某置業(yè)商貿(mào)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、 發(fā)證單位：國(guó)家發(fā)改委證書(shū)編號(hào)：11420060047等 級(jí)：丙級(jí)蕭縣淮海置業(yè)有限公司淮海商貿(mào)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2011xzs0019安徽省蕭縣工程咨詢研究所二o一一年十月蕭縣淮海置業(yè)有限公司淮海商貿(mào)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告工程編號(hào)：2011xzs0019單位負(fù)責(zé)人：技術(shù)負(fù)責(zé)人：安徽省蕭縣工程咨詢研究所二o一一年十月蕭縣淮海置業(yè)有限公司淮海商貿(mào)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主辦單位：安徽省蕭縣工程咨詢研究所咨詢證書(shū)：工咨丙11420060047單位負(fù)責(zé)人：劉先引咨詢工程師：王 坤 李維峰編制負(fù)責(zé)人：劉先引（高級(jí)經(jīng)濟(jì)師）參加人員：董純潔（高級(jí)工程師）王向陽(yáng)（高級(jí)工程師）董伯勤（高級(jí)工程師）李 明（工程師）王

2、傳仁（工程師）制圖文?。河?莉 孟艷麗目 錄第一章 總 論1一、項(xiàng)目概述1二、項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介2三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3四、項(xiàng)目年能耗3五、結(jié)論與建議3第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性5一、項(xiàng)目的可行性5二、項(xiàng)目的必要性5第三章 項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析8一、項(xiàng)目區(qū)概況8二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件11三、項(xiàng)目所在鎮(zhèn)基本情況13第四章 項(xiàng)目的市場(chǎng)情況分析15一、項(xiàng)目整體素質(zhì)分析15二、物業(yè)類(lèi)型分析16三、綜合評(píng)價(jià)：17第五章 項(xiàng)目整體規(guī)劃與定位18一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想及原則18二、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案19第六章公用工程設(shè)計(jì)方案24一、給水、排水設(shè)計(jì)方案24二、供電及電信設(shè)計(jì)方案26三、燃?xì)夤?yīng)方

3、案26四、淮海商貿(mào)城管線鋪設(shè)方案27第七章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略及方案28一、營(yíng)銷(xiāo)策略28二、營(yíng)銷(xiāo)方式29三、 銷(xiāo)售節(jié)奏與策略31第八章環(huán)境保護(hù)34一、主要污染源34二、 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)34三、環(huán)境保護(hù)措施34第九章 資源節(jié)約36一、設(shè)計(jì)依據(jù)36二、節(jié)能36第十章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防38一、勞動(dòng)安全38二、消防39第十一章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度度安排40一、項(xiàng)目管理40二、項(xiàng)目監(jiān)理40第十二章投資估算及資金籌措43一、估算依據(jù)43二、估算說(shuō)明43三、投資估算43四、資金籌措方案43第十三章 項(xiàng)目招投標(biāo)44一、工程招標(biāo)44二、招標(biāo)基本情況表46第十四章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)47一、銷(xiāo)售收入估算47二、總成本及費(fèi)用估算47三

4、、銷(xiāo)售利潤(rùn)估算47第十五章 社會(huì)效益分析49一、社會(huì)影響分析49二、 項(xiàng)目與所在地互適性分析49三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析49四、項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論50 第一章 總 論一、項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目名稱：淮海商貿(mào)城（二）承辦單位：蕭縣淮海置業(yè)有限公司（三）建設(shè)地點(diǎn)：蕭縣張莊寨鎮(zhèn)鎮(zhèn)北101省道東（四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（五）項(xiàng)目法人代表：宋秀珍（六）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：總占地面積20764.59平方米（31.15畝）。總建筑面積：27519平方米，其中：住宅14790平方米，商業(yè)12729平方米。項(xiàng)目總投資8933.2萬(wàn)元。（七）項(xiàng)目建設(shè)期：15個(gè)月（2011.102013.5）。（八）可研編制單位：蕭縣工程咨詢研究所（九）可行

5、性研究報(bào)告編制依據(jù)及范圍1、編制依據(jù)（1）蕭縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃（2）安徽省關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃和2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（3）蕭縣城區(qū)開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃（4）蕭縣土地利用總體規(guī)劃（5）宿州市定額站宿州定額信息2011年第三季度（6）民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范；（7）國(guó)家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；（8）國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的投資項(xiàng)目可行性研究指南；（9）蕭縣土地利用總體規(guī)劃；（10）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及技術(shù)資料；蕭縣建設(shè)、環(huán)保、土地等有關(guān)部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的意見(jiàn)和審批材料、證明材料等。2、編制范圍本項(xiàng)目可研報(bào)告的研究范圍包括：（1）項(xiàng)目提出的背景及

6、建設(shè)的必要性（2）項(xiàng)目選址與建設(shè)環(huán)境條件（3）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容（4）項(xiàng)目總體布局方案（5）工程技術(shù)方案（6）環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能（7）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和實(shí)施計(jì)劃（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析（10）項(xiàng)目結(jié)論與建議二、項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介蕭縣淮海置業(yè)有限公司法人代表：宋秀珍，女，1967年5月出生，徐州市新沂人，南京工程建筑學(xué)院畢業(yè)，歷任北京魯能集團(tuán)副總經(jīng)理，先后負(fù)責(zé)徐州工程兵指揮學(xué)院新校區(qū)建設(shè)，徐州市市政小區(qū)建設(shè)，徐州市安居工程“民富苑”建設(shè)，被評(píng)為徐州市建筑業(yè)“優(yōu)質(zhì)工程”、“放心工程”。此次蕭縣張莊寨開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是蕭縣政府招商引資項(xiàng)目，北京魯能集團(tuán)專門(mén)委托副總經(jīng)理宋秀珍擔(dān)任蕭縣房地

7、產(chǎn)開(kāi)發(fā)置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)，該公司已在蕭縣注冊(cè)，公司現(xiàn)有開(kāi)發(fā)綜合部、工程管理部、合同預(yù)算部、行政事務(wù)部四部門(mén)，經(jīng)濟(jì)勢(shì)力雄厚，技術(shù)力量強(qiáng)大。公司宗旨“服務(wù)、誠(chéng)信、創(chuàng)新”。蕭縣淮海置業(yè)有限公司注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，主營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售；一般經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理等。注冊(cè)時(shí)間：2011年9月。三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量一建設(shè)規(guī)模建筑面積平方米27519其中：住宅平方米14790配套公建平方米商業(yè)用房平方米127292住宅套數(shù)套1503商業(yè)套數(shù)套3004總占地面積平方米20764.595可規(guī)劃用地面積平方米215556建筑容積率1.307綠化率%288建筑密度%45.6二項(xiàng)目總

