房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)10--房地產(chǎn)稅收

1、第第十十章章 房地產(chǎn)稅收房地產(chǎn)稅收本章綱要本章綱要稅收的基本原理稅收的基本原理房地產(chǎn)稅收的含義與作用房地產(chǎn)稅收的含義與作用n 稅收的內(nèi)涵和特征n 稅收制度及其結(jié)構(gòu)n 稅收的作用n 稅收的種類n 房地產(chǎn)稅收的含義n 房地產(chǎn)稅收的作用n 房地產(chǎn)稅收的種類國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度及啟示國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度及啟示n 國(guó)外房地產(chǎn)稅收的類型及管理方式n 國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度的經(jīng)驗(yàn)及啟示第一節(jié)第一節(jié) 稅收的基本原理稅收的基本原理n 稅收的內(nèi)涵和特征n 一、稅收的內(nèi)涵1、國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站：稅收是國(guó)家為滿足社會(huì)公共需要，憑借公共權(quán)力，按照法律所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，參與國(guó)民收入分配，強(qiáng)制地、無(wú)償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種方式。2、

2、美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)詞典：“居民個(gè)人、公共機(jī)構(gòu)和團(tuán)體向政府強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓貨幣、實(shí)物或者勞務(wù)?！?、不列顛百科全書： “對(duì)政府財(cái)政收入的捐獻(xiàn)，以滿足政府開(kāi)支需要，而不表明是為某一特定目的?！彼M(jìn)一步解釋，稅收是國(guó)家收入的最重要來(lái)源，其征收是強(qiáng)制的、固定的和無(wú)償?shù)模菫榱巳w納稅人的福利而征收的。4、日本現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典：“國(guó)家或地方公共團(tuán)體為了籌集社會(huì)共同需要的資金，而按照法律的規(guī)定，以貨幣的形式對(duì)私營(yíng)部門的一種強(qiáng)制性課征?！?、中國(guó)1979年出版的辭海將稅收解釋為 “是國(guó)家對(duì)有納稅義務(wù)的組織和個(gè)人征收的貨幣和實(shí)物。”6、本文：稅收是國(guó)家以強(qiáng)制力為基礎(chǔ)，從法律規(guī)定范圍內(nèi)的法人和自然人那里無(wú)償獲得的、以貨幣形態(tài)為主

3、的財(cái)政收入。房地產(chǎn)稅收3n 二、稅收的特征 稅收具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性三個(gè)特征1、強(qiáng)制性 是指稅收參與社會(huì)產(chǎn)品的分配是依據(jù)國(guó)家的政治權(quán)力，具體表現(xiàn)在稅收是以國(guó)家法律的形式規(guī)定的，稅法作為國(guó)家法律的組成部分，任何單位和個(gè)人都必須遵守。 表現(xiàn)：對(duì)稅收主體和客體均具有強(qiáng)制力，一方面，對(duì)于稅收主體來(lái)說(shuō)，這種強(qiáng)制性意味著征稅行為必須依照法律進(jìn)行，不能依照自主意愿隨意進(jìn)行；另一方面，對(duì)于稅收客體來(lái)說(shuō)，納稅行為也是具有強(qiáng)制性的，它不因稅收客體的個(gè)人意志而轉(zhuǎn)移。2、無(wú)償性 是指在具體征稅過(guò)程中，國(guó)家征稅后稅款即為國(guó)家所有，不再直接歸還給納稅人 稅收的無(wú)償性是針對(duì)單個(gè)納稅人而言的，即單個(gè)納稅人享有的公共利益

