深圳福田保稅區(qū)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議110P

1、深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司20092009年年1212月月福田保稅區(qū)福田保稅區(qū)深圳深圳香港香港cbd本項(xiàng)目本項(xiàng)目本案所在區(qū)域包括福田保稅區(qū)、福保配套區(qū)及綠化帶綠化帶為天然屏障，隔斷本區(qū)域與外界聯(lián)系，造成區(qū)域封閉及知名度低下福田保稅區(qū)以倉儲及工業(yè)園為主，住宅只是配套設(shè)施福田保稅區(qū)福田保稅區(qū)保稅區(qū)隔離鐵網(wǎng)保稅區(qū)隔離鐵網(wǎng)倉儲及工業(yè)園區(qū)域倉儲及工業(yè)園區(qū)域福保配套區(qū)福保配套區(qū)住宅區(qū)域住宅區(qū)域商務(wù)區(qū)域商務(wù)區(qū)域城市綠化帶城市綠化帶cbd廣深高速廣深高速益田路益田路新洲路新洲路市民中心市民中心縱向交通為單行縱向交通為單行區(qū)域主干道桂花區(qū)域主干道桂花路，雙向四道路，雙向四道保稅區(qū)外接隧

2、道保稅區(qū)外接隧道益田路直達(dá)深圳cbd，新洲路相連市民中心，區(qū)域能快速直達(dá)城市中心與廣深高速無縫銜接，高速交通便利配套區(qū)內(nèi)部交通嚴(yán)重滯后正佳物流大樓正佳物流大樓低層廠房、工業(yè)園，低層廠房、工業(yè)園，建筑陳舊；建筑陳舊；卡西歐大樓卡西歐大樓商服配套主要商服配套主要為寫字樓，檔為寫字樓，檔次較高；次較高；長平大廈長平大廈配套區(qū)只有住配套區(qū)只有住宅，底層為商宅，底層為商場及街鋪，產(chǎn)場及街鋪，產(chǎn)品較舊；品較舊；商業(yè)為臨街商鋪形式商業(yè)為臨街商鋪形式3 3個(gè)中小型生活超市個(gè)中小型生活超市1 1家酒店家酒店少量生活配套少量生活配套教育、文體配套教育、文體配套無中、小學(xué)無中、小學(xué)無球場等體育場所無球場等體育場所無

3、圖書館等文化場所無圖書館等文化場所離離cbdcbd、市民中心、市民中心1010分鐘車程，分鐘車程，與城市中心最理想的距離與城市中心最理想的距離深港融合帶，深港樞紐深港融合帶，深港樞紐外部交通發(fā)達(dá)外部交通發(fā)達(dá)深圳灣、香港米鋪永久景觀深圳灣、香港米鋪永久景觀區(qū)域知名度低區(qū)域知名度低內(nèi)部交通待完善內(nèi)部交通待完善各項(xiàng)配套缺乏各項(xiàng)配套缺乏地塊技術(shù)參數(shù)解讀：地塊技術(shù)參數(shù)解讀：占地：占地：96009600 容積率：容積率： 3.5 3.5總建面：總建面：3360033600覆蓋率：覆蓋率：40%40%綠地率：綠地率：30%30%住宅面積：住宅面積： 3200032000( (預(yù)估預(yù)估) )商業(yè)面積：商業(yè)面積

4、： 16001600( (預(yù)估預(yù)估) )地塊方正，地塊方正，但面積小但面積小項(xiàng)目進(jìn)入只項(xiàng)目進(jìn)入只能東面實(shí)現(xiàn)能東面實(shí)現(xiàn)新洲河隔斷新洲河隔斷項(xiàng)目西面人項(xiàng)目西面人流動線流動線保稅區(qū)鐵網(wǎng)保稅區(qū)鐵網(wǎng)隔斷南面人隔斷南面人流動線流動線9600的占地 地形方正，但面積小容積率3.5 建筑面積大，產(chǎn)品配比規(guī)劃難度大覆蓋率40% 無法實(shí)現(xiàn)大面積園林、綠化，降低產(chǎn)品舒適性地塊隱秘，私密性強(qiáng)，但交通障礙多，交通流線規(guī)劃難度大東面為臨東面為臨時(shí)公交總時(shí)公交總站站西面隔新洲河西面隔新洲河為高爾夫練習(xí)為高爾夫練習(xí)場、紅樹灣、場、紅樹灣、米埔米埔北面為變電站北面為變電站南面為保南面為保稅區(qū)倉儲稅區(qū)倉儲用地用地西面為景觀面，紅

5、樹灣、米埔美景盡在眼底東、南面為低層建筑，中、高樓層視野開闊北面為變電站，對項(xiàng)目有較大負(fù)面影響項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱占地面積占地面積建筑面積建筑面積在建商品房在建商品房天健時(shí)尚天健時(shí)尚名苑名苑0.50.5萬萬1.61.6萬萬本項(xiàng)目本項(xiàng)目0.960.96萬萬3.363.36萬萬在建經(jīng)適房在建經(jīng)適房紅樹綠洲紅樹綠洲1.91.9萬萬6 6萬多萬多桂花苑桂花苑5.55.5萬萬1919萬萬儲備用地情況儲備用地情況b105-65b105-654.34.3萬萬1212萬（預(yù)計(jì)）萬（預(yù)計(jì)）在建及儲備經(jīng)適房建面超過50萬，供應(yīng)量大大量經(jīng)適房的建設(shè)將限制片區(qū)房價(jià)的上漲后續(xù)供應(yīng)以公寓為主單身公單身公寓儲備寓儲備用地用地單

6、身公單身公寓儲備寓儲備用地用地經(jīng)適房經(jīng)適房桂花苑桂花苑變電站變電站已入住商品房已入住商品房在建商品房項(xiàng)目在建商品房項(xiàng)目已入駐經(jīng)適房已入駐經(jīng)適房在建經(jīng)適房項(xiàng)目在建經(jīng)適房項(xiàng)目配套區(qū)內(nèi)東面為已開發(fā)商品房，相對成熟本案在西頭，附近為在建、待建項(xiàng)目本案最近的地塊為兩塊大型單身公寓用地2.2.地塊北面緊臨障礙設(shè)施地塊北面緊臨障礙設(shè)施3.3.所屬區(qū)域不被城市認(rèn)同所屬區(qū)域不被城市認(rèn)同s wotmckencymckency分析理論分析理論1 5 4 3 2 外部競爭外部競爭（external competitionexternal competition）在區(qū)域外部產(chǎn)業(yè)細(xì)分和產(chǎn)業(yè)競合中尋找機(jī)會內(nèi)部挑戰(zhàn)內(nèi)部挑戰(zhàn)（

7、internal challengeinternal challenge）在區(qū)域內(nèi)部產(chǎn)業(yè)細(xì)分和產(chǎn)業(yè)競合中尋找機(jī)會要素動員要素動員（factor mobilizationfactor mobilization）社會各階層、各主體的資源整合與優(yōu)化產(chǎn)出效益產(chǎn)出效益（output benefit output benefit ）產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑與優(yōu)化、效益成級組合功能替代功能替代（function substitutionfunction substitution）考慮替代性與同質(zhì)化，采取差異化項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)策略策略1 5 4 3 2 外部競爭外部競爭充分利用本案所屬區(qū)域的城市關(guān)系，探尋項(xiàng)目的城市機(jī)會，保證

8、開發(fā)成果的兌現(xiàn)機(jī)會內(nèi)部挑戰(zhàn)內(nèi)部挑戰(zhàn)在目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型及功能單一的狀況下，尋找產(chǎn)品類型及功能的創(chuàng)新、豐富突圍競爭要素動員要素動員本案開發(fā)應(yīng)將是綜合考慮，以滿足城市及區(qū)內(nèi)更廣的綜合需求為前提。產(chǎn)出效益產(chǎn)出效益通過產(chǎn)品的類型及功能創(chuàng)造的機(jī)會帶來可能的高效益。功能替代功能替代產(chǎn)品開發(fā)考慮目前和未來競爭態(tài)勢，在產(chǎn)品的功能上結(jié)合區(qū)域特征做到適度領(lǐng)先與超前。關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)城市機(jī)會探尋城市機(jī)會探尋大勢需求下本案產(chǎn)品的機(jī)會大勢需求下本案產(chǎn)品的機(jī)會1區(qū)域機(jī)會創(chuàng)造區(qū)域機(jī)會創(chuàng)造內(nèi)部競爭下的產(chǎn)品類型機(jī)會內(nèi)部競爭下的產(chǎn)品類型機(jī)會內(nèi)部環(huán)境下的產(chǎn)品功能機(jī)會內(nèi)部環(huán)境下的產(chǎn)品功能機(jī)會2城市機(jī)會探尋城市機(jī)會探尋大勢需求下本案產(chǎn)品的

