城鎮(zhèn)共有土地使用權(quán)分?jǐn)傊写嬖趩栴}與建議

1、城鎮(zhèn)共有土地使用權(quán)分?jǐn)傊写嬖趩栴}與建議摘要：“共有”屬于傳統(tǒng)民法的內(nèi)容。共有土地使用權(quán)登記在城鎮(zhèn)國土管理部門日常登記發(fā)證工作中占有一定比例，本文圍繞城鎮(zhèn)共有土地使用權(quán)分?jǐn)?，對?shí)際登記發(fā)證工作中存在的問題進(jìn)行探討并提出若干建議。論文關(guān)鍵詞：共有土地使用權(quán),分?jǐn)?問題與建議中華人民共和國物權(quán)法第九十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有”。原國家土地管理局確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定第五十三條：“一宗地由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同使用的，可確定為共有土地使用權(quán)。共有土地土地使用權(quán)面積可以在共有使用人之間分?jǐn)偂?。除此之外，國土資源部2007年底出臺的土地登

2、記辦法第八條：“兩個(gè)以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記”。這就為共有土地使用權(quán)確權(quán)和登記發(fā)證提供了依據(jù)。共有土地使用權(quán)，需通過整宗用地面積的分?jǐn)倎泶_保每個(gè)土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。共有土地使用權(quán)分?jǐn)偡绞街饕袇f(xié)議分?jǐn)?、按建筑面積分?jǐn)偧安环謹(jǐn)倵l件下的共同共有。2當(dāng)前城鎮(zhèn)共有土地使用權(quán)分?jǐn)傔^程中存在的問題共有土地使用權(quán)分?jǐn)傇诔擎?zhèn)日常土地調(diào)查及登記中十分普遍。但細(xì)化執(zhí)行條款的缺失，導(dǎo)致政府職能部門在此環(huán)節(jié)遇到了許多棘手的難題。歸結(jié)起來有以下幾個(gè)方面：2.1協(xié)議分?jǐn)傆写M(jìn)一步規(guī)范協(xié)議分?jǐn)偅赐ㄟ^土地使用權(quán)人簽訂書面協(xié)議的方式來分?jǐn)偣灿凶诘?，是共有土地分?jǐn)傔^程中十分重要的組成部分。在

3、日常登記發(fā)證過程中，同一宗地用地單位間的土地使用權(quán)分配常常使用協(xié)議分?jǐn)偟姆绞?。而伴隨著物權(quán)法出臺，許多普通民眾也產(chǎn)生了較強(qiáng)的維權(quán)意識，使協(xié)議分?jǐn)偟靡栽谒椒客恋卮_權(quán)中大量應(yīng)用。協(xié)議分?jǐn)倢?shí)質(zhì)上已成為共有土地分?jǐn)偡绞降闹髁?，但許多細(xì)節(jié)還需進(jìn)一步完善，體現(xiàn)在：2.1.1目前，國家對土地協(xié)議分?jǐn)偵形醋鞒雒鞔_的規(guī)定，對此項(xiàng)工作開展的依據(jù)、方法及流程缺少統(tǒng)一的規(guī)定，致使經(jīng)辦人員只能根據(jù)自身所的業(yè)務(wù)知識和政策法規(guī)水平組織開展協(xié)議分?jǐn)?。這種做法，不利于規(guī)范土地調(diào)查登記，極易產(chǎn)生工作隱患。2.1.2從職責(zé)主體角度分析，土地登記屬于行政服務(wù)類事項(xiàng)，國土管理部門只負(fù)責(zé)對土地登記申請材料進(jìn)行形式審查。如出現(xiàn)土地協(xié)議分?jǐn)?/p>

