某房地產(chǎn)項目可行性報告

1、、概況1、項目概況2、報告范圍3、公司簡介二、項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容1、項目建設(shè)規(guī)模2、項目建設(shè)內(nèi)容三、項目組織管理機(jī)構(gòu)1、項目建設(shè)組織管理2、項目運(yùn)營組織管理四、項目市場分析及市場定位1、市場分析2、市場定位五、項目選址及建設(shè)條件1、項目選址2、建設(shè)條件六、尚城豫園項目整體策劃七、項目產(chǎn)品規(guī)劃1、總體規(guī)劃2、工程方案設(shè)計3、項目總圖布局 4、智能化系統(tǒng)設(shè)計5、項目配套設(shè)施八、項目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能1、環(huán)境保護(hù)2、安全衛(wèi)生3、消防4、節(jié)能九、項目投資估算和資金籌措1、投資估算2、資金籌措 十、財務(wù)與效益分析1、財務(wù)分析2、效益分析 十一、項目風(fēng)險分析1、項目風(fēng)險分析2、項目風(fēng)險回避

2、 十二、結(jié)論1、項目建設(shè)規(guī)模尚城豫園項目總占地面積 124畝，總建筑面積約 15 萬平方米。 遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體 的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學(xué)、 便利店、商業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，是合肥 東區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。2、項目建設(shè)內(nèi)容（1）多層公寓尚城豫園多層公寓的總建筑面積約 60000 平方米，建筑樣式為磚 混（或框架）結(jié)構(gòu)，采用點式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶 閣樓屋面，部分設(shè)計成復(fù)式、躍層和錯層，戶型新穎、實用，大量采 用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整個小區(qū)充分利用自 然資源，

3、多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。 宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、 中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠，推窗見景的景觀 效果。（2）小高層公寓尚城豫園小高層公寓的總建筑面積約 70000 平方米。（3）配套商業(yè)面積（包括車庫）建筑面積約 15000 平方米（4）公共生活設(shè)施總建筑面積約 5000 平方米，包括車庫、 景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。（4）物業(yè)管理尚城豫園實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級安全插座； 通訊系統(tǒng)： 每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及 INTERNET 插口、 寬帶網(wǎng)絡(luò)； 電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視； 郵政系統(tǒng)

4、：每戶設(shè)有信、報箱并實行專遞服務(wù)； 周界防護(hù)系統(tǒng)： 周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開， 同時小 區(qū)保安負(fù)責(zé)對小區(qū)周邊進(jìn)行巡邏；一、尚城豫園項目組織管理結(jié)構(gòu)1、項目建設(shè)組織管理 該項目建設(shè)的具體實施由安徽金大陸集團(tuán)合肥置業(yè)公司具體負(fù) 責(zé)，項目初期的投資機(jī)會分析、市場調(diào)研、項目報建等工作由公司開 發(fā)部、企劃中心組織進(jìn)行，后期工作由項目公司和企劃中心共同完成， 項目公司對項目運(yùn)營全過程進(jìn)行監(jiān)督，并完成項目后評價。2、運(yùn)營組織管理尚城豫園項目采取獨(dú)立法人制，即由安徽金大陸集團(tuán)投資開發(fā)， 按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項目。二、項目市場分析及市場定位1、項目市場分析(1) 整體市場交易活躍

5、，持續(xù)走強(qiáng)在國家和各級政府的一系列擴(kuò)大內(nèi)需， 激活房地產(chǎn)市場， 培育新 的經(jīng)濟(jì)增長點政策、措施的指導(dǎo)下，各種對樓市產(chǎn)生“利好”的配套 政策的出臺及住房金融服務(wù)的提供， 房地產(chǎn)正成為新的投資熱點和消 費(fèi)熱點。2001 年度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到 18.67億元，較上一 年度增長 30.11%，住宅施工面積 322.54 萬平方米，較上一年度增長 31.84%，住宅新開工面積 174.65 萬平方米，較上一年度增長 69.14%， 住宅竣工面積 114.92 萬平方米，較上一年度增長 27.5%。在銷售方面， 2001年度銷售面積 83.15萬平方米，銷售額 13.94 億元，分別較上一

6、年度增長 1.19%、1.11%。住宅空置面積下降達(dá)到 26.78%。2002 年前三季度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到 27.38億元， 施工面積 478.09萬平方米， 分別較上一年度同比增長 1.19%、1.11%。 2002 年，房地產(chǎn)市場明顯特點是：淡季不淡，市場活躍，價格穩(wěn)中 有升，居民個人購房已成為消費(fèi)主體，抵押貸款量增多，金融部門支 持力度加大。2003 年前 5 個月，全市房屋施工面積 526 萬平方米，其中去年 結(jié)磚面積 362 萬平方米。全市房地產(chǎn)開發(fā)項目中正在預(yù)售的有 158 個 項目，已預(yù)售出面積 152.5萬平方米（占 5 月份在建面積的 28.9%）， 其中住宅項

7、目 136 個，已預(yù)售出面積 122.5萬平方米（占在建住宅面 積的 29.8%）；其他項目 22 個，已預(yù)售面積 30 萬平方米，共收取預(yù) 收款 10.4億元。 2003 年前 5 月，取得“商品房預(yù)售許可證”的商品 房面積為 130 萬平方米，同期商品房預(yù)售面積為 103.5萬平方米，占 可預(yù)售總量的 79.6%。前 5 個月，現(xiàn)房銷售率達(dá)到 72.2%，預(yù)售率達(dá) 79.6%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產(chǎn)市場 的消化力度、市民的住房消費(fèi)、投資需求和能力在穩(wěn)步提升。同時， 各區(qū)位、價位的在建樓盤，基本未出現(xiàn) “冷盤 ”現(xiàn)象，絕大多數(shù)開發(fā)企 業(yè)對目前商品房預(yù)（銷）售情況比較

8、滿意，對市場前景看好。東區(qū) 1500 元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良 好，西區(qū) 2500 元每平方米左右的如學(xué)府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊 預(yù)購現(xiàn)象，桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期 8 萬余平方米基本上是 施工與銷售同時完成， 位于南淝河畔的 “中央花園” 項目，尚未開盤， 因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，已有四百余戶消費(fèi)者前來預(yù)訂。從總體上看，我 市房地產(chǎn)市場仍處于良性運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。（2）購房主體發(fā)生變化國家停止住房實物分配后，住房消費(fèi)由“集團(tuán)采購”轉(zhuǎn)向“散戶 時代”，2002 年個人購房就已經(jīng)占商品房銷售面積的 94，成為主導(dǎo) 房地產(chǎn)市場發(fā)展最活躍、最積極的因素。（3）消