9、機(jī)會大勢需求下本案產(chǎn)品的機(jī)會1區(qū)域機(jī)會創(chuàng)造區(qū)域機(jī)會創(chuàng)造內(nèi)部競爭下的產(chǎn)品類型機(jī)會內(nèi)部競爭下的產(chǎn)品類型機(jī)會內(nèi)部環(huán)境下的產(chǎn)品功能機(jī)會內(nèi)部環(huán)境下的產(chǎn)品功能機(jī)會2中大戶型為主，中小戶型和大戶型為主；n+1，拼合；中小戶型為主，拼合后為大戶；純小戶和純大戶型為主，二極化；n+1，大贈送；陽光天下陽光天下深港深港1號號金翠園金翠園東方怡園東方怡園關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)稀缺，僅后海灣供應(yīng)較多，現(xiàn)只剩兩項(xiàng)目，總建面約15萬福田、羅湖僅有零星項(xiàng)目開發(fā)，影響力弱關(guān)外項(xiàng)目成片開發(fā)，產(chǎn)品創(chuàng)新度高，影響力強(qiáng)年度年度用地總量（平用地總量（平方公里）方公里）商品住房用地商品住房用地（平方公里）（平方公里）特區(qū)內(nèi)住房用地特區(qū)內(nèi)住房用地（

10、平方公里）（平方公里）20091.71.40.320101.51.20.4合計(jì)合計(jì)3.23.22.62.60.70.70910年，深圳特區(qū)內(nèi)商品房供應(yīng)土地僅為70萬；近80%土地由關(guān)外提供；套數(shù)（萬套）建筑面積（萬平方米）商品住房15.12新供應(yīng)住房用地6.131349新供應(yīng)住房用地546.5建設(shè)住房利用存量土地2.42利用存量土地216建設(shè)住房舊城舊村改造6.57舊城舊村改造586.5建設(shè)住房普通住宅的土地供應(yīng)主要分布在關(guān)外，占到總量的80% 通過在軌道沿線地區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域優(yōu)先供應(yīng)土地的政策交通拉動房產(chǎn)舊城改造力度明顯加大，占總建筑面積43%繼續(xù)遵循中央推出的“90/70”原則政策解析：政策解

11、析：舊改共19個(gè)商住項(xiàng)目，占地約71萬，建面約310萬，其中住宅近210萬項(xiàng)目集中于南山（四個(gè)）、龍坂（三個(gè)）、寶城（三個(gè)），福田僅兩個(gè)，且規(guī)模小新洲、石夏兩項(xiàng)目總建面約34.5萬，住宅僅21萬兩項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2012年后才能推出市場新洲項(xiàng)目新洲項(xiàng)目石夏項(xiàng)目石夏項(xiàng)目關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)十分稀缺舊改項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，緩解土地供應(yīng)作用杯水車薪舊改項(xiàng)目均位于配套完善、生活設(shè)施成熟區(qū)域主流產(chǎn)品預(yù)計(jì)主流產(chǎn)品預(yù)計(jì)以舒適、以舒適、功能完善的大戶型為功能完善的大戶型為發(fā)展方向發(fā)展方向價(jià)格高位運(yùn)行，預(yù)計(jì)價(jià)格高位運(yùn)行，預(yù)計(jì)市場價(jià)格在市場價(jià)格在2.53萬萬元元/摘自深圳房地信息網(wǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)；居家中小戶型有較大市場機(jī)會居家中小戶型有較

12、大市場機(jī)會從城市機(jī)會探尋方面來分析：從城市機(jī)會探尋方面來分析：城市機(jī)會探尋城市機(jī)會探尋大勢需求下本案產(chǎn)品的機(jī)會大勢需求下本案產(chǎn)品的機(jī)會1區(qū)域機(jī)會創(chuàng)造區(qū)域機(jī)會創(chuàng)造內(nèi)部競爭下的產(chǎn)品類型機(jī)會內(nèi)部競爭下的產(chǎn)品類型機(jī)會內(nèi)部環(huán)境下的產(chǎn)品功能機(jī)會內(nèi)部環(huán)境下的產(chǎn)品功能機(jī)會200年至今，區(qū)域產(chǎn)品總供應(yīng)量僅為50萬產(chǎn)品供應(yīng)不平衡，其中03、07、08年出現(xiàn)空白期注：以上數(shù)據(jù)來自國土網(wǎng)統(tǒng)計(jì)注：以上數(shù)據(jù)來自國土網(wǎng)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址占地建面占地建面住宅單位住宅單位戶型區(qū)間戶型區(qū)間停車位停車位入住情況入住情況物管公司物管公司華爾登府?。?006）福田保稅區(qū)桂花路5號2.1萬811戶公寓33441房556

13、82 2房房75751451453 3房房89891651654房168245391個(gè)95%深圳華爾登物管公司15萬自由港灣（2006）福田保稅區(qū)23號6858713戶公寓公寓212129291房3539300個(gè)90%深圳市深福保物業(yè)24691格蘭海灣（2005）紫荊道與桂花路交匯處76003.5萬348戶2 2房房747481813 3房房91911061064房128145236個(gè)98%深圳中航物業(yè)總公司城市三米六（2004）絨花路與益田路交匯處1.7萬4.4萬644戶公寓約331 1房房535365652 2房房757585853房100160個(gè)96%深圳市廣居物業(yè)麗港灣（2002）福田

14、保稅區(qū)椰風(fēng)道1.1萬4.38萬380戶2 2房房565667673房7795162個(gè)100%戴德梁行朗庭豪園（2001）桂花路與椰風(fēng)路交匯處95003.2萬288戶2 2房約房約74743 3房約房約98984房約13080個(gè)100%深圳市深福保物管帝港海灣豪園（2001）桂花路與益田路交匯處1.7萬10.8萬890戶2 2房房616169693房89108330個(gè)100%溫資投資有限公司帝濤豪園（2000）福田保稅區(qū)桂花路72003.4萬300戶2 2房房727289893 3房房9191119119200個(gè)99%深圳市福田保稅區(qū)物管圓夢園（2000）福田保稅區(qū)桂花路100003.7萬360

15、戶2 2房約房約81813 3房約房約1131134房約135300個(gè)95%深圳市駿科物管公司總總共共只只有有 9個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研03年只有1至3房，到06年后從單房至4房都有供應(yīng)03年前主力產(chǎn)品為2、3房，缺單、1、4房，之后主力產(chǎn)品為1、2房2房和3房為主力產(chǎn)品結(jié)構(gòu)1房和2房為主力產(chǎn)品結(jié)構(gòu)注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研2房、3房合計(jì)約占68%；占主流地位近期供應(yīng)產(chǎn)品面積主流區(qū)間：1房50左右，2房80以內(nèi)，3房100以內(nèi)注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研購房客戶以福田區(qū)為主，占77%，少量港客及羅湖客福田客又以保稅

16、區(qū)周邊客戶為主，其中新洲、皇崗、益田占45%區(qū)域輻射力弱注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研及星彥行注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研及星彥行09年成交記錄統(tǒng)計(jì)年成交記錄統(tǒng)計(jì)投資客占83%，調(diào)研原因?yàn)樽赓U活躍，租金水平高自住客購買僅占13%，調(diào)研原因?yàn)閰^(qū)域生活配套十分落后，影響居住品質(zhì)注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研及星彥行注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研及星彥行09年成交記錄統(tǒng)計(jì)年成交記錄統(tǒng)計(jì)租客90%為區(qū)內(nèi)工作者，企業(yè)租賃為主導(dǎo)，顯示區(qū)內(nèi)住宅配套需求旺盛區(qū)外租客及港客比例極小，顯示客戶對其認(rèn)知度低區(qū)域交通及生活配套落后也是區(qū)外租客少的主因注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研及星彥行注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研及星彥行09年成交記錄統(tǒng)計(jì)年成交記

