宜昌磨基山生態(tài)園項目建議書

1、宜昌磨基山生態(tài)園受湖北省宜昌市三江航天旅游有限公司的委托， 從2003年8月份開始，由深圳市渡假灣企業(yè)現(xiàn)劃有 限公司對宜昌市磨基山生態(tài)園項目進行整個策劃，在進程計劃， 9月10日為第一階段的文字工作成果匯 報期。在這份文字工作成果匯報書中，大概的描敘了整個項目的背景、發(fā)展條件分析、市場分析、景區(qū)性 質及主題形象、區(qū)域總體規(guī)劃、用地規(guī)劃、交通布局、附屬設施、各區(qū)域的項目設計、開發(fā)經(jīng)營策略和 環(huán)保措施等。不包括初步建筑形態(tài)設計指引內(nèi)容和可行性分析報告，而其中的圖表工作還有待進一步分 析和制做，最終的定稿內(nèi)容還可能在現(xiàn)在的文本基礎上進行修改，修改內(nèi)容一部分也會涉及到核心概念 和項目細節(jié)設置等，所以此

2、文本僅供對委托方的中途工作成果匯報用，所有內(nèi)容以最終的項目建議書為 準。在本項目的操作中，要特別感謝委托方三江航天旅游有限公司的大力支持，才使我們能在大量的困 難下按時完成第一階段的工作，希望以后我們也緊密合作，把此項目做到最好。、項目背景1.1項目背景宜昌磨基山生態(tài)博覽園項目地處長江南岸，與主城區(qū)隔江相望， 東起夷陵長江大橋， 西至市十二中，北到黃河邊，南以公路北側山脊線為界，總面積約2平方公里多。生態(tài)博覽園所處的點軍區(qū)，2000多年前就以“楚西要塞”聞名遐爾，目前是宜昌市中心城區(qū)的重要組成部分。這里水路交通便利，旅游資源豐富，區(qū)內(nèi)森林覆蓋率在80%以上，是城區(qū)的“綠肺”，其海拔219.7米

3、的磨基山主峰更是整個城市的制高點，使之成為了宜昌旅游的第一形象區(qū)，同時配合著名 的關羽點軍碑和車溪民俗風景區(qū)等區(qū)內(nèi)景點，為宜昌打三峽旅游牌做出了強力支持。目前，在規(guī)劃范圍內(nèi)以形成了以磨基山登山、山頂觀光為主，附以郊野休閑、農(nóng)家樂等活動的旅游 發(fā)展脈絡，但大部分資源仍處于初級開發(fā)狀態(tài)，知名度也不高，社會效益和經(jīng)濟效益也無從提起。對于而宜昌旅游面臨千載難逢的發(fā)展機遇，而區(qū)域的產(chǎn)品供給難以與其擁有良好的區(qū)位交通環(huán)境和 資源優(yōu)勢相協(xié)調(diào)這樣一種狀況，三江航天集團旅游有限公司慧眼識珠，銳意進取，決定投資開發(fā)這一地區(qū)，把磨基山及周邊區(qū)域建設成為國內(nèi)一流的旅游目的地作為發(fā)展的目標。受三江航天集團旅游有限公司委

4、托，本公司就磨基山及周圍以圈定的規(guī)劃范圍的旅游開發(fā)進行策劃。1.2項目目標磨基山生態(tài)博覽園項目的開發(fā)目標為：充分利用現(xiàn)有資源，適應本地區(qū)旅游供給與需求發(fā)展趨勢， 把這里建設成為一個以中高檔項目為主的復合型旅游目的地，爭取實現(xiàn)宜昌城市的標志工程、來宜游客 必到的娛樂休閑勝地和國際品質的生態(tài)園區(qū)等三大目標和實現(xiàn)社會效益、生態(tài)效益和經(jīng)濟效益三大效益 的最大化。1.3任務闡述我們的任務是：為客戶負責，提升項目價值，推動目標的實現(xiàn)和客戶收益的增長。通過富有邏輯和創(chuàng)造力的策劃，為未來的開發(fā)描繪出美好且現(xiàn)實可行的藍圖，并使之最終成為一個 富有生命力和競爭力的產(chǎn)品。為旅游者創(chuàng)造最高的滿意度和卓越的旅游經(jīng)歷與體

5、驗。1.4文本意向本文將首先在現(xiàn)狀分析、市場初步分析和旅游供給分析等發(fā)展條件分析的基礎上形成對整個景區(qū)的 性質和形象定位；在此基礎上將深入到項目建議階段，包括了項目的功能分區(qū)、總體規(guī)劃、項目設計及 開發(fā)經(jīng)營思路等；最后一部分是使整個設計思想可以更具備可操作性地落實到建筑設計環(huán)節(jié)的初步建筑 設計形態(tài)設計指引。在這一過程中，我們將把客源市場和地區(qū)旅游供給的分析結果具體應用于項目設計，形成“項目的 容量測算（ECU”和“項目組成分析表”，使之更加科學、嚴謹，而與之相應的平面圖和效果圖也將使其 更加清晰、直觀。文本將和可行性研究相配合，共同塑造一份富有魅力和挑戰(zhàn)性的開發(fā)計劃。從中可以發(fā)現(xiàn)項目在未來的

6、核心價值和豐富表現(xiàn)，它將給開發(fā)者以超乎想象的美妙前景，給投資者以客觀的回報， 并在市場檢驗中獲得社會效益與經(jīng)濟效益的共同增長。二、發(fā)展條件分析2.1現(xiàn)狀分析 12.1.1區(qū)位交通分析宜昌市位于湖北省西部，地處長江中上游結合部，渝鄂湘三省市交匯地。北距西安市公里、襄樊公里；南至長沙公里、廣州公里；東至武漢公里、上海 公里；西至重慶 公里。宜昌是個交通樞紐城市，水陸空均可方便抵達。水路有到重慶和武漢的長江航道，陸路有東南西北各方向的高速公路 和國道貫通，空中航道有到各大城市的直達航班。宜昌市區(qū)到磨基山景點現(xiàn)在也可方便地通過夷陵長江 大橋和葛洲壩直達，同時還有兩條長江輪渡航道可直接到達對岸。交通的不

