huán)節(jié)的主要風險是：合同內(nèi)容存在重大疏漏和欺詐，未經(jīng)授權(quán)對外訂立銷售合同， 可能導致企業(yè)合法權(quán)益受到侵害； 銷售價格、收款期限等違背企業(yè)銷售政策，可能導致企業(yè)經(jīng)濟利益受損。主要管控措施：第一，訂立銷售合同前，應(yīng)當指定專門人員與客戶進行業(yè)務(wù)洽談、磋商 或談判，關(guān)注客戶信用狀況，明確銷售定價、結(jié)算方式、權(quán)利與義務(wù)條款等相關(guān)內(nèi)容。重大 的銷售業(yè)務(wù)談判還應(yīng)當吸收財會、法律等專業(yè)人員參加，并形成完整的書面記錄。 第二，應(yīng)當建立健全銷售合同訂立及審批管理制度，明確必須簽訂合同的范圍，規(guī)范合同訂立程序， 確定具體的審核、審批程序和所涉及的部門人員及相應(yīng)權(quán)責。審核、審批應(yīng)當重點關(guān)注銷售合同草案中提出的銷售價格、信用政策、收款方式等。重要的銷售合同，應(yīng)當征詢法律專業(yè)人員的意見。第三，