4、與其繳納的稅款不是對(duì)等關(guān)系，對(duì)于所有納稅人來(lái)說(shuō)，稅收最終是要用于向社會(huì)全體成員提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)。這也是我們常說(shuō)的稅收“取之于民、用之于民”。3、固定性 是指稅收是國(guó)家按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向納稅人征收的，具有事前規(guī)定的特征，任何單位和個(gè)人都不能隨意改變。房地產(chǎn)稅收4n 稅收制度及其結(jié)構(gòu)n 一、稅收制度 由納稅義務(wù)人（簡(jiǎn)稱納稅人）、課稅對(duì)象、課稅標(biāo)準(zhǔn)、稅率、附加、加成和減免、違章處理等要素構(gòu)成。1、納稅人2、課稅對(duì)象房地產(chǎn)稅收5納稅人又稱納稅主體，是國(guó)家行使課稅權(quán)所指向的單位和個(gè)人，即稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。納稅人和負(fù)稅人不同。納稅人是直接向國(guó)家交納稅款的單位和個(gè)人，負(fù)稅人是最

5、終負(fù)擔(dān)稅款的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象又稱征稅對(duì)象，是稅法規(guī)定的課稅目的物，即國(guó)家對(duì)什么事物征稅。課稅對(duì)象決定稅收的課稅范圍，是區(qū)別征稅與不征稅的主要界限，也是區(qū)別不同稅種的主要標(biāo)志。按照課稅對(duì)象可將稅收分為所得稅、商品稅、財(cái)產(chǎn)稅等。稅源：是指稅收的經(jīng)濟(jì)來(lái)源或最終出處。各種稅有不同的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。（與課稅對(duì)象的區(qū)別）稅目：是對(duì)課稅對(duì)象的具體劃分，規(guī)定了稅種的征稅范圍。n 一、稅收制度的內(nèi)容3、課稅標(biāo)準(zhǔn)4、稅率課稅標(biāo)準(zhǔn)是指國(guó)家征稅時(shí)的實(shí)際依據(jù)，是計(jì)算應(yīng)納稅額的基數(shù)，有實(shí)物量和價(jià)值量?jī)煞N計(jì)量單位：實(shí)物量：如土地的畝數(shù)、房屋的間數(shù)、車船的輛數(shù)及噸位數(shù)等;價(jià)值量：如個(gè)人所得稅中的個(gè)人所得額， 營(yíng)業(yè)稅中的營(yíng)業(yè)額等

6、。稅率是指國(guó)家征稅的比率，它是稅額同課稅對(duì)象的比值。按稅率和稅基的關(guān)系，可劃分為定額稅率、比例稅率和累進(jìn)稅率。它是按課稅對(duì)象的一定計(jì)量單位直接規(guī)定一個(gè)固定的稅額，而不規(guī)定征收比例。它它是按課稅對(duì)象數(shù)額的大小，劃分若干等級(jí)，每一等級(jí)由低到高規(guī)定相應(yīng)的稅率，課稅對(duì)象數(shù)額越大稅率越高。n 一、稅收制度的內(nèi)容5、附加、加成和減免6、違規(guī)處理附加是地方政府在正稅之外附加征收的一部分稅款。加成是對(duì)特定的納稅人或征收對(duì)象在正稅的基礎(chǔ)上實(shí)行加成稅收。減免是國(guó)家根據(jù)一定時(shí)期的政治、經(jīng)濟(jì)等情況的變化而對(duì)某些特定的納稅人或征稅對(duì)象給予的某種程度的減免或者全部豁免。偷稅是指納稅人有意識(shí)地采取非法手段不交或少交稅款?？?/p>

7、稅是指納稅人對(duì)抗國(guó)家稅法拒絕納稅。欠稅是指納稅人不按規(guī)定期限交納稅款。漏稅是指納稅人無(wú)意識(shí)地漏交或少交稅款的行為。偷稅、抗稅屬于違法犯罪行為。漏稅和欠稅屬一般違章行為，不構(gòu)成犯罪。n 二、稅收制度結(jié)構(gòu) 為了達(dá)到組織財(cái)政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目的，在按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收分類的基礎(chǔ)上，一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)，合理設(shè)置稅種所形成的特定的稅收體系。1、我國(guó)目前稅收體系的特點(diǎn) (1)復(fù)稅制：是對(duì)課稅對(duì)象采取多種復(fù)合征收的制度。它包括對(duì)不同的征稅對(duì)象區(qū)別征稅和對(duì)同一征稅對(duì)象征收若干次稅兩種情況。 (2)以流轉(zhuǎn)稅和所得稅為主，其中流轉(zhuǎn)稅收目前占稅收收入的60%，居主要地位，所得稅收入有不斷提高的趨勢(shì)。 (3)中央稅和