7、足在于目前夷陵長江大橋是 執(zhí)行收費過橋制，所收費用也太高，對市民駕車過河游玩造成了很大的一道障礙；葛洲壩目前已禁止能 行三輪以上的機動車輛，長江輪渡的載客量少等因素，給游客進入景區(qū)帶來了不便。區(qū)位交通圖2.1.2文脈分析西漢初年（約公元前二百年）為縣治，東漢建安年間（約公元二百年）又為郡治。此后各代，稱郡 或稱州或稱府。宜昌是鄂西政治、軍事的中心。近代以來，進出口四川、重慶的物資都要在這里換載， 成為重要轉口碼頭。1876年中英煙臺條約辟為通商口岸。宜昌古名較多，使用時間較長的是夷陵和 峽州。古稱峽州，因位于長江西陵峽口而得名。稱夷陵，緣于“水至此而夷，山至此而陵”。1648年改“夷陵”為“彝

8、陵” ，1735年撤州升府置縣，名府“宜昌”，名縣“東湖”。民國時期，廢府留縣，定名 宜昌。宜昌歷史悠久，著名的長陽人”化石、具有大溪文化特點的中堡島、朝天嘴等數(shù)十處新石器時代原 始文化遺址證明，至少在一、二十萬年前就有人類活動；在七、八千年前，宜昌的先民就繁衍生息于此， 創(chuàng)造了光輝燦爛的古代文明。春秋戰(zhàn)國時，楚國開始在宜昌境內(nèi)筑城，此后這里即為歷代郡、縣、州、 府所在地，迄今已有二千多年的歷史。宜昌是古代巴文化的搖籃，楚文化的發(fā)祥地之一， 兩大文化相互交融， 形成了絢麗多彩的巴楚文化。偉大的愛國詩人屈原、民族和睦使者王昭君等許多歷史文化名人都誕生在宜昌這塊美麗的土地上，留下 了豐厚的文化遺產(chǎn)

9、：秭歸的屈原龍舟文化；興山的昭君美人文化；當陽的三國文化和佛教文化；長陽五 峰的土家風情；遠安的道教文化；猇亭石牌的軍事要塞文化；三游洞的貶官文人文化；曉峰神秘懸棺文 化；宜昌是中國古老的茶文化中心之一。從西周初年起宜昌一直是我國著名的貢茶產(chǎn)區(qū)。宜昌名茶很多,夷陵的明月、碧澗、茱萸、芳蕊，遠安的鹿苑茶，當陽的仙人掌等均享譽海內(nèi)外。點軍區(qū)是宜昌市中心城區(qū)的重要組成部分，地處長江南岸，水陸交通便利，旅游資源豐富。三國時 期，蜀漢名將關羽在劉備進川留分鎮(zhèn)荊州，曾巡視夷陵要塞，并在城墻嶺（即現(xiàn)在的點軍坡）點視兵馬。 坡邊有一古碑，上書“漢壽亭侯點兵處”為清光緒乙酉歲（1885年）宜昌總鎮(zhèn)羅縉紳所立，現(xiàn)

10、點軍區(qū)即由此而得名?；厥走^去，點軍幾千年前就是古宜昌的政治、軍事中心。早在春秋戰(zhàn)國時期，點軍就是楚 國“楚西塞城”，并自此以“全楚西塞第一關”名揚華夏2.1.3氣候分析位于長江三峽西陵峽口的宜昌市城區(qū)：北有大巴山余脈，南有武陵山余脈，東是丘陵地帶連接江漢平原,尤其是長江水自西北自東南沿著城區(qū)奔流，全城地面風向因受這些因素的制約和影響，一年四季均多吹偏南風，最多為東南風。隨著太陽高度角的改變，季風進退，寒暑更替，四季氣候各具特色。四季分明，春溫變化大，夏季雨水多，秋季來得遲，冬季嚴寒少。春季（3月12日-5月20日） 夏季（5月21日-9月27日）秋季（9月28日-11月26日） 冬季（11月2

11、7日-次年3月11日）全市年平均相對濕度為 76%歷年平均相對溫度在 71-81%之間波動，相日變化，在一般情況下日出 前最高，日出以后迅速降低，午后2-3時達最低，日落以后又迅速回升，日變化正好與氣溫呈反位相。宜昌市年均晴天日數(shù)為 40.4天，陰天日數(shù)為183.4天其余日數(shù)是曇天。（曇天即多云），月平均晴天日 數(shù)1.9-12日在4-5天之間，其中10月晴天日數(shù)最多為 4。在磨基山的小氣候方面，與大氣候相似，但在不同的山谷中，微型氣候也有微小的不同，因受到地 理封閉性的不同，私秘性強的山谷空氣流通差，溫度大，如沿江南路的喻家沖和胡家灣，靠夷陵長江大 橋旁的張家灣等處空氣流通性不強，其它區(qū)域氣候

12、良好。2.1.4現(xiàn)場可開發(fā)利用資源評價磨基世界生態(tài)博覽園地處長江南岸，與主城區(qū)隔江相望，東起夷陵長江大橋，西到市十二中，北到 長江邊，南至西邊沖，總規(guī)劃面積約3000多畝，森林覆蓋率 80%以上。園內(nèi)地貌屬鄂西山地向東部平原過渡帶，由武陵山余脈與秦巴山余脈交匯形成丘陵、平（崗）地兼 有的地貌特征。東西長 2.5公里，南北寬1.6 2公里，最高海拔磨基山頂219米。園內(nèi)土壤由礫巖、 少量石灰?guī)r、第四紀粘土和近代河流沖積物發(fā)育而成，開成帶酸性土壤相互交錯，具有明顯的塊狀分布。主要土壤有黃棕壤、黃壤、潮土、水稻土等4大土類。園內(nèi)氣候特點屬長江三峽暖谷性，四季分明，雨量充沛、雨熱同步，年平均氣溫16.

