上海環(huán)球金融中心PPT課件

1、建建 筑筑 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 篇篇上海環(huán)球金融中心賞析上海環(huán)球金融中心賞析 上篇上篇第1頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO地位地位世界已建成高樓排行榜世界已建成高樓排行榜第2頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO圖賞圖賞第3頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO圖賞圖賞第4頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN

2、STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況【中文名稱】【中文名稱】 ：上海環(huán)球金融中心：上海環(huán)球金融中心 【開工日期】【開工日期】 ：1997年年初首次開工；后遭年年初首次開工；后遭1997年亞洲金融危機(jī)停工，于年亞洲金融危機(jī)停工，于2003年年2月工程月工程復(fù)工。復(fù)工。 【竣工日期】【竣工日期】 ： 2008年年8月月29日。日。 【用地面積】【用地面積】 ： 30,000 。 【占地面積】【占地面積】 ： 14,400 。 【建筑面積】【建筑面積】 ： 381,600 。 【建筑層數(shù)】【建筑層數(shù)】 ： 地上地上101層、地下層、地下3層層 。 【

3、建筑高度】【建筑高度】 ： 492米米 。 【結(jié)構(gòu)形式】【結(jié)構(gòu)形式】 ： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。 【建筑造價(jià)】【建筑造價(jià)】 ： 83億元人民幣億元人民幣 【投資單位】【投資單位】 ： 森海外株式會(huì)社（森海外株式會(huì)社（Forest Overseas Co., Ltd.） 。 【建筑設(shè)計(jì)】【建筑設(shè)計(jì)】 ： KPF建筑師事務(wù)所建筑師事務(wù)所 。 【結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)】【結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)】 ： 籟思理籟思理羅伯遜聯(lián)合股份有限公羅伯遜聯(lián)合股份有限公司司(LERA) 。 【設(shè)計(jì)單位】【設(shè)計(jì)單位】 ： 上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司、華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司。限公司、華東

4、建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司。 【施工單位】【施工單位】 ： 中國(guó)建筑工程總公司、上海建中國(guó)建筑工程總公司、上海建工（集團(tuán)）總公司總承包聯(lián)合體。工（集團(tuán)）總公司總承包聯(lián)合體。第5頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO功能區(qū)間分布功能區(qū)間分布第6頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO功能區(qū)間分布功能區(qū)間分布B3F 停車場(chǎng)停車場(chǎng)B2-B1F，2-3F 商場(chǎng)和餐廳商場(chǎng)和餐廳1F 大堂大堂3-5F 會(huì)議中心會(huì)議中心29F 上海環(huán)球

5、金融上海環(huán)球金融 文化傳播中心文化傳播中心 7-77F 寫字樓寫字樓79-88,91-93F 上海柏悅酒店上海柏悅酒店 94、95、97、100F 觀光廳觀光廳 SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO第7頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO觀光廳風(fēng)光觀光廳風(fēng)光第8頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO觀光廳風(fēng)光觀光廳風(fēng)光第9頁/共35頁S

6、PARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO觀光廳風(fēng)光觀光廳風(fēng)光第10頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO特點(diǎn)介紹特點(diǎn)介紹外觀設(shè)計(jì)方案變更外觀設(shè)計(jì)方案變更第11頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO特點(diǎn)介紹特點(diǎn)介紹大廈每大廈每12層設(shè)置一層避難層，共有七層。每層可容納層設(shè)置一層避難層，共有七層。每層可容納500700人。人。并配備加壓防煙系統(tǒng)，可

7、在建筑物發(fā)生火災(zāi)時(shí)，對(duì)著火區(qū)以外的并配備加壓防煙系統(tǒng)，可在建筑物發(fā)生火災(zāi)時(shí)，對(duì)著火區(qū)以外的區(qū)域進(jìn)行加壓送風(fēng)，使其保持一定的正壓，以防止煙氣侵入。區(qū)域進(jìn)行加壓送風(fēng)，使其保持一定的正壓，以防止煙氣侵入。逃生途徑逃生途徑第12頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO特點(diǎn)介紹特點(diǎn)介紹電電梯梯第13頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO特點(diǎn)介紹特點(diǎn)介紹雙轎廂電梯雙轎廂電梯大廈有三種雙轎廂電梯，品牌分別為大廈有三種雙轎廂電梯，品牌