8、投資萬(wàn)元8933.2三投資利潤(rùn)率%9.15四投資利稅率%16.99四、項(xiàng)目年能耗該項(xiàng)目主要能耗為：水、電、汽。該項(xiàng)目正常年份年耗水25.18萬(wàn)噸、耗電32.4萬(wàn)度、耗汽6.75萬(wàn)噸。五、結(jié)論與建議通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論：1、淮海商貿(mào)城項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和蕭縣對(duì)該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。2、淮海商貿(mào)城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，蕭縣淮海置業(yè)有限公司具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作能力，為項(xiàng)目建設(shè)及招商提供了可靠的保障。3、本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案利用項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。4、本次可行性研究對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一

9、定的可操作性。5、從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上來(lái)看，其市場(chǎng)前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。6、從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。根據(jù)在評(píng)價(jià)過(guò)程中對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目實(shí)施提出如下建議：1、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避a、本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房銷(xiāo)售及市場(chǎng)招商。b、在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案。c、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。2、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種方式實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售。3、建設(shè)管理措施a、整合企業(yè)資源，提高操作水平。b、根據(jù)開(kāi)發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定

10、，對(duì)運(yùn)用資金的能力要求較高。c、提高資金的使用效率的同時(shí)，亦要保持整個(gè)開(kāi)發(fā)理念的延續(xù)性。d、委托合作伙伴“本項(xiàng)目發(fā)展商”作為銷(xiāo)售及招商代理公司。e、項(xiàng)目在招投標(biāo)階段應(yīng)該選有實(shí)力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項(xiàng)目周期。第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性一、項(xiàng)目的可行性（一）鎮(zhèn)政府對(duì)淮海商貿(mào)城的建設(shè)十分重視。在本項(xiàng)目的醞釀、申報(bào)過(guò)程中，得到了來(lái)自政府各方面的熱情關(guān)心和支持。（二）本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商蕭縣淮海置業(yè)有限公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)、行業(yè)運(yùn)作能力和社會(huì)信譽(yù)作基礎(chǔ)。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，各方面人才搭配合理，管理

11、制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。（三）本項(xiàng)目起點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式符合國(guó)際潮流，有著很好的發(fā)展前途。（四）項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地有關(guān)部門(mén)及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС?，因而是可行的。（五）?xiàng)目的區(qū)位、交通、倉(cāng)儲(chǔ)、物流條件很好，適應(yīng)商業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)發(fā)展。（六）項(xiàng)目有著良好的經(jīng)濟(jì)效益。這在本報(bào)告的第十一章將得到充分的論證。二、項(xiàng)目的必要性（一） 提高城鎮(zhèn)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，助推張莊寨鎮(zhèn)商貿(mào)中心的形成與發(fā)展張莊寨鎮(zhèn)位于蕭縣東南部，近年來(lái)，該鎮(zhèn)緊緊抓住城鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)的歷史機(jī)遇，全面完成城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅規(guī)劃任務(wù)任務(wù)，安穩(wěn)致富工程切實(shí)推進(jìn)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)于張莊寨鎮(zhèn)商業(yè)中心的形成

12、與發(fā)展具有極大的助推意義?；春Ｉ藤Q(mào)城項(xiàng)目將以前瞻性的商業(yè)和運(yùn)營(yíng)體系，推動(dòng)張莊寨鎮(zhèn)成為匯聚中高端商業(yè)、激勵(lì)創(chuàng)業(yè)、引導(dǎo)消費(fèi)的城市新商圈，成為銜接老城區(qū)和新城的樞紐，將全鎮(zhèn)以及周邊地區(qū)的客人匯聚于此，一站式購(gòu)物、一站式娛樂(lè)、一站式休閑，突破老城舊有的商業(yè)格局，有利于增強(qiáng)城市的商業(yè)輻射功能，提高該鎮(zhèn)城市競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，淮海商貿(mào)城通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃和建設(shè)，蕭縣淮海置業(yè)有限公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)力，采取整體推進(jìn)的方式，建設(shè)高水平的商業(yè)運(yùn)作，形成復(fù)合型的張莊寨鎮(zhèn)新商業(yè)中心，成為張莊寨鎮(zhèn)乃至蕭縣東南部地區(qū)商貿(mào)發(fā)展的創(chuàng)新制高點(diǎn)。（二） 構(gòu)建和諧社會(huì)，提供就業(yè)與小額創(chuàng)業(yè)的雙平臺(tái)我們也清醒地看到，張莊寨鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還存在較多

13、困難和問(wèn)題，其中，農(nóng)民安穩(wěn)致富一直是迫切需要解決的社會(huì)問(wèn)題，主要原因是：新形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)空虛問(wèn)題突出，鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)就業(yè)容量有限，城鎮(zhèn)居民自主創(chuàng)業(yè)能力不足，增收致富渠道不多；加之遺留問(wèn)題紛繁復(fù)雜，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的壓力較大。制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)瓶頸尚未得到完全突破，全縣負(fù)重自強(qiáng)、干事創(chuàng)業(yè)的氛圍還不濃厚?；春Ｉ藤Q(mào)城的建設(shè)，可以提供至少幾百個(gè)子項(xiàng)目小額創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)，同時(shí)帶動(dòng)社會(huì)就業(yè)數(shù)千人，拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)需求估計(jì)每年為數(shù)千萬(wàn)元，極大地豐富了豐都縣的文化娛樂(lè)休閑生活，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)，塑造獨(dú)具人文特色的民俗風(fēng)情街，具有很大的推動(dòng)和促進(jìn)作用。（三）解決現(xiàn)有存量商業(yè)的空置，發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)意義消化現(xiàn)有存量空置物業(yè)

14、是一項(xiàng)重要的舉措。目前看，張莊寨鎮(zhèn)的存量空置商業(yè)總體量偏大，埋沒(méi)了其應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目進(jìn)行商貿(mào)城的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)是非常必要的，經(jīng)整體改造，不僅提升了現(xiàn)有商業(yè)的層次和形象，擴(kuò)大商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模，優(yōu)化了商貿(mào)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了盤(pán)活存量空置商業(yè)，可實(shí)現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，對(duì)豐都的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。（四）依據(jù)城鎮(zhèn)升級(jí)改造政策，深化提高張莊寨鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)的升級(jí)發(fā)展商貿(mào)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮程度或經(jīng)濟(jì)水平優(yōu)劣的一項(xiàng)重要的元素。大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)可帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有非常深遠(yuǎn)的積極意義。目前張莊寨鎮(zhèn)城商貿(mào)業(yè)還處于初級(jí)階段，整體形象和層次都比較差，沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)的培育發(fā)展，如果不進(jìn)行整體戰(zhàn)略規(guī)劃并有序引導(dǎo)其發(fā)展壯