8、地方稅相結(jié)合2、我國(guó)目前的稅收體系 中國(guó)現(xiàn)行稅制體系包括29個(gè)稅種，有流轉(zhuǎn)稅、所得稅、資源稅、財(cái)產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)稅收8n 稅收的作用 稅收的財(cái)政收入組織作用 稅收是財(cái)政收入的主要來(lái)源。這也是稅收最為基本的職能和作用。 稅收的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)控作用 稅收具有調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要作用。稅收作為一種有力的經(jīng)濟(jì)杠桿，通過(guò)稅收的增加和減免，稅種設(shè)置的變化，稅率的調(diào)節(jié)，可以有效地影響市場(chǎng)主體的切身利益，從而引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期和市場(chǎng)主體的具體經(jīng)濟(jì)行為，促進(jìn)資源優(yōu)化配置。 稅收的收入調(diào)控作用 稅收具有調(diào)節(jié)收入分配，調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu)的作用。通過(guò)具體稅種的設(shè)置，可以有效地調(diào)節(jié)個(gè)人及企業(yè)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平。房地產(chǎn)稅收9n 稅收

9、的種類 中國(guó)，經(jīng)過(guò)多年的稅制改革和發(fā)展，目前基本形成了以增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、土地增值稅、車輛購(gòu)置稅、車船稅、印花稅、契稅、煙葉稅、關(guān)稅、船舶噸稅為主要內(nèi)容的稅收種類。中國(guó)現(xiàn)行稅種及內(nèi)容中國(guó)現(xiàn)行稅種及內(nèi)容房地產(chǎn)稅收10稅種名稱稅種名稱內(nèi)容內(nèi)容增值稅對(duì)在中國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人征收。消費(fèi)稅對(duì)在中國(guó)境內(nèi)生產(chǎn)、委托加工和進(jìn)口應(yīng)稅消費(fèi)品的單位和個(gè)人征收。征稅范圍包括煙、酒和酒精、化妝品、貴重首飾和珠寶玉石等18個(gè)稅目。營(yíng)業(yè)稅對(duì)有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和

10、個(gè)人征收。應(yīng)稅勞務(wù)包括交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等7個(gè)稅目。企業(yè)所得稅對(duì)中國(guó)境內(nèi)的一切企業(yè)和其他取得收入的組織（不包括個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)），就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收。企業(yè)所得稅以企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。企業(yè)所得稅的稅率為25%。個(gè)人所得稅以個(gè)人取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得（包括個(gè)人取得的工資、薪金所得，個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得等11個(gè)應(yīng)稅項(xiàng)目）為對(duì)象征收。除工資、薪金所得適用5%至45%的九級(jí)超額累進(jìn)稅率，個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得適用5%至35

11、%的5級(jí)超額累進(jìn)稅率外，其余各項(xiàng)所得均適用20%的比例稅率。中國(guó)現(xiàn)行稅種及內(nèi)容（續(xù)）中國(guó)現(xiàn)行稅種及內(nèi)容（續(xù)）房地產(chǎn)稅收11稅種名稱稅種名稱內(nèi)容內(nèi)容資源稅對(duì)各種應(yīng)稅自然資源征收。征稅范圍包括原油、天然氣、煤炭、其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬礦原礦、鹽等7大類。城鎮(zhèn)土地使用稅以在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額對(duì)使用土地的單位和個(gè)人征收。房產(chǎn)稅以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房屋為征稅對(duì)象，按房產(chǎn)余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅（此稅不適用外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍個(gè)人）。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地