8、分別為日立、奧蒂斯和蒂森。日立、奧蒂斯和蒂森。日立提供了世界最大的雙轎廂電梯；日立提供了世界最大的雙轎廂電梯；蒂森提供了世界最快的雙轎廂電梯。蒂森提供了世界最快的雙轎廂電梯。奧蒂斯的電梯用一個(gè)剪刀似的裝置來奧蒂斯的電梯用一個(gè)剪刀似的裝置來連接兩個(gè)轎箱以保證兩個(gè)轎箱能同時(shí)連接兩個(gè)轎箱以保證兩個(gè)轎箱能同時(shí)上下移動(dòng)以停在兩個(gè)不同的層這樣上下移動(dòng)以停在兩個(gè)不同的層這樣在同樣的井道數(shù)量和大小的情況下在同樣的井道數(shù)量和大小的情況下 運(yùn)運(yùn)載量可以增大一倍。載量可以增大一倍。第14頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO特

9、點(diǎn)介紹特點(diǎn)介紹風(fēng)阻尼器風(fēng)阻尼器為提高居住的舒適性，減輕強(qiáng)風(fēng)時(shí)的為提高居住的舒適性，減輕強(qiáng)風(fēng)時(shí)的大樓搖晃，在大樓搖晃，在90層設(shè)置了層設(shè)置了2臺(tái)由臺(tái)由150噸配重組成的風(fēng)阻尼器裝置。噸配重組成的風(fēng)阻尼器裝置。風(fēng)阻尼器使用感應(yīng)器測(cè)出建筑物遇風(fēng)風(fēng)阻尼器使用感應(yīng)器測(cè)出建筑物遇風(fēng)的搖晃程度，及通過電腦計(jì)算以控制的搖晃程度，及通過電腦計(jì)算以控制阻尼器移動(dòng)的方向，減少大樓由于強(qiáng)阻尼器移動(dòng)的方向，減少大樓由于強(qiáng)風(fēng)而引起得搖晃，而這兩臺(tái)阻尼器也風(fēng)而引起得搖晃，而這兩臺(tái)阻尼器也成為世界最高的自動(dòng)控制阻尼器。成為世界最高的自動(dòng)控制阻尼器。在中國(guó)大陸，上海環(huán)球金融中心是第在中國(guó)大陸，上海環(huán)球金融中心是第一個(gè)安裝風(fēng)阻尼

10、器的實(shí)例。一個(gè)安裝風(fēng)阻尼器的實(shí)例。第15頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO特點(diǎn)介紹特點(diǎn)介紹外墻外墻塔樓外墻裝飾采用單元式玻璃幕墻，塔樓外墻裝飾采用單元式玻璃幕墻，玻璃形式為夾膠中空或中空玻璃形式為夾膠中空或中空Low-E玻玻璃，玻璃外表面配有水平鋁合金分格璃，玻璃外表面配有水平鋁合金分格條。裙房外墻裝飾采用單元式玻璃幕條。裙房外墻裝飾采用單元式玻璃幕墻，不銹鋼板幕墻、干掛花崗巖幕墻墻，不銹鋼板幕墻、干掛花崗巖幕墻相嵌組合，達(dá)到建筑裝飾的表現(xiàn)效果。相嵌組合，達(dá)到建筑裝飾的表現(xiàn)效果。第16頁/共35頁SP

11、ARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO寫字樓介紹寫字樓介紹777F辦公室標(biāo)辦公室標(biāo)準(zhǔn)層面積準(zhǔn)層面積約約2,3002,300凈面積凈面積標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高2.8m 2.8m （特殊層（特殊層 3.0m3.0m）挑高地板挑高地板150mm 150mm （特殊層（特殊層 300mm300mm）標(biāo)準(zhǔn)層地標(biāo)準(zhǔn)層地板載重板載重500kg/m500kg/m（承重區(qū)（承重區(qū) 800kg/m800kg/m ）安保設(shè)施安保設(shè)施采用非接觸式采用非接觸式ICIC卡門禁系卡門禁系統(tǒng)統(tǒng)辦公樓層設(shè)置安全門辦公樓層設(shè)置安全門出租辦公室入口、電梯內(nèi)出租辦公

12、室入口、電梯內(nèi)設(shè)置讀卡設(shè)置讀卡可以根據(jù)時(shí)間帶和區(qū)域操可以根據(jù)時(shí)間帶和區(qū)域操控保安級(jí)別控保安級(jí)別第17頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO寫字樓介紹寫字樓介紹第18頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO寫字樓介紹寫字樓介紹格狀天花板系統(tǒng)格狀天花板系統(tǒng)這套系統(tǒng)取代了一直以來在日本為主流的這套系統(tǒng)取代了一直以來在日本為主流的“線型線型”系統(tǒng)天棚，主要采用了系統(tǒng)天棚，主要采用了歐美常用的歐美常用的“格狀天花板系統(tǒng)格狀天花板