13、5 C左右，年均降雨量960 1200毫米，全年無霜期 273天，適合多種植物生長。目前園內(nèi)經(jīng)營項目有農(nóng)家樂和釣魚池，農(nóng)家樂主要聚集在江南大道兩旁，共有20多家。釣魚池若干個，星羅分布在各個山谷里?，F(xiàn)有少量農(nóng)居建筑零散分布在各山谷和江南路兩旁，在喻家沖和后頭沖的 山丘間，人工開僻了一道約 20米長，10米寬的通口。江南大道從園中橫貫全境，市內(nèi)27、28路分交車沿途有多個站點。沿江東西兩側的輪渡碼頭日夜有小游艇往返。動力電線、照明線路已通到村戶，供水網(wǎng)系暢通。通往磨基山頂有條登山道，沿途植被良好，接近山頂路段大約有60度的陡坡，從山腿登向山頂，過程大約需45分鐘。磨基山外形如埃及金字塔，為宜昌城

14、區(qū)的制高點，山頂現(xiàn)有一電視發(fā)射塔，設備非常 老化。磨基山和筆架山臨江絕壁，陡峭如削，背脊向南傾斜，隔江遠望，形如金字塔?，F(xiàn)場可開發(fā)利用資源評價圖宜昌磨基山現(xiàn)場評價表指標用地評 價好O較好一般差編號12345678區(qū) 域氣候（溫度、降雨、風暴等）OOOOOO土壤（穩(wěn)定性、肥力、厚度）OOOOO水源供應和水質OOOO經(jīng)濟OOOO交通（可進入性）OOO能源（易得性和相對成本）OO景觀特點OOO jOOO文化設施OOO休閑設施O就業(yè)機會OO保健設施OO12345678周 邊景觀特點OOOOO建議用途的融洽性OOOO交通（通達性、危險性）OOOO服務便利性O開放空間OOO噪音狀況OOOOO公用設施（易得

15、性和成本）OOOO12345678用 地場地“感覺”O(jiān)OOOO從道路所見之景OOOOOOO安全的出入口OOO永久性的樹林和坡地OOOOOOO平整土地（清淤、雜草、灌木、石屑）OOO地形和坡度OOOO土壤（土質和厚度）OOOOOO開挖土方及基礎的相對造價OOO場地排水（環(huán)保）OOOO鄰近建筑物（影響）OOOOOO置地和開發(fā)的相對成本OOOO12345678建 設地形對計劃用途的適應性OOOO道路的坡度OOOO場 地入口車道處的視線距離o對日照、風和微風的朝向rolooooo視景ooooo私密性ooooo免受噪音和強光的程度lololol鄰近用地的視覺影響oooooo對鄰近用地的視覺影響oorol

16、與公用設施的接近性ooo2.2市場初步分析宜昌依托長江三峽和著名水利工程，憑借三峽門戶、川鄂咽喉的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮長江三峽風光和巴 楚風情的資源優(yōu)勢，已經(jīng)確定了其在全國旅游中的重要地位?！熬盼濉?5年宜昌國內(nèi)外旅游實現(xiàn)了巨大發(fā)展，具體數(shù)據(jù)詳見表2?接待游客量為八五期間倍數(shù)年均遞增旅游收入為八五期間倍數(shù)年均遞增海外游客50.56萬人次1.826.4 %1.0億美兀3.626.8 %國內(nèi)游客2170萬人次4.730.5 %132億元79.434.8 %合計2220.56萬人次一一142億元30.734.3 %2002年全市旅游收入占 GDP的10.0 %，占第三產(chǎn)業(yè)的 34.5 %，旅游業(yè)已經(jīng)成為了

17、全市國民經(jīng)濟新 的增長點。從旅游市場走勢來看，宜昌因三峽工程名揚天下，在國內(nèi)外旅游市場的注意力和影響力逐年提升。近三年宜昌接待海外游客保持80%的高速增長，2002年再創(chuàng)歷史新高，達 42萬人次，占全省102.43萬的41%在全國地級重點旅游城市中排名第7位；外加巴東縣、神農(nóng)架兩地，湖北三峽地區(qū)接待海外游客達56.38萬人次，超過重慶市（45萬人次）25.3%，而2000年以前宜昌接待量不足重慶市的四成。隨 著宜昌知名度的提高和可進入的增強，宜昌港變成了一個新的旅客集散地，從節(jié)省時間和旅行方便考慮，越來越多的旅行商和游客會選擇從宜昌開始三峽之旅。三峽旅游線主要旅游城市接待海外游客對比表城市19

18、99 年2000 年2001 年2002 年宜昌7.1萬人次13.0萬人次23.4萬人次42.0萬人次武漢16.1萬人次22.2萬人次28.6萬人次38.4萬人次重慶18.5萬人次26.6萬人次31.3萬人次45萬人次國際方面，盡管本世紀以來國際旅游業(yè)遭受了一系列事件的沖擊，世界旅游組織仍然對旅游業(yè)的前景保持樂觀態(tài)度，據(jù)改組織統(tǒng)計介紹，2001年全球旅游收入達 4620億美元，旅游業(yè)已經(jīng)成為推動經(jīng)濟增長的主要力量，旅游業(yè)在附加值、社會財富和就業(yè)機會方面也發(fā)揮了巨大作用?？沙掷m(xù)發(fā)展是世界旅 游業(yè)未來的關鍵所在，生態(tài)旅游側是世界旅游業(yè)發(fā)展的必然趨勢。中國在加入 WTC后，加大了對外開放的力度和國際

19、化的步伐，旅游業(yè)也得到了千載難逢的發(fā)展機遇，據(jù)世界旅游組織預測，中國將在2020年成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。我國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一、我國旅游產(chǎn)品供給從改革開放初期到90年代的“趕場子”式的單純的觀光旅游向近十年來的觀光、度假、文化休閑多品種相結合過渡，并將于2010年之后進入以滿足個性化、多元化更高要求為特征的度假休閑旅游時代。二、受“非典”影響，各地損失普遍嚴重，區(qū)域旅游競爭將更加激烈。在一段時間內(nèi)，國內(nèi)旅游市 場格局將重新洗牌，這種局勢對于綜合素質較高，又是新開發(fā)計劃的項目具有相當大的歷史機遇，關鍵 就在于開發(fā)商對商機的把握和開發(fā)力度的大小。三、

20、雙休日制度的制定、法定假日的推行和帶薪休假制度的出臺，以及公民休閑消費方式的變化都 引發(fā)了休閑產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展。四、可持續(xù)旅游發(fā)展受到進一步關注，“綠色消費”觀念深入人心。在區(qū)域旅游規(guī)劃中，依據(jù)現(xiàn)場調(diào)查資料和歷史統(tǒng)計資料對個市場特征進行描述，探求旅游者的行為 規(guī)律，是進行下一步規(guī)劃的重要依據(jù)。這些特征一般包括旅游市場的人口學特征，如年齡、性別、收入、 客源地來源、教育水平等，以及旅游者在目的地地消費特征，如滯留時間、平均日消費、旅游消費在吃 住行游購娛等各方面的分配等。對于宜昌生態(tài)博覽園的潛在旅游市場的市場結構我們將從以下幾個方面 進行分析一、收入與出游力由于湖北省及周邊省市的經(jīng)濟發(fā)展狀況處于整個