12、使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定的稅率征收。車輛購(gòu)置稅對(duì)購(gòu)置汽車、摩托車、電車、掛車、農(nóng)用運(yùn)輸車等應(yīng)稅車輛的單位和個(gè)人征收。車船稅是以在中國(guó)境內(nèi)依法應(yīng)當(dāng)?shù)杰嚧芾聿块T登記的車輛、船舶為征稅對(duì)象，向車輛、船舶的所有人或管理人征收。印花稅對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受稅法規(guī)定的應(yīng)稅憑證征收。契稅是以出讓、轉(zhuǎn)讓、買賣、贈(zèng)與、交換發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地、房屋為征稅對(duì)象征收，承受的單位和個(gè)人為納稅人。煙葉稅對(duì)收購(gòu)煙葉（包括晾曬煙葉和烤煙葉）的單位，按照收購(gòu)煙葉的收購(gòu)金額征收，稅率為20。城市維護(hù)建設(shè)稅對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收。耕地占用稅是對(duì)占用耕地建房或者

13、從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，依其占用耕地的面積征收。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)稅收的含義與作用房地產(chǎn)稅收的含義與作用n 一、房地產(chǎn)稅收的含義 房地產(chǎn)稅收并不是一個(gè)獨(dú)立的稅收種類，它是指針對(duì)包括土地、建筑物等在內(nèi)的生產(chǎn)生活資料，以及對(duì)土地和建筑物進(jìn)行改造、交易等活動(dòng)征收的一系列相關(guān)稅種的統(tǒng)稱。包括： 5個(gè)直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種分別為房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅 6個(gè)間接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種分別為企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（附表）房地產(chǎn)稅收12n 二、房地產(chǎn)稅收的作用l （一）房地產(chǎn)稅收是財(cái)政收入的重要組成部分 房地產(chǎn)稅收是組

14、成財(cái)政收入、尤其是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。房地產(chǎn)稅收具有稅源穩(wěn)定、稅額較大等特點(diǎn)，因而成為各國(guó)平衡財(cái)政收支重要手段。歐洲拉美部分國(guó)家房地產(chǎn)稅占地方政府收入的比重情況房地產(chǎn)稅收13國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)稅收房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重（%）澳大利亞土地稅；市政稅60.0加拿大不動(dòng)產(chǎn)稅53.3日本固定不動(dòng)產(chǎn)稅45.3阿根廷不動(dòng)產(chǎn)稅35.0智利不動(dòng)產(chǎn)稅35.1英國(guó)房屋稅、非國(guó)內(nèi)居民不動(dòng)產(chǎn)稅28.0n 房地產(chǎn)稅收的作用l （二）房地產(chǎn)稅收可以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)資源優(yōu)化配置 房地產(chǎn)稅收通過(guò)影響市場(chǎng)主體即房地產(chǎn)供給者和需求者的預(yù)期，來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的總量及結(jié)構(gòu)，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度進(jìn)行必要調(diào)節(jié)。

15、通過(guò)有效的房地產(chǎn)稅收制度設(shè)計(jì)，可以影響土地利用方式，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 通過(guò)針對(duì)性的房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)，可以提高土地利用效率，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置。l （三）房地產(chǎn)稅收可調(diào)節(jié)財(cái)富分配、促進(jìn)社會(huì)公平 房地產(chǎn)稅收的征收目的之一就是要調(diào)整資源分配，貫徹公平原則，促進(jìn)社會(huì)公平。對(duì)房地產(chǎn)征稅，能夠有效地降低因房產(chǎn)、地產(chǎn)等資產(chǎn)性收益而導(dǎo)致的收入差距。l （四）房地產(chǎn)稅收可以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況 房地產(chǎn)稅收14n 三、我國(guó)的房地產(chǎn)稅收1、城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅：是以開(kāi)征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種行為稅?，F(xiàn)行的中華人民