13、系統(tǒng)”。因此，照明器具和天花板的變更或調(diào)整。因此，照明器具和天花板的變更或調(diào)整都變得容易起來，而且，設(shè)立單間或會(huì)議室時(shí)可以自由劃分位置。都變得容易起來，而且，設(shè)立單間或會(huì)議室時(shí)可以自由劃分位置。第19頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO寫字樓介紹寫字樓介紹空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)每個(gè)樓面通過每個(gè)樓面通過4個(gè)空調(diào)機(jī)組將個(gè)空調(diào)機(jī)組將區(qū)域劃分成區(qū)域劃分成16個(gè)空調(diào)控制分個(gè)空調(diào)控制分區(qū)，分別進(jìn)行空調(diào)控制。并且區(qū)，分別進(jìn)行空調(diào)控制。并且在每個(gè)樓層四周設(shè)有在每個(gè)樓層四周設(shè)有44個(gè)獨(dú)個(gè)獨(dú)立的窗邊空調(diào)機(jī)單元，可自行立的窗邊空調(diào)

14、機(jī)單元，可自行調(diào)節(jié)溫度，控制運(yùn)轉(zhuǎn)。并可延調(diào)節(jié)溫度，控制運(yùn)轉(zhuǎn)。并可延長(zhǎng)至長(zhǎng)至24小時(shí)全天候運(yùn)轉(zhuǎn)小時(shí)全天候運(yùn)轉(zhuǎn)室內(nèi)空調(diào)：室內(nèi)空調(diào)：AHU空調(diào)（溫度空調(diào)（溫度調(diào)節(jié)單位調(diào)節(jié)單位 16區(qū)域）區(qū)域）周邊空調(diào)：周邊空調(diào)：FCU空調(diào)空調(diào) （每層（每層約約44臺(tái)）臺(tái)）第20頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO寫字樓介紹寫字樓介紹活動(dòng)地板活動(dòng)地板辦公室常見的辦公室常見的IT線、電源線都埋到地板下，還可以彈性對(duì)應(yīng)線、電源線都埋到地板下，還可以彈性對(duì)應(yīng)將來有可能發(fā)生的將來有可能發(fā)生的IT機(jī)器增設(shè)或配置變更。機(jī)器增設(shè)或配置變更。

15、第21頁/共35頁經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 分分 析析 篇篇上海環(huán)球金融中心賞析上海環(huán)球金融中心賞析 下篇下篇第22頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO世界金融磁場(chǎng)世界金融磁場(chǎng)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位這里吸引具備成長(zhǎng)意識(shí)和變革這里吸引具備成長(zhǎng)意識(shí)和變革魄力的商界精英，信息與金融魄力的商界精英，信息與金融在此匯聚、互動(dòng)。在此匯聚、互動(dòng)。這里匯聚全球權(quán)威人士，孕育這里匯聚全球權(quán)威人士，孕育多樣文化，成為影響世界的磁多樣文化，成為影響世界的磁場(chǎng)。場(chǎng)。這里誕生的磁力，可以指引一這里誕生的磁力，可以指引一條更加美好的未來之路。條更加美

16、好的未來之路。它做到了嗎？它做到了嗎？第23頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO背景資料背景資料1 1、關(guān)于業(yè)主、關(guān)于業(yè)主森大廈株式會(huì)社森大廈株式會(huì)社成立于成立于1959年，總部位于日本東京。年，總部位于日本東京。主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)綜合開發(fā)，涉及城主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)綜合開發(fā)，涉及城市開發(fā)、規(guī)劃和設(shè)計(jì)、辦公樓、高級(jí)市開發(fā)、規(guī)劃和設(shè)計(jì)、辦公樓、高級(jí)公寓、文化教育藝術(shù)、零售與商業(yè)設(shè)公寓、文化教育藝術(shù)、零售與商業(yè)設(shè)施等。其在中國(guó)的資產(chǎn)如下：施等。其在中國(guó)的資產(chǎn)如下：第24頁/共35頁SPARK REAL ESTAT