21、中國的中游水平，高收入家庭偏少，因此出游力沒有發(fā)達地區(qū)那樣旺盛，但由于大多數(shù)人處于中等收入水平，已經(jīng)具備出游條件，且區(qū)域人口基 數(shù)較大，所以我們認為項目具備穩(wěn)定的消費市場基礎，且還存在一定的國內(nèi)外較高消費的旅游市場,因此在消費定位上應以中檔消費為主，高檔消費為補充。二、閑暇時間與出游力由于與全國休假制度一樣，因此具備普遍適用的規(guī)則，但也有其特殊性。其出游選擇時間主要 是：市內(nèi)游客適用于非工作時間，500公里出游半徑內(nèi)的市場組要集中在雙休日和節(jié)假日，而對于距離較遠的游客則主要在長假時間，而會務游客等其他專項市場則沒有確定時間。因此我們要重點 為雙休日和節(jié)假日市場的需求設置項目和安排旅游時間，而且

22、還要特別注意夜間項目的設置和活動 安排。三、年齡與出游力整體項目設計和活動安排應使用于各年齡階段，且每個項目和活動要有明確的指向性。行業(yè)經(jīng)驗告 訴我們，中年人是最具消費能力的團體，但往往其家庭出游目的選擇權在孩子手中；雖然青年人消費能 力有限，但其人口基數(shù)最大，而老年人市場則具有出游時間限制最小的優(yōu)勢。我們認為在項目設置和活 動安排上，第一市區(qū)內(nèi)市場要特別重視對青少年市場的針對性，以吸引家庭型市場；而對更大范圍的市 場則應以中青年市場為主，家庭市場和老年市場為補充；對會務和商務等高端市場應著眼于中年市場。四、職業(yè)與出游力對于不同職業(yè)的消費市場我們可以參照國內(nèi)旅游市場的基本規(guī)律，詳細情況見下表觀

23、賞出差探親做生調(diào)查度假娛樂購物其他職業(yè)風景訪友意實習休養(yǎng)工人54.2510.20.817.696.881.627.29商業(yè)服務者43.4817.386.526.5213.044.3510.87公務員45.2323.812.382.3819.059.52個體經(jīng)營者53.857.697.697.6915.287.69學生71.202.965.920.743.7018.330.743.70教師52.0012.008.008.008.002.004.00科技人員60.0024.002.006.006.002.00離退休人員38.8911.1116.6716.675.56公司職員51.0416.672.

24、081.042.0817.7117.712.08五、教育程度與出游力六、家庭結構與出游力應適用于各類型家庭結構一個旅游目的地可以吸引的市場份額一般是與旅游資源的品味成正比，與市場距離成反比，在我國,一般只有具有世界資源品級和極大知名度的景區(qū)（點），如世界遺產(chǎn)等，才能擁有一定的國際市場份額和最廣大的全國市場。而在國內(nèi)旅游者出游半徑上一般是以500公里為基準，500公里之外的市場份額較小。宜昌磨基山生態(tài)博覽園由于其特殊的地理區(qū)位，依托“中國四大奇景”稱號的長江三峽和世界第一 水電工程的三峽工程等具有國際品味和知名度的旅游吸引物，其旅游市場非常復雜，幾乎囊括了一個旅 游目的地所能企及的各個市場。通過

25、對周邊社會經(jīng)濟發(fā)展狀況和對歷史資料的分析，我們認為本項目的 客源市場主要由以下幾部分組成：一、宜昌市區(qū)及郊縣。作為城市中心地區(qū)的綜合旅游目的地，生態(tài)博覽園將成為本市的旅游市場空 缺和低質的產(chǎn)品供給的龍頭，為城鎮(zhèn)居民室外休閑、娛樂的第一選擇。二、 整個湖北省及相鄰的重慶、豫南及湘北等500公里出游半徑內(nèi)的市場，以雙休日出游為主。作 為本區(qū)域市場中具有較高品質及與三峽旅游配套的旅游目的地，生態(tài)博覽園具備一定的市場競爭力，是周邊地區(qū)來宜昌旅游的備選目的地。三、來三峽旅游的過路游客。宜昌作為三峽旅游的必經(jīng)之地，一直在三峽旅游線上扮演著十分重要 的角色，但更多的時候，游客是只路過，不停留，致使宜昌旅游出

26、現(xiàn)了“抱著金飯碗?yún)s吃不飽”的尷尬 局面。現(xiàn)在三峽工程的火爆和人們對新三峽“高峽平湖”的期待使得宜昌又有了新的發(fā)展契機，絕不能 錯失良機。生態(tài)博覽園的出現(xiàn)，使游客有了在宜昌市區(qū)停留的充分理由。四、國際游客。國際游客可以分為兩個層面，一是慕名三峽風光和三峽工程的普通國際游客；其二是宜昌作為“世界水電之都”，可以成為國際水電、生態(tài)方面的會議和論壇的會場，所吸引的國際會務和 商務客人。其中第二層面的市場具有更穩(wěn)定、停留時間更長、消費更多的特征，將是未來主要發(fā)展的目 標。綜合分析，我們可以得到這里的目標市場分級及主要特征如下:市場級別市場范圍穩(wěn)定狀況停留時間消費能力市場結構-出游時間一級市場宜昌市區(qū)居民

27、穩(wěn)定不足1天中等家庭型為主隨時武漢市城鎮(zhèn)居民相對穩(wěn)定1-2天中等家庭型為主雙休日來三峽的過路游客相對穩(wěn)定1 3天較咼各種類型r節(jié)假日國際會務游客穩(wěn)定較長高團隊型為主會議日二級市場整個湖北省相對穩(wěn)定1 2天較咼各種類型雙休日重慶、豫南及湘北相對穩(wěn)定1 2天較咼各種類型雙休日來張豕界等周邊大型景區(qū)的過路游客不穩(wěn)定1 3天較咼各種類型節(jié)假日三級市場全國不穩(wěn)定1 3天較咼各種類型節(jié)假日入境的國際游客不穩(wěn)定1 3天高伙伴型為主不確定根據(jù)目前國內(nèi)度假旅游市場的特點以及宜昌項目的市場定位,一級市 場分項總量（萬 人）城鎮(zhèn)人口比例中等及 以上收 入人群 比例過去一 年中有 過到宜 昌旅游 經(jīng)歷的 人口比 例到