15、大，而任由其自發(fā)發(fā)展，從現(xiàn)代快速經(jīng)貿(mào)經(jīng)驗(yàn)看，將不能滿足人們?nèi)找嫔?jí)的文化生活需求。隨著城鎮(zhèn)升級(jí)改造工程的逐步推進(jìn)，城市功能的發(fā)展，深化并升級(jí)商貿(mào)業(yè)將會(huì)是一個(gè)必然的發(fā)展歷程。第三章 項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析一、項(xiàng)目區(qū)概況（一）行政區(qū)劃本項(xiàng)目法人單位位于安徽省宿州市蕭縣，蕭縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積1871平方公里，大部分為平原，東南部為海拔100300米的低山矮嶺。人口130萬(wàn)，轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個(gè)行政村。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)（二）地理位置蕭縣緊靠徐州都市經(jīng)濟(jì)圈中心城市徐州市，縣城距京杭運(yùn)河30公里、徐州觀音機(jī)場(chǎng)50公里、連云港出?？?60公里，素有“徐州的西大門(mén)”之稱。（

16、三）自然條件1、氣候條件蕭縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無(wú)霜期長(zhǎng)，日照充足。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。歷年極端最低氣溫為-12.4，歷年極端最高氣溫為38.0，年均氣溫14.4；歷年平均降水量為811.2毫米，年平均無(wú)霜期208.3天，年平均相對(duì)濕度為70%，年平均蒸發(fā)量為1500.0毫米，年平均日照時(shí)數(shù)為2220-2480小時(shí)。2、水文條件蕭縣位于淮河流域中游，二、三級(jí)支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。蕭縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，全縣多年平均地下水資源總量為2.6

17、億立方米/年，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動(dòng)較為緩慢。近年來(lái)，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。全縣水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于1.0克/升，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。3、地質(zhì)地貌蕭縣主屬黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于32-50米之間。地形大致可分為兩個(gè)單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。山丘、谷地占總面積22.2%,平原占77.8%。土壤為潮土類(lèi)、褐土類(lèi)、石灰土類(lèi)、棕壤土類(lèi)、砂疆黑土類(lèi)，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為

18、主，其中淤土平均有機(jī)質(zhì)1.35%、堿解氮含量為70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效鉀含量120mg/kg、ph值為7.0，兩合土平均有機(jī)含量1.25%、堿解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效鉀含量100mg/kg、ph值為7.2，沙土平均有機(jī)質(zhì)含量1.1%、堿解氮含量為50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效鉀含量75 mg/kg、ph值為7.5。蕭縣域境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。4、工程地質(zhì)條件蕭縣東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，海

19、撥一般為2.5-32.5米，地勢(shì)由東南向西北傾斜，坡度為萬(wàn)分之一。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達(dá)18噸/平方米。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。蕭縣區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺(tái)魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面積的4.7。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲(chǔ)存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補(bǔ)給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對(duì)混凝土無(wú)侵蝕作用。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級(jí)河

20、流沖擊相地層，分述如下：粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，在埋深約1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見(jiàn)少量淡水螺殼，完整。粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。粉細(xì)砂，淺黃色，級(jí)配性差，中密，本層埋深7.1米鉆至15.0米未揭穿。層厚不詳。除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在140kpa以上。（四）交通運(yùn)輸條件蕭縣東鄰江蘇徐州市25公里，素有“徐州的西大門(mén)”之稱。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟(jì)寧130公里，縣城距合肥、南京、濟(jì)南、鄭州4省

21、會(huì)均為3小時(shí)路程，距徐州觀音機(jī)場(chǎng)40公里，連云港出?？?60公里。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐高速公路于縣境內(nèi)交匯，310、311國(guó)道，301、101、202省道與縣鄉(xiāng)道路交織成網(wǎng)，境內(nèi)公路密度為每平方公里130公里，已形成公路、鐵路、航空相結(jié)合的，內(nèi)外相聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，承東啟西，南引北聯(lián)，是重要的交通樞紐。二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件（一）名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多自然地理?xiàng)l件優(yōu)越，名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多。蕭縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產(chǎn)加工綠色食品的自然條件。耕地面積10萬(wàn)公頃，農(nóng)作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全縣水果掛果面積50萬(wàn)畝，主要有葡萄、蘋(píng)果、梨、黃白桃、巴斗杏

22、、柿子、櫻桃、山楂等。孫圩子胡蘿卜、閆集黑皮冬瓜、馬井韭青韭黃、圣泉蕭國(guó)圣桃、黃河故道水晶梨、龍城石榴、新莊黃牛、黃口三元雜交豬、丁里華英鴨等名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)基地聞名全國(guó)。（二）豐富的礦產(chǎn)資源蕭縣礦產(chǎn)資源豐富，水電供應(yīng)充足。蕭縣為全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣之一，已探明煤炭?jī)?chǔ)量 7.5億噸，現(xiàn)有17對(duì)礦井，年產(chǎn)能力120萬(wàn)噸；探明石油儲(chǔ)量 7億噸，煤層氣儲(chǔ)量1000億立方米，石灰?guī)r儲(chǔ)量30億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲(chǔ)量可觀。蕭縣南北分屬淮、黃河水系，地下水量為2.6億立方米，水質(zhì)優(yōu)良，生產(chǎn)、生活用水充足。電力供應(yīng)屬華東電網(wǎng)，設(shè)施完善，境內(nèi)有11萬(wàn)伏以上變電所2個(gè)，生產(chǎn)生活供電充足。（三）雄厚的經(jīng)濟(jì)基

