成都遠洋太古里案例研究

1、遠洋太古里專題成都遠洋太古里案例研究目錄contentPart 1.Part 2.Part 3.Part 4.Part 5.項目背景項目背景項目概況項目概況規(guī)劃設計規(guī)劃設計經(jīng)營現(xiàn)狀經(jīng)營現(xiàn)狀案例小結案例小結成都遠洋太古里案例研究PART 1. 項目背景項目背景土地成交背景土地成交背景與周邊地塊對比：與周邊地塊對比：拿地時間拿地時間2010年12月31日四至范圍四至范圍錦江區(qū)大慈寺片區(qū)，東大街9號地塊總占地面積總占地面積70779（合計約106畝）， 其中：1號地塊86畝，2號地塊20畝規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積207262出讓年限出讓年限40年出讓方式出讓方式掛牌容積率容積率一號地塊一號地塊1.4

2、8（包含大慈寺古建筑群）（包含大慈寺古建筑群） 二號二號地塊地塊9.0（即寫字樓所在地塊）（即寫字樓所在地塊）建筑密度建筑密度一號地塊：方案合理性確定 二號地塊：總45%，高層主體16%用地性質用地性質一號地塊為公共設施、商業(yè)用地 二號地塊為商業(yè)金融用地成交總價成交總價200228萬元成交樓面地價成交樓面地價9661元元/競得方競得方乾林中國控股有限公司、北京銀港房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司（遠洋地產(chǎn)、太古地產(chǎn)聯(lián)合體）（遠洋地產(chǎn)、太古地產(chǎn)聯(lián)合體）項目項目IFS地塊地塊原一醫(yī)院地塊原一醫(yī)院地塊競得時間競得時間2007.092015.03樓面地價樓面地價16500元/17063元/地塊總價地塊總價72.4

3、億元9.24億元占地面積占地面積82.29畝13.5畝建筑面積建筑面積43.89萬5.41萬容積率容積率86成都遠洋太古里案例研究PART 1. 項目背景項目背景發(fā)展商背景發(fā)展商背景遠洋地產(chǎn)創(chuàng)立于1993年，并于2007年9月28日在香港聯(lián)合交易所主板上市（股票代碼03377），為內地在港上市房地產(chǎn)公司十強之一。2008年3 月，被 納入香港恒生綜合指數(shù)及恒生香港中資企業(yè)指數(shù)成分股。公司業(yè)務范圍涉及中至高端住宅、高級寫字樓、零售物業(yè)、酒店式公寓開 發(fā)、房地產(chǎn)銷售及相關業(yè)務、工程及園林建設、物業(yè)管理、酒店及會所經(jīng)營等。19702300萬個高速發(fā)展城市個高速發(fā)展城市個不同階段的開發(fā)項目個不同階段的

4、開發(fā)項目土地儲備土地儲備成都遠洋太古里案例研究PART 1. 項目背景項目背景發(fā)展商背景發(fā)展商背景太古地產(chǎn)于1972年在香港成立，1977年6月首次在香港聯(lián)交所上市。1984 年1月16日至7月5日間曾經(jīng)成為恒生指數(shù)成分股。太古公司透過協(xié)議計劃，于 1984年7月收購太古地產(chǎn)余下的權益。太古地產(chǎn)成為太古公司的全資附屬公司。太古地產(chǎn)在香港的投資物業(yè)組合以太古廣場、港島東及又一城為核心物業(yè)。 于中國內地，太古地產(chǎn)于北京、上海、廣州和成都，共擁有五個大型發(fā)展項目， 當中以北京朝陽區(qū)的三里屯太古里和瑜舍酒店最為人熟悉。北京太古里廣州太古匯上海大中里成都遠洋太古里案例研究目錄contentPart 1.