28、宜昌 選擇去 生態(tài)園 的游客 比例市場需求 上限（萬 人）市場需求下 限（萬人）公式XXXXXD=X.X.X XD=X.X.XX X宜昌市414.9332.252163.24%72%25.4918.35武漢市831.26 82.86 47.13 38.34%46%124.4657.25三峽旅游線路宜昌接42.0 一一一26%42.0010.92待海外游客總計191.9586.52資料來源：、項數(shù)據(jù)來源于2000年第五次全國人口普查公報及（湖北）：項數(shù)據(jù)來源于三峽庫區(qū)城鎮(zhèn)遷建與發(fā)展淺議（張云，江新，1999）與2002年人國人口社會經(jīng)濟發(fā)展白皮書的綜合計算；項數(shù)據(jù)來源 于中國七大中心城市人口資源

29、大調(diào)查（中國網(wǎng)）：項數(shù)據(jù)來自于度假灣公司國內(nèi)度假旅游統(tǒng)計及預測材料及中國社會科學院旅游綠皮書2001 -2003年中國旅游發(fā)展：分析與預測另外，參照國內(nèi)其他地區(qū)會務旅游市場的專項調(diào)查，如“江蘇省會務旅游市場統(tǒng)計”，根據(jù)宜昌生態(tài)園的總體定位，推測其一級市場中的國際會務客人將占一級市場總量的8%左右，即: 7.4816.58萬人次由此，得知一級市場總量下限為： 86.52 X 1.08 = 93.44萬人，上限為：191.95 X 1.08 = 207.30萬人， 即磨基山生態(tài)園的市場需求總量為：93.44207.30 （萬人）上文所述的旅游市場總量指的是約五年內(nèi)磨基山生態(tài)園面向的一級市場總量，根

30、據(jù)旅游行業(yè)發(fā)展規(guī) 律及項目目標市場占領方略，我們計劃分五年（以一期建設完成為第一年）逐步消化現(xiàn)有的市場規(guī)模和 需求總量。每年比例分別為：22%： 22%： 20%： 18%： 18%，即一期建設完成第一年的游客量中一級市場需求量占前文所得市場需求總量的22%： （ 93.44207.30 ） X 22% =（20.5645.61 ）萬人次。注：忽略重游率因素。需要重點說明的是， 此處主要側重計算一級市場的需求量，并非忽視二級和三級市場，同樣根據(jù)旅游行業(yè)發(fā)展規(guī)律及目標市場占領方略，尤其是分級目標市場的發(fā)展規(guī)律，在旅游景區(qū)（點）發(fā)展初期， 一級市場將占總游客量的絕大部分，二、三級市場的份額很小；隨

31、著一級市場的逐漸擴大，二、三級市 場規(guī)模和在總游客量中所占的份額也逐漸增大。下表為根據(jù)經(jīng)驗測算的一級市場與二、三級市場的比例：表 一級目標市場與二、三級目標市場比例一級市場在總游客量中 所占比例二、三級市場在總游客 量中所占比例一期8020二期7030三期6040假設20042005年為一期建設期，則一期建設完成第一年為2006年。由此，測算磨基山生態(tài)園 2006年的理論游客量為：（20.5645.61） *80%= （25.7057.01 ）萬人次?？紤]到一級市場在市場結構中占了大部分份額，以宜昌市2002年國內(nèi)旅游增長率10.9 %1,計算得知2007年磨基山生態(tài)園的理論游客量為：（25.

32、7057.01） X （1 + 10.9 %） = （28.2762.71 ）萬人次。同理計算得知各年的理論游客量為：2005年23.3651.82萬人次，2008年31.0968.98萬人次,2009年34.2075.87萬人次。以上計算的是理論市場需求量，但在實際操作中，市場需求不可能是百分之百被滿足的，或者由于 項目的設置、或者因為市場滲透能力、或者因為消費心理的變化等等。我們的市場容量只采用理論需求 下限的85%十算。得出的數(shù)據(jù)是指導我們進行財務預測和項目容量設計的依據(jù)。即：表磨基山生態(tài)園游客量預測年份20052006200720082009游客量（萬人 次）19.8621.8424.

33、0326.4329.02.3旅游供給分析宜昌周邊地區(qū)旅游資源與供給現(xiàn)狀宜昌地區(qū)及三峽片區(qū)旅游資源是典型性與過渡性兼?zhèn)洌糜钨Y源以風景觀光和人文資源品味之高在 全國具突出地位。該地區(qū)以宜昌市城區(qū)為中心的旅游黃金圈，資源主要以山、水、森林、人文歷史及現(xiàn)代工程為主體 構成，是全國旅游資源最為密集的地區(qū)之一。且旅游資源空間組合良好，但總體缺乏具規(guī)模的現(xiàn)代娛樂 型、度假型、時尚型、生態(tài)型和會議功能型旅游產(chǎn)品。宜昌地區(qū)旅游資源開發(fā)的區(qū)位交通、資金、人力、技術、管理等區(qū)域條件總體上算有優(yōu)勢，但在市 場方面還有待開發(fā)。幾年后宜昌周邊各高速公路建成開通后將會使磨基山生態(tài)博覽園的區(qū)位和主題優(yōu)勢 凸顯出來。1、功能

34、特點：本地區(qū)絕大部分景區(qū)是觀光景點，有幾個生態(tài)旅游休閑區(qū)，沒度假型的景區(qū)，這與我國旅游業(yè)整體產(chǎn)品所處的發(fā)展階段和地區(qū)景觀特點有關。目前，宏觀旅游產(chǎn)品升級勢在必行，“生態(tài)型休閑度假時代即將來臨”的呼聲不斷高漲。2、規(guī)?，F(xiàn)檔次本地區(qū)生態(tài)旅游和休閑度假景區(qū)檔次差距不是十分明顯，沒有高檔次、高消費和功能型的國際性生 態(tài)度假區(qū)。包括車溪、清江和后河原始森林生態(tài)旅游區(qū)也只是滿足于當?shù)赜慰托蓍e需求的檔次。3、具體娛樂休閑項目特點。本地區(qū)景區(qū)及度假區(qū)內(nèi)娛樂項目種類少，消費檔次底，沒有新穎獨創(chuàng)的項目，缺乏參與互動性。包 括農(nóng)家樂休閑活動和土家風情體驗等項目，市場反映也不夠理想。周邊地區(qū)旅游資源發(fā)展趨勢1、功能周