23、礎(chǔ)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門(mén)類(lèi)齊全。蕭縣工業(yè)發(fā)展歷史久遠(yuǎn)，歷經(jīng)滄桑。公元9年，出現(xiàn)鑄造銀、銅質(zhì)錢(qián)幣的造錢(qián)工廠；北宋年間，開(kāi)始出現(xiàn)陶瓷生產(chǎn)，神宗元豐年間，開(kāi)始出現(xiàn)小煤窯，蘇東坡曾作石炭歌贊之。改革開(kāi)放以來(lái)，蕭縣工業(yè)在調(diào)整和機(jī)制創(chuàng)新中快速發(fā)展，現(xiàn)有48個(gè)縣屬工業(yè)企業(yè)，近2萬(wàn)家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，廣東錦豐、江蘇維維、山東新汶、安徽省古井、深圳康達(dá)爾等一批國(guó)內(nèi)知名企業(yè)相繼來(lái)蕭投資。2003年全縣工業(yè)總產(chǎn)值17億元(1990年不變價(jià))，形成了煤炭開(kāi)采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機(jī)械制造等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，有較強(qiáng)的協(xié)作配套能力。經(jīng)省政府批準(zhǔn)，在連霍、合徐兩條高速公路交匯處設(shè)立的占地500余畝的工業(yè)園區(qū)，是蕭縣對(duì)

24、外開(kāi)放的窗口、體制改革的實(shí)驗(yàn)區(qū)，現(xiàn)已成為國(guó)內(nèi)外客商投資的熱土，是蕭縣工業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。（四）較完善的基礎(chǔ)設(shè)施生產(chǎn)生活設(shè)施完善，人居環(huán)境良好。蕭縣民風(fēng)淳樸，社會(huì)治安穩(wěn)定，郵電通訊發(fā)達(dá)，醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)保、廣播電視和教育等社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅速，旅游、物流、金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)全面發(fā)展，服務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大。蕭縣是安徽省委20個(gè)精神文明建設(shè)示范縣之一。三、項(xiàng)目所在鎮(zhèn)基本情況蕭縣張莊寨，鎮(zhèn)位于縣境西南部，距縣城32公里，西與河南省永城縣接壤。面積115平方公里，人口7萬(wàn)。蕭(縣）張(莊寨）、淮(北）碭(山）公路過(guò)境。減河、洪河、毛河流過(guò)鎮(zhèn)境。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)有軋花廠、機(jī)械修配廠、糧油加工廠、磚瓦廠等。農(nóng)業(yè)主產(chǎn)小麥、玉

25、米、棉花等。張莊寨鎮(zhèn)行政轄區(qū)：轄魏莊、閻閣、夏橋、白樓、張柳園、眾姓莊、胡樓、雷集、埝頭、前街、郭圩、屈王莊、張壽樓、王園、王衍莊、后街、丁黃、黨屯、劉店子、王小屯、張老莊、杭子、小閣子、武樓、東街、崔口、豐慶、章樓、許莊、張莊寨、鄺莊、祖小樓、穆李趙、袁圩、屈樓、芊廟、錦橋、一條脊、朱小廠、臭園、洪河、黑柳村、三座樓、海青房、孫腰莊、王老莊、毛橋、陳胡同、蔡廟、杜平莊、歐廟、任莊、武暗樓、趙破樓、王柳園、塘坊、陳樓57個(gè)村委村。 蕭縣張莊寨鎮(zhèn)在“小城鎮(zhèn)，大戰(zhàn)略”方針的指引下，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量運(yùn)作的發(fā)展模式，完善機(jī)制，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入和公共設(shè)施建設(shè)，不斷改善和提高城鎮(zhèn)功能，城

26、鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，取得了良好的社會(huì)效益。 張莊寨鎮(zhèn)是省政府批準(zhǔn)的全省重點(diǎn)中心建制鎮(zhèn)，被國(guó)家建設(shè)部等六部委列為全國(guó)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)。鎮(zhèn)黨委、政府充分利用小城鎮(zhèn)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，著力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、中心鎮(zhèn)的集聚和輻射帶動(dòng)能力日漸凸顯。 投入不斷加大。該鎮(zhèn)實(shí)施了“美化、亮化、綠化”三大工程，先后投資多萬(wàn)元，硬化城鎮(zhèn)主干道條，總面積平方米；改造背街小巷條，總面積平方米；修砌下水道米；各單位綠化面積多平方米，有力改善了城鎮(zhèn)居民的人居環(huán)境。強(qiáng)化對(duì)鎮(zhèn)東農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中心商貿(mào)市場(chǎng)和小百貨市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)的管理和并進(jìn)一步完善市場(chǎng)功能，積極推動(dòng)鎮(zhèn)西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、鎮(zhèn)南小吃市場(chǎng)、鎮(zhèn)北機(jī)電鋼材市場(chǎng)等市場(chǎng)的建設(shè)，優(yōu)化了經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步拉

27、大了城鎮(zhèn)框架。目前，進(jìn)鎮(zhèn)經(jīng)商的經(jīng)營(yíng)戶有余戶，河南、淮北等地約有家經(jīng)營(yíng)戶落戶于此。 城鎮(zhèn)管理進(jìn)一步規(guī)范。組建了鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生保潔隊(duì)，實(shí)行全天候保潔；在提高城鎮(zhèn)居民文明衛(wèi)生意識(shí)和公德意識(shí)方面，該鎮(zhèn)要求居民和商戶對(duì)環(huán)境衛(wèi)生實(shí)行門(mén)前三包；在規(guī)范城鎮(zhèn)秩序方面，實(shí)行了攤位定點(diǎn)擺放、車(chē)輛定位?？康戎贫?，使管理水平不斷得到提高，城鎮(zhèn)品位不斷提升。 小城鎮(zhèn)功能進(jìn)一步優(yōu)化。該鎮(zhèn)完善了水、電、路、通訊及其他配套設(shè)施，并形成了若干專業(yè)化功能分區(qū)，即以眾興莊為主導(dǎo)的北部民營(yíng)企業(yè)園區(qū)；張新集為中心的水泥預(yù)制板加工區(qū)；鎮(zhèn)合作飯店為主導(dǎo)的城區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)；淮海農(nóng)科所為依托的農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)等等，極大地促進(jìn)了全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，這個(gè)

28、鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)新拓展面積達(dá)1.3平方公里，新增各類(lèi)專業(yè)市場(chǎng)5個(gè)，形成了集農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售、加工等于一體的商貿(mào)物流集散地，年交易額近3億第四章 項(xiàng)目的市場(chǎng)情況分析一、項(xiàng)目整體素質(zhì)分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目區(qū)位極佳，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。2、項(xiàng)目交通非常便利，出入非常方便，生活成本較低。3、項(xiàng)目周邊商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療、銀行等生活配套非常齊全，。4、項(xiàng)目發(fā)展商實(shí)力雄厚，具有良好的資金和市場(chǎng)運(yùn)作實(shí)力，擁有200多家合作廠商。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)：1、投資較大。2、住宅銷(xiāo)售還具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，市場(chǎng)可選擇空間小。 3、 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不能分期開(kāi)發(fā)，要一次性投入，同時(shí)也加大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)（三）機(jī)會(huì)分析：1、淮海商貿(mào)城中心區(qū)可開(kāi)發(fā)地塊