9、費(fèi)需求多樣化 消費(fèi)者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導(dǎo)致 消費(fèi)者在購房時對區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計、戶型、面積、配套、物業(yè) 管理等方面存在不同的選擇。（4）開發(fā)商參差不齊，未來幾年將是行業(yè)整合期2003 年度，合肥市房屋開發(fā)公司達(dá)到 400 余家，只有為數(shù)不多 的開發(fā)商具備一、二級資質(zhì)，大多數(shù)企業(yè)無品牌、資金實力小、抗風(fēng) 險能力差。今后的一段時間，將是房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的整合期，房 地產(chǎn)行業(yè)必須以雄厚實力在市場競爭中脫穎而出， 弱勢企業(yè)將被淘汰 出局。（5）暢銷產(chǎn)品分析在樓盤調(diào)研過程中， 總結(jié)后我們會發(fā)現(xiàn)， 以下幾類產(chǎn)品較為暢銷： 一：高性價比型。像華源國際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭

10、苑、 等，價格處于中下游，售價一般在 1400 元每平方米，能滿足人們的 普通居住要求，規(guī)模適中， 小區(qū)具備一般生活配套，此類產(chǎn)品深受廣 大消費(fèi)者歡迎。二：中高檔型。諸如元一時代花園、長春都市花園等，消費(fèi)群體 定位在中高收入層面，小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計等各方面標(biāo)準(zhǔn)較高，有突 出賣點，操作得法，能夠吸引大批消費(fèi)者。2、項目市場定位在對類似項目 （主要以玉蘭苑為研究對象） 及市場需求進(jìn)行深度 分析后，我們發(fā)現(xiàn)，新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場集群內(nèi)大量商戶、年 輕白領(lǐng)、肥東縣遷徙人群及地緣性置業(yè)的存在， 蘊(yùn)藏著較大的市場容 量，消費(fèi)需求越來越突出。尚城豫園整體定位為未來配套齊全的中檔社區(qū)， 適應(yīng)大部分消費(fèi) 者

11、需求，價位在 1500 元每平米左右，是合肥市郊的現(xiàn)代居住項目， 受合肥東區(qū)最近兩年房產(chǎn)市場發(fā)展的影響， 中高檔小區(qū)目前已經(jīng)進(jìn)入 一個穩(wěn)定的增長期， 而且價位隨著市場經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展， 總體趨于上 升趨勢。本項目位于二環(huán)路以東， 緊鄰二十埠河。 本項目將大大提升小區(qū) 的環(huán)境、戶型設(shè)計以及居住的適宜性等各方面的現(xiàn)代居住水平。 同時 二十埠河河道正在調(diào)整，并興建 40000 平米的綠地、廣場。根據(jù)本項目的市場定位，我們將本項目銷售對象確定為：（1）年輕的“準(zhǔn)合肥人”：主要是指企事業(yè)單位年輕的職員，這 一批消費(fèi)群體，知識層次較高，工作年限短，工資收入在 1500 元/月，但沒有多少積蓄，對住房有強(qiáng)烈的

12、需求， 對價格關(guān)注。（ 2）投資客戶：追求物業(yè)的升值，對項目的升值潛力有很深的研 究。（ 3）外來客商：本項目地處合肥東側(cè)，所在區(qū)域內(nèi)集聚著安徽大 市場、長江批發(fā)市場等大型市場、摩托車、汽車大市場等大 型物流中心，市場群內(nèi)有大量來肥經(jīng)營的外地客商，經(jīng)濟(jì)實 力強(qiáng)，有置業(yè)愿望。（ 4）瑤海工業(yè)區(qū)內(nèi)的職工：在未來幾年內(nèi)，瑤海工業(yè)區(qū)將有數(shù)十 家企業(yè)進(jìn)駐，將來的住宅需求量巨大。（5）部分肥東居民： 肥東居民長期以來形成了一種做省城人的優(yōu) 越感和自豪心理，近年來遷徙合肥的趨勢在不斷增強(qiáng)。本項 目將成為此類消費(fèi)者遷居合肥的最佳跳板。三、項目選址與建設(shè)條件1、項目選址本項目選址緊鄰東二環(huán)路，南臨二十埠河， 占

13、地 124 畝。二十埠 河即將調(diào)整河道， 興建 40000 平米的綠地廣場， 極大的提升了小區(qū)的 居住品位。目前地塊場地已經(jīng)完成平整， 減少前期項目基礎(chǔ)設(shè)施投入， 縮短 了開發(fā)周期，地塊的土地征用工作已經(jīng)完成。2、建設(shè)條件合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)是安徽省政府于 1995年 4月批準(zhǔn)設(shè)立 的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 10平方公里，集中開發(fā) 6 平方公里，享受 市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。試驗區(qū)前身為合肥市新火車站建設(shè)區(qū)，于 1992 年 11 月伴隨著國家重點工程合肥鐵路樞紐新客站的開工建設(shè)而誕 生， 1996 年 2 月國家建設(shè)部批準(zhǔn)將合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)列為全 國首家城市綜合開發(fā)試點區(qū)。 經(jīng)過 8 年的艱

14、苦努力， 一個集現(xiàn)代化交 通、商貿(mào)、金融、旅游、信息服務(wù)為一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的新 城區(qū)已展露豐姿。開發(fā)區(qū)管委會按照精干、高效的原則設(shè)置必要的工作部門和土 地、城建、工商、國稅、地稅、財政、公安、房產(chǎn)、建管、供水、供 電等職能機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)工業(yè)區(qū)各項管理工作，高效率、快節(jié)奏地為 投資者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。開發(fā)區(qū)制定并實行一整套穩(wěn)定的優(yōu)惠政策， 依法保護(hù)投資者的合 法權(quán)益。3、水文地質(zhì)條件本項目區(qū)域內(nèi)，地勢高差小，較為平坦，大部分已經(jīng)平整，將來 土方工作量小，二十埠河河面寬 30 米以下。主要?dú)庀筚Y料如下：年最大降雨量：1541.9毫米1067.2毫米冬季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向25 米/秒（東北風(fēng)）夏