16、共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例是與2006年12月30日修改的，于2007年1月1日起施行的。（1）納稅人（征稅對(duì)象） 擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人 （2）課稅對(duì)象 城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國(guó)家所有、集體所有的土地。從2007年7月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和在華機(jī)構(gòu)的用地也要征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 （3）計(jì)稅依據(jù) 納稅人實(shí)際占用的土地面積（4）應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用的土地面積適用稅額標(biāo)準(zhǔn)（5）稅額標(biāo)準(zhǔn)n 三、我國(guó)的房地產(chǎn)稅收2、耕地占用稅 耕地占用稅：是國(guó)家對(duì)占用耕地建房或從事其他非農(nóng)建設(shè)的單位和個(gè)人，依據(jù)實(shí)際占用耕地面積、按照規(guī)定稅額一次性征收的一種稅。（1）納稅人 凡占用耕

17、地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人。（2）課稅對(duì)象 占用耕地從事其他非農(nóng)建設(shè)的行為。（3）計(jì)稅依據(jù) 耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性計(jì)算征收。（4）應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用的耕地面積適用稅額標(biāo)準(zhǔn)（5）稅率和適用稅額 實(shí)行定額稅率，具體分4個(gè)檔次（以縣為單位）：n 三、我國(guó)的房地產(chǎn)稅收3、土地增值稅 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦。（1）納稅人 凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓

18、房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人（2）征稅范圍 國(guó)有土地、地上建筑物及其他附著物。不包括通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。（3）課稅對(duì)象 課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，并有土地的增值收益。（4）計(jì)稅依據(jù) 計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額（轉(zhuǎn)讓收入規(guī)定扣除項(xiàng)目金額） 取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開(kāi)取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）；發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計(jì)扣除。舊房

19、及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計(jì)扣除?？鄢?xiàng)目3、土地增值稅 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率,增值額高出應(yīng)扣除項(xiàng)目金額的倍數(shù)不同，稅率不同： 應(yīng)交稅額應(yīng)交稅額=（各部分增值額（各部分增值額相應(yīng)稅率）相應(yīng)稅率）速算公式如下：土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50的，應(yīng)納稅額土地增值稅額30；土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50的，未超過(guò)100的，應(yīng)納稅額土地增值稅額40扣除項(xiàng)目5；土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100的，未超過(guò)200的，應(yīng)納稅額土地增值稅額50扣除項(xiàng)目15；土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的，應(yīng)納稅額土地增值稅額60扣除項(xiàng)目金額35。4、城市維護(hù)建設(shè)稅（1）納稅人 是繳納增值稅、

20、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人。（2）征稅范圍 具體包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)，以及稅法規(guī)定征收“三稅”的其他地區(qū)。外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)暫不繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。 城市維護(hù)建設(shè)稅的征收與增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅同時(shí)進(jìn)行。 （3）計(jì)稅依據(jù)及稅率 計(jì)稅依據(jù)：是增值稅、消費(fèi)稅與營(yíng)業(yè)稅之和。 （4）稅率 稅率：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1% 5、房產(chǎn)稅（1）納稅人 中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。（2）課稅對(duì)象 城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。（3）課稅依據(jù)： 非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除1030后的余

21、值； 出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入。（4）稅率：采用比例稅率 按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為1.2； 按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12。（5）納稅地點(diǎn)和納稅期限 納稅地點(diǎn)：房產(chǎn)所在地 納稅期限：按年計(jì)征，分期繳納，具體由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。6、契稅（1）納稅人 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人（2）計(jì)稅依據(jù) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為成交價(jià)格；土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)按市場(chǎng)價(jià)格核定；土地使用權(quán)交換、房屋交換為其價(jià)格的差額。（3）稅率 1997年國(guó)務(wù)院修改契稅條例，在全國(guó)實(shí)行浮動(dòng)稅率，契稅稅率范圍為35。各地適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政