17、錄統(tǒng)計(jì)2、3房承租率最高，共占70%；75以上2房、100以下3房產(chǎn)品最受歡迎，共占45%；其他產(chǎn)品承租率較低，主因產(chǎn)品使用價(jià)值不高；小復(fù)式產(chǎn)品需求大，供應(yīng)少，有一定市場機(jī)會；注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研及星彥行注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研及星彥行09年成交記錄統(tǒng)計(jì)年成交記錄統(tǒng)計(jì)2房平均租金達(dá)3200元/月、 3房平均租金達(dá)3800元/月租金可抵月供，中長線投資投資回報(bào)率高小復(fù)式產(chǎn)品租金較高，供應(yīng)量少，市場機(jī)會凸顯注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研及星彥行注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研及星彥行09年成交記錄統(tǒng)計(jì)年成交記錄統(tǒng)計(jì)具備居住和投資雙重屬具備居住和投資雙重屬性的中小戶型產(chǎn)品有較性的中小戶型產(chǎn)品有較大市場機(jī)會大市

18、場機(jī)會從區(qū)域產(chǎn)品機(jī)會創(chuàng)造方面來分析：從區(qū)域產(chǎn)品機(jī)會創(chuàng)造方面來分析：城市機(jī)會探尋城市機(jī)會探尋大勢需求下本案產(chǎn)品的機(jī)會大勢需求下本案產(chǎn)品的機(jī)會1區(qū)域機(jī)會創(chuàng)造區(qū)域機(jī)會創(chuàng)造內(nèi)部競爭下的產(chǎn)品類型機(jī)會內(nèi)部競爭下的產(chǎn)品類型機(jī)會內(nèi)部環(huán)境下的產(chǎn)品功能機(jī)會內(nèi)部環(huán)境下的產(chǎn)品功能機(jī)會2 于于19901990年年6 6月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，規(guī)劃面積月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，規(guī)劃面積為為1010平方公里，位于上海浦東新區(qū)，瀕臨長江入海平方公里，位于上海浦東新區(qū)，瀕臨長江入?？?，地處黃金水道和黃金岸線的交匯點(diǎn)，緊靠外高口，地處黃金水道和黃金岸線的交匯點(diǎn)，緊靠外高橋港區(qū)。橋港區(qū)。截止2008年底，寫字樓進(jìn)駐公司以中小型企業(yè)為主（50

19、人以內(nèi)）占70%比例，而且入駐率達(dá)到70%以上。隨著保稅區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速的發(fā)展，寫字樓需求每年有8%的增幅，逐年上升趨勢明顯。最近幾年保稅區(qū)商品房開發(fā)規(guī)模明顯放量，年開發(fā)30萬左右。主要滿足保稅區(qū)快速增長的住房需求。產(chǎn)品主要以2房和3房為主，占65%比例，面積70110之間，以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主。目前保稅區(qū)商住兩用項(xiàng)目共4個(gè)，建面近20萬，入駐率達(dá)80%。基本均以軟件、廣告、媒體等小型工作室為主，辦公面積60150，以服務(wù)保稅區(qū)上、下游企業(yè)。住宅寫字樓商住(soho)純商務(wù)的寫字樓市場需求旺盛項(xiàng)目名稱：長平商務(wù)大廈項(xiàng)目名稱：長平商務(wù)大廈 開開 發(fā)發(fā) 商：長平發(fā)展有限公司商：長平發(fā)展有限公司 項(xiàng)目地址：福

20、田保稅區(qū)紅花路項(xiàng)目地址：福田保稅區(qū)紅花路 主體建筑結(jié)構(gòu)：地上主體建筑結(jié)構(gòu)：地上4040層，地下層，地下2 2層，地上層，地上1-31-3為商業(yè)裙為商業(yè)裙樓樓 宗地面積：宗地面積：11190.711190.7 使用年限：使用年限：50 50 總建筑面積：總建筑面積：79734.1979734.19 辦公面積：辦公面積：54159.7554159.75 商業(yè)面積：商業(yè)面積：12423.5712423.57容積率：容積率：5.955.95 總戶數(shù)：總戶數(shù)：994994，停車位：，停車位：216 216 復(fù)合功能型物業(yè)有市場需求；項(xiàng)目最初定位為商務(wù)辦公，銷售受阻，隨后更改定位為商住二用，隨即順利清盤！

21、項(xiàng)目名稱：城市項(xiàng)目名稱：城市3 3米米6 6開開 發(fā)發(fā) 商：東港實(shí)業(yè)商：東港實(shí)業(yè)項(xiàng)目地址：保稅區(qū)絨花路與益田路交匯處項(xiàng)目地址：保稅區(qū)絨花路與益田路交匯處項(xiàng)目類型：商住二用；項(xiàng)目類型：商住二用； 主體建筑結(jié)構(gòu)：地上主體建筑結(jié)構(gòu)：地上2727層，地下層，地下2 2層，地上層，地上1-21-2為商業(yè)裙樓為商業(yè)裙樓 宗地面積：宗地面積：1.71.7萬萬 總建筑面積：總建筑面積：4.384.38萬萬 辦公面積：辦公面積：3650036500 商業(yè)面積：商業(yè)面積：56005600使用年限：使用年限：5050容積率：容積率：2.5 2.5 總戶數(shù)：總戶數(shù)：644 644 從物業(yè)功能發(fā)展來看，從物業(yè)功能發(fā)展來

22、看，商住兩用物業(yè)機(jī)會越來商住兩用物業(yè)機(jī)會越來越明顯越明顯從區(qū)域產(chǎn)品功能機(jī)會創(chuàng)造方面來分析：從區(qū)域產(chǎn)品功能機(jī)會創(chuàng)造方面來分析： 福田保稅區(qū)是深圳被遺忘的片區(qū)，物業(yè)發(fā)展相對滯后，福田保稅區(qū)是深圳被遺忘的片區(qū)，物業(yè)發(fā)展相對滯后，結(jié)合本案自身?xiàng)l件，從降低市場開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)來看，應(yīng)豐富其結(jié)合本案自身?xiàng)l件，從降低市場開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)來看，應(yīng)豐富其物業(yè)功能，最大化吸引目標(biāo)客戶以完成開發(fā)目標(biāo)：物業(yè)功能，最大化吸引目標(biāo)客戶以完成開發(fā)目標(biāo)：城市機(jī)會找尋方面城市機(jī)會找尋方面區(qū)域競爭產(chǎn)品功能機(jī)會創(chuàng)造方面區(qū)域競爭產(chǎn)品功能機(jī)會創(chuàng)造方面區(qū)域競爭產(chǎn)品機(jī)會創(chuàng)造方面區(qū)域競爭產(chǎn)品機(jī)會創(chuàng)造方面以居住功能為本，積極吸納投資、自住需求客戶，擴(kuò)大項(xiàng)目目

23、標(biāo)以居住功能為本，積極吸納投資、自住需求客戶，擴(kuò)大項(xiàng)目目標(biāo)客戶群，實(shí)現(xiàn)物業(yè)順利開發(fā)?？蛻羧?，實(shí)現(xiàn)物業(yè)順利開發(fā)。產(chǎn)品兼顧居住、商務(wù)兩種功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品功能多樣化，降低物業(yè)產(chǎn)品兼顧居住、商務(wù)兩種功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品功能多樣化，降低物業(yè)開發(fā)單一的風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大物業(yè)使用群體。開發(fā)單一的風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大物業(yè)使用群體。 產(chǎn)品規(guī)劃為平面戶型：產(chǎn)品規(guī)劃為平面戶型：戶型結(jié)構(gòu)為一房、兩房、三房產(chǎn)品配比借鑒配套區(qū)商品房規(guī)律：產(chǎn)品配比借鑒配套區(qū)商品房規(guī)律：兩房、三房為主，一房為輔一房：兩房：三房為3：5：2戶型面積適當(dāng)縮小戶型面積適當(dāng)縮?。☉粜唾浰吞嵘褂妹娣e）（戶型贈送提升使用面積）：一房約40 ，面積區(qū)間38-42兩房約65 ，面