17、E PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO背景資料背景資料2 2、關(guān)于經(jīng)濟(jì)背景、關(guān)于經(jīng)濟(jì)背景原計(jì)劃原計(jì)劃1997年年2001年完工，期間遭遇東南亞金融危機(jī)，一年完工，期間遭遇東南亞金融危機(jī)，一度停工。直至度停工。直至2003年更改設(shè)計(jì)后復(fù)工，于年更改設(shè)計(jì)后復(fù)工，于2008年完工。年完工。2008年年8月月28日投入使用，隨即遭遇次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危日投入使用，隨即遭遇次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)。隨后機(jī)。隨后2009年日元持續(xù)升值及年日元持續(xù)升值及2009年開始蔓延的歐債危機(jī)年開始蔓延的歐債危機(jī)都使日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟。都使日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟。3 3、

18、關(guān)于大樓的運(yùn)營(yíng)成本、關(guān)于大樓的運(yùn)營(yíng)成本據(jù)克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示，上海據(jù)克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示，上海環(huán)球金融中心每年的財(cái)務(wù)成本接近環(huán)球金融中心每年的財(cái)務(wù)成本接近4 4億元，運(yùn)營(yíng)成本接近億元，運(yùn)營(yíng)成本接近5 5億億元，總成本在元，總成本在1010億左右。億左右。第25頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況1 1、經(jīng)營(yíng)策略、經(jīng)營(yíng)策略“高舉高打高舉高打”（1）價(jià)格）價(jià)格2008年年8月入市，寫字樓部分租金為月入市，寫字樓部分租金為20元元/天，天，而當(dāng)時(shí)

19、上海甲級(jí)寫字樓的平均租金為而當(dāng)時(shí)上海甲級(jí)寫字樓的平均租金為9.62元元/天。天。（2）入駐企業(yè)資質(zhì)審核）入駐企業(yè)資質(zhì)審核無比嚴(yán)格。無比嚴(yán)格。2、經(jīng)營(yíng)結(jié)果、經(jīng)營(yíng)結(jié)果（1）最高樓生意冷清，商家慘淡離場(chǎng)。）最高樓生意冷清，商家慘淡離場(chǎng)。（2）入住率、租金價(jià)格起伏不定。在經(jīng)營(yíng)最慘淡的時(shí)候，商）入住率、租金價(jià)格起伏不定。在經(jīng)營(yíng)最慘淡的時(shí)候，商鋪出租率只有鋪出租率只有20%左右，而寫字樓入住率只有左右，而寫字樓入住率只有40%左右，當(dāng)時(shí)左右，當(dāng)時(shí)的的“亞洲第一高樓亞洲第一高樓”被戲稱為被戲稱為“亞洲第一空樓亞洲第一空樓”。而價(jià)格在。而價(jià)格在08年遭遇金融危機(jī)后由最初的年遭遇金融危機(jī)后由最初的20元元/天逐

20、步降到天逐步降到15元元/天，天，隨之又降到隨之又降到12元元/天，最低時(shí)甚至有天，最低時(shí)甚至有8元元/天。天。第一階段第一階段 只租不售（只租不售（2008.82012.12）第26頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況3 3、經(jīng)營(yíng)分析、經(jīng)營(yíng)分析“樓高還須見識(shí)高樓高還須見識(shí)高”（1 1）不關(guān)注區(qū)域市場(chǎng)：在上海環(huán)球金融中心附近有金茂大廈、）不關(guān)注區(qū)域市場(chǎng)：在上海環(huán)球金融中心附近有金茂大廈、國(guó)金中心、匯豐銀行大廈等國(guó)金中心、匯豐銀行大廈等N N處寫字樓，森大廈在競(jìng)爭(zhēng)殘酷的處寫字樓，森大廈在競(jìng)

21、爭(zhēng)殘酷的局面下，依舊是高開高打，保持著只租不售的盲目自信。局面下，依舊是高開高打，保持著只租不售的盲目自信。（2 2）不關(guān)注宏觀局勢(shì)：森大廈似乎對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨）不關(guān)注宏觀局勢(shì)：森大廈似乎對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)毫不關(guān)心，房地產(chǎn)商面對(duì)當(dāng)時(shí)的都在積極調(diào)整自己的策略，勢(shì)毫不關(guān)心，房地產(chǎn)商面對(duì)當(dāng)時(shí)的都在積極調(diào)整自己的策略，但是森大廈不調(diào)。不僅要掙錢，而且要掙得貪婪。但是森大廈不調(diào)。不僅要掙錢，而且要掙得貪婪。（3）不尊重客戶：做買賣最重要的，是公平，收了商戶最高）不尊重客戶：做買賣最重要的，是公平，收了商戶最高的租金，卻讓老鼠在樓里亂跑，這對(duì)于地標(biāo)寫字樓簡(jiǎn)直是奇恥的租金，卻讓老鼠在樓里亂跑，這