15、季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向25 米 /秒（東南風(fēng)）年平均降雨量 :0.6米0.46米最大凍土深度最大積雪厚度四、項目整體策劃及營銷計劃1、項目整體策劃（1）策劃包裝策劃包裝時針對項目的特點， 從市場定位出發(fā)， 通過整套的銷售 資料及廣告平面的制作， 使項目樹立起良好的形象， 在市場同類型的 產(chǎn)品中脫穎而出。同時，利用項目建設(shè)單位已取得的良好信譽(yù)，產(chǎn)生 品牌效應(yīng)，促進(jìn)項目的銷售。另外，良好的策劃還能為項目的推出作預(yù)先部署， 以利于項目后 期的銷售。現(xiàn)在，合肥的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸認(rèn)識到策劃包裝的重 要性，側(cè)重這方面的投入，就能獲得超額回報。（2）項目色調(diào)整個項目的色彩應(yīng)保持和諧統(tǒng)一， 注重長期視覺效果

16、， 路邊設(shè)寬 綠草帶，周邊以圍墻與外界隔離，同時種植樹木隔音和防止噪音，保 持小區(qū)的綠化率。（3）廣告牌廣告的創(chuàng)作應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)則， 充分顯示小區(qū)的完整規(guī)劃 （以 小區(qū)的規(guī)劃圖為主景） ，并突出項目建設(shè)單位的名稱，為本項目作軟 性的宣傳。廣告牌擺放的位置， 一是小區(qū)的現(xiàn)場及通往小區(qū)的道路兩側(cè)， 利 于過往人流加深印象；二是東市區(qū)內(nèi)的主要道路及路口的現(xiàn)眼位置， 吸引區(qū)內(nèi)人流注意。 另外，可在各處廣告牌上醒目的地點設(shè)置項目標(biāo) 志或路徑，清楚指示本項目的位置。（4）售樓現(xiàn)場從尚城豫園項目的規(guī)模來看， 應(yīng)設(shè)立兩個售樓處： 在市區(qū)設(shè)立一 個售樓處，在項目現(xiàn)場設(shè)立一個售樓處。其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡潔 清

17、新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，售樓處應(yīng)配置項目模型，給消費(fèi) 者直觀的感受。（5）樣板房由于本項目定位在中檔價格， 項目樣板房的設(shè)置力求簡潔、 溫馨 舒適又典雅親切，激發(fā)買家的購買欲望。另一方面，讓消費(fèi)者看得見 摸的著，給消費(fèi)者一種實實在在的感覺。2、項目功能策劃（1）活動中心及其他 作為完整規(guī)模的小區(qū)項目，本項目力求為消費(fèi)者提供一個舒適、 綠色的居住環(huán)境， 因此在小區(qū)內(nèi)設(shè)置活動中心及其他相關(guān)配套， 為社 區(qū)生活提供一切便利。同時，在品位上有所提高，力求活動中心設(shè)計 活潑，成為小區(qū)景觀的一部分， 注重各種配套的搭配與整體建筑風(fēng)格的調(diào)和。（2）綠化設(shè)計花園風(fēng)格： 小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種立體形狀組成的特色花

18、園， 非常適合 觀感，所以，小區(qū)中心的花壇可以與各個樓盤前后綠化風(fēng)格相陪襯， 美觀、時尚自然融合，有機(jī)統(tǒng)一。河堤綠化：項目緊鄰二十埠河，二十埠河即將進(jìn)行河道整理，新 建大面積景觀廣場。本項目可以在近鄰河堤修建一列綠化帶、花圃， 注意花藝造型及修剪， 令景觀形成層次感。 在河堤上放置鐵鑄雕花的 休閑座椅，形成休閑、娛樂場所。（3）增設(shè)多種物業(yè)服務(wù)針對目前合肥物業(yè)管理的特點， 合肥東區(qū)的物業(yè)管理還處于起步 階段。本項目在物業(yè)服務(wù)上應(yīng)體現(xiàn)出小區(qū)的優(yōu)勢，提供如：清掃、洗 衣服務(wù)、郵寄服務(wù)、社區(qū)教育等，極大限度地方便業(yè)主，優(yōu)質(zhì)服務(wù)令 業(yè)主生活無憂。 同時提高項目的服務(wù)檔次和質(zhì)量， 以滿足業(yè)主的生活 需要

19、為根本。3、項目銷售策略（1）付款方式為適應(yīng)各個層面的消費(fèi)者需要， 設(shè)置靈活的多重付款方式。 大致 分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀行按揭付款”等幾種。一方面 讓消費(fèi)者感到實惠；另一方面減輕消費(fèi)者的購房壓力。（2）累計折扣優(yōu)惠此舉是為了讓消費(fèi)者自主成為本累計折扣計劃的受益者。 不論是以業(yè)主名義還是介紹第三者購買項目單位均可獲得累計折扣優(yōu)惠。 運(yùn) 作目的是希望以此連帶關(guān)系吸引更多消費(fèi)者， 做網(wǎng)絡(luò)營銷， 產(chǎn)生連動 效益，惠及項目后期銷售。4、促銷推廣策劃（1）擴(kuò)大軟性宣傳影響力房地產(chǎn)業(yè)走向成熟， 眾多媒體如報紙、 電視、雜志等都設(shè)有?？?、 專欄介紹的房產(chǎn)動態(tài)、 行業(yè)新聞及房產(chǎn)廣告等。 本項目

20、應(yīng)采用目前合 肥房產(chǎn)市場成功小區(qū)的軟廣告戰(zhàn)術(shù)， 通過早期軟姓宣傳， 樹立市場形 象，配合后期宣傳，促進(jìn)銷售。（ 2）公關(guān)宣傳活動當(dāng)軟性宣傳取得一定成效， 可以適當(dāng)安排一些公關(guān)活動。 如開工 典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y等現(xiàn)場公關(guān)活動，參加房展會，舉辦、組 織文藝及抽獎活動，吸引廣大消費(fèi)者參觀，既能宣傳本項目，還可以 在一定程度上帶動項目的銷售。5、項目營銷方案（1）營銷顧問項目建設(shè)單位可以借用“外腦” ，聘請專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問機(jī)構(gòu) 統(tǒng)攬整個項目銷售策劃， 負(fù)責(zé)項目全程營銷策劃方案的擬定， 運(yùn)用他 們先進(jìn)的理念，成熟的項目運(yùn)作經(jīng)驗，實現(xiàn)項目的成功運(yùn)作。執(zhí)行的 方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式

21、進(jìn)行。（2）營銷計劃先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、 項目模型、廣告設(shè)計等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度 和區(qū)域。通過預(yù)售及內(nèi)部認(rèn)購，開展公關(guān)展銷，跟進(jìn)促銷。制定合適 的價格策略，做好整個項目的銷售工作。七、項目產(chǎn)品規(guī)劃1、總體規(guī)劃(1) 本項目主要有多層、小高層住宅和配套設(shè)施組成。多層住宅 采用分列式，以六層為主， 坡形帶閣樓屋面， 部分設(shè)計成躍式、 復(fù)式、 錯層；小高層住宅采用排列式，以十二層為主；整個小區(qū)綠化率達(dá)到 40，區(qū)內(nèi)設(shè)置中心廣場、主干道，在公共場所及主要入口處設(shè)置盲 道；小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處、活動中心、體育設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療所、商業(yè)網(wǎng) 點等配套設(shè)施。(