35、邊地區(qū)旅游資源要完成功能轉化十分困難，因為受到地域和地形的限制，生態(tài)也會招到嚴重破壞，產(chǎn)品升級也尚需一段時間。包括三峽大壩度假村在 2009年后建成也只是一個功能單一的度假區(qū)，沒有生態(tài)旅游的概念可言。所以，在未來的發(fā)展趨勢中，周邊地區(qū)還是以文化旅游、觀光旅游和保建旅游為主。2、規(guī)模與檔次根據(jù)本地區(qū)的旅游資源狀況分析，整體旅游產(chǎn)品規(guī)模還將不斷擴大，度假區(qū)規(guī)模也將會擴大，為滿 足不同市場需求，將會形成針對當?shù)丶爸苓呌慰?、全國來三峽觀光的游客和國際游客，發(fā)展為大眾 型檔次、高檔次和國際性功能型檔次的三個不同檔次的度假區(qū)。大眾檔次將占主導市場，但它所創(chuàng) 造的消費利潤則不高， 高檔消費和國際性功能型產(chǎn)品

36、也將在未來的5-8年內(nèi)將獲得較大發(fā)展， 逐漸尋找到相應的市場，高檔次項目、功能型高檔項目將成為未來少部分度假區(qū)的主體項目和利潤支柱。2、娛樂休閑活動根據(jù)目前景區(qū)發(fā)展的規(guī)律分析，本地區(qū)景區(qū)內(nèi)娛樂項目會朝著個性化、內(nèi)涵豐富化、設計安排合理 化的方向發(fā)展。水上項目、民俗文化、生態(tài)探險、時尚活動、極限運動、拓展運動等將成為熱點。周邊旅游資源與供給現(xiàn)狀圖周邊旅游資源與供給現(xiàn)狀主要分為三大塊，也就是三個旅游圈。兩壩一峽、神農(nóng)架景區(qū)、大老嶺森 林公園和黃牛巖一帶景區(qū)構成一個圈；清江流域宜昌市段構成一個圈；三國遺址和遠安縣一帶構成了第 三個風景圈。周邊競爭者主要分為宜昌城區(qū)競爭者和宜昌周邊地區(qū)競爭者，存在競爭

37、的原因在于旅游開發(fā)資源的 相似、產(chǎn)品市場的位定和地理區(qū)位的沖突等，所以我們從競爭者的旅游項目分析來分析我們產(chǎn)品的未來 方向。下面分宜昌城區(qū)旅游項目概況和宜昌周邊旅游項目概況進分析比較。宜昌城區(qū)旅游項目概況功能公類景區(qū)名稱景區(qū)特點景區(qū)不足休閑觀光夷陵廣場城市中心廣場，是草坪綠化為主的市民 休閑中心面積太小，綠化單一，沒有私秘 性，燥音大。濱江公園江邊與城市間的綠色隔離帶，以當?shù)匚?化歷史為主題的觀光公園基礎設施差，寬度不夠，衛(wèi)生差， 綠地少，燥音大主題公園兒童公園游樂設施種類多，環(huán)境宜人，是個以兒 童游樂為主的公園基礎設施和游樂設施過于陳舊， 缺乏教育意義和規(guī)模管理九詠園按古代風格造園手法修建的

38、人文景觀 為主題的歷史文化廣場主題思想不夠突出植物科普 園以綠化植物為主，是集科普、游覽為一 體的公共綠地規(guī)模小，教育意義不夠突出動物園動物種類多，面積大國家稀有動物種類少，缺乏互動 項目水上樂園有泳池和各種滑道，以水為主題的游樂 公園創(chuàng)意不夠新穎，游樂項目少，不 能滿足現(xiàn)代人的需求餐飲住宿農(nóng)家樂特色飲食，物美價廉缺乏規(guī)范管理，特色還不夠突出星級酒店在城區(qū)內(nèi)，交通便利，價格實惠（四星 兩家，三星八家）設施落后，檔次不夠高，周邊燥 音大。宜昌周邊旅游項目概況景區(qū)名稱景區(qū)特點景區(qū)不足長江三峽風景區(qū)中國十大風景名勝區(qū)，風光壯麗，氣勢恢 弘，由雄峰、險灘、奇洞、幽峽構成的山 水長廊景區(qū)跨躍區(qū)域太大，景

39、點分散， 觀光途徑單一兩壩一峽風景區(qū)國內(nèi)最大的水電站一一葛洲壩工程， 世界 最大的水電站一一三峽大壩，高峽出平湖 等，構成了集山、水、洞、峽、壩等自然、 人文、城市景觀于一體的風景帶景區(qū)跨躍區(qū)域太大，景點分散，觀光途徑單一三游洞風景區(qū)山奇水秀，歷史悠久，文化積淀深厚規(guī)模不大，娛樂及休閑設施缺之1古三國遺址風景區(qū)演義著36個三國故事，是以秀麗山水記 載著歷史文化的主題景區(qū)景點分散，景區(qū)內(nèi)容單一，缺乏 娛樂性與住宿消費休閑等功能清江土家風情風景區(qū)古巴人發(fā)祥地，以山歌、南曲、巴山舞文 化和秀麗山水來體現(xiàn)土家風情的休閑景 區(qū)大眾檔次消費，沒有功能型的休 閑產(chǎn)品神農(nóng)架風景區(qū)屈原和昭君的故里，是一個由歷史