29、資源極少，本項(xiàng)目從地段、配套、發(fā)展?jié)摿Φ确矫妫胺Q該鎮(zhèn)之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強(qiáng)的可塑性。2、本項(xiàng)目由蕭縣淮海置業(yè)有限公司投資建設(shè)，投資開(kāi)發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽(yù)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展商具有較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和招商管理，在縣內(nèi)乃至全省批發(fā)服裝及小商品具有良好社會(huì)信譽(yù)將有助于提高項(xiàng)目的品質(zhì)形象。3、張莊寨鎮(zhèn)人口較多，輻射面廣，對(duì)于小商品及服裝需求較大。張莊寨鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)近幾年的快速穩(wěn)步增長(zhǎng)將為本項(xiàng)目帶來(lái)較大的發(fā)展機(jī)遇。二、物業(yè)類(lèi)型分析（一）商業(yè)本項(xiàng)目地處蕭縣張莊寨鎮(zhèn)鎮(zhèn)北101省道東側(cè)，處于該鎮(zhèn)商業(yè)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。從交通情況看：淮海商貿(mào)城，西臨101省道，北距連霍高速公路出口500米，

30、交通非常便利。這為城市內(nèi)外顧客往來(lái)，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。從消費(fèi)群體看，目前皖淮海商貿(mào)城已有較多商業(yè)批發(fā)及物流市場(chǎng)，涉及產(chǎn)品有服裝、鞋帽、燈具、五金、手工藝品等、主要客戶來(lái)源：縣區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看：城市中心即將有知名度較高大賣(mài)場(chǎng)正在籌備。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了淮海商貿(mào)城對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場(chǎng)前景。（二）餐飲本項(xiàng)目處于該鎮(zhèn)的商業(yè)興旺地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及商業(yè)批發(fā)及零售私營(yíng)店主，周邊住宅小區(qū)逐漸增多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)

31、生更多的商業(yè)娛樂(lè)消費(fèi)需求，商業(yè)餐飲娛樂(lè)業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動(dòng)該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場(chǎng)的需求。從現(xiàn)狀來(lái)看，淮海商貿(mào)城商業(yè)圈內(nèi)缺乏此類(lèi)大型餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所，周邊規(guī)劃中的商貿(mào)建筑中也沒(méi)有此類(lèi)設(shè)施。隨著該地區(qū)的建設(shè)和商業(yè)人氣的聚集，對(duì)餐飲娛樂(lè)的需求會(huì)越來(lái)越旺，相關(guān)用房的租售前景看好，本項(xiàng)目的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)將逐漸體現(xiàn)。（三）住宅樓本地塊處于淮海商貿(mào)城商務(wù)板塊，但這一地區(qū)住宅樓市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后，規(guī)劃設(shè)計(jì)較為落后，檔次也不夠高。隨著本項(xiàng)目的拉動(dòng)，外來(lái)客商逐步增多，原有的商貿(mào)城私營(yíng)店主也逐步活躍起來(lái)，使得住宅用房需求量增加，同時(shí)對(duì)樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。本項(xiàng)目的啟動(dòng)將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過(guò)建設(shè)功能完

32、善的中檔住宅樓，以彌補(bǔ)該區(qū)域住宅樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、商住品質(zhì)的提升。（四）本項(xiàng)目運(yùn)作需注意的問(wèn)題：1、在項(xiàng)目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。2、掌握“引導(dǎo)市場(chǎng)”的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問(wèn)題。3、通過(guò)項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化價(jià)格印象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度的本質(zhì)性飛躍。4、對(duì)物業(yè)管理及商場(chǎng)文化活動(dòng)方面繼續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。5、在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對(duì)項(xiàng)目入住理念的提升，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目品位和身份象征的營(yíng)造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場(chǎng)關(guān)注度

33、。三、綜合評(píng)價(jià)：結(jié)合前面的swot因素分析，我們可以看出，淮海商貿(mào)城項(xiàng)目具備得天獨(dú)厚的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和千載難逢的市場(chǎng)機(jī)遇，如能從產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，以較高的市場(chǎng)定位引領(lǐng)該鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。第五章 項(xiàng)目整體規(guī)劃與定位一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想及原則（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及阜陽(yáng)市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（二） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則1、在設(shè)計(jì)過(guò)程中必須堅(jiān)持“以人為本”的原則，注重和樹(shù)立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營(yíng)造出溫馨、親和的商業(yè)、居住環(huán)境。2

34、、本著以人為本、從實(shí)際情況出發(fā)、兼具一定超前意識(shí)的原則,綜合考慮節(jié)能、日照、采光、通風(fēng)、消防、抗震、管線埋設(shè)、避免視線干擾、管線埋設(shè)、保護(hù)私秘性等各項(xiàng)因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個(gè)方便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)及居住環(huán)境,并為少年兒童、老年人及殘疾人的生活和各項(xiàng)活動(dòng)提供方便。3、配套公建設(shè)施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃、同步施工。4、供水、雨水、污水、電力、電訊、燃?xì)饧肮峁芫€地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對(duì)集中、一次建成、便于管理和維修的原則。5、公共綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點(diǎn)、線、面、空間的多維視覺(jué)效果。6、組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，

35、保證安全有序。7、項(xiàng)目建設(shè)采用國(guó)家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。二、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、市場(chǎng)定位在對(duì)類(lèi)似項(xiàng)目及市場(chǎng)需求進(jìn)行分析后我們發(fā)現(xiàn)，淮海商貿(mào)城市場(chǎng)集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、流動(dòng)人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場(chǎng)容量，消費(fèi)需求越來(lái)越突出。依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)、住宅區(qū)。這一定位內(nèi)涵是：淮海商貿(mào)城商業(yè)批發(fā)和住宅綜合型樓盤(pán)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。淮海商貿(mào)城商為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想?；春Ｉ藤Q(mào)城商的賣(mài)點(diǎn)在于批發(fā)集聚點(diǎn)、人文關(guān)懷和智能化

36、服務(wù)。2、形象定位淮海商貿(mào)城商從營(yíng)銷(xiāo)的角度看，處于從零開(kāi)始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣，也未把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來(lái)，建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位。3、業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目位于該鎮(zhèn)新城區(qū)，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤(pán)難以比擬的優(yōu)勢(shì)，因此將本案定位于：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，主要需求點(diǎn)有以下幾方面：（1）地理位置優(yōu)越。（2）交通動(dòng)線充足。（3）市政與小區(qū)配套皆較為齊全。（4）社區(qū)規(guī)劃合理。（5）智能化水平高。（6）有強(qiáng)大的升值潛力。（7）戶型實(shí)用、舒適。4、經(jīng)營(yíng)定位根據(jù)上述市場(chǎng)定位我們可