22、2) 小區(qū)內(nèi)自設(shè)變電站保證供應(yīng)區(qū)內(nèi)電力所需，設(shè)天然氣集中供 應(yīng)站，通過市政管網(wǎng)進(jìn)水后，區(qū)內(nèi)設(shè)置水塔加壓、凈化、設(shè)計寬帶互 聯(lián)網(wǎng)到戶。(3) 小區(qū)內(nèi)各建筑形成層次感，并加強(qiáng)小區(qū)的綠化，利用小區(qū)附 近的二十埠河河堤進(jìn)行景觀利用、 美化，進(jìn)一步提升小區(qū)作為現(xiàn)代居 所的居住品位。2、項目工程方案設(shè)計在滿足尚城豫園各功能區(qū)建筑物各自功能的前提下， 確保建筑物 質(zhì)量、安全，力求造型美觀。合理采用新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝，并 充分利用地方材料，以方便施工，加快工程進(jìn)度，降低工程成本。本項目依據(jù)工程地質(zhì)勘查資料， 按照國家現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范、 標(biāo)準(zhǔn)和 規(guī)定進(jìn)行設(shè)計。本項目按地震烈度 7 度設(shè)防，抗震等級為三級。本項目

23、多層工程采用磚混結(jié)構(gòu)，小高層工程采用框架結(jié)構(gòu)。3、項目總圖布局項目入口處為小區(qū)大門， 10 米寬的主干道通向小區(qū)中央廣場， 住宅區(qū)內(nèi)路面寬 7 米，道路與住宅之間用樹木做間隔帶， 采用有規(guī)律 的單行控制，步行道寬 2 米，地面采用鵝卵石鋪設(shè)，路燈將沿路間隔 分布，其他設(shè)施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)線路及電 線弱電線路將在施工時分別安裝。4、項目智能化系統(tǒng)設(shè)計建筑智能化是將建筑技術(shù)與高科技完善在統(tǒng)一的信息產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 上，形成的獨(dú)特建筑風(fēng)格。 合肥的一些大規(guī)模社區(qū)、和新近開發(fā)的小 區(qū)開始用智能化設(shè)施提升項目開發(fā)品質(zhì)。尚城豫園智能化系統(tǒng)分成以下幾部分：安全防盜尚城豫園采用 24 小時全封閉

24、管理模式，社區(qū)實行封閉管理，保 障小區(qū)內(nèi)居民的人身、財產(chǎn)安全。家庭安全防控方面 整個小區(qū)采用現(xiàn)代化的綜合布線系統(tǒng)，實現(xiàn)小區(qū)管理、通信、控 制的自動化，小區(qū)內(nèi)公用電力、照明、電梯、給排水、防盜、火警等 設(shè)施實行自動化監(jiān)控。每單元內(nèi)水、電、氣、寬帶高速智能網(wǎng)端口同時到達(dá)。小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理采用全方位服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用是智能化小區(qū)的標(biāo)志，利用小區(qū)內(nèi)的 INTERNET 的 快捷安全等方面優(yōu)勢， 轉(zhuǎn)換成可利用的生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò)， 消除空間上的 距離，滿足現(xiàn)代人對網(wǎng)絡(luò)的生活需求。5、配套設(shè)施51 市內(nèi)給排水（1）給水給水水源由市政水管網(wǎng)供水。市政水管網(wǎng)有 DN300 水管在安徽 大市場附近，從該水管網(wǎng)上接

25、二根 DN150 進(jìn)水管與室外給水管網(wǎng)相 連，城市給水壓力按不小于 0.3Mpa 考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水 的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。給水經(jīng)水表計量后到個用水點， 噴泉采用循環(huán)給水系統(tǒng)。（2）排水排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。 生活污水 經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)， 廚房排水經(jīng) 隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。 基地內(nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。（3）消防給水系統(tǒng) 消防用水量： 室外消火栓25L/S火災(zāi)延續(xù)時間3 小時；室內(nèi)消火栓15L/S火災(zāi)延續(xù)時間3 小時；消防水源采用市政給水管網(wǎng)供水， 在基地內(nèi)設(shè)置消防站。 火災(zāi)初 期由

26、各區(qū)內(nèi)的一棟較高建筑的屋頂水箱 (儲存十分鐘消防水量) 及增 壓設(shè)備供水。 小區(qū)內(nèi)設(shè)消防泵房， 由消防水池供應(yīng)消火栓泵和自動噴 淋泵抽吸加壓供水。52 供電系統(tǒng)(1) 小區(qū)內(nèi)設(shè)變電器一臺， 滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)配電點， 以配電室向各用電點供電。(2) 動力配電：內(nèi)外照明均采用低壓供電、低壓配電，采用低壓配 電盤或動力配電箱， 各用電設(shè)備一般不采用就地控制， 配線采用鋁線， 通過電纜穿管直埋或沿電纜架明鋪。(3) 照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓 220V，道路、停車場均采 用節(jié)能、光效高的高壓鈉燈。( 4)消防泵、噴淋泵、生活泵及火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等為二級負(fù)荷。 其余為三級負(fù)荷。( 5)

27、火災(zāi)自動報警：小區(qū)內(nèi)所有住戶均為系統(tǒng)保護(hù)對象。53 電訊系統(tǒng)本項目建設(shè)用地位于合肥市龍崗工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)內(nèi)國際、 國內(nèi)長話已開通。本項目通訊設(shè)施擬選用桑達(dá) 64 門數(shù)字遠(yuǎn)程程控自 動電話交換機(jī)。 小區(qū)購置計算機(jī)等現(xiàn)代化信息轉(zhuǎn)換設(shè)備， 與國際互聯(lián) 網(wǎng)連接，引入寬帶網(wǎng)，在網(wǎng)上實現(xiàn)信息的發(fā)送與傳遞。八、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能1、環(huán)境保護(hù) 11 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)（1）中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法（2）建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法（3）建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法實施細(xì)則（4）污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)12 污染物與污染源本項目產(chǎn)生的主要污染物為： 生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水 系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同

