營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響

1、“營改增營改增”的企業(yè)風險及應對措施的企業(yè)風險及應對措施針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)“營改增”自2012年1月1號開始試點至今，在尚未納入改革的四大行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)有望與建筑業(yè)同時推行營改增，預計最晚可能是年底，稅率定于11%的可能性最大。每一次稅收制度的調整都是利益格局的調整。在營改增真正到來之前，正確認識營改增的利好和風險，并針對自身行業(yè)及企業(yè)特點積極做好準備工作，有助于減小企業(yè)營改增以后的涉稅風險和納稅負擔。營業(yè)稅：道道征收、全額征收 重復征稅、破壞增值稅抵扣鏈條增值稅：環(huán)環(huán)征收、層層抵扣 對商品勞務或服務的增值額征稅“營改增”的由來“營改增”進程回顧2012年1月 上海試點交通運輸交通運輸業(yè)（

2、不包括鐵路運輸）以及部分現(xiàn)代服務業(yè)（包括研發(fā)和技術服務、信息技術服務、文化創(chuàng)意服務、物流輔助服研發(fā)和技術服務、信息技術服務、文化創(chuàng)意服務、物流輔助服務、有形動產(chǎn)租賃服務、鑒證咨詢服務務、有形動產(chǎn)租賃服務、鑒證咨詢服務）即“1+6”行業(yè)營改增；2012年8月 試點擴圍至8個省市；2013年8月 試點在全國范圍內推行并新增廣播影視服務廣播影視服務即“1+7”；2014年1月 鐵路運輸鐵路運輸及郵政業(yè)郵政業(yè)納入營改增；2014年6月 電信業(yè)電信業(yè)納入營改增即“3+7”；1、“營改增”背景（1）房地產(chǎn)業(yè)：營改增前 項目銷售收入*5%+材料進價/（1+17%）*17%營改增后 項目銷售收入/(1+11%

3、)*11%-材料進價/(1+17%)*17%（2）建筑業(yè)：營改增前 建造合同收入*3%+材料進價/（1+17%）*17%營改增后 建造合同收入/(1+11%)*11%-材料進價/(1+17%)*17%因此，企業(yè)營改增后的稅負是升是降，關鍵在于稅率、取得多少增值稅專用發(fā)票以及企業(yè)毛利率的大小。1、“營改增”背景增值稅計稅原理1994年生產(chǎn)型增值稅（不允許一般納稅人扣除固定資產(chǎn)的進項稅額）。2012年起營業(yè)稅改征增值稅1979年我國自1979年開始試行增值稅，1984年起在全國范圍內征收。2009年由生產(chǎn)型增值稅向消費型增值稅轉型（允許一般納稅人扣除固定資產(chǎn)的進項稅額）。 我國增值稅的沿革（1）成

4、本核算營業(yè)稅：借：主營業(yè)務成本 貸：開發(fā)成本 原材料 應付職工薪酬增值稅一般納稅人（取得增值稅專票）：借：主營業(yè)務成本 應交稅費-應交增值稅（進項稅額） 貸：開發(fā)成本 原材料 應付職工薪酬增值稅小規(guī)模納稅人（包括一般納稅人未取得增值稅專用發(fā)票）：借：主營業(yè)務成本 貸：開發(fā)成本 原材料 應付職工薪酬 增值稅與營業(yè)稅的會計核算差異（2）收入核算營業(yè)稅：借：銀行存款 應收賬款 貸：主營業(yè)務收入借：營業(yè)稅金及附加 貸：應交稅費-應交營業(yè)稅 增值稅一般納稅人：借：銀行存款 應收賬款 貸：主營業(yè)務收入 應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）增值稅小規(guī)模納稅人：借：銀行存款 應收賬款 貸：主營業(yè)務收入 應交稅費-