22、府按照本地實(shí)際情況，在規(guī)定幅度內(nèi)確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。7、城市房地產(chǎn)稅（1）納稅人 僅適用于外商投資企業(yè)，外國(guó)企業(yè)，外國(guó)人，港、澳、臺(tái)同胞和華僑在內(nèi)地興辦的企業(yè)，港、澳、臺(tái)同胞和華僑等。（2）課稅對(duì)象 中國(guó)境內(nèi)的城市房產(chǎn)。（3）課稅依據(jù)及稅率一是以房產(chǎn)價(jià)值為依據(jù)，對(duì)應(yīng)的適用稅率是1.2%；二是以出租房屋的租金收入為依據(jù)，對(duì)應(yīng)的適用稅率是12%。（4）納稅地點(diǎn)和納稅期限 納稅地點(diǎn)：房產(chǎn)所在地 納稅期限：按年計(jì)征，分期繳納，具體由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。8、營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅：是對(duì)我國(guó)境內(nèi)從事交通運(yùn)輸、建筑、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的單位、企業(yè)、組織和個(gè)人，就其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收的一種稅。其中

23、，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的共有三個(gè)稅目，即建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)中的營(yíng)業(yè)稅。 （1）征稅對(duì)象 在中國(guó)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)，以及行政、事業(yè)單位及其他個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等。（2）稅率 營(yíng)業(yè)稅按照行業(yè)、類別額不同分別采用了不同的比例稅率，如：交通、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)等稅率為3%；服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)（包括土地使用權(quán)）、銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為5%；金融保險(xiǎn)業(yè)稅率為5；娛樂(lè)業(yè)稅率為5%20%。9、企業(yè)所得稅（1）納稅對(duì)象：我國(guó)境內(nèi)所有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入。（2）納稅人：我國(guó)境內(nèi)所有企業(yè)。企業(yè)分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)，但個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙

24、企業(yè)不在此之列。（3）稅率：企業(yè)所得稅的稅率統(tǒng)一為25%，對(duì)于符合條件的非居民企業(yè)，適用稅率為20%。（4）計(jì)稅依據(jù)：企業(yè)所得稅以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)。應(yīng)納稅所得額為納稅人每個(gè)納稅年度的收入總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額以后的余額，為應(yīng)納稅所得額。10、印花稅（1）納稅人：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例所列舉憑證的單位和個(gè)人 。（2）征稅范圍：現(xiàn)行印花稅只對(duì)印花稅暫行條例列舉的憑證征收，沒(méi)有列舉的憑證不征稅 。（3）稅率：印花稅的稅率有2種形式即比例稅率和定額稅率。第第三三節(jié)節(jié) 國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度及啟示國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度及啟示n 國(guó)外房地產(chǎn)稅收的類型及管理方式表9-4

25、部分國(guó)家房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收情況 房地產(chǎn)稅收26國(guó)家國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)值稅房地產(chǎn)價(jià)值稅房地產(chǎn)租賃稅房地產(chǎn)租賃稅稅基稅率稅基稅率美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值0.75%-5%凈租金收入35%德國(guó)財(cái)產(chǎn)價(jià)值0.6%-1%租金收入26.5%法國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值0.5%-1.5%租金收入33.33%意大利房地產(chǎn)登記價(jià)值0.4%-0.7%租金收入33%西班牙土地清冊(cè)注冊(cè)價(jià)值0.4%-1.1%（城市）0.3%-0.9%（農(nóng)村）-瑞典銷售價(jià)值1.5%-2.5%凈租金收入28%俄羅斯財(cái)產(chǎn)總價(jià)值2%租賃收入24%韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值0.36%-8.4%租金收入9.9%-39.6%印度市場(chǎng)價(jià)格5%-新加坡年租金價(jià)值4%-10%凈租金收入0-22%