28、生活廢水匯合一同排入市政污水管 網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。 1 3 環(huán)境保護(hù)措施（1）項目規(guī)劃對排污管網(wǎng)作了合理的設(shè)計， 與雨水合并集中， 通 過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。（2）在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱， 以收集生活垃圾。 并安排保 潔人員進(jìn)行定時清理、打掃，以保持市場的清潔、衛(wèi)生。有 關(guān)部門負(fù)責(zé)將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運(yùn)至城市垃圾場處理。2、安全衛(wèi)生（1）規(guī)劃區(qū)域綠化、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或 石塊鋪設(shè)鋪設(shè)，防止塵土飛揚(yáng)。（2）污水排放符合國家環(huán)保要求。（3）垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。3、消防根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范（GBJ16-87

29、）要求，小區(qū)消防用水按室 外25L/S，室內(nèi)15L/S計算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)狀，消防用水與生活 用水采用同一根總管， 小區(qū)內(nèi)配備一定數(shù)目的滅火器， 同時培訓(xùn)物業(yè) 工作人員與居民正確使用滅火器。4、節(jié)能本項目主要節(jié)能為：水、電。為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，本項目采取了 多項節(jié)能措施，主要措施有：（1 ）所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。（2）為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。（3）設(shè)立專門的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測各生產(chǎn)階段的能源 及節(jié)能情況并制定獎懲制度。九、項目投資估算和資金籌措1 、項目投資估算尚城豫園項目總投資為 2 億 829 萬人民幣。其中： （ 1 ）土地費(fèi)用

30、26*124=3224.（ 2）前期工程費(fèi) 2285（ 4）建安工程費(fèi)用 139002、項目投資估算依據(jù)及說明 （1）設(shè)備費(fèi)用按詢價或類似工程設(shè)備投資估算。2）建筑工程費(fèi)參照安徽省建筑工程單位估價表及當(dāng)?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜?biāo)估算（3）安裝工程費(fèi)依據(jù)全國統(tǒng)一安裝工程概算定額安徽省單位估價 表及類似工程造價調(diào)整。（4）其他費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用定額按照安徽省建筑安裝費(fèi)用定額 及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（5）不同年份的價格資料均調(diào)整至2002年價格水平。（6）項目建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。（7）行業(yè)類似工程經(jīng)驗數(shù)據(jù)。3、項目資金籌措項目計劃總投資：20829項目自有資金：5000申請銀行貸款：10000十、財務(wù)與

31、效益分析費(fèi)用名稱費(fèi)用提取金額（萬元）備注一、前期工程費(fèi)56391、征用土地費(fèi)26萬元/畝X 124畝=3224萬元32242、工程監(jiān)理費(fèi)13000 萬元X 1%=130萬 元1303、勘察規(guī)劃設(shè)計費(fèi)35 元 / m2 X 150000m2=525J 元5254、三通一平及規(guī)費(fèi)15 元 /m2X 150000M2=225萬 元2255、辦理規(guī)劃許可證等費(fèi)用88 元 /m2 X 150000m2=132C萬 元13206辦理施工許可證費(fèi)13000萬元 X 0.81%=105萬元1057、其他110二、建安工程費(fèi)138001、土建工程費(fèi)750 元/m2X( 60000m2+20000 m2)=600

32、0萬元1000 元/m2X 70000m2=7000 萬元130002、電梯20萬元/臺X 40臺=800萬元800二、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)10001、水電設(shè)施及增容費(fèi)50 元 /m2 X 150000m2=500萬 元5002、區(qū)內(nèi)道路綠化50 元 /m2 X 150000m2=500萬 元500四、不可預(yù)見費(fèi)13000萬元X 3%=390萬元390小計20829五、平均造價20829十 15=1388.61388.6六、商網(wǎng)住宅304501商網(wǎng)銷售4000 元/m2X 15000m2=6000萬 元60002、住宅銷售1800 元/m2 X 60000M2=1080(萬元1950 元/m2 X

33、70000M2=1365(萬元24450八、管理費(fèi)、稅金30451、管理、經(jīng)營費(fèi)用30450X 2%=6096092、銷售費(fèi)30450X 2%=609 萬元6093、銷售稅金30450X 6%=1827萬 元1827九、銷售利潤6576十、上繳所得稅6576 萬元 X 33%=2170萬元2170十一、利潤657&2170=44064406十卜二、銷售利潤率4406十 30450X 100%=22.5%14.47%稅后十卜三、投資利潤率1785.84十 20829X 100%=33.8%21.15%稅后十一、項目風(fēng)險分析1、項目風(fēng)險分析風(fēng)險是可測定的不確定性，根據(jù)項目生命周期，風(fēng)險的來源和內(nèi)

34、容不同，結(jié)合本項目歸納出以下幾點主要風(fēng)險：（1）購買力風(fēng)險從宏觀面上來看，合肥目前的住宅市場在表面繁榮的背后， 隱含 著一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們對提高居 住素質(zhì)的驅(qū)動力不足，難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢，對項目開發(fā)進(jìn)度和 資金投放產(chǎn)生壓力。（2）競爭風(fēng)險合肥房地產(chǎn)市場尚未形成良性發(fā)展，有效需求形成的市場容量相 對較小，追逐利潤是資本的本原，出于對方地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期利潤看好， 開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產(chǎn)。合肥近期新盤迭出，出現(xiàn)了 “政府 搭臺，企業(yè)唱戲”的局面，整個合肥住宅市場競爭較為激烈，不少開 發(fā)商在“外腦”的作用下，營銷策劃水平有很大提高，未來一段時間， 市場的供給量更大

35、，對本項目形成較大的威脅。2、項目風(fēng)險回避（1）市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平是關(guān)鍵因素在項目開發(fā)的各個階段， 建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)， 做好市場調(diào) 查，形成準(zhǔn)確的市場定位， 適度超前的規(guī)劃理念，獨(dú)具個性的建筑風(fēng) 格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的戶型設(shè)計是住宅產(chǎn)品成功 的重要因子，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場認(rèn)可的根本。 （2）形象包裝和營銷策劃項目價值的最終體現(xiàn)， 要超越眾多的競爭對手， 在于銷售過程中 成功的形象包裝和營銷策劃。 成功的形象包裝和營銷策劃能夠增加項 目的附加值和產(chǎn)品競爭力。（3）項目融資管理 對公司擬投資的房地產(chǎn)項目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策 上首先回避風(fēng)險。 將資金