5、Part 2.Part 3.Part 4.Part5.項目背景項目背景項目概況項目概況規(guī)劃設計規(guī)劃設計經(jīng)營現(xiàn)狀經(jīng)營現(xiàn)狀案例小結案例小結成都遠洋太古里案例研究地鐵地鐵2號線號線東大街東大街總府路總府路紅星路紅星路地鐵地鐵3號線號線（在建）（在建）紗帽街紗帽街春熙路春熙路太古里太古里PART 2. 項目概況項目概況 區(qū)位區(qū)位 項目位于成都錦江區(qū)總 府路與紗帽街的交匯處，毗鄰歷史 悠久的大慈寺，地處成都商業(yè)核心商圈春熙路商圈，地理位置優(yōu) 越。目前區(qū)域是成都最傳統(tǒng)和最具 城市標志性的商業(yè)中心，商業(yè)的集 群效應顯著。 交通交通 二、三號線在項目附 近交匯，目前設有春熙路站。同 時臨近項目有四個公交站共1

6、9條 公交線路，可通達成都各個區(qū)域。 便利的公共交通為項目帶來了穩(wěn) 定的客流。項目地處成都傳統(tǒng)商業(yè)核心項目地處成都傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)區(qū)春熙路商圈，公共交通便捷，區(qū)域商業(yè)春熙路商圈，公共交通便捷，區(qū)域商業(yè)氛氛圍濃厚，地理位置極其優(yōu)越，為項目商業(yè)的運營奠定了堅實基礎。圍濃厚，地理位置極其優(yōu)越，為項目商業(yè)的運營奠定了堅實基礎。區(qū)位交通區(qū)位交通成都遠洋太古里案例研究PART 2. 項目概況項目概況基礎信息基礎信息發(fā)展商發(fā)展商遠洋地產(chǎn)控股有限公司（50%）太古地產(chǎn)有限公司（50%）占地面積占地面積70800建筑面積建筑面積總建面25.18萬：零售街區(qū)（10.6萬）、博舍擁 有100間客房的都會風尚酒店（1.

7、52萬）、42間客 房的服務式公寓（0.76萬）、辦公樓睿東中心（12.3萬）停車位停車位約1000（零售） 約610（辦公樓，其中地下停車位約500個，地面公共 停車位約110個）建筑設計建筑設計The Oval Partnership（香港） MAKE Architects（英國）主力店主力店GUCCI古馳、Cartier卡地亞、Herms愛馬仕、 Ralph Lauren拉爾夫勞倫、Versace范思哲、Chlo 蔻依、Michael Kors、B&O開業(yè)時間開業(yè)時間2015.04.24項目地址項目地址成都市錦江區(qū)中紗帽街8號成都遠洋太古里案例研究PART 2. 項目概況項目概況

8、項目定位項目定位整體定位：整體定位：集文化、購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心。集文化、購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心。商業(yè)定位：商業(yè)定位：文化文化+商業(yè)的城市中心新地標商業(yè)的城市中心新地標建筑定位：建筑定位：復古街區(qū)購物中心復古街區(qū)購物中心經(jīng)營定位：經(jīng)營定位：中高檔時尚消費中高檔時尚消費業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)定位：國際一流品牌旗艦店引領時代潮流，快慢生活相結合的體驗式消費聚集地國際一流品牌旗艦店引領時代潮流，快慢生活相結合的體驗式消費聚集地成都遠洋太古里案例研究PART 2. 項目概況項目概況招商運營招商運營太古里從太古里從2009年開年開

9、始始進行進行規(guī)規(guī)劃設劃設計計，歷，歷時時6年年時間時間。2013年年開始開始全全球招球招商商；2014年年5月月，完，完成成80%招招 商，尤其是國際一線品商，尤其是國際一線品牌牌的旗的旗艦艦店基店基本本敲定敲定；2014年年11月月開始開始試試運營運營；2015年年1月月前后前后迎迎來開來開業(yè)業(yè)高峰，高峰， 2015年年4月月24日正日正式式開業(yè)。開業(yè)。2013年年2014.5 2014.11.022014.12-2015.12015.4太古地產(chǎn)負責太古地產(chǎn)負責 全球招商全球招商完成完成80%招商，國際一線招商，國際一線 品牌店基本敲定品牌店基本敲定截止截止2015年年1月，共約月，共約21