26、第第三三節(jié)節(jié) 國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度及啟示國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度及啟示n 國(guó)外房地產(chǎn)稅收的類型及管理方式表9-5 部分國(guó)家房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收情況 房地產(chǎn)稅收27國(guó)家國(guó)家稅種設(shè)置稅種設(shè)置計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)稅率稅率德國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅房地產(chǎn)價(jià)值3.5%西班牙財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅財(cái)產(chǎn)交易價(jià)值6%意大利登記稅轉(zhuǎn)讓價(jià)6%-17%希臘房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅轉(zhuǎn)讓收入額7%-9%房地產(chǎn)增值額增值額18%日本購(gòu)置稅購(gòu)置成本價(jià)3%-4%注冊(cè)許可稅房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值1.5%-2%韓國(guó)財(cái)產(chǎn)購(gòu)置稅購(gòu)置成本價(jià)2%轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值9.9%-39.6%遺產(chǎn)稅/贈(zèng)予稅房地產(chǎn)價(jià)值10%-40%英國(guó)土地印花稅0%-4%奧地利房地產(chǎn)取得稅房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值4.

27、5%第第三三節(jié)節(jié) 國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度及啟示國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度及啟示n 國(guó)外房地產(chǎn)稅收的類型及管理方式表9-6 不同國(guó)家房地產(chǎn)稅率形式 房地產(chǎn)稅收28稅率形式稅率形式代表國(guó)家代表國(guó)家詳細(xì)規(guī)定詳細(xì)規(guī)定比例稅率美國(guó)各州政府自行規(guī)定，逐年變化德國(guó)個(gè)人適用0.5%，公司適用0.6%日本地價(jià)稅為0.3%，特別土地保有稅為1.4%累進(jìn)稅率意大利根據(jù)增值額來(lái)制定累進(jìn)稅率，例如，增值20%以內(nèi)，征收3%-5%；增值20%-50%，征收5%-10%等新加坡根據(jù)收入情況來(lái)確定累進(jìn)稅率，在4%-10%之間韓國(guó)根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值來(lái)制定累進(jìn)稅率，在9.9%-39.6%之間第第三三節(jié)節(jié) 國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度及啟示國(guó)外房地產(chǎn)稅收制

28、度及啟示n 國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度的經(jīng)驗(yàn)及啟示 合理且完善的稅收體系是房地產(chǎn)稅收運(yùn)行的基礎(chǔ)條件 “重保有、輕流轉(zhuǎn)、重增值”是普遍特征 “少稅種、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”是發(fā)展趨勢(shì) 對(duì)特定群體采取稅收優(yōu)惠政策是普遍做法 基于價(jià)值的稅收評(píng)估制度和信息化監(jiān)管方式是重要手段房地產(chǎn)稅收29附：主要國(guó)家稅收收入占財(cái)政收入比例附：主要國(guó)家稅收收入占財(cái)政收入比例房地產(chǎn)稅收30l 從世界各國(guó)來(lái)看，無(wú)論經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況如何，稅收收入均是構(gòu)成財(cái)政收入的主要來(lái)源，占比一般都在90%以上。l 美國(guó)2008年度財(cái)政收入約為27926億美元，其中稅收收入約為27567億美元，占財(cái)政收入的比例達(dá)98.7%，2009年度財(cái)政收入約為2

29、4016億美元，其中稅收收入約為23654億美元，占財(cái)政收入的比例達(dá)98.4%。l 英國(guó)2008年度的財(cái)政收入為533.8億英鎊，其中凈稅收收入為508億英鎊，稅收財(cái)政比達(dá)95.1%，2009年度財(cái)政收入為514.6億英鎊，其中凈稅收收入為479.7億英鎊，稅收財(cái)政比達(dá)93.2%。l 中國(guó)詳見(jiàn)表9-1表9-1 中國(guó)2005年至2009年稅收收入和財(cái)政收入情況統(tǒng)計(jì)表年度年度稅收收入（億元）稅收收入（億元）財(cái)政收入（億元）財(cái)政收入（億元）所占比例（所占比例（% %）2005308673164997.53%2006376373876097.10%2007494495132296.35%2008578