24、積區(qū)間55-70三房約85 ，面積區(qū)間80-90產(chǎn)品規(guī)劃為平面為主、復(fù)式為輔：產(chǎn)品規(guī)劃為平面為主、復(fù)式為輔：戶型結(jié)構(gòu)為復(fù)式公寓、一房、兩房、三房產(chǎn)品配比借鑒配套區(qū)商品房規(guī)律：產(chǎn)品配比借鑒配套區(qū)商品房規(guī)律：兩房、三房為主，一房、復(fù)式為輔復(fù)式公寓：一房：兩房：三房為3：1.5：3.5：2戶型面積適當(dāng)縮小戶型面積適當(dāng)縮小（戶型贈送提升使用面積）（戶型贈送提升使用面積）：復(fù)式公寓約60 ，面積區(qū)間55-65一房約40 ，面積區(qū)間38-42兩房約65 ，面積區(qū)間55-70三房約85 ，面積區(qū)間80-90 通過首次溝通匯報(bào)，開發(fā)商基本認(rèn)可星彥對通過首次溝通匯報(bào)，開發(fā)商基本認(rèn)可星彥對本項(xiàng)目定位的觀點(diǎn)本項(xiàng)目定

25、位的觀點(diǎn) “宜投宜住、復(fù)合功能宜投宜住、復(fù)合功能”型產(chǎn)品，故本項(xiàng)目開發(fā)的下一個(gè)重要課題是：型產(chǎn)品，故本項(xiàng)目開發(fā)的下一個(gè)重要課題是：打造產(chǎn)品打造產(chǎn)品核心競爭力核心競爭力2.2.本案總體規(guī)劃及建筑體系建議本案總體規(guī)劃及建筑體系建議1.1.戶型定位及創(chuàng)新建議戶型定位及創(chuàng)新建議 3. 3. 環(huán)境景觀設(shè)計(jì)及配套增值建議環(huán)境景觀設(shè)計(jì)及配套增值建議4.4.商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 2.2.本案總體規(guī)劃及建筑體系建議本案總體規(guī)劃及建筑體系建議1.1.戶型定位及創(chuàng)新建議戶型定位及創(chuàng)新建議 3. 3. 環(huán)境景觀設(shè)計(jì)及配套增值建議環(huán)境景觀設(shè)計(jì)及配套增值建議4.4.商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 可改可改房

26、間房間可改可改房間房間可改房間可改房間 根據(jù)新規(guī)范，陽臺、露臺、入戶花園、內(nèi)庭院、凸窗、夾層、復(fù)式可贈送面積均大大減少，但面積的贈送多少及實(shí)用程度較大程度決定項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，如何解決？強(qiáng)調(diào)使用功能強(qiáng)調(diào)使用功能客、餐廳、房、廚、衛(wèi)生間、陽臺等均需設(shè)計(jì)到位客、餐廳、房、廚、衛(wèi)生間、陽臺等均需設(shè)計(jì)到位居住著重總面積、廳臥開間等的尺度適中，通風(fēng)、采光效果好居住著重總面積、廳臥開間等的尺度適中，通風(fēng)、采光效果好投資著重功能性，嚴(yán)控總價(jià)，縮小總面積，縮小客廳，弱化餐廳，投資著重功能性，嚴(yán)控總價(jià)，縮小總面積，縮小客廳，弱化餐廳，“n+1”設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)精裝修交樓，部分精裝修交樓，部分“拎包入住拎包入住”（投資

27、類戶型）（投資類戶型）諾德國際項(xiàng)目諾德國際項(xiàng)目戶型緊湊合理戶型緊湊合理客廳贈送落地凸窗，通風(fēng)采光好客廳贈送落地凸窗，通風(fēng)采光好贈送內(nèi)陽臺可改房間，贈送內(nèi)陽臺可改房間，“1+1”1+1”設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)合理，尺度適中戶型設(shè)計(jì)合理，尺度適中功能部分均有設(shè)置功能部分均有設(shè)置案例借鑒點(diǎn)：案例借鑒點(diǎn)：可改可改房間房間生活生活陽臺陽臺建筑面積：建筑面積：48-5048-50全贈送面積：全贈送面積：6 6半贈送面積：半贈送面積：7 7 實(shí)得面積：實(shí)得面積：61-63 61-63 贈送率：贈送率：26-27%26-27%48-5048-50戶型戶型一房兩廳一衛(wèi)一房兩廳一衛(wèi)可改為兩房兩廳一衛(wèi)可改為兩房兩廳一衛(wèi)陽

28、光玫瑰園項(xiàng)目陽光玫瑰園項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)合理，緊湊合理戶型設(shè)計(jì)合理，緊湊合理超大陽臺、落地凸窗超大陽臺、落地凸窗南北通透、通風(fēng)采光好南北通透、通風(fēng)采光好尺度適中、客廳大陽臺尺度適中、客廳大陽臺戶型舒適度高戶型舒適度高通風(fēng)采光條件俱佳通風(fēng)采光條件俱佳案例借鑒點(diǎn)：案例借鑒點(diǎn)：可改可改房間房間生活生活陽臺陽臺客廳大客廳大陽臺陽臺77-7877-78戶型戶型兩房兩廳一衛(wèi)兩房兩廳一衛(wèi)可改為三房兩廳一衛(wèi)可改為三房兩廳一衛(wèi)建筑面積：建筑面積：77-7877-78全贈送面積：全贈送面積：9 9半贈送面積：半贈送面積：11 11 實(shí)得面積：實(shí)得面積：97-98 97-98 贈送率：贈送率：26%26%戶型緊湊實(shí)用戶型

29、緊湊實(shí)用各功能空間設(shè)計(jì)均好各功能空間設(shè)計(jì)均好內(nèi)陽臺可改房，三房變四房內(nèi)陽臺可改房，三房變四房贈送面積大，實(shí)用性強(qiáng)贈送面積大，實(shí)用性強(qiáng)“n+1”“n+1”戶型，三房變四房戶型，三房變四房入戶花園，室內(nèi)外有效緩沖入戶花園，室內(nèi)外有效緩沖贈送實(shí)用性強(qiáng)贈送實(shí)用性強(qiáng)案例借鑒點(diǎn)：案例借鑒點(diǎn)：第五園項(xiàng)目第五園項(xiàng)目可改可改房間房間生活生活陽臺陽臺客廳大客廳大陽臺陽臺入戶入戶花園花園88.888.8戶型戶型原：三房兩廳一衛(wèi)原：三房兩廳一衛(wèi)改成：四房兩廳一衛(wèi)改成：四房兩廳一衛(wèi)建筑面積：建筑面積：88.888.8全贈送面積：全贈送面積：1111半贈送面積：半贈送面積：8 8 實(shí)得面積：實(shí)得面積：107.8 107.

30、8 贈送率：贈送率：21%21%戶 型三房兩廳兩衛(wèi)二房兩廳兩衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)一房一廳 報(bào)建面積() 85-10070-8065-7045-50實(shí)際使用面積 ()(四房兩廳兩衛(wèi)）115-135(三房兩廳兩衛(wèi))95-100(三房兩廳一衛(wèi))85-105(二房二廳一衛(wèi))60-70客廳開間 43.7-3.9 3.63-3.3要求考慮3+2沙發(fā)、茶幾的要求;考慮3+1沙發(fā)、茶幾的要求;考慮3人沙發(fā)、茶幾的要求;考慮3人沙發(fā)、茶幾的要求;主臥室開間3.4-3.6 3.43.1-3.2 3.0要求考慮雙人床2.0mx2.0m，大衣柜、雙床頭柜、梳妝臺設(shè)置考慮雙人床2mx2m，大型衣柜、雙床頭柜設(shè)置考慮雙人床1.