36、和經(jīng)歷集中在公司主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營上， 以支 撐投資項目，使房地產(chǎn)項目收入占主營業(yè)務(wù)收入保持在一定的比例之 內(nèi)?？刂骑L(fēng)險，保證對尚城豫園的企業(yè)資源支持。項目開發(fā)環(huán)環(huán)相扣。 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品， 加上成功的營銷策劃可以快速 回籠資金，減輕項目投資、融資壓力，減少融資成本， 增加投資收益。 另外，做好融資工作，確保資金到位，可以保證項目的順利進(jìn)行，二 者相輔相成。十二、結(jié)論1、尚城豫園項目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。作為新的經(jīng) 濟(jì)增長點 和新興支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在合肥的城市發(fā)展和現(xiàn)代化 大城市建設(shè)中有著十分重要的地位和作用， 發(fā)展前景廣闊， 開發(fā)潛力較大。2、尚城豫園項目的建設(shè)單位安徽金大陸集團(tuán)是一家按照

37、現(xiàn)代企 業(yè)制度規(guī)范設(shè)計和運(yùn)作的大型民營企業(yè)實體， 具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力和 良好的企業(yè)信譽(yù)，集團(tuán)公司有著科學(xué)、合理的現(xiàn)代化管理運(yùn)作機(jī)制， 為項目建設(shè)提供了可靠的保障。3、尚城豫園項目準(zhǔn)確定位，減少了項目風(fēng)險。要減少風(fēng)險，必 須做好市場群體細(xì)分， 尋找目標(biāo)客戶群體從而給項目以準(zhǔn)確的市場定 位（產(chǎn)品定位、價格定位） 。項目建設(shè)單位已在樓盤調(diào)查的基礎(chǔ)上， 組織了針對項目的系統(tǒng)調(diào)查（包括行業(yè)狀況、消費(fèi)者行為心里等方 面），邀請專家論證，完善產(chǎn)品規(guī)劃。4、整合企業(yè)資源，提高操作水平。安徽金大陸集團(tuán)公司管理層 十分重視本項目。整合了企業(yè)內(nèi)部人力、財力等資源，成立了項目小 組（跨職能項目管理機(jī)構(gòu)） ，包括投資、

38、財務(wù)、營銷、人力資源等部 門人員。制定了投資計劃、資金預(yù)算、營銷推廣方案等，把準(zhǔn)備工作 做好，采用“并行工程”管理模式和 “再造工程” 改變項目運(yùn)作模式， 提高項目運(yùn)作效率， 加強(qiáng)同政府部門協(xié)調(diào)， 獲取有利的外部環(huán)境和項 目開發(fā)條件。5、項目規(guī)模較大，功能齊全，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，抗風(fēng)險能力 較強(qiáng)，市場前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益十分顯著。綜上所述，尚城豫園項目建設(shè)是可行的一. 項目用地周邊環(huán)境分析（ 一 ） 項目土地性質(zhì)調(diào)查1. 項目地理位置：項目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口， 項目地塊北鄰榆關(guān)道、 南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。項目規(guī)劃建筑用地 100000 平米，占地面積

39、67000平米左右。原址為工業(yè)用 地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡單。（二）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查1. 生態(tài)環(huán)境1-1 自然景觀: 項目周邊區(qū)域為工業(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使 原來是工廠的廠區(qū)綠化， 綠化水平偏低。 周邊自然景觀只有新開河， 如果新開河 能夠改造，將對該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔谩?-2 環(huán)境污染 :雖然項目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)， 但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn)， 加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)， 所以周邊的污染并不嚴(yán)重。 原有的大型污染 企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉， 另一污染源東方化工廠距離較遠(yuǎn)， 對此項目無太大影響。1-2-1 噪音：周邊的鐵路是主要的噪音

40、污染源，除了西側(cè)的鐵路基本廢棄，南側(cè) 和東側(cè)的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產(chǎn)生的噪音對項目也有一些影響， 但由于項目與鐵路有一定距離，估計噪音的影響將集中在晚上。1-3 治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。在經(jīng)過了幾年 的大規(guī)模改造之后， 雖然有大批居民遷入， 但主要集中在榆關(guān)道上， 南口路一帶 仍然較偏僻， 且周邊基本無外來人口， 治安的基礎(chǔ)不錯。 在項目東側(cè)鐵路附近有 鐵路公安處看守所。2. 人文環(huán)境： 由于原居民較分散，當(dāng)?shù)夭o特色人文環(huán)境。地塊交通條件調(diào)查（三）1周邊交通現(xiàn)狀條件 ：項目所在地距中山路約 3 公里，距天泰路（京津公路）1.2 公里，距京津塘高速入口

41、 5 公里左右，距天津北站 5 公里左右，交通比 較方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改 造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。2公共交通網(wǎng)： 18路，北倉辰緯路、 803 路，萬科新城 人民公園852 路，宜興埠 西站、 670 路，小淀 百貨大樓671路，梅廠百貨大樓、 878 路，普濟(jì)河道 金谷園610，浦口道 四十七中、 678 路，體院北 普天里 3交通遠(yuǎn)景規(guī)劃： 榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。目前 周邊項目的退線也可以體現(xiàn)出這一點，改造后的榆關(guān)道將使周邊的交通狀況 進(jìn)一步改善。（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查1. 購物: 周邊購物

42、不太方便， 家樂超市在中山北路與育紅路交口， 中山路和 新安購物中心都距該項目較遠(yuǎn)。周邊也沒有成型的自由市場。2.餐飲: 周邊比較知名的餐飲場所為翰賓樓，另外在項目以西還有一家津浦 大酒店。3. 教育:周邊的小學(xué)有育英小學(xué)， 該學(xué)校是市屬重點小學(xué)，距項目距離在 1.5 公里左右。另外外語學(xué)校與項目距離也在這個范圍內(nèi)， 同時該校教育質(zhì)量也不錯。 項目西側(cè)的席廠下坡小學(xué)則屬于教育質(zhì)量稍差的小學(xué)。 昆緯路上的天津市二中是 新建的示范校， 只是稍遠(yuǎn)了一些。 河北工業(yè)大學(xué)市本市首批招生的重點大學(xué)， 教 育質(zhì)量較好。周邊缺少好的幼兒園和保育院。4. 醫(yī)療: 河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項目最近的兩所醫(yī)院，但

43、醫(yī)院較小。 周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院， 其中二五四醫(yī)院是大型的 綜合性軍屬醫(yī)院，只是距項目稍遠(yuǎn)。5. 文體:周邊問題設(shè)施及場所短缺， 至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關(guān)。6. 銀行、郵局:周邊無較大的銀行， 在周邊只有一個工商銀行新開河儲蓄所， 另外，新開橋郵電所也距項目不遠(yuǎn)。但是項目周邊無證券部。7. 其他：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園， 在北站附近還有北寧公園， 這是 周邊較有名的兩個景點。（五）綜合分析：從地理位置分析， 該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶， 原為工業(yè)區(qū)， 隨著近幾 年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)， 生活配套設(shè)施逐漸完善， 人文環(huán)境尚未形 成，客源基礎(chǔ)相