4、，土地調(diào)查登記人員原則上只需審核其文本內(nèi)容是否規(guī)范。但實(shí)際工作中，僅僅對分?jǐn)倕f(xié)議進(jìn)行形式審查是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，任何一個(gè)經(jīng)辦人在不了解協(xié)議簽訂細(xì)節(jié)的情況下都不會輕易為土地權(quán)利人辦理登記。因此，很多土地分?jǐn)倕f(xié)議只有在國土管理部門監(jiān)督指導(dǎo)下才能順利簽訂。這就變相加大了政府部門工作負(fù)擔(dān)，使其不得不大量插手土地權(quán)利人之間的民事行為，造成職能濫用或越權(quán)。2.1.3在土地確權(quán)登記過程中，用地單位或個(gè)人往往出于自身利益考慮，僅憑一紙協(xié)議隨意分?jǐn)傋诘孛娣e，從而造成土地利用管理的混亂，為其漏逃地價(jià)款創(chuàng)造機(jī)會。并且，在劃撥、出讓兩種性質(zhì)使用權(quán)同時(shí)存在的宗地面積分?jǐn)倖栴}上，大量采用協(xié)議分?jǐn)傄矔哟笸恋乩霉芾黼y度，很難避

5、免工作失誤。2.2按建筑面積分?jǐn)傄趯?shí)行過程中所有突破按建筑面積分?jǐn)偣灿型恋厥褂脵?quán)，是另一種重要的土地分?jǐn)偡绞?，一般是按各土地?quán)利人所享有建筑面積比例分?jǐn)偣灿凶诘孛娣e。這種方式在權(quán)利分配方面較為合理，故廣泛應(yīng)用于城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的調(diào)查和登記。但受限于自身特點(diǎn)，這種方式或多或少還是暴露了一些不足。各地現(xiàn)行的土地政策中，一般都規(guī)定：土地權(quán)利人之間簽訂協(xié)議的，按協(xié)議約定分?jǐn)偣灿型恋孛娣e。但除此以外，并未對其它土地分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行位次安排。一旦土地權(quán)利人之間未簽訂土地分?jǐn)倕f(xié)議，是否可以直接按建筑面積分?jǐn)傋诘?，現(xiàn)行政策中沒有做出明確規(guī)定。這就使這種應(yīng)用廣泛的土地分?jǐn)偡绞饺鄙龠^硬的法理支持，加大了土地權(quán)利分

6、攤難度。2.3其它土地分?jǐn)偡绞降膽?yīng)用有待普及除以上已提及的兩種土地分?jǐn)偡绞酵猓渌鼞?yīng)用實(shí)際的土地分?jǐn)傓k式還有很多。但由于缺少相應(yīng)的配套政策，使其普及程度大大受限。在本質(zhì)上看，各類土地分?jǐn)偡绞巾殬?gòu)成有機(jī)的整體，視不同的調(diào)查登記內(nèi)容酌情采用。實(shí)際上，各級國土管理部門還是主要采用協(xié)議分?jǐn)偱c按建筑面積分?jǐn)?。其它分?jǐn)傓k法長期處于劣勢地位，無法對主要土地分?jǐn)偡椒ㄆ鸬窖a(bǔ)充完善作用。2.4宗地劃分原則需進(jìn)一步明確土地分?jǐn)偙仨毥⒃谠O(shè)定宗地的基礎(chǔ)上。土地登記辦法第五條規(guī)定：“宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間”。城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程也將權(quán)屬界址線所封閉的地塊稱為一宗地。但除以上的條款外，關(guān)于宗地劃定的其它內(nèi)容寥

7、寥無幾，缺少相對細(xì)致的規(guī)定和內(nèi)容。從積極意義上看，未對此進(jìn)行細(xì)化有助于調(diào)動(dòng)國土部門的工作熱情，因地制宜開展地籍管理工作；但這同時(shí)也造成宗地劃分原則的不穩(wěn)定，對共有土地分?jǐn)偖a(chǎn)生消極影響。一般來說，反映宗地劃分原則問題的事例主要集中在以下兩類：2.4.1城鎮(zhèn)共有宗地本身為獨(dú)立院落，地址及公共通道相對唯一，但受主客觀條件影響，宗地內(nèi)各土地權(quán)利人相對獨(dú)立使用一定數(shù)量的土地面積。如分割此類宗地，勢必影響權(quán)利份額較小的土地使用權(quán)人，還會激化相鄰權(quán)、通行權(quán)等一系列問題；如仍將其視為共有宗地，將不利于份額較大權(quán)利人的土地分?jǐn)?，給宗地土地登記帶來更大的不便。2.4.2住宅小區(qū)，大致可分為開放式住宅區(qū)與封閉式住宅