31、8mx1.9m，中型衣柜、雙床頭柜設(shè)置考慮雙人床1.5mx1.9m，小型衣柜、單床頭柜設(shè)置次臥開間3.2-3.4 3.12.8- 2.9要求考慮雙人床1.5mx1.9m，小型衣柜、單床頭柜的設(shè)置考慮雙人床1.5mx1.9m，小衣柜、單床頭柜設(shè)置考慮雙人床1.5mx1.9m，小衣柜、單床頭柜設(shè)置書房其它（花架或露臺、陽臺）開間2.8-3.0（書房）2.6-2.8（書房）2.6-2.8（改房間） 2.6（改房間）要求考慮書房的采光通風(fēng)；考慮贈送面積可改房間?？紤]贈送面積的實(shí)用性考慮贈送面積的實(shí)用性；考慮雙人床1.5mx1.9m，小型柜、單床頭柜的設(shè)置考慮贈送面積可改房間；考慮單人床1.1mx1.9

32、m、小型衣柜柜的設(shè)置。廚房面積7-9平米6-7平米約5平米4-5平米要求滿足洗-切-燒的要求，雙爐灶，煙道盡量不占操作面，冰箱放在廚房。滿足洗-切-燒的要求，雙爐灶，煙道盡量不占操作面，冰箱可不考慮放在廚房。餐廳要求餐廳獨(dú)立、考慮6-8人餐桌餐廳獨(dú)立、考慮6人餐桌餐廳相對獨(dú)立、考慮4人餐餐廳相對獨(dú)立、并考慮4人折疊餐桌強(qiáng)調(diào)使用功能的復(fù)合性；兼顧居住、商務(wù)功能強(qiáng)調(diào)使用功能的復(fù)合性；兼顧居住、商務(wù)功能“n+2”設(shè)計(jì)，贈送最大化；部分功能（如餐廳、衛(wèi)生間）通過改造實(shí)現(xiàn)（搭板）設(shè)計(jì)，贈送最大化；部分功能（如餐廳、衛(wèi)生間）通過改造實(shí)現(xiàn)（搭板）盡量少承重墻，實(shí)現(xiàn)自由間隔，網(wǎng)絡(luò)、管線設(shè)計(jì)按寫字樓標(biāo)準(zhǔn)考慮盡量

33、少承重墻，實(shí)現(xiàn)自由間隔，網(wǎng)絡(luò)、管線設(shè)計(jì)按寫字樓標(biāo)準(zhǔn)考慮隔層預(yù)留茶水間位置（公共區(qū)域內(nèi)）隔層預(yù)留茶水間位置（公共區(qū)域內(nèi)）裝修套餐交樓裝修套餐交樓天健時(shí)尚空間項(xiàng)目天健時(shí)尚空間項(xiàng)目贈送贈送空間空間鏤空鏤空空間空間65-6865-68戶型戶型原：一房兩廳兩衛(wèi)原：一房兩廳兩衛(wèi)改成：三房兩廳兩衛(wèi)改成：三房兩廳兩衛(wèi)戶型緊湊實(shí)用戶型緊湊實(shí)用贈送面積可改性強(qiáng)贈送面積可改性強(qiáng)兩鏤空部分可改兩個(gè)房兩鏤空部分可改兩個(gè)房贈送面積多，實(shí)用性強(qiáng)贈送面積多，實(shí)用性強(qiáng)建筑面積：建筑面積：65-6865-68贈送面積：贈送面積：1313鏤空面積：鏤空面積：19 19 實(shí)得面積：實(shí)得面積：97-100 97-100 贈送率：贈送率

34、：47-49%47-49%“n+2”“n+2”戶型，一房變?nèi)繎粜?，一房變?nèi)侩p層高客廳陽臺，居住舒適性強(qiáng)雙層高客廳陽臺，居住舒適性強(qiáng)二層鏤空可改造性強(qiáng)二層鏤空可改造性強(qiáng)案例借鑒點(diǎn)：案例借鑒點(diǎn)：贈送贈送空間空間鏤空鏤空空間空間天健時(shí)尚空間項(xiàng)目天健時(shí)尚空間項(xiàng)目85-8885-88戶型戶型原：兩房兩廳兩衛(wèi)原：兩房兩廳兩衛(wèi)改成：四房兩廳兩衛(wèi)改成：四房兩廳兩衛(wèi)戶型緊湊實(shí)用戶型緊湊實(shí)用贈送面積可改性強(qiáng)贈送面積可改性強(qiáng)兩鏤空部分可改兩個(gè)房兩鏤空部分可改兩個(gè)房贈送面積多，實(shí)用性強(qiáng)贈送面積多，實(shí)用性強(qiáng)建筑面積：建筑面積：85-8885-88贈送面積：贈送面積：1616鏤空面積：鏤空面積：20 20 實(shí)得面積：

35、實(shí)得面積：121-124 121-124 贈送率：贈送率：41-42%41-42%“n+2”“n+2”戶型，兩房變四房戶型，兩房變四房雙層高客廳陽臺，居住舒適性強(qiáng)雙層高客廳陽臺，居住舒適性強(qiáng)二層鏤空可改造性強(qiáng)二層鏤空可改造性強(qiáng)案例借鑒點(diǎn)：案例借鑒點(diǎn)：戶戶 型型二房兩廳兩衛(wèi)二房兩廳兩衛(wèi)一房二廳一衛(wèi)一房二廳一衛(wèi) 報(bào)建面積報(bào)建面積( () ) 80-8580-8560-6560-65實(shí)際使用面積實(shí)際使用面積 ( () )( (四房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)) )108-115108-115( (三房兩廳二衛(wèi)三房兩廳二衛(wèi)) )85-9085-90客廳客廳開間開間3.8-4.03.8-4.0 3.8 3.8要

36、求要求考慮考慮3+13+1沙發(fā)、茶幾的要求沙發(fā)、茶幾的要求; ;考慮考慮3 3人沙發(fā)、茶幾的要求人沙發(fā)、茶幾的要求; ;主臥室主臥室開間開間 3.3 3.3 3.0 3.0要求要求考慮雙人床考慮雙人床2mx2m2mx2m，大型衣柜、雙床頭柜設(shè)置，大型衣柜、雙床頭柜設(shè)置考慮雙人床考慮雙人床1.8mx1.9m1.8mx1.9m，中型衣柜、雙床頭柜設(shè)置，中型衣柜、雙床頭柜設(shè)置次臥（改造）次臥（改造）開間開間 3.0 3.02.8- 3.02.8- 3.0要求要求考慮雙人床考慮雙人床1.5mx1.9m1.5mx1.9m，小衣柜、單床頭柜設(shè)置小衣柜、單床頭柜設(shè)置考慮雙人床考慮雙人床1.5mx1.9m1.

37、5mx1.9m，小衣柜、單床頭柜設(shè)置，小衣柜、單床頭柜設(shè)置書房其它書房其它（改造）（改造）開間開間2.6-2.82.6-2.8（書房）（書房）2.6-2.82.6-2.8（改房間）（改房間）要求要求考慮贈送面積的實(shí)用性考慮贈送面積的實(shí)用性考慮贈送面積的實(shí)用性；考慮雙人床考慮贈送面積的實(shí)用性；考慮雙人床1.5mx1.9m1.5mx1.9m，小型，小型柜、單床頭柜的設(shè)置柜、單床頭柜的設(shè)置廚房廚房面積面積6655要求要求滿足洗滿足洗- -切切- -燒的要求，雙爐灶，煙道盡量不占操作面，冰箱可不考慮放在廚房。燒的要求，雙爐灶，煙道盡量不占操作面，冰箱可不考慮放在廚房。餐廳餐廳要求要求餐廳獨(dú)立、考慮餐廳