37、以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。項(xiàng)目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選（1）理由：由于項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實(shí)力商人。所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。（2）領(lǐng)袖風(fēng)范，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項(xiàng)目的“龍頭”地位，以樓盤(pán)人文化、5a 級(jí)智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢(shì)而傲視群雄而商貴首選的是入住本項(xiàng)目的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對(duì)于真的“梟雄”會(huì)獲得他們的認(rèn)同，而對(duì)于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)主來(lái)說(shuō)也會(huì)以入主淮海商貿(mào)城商5、客戶定位（1）從企業(yè)類(lèi)型定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

38、業(yè)、農(nóng)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、糧油經(jīng)營(yíng)企業(yè)、家電經(jīng)營(yíng)企業(yè)、服裝經(jīng)營(yíng)企業(yè)、餐飲娛樂(lè)業(yè)等。（2）從目標(biāo)客戶的來(lái)源定位對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；現(xiàn)有租戶15，即現(xiàn)租戶之60轉(zhuǎn)為買(mǎi)住宅樓。不過(guò)要使現(xiàn)有租戶60轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。投資客50，要吸引投資客需要有一個(gè)吸引投資的回報(bào)率和保障回報(bào)能實(shí)現(xiàn)的方案。自用型買(mǎi)家35，對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。但首期款不能太重，貸款期不能太短。6、建筑設(shè)計(jì)定位樓層：4+1 層功能：商業(yè)用房，部分為人防及設(shè)備用房。地上1層為商業(yè)用房。地上2-4 層為住宅樓空調(diào)設(shè)施：國(guó)產(chǎn)或進(jìn)口制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有

39、新風(fēng)增氧系統(tǒng)。給水設(shè)施：給水水源由市政水管網(wǎng)供水。市政水管網(wǎng)有預(yù)留接口在皖西北城市商業(yè)廣場(chǎng)附近，設(shè)計(jì)二根dn200 進(jìn)水管與室外市政給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力按不小于0.3mpa 考慮，水質(zhì)滿足國(guó)家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。給水經(jīng)水表計(jì)量后到個(gè)用水點(diǎn)。排水設(shè)施：排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。小廣場(chǎng)內(nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。消防設(shè)施：消防自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，房間及過(guò)道設(shè)有手動(dòng)報(bào)警閥，多層次消防安全保護(hù)，應(yīng)設(shè)有防火、消煙、供氧、疏散，一路10kv

40、 高壓變電，24 小時(shí)供電，另設(shè)人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組，以供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng)。弱電設(shè)計(jì)： (1)小區(qū)通信線路由市話網(wǎng)直接引入。(2) 淮海商貿(mào)城設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。(3)數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用loombid 高速傳輸方式，用五類(lèi)傳輸線。(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)cctv 保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。(5) 淮海商貿(mào)城catv 電視系統(tǒng)由光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)23 個(gè)電視用戶盒。(6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。節(jié)能：本項(xiàng)目主要節(jié)能為：水、電。為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，應(yīng)采取多項(xiàng)節(jié)能措施，主要措施有：(1)所有設(shè)備選型盡

41、量采用節(jié)能型。(2)為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。(3)設(shè)立專門(mén)的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測(cè)各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎(jiǎng)懲制度。外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化、人文化的主題。目前項(xiàng)目區(qū)商業(yè)、住宅的條件多為中低檔，建議該項(xiàng)目建議采用新技術(shù)、新材料，打造適度超前的智能化、生態(tài)化、環(huán)保型商住樓。主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕商住樓綜合癥。功能元素建議：呼吸幕墻：非典之前，少數(shù)項(xiàng)目已先知先覺(jué)采用了雙層的玻璃幕墻，室內(nèi)外的空氣可在中間過(guò)濾流通。隔熱玻璃：普通鋼

42、化玻璃作為偽高科技派的表現(xiàn)材質(zhì)將被淘汰，取而代之的是具有防曬隔熱防紫外線等功能強(qiáng)大的新型玻璃幕墻。遮陽(yáng)板：節(jié)能要求迫在眉睫，能夠隨日照角度調(diào)整的優(yōu)質(zhì)遮陽(yáng)板成效鮮明，并且令樓體外觀增添許多生態(tài)感。立體空間綠化：隨著公共空間受到重視，簡(jiǎn)單擺放的鮮切綠植將被復(fù)雜的立體綠化系統(tǒng)取代。第六章公用工程設(shè)計(jì)方案一、給水、排水設(shè)計(jì)方案（一）給水方案1.需水預(yù)測(cè)淮海商貿(mào)城規(guī)劃人口為1380人，依據(jù)居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范居民生活用水定額為0.5升/人.日，時(shí)變化系數(shù)取1.1，則最高日生活用水量為 690立方米，最高日最高時(shí)用水量為8.7升/秒。(1)公共建筑用水量根據(jù)規(guī)劃淮海商貿(mào)城公建設(shè)施的性質(zhì)及數(shù)量，確定最高

43、日公建用水量為50m3，最高日最高時(shí)用水量0.57升/秒。(2)澆灑道路和綠化用水量澆灑道路用水按1.0升/平方米一次，綠化用水按1.5升/平方米，規(guī)劃淮海商貿(mào)城道路面積4230平方米，綠化面積為8756平方米，則最高日澆灑道路和綠化用水量為14立方米，最高日最高時(shí)澆灑道路和綠化用水量為0.45升/秒。(3)未預(yù)見(jiàn)用水量及管網(wǎng)漏失水量規(guī)劃淮海商貿(mào)城未預(yù)見(jiàn)用水及管網(wǎng)漏失水量按其最高日用水量的15%計(jì)，則該用水量為793.5立方米。綜上所述，規(guī)劃淮海商貿(mào)城最高日總用水量為850立方米，最高日最高時(shí)用水量為8.8升/秒。2.供水水源及水壓淮海商貿(mào)城利用城市供水管網(wǎng)供水。當(dāng)?shù)毓芫W(wǎng)供水水壓及水量均能保證