10、0個品個品牌入駐，入住率約牌入駐，入住率約70%11月共約月共約40個品牌入駐，入住率個品牌入駐，入住率 約約15%。業(yè)界獲悉GUCCI亞太旗艦店、 Hermes亞太旗艦店、Chioe 新概念雙層旗艦店、ZARA三 層旗艦店、無印良品旗艦店、 星巴克西南及華中區(qū)首家旗艦 店等入駐太古里。 11月2日，首批15個品牌中，包 含GUCCI亞太旗艦店、 ZARA三 層旗艦店、星巴克旗艦店、 MARIA-LUISA中西部首店、 VERSACE、BOSS等。 11月26日，方所開業(yè)。 12月7日，CHLOE新概念雙層旗艦店 開業(yè)。 12月10日， Hermes亞太旗艦店開業(yè)。 12月12日，無印良品世界

11、旗艦店開業(yè) 12月18日，紀梵希旗艦店開業(yè) 12月19日，OLE精品超市開業(yè) 12月29日，RIMOWA全球首家咖啡 概念實體店開業(yè)。到到2015年年4月，正式月，正式 開業(yè)。開業(yè)。成都遠洋太古里案例研究目錄contentPart1.Part 2.Part 3.Part 4.Part 5.項目背景項目背景項目概況項目概況規(guī)劃設計規(guī)劃設計經(jīng)營現(xiàn)狀經(jīng)營現(xiàn)狀案例小結案例小結成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計總體規(guī)劃總體規(guī)劃項目整體規(guī)劃：項目整體規(guī)劃：甲級寫字樓甲級寫字樓+街區(qū)購物街區(qū)購物中中心心+博舍酒店和服務式公寓。博舍酒店和服務式公寓。總建筑面積25.1萬，其中寫字樓占比49

12、%，整體 以21億元的價格出售給深圳一家基金公司；購物中心遠 洋太古里、博舍酒店及服務式公寓，全部持有招商運營。遠洋太古里睿東中心博舍酒店項目是一個融合文化遺產(chǎn)、創(chuàng)意時尚都市生活和可 持續(xù)發(fā)展的綜合商業(yè)地標項目。項目中與都市環(huán)境和文 化遺產(chǎn)緊密結合的廣場、街巷、庭園、店鋪、茶館等一 系列空間與活動建立了一個多元化的可持續(xù)創(chuàng)意街區(qū)。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑風格建筑風格太古里的項目規(guī)劃和建筑設計由The Oval Partnership（香港）、Make Architects（英國）完成。秉承秉承“以現(xiàn)代詮釋以現(xiàn)代詮釋傳統(tǒng)傳統(tǒng)”的理念的理念構筑仿古風格的街巷、廣場

13、組成的建筑群，建筑風格為新中式風格時尚街區(qū)新中式風格時尚街區(qū) 。同時，將成都的文化精神注入建筑群落中，將成都的城市色彩與質感，成都人的閑適與包容通過房屋、街巷和廣場一一呈現(xiàn)。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑風格建筑風格坡屋頂和深出檐是建筑的一大特色，造型輕盈簡潔。 屋頂為青瓦屋頂為青瓦，屋頂坡度采取“四分水”的27，以淡雅 的深灰為主色調，屋檐則是暖木色。材料與質感力求材料與質感力求 樸素樸素，如灰色陶土磚、木材、灰瓦、石材等。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑風格建筑風格建筑的山墻部分亦通過格柵的組合，較為抽象地回應四川當?shù)氐慕ㄖ庀?。成都遠

14、洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑風格建筑風格川西風格的青瓦坡青瓦坡屋屋頂與頂與格格柵配柵配以以大面大面積積落地落地玻玻璃幕璃幕墻墻， 讓多座二層獨棟建筑在反映“老成都”深厚人文內涵的同時也兼具 了洋氣與時尚的現(xiàn)代屬性，更好地詮釋了更好地詮釋了“古古”與與“今今”的融的融 合合，全面體現(xiàn)了成都“和諧、包容、閑適”的城市精神。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑風格建筑風格在不斷向高發(fā)展的市中心，其低密度的開闊空間更顯“奇葩”，成都遠洋 太古里“天空從此不一樣天空從此不一樣”的宣傳slogan是對此最好的注解。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計