38、獨(dú)立、考慮6 6人餐桌人餐桌餐廳相對獨(dú)立、考慮餐廳相對獨(dú)立、考慮4 4人餐人餐衛(wèi)生間衛(wèi)生間要求要求單衛(wèi)生間設(shè)置；洗手盆、坐便、淋浴三件套，必須做到干濕分區(qū)單衛(wèi)生間設(shè)置；洗手盆、坐便、淋浴三件套，必須做到干濕分區(qū)陽臺（露臺）陽臺（露臺）要求要求設(shè)置生活陽臺和觀景陽臺（露臺）；生活陽臺一般與廚房相連，觀景陽臺（露臺）與客廳或次臥室相連，設(shè)置生活陽臺和觀景陽臺（露臺）；生活陽臺一般與廚房相連，觀景陽臺（露臺）與客廳或次臥室相連，奇數(shù)或偶數(shù)層均可從客廳直接走入陽臺（露臺）?；蜿柵_（露臺）空間獨(dú)立可改成房間使用。奇數(shù)或偶數(shù)層均可從客廳直接走入陽臺（露臺）。或陽臺（露臺）空間獨(dú)立可改成房間使用。露臺或花架

39、露臺或花架要求要求可選擇性設(shè)置，要求改成房間使用?？蛇x擇性設(shè)置，要求改成房間使用。6065606580858085455045506570657075807580851008510040%40%35%35%25%25%30%30%30%30%20%20%8590859010811510811556635663859185919810498104102-120102-120656585855050686878789595858545456565656585858585552555253825382532503250442044206630663080758075注：總套數(shù)共注：總套數(shù)共43043

40、0套，總面積共套，總面積共3172531725精裝標(biāo)準(zhǔn)建議精裝標(biāo)準(zhǔn)建議項(xiàng)目項(xiàng)目諾德國際諾德國際萬科里城萬科里城四海公寓四海公寓中海陽光玫瑰中海陽光玫瑰價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（對外）價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（對外）12001200120012001200120010001000裝裝修修內(nèi)內(nèi)容容客廳、臥室客廳、臥室墻面墻面/ /地面地面“大師大師”高級乳膠漆高級乳膠漆內(nèi)墻漆，局部裝飾面內(nèi)墻漆，局部裝飾面“多樂士多樂士”高級乳膠漆高級乳膠漆高級乳膠漆高級乳膠漆高級瓷磚高級瓷磚/ /局部馬賽克，高級石材門局部馬賽克，高級石材門坎坎實(shí)木復(fù)合地板，局部瓷磚實(shí)木復(fù)合地板，局部瓷磚“新南悅新南悅”高級地板磚高級地板磚復(fù)合地板，高級瓷磚復(fù)合

41、地板，高級瓷磚廚房廚房櫥柜：櫥柜：“歐派歐派”整體櫥柜整體櫥柜電器：電器：“歐派歐派”抽油煙機(jī)、爐灶、抽油煙機(jī)、爐灶、消毒柜消毒柜水槽：水槽：“歐派歐派”單盆水槽單盆水槽龍頭：龍頭：“calid”calid”高級龍頭高級龍頭門：玻璃推拉木門門：玻璃推拉木門摩恩廚盆及龍頭摩恩廚盆及龍頭方太抽油煙機(jī)、燃?xì)庠罘教橛蜔煓C(jī)、燃?xì)庠疃ㄖ破放茩还穸ㄖ破放茩还皲X扣板天花鋁扣板天花廚墻：不銹鋼背板（方便清洗廚墻：不銹鋼背板（方便清洗）博洛尼（意大利）廚柜；博洛尼（意大利）廚柜；“博洛尼博洛尼”單盆水槽、高級單盆水槽、高級龍頭龍頭櫻花抽油煙機(jī)、爐灶、消毒櫻花抽油煙機(jī)、爐灶、消毒柜；柜；高級木門配木門套高級木門配

42、木門套組合式櫥柜配人造石臺面組合式櫥柜配人造石臺面“華帝華帝”牌中式抽油煙機(jī)、牌中式抽油煙機(jī)、“華帝華帝”牌二頭燃?xì)庠钆贫^燃?xì)庠钚l(wèi)生間衛(wèi)生間地面：高級防滑瓷磚，高級石材門地面：高級防滑瓷磚，高級石材門坎坎墻面：高級瓷磚墻面：高級瓷磚/ /馬賽克馬賽克天花：鋁扣板天花天花：鋁扣板天花潔具：潔具：“toto”toto”分體座具分體座具龍頭及花灑：龍頭及花灑：“calid”calid”高級龍頭、高級龍頭、高級花灑配升降式花灑桿高級花灑配升降式花灑桿沐浴房：沐浴房：“godess”godess”直型或弧形直型或弧形屏風(fēng)配石基屏風(fēng)配石基洗手盆、浴缸和座便器全套為洗手盆、浴缸和座便器全套為樂家產(chǎn)品樂家產(chǎn)

43、品摩恩龍頭及淋浴花灑摩恩龍頭及淋浴花灑玻璃淋浴屏玻璃淋浴屏定制浴柜及鏡子定制浴柜及鏡子樂家（西班牙）立柱盆、高樂家（西班牙）立柱盆、高級分體座廁；級分體座廁；“新南悅新南悅”高級防滑瓷磚，高級防滑瓷磚，高級石材門坎高級石材門坎“樂家樂家”高級龍頭、高級花高級龍頭、高級花灑配升降式花灑桿灑配升降式花灑桿沐浴房（鋼化玻璃屏風(fēng)，平沐浴房（鋼化玻璃屏風(fēng)，平開門）開門）衛(wèi)生間設(shè)鋁扣板吊頂衛(wèi)生間設(shè)鋁扣板吊頂配吸頂燈及配吸頂燈及“艾美特艾美特”牌排牌排氣扇氣扇“toto”toto”牌洗面盆、冷熱牌洗面盆、冷熱水龍頭、坐便器、花灑水龍頭、坐便器、花灑成品鏡收納柜成品鏡收納柜安裝不銹鋼廁紙架、毛巾?xiàng)U安裝不銹鋼廁

44、紙架、毛巾?xiàng)U戶內(nèi)門戶內(nèi)門門門: :高級木門配門套高級木門配門套鋼質(zhì)入戶門、定制成品戶內(nèi)門鋼質(zhì)入戶門、定制成品戶內(nèi)門入戶門（入戶門（“名豪名豪”高級木質(zhì)高級木質(zhì)門）門）室內(nèi)門為高級木門配木門套室內(nèi)門為高級木門配木門套入戶門為木飾面防火門連貓入戶門為木飾面防火門連貓眼及門鎖；臥室門為免漆門眼及門鎖；臥室門為免漆門連門鎖；廚房門為免漆玻璃連門鎖；廚房門為免漆玻璃門；門；空調(diào)空調(diào)- - - -客廳燈具客廳燈具房間設(shè)玻璃燈房間設(shè)玻璃燈白熾燈白熾燈白熾燈白熾燈白熾燈白熾燈餐廳燈具餐廳燈具房間設(shè)玻璃燈房間設(shè)玻璃燈白熾燈白熾燈白熾燈白熾燈白熾燈白熾燈陽臺陽臺地面：高級瓷磚地面：高級瓷磚墻面：墻面：“澳瑞澳瑞”

45、進(jìn)口彈性外填涂料進(jìn)口彈性外填涂料天花：高級乳膠漆天花：高級乳膠漆欄桿：粉末靜電噴涂金屬欄桿欄桿：粉末靜電噴涂金屬欄桿墻面（外墻漆）墻面（外墻漆）地面（瓷磚）地面（瓷磚）天花（外墻漆）天花（外墻漆）“新南悅新南悅”高級防滑瓷磚高級防滑瓷磚天花（埃特板天花，防水乳天花（埃特板天花，防水乳膠漆）膠漆）地面鋪防滑磚地面鋪防滑磚墻身貼外墻磚或外墻涂料墻身貼外墻磚或外墻涂料天花刷乳膠漆；天花刷乳膠漆；定制成品鞋柜定制成品鞋柜贈送空間封裝后交房贈送空間封裝后交房綜合分析：i.市場參考項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)對外宣稱裝修價(jià)格大多在8002500元/之間；ii.局部利用品牌材料提高項(xiàng)目檔次。iii.個(gè)別項(xiàng)目配置空調(diào)、消毒柜