44、該居住小區(qū)的生活及公建的正常用水，不需另設(shè)加壓和儲(chǔ)水設(shè)施。供水水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。3.消防淮海商貿(mào)城同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)為一次，消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時(shí)用水量之和校核管網(wǎng)。消防給水采用與生活給水管道同一的低壓低水系統(tǒng)?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)最不利點(diǎn)消防栓的水壓滿足0.1mpa水柱。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓，消防栓采用半地下防凍式?；春Ｉ藤Q(mào)城設(shè)置消防栓10個(gè)。4.管網(wǎng)的布置為了提淮海商貿(mào)城供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置。在主要道路上布置給水主干管。（二）排水方案1.排水體制淮海商貿(mào)

45、城本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，淮海商貿(mào)城內(nèi)的排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。2.污水排放量依據(jù)居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范，淮海商貿(mào)城生活污水量按給水量的90%計(jì)算。3.排水管道的布置淮海商貿(mào)城地形坡度較小，在布置排水管道時(shí)，盡量將雨水以最短的距離排出，在項(xiàng)目區(qū)東部和南部各設(shè)置了一個(gè)排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)。雨水通過(guò)城市雨水管道排入龍山河，污水通過(guò)城市污水管道最終排入城市污水處理廠進(jìn)行污水綜合處理。淮海商貿(mào)城共設(shè)置化糞池4個(gè)。二、供電及電信設(shè)計(jì)方案（一）供電淮海商貿(mào)城住戶每戶用電負(fù)荷指標(biāo)為6-8kw，同時(shí)系數(shù)考慮為0.6-0.8，計(jì)算負(fù)荷每戶以4kw考慮，公建考慮20w/m2，10幢

46、樓以上考慮需用系數(shù)為0.2?；春Ｉ藤Q(mào)城負(fù)荷計(jì)算為1300kw左右。低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿淮海商貿(mào)城主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝(敷設(shè)位置位于人行道下)，電纜溝至建筑物路段采用電纜地下直埋，電纜穿越有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。低壓電纜采用聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號(hào)vv29-370+135，vv29-395+150，vv29-3120+150，vv29-3150+170四種。路燈線路由當(dāng)?shù)芈窡艄芾聿块T(mén)確定，可沿電纜溝敷設(shè)。（二）電信淮海商貿(mào)城電話普及率規(guī)劃為100部/百戶，同時(shí)考慮部分公建用戶，則淮海商貿(mào)城話機(jī)預(yù)測(cè)為450部左右?；春Ｉ藤Q(mào)城規(guī)劃由環(huán)城路引入

47、三路主干電纜分別為220對(duì)、170對(duì)、1500對(duì)，設(shè)三座交換箱，分東西兩片進(jìn)行交接配線，配線主干電纜為50對(duì)及30對(duì)，并留以余量。電信電纜與電力電纜分設(shè)道路兩側(cè)?？刹捎盟喙軌K式電信管道或用pvc排管埋地敷設(shè)。居民樓內(nèi)應(yīng)保證電信線入戶。三、燃?xì)夤?yīng)方案（一）用氣量淮海商貿(mào)城目前瓶裝煤氣作為氣源，淮海商貿(mào)城業(yè)主氣化率為100%，按戶均用氣1.4n立方米/日計(jì)算，得小區(qū)用氣平衡表如下：淮海商貿(mào)城用氣平衡表戶類(lèi)型用戶定額n立方米(戶/日)用氣戶數(shù)用氣量n立方米/日所占比例居民1.446064498%公共建筑102%合計(jì)654100%（二）氣源項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)在無(wú)管道送氣，氣源以瓶裝為主。四、淮海商貿(mào)城管線鋪

48、設(shè)方案淮海商貿(mào)城工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜共5種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵守如下原則：1.壓力流管讓重力流管。2.小管徑讓大管徑3.給水管盡量在污水管上面。4.易彎曲管讓不易彎曲管。5.臨時(shí)性管線讓永久性管線。6.工程量小的管線讓工程量大的管線。第七章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略及方案一、營(yíng)銷(xiāo)策略（一）價(jià)格策略：低價(jià)入市、快速銷(xiāo)售、滾動(dòng)發(fā)展、逐期提升。由于地產(chǎn)是一個(gè)典型的區(qū)域性產(chǎn)品，而區(qū)域性客源不但是有限的，而且是喜新厭舊的。低開(kāi)的目的是吸引市場(chǎng)

49、視線聚集人氣，形成“羊群效應(yīng)”，其路線是提升價(jià)格快速成交，形成熱銷(xiāo)場(chǎng)面。低開(kāi)高走的策略可以實(shí)現(xiàn)對(duì)前期購(gòu)房者的升值承諾，讓消費(fèi)者看到市場(chǎng)機(jī)會(huì)和升值空間，快速形成口碑。這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價(jià)的技巧，是對(duì)調(diào)價(jià)間隔和調(diào)價(jià)幅度進(jìn)行合理動(dòng)用，總體原則是：調(diào)價(jià)幅度要小，調(diào)價(jià)頻率要高，調(diào)價(jià)后要加大對(duì)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購(gòu)物業(yè)已經(jīng)升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。這里的“低價(jià)”是相對(duì)于消費(fèi)者的心理預(yù)期而言的，而非針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的。所所在前期市場(chǎng)宣傳時(shí)，需以心理暗示的形式抬高市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的心理預(yù)期。而在正式面市發(fā)售時(shí)以低于“市場(chǎng)心理預(yù)期價(jià)格”推向市場(chǎng)，從而吸引更多的購(gòu)買(mǎi)者，匯集人氣，樹(shù)立品牌，。2、形象策略

50、：形象是指樓盤(pán)在消費(fèi)者心中的感性地位，樓盤(pán)形象與目標(biāo)客戶群和銷(xiāo)售價(jià)格有著最直接的關(guān)系。我們要針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象統(tǒng)一設(shè)計(jì)，向市場(chǎng)表達(dá)項(xiàng)目自身獨(dú)特的硬件和品位，通過(guò)各種形式的低成本營(yíng)銷(xiāo)，樹(shù)立淮海商貿(mào)城高端形象。3、宣傳推廣策略： （1）賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在中前期著力于賣(mài)場(chǎng)招商及營(yíng)銷(xiāo)，當(dāng)然賣(mài)場(chǎng)招商及營(yíng)銷(xiāo)會(huì)貫穿于整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣(mài)場(chǎng)招商及營(yíng)銷(xiāo)，尤其是在項(xiàng)目信譽(yù)，口碑未形成足夠強(qiáng)大之時(shí)。而據(jù)我們對(duì)多個(gè)案場(chǎng)的客戶統(tǒng)計(jì)分析，在賣(mài)場(chǎng)積累的客戶誠(chéng)意度遠(yuǎn)高于其他方式登記積累的客戶。（2）活動(dòng)(事件) 招商及營(yíng)銷(xiāo)本項(xiàng)目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動(dòng)，來(lái)達(dá)到提升本項(xiàng)目知名度，并配合各個(gè)營(yíng)銷(xiāo)期的營(yíng)銷(xiāo)