44、對薄弱。二. 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷（一）宏觀層面形勢分析及預(yù)測1宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨向調(diào)整1-1 世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)衰退跡象2001年世界經(jīng)濟(jì)增長率為 2.4%，大大低于 2000 年的 4.7%。這將是自 1993 年以來世界經(jīng)濟(jì)的最低增幅。摩根斯坦利將 2.5%的增長率作為判斷世界經(jīng)濟(jì)是 否進(jìn)入衰退的門檻。以此衡量，則 2001 年肯定是衰退的一年。目前世界經(jīng)濟(jì)面 臨的一個突出問題是，幾乎所有地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了 20 年來最嚴(yán)重的同步下滑的 情況?？紤]到目前石油及原料價格下降、 歐美銀行指導(dǎo)利率調(diào)低、 工業(yè)化國家通 脹壓力減輕刺激購買力增強(qiáng)， 以及新技術(shù)的應(yīng)用使勞動生產(chǎn)率繼續(xù)上升等諸多利 好消息，我

45、們固然有理由相信 2002 年世界經(jīng)濟(jì)將開始復(fù)蘇，但這一前景是很不 確定的，經(jīng)濟(jì)形勢繼續(xù)惡化的可能性相當(dāng)大。1-2 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定2001 年中國經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，保持了 7.3%的增長率，經(jīng)濟(jì)總體形勢良好，增 長穩(wěn)中趨緩。專家預(yù)計， 2002 年中國經(jīng)濟(jì)增長率在 6.8%7.3%之間。1-3 股市將做箱型震蕩股市與房市息息相關(guān)，目前購買商品房的人群中60%擁有股票。專家估計，股市下降 10%，將影響房市 3%的購買力。因此，股市的預(yù)期與房市走勢可謂是 “牽 首動尾”的聯(lián)動效應(yīng)。今年支持股市上漲的因素：宏觀經(jīng)濟(jì)保持較快速度增長、積極的財政政策 及減稅政策。不利于股市上漲因素：國有股減持尚存變數(shù)、

46、取消稅收“打折”影響上市 公司業(yè)績、市場資金面偏緊。中性因素：證券市場對外開放、市場化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場創(chuàng)新。三 種因素的力量對比基本平衡。預(yù)計今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大， 大盤將在 1400 點 1900點之 間做箱型震蕩。全年大勢可能走出“先抑后揚(yáng)”的格局。2房地產(chǎn)市場可能低開高走國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字顯示， 2001年1至 11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4857 億元，同比增長 29.7 。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅開始回落， 1-8 月增長32.1 ， 1-9月增長31.4 ，1-10月增長 31.2，1-11月增長29.7。 數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢，

47、但土地開發(fā)與購置 卻日趨活躍，增長速度持續(xù)攀高。 去年1-10月，全國土地開發(fā)面積為 1.28 億平 方米，同比增長65%, 1-10月，全國商品房銷售額高達(dá)2 2 5 9億元，同比增 長 33.6 。在商品房銷售快速增長的帶動下，房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)增長。截至 11 月份，全國商品房竣工面積 1.2 億平方米，同比增長 17.6 。而且商品房空 置面積的增速降低到 0.9%，是近幾年來的最小增幅， 其中空置商品房住宅在 2000 年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長， 說明了市場上的需求旺盛。 因此在國內(nèi)房地產(chǎn)旺 盛的需求拉動下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長的勢頭。帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落的原因

48、，是國內(nèi)房地產(chǎn)銷售增幅的回落。 去年一季度全國商品房銷售額同比增長 48.9 ，二季度增長 34.9 ，三季 度增長 32.7 ，而 10 月當(dāng)月增長比例為 13，為去年以來的最低點。 在這一系 列銷售統(tǒng)計數(shù)字面前， 很容易讓人產(chǎn)生錯覺， 目前絕大部分業(yè)內(nèi)人士都對發(fā)展形 勢感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對房地產(chǎn)景氣周期做出了錯誤的判斷。房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的， 出臺新的商品房銷售管理辦法、 央行 作出有關(guān)取消零首付的決定、 央行發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格放貸的通知。 這一系列的政策都 充分體現(xiàn)了國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前仍然保留著 “政策市 ”的特性。同時去年的走低將 為今年創(chuàng)造上升空間從國內(nèi)各項房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)

49、判斷， 2001 年國內(nèi)房地產(chǎn)投資增長形勢是高 開低走，今年的形勢很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開高走。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng) 過去年下半年的高位盤整后， 2002 年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。之所以預(yù)測今年房地產(chǎn)投資會增長，關(guān)鍵因素是在啟動內(nèi)需的政策背景下， 房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色。 “炒作 ”在樓市一直都存在，因此不是關(guān)鍵問題。 目前樓市真正存在的大問題是房價上漲速度太快， 為今后預(yù)留的空間太小。 這樣 的話，住房消費(fèi)這個亮點今后就難以持續(xù)。 而這個行業(yè)的資本密集型特征很容易 使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱， 從而引發(fā)泡沫， 從這個角度理解政府的降溫調(diào)控行為就很 清楚了。在這方面最好的例子是上海。上海在 19

50、93 年宏觀調(diào)控之后，樓市進(jìn)入 了低谷，但也正是當(dāng)年的低房價為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。 目 前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期， 現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的階段性走低， 可以 看作是為今后的市場提供發(fā)展空間。在世界經(jīng)濟(jì)寒流陣陣的背景下， 中國經(jīng)濟(jì)在 2001 年所取得的成績是不俗的。 在外部環(huán)境不利的情況下， 今年拉動經(jīng)濟(jì)增長的重點之一無疑會是啟動內(nèi)需， 房 地產(chǎn)業(yè)將是重點產(chǎn)業(yè)。在促進(jìn)消費(fèi)方面， 我們注意到在全國經(jīng)濟(jì)工作會議八個方面的部署中， 并沒 有提到“刺激內(nèi)需”的字樣，而是提出了 “培育國內(nèi)消費(fèi)需求 ”的要求。事實上，“刺 激內(nèi)需 ”的提法過于簡單化， 并不能反映和代表我國經(jīng)濟(jì)增長