46、，以及衣柜、鞋柜等；iv. 從各項(xiàng)目的精裝成本和銷售進(jìn)度綜合分析，并不成正比；v.裝修品牌全羅列，有利增強(qiáng)信任感和安全感；vi. 從裝修成本分析，逐步向經(jīng)濟(jì)、實(shí)用型發(fā)展，特別是中小戶型產(chǎn)品；諾德國際諾德國際萬科里程萬科里程陽光玫瑰陽光玫瑰四海公寓四海公寓通過對類似項(xiàng)目對比分析以及項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)，對項(xiàng)目的裝修材料和重要等級進(jìn)行評定如下：入戶門的品質(zhì)感和安全感；入戶門的品質(zhì)感和安全感；地面材料品牌及色彩搭配；地面材料品牌及色彩搭配；廚房空間利用及設(shè)施品牌；廚房空間利用及設(shè)施品牌；衛(wèi)生間潔具、淋浴設(shè)施的品牌和設(shè)計(jì)風(fēng)格；衛(wèi)生間潔具、淋浴設(shè)施的品牌和設(shè)計(jì)風(fēng)格；客戶關(guān)注點(diǎn)：四海公寓四海公寓萬科里程萬

47、科里程諾德國際諾德國際花郡精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)重要性星級評定表花郡精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)重要性星級評定表序序號號使用地點(diǎn)使用地點(diǎn)品牌品牌營銷（客戶、市場）層面營銷（客戶、市場）層面具體裝修內(nèi)容具體裝修內(nèi)容重要性星級評重要性星級評定定1入戶門國際品牌/國內(nèi)一線1.智能化，運(yùn)用高科技技術(shù)，既時(shí)尚又安全；2、推門時(shí)有一定的厚重感能讓客戶認(rèn)為有安全保證；3、客戶對門把手以及門鎖沒有專業(yè)識別能力，偏重款式感受。【參考金地梅隴鎮(zhèn)、沙河世紀(jì)】高級防火防盜門，內(nèi)藏防火鋼板，ab鎖及貓眼。2臥室門考慮性價(jià)比，講究美觀、整體協(xié)調(diào)性高級木門，配高級門鎖及門吸3廚房門簡單，實(shí)用，節(jié)約空間考慮節(jié)約空間，可采用軌道平開門4衛(wèi)生間門簡單

48、，實(shí)用，節(jié)約空間玻璃輕質(zhì)推拉門。配高級門鎖及門吸地面地面國內(nèi)一線1.地板是客戶關(guān)注度最高的材料，在無法進(jìn)行專業(yè)辨別的情況下，信任品牌的保障；2、單房、一房、兩房采用色彩有別的復(fù)合木地板；【參考四海公寓、萬科里城】客廳地面、臥室配高級復(fù)合木地板， （注意色彩與整體空間的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一）（注意色彩與整體空間的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一）天花天花高級白色內(nèi)墻環(huán)保乳膠漆。走道或玄關(guān)設(shè)龍骨天花吊頂窗、窗臺窗、窗臺【參考諾德國際、沙河世紀(jì)】臨寶安大道一側(cè)配中空中空low-e玻璃玻璃。配同色工藝護(hù)欄。配同色工藝護(hù)欄。大凸窗窗臺高級磁磚。大凸窗窗臺高級磁磚。陽臺陽臺客戶多關(guān)注顏色和款式以及鋪裝的平整，對于品牌和質(zhì)量沒有過多關(guān)注。

49、選用工藝欄桿。地面為高級拋光防滑地磚。墻面、天花為白色外墻環(huán)保乳膠漆。廚房廚房國內(nèi)一線國內(nèi)一線（方太（方太/摩恩）摩恩）客戶關(guān)注一線品牌【參考諾德國際、萬科里城】墻地面為淺色絲譜石高級拋光防滑磚。天花為寬條型鋁質(zhì)扣板。大理石人造臺面，方太（燃?xì)庠?、抽油煙機(jī)）。摩恩不銹鋼洗菜盆、高級水龍頭?？蛻絷P(guān)注一線品牌，色彩豐富跳躍【參考四海公寓、萬科里城、中海陽光玫瑰】地面為高級拋光防滑磚，墻面為高級拋光磚，色彩個(gè)性時(shí)尚。天花為寬條型鋁質(zhì)扣板。配toto/科勒系列連體座廁、洗手盆及摩恩水龍頭、淋浴龍頭。小五金掛件如毛巾架、紙巾盒等。充分利用空間。2.2.本案總體規(guī)劃及建筑體系建議本案總體規(guī)劃及建筑體系建議

50、1.1.戶型定位及創(chuàng)新建議戶型定位及創(chuàng)新建議 3. 3. 環(huán)境景觀設(shè)計(jì)及配套增值建議環(huán)境景觀設(shè)計(jì)及配套增值建議4.4.商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 北側(cè)臨變電站，直線距離北側(cè)臨變電站，直線距離130m130m，存在電，存在電磁輻射影響；磁輻射影響；4 41 1東側(cè)現(xiàn)為空地，規(guī)劃是深福保配套公寓，東側(cè)現(xiàn)為空地，規(guī)劃是深福保配套公寓，本案擁有較好展示面；本案擁有較好展示面；西臨改造中的新洲河，有景觀優(yōu)勢，但互西臨改造中的新洲河，有景觀優(yōu)勢，但互動性較差；動性較差；東南面臨東南面臨6 6層高（約層高（約2020米）工業(yè)廠房，而米）工業(yè)廠房，而且用圍網(wǎng)隔離；且用圍網(wǎng)隔離；2 23 3西南側(cè)景觀豐富

51、，視野開闊，而且是永久西南側(cè)景觀豐富，視野開闊，而且是永久性資源；性資源；5 56 6本案私密性較強(qiáng)，基本無噪音干擾，但交本案私密性較強(qiáng)，基本無噪音干擾，但交通通達(dá)性較差；通通達(dá)性較差；價(jià)值比分析價(jià)值比分析: : 景觀區(qū)域: c d b a 居住價(jià)值: c b d a 商業(yè)氣氛: a d b c3 35 54 42 26 6cbadn1 1、布局建議采用半圍合、布局建議采用半圍合形式；形式；2 2、樓棟分開處理，公寓、樓棟分開處理，公寓在北，住宅在西、南；在北，住宅在西、南；3 3、公寓背面朝北，正面、公寓背面朝北，正面朝南；朝南；4 4、住宅朝正南或西南，、住宅朝正南或西南，景觀面最大化。景

52、觀面最大化。n西南面設(shè)置住宅，景觀資源足，提高居住舒適性。東面敞開，為園林留出位置，增加通風(fēng)、采光面。6層高（層高（20米）工業(yè)廠房米）工業(yè)廠房變電站變電站設(shè)計(jì)精致立體園林，強(qiáng)調(diào)參與性和互動性，利用泛會所提升園林價(jià)值。新 洲 河北面設(shè)置公寓，考慮到公寓對景觀需求不強(qiáng)，同時(shí)公寓可遮擋變電站的負(fù)面影響。n車輛出入口。車輛出口。社區(qū)主入口。車流主要?jiǎng)泳€。車流進(jìn)出動線。1 1、車輛主入口設(shè)置東北、車輛主入口設(shè)置東北角，承接主車流，同時(shí)為角，承接主車流，同時(shí)為公寓提供交通便利；公寓提供交通便利；2 2、主入口朝東，視野開、主入口朝東，視野開闊，同時(shí)為商業(yè)帶來人流；闊，同時(shí)為商業(yè)帶來人流；3 3、東南角設(shè)

53、置車輛出口，、東南角設(shè)置車輛出口，有效分流住戶車輛。有效分流住戶車輛。建筑體系組成立面中部色彩材料窗陽臺屋頂基座基礎(chǔ)色：高級灰，輔助色：白色，點(diǎn)綴色：棕黃色或褐紅等其他顏色。面磚，加以透明玻璃，部分細(xì)節(jié)部分采用塑鋼、基礎(chǔ)部分考慮采用大理石等。簡潔而現(xiàn)代的屋頂造型，直線條勾勒，加以部分的圖形變化，做部分簡單的屋頂構(gòu)架。傳統(tǒng)型陽臺，規(guī)整，考慮面積限制，陽臺不宜過大，同時(shí)廚房設(shè)生活陽臺。透明玻璃+塑鋼，全落地飄窗與臺式飄窗靈活使用，工整、對稱，高雅而現(xiàn)代。商業(yè)裙樓：建筑時(shí)尚現(xiàn)代，色彩明快、造型感強(qiáng)烈住宅裙樓：不做架空，考慮布置戶型單元，同時(shí)考慮一定的入戶門廳與大堂。 灰色調(diào)為基礎(chǔ)色，其他色塊的對比運(yùn)