8、區(qū)兩類。盡管各類規(guī)范性文件已對住宅小區(qū)的宗地劃分原則做出規(guī)定，但仍顯籠統(tǒng)，缺少細(xì)化措施，并且，由哪個(gè)職能部門具體負(fù)責(zé)住宅小區(qū)類型認(rèn)定尚不明確，使一部分介于開放封閉之間的住宅小區(qū)難已劃宗，進(jìn)而影響土地分?jǐn)偯娣e份額。3解決城鎮(zhèn)共有土地使用權(quán)分?jǐn)倖栴}的建議3.1規(guī)范土地協(xié)議分?jǐn)?，提高共有土地分?jǐn)傉w工作水平3.1.1統(tǒng)一共有土地協(xié)議分?jǐn)傞_展模式，健全政策法規(guī)體系，指導(dǎo)承擔(dān)土地分?jǐn)偮氊?zé)的專業(yè)機(jī)構(gòu)開展工作。3.1.2根據(jù)工作實(shí)際情況，由國土管理部門牽頭、其它相關(guān)組織機(jī)構(gòu)協(xié)助參與制訂土地分?jǐn)倕f(xié)議的規(guī)范文本，保證文本內(nèi)容規(guī)范合理，并注意土地利用和地籍管理職能的相互聯(lián)系，提高城鎮(zhèn)國有土地管理質(zhì)量。3.1.3進(jìn)

9、一步明確國土管理部門土地登記過程中的職責(zé)和權(quán)限，建議今后土地分?jǐn)倕f(xié)議簽訂的全過程由相關(guān)土地權(quán)利人會同公證機(jī)構(gòu)自行組織，國土管理部門只負(fù)責(zé)對簽訂后的協(xié)議文本進(jìn)行審核。3.2繼續(xù)完善按建筑面積分?jǐn)偡绞?，注意工作中的?chuàng)新和發(fā)展通過加強(qiáng)政策法規(guī)體系建設(shè)突出按建設(shè)面積分?jǐn)傇诠灿型恋胤謹(jǐn)偡绞街械膬?yōu)勢地位。建議在共有土地調(diào)查登記過程中，只要土地權(quán)利人之間未簽訂分?jǐn)倕f(xié)議，就可以直接采用按建筑面積分?jǐn)偟姆椒?，并通過公示及其它適當(dāng)?shù)姆绞礁嬷w土地權(quán)利人。3.3大力發(fā)展其它土地分?jǐn)偡绞剑⑼暾墓灿型恋胤謹(jǐn)偣ぷ鳈C(jī)制在今后的土地調(diào)查登記工作中，應(yīng)大力推行除協(xié)議分?jǐn)偧鞍唇ㄖ娣e分?jǐn)偼馔恋胤謹(jǐn)偡绞?，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，

10、成為土地分?jǐn)偣ぷ黧w系中的有益補(bǔ)充。在共用宗地確定房基前提下，為防止因測繪精度導(dǎo)致的土地權(quán)利缺失，可考慮對此類宗地的院落面積不再細(xì)化分?jǐn)?，宗地全體土地使用權(quán)人對此類土地使用權(quán)面積共同享有土地使用權(quán)。這種做法能夠大幅提高土地調(diào)查準(zhǔn)確性，有利于縮短土地登記辦理時(shí)限，可廣泛應(yīng)用在住宅區(qū)及寫字樓所在宗地的土地確權(quán)過程中。3.4進(jìn)一步明確宗地劃分原則雖然有關(guān)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查及土地登記的文件中均對宗地劃分有原則性規(guī)定。但實(shí)際應(yīng)用缺少進(jìn)一步的細(xì)化條款，致使一些宗地劃分不當(dāng)引起土地分?jǐn)偁幾h。因此，建議相關(guān)政府職能部門在今后的工作當(dāng)中，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況有針對性地制訂宗地劃分原則的細(xì)化規(guī)定。明確標(biāo)準(zhǔn)后劃分的宗地，除具有封閉、顯著的權(quán)屬界線外，還應(yīng)具備獨(dú)立的門牌和出入