5、應交增值稅 增值稅與營業(yè)稅的會計核算差異01（1）用于非增值稅應稅項目（全行業(yè)營改增后此項無）、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物或者應稅勞務；（2）非正常損失的購進貨物及相關的應稅勞務；（3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物或者應稅勞務；（4）一般納稅人按照簡易辦法征收增值稅的；（5）小規(guī)模納稅人。增值稅暫行條例增值稅暫行條例列舉的不可抵扣的情形列舉的不可抵扣的情形(即使取得專票也不得抵扣即使取得專票也不得抵扣)：02（1）向個人銷售貨物或提供應稅勞務、服務；（2）個人銷售貨物或提供應稅勞務、服務，只能申請代開增值稅普通發(fā)票；（3）商業(yè)企業(yè)一般納稅人零售的煙、酒、食品、

6、服裝、鞋帽(不包括勞保專用部分)、化妝品等消費品；（4）銷售免稅貨物；（5）銷售自己使用過的不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)以及銷售舊貨。不得開具增值稅專用發(fā)票的情形：不得開具增值稅專用發(fā)票的情形： 進項稅額不可抵扣的情形03符合一般納稅人認定條件但未申請辦理一般納稅人資格認定的納稅人，應按增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額且不能使用增值稅專用發(fā)票。納稅人經(jīng)稅務機關核準為一般納稅人后，其在停止抵扣進項稅額期間的全部進項稅額不得抵扣。符合條件但未申請認定為一般納稅人：符合條件但未申請認定為一般納稅人：04增值稅一般納稅人取得的防偽稅控系統(tǒng)開具的增值稅專用發(fā)票，在自取得該專用發(fā)票開具之日起

7、180日內未到稅務機關認證的，不得抵扣進項稅額；經(jīng)過認證通過的防偽稅控系統(tǒng)開具的增值稅專用發(fā)票，在認證通過的次月申報期內未按有關規(guī)定申報抵扣的，不得抵扣進項稅額。取得增值稅專用發(fā)票但未按規(guī)定認證或申報抵扣：取得增值稅專用發(fā)票但未按規(guī)定認證或申報抵扣： 進項稅額不可抵扣的情形取得土地環(huán)節(jié)開發(fā)建造環(huán)節(jié)項目銷售及售后環(huán)節(jié)（1）通過招拍掛方式從政府取得土地使用權支付的土地出讓金及相關規(guī)費，進項稅額扣除政策可能是類似農產(chǎn)品的計算扣除法；（2）購置不動產(chǎn)進行開發(fā)，會取得上游開發(fā)商出售不動產(chǎn)開具的增值稅專用發(fā)票。房地產(chǎn)商會取得總承包商（建筑公司或施工隊等）或其他服務商（設計、勘察、監(jiān)理、營銷、廣告、檢測等）

8、提供的勞務或服務而開具的增值稅專用發(fā)票。建筑企業(yè)購進鋼材和有色金屬較易取得增值稅專用發(fā)票，如果將工程分包，會取得分包商開具的增值稅專用發(fā)票。面對企業(yè)客戶銷售的開發(fā)項目，開具增值稅專用發(fā)票用以客戶抵扣進項，可能提高銷售量；提供自有物業(yè)服務或出租自持地產(chǎn)，可開具增值稅專用發(fā)票。 房地產(chǎn)開發(fā)涉及的增值稅專用發(fā)票1、稅負波動2、增值稅專用發(fā)票違法4、對財務指標的影響6、對工程招投標的影響2、營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響3、新老項目的過渡政策5、對會計核算的影響2、營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響11稅負上升的擔心營改增前的流轉稅負=項目銷售收入*5%+材料進價/（1+17%）*17%營改增后的流轉稅負=項目銷售收入/

9、(1+11%)*11%-材料進價/(1+17%)*17%實際稅負的影響因素：（1）稅率由營業(yè)稅5%上升至增值稅11%；（2）土地成本、原材料、人工費；（3）上游建筑業(yè)的稅負轉嫁。重點：關注政策實施細則2、營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響2增值稅專用發(fā)票的法律責任 虛開增值稅專用發(fā)票罪：虛開的稅款數(shù)額在1萬元以上或致使國家稅款被騙數(shù)額在5000元以上。1偽造增值稅專用發(fā)票罪、出售偽造的增值稅專用發(fā)票罪、非法出售增值稅專用發(fā)票罪：非法制造、出售非法制造的或出售經(jīng)稅務機關監(jiān)制的增值稅專用發(fā)票25份以上或票面金額累計在10萬元以上。2非法購買增值稅專用發(fā)票罪、購買偽造的增值稅專用發(fā)票罪：非法購買增值稅專用發(fā)票或