54、用，融合體塊結(jié)構(gòu)的變化，產(chǎn)生更強(qiáng)的視覺沖擊。考慮本案宜商宜住的復(fù)合功能，建議打造中性立面，現(xiàn)代硬考慮本案宜商宜住的復(fù)合功能，建議打造中性立面，現(xiàn)代硬朗，突出城市感，與眾不同。朗，突出城市感，與眾不同。建筑體系建筑體系灰色調(diào)為基礎(chǔ)色，其他色塊的對比運(yùn)用，融合體塊結(jié)構(gòu)的灰色調(diào)為基礎(chǔ)色，其他色塊的對比運(yùn)用，融合體塊結(jié)構(gòu)的變化，產(chǎn)生更強(qiáng)的視覺沖擊。裝飾性元素簡化，同時(shí)注重變化，產(chǎn)生更強(qiáng)的視覺沖擊。裝飾性元素簡化，同時(shí)注重功能性。功能性。 富有運(yùn)動變化的立面造型富有運(yùn)動變化的立面造型大框架勾勒大框架勾勒立面中部立面中部體塊結(jié)構(gòu)的變化體塊結(jié)構(gòu)的變化賦有設(shè)計(jì)感的外立面，尺度感、空間感，體現(xiàn)賦有設(shè)計(jì)感的外立面

55、，尺度感、空間感，體現(xiàn)內(nèi)斂高貴的文化內(nèi)涵內(nèi)斂高貴的文化內(nèi)涵立面中部立面中部以高級灰為主色調(diào)，輔助色多為白色，點(diǎn)綴色以高級灰為主色調(diào)，輔助色多為白色，點(diǎn)綴色建議采用棕黃色或褐色等。建議采用棕黃色或褐色等。高級灰：灰色介于黑色和白色之間，中性色、中等明度、無色彩、極低色彩的顏色。灰色能夠吸收其他色彩的活力，削弱色彩的對立面，而制造出融合的作用。 灰色是一種中立色，具有溫和、謙讓、中立和高雅的心理感受，也被稱為高級灰，是經(jīng)久不衰、最經(jīng)看的顏色。 高級灰與白色的結(jié)合，容易營造出非?，F(xiàn)代、城市感強(qiáng)烈、經(jīng)久耐看的建筑風(fēng)格。色彩色彩建議采用面磚，加以透明玻璃，部分細(xì)節(jié)部分建議采用面磚，加以透明玻璃，部分細(xì)節(jié)

56、部分采用塑鋼、基礎(chǔ)部分考慮采用大理石等。采用塑鋼、基礎(chǔ)部分考慮采用大理石等。面磚的外在表現(xiàn)相對與面磚的外在表現(xiàn)相對與涂料而言更有質(zhì)感，體現(xiàn)涂料而言更有質(zhì)感，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次。項(xiàng)目檔次。深圳夏熱冬寒，涂料容深圳夏熱冬寒，涂料容易出現(xiàn)開裂、滲水等現(xiàn)象。易出現(xiàn)開裂、滲水等現(xiàn)象。涂料對施工水平要求甚涂料對施工水平要求甚高，如施工水平一般，則高，如施工水平一般，則難以形成嚴(yán)絲合縫、技藝難以形成嚴(yán)絲合縫、技藝考究的外觀效果?？季康耐庥^效果。同時(shí)考慮項(xiàng)目效果圖時(shí)，同時(shí)考慮項(xiàng)目效果圖時(shí)，如用面磚則容易出現(xiàn)陰影如用面磚則容易出現(xiàn)陰影細(xì)縫、效果圖做出的效果細(xì)縫、效果圖做出的效果一般，一般，因此建議做效果圖時(shí)采用涂料，

57、實(shí)際施工時(shí)采用面磚。深圳絕大多數(shù)項(xiàng)目外立面采用面磚材料，使用涂料者少，面磚深圳絕大多數(shù)項(xiàng)目外立面采用面磚材料，使用涂料者少，面磚更容易出質(zhì)感和體現(xiàn)檔次，市場接受度高。更容易出質(zhì)感和體現(xiàn)檔次，市場接受度高。材料材料透明玻璃透明玻璃+塑鋼，全落地飄窗與臺式飄窗靈活塑鋼，全落地飄窗與臺式飄窗靈活使用，工整、對稱，高雅而現(xiàn)代。使用，工整、對稱，高雅而現(xiàn)代。凸窗臺式飄窗：臺式飄窗：舒適性、享舒適性、享受型，建議受型，建議在主臥內(nèi)使在主臥內(nèi)使用。用。步入式飄窗：步入式飄窗：實(shí)用性、增實(shí)用性、增加平面使用加平面使用面積，建議面積，建議在次臥內(nèi)使在次臥內(nèi)使用。用。窗窗2.2m2.2m2.2m2.2m傳統(tǒng)型陽臺

58、，規(guī)整，考慮面積限制，陽臺不宜傳統(tǒng)型陽臺，規(guī)整，考慮面積限制，陽臺不宜過大，同時(shí)廚房設(shè)生活陽臺。過大，同時(shí)廚房設(shè)生活陽臺。陽臺陽臺廚房帶生活小陽臺！客廳主陽臺自住型考慮做大，體現(xiàn)舒適性，投資型考慮做小，贈送內(nèi)陽臺，隔房間使用。簡潔而現(xiàn)代的屋頂造型，直線條勾勒，加以部簡潔而現(xiàn)代的屋頂造型，直線條勾勒，加以部分的圖形變化，成為城市景觀的天際線。分的圖形變化，成為城市景觀的天際線。屋頂屋頂商業(yè)裙樓：建筑時(shí)尚現(xiàn)代，色彩明快、造型感強(qiáng)烈；商業(yè)裙樓：建筑時(shí)尚現(xiàn)代，色彩明快、造型感強(qiáng)烈；住宅裙樓：建議做架空層，作為本項(xiàng)目的魅力屬性加以考慮。住宅裙樓：建議做架空層，作為本項(xiàng)目的魅力屬性加以考慮。放入泛會所、高

59、級入戶大堂等概念。放入泛會所、高級入戶大堂等概念。商業(yè)裙樓：建筑時(shí)尚現(xiàn)代，色彩明快、造型感強(qiáng)烈。做架空層容易提升檔次，空間通透性強(qiáng)容易提升檔次，空間通透性強(qiáng)入戶大堂可做大入戶大堂可做大可在架空層加入泛會所概念可在架空層加入泛會所概念不做架空層，設(shè)置戶型單元節(jié)約建筑成本，直接進(jìn)行銷售節(jié)約建筑成本，直接進(jìn)行銷售基座基座2.2.本案總體規(guī)劃及建筑體系建議本案總體規(guī)劃及建筑體系建議1.1.戶型定位及創(chuàng)新建議戶型定位及創(chuàng)新建議 3. 3. 環(huán)境景觀設(shè)計(jì)及配套增值建議環(huán)境景觀設(shè)計(jì)及配套增值建議4.4.商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 環(huán)境景觀設(shè)計(jì)原則環(huán)境景觀設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目地塊小，不利打造個(gè)性鮮明的主題園林；針對性的配套設(shè)施，滿足個(gè)性需求，以精致取勝；根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品定位和客戶特征，增強(qiáng)配套設(shè)施的休閑娛樂功能，不宜過于居家；強(qiáng)調(diào)園林的互動性和參與性，增加生活情趣；充分利用架空層，營造立體豐富的景觀效果，同時(shí)增加實(shí)用性的功能。園林體系園林體系植被植被草坪、灌木草坪、灌木小品小品鋪地石材鋪地石材樟樹、梧桐、榕樹樟樹、梧桐、榕樹花壇、雕塑、路燈花壇、雕塑、路燈立體豐富，互動參與