40、遺跡、 原始森林風貌、“野人”、白化動物等自然 之謎相輝映的神秘風景區(qū)側重于觀光產(chǎn)品，沒有游客參與 互動型的娛樂項目和消費類項 目。車溪土家民俗風景區(qū)奇山秀水，原汁原味的山寨田園風光，以 生態(tài)旅游為主題的度假休閑景區(qū)表現(xiàn)生態(tài)主題內(nèi)容單一，只體現(xiàn) 在人與自然的主題。后河原始森林 生態(tài)游風景區(qū)山雄峰高、原始森林、野生動植物種類繁 多，氣候宜人的休閑避暑勝地資源條件好，但缺乏獨創(chuàng)新穎的 特色產(chǎn)品和個性娛樂項目。2.4SWOT分析SWO表示優(yōu)勢（Strengths ）、劣勢（Weakness）、機遇（Opportunities ）、威脅（Threats ）。 對此進行分析，可謂知已知彼，近遠利弊等一概

41、明了。綜合以上磨基山及宜昌地區(qū)旅游資源及客源調(diào)查 的結論，以SWO方法對磨基山進行分析。優(yōu)勢（S）:磨基山規(guī)劃范圍區(qū)內(nèi)之前沒有過度的商業(yè)開發(fā)行為，為未來發(fā)展提供了廣大空間；同時它地處長江沿岸，植被綠化好，交通和引水都很方便，從而降低了生態(tài)園開發(fā)成本。水電之都和長江三峽旅游線始發(fā)點的獨特優(yōu)勢，給項目向國際性市場進發(fā)提供了廣大的空間。宜昌地區(qū)及周邊地區(qū)的旅游圈資源豐富，但產(chǎn)品相對單一化，給磨基山開發(fā)生態(tài)旅游留下了足夠的發(fā)展空間，同時它也將是彌補這一市場空間的最好區(qū)位。品牌可塑空間大；開發(fā)商三江集團的雄厚實力，確保了項目開發(fā)和經(jīng)營管理的高質量、高效率。 劣勢（W：項目開發(fā)土地面積小，項目容量有限。宜

42、昌及周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不高，當?shù)芈糜蜗M能力不高。季節(jié)氣候因素造成的景區(qū)維護成本增加，也限制了項目內(nèi)容的設置。宜昌城區(qū)內(nèi)本身沒有形成成熟的旅游環(huán)境，留不住過往游客。機遇（O）:整個三峽旅游重點東移以宜昌為中心，在未來的幾年內(nèi)，宜昌的旅游市場將會有突飛猛進的發(fā)展， 磨基山生態(tài)園將會成為游客到三峽的第一站。政府對宜昌旅游業(yè)的發(fā)展的大力支持，將會使磨基山項目在市場起動時間上將會大大縮短。三峽大壩的建成，將會吸引大批國際游客到三峽旅游，許多國際性水電會議論壇將會在宜昌或三峽舉行。國民生活水平的提高，周邊地區(qū)人們節(jié)假日出游渡假將成為熱門。挑戰(zhàn)（T）:本地旅游消費能力較弱，磨基山生態(tài)園必須先打入到三峽旅

43、游的游客市場。周邊競爭對手有清江生態(tài)旅游渡假區(qū)和車溪風景渡假區(qū)，它們規(guī)模大，特色強，是與我們爭奪當?shù)丶爸苓吙驮词袌龅挠辛κ?。我們必須在品位和服務、?chuàng)新上強于它們，而且是不可超越性的。三峽大壩在2009年建成后，周邊的渡假區(qū)將會崛起，對市場產(chǎn)生一定的吸引力，磨基山生態(tài)園必 須以突出的生態(tài)環(huán)境和生態(tài)旅游特色上超越對手。環(huán)境問題是關系到景區(qū)生死存亡的核心，恰當處理開發(fā)和保護的關系不僅是規(guī)劃時應該遵守的原 則，更是景區(qū)經(jīng)營管理中應當時刻深刻研究的課題。根據(jù)SWO分析，磨基山開發(fā)應該著重考慮挑戰(zhàn)和優(yōu)勢因素，目的是努力利用自身優(yōu)勢化解挑戰(zhàn)， 因此在市場啟動前期應當必須注意：區(qū)位優(yōu)勢決定了該項目將先對宜昌

44、城區(qū)和周邊地區(qū)市場消費群設置項目，如水公園、特色酒吧餐廳等先做人氣，各項目開發(fā)必須以階段性進度開發(fā)，以前期項目創(chuàng)效支持后期項目開發(fā)，降低開發(fā)風險。針對宜昌地區(qū)一年四季分明的氣候特點，在設置項目時要充分考慮。利用政府資源，以水電之都的佳譽對國際水電會議論壇市場作大力的宣傳。以極為生態(tài)的休閑住宿環(huán)境為宣傳點，吸引過住三峽旅游的大量高端市場的游客，如生態(tài)人居區(qū)、 生態(tài)別墅酒店等。基于目前夷陵長江大橋的交通制度和江南路縱橫于景區(qū)內(nèi)對磨基山生態(tài)園以后的影響，在項目開發(fā)前必須協(xié)調(diào)通順。協(xié)助當?shù)卣贫ㄏ嚓P措施，在開發(fā)前期，一次性處理好原住民與景區(qū)開發(fā)的關系。市場推廣工作先行，以持續(xù)的市場影響手段不斷制造大

45、眾拓注的理由，可錯助某項特殊的大型活動：如世界旅游日或生態(tài)主題會議在此舉辦。在開發(fā)建設和經(jīng)營中，從細部入手，使環(huán)保原則不至于成為一句口號，而成為景區(qū)長盛不衰的秘訣。 密切關注競爭對手的動向，靈活調(diào)整競爭戰(zhàn)略，實現(xiàn)“在運動中做戰(zhàn)”。三、項目建議書3.1景區(qū)性質及主題形象國際品質的生態(tài)天堂，三峽工程的經(jīng)典詮釋很多專家認為三峽工程將是一場生態(tài)災難，埃及的阿斯旺大壩的教訓還依然歷歷在目。宜昌生態(tài)博覽園建設的目的在于向世人詮釋我們有能力把生態(tài)保護好，三峽工程將會造福于民，而不會 造成生態(tài)災難。三峽工程是人類歷史上最偉大的水利工程之一，作為與之距離最近城市的宜昌，早已因葛洲壩蜚聲海內(nèi)外，而現(xiàn)在有將擁有世界