10、購買偽造的增值稅專用發(fā)票25份以上或票面額累計在10萬元以上。3注意：加強企業(yè)財務核算及增值稅發(fā)票審核管理2、營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響3新老項目的過渡政策（1）已動工、已開盤項目的營改增過渡政策？（2）新老項目的分界點？ 拿地；工程完工；取得預售許可證2、營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響4對財務指標的影響資產(chǎn)負債表結構不變：營業(yè)稅與增值稅均在“應交稅費”科目核算；金額變化：資產(chǎn)賬面價值不含進項稅額，資產(chǎn)負債率可能上升；利潤表結構變化：“營業(yè)稅金及附加”不需核算營業(yè)稅；金額變化：收入成本均不含稅，利潤不變時利潤率可能上升；現(xiàn)金流量表銷項稅額與進項稅額形成時間性差異；增值稅的稅收征管力度大于營業(yè)稅；應交稅金應

11、交增值稅進項稅額、已交稅金、銷項稅額、出口退稅、進項稅額轉出、減免稅款、轉出未交稅金、轉出多交稅金、出口抵減內銷產(chǎn)品應納稅額應交稅金未交增值稅應交稅金增值稅檢查調整2、營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響5對會計核算的影響2、營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響6對工程招投標的影響（1）建設單位招標概預算編制，及相應的相應的設計概算和施工圖預算編制會新標準出臺；（2）施工單位投標書的編制中有關原材料、燃料等直接成本需剔除進項稅額；工程結算收入不再提取營業(yè)稅；3、房地產(chǎn)業(yè)在營改增之前的準備工作u重視企業(yè)的內控管理（1）增強財務人員的增值稅會計核算理論與實踐能力，重視對增值稅專用發(fā)票的收集和保管工作，并及時做好專票的認證和申

12、報抵扣工作；（2）采購環(huán)節(jié)，選擇一般納稅人身份的供應商；（3）銷售環(huán)節(jié)，參考稅務顧問的指導制定不同的促銷手，增加對企業(yè)客戶的銷售，加大推出精裝修項目；（1）一般納稅人應交增值稅=不含稅銷售額*11%-進項稅額（2）小規(guī)模納稅人應交增值稅=不含稅銷售額*3%企業(yè)可結合的自身經(jīng)營狀況及財務核算制度等具體判定選擇小規(guī)模納稅人（通過分立、分拆等企業(yè)重組方式降低年銷售額）或一般納稅人。一般納稅人標準：應稅服務年銷售額超過500萬元u納稅人身份的選擇3、房地產(chǎn)業(yè)在營改增之前的準備工作3、房地產(chǎn)業(yè)在營改增之前的準備工作集團業(yè)務流程再造3（1）行業(yè)細分行業(yè)細分：適當放棄上游拓展建筑業(yè)、建筑設計等，下游拓展物業(yè)管理、裝飾家居等大而全的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。專注于具有比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，同時利用關聯(lián)公司之間用轉讓定價獲得進項抵扣以及利潤轉移。（2）部分服務外包部分服務外包：非獨立核算的自營運輸車輛運輸耗用的油料、配件及正常修理費用支出等項目，按照17%的增值稅稅率抵扣；委托運輸企業(yè)發(fā)生的運費可以按照11%的稅率進行抵扣。3、房地產(chǎn)業(yè)在營改增之前的準備工作供應商的調整4對現(xiàn)有供應商整理梳理挑選：（1）盡量選擇具有一般納稅人身份的供應商合作，可以取得增值稅專用發(fā)票獲得進項抵扣。（2）小規(guī)模納稅人身份的供應商作為補充。小規(guī)模納稅人只能開具增值稅普通發(fā)票，購貨方不能進行抵扣；不過小規(guī)模納稅人也可以向稅務機