房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃流程精

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃流程項(xiàng)目全程策劃流程設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)研：1前言本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；2市場(chǎng)分析(1當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析(開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量(2區(qū)域市場(chǎng)成比分析(銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況3近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)4競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析5消費(fèi)者分析(1購(gòu)買(mǎi)者地域分布；(2購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)(3功能偏好(外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式(4購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性(5購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)(價(jià)格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等(6購(gòu)買(mǎi)頻度6結(jié)論二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研1地塊狀況Q位置（2面積（3地形（4地貌（5性質(zhì)2地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)3地塊周?chē)坝^（前后左右，遠(yuǎn)近景觀，人文景觀，綜述4環(huán)境污

2、染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安5地塊周?chē)慕煌l件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通6公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體 娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店等7地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（swo坐標(biāo)圖、綜合分析三、項(xiàng)目投資分析1投資環(huán)境分析（1當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等（2房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判 斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照2 土地建筑功能選擇3現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照4 土地延展價(jià)值分析判斷(十種因素5成本敏感性分析(1容積率(

3、2資金投入(3邊際成本利潤(rùn)6投入產(chǎn)出分析(1成本與售價(jià)模擬表(2成本與期望值概算7同類(lèi)項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析四、營(yíng)銷(xiāo)策劃(市場(chǎng)調(diào)查1項(xiàng)目特性分析(優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序2建筑規(guī)模與風(fēng)格3建筑布局和結(jié)構(gòu)(實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通 風(fēng)、管道布線等4裝修和設(shè)備(是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊等5功能配置(游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等7發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)等8結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整（二、目標(biāo)客戶(hù)分析1、經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)

4、實(shí)力行業(yè)特征公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式2、文化背景:推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式（三、價(jià)格定位1理論價(jià)格（達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)2成交價(jià)格3租金價(jià)格4價(jià)格策略（三、價(jià)格定位1理論價(jià)格（達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)2成交價(jià)格3租金價(jià)格（四、入市時(shí)機(jī)、銷(xiāo)售周期1預(yù)售推廣、排號(hào)登記2開(kāi)盤(pán)設(shè)計(jì)3銷(xiāo)售周期4銷(xiāo)售比例（五、廣告策略1廣告的階段性劃分2階段性的廣告主題3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4廣告效果監(jiān)控（六、媒介策略1媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4投放頻率5費(fèi)用估算（七、推廣費(fèi)用1現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等2印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)、等3媒介投放4其他費(fèi)用等五、念設(shè)計(jì)1小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2小區(qū)容積率的敏感性分析3小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車(chē)流4小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等5小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示6小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意7小區(qū)戶(hù)型比例的搭配關(guān)系8小區(qū)經(jīng)典戶(hù)型的功能判斷及其面積劃分9小區(qū)環(huán)境綠化概念原則10小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意11小區(qū)文化提煉六、識(shí)別系統(tǒng)（一核心部分1,名稱(chēng) 2,標(biāo)志3,標(biāo)準(zhǔn)色4,標(biāo)準(zhǔn)字體（二運(yùn)用部分1, 現(xiàn)場(chǎng)工地圍板彩旗唯幅歡迎牌2, 營(yíng)銷(xiāo)中心形象墻門(mén)楣標(biāo)牌指示牌展板規(guī)范胸卡工作牌臺(tái)面標(biāo)牌3, 工地辦公室經(jīng)理辦公室工程部 保安部財(cái)務(wù)部4,功能標(biāo)牌請(qǐng)勿吸煙防火、防電危險(xiǎn)配電房吹