46、第一大的水電站，更會成為世人的焦點，成為世界上最有影響力的水電城。如何利用這難得的發(fā)展契機呢？試看昔日海南小漁村博鰲，因亞洲論壇，一躍成為中國旅游的明星；再看瑞士山中小鎮(zhèn)達沃斯，又啟不是靠國際會議成為了萬種矚目的焦點?，F(xiàn)代社會是一個國際化高度發(fā) 達的社會，各國的聯(lián)系前所未有的密切，“地球村”的概念已決不是一紙空談。而古老的中國自從向世界打開大門，就無法停止了，尤其是在本世紀，已相繼申辦了APEC奧運會、世博會等，為全球之翹首。在這樣的背景之下，宜昌拿出三峽工程的利劍，打出世界水電之都的口號，必將得到諸如“聯(lián)合國環(huán)境 署”、“國際能源理事會”、“世界水論壇”和其他與水電相關的國際組織或論壇的傾慕

47、，成為某一國際會 議的常設會址，而 2003年9月宜昌成功舉辦世界旅游日活動已經(jīng)證明了這個城市的魅力和能力。一旦成為國際會議會址，將給這個景區(qū)乃至整個宜昌帶來巨大的社會影響力、知名度和商業(yè)機會。 這里本身就是生態(tài)效益的代言人，其社會效益不必多言，經(jīng)濟效益也是無可估量，三大效益集于一身， 發(fā)展前景十分誘人。生態(tài)問題是目前全球最關注的問題，生態(tài)的環(huán)境和生活也是后工業(yè)文明時代人類最追求的東西，因 此我們策劃了生態(tài)博覽園的概念，主要是從以下5個方面來詮釋生態(tài)的概念水生態(tài)長江作為當?shù)鼐用竦纳矗窃鯓訛槿藗兯玫哪?？原本渾濁的江水怎樣變清的呢？將長江 之水引入景區(qū)即使給水成本上的考慮，但這更是出于

48、表達主題的考慮。水在整個景區(qū)內(nèi)是一個重要線索，如通過水生態(tài)展示可以讓人們了解水體凈化的過程，而凈化后的水又將成為游人活動的載體，包括娛樂 活動，也涉及到居住、交通和餐飲等?？傊f明一種生態(tài)的，充滿靈性的，與人類息息相關的水的 概念。植物生態(tài)宜昌既是中國的地理中心華中地區(qū)，也是中國第二階梯向第三階梯過渡的地區(qū)，是一個植物多樣性 十分發(fā)達的地區(qū)，中國各地的植物，各種垂直地帶分布的植物都有分布，區(qū)域內(nèi)還有珙桐、水杉等珍惜 植物資源，因此在發(fā)展植物生態(tài)方面還是具備一定優(yōu)勢的。通過室外植物園的方式來表現(xiàn)植物的水平分 布和垂直分布的地帶性特點，以及室內(nèi)溫室來展示具有區(qū)域差異性的熱帶植物和反季節(jié)植物來表

49、現(xiàn)植物 世界的魅力。此外還需利用植物與人類關系，用活動、娛樂等方式來展現(xiàn)人與自然的關系。 動物生態(tài)動物是人類最好的朋友，它們有靈性，甚至有自己的思想。我們要營造一個以溫和動物為主的野生 狀態(tài)下的動物樂園，給游客以另一種全新的體驗，給每個善良的人一個與動物戲耍、交流、親密接觸的 機會。而宜昌地區(qū)本身也是一個動物品種多種多樣的地區(qū)，不僅適合大多數(shù)動物生存，而且還擁有金絲 猴、中華鱘等珍惜動物。此外我們還可以利用如神農(nóng)架野人等制造故事情節(jié)，以增加游客體驗。文化生態(tài)地域文化作為一種歷史傳承，是老祖宗留給現(xiàn)代人的最可寶貴的遺產(chǎn)。但文化同時也是一種容易破 壞甚至消亡的東西，很多獨具魅力的文化遺存都被“現(xiàn)代

50、文明”所同化，很多具有悠久歷史的地方已找 不到任何歷史的痕跡，所以為了在根本上保護歷史文化，有專家提出了“文化生態(tài)”的概念，即引用生 物界的概念來闡述文化也需要一個保護、平衡和繁衍生息的過程。宜昌的歷史悠久，文化底蘊深厚，但 由于沒有妥善保護而不為游人所知。生態(tài)博覽園使這個城市有了這樣一個機遇，可以把這里歷史文化方 面的東西發(fā)揚光大。我們將緊緊抓住宜昌歷史上最為波瀾壯闊的歷史時期和事件，如三國時期、民國時 期及戰(zhàn)爭主題，在有限歷史遺存（如點軍碑、民國教堂等）基礎上，展示甚至重現(xiàn)當年的時刻，如修繕 民國教堂，營造民國風格的老宜昌碼頭、市井，建懷舊風格的主題酒吧區(qū)，給游人以重回歷史，體驗歷 史沉淀

51、的經(jīng)歷，還可以興建如三國文化園，軍旅世界等既符合地方文化又給游客提供文化娛樂服務的項 目?？傊?，文化是最有生命力的東西，也是能夠提高景區(qū)品味的要點，文化生態(tài)將大有可為。 人居生態(tài)人居生態(tài)是最近被廣泛提及的一個字眼，熟悉了城市鋼筋水泥森林的城市居民也對之趨之若騖，房地產(chǎn)開發(fā)商視之為黃金招牌，但它不單單是一種房地產(chǎn)開發(fā)模式，而是反映了人類返樸歸真的生活態(tài)度 和回歸自然的生活情趣。生態(tài)博覽園的居住區(qū)一方面本身就有區(qū)別于城市中的院落式的不完全生態(tài)，是 不折不扣原汁原味的自然狀態(tài)，同時靠近生態(tài)博覽園的優(yōu)勢又使其擁有了無以倫比的如詩如畫生態(tài)環(huán)境。我們將把這里作為人居生態(tài)的典范，建筑依托自然地勢，渾然天成，盡量少砍樹或不砍樹，把用自然來 做這里最好的裝點，用生態(tài)觀念設定生活軌跡，將給人們呈現(xiàn)出一個全新的生活方式。生態(tài)主題在項目活動中的體現(xiàn)生態(tài)觀光、生態(tài)娛樂、生態(tài)教育、生態(tài)技術、生態(tài)文化、生態(tài)生活3.2區(qū)域總體規(guī)劃功能分區(qū)框架圖 功能分區(qū)泡泡圖 磨基山生態(tài)園總體規(guī)劃圖： 磨基山生態(tài)