15、規(guī)劃設計規(guī)劃布局規(guī)劃布局由三條精彩紛呈的購物街貫通東 西兩個聚集人潮的廣場，體現(xiàn)國際大 都會的時尚潮流脈動。愛馬仕、古馳、 卡地亞、紀梵希、范思哲等國際品牌 將在開放式街區(qū)以獨棟或復式店鋪完 整展示他們的旗艦形象，為成都人提 供暢“快”淋漓的逛“街”享受。 “慢里慢里”讓人享讓人享受受生活生活，關照關照內內心，心，逃逃離塵離塵囂囂進入進入慢慢活美活美域域。 圍繞大慈寺精心打造的慢生活里 巷，為休閑生活、熱愛美食的成都人 量身定制。“慢里”分布著六七十家 不同風格的各式餐飲，包括米其林星 級餐廳鼎泰豐、正斗，以及首次落戶成都、西南，甚至是首度進入中國的 特色餐廳，包括KABB、藍蛙、新元 素、G

16、rappas、Wagas和LIAN。 “快快里里” 讓人讓人暢暢意快意快耍耍，最，最潮潮時尚時尚如如大片大片貼貼身播身播放放。 成都遠洋太古里量身打成都遠洋太古里量身打造造“快快耍耍慢活慢活”的定的定位位。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計規(guī)劃布局規(guī)劃布局太古里的總體布局主要包含： 4個戶外廣場，及 5座歷史建筑，最大 程度的將原貌復建或改建，重獲新生作為項目的功能再次投入使用，為消 費者提供足夠的活動場所。大慈寺也作為保護古建筑，但不作商業(yè)用途 。4個戶外廣場分別是：個戶外廣場分別是：Metro Plaza 地鐵廣場 Temple Plaza 大慈寺廣場West Plaz

17、a 西廣場East Plaza 東廣場廣場是太古里最吸引人的地方，這里就廣場是太古里最吸引人的地方，這里就 是是項目的心臟，是時尚的舞臺。好項目的心臟，是時尚的舞臺。好的的街區(qū)絕街區(qū)絕 不只不只有一個廣場，而是若干廣場的組合，正有一個廣場，而是若干廣場的組合，正 如好的如好的購物中心不會只有一個中庭一樣。每購物中心不會只有一個中庭一樣。每 個廣場，個廣場，都是一批店鋪絕佳的展示面。都是一批店鋪絕佳的展示面。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計規(guī)劃布局規(guī)劃布局廣場成為廣場成為 絕絕好的秀場好的秀場成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計規(guī)劃布局規(guī)劃布局5座保留后重

18、新打造的歷座保留后重新打造的歷史史古建古建筑筑分別是分別是廣東會館廣東會館 (規(guī)劃為各大品牌新品發(fā)布會 會場和各大 Fashion Show的秀場)欣廬欣廬馬家巷居士禪院馬家巷居士禪院Lane 章華里章華里7、8號院號院(規(guī)劃為博舍精 品酒店的高端SPA區(qū)域)欣廬欣廬筆帖式街筆帖式街15號院號院 (規(guī)劃為博舍精品酒店的入口entrance)針對項目當中的六座古建筑，成都遠洋太古里特別邀請清華大學建筑設計研究院作為古建筑顧問，對歷史建筑進行保護針對項目當中的六座古建筑，成都遠洋太古里特別邀請清華大學建筑設計研究院作為古建筑顧問，對歷史建筑進行保護 及修繕。在遵循古建筑原本比例的基礎上，采用國際最

19、新的保護復原體系，融入更多文化創(chuàng)意以及對建筑保育的新理解，根及修繕。在遵循古建筑原本比例的基礎上，采用國際最新的保護復原體系，融入更多文化創(chuàng)意以及對建筑保育的新理解，根 據(jù)它們各自不同的建筑風格量身定制其未來的用途，最大限度的保留和延續(xù)它們的歷史和文化價值據(jù)它們各自不同的建筑風格量身定制其未來的用途，最大限度的保留和延續(xù)它們的歷史和文化價值廣東會館廣東會館馬家巷居士禪院馬家巷居士禪院章華里章華里&筆帖式老宅筆帖式老宅成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑設計建筑設計日本著名建筑大師蘆原義信在其世界名著街道的美學就提到，那種沿 街建筑高度與空間寬比為1：1的空間關系，