30、626133094.35%2009595156847786.91%附：中國(guó)稅收收入占財(cái)政收入發(fā)展趨勢(shì)附：中國(guó)稅收收入占財(cái)政收入發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)稅收31l 在同一國(guó)家內(nèi)，稅收收入和財(cái)政收入的變化方向趨同，稅收收入的增長(zhǎng)必然引起財(cái)政收入的增加。以中國(guó)為例，從2005年到2009年，稅收收入從30867億元人民幣增加到59515億元人民幣，財(cái)政收入也由31649億元人民幣增長(zhǎng)到68477億元人民幣。雖然稅收收入占財(cái)政收入的比例在不斷降低，由2005年的97.53%下降至2009年的86.9%，但是二者的變化方向和變化趨勢(shì)仍然是高度趨同的圖9-1 中國(guó)2005年至2009年稅收收入和財(cái)政收入情況走勢(shì)圖附

31、：附：稅收的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)控作用稅收的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)控作用n 第一，稅收可以調(diào)節(jié)儲(chǔ)蓄和投資的關(guān)系，進(jìn)而調(diào)整積累和消費(fèi)的關(guān)系。第一，稅收可以調(diào)節(jié)儲(chǔ)蓄和投資的關(guān)系，進(jìn)而調(diào)整積累和消費(fèi)的關(guān)系。稅收對(duì)儲(chǔ)蓄的影響可以分為收入效應(yīng)和替代效應(yīng)兩方面。所謂收入效應(yīng)，就是通過(guò)對(duì)儲(chǔ)蓄收益征稅，可以使得居民的儲(chǔ)蓄預(yù)期收益降低，降低儲(chǔ)蓄的凈報(bào)酬率，從而將引導(dǎo)居民消費(fèi)而不是儲(chǔ)蓄；而替代效應(yīng)則是指，通過(guò)對(duì)不同資產(chǎn)征收不同稅收，居民會(huì)將儲(chǔ)蓄從稅率高的向稅率低的轉(zhuǎn)移。n 第二，稅收可以調(diào)節(jié)投資行為。第二，稅收可以調(diào)節(jié)投資行為。投資的目的主要是為了獲得一定收益，當(dāng)對(duì)投資收益進(jìn)行征稅時(shí)，自然而然就會(huì)影響投資行為。對(duì)于政府鼓勵(lì)的投資行為，

32、政府可以在一定時(shí)期內(nèi)，在法律允許的范圍內(nèi)采取減稅甚至免稅的做法，而對(duì)于政府反對(duì)的投資行為，政府可以采取提高稅率或者經(jīng)立法機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)新設(shè)稅種的方式，來(lái)引導(dǎo)民眾減少此種投資行為。n 第三，稅收可以調(diào)節(jié)勞動(dòng)力市場(chǎng)。第三，稅收可以調(diào)節(jié)勞動(dòng)力市場(chǎng)。稅收對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)的調(diào)節(jié)可以采用兩種方式，一是影響勞動(dòng)力供給市場(chǎng)，二是影響勞動(dòng)力需求市場(chǎng)。簡(jiǎn)而言之，在勞動(dòng)力供給方面，主要是通過(guò)特定的稅收安排，影響勞動(dòng)者的收入，進(jìn)而影響勞動(dòng)力的總供給量，達(dá)到調(diào)節(jié)勞動(dòng)力市場(chǎng)的目的；對(duì)勞動(dòng)力需求方面，主要是通過(guò)特定的稅收安排，對(duì)企業(yè)用人行為征稅或減稅，來(lái)影響勞動(dòng)力的需求量。房地產(chǎn)稅收32附：附：稅收的收入調(diào)控作用稅收的收入調(diào)控作用n 一是通過(guò)所得稅直接調(diào)節(jié)收入分配。一是通過(guò)所得稅直接調(diào)節(jié)收入分配。通過(guò)對(duì)個(gè)人所得征稅，可以直接調(diào)節(jié)不同收