51、的真實情況。 相反， 培育消費(fèi)的問題又沒有引起真正的重視。 “培育”意味著擴(kuò)大， “刺激”意味著原來 就有只要釋放出來就行，兩者的本意大相徑庭。就目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)形勢觀察， 唯一能夠?qū)?jīng)濟(jì)增長起到較為有效支撐的是兩個 產(chǎn)業(yè)，一個是房地產(chǎn)，一個是汽車。只有這兩個產(chǎn)業(yè)具有比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，一 旦啟動，對經(jīng)濟(jì)增長的影響將會最大。 房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度， 可以 帶動建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個行業(yè)的發(fā)展，提供大量的就業(yè)機(jī)會，是今 后帶動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個新的經(jīng)濟(jì)增長點。 目前的房地產(chǎn)開發(fā)熱已經(jīng)有了本質(zhì) 的區(qū)別，一是個人購房比重的增加， 另一個是開發(fā)資金出現(xiàn)了以企業(yè)自籌和預(yù)付 款為主的轉(zhuǎn)變，因此

52、可以認(rèn)為這一產(chǎn)業(yè)也正在達(dá)到健康運(yùn)行的水準(zhǔn)線。今年國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展具有以下利好因素：一、國家宏觀政策的推動力。近年來中國GDP在7% - 8%的增長率中，房 地產(chǎn)業(yè)的拉動作用達(dá)一個百分點。 中國繼續(xù)保持國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、 快速發(fā)展， 房 地產(chǎn)業(yè)則是關(guān)鍵所在。因此，政府的一系列措施十分有利于該行業(yè)的發(fā)展。二、住房制度改革推動行業(yè)高速發(fā)展。中國住房制度改革正向縱深發(fā)展，從 危房改造向康居工程邁進(jìn)。 其改革將繼續(xù)刺激居民的購房積極性， 釋放住房消費(fèi) 能量。三、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級是行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力。當(dāng)前居民消費(fèi)的恩格爾系 數(shù)已降至 40%，北京甚至接近 35%，這正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。四、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速

53、了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。 目前中國城鎮(zhèn)化人口占總?cè)丝?36%， 今后二十年的發(fā)展目標(biāo)是人口的50%住在城里， 每年將有約一千萬農(nóng)民進(jìn)城工 作、生活，將對住宅產(chǎn)生巨大的需求。綜上所述，我們預(yù)期：伴隨著入世， 國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的巨大前景將吸引國內(nèi)外投資者的青睞， 投資 主體將更加多樣化。房地產(chǎn)企業(yè)在“國退民進(jìn)”的背景下，將會啟動更多的民 間投資。同時，中心城市建設(shè)國際化大都市的步伐將加快，政府投資也會大幅 增加?？梢灶A(yù)見， 今年國內(nèi)的房地產(chǎn)投資在無全球性的金融風(fēng)波影響的情況下將會持續(xù)高速增長的態(tài)勢。銷售也將于 2001 年持平。2本市房地產(chǎn)市場分析2-1 回顧2001 年全市銷售商品房 660 萬建筑平方米

54、，金額 166.81 億元，分別比上一 年增長 4.76 和 7.07 ，其中個人購買商品房比例為 98.3 ，本市住宅消費(fèi)繼 續(xù)保持了旺盛的增長勢頭，呈現(xiàn)購銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢。從購買情況看，改善型需求逐年上升。去年居民購買每建筑平方米 3000 元 以上的商品房數(shù)量比上一年提高了 1.5 個百分點，其中 30003500 元價位的商 品房購買量提高了 5.8 個百分點， 35004000 元的商品房比上一年提高了 21.4 個百分點。 購買商品房的單套面積也發(fā)生變化， 購買單套面積在 100平方米以上 的商品房比上一年同期提高了 2.6 個百分點，其中購買單套面積在 100120 平 方米商品

55、房同比提高了 4.8 個百分點，單套面積在 120 平方米以上的商品房同比 提高了 4.34 個百分點。隨著住宅質(zhì)量的提高和功能、 環(huán)境的改變， 購買情況變化， 去年全年商品房 交易價格平均上升幅大于下降幅 0.5 ，波動幅度在正負(fù) 2內(nèi)，商品房價格呈 穩(wěn)步上升趨勢。全年2400元/川以上的成交均價已經(jīng)高于全國 2304元/卅的價格 平均水平。此外，金融貸款繼續(xù)成為支持居民購房的主要因素之一， 去年全年貸款件數(shù) 占全市商品房銷售套數(shù)的 74.8 ，貸款金額占商品房成交金額的 43.8 ，貸款 面積占全市商品房的 75.3 。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 從去年全年的商品房銷售情況看， 我市的住房消費(fèi)已經(jīng)向改

56、 善型消費(fèi)過渡， 對商品住宅的需求也從單一的價格因素向質(zhì)量、 環(huán)境、價格等均 好性發(fā)展，預(yù)計今年的商品房銷售將繼續(xù)保持旺盛的需求，價格將穩(wěn)步上揚(yáng)。2-2 市場特點2-2-1 項目差別減小，競爭更趨激烈，品牌競爭特點顯著。隨著開發(fā)商運(yùn)作水平的不斷提高， 各項目在配套設(shè)施、 建筑材料等開發(fā)項目 硬件方面的差異減小， 要想在項目硬件配置方面取得競爭優(yōu)勢比較困難。 將來的 競爭將是制造差異的競爭， 通過樹立項目品牌， 表現(xiàn)項目特色； 通過項目具體細(xì) 節(jié)的精心設(shè)計提高項目的品質(zhì)； 提供周到的售后服務(wù)和物業(yè)管理， 最大限度的使 客戶滿意，提升項目的附加值， 帶動項目的銷售。 隨著市場競爭激烈程度的增加， 行業(yè)平均利潤率的降低， 相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)企業(yè)將退出房地產(chǎn)開發(fā)市場， 大部分的 市場份額將被少數(shù)擁有先進(jìn)的開發(fā)理念、 完善的經(jīng)營管理思想和充足資本的專業(yè) 化開發(fā)商所瓜分， 市場集中度會有所上升。 開發(fā)商為追求規(guī)模效應(yīng)， 降低單位配 套成本，發(fā)揮規(guī)模競爭優(yōu)勢，未來項目的開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢。 2-2-2 環(huán)境將是未來幾年開發(fā)項目的宣傳運(yùn)作重點。由于項目的不斷推陳出新， 開發(fā)商之間的互相學(xué)習(xí)， 難以形成在配套方面的 獨(dú)特優(yōu)勢。 而環(huán)境設(shè)計作為開發(fā)觀念的一種體現(xiàn)， 從一定程度上反映出開發(fā)商的 實力與水平， 同時營造一個好的居住環(huán)境對于客戶的吸引力也是很大的。 隨著主 流市場的變化