20、是人類最喜歡的空間關系。既不開 闊，也不壓抑。如若有適當?shù)木坝^裝點，徜徉其中，將是最好的視覺體驗。這 種空間關系，就是街區(qū)式商業(yè)的最大優(yōu)勢。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑設計建筑設計成都太古里從規(guī)劃形態(tài)上看，是典型的開放式開放式、低密低密度度的街的街區(qū)區(qū)形態(tài)形態(tài)購購物中物中心心。在這里，街巷按照傳統(tǒng)方式分為四等， 13米、10米、7米、4米豐富的街道形態(tài)明確地劃分出街、坊、里、巷的歷史格局，讓川西建筑以“庭院”為主要形式的 “四合頭”樣式在這里得以復原，靈巧地組合成為街坊的歷史風貌。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑設計建筑設計多元化的戶外空

21、間多元化的戶外空間，結合廣場和街道的尺度，易形成宜人的商業(yè)氛圍，為顧 客提供創(chuàng)新及充滿個性的購物及休閑體驗。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑設計建筑設計商業(yè)街區(qū)獨棟建筑體融合周圍保留古跡歷史建筑川西農(nóng)居風坡屋頂造型、 建筑主體深褐色主調色彩搭配等細節(jié)，包括 2F 連廊的地面鋪裝均采用石材， 歷史懷舊感凸顯，與周圍古建融為一體 。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑設計建筑設計建筑單體除品牌展示面玻運用玻璃幕墻外，與周圍古建筑 融合從建筑高度、色彩搭配、建筑風格細節(jié)中均凸顯其古樸沉 穩(wěn)、大氣的風格。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃

22、設計建筑設計建筑設計建筑單體除品牌展示面玻運用玻璃幕墻外，與周 圍古建筑融合從建筑高度、色彩搭配、建筑風格細節(jié) 中均凸顯其古樸沉穩(wěn)、大氣的風格，包括商業(yè)內街中 點綴造型各異的路燈等元素，真正做到建筑與特色小 品相結合。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑設計建筑設計二層連廊讓獨棟建筑彼此互相連通，形成很好的觀光休閑平臺，利于二層商業(yè)的 經(jīng)營和盤活。并且二層休憩平臺將享有更好的陽光，更全面的街區(qū)景觀，是一個天然 的觀景平臺成都遠洋太古里案例研究成都遠洋太古里邀請國際知名規(guī)劃設計公司對大慈寺周圍區(qū)域專門規(guī)劃，寺前干涸的解玉 溪以水景的形式重現(xiàn)，與寺廟紅墻、竹屏、街景、美食融為

23、一體，大量采用石材、石材質地的 硬質鋪裝，廣場開闊 ; 景觀細節(jié)與古建筑、植物搭配融合。PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑設計建筑設計成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑設計建筑設計完好保存原有古 建筑的基礎上，發(fā)揮 其建筑功能性，如西 廣場入口處廣東會館 經(jīng)過修復和改造后， 將作為各大品牌新品 發(fā)布會會場和各大 Fashion Show的秀場。欣廬則更具商業(yè) 氣息，結合品牌展示 增加其價值感提升， 并對品牌品質定位提 升擴大其品質感;成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑設計建筑設計項目東側規(guī)劃

24、的精品酒店博舍，是設計中的新亮點。由于鄰近大慈寺，設計要求巧妙地與周圍古建環(huán)境 相呼應。但這一設計并不是對周圍古建風格的單純模仿，而是參照四川獨特的地域特點，運用具有特色的風 格設計，使酒店與鄰近的庭院建筑相呼應。兩棟建筑在平面上以雙平面上以雙“L”形式布形式布局局，在 內部形成了現(xiàn)代式庭院空間，呈現(xiàn)出川西民居的典型 風格，圍合形態(tài)與傳統(tǒng)民居的“院”式格局異曲同工， 庭院內一系列下沉庭院都體現(xiàn)出傳統(tǒng)建筑風貌。為了 保持大慈寺的周邊融合，兩棟建筑在西北側做出退讓， 使人們從大慈寺放眼望去，并無任何突兀之感。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑設計建筑設計博舍酒店外立面的細節(jié)