22、對(duì)于地標(biāo)寫字樓簡(jiǎn)直是奇恥大辱。這不僅沒有尊重自己的客戶，連自己該有的身段也丟失大辱。這不僅沒有尊重自己的客戶，連自己該有的身段也丟失了。了。結(jié)果結(jié)果進(jìn)入第二階段進(jìn)入第二階段第27頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況1 1、原因、原因經(jīng)營(yíng)不善以及日本國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行所帶來的資金鏈經(jīng)營(yíng)不善以及日本國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行所帶來的資金鏈緊張。緊張。2、銷售、銷售可售部分：除地下停車庫(kù)、避難層、風(fēng)阻尼器層及觀光廳以外可售部分：除地下停車庫(kù)、避難層、風(fēng)阻尼器層及觀光廳以外全部可售。全部可售。銷售情況：銷售情況：2

23、011年年1月至月至8月共售出九層，月共售出九層，2011年年8月至今售出月至今售出一層。一層。第二階段第二階段 邊租邊售（邊租邊售（2010.12至今）至今）第28頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況出售時(shí)間出售時(shí)間樓層樓層交易單價(jià)交易單價(jià)（萬元（萬元/ /）總價(jià)總價(jià)（億元）（億元）受讓方受讓方1月28日728.32.67湯臣集團(tuán)3月17日718.22.62新源國(guó)際控股有限公司3月中旬69、708.25.34天平汽車保險(xiǎn)股份有限公司、國(guó)華人壽保險(xiǎn)股份有限公司3月7日688.232.73

24、上海睿穎管理咨詢有限公司5月底678.052.7法國(guó)女裝品牌“bread n butter”8月5日57-598.38.66華寶投資有限公司(隸屬于寶鋼)第29頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況3 3、經(jīng)營(yíng)分析、經(jīng)營(yíng)分析“屋漏偏逢連夜雨屋漏偏逢連夜雨”（1 1）第一個(gè)麻煩：樓宇品質(zhì)下滑。）第一個(gè)麻煩：樓宇品質(zhì)下滑。第一，小業(yè)主購(gòu)買寫字樓后，無法就物業(yè)制定一個(gè)整體的租賃第一，小業(yè)主購(gòu)買寫字樓后，無法就物業(yè)制定一個(gè)整體的租賃方案。方案。第二，小業(yè)主購(gòu)買的寫字樓單元對(duì)于租客信息資料的管理以及

25、第二，小業(yè)主購(gòu)買的寫字樓單元對(duì)于租客信息資料的管理以及整體的租金收益的維護(hù)極為困難。整體的租金收益的維護(hù)極為困難。第三，大公司一般不愿意向小業(yè)主租寫字樓，因?yàn)樾I(yè)主難以第三，大公司一般不愿意向小業(yè)主租寫字樓，因?yàn)樾I(yè)主難以滿足大租戶很多非租金方面的要求。滿足大租戶很多非租金方面的要求。第四，隨著出售面積的增加，管理難度會(huì)越來越大。第四，隨著出售面積的增加，管理難度會(huì)越來越大。第30頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況（2 2）第二個(gè)麻煩：小業(yè)主購(gòu)買后的行為無法管控。）第二個(gè)麻煩：小業(yè)主購(gòu)買后的行為無法管控。第一，小業(yè)主購(gòu)買寫字樓后，進(jìn)行底價(jià)轉(zhuǎn)租。第一，小業(yè)主購(gòu)買寫字樓后，進(jìn)行底價(jià)轉(zhuǎn)租。71層業(yè)主新源控層業(yè)主新源控股集團(tuán)對(duì)外出租股集團(tuán)對(duì)外出租1600平方米的辦公空間，租金報(bào)價(jià)平方米的辦公空間，租金報(bào)價(jià)11元元/天，天，物業(yè)費(fèi)為物業(yè)費(fèi)為60元元/月，租金較大業(yè)主方整整低了月，租金較大業(yè)主方整整低了4-5元；元；68層層也開始了對(duì)外轉(zhuǎn)租，租金報(bào)價(jià)同樣是也開始了對(duì)外