51、活動(dòng)，促進(jìn)活動(dòng)招商及營(yíng)銷(xiāo)與賣(mài)場(chǎng)招商及營(yíng)銷(xiāo)緊密結(jié)合。（3）組合口碑招商及營(yíng)銷(xiāo)所謂組合口碑營(yíng)銷(xiāo)，是一種經(jīng)市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)檢驗(yàn)，在服務(wù)的針對(duì)性和力度上優(yōu)于其他廣告宣傳方式的營(yíng)銷(xiāo)傳播模式。組合口碑傳播不只是簡(jiǎn)單地搞一些社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)，或者只是做單一的造勢(shì)活動(dòng)，而是利用口碑傳播為主線，整合營(yíng)銷(xiāo)資源，來(lái)開(kāi)展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。與大規(guī)模投入廣告和其他促銷(xiāo)活動(dòng)相比，由于組合口碑營(yíng)銷(xiāo)主要集中在教育小部分有傳播能力和口碑趨勢(shì)的顧客（意見(jiàn)領(lǐng)袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二、營(yíng)銷(xiāo)方式（一）商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，得從銷(xiāo)售型轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)型。經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)凸顯不同于其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，商

52、業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理能力是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在，然而這也是目前蕭縣商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體最為忽視的問(wèn)題之一。經(jīng)營(yíng)型商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來(lái)自于商戶的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營(yíng)業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡(jiǎn)而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢(qián)能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。值得注意的是，目前蕭縣大多開(kāi)發(fā)商都將自己定位在銷(xiāo)售型商業(yè)房地產(chǎn)的角色之上，許多原本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)商看到商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便大舉買(mǎi)地，至于之后的經(jīng)營(yíng)管理都是一方全包，而對(duì)于其中的門(mén)道又知之甚少。與以銷(xiāo)售為目的的商業(yè)地產(chǎn)相比，經(jīng)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)擁有它自身的特點(diǎn)：首先

53、，銷(xiāo)售型房地產(chǎn)的客戶是投資者或用于自身商業(yè)經(jīng)營(yíng)的買(mǎi)家，而經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是直接面對(duì)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際使用者；第二，從獲取利潤(rùn)的方式來(lái)看，銷(xiāo)售型房地產(chǎn)是從市場(chǎng)租金中獲取回報(bào)，而經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是從使用該空間中獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；第三，從投資形態(tài)而言，投資銷(xiāo)售型房地產(chǎn)屬于中長(zhǎng)期考慮，而投資經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是注重經(jīng)營(yíng)期間的短期投資。以此看出，商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)際是開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者“三合一”的有機(jī)整體，開(kāi)發(fā)商包攬全過(guò)程的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不適合未來(lái)發(fā)展的要求。所以，預(yù)計(jì)在2012年的蕭縣重經(jīng)營(yíng)的模式從客觀上扼止了過(guò)去商鋪市場(chǎng)開(kāi)發(fā)者的“集資”行為與投資者的浮躁心態(tài)，使商鋪的經(jīng)營(yíng)性與可售性得到了較好協(xié)調(diào)，將促使阜陽(yáng)商業(yè)

54、地產(chǎn)市場(chǎng)走向規(guī)范化。商鋪經(jīng)營(yíng)能力決定商鋪的價(jià)值比重將越來(lái)越重，商鋪營(yíng)銷(xiāo)向主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變將成大勢(shì)。淮海商貿(mào)城，要靈活實(shí)行銷(xiāo)售型與經(jīng)營(yíng)型的有機(jī)結(jié)合，做到“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、以商促商”，既要實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，又要保證項(xiàng)目效益的最大化。要充分發(fā)揮發(fā)展商中國(guó)常熟服裝城經(jīng)營(yíng)管理有限公司在國(guó)內(nèi)商圈的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、良好信譽(yù)以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系，大力招商，把海外內(nèi)的名牌企業(yè)、名牌產(chǎn)品引進(jìn)來(lái)；把知名營(yíng)銷(xiāo)商聚集到淮海商貿(mào)城，交通過(guò)他們以商促商，迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價(jià)值。目前，開(kāi)發(fā)商淮海置業(yè)有限公司已與中國(guó)服裝巨頭中國(guó)常熟服裝城達(dá)成共識(shí)，引進(jìn)其進(jìn)駐淮海商貿(mào)城。加之發(fā)展商自身的商業(yè)、餐飲娛樂(lè)業(yè)的直接進(jìn)

55、入，將會(huì)充分發(fā)揮“領(lǐng)頭羊”作用，快速促成市場(chǎng)對(duì)本物業(yè)的認(rèn)同和追捧。（二）商住地產(chǎn)淮海商貿(mào)城的需求市場(chǎng)實(shí)際上分為兩種購(gòu)買(mǎi)力，即購(gòu)房客戶和租房客戶。于是，前者構(gòu)成了商鋪的出售市場(chǎng)，后者構(gòu)成了住宅樓的出售市場(chǎng)。但在目前的狀況下，大眾的地產(chǎn)投資意識(shí)還不強(qiáng)，即使有也往往投資于住宅市場(chǎng)，這就特別要對(duì)其進(jìn)行主動(dòng)的引導(dǎo)，引導(dǎo)的方式就是采取以租帶售的靈活銷(xiāo)售方式在現(xiàn)房或期房期間就組織一個(gè)租務(wù)部，將尚未售出的面積針對(duì)小公司進(jìn)行靈活的出租，待一個(gè)樓面的租務(wù)工作接進(jìn)完成后，將本樓面的面積連同租約向商住樓投資者進(jìn)行推銷(xiāo)。這樣一種投資市場(chǎng)，無(wú)論是對(duì)小業(yè)主還是對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者，毫無(wú)疑問(wèn)都是有著巨大吸引力的，所以對(duì)于多數(shù)商住樓開(kāi)發(fā)商而言，特別是對(duì)于許多中型城市的開(kāi)發(fā)商而言（這類(lèi)城市往往租售客戶分離的情況更為明顯），以租帶售的靈活銷(xiāo)售模式的確是一種上佳的選擇。項(xiàng)目建設(shè)單位可以借用“外腦”，聘請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)攬整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。執(zhí)行的方式可以采取外來(lái)為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。三、 銷(xiāo)售節(jié)奏與策略（一）