25、設計也非常耐人尋味。依據(jù)川西民居的古樸“磚磚 墻墻”和和“竹篾竹篾”式外觀式外觀，酒店的立面采用了碎花窗似的結構，后碎花窗似的結構，后附附復合復合 材料材料的的板板，外觀與傳統(tǒng)風格十分近似，酒店的窗戶和現(xiàn)代設備就隱藏在“板” 的后面。酒店由此變成了傳統(tǒng)建筑的現(xiàn)代版本。而這些設計理念被精心地納入 到從景觀設計到室內裝潢的方方面面。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計交通動線交通動線項目動線簡單，多為多為 “ 一字型一字型 ” 動線動線，且商業(yè)內街長度適中結合景觀 小品特色主題雕塑等，增加人流參與 性及趣味性。結合三個主景廣場多為硬質鋪裝 易開展商業(yè)活動，商鋪切割結合因地 制宜原

26、則，臨街優(yōu)勢強則設置雙排鋪臨街優(yōu)勢強則設置雙排鋪 增加其增加其展示性強及可達性展示性強及可達性。東側：東側：設置 “ 一字型 ” 單動線， 由東廣場導入人流，聚集人氣，商鋪 均為雙排鋪展示性強，結合部分獨棟 建筑穿插，人流視覺趣味性強 。西側：西側：沿街展示面佳，設 置大型主力店昭示性強 ;南側：南側：一面臨街，其余三 面均圍繞集散廣場，商業(yè) 氛圍濃厚，多設置時尚小 店動線均為 “ 一字型 ” 避免出現(xiàn)商業(yè)死角，臨近 廣場四周設置休閑業(yè)態(tài)餐 飲，提高人氣 。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計交通動線交通動線 地下一層的交通動線相地下一層的交通動線相 對簡單對簡單， 使得客戶

27、在-1F的 封閉空間里不易迷路，并保 證兼顧各經(jīng)營商家都能有消 費者容易到達。但另一方面，負一層較多的 扶梯的設置，也在一定程也在一定程 度上影響了客戶可能的度上影響了客戶可能的 逗逗留時間。留時間。百麗宮影城百麗宮影城Ole西廣場入口（連接IFS和地 鐵二號線）獨棟商業(yè)負樓層B1層層成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計交通動線交通動線L1層層慢廣場慢廣場東廣場東廣場西廣場西廣場 一層的動線雖多為相對 筆直的街道，但仍會通 過外擺、立體店招、建 筑以及天橋等的錯落， 增強動線的韻律感增強動線的韻律感， 形成實際距離與感覺距 離的差別。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃

28、設計規(guī)劃設計交通動線交通動線二層全連廊貫穿，結合獨棟主力店及部分2層餐飲娛樂、購物等單 店連接，將所有 2-3F 建筑單體緊密聯(lián)系為完整連通動線，增強增強 其商鋪可達性及提高商其商鋪可達性及提高商鋪鋪商業(yè)商業(yè)價價值。值。并設置了多部扶梯保證上下的垂直交通。L2層層成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計交通動線交通動線2層店鋪多是2拖3，走在1層能清晰看見2層的店招。豐富的內 外動線可達2層，且平臺開闊，加之外擺，感覺與1層無差別。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計地下商業(yè)地下商業(yè)不同于三里屯太古里，成都的太古里地下一層大牌林立，塑造了一個 新的地下空間。這里

29、有熟悉的商場的味道。但抬頭仰望屋頂，觀察墻面或 某個角度，會有特別的發(fā)現(xiàn)。有些區(qū)域故意“做舊”，有些區(qū)域則有特殊 的帶有地域風格的設計。地下一層由于電影院的設置，層高大都做到了68 米，街道寬56米，空間舒適感較好。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計景觀小品景觀小品太古里邀請國內外知名藝術家定制 21 件藝術品，放置在街區(qū)各處 ; 以人、自然、文化為主題，融合東西方思想的藝術 品，以植物的形態(tài)、自然的風光、生活的元素，將美妙瞬間凝固定格，在開闊的天空之下沉淀藝術之美，讓生長于此的都市 人感受一份樸質的真情。成都遠洋太古里案例研究PART 3. 規(guī)劃設計規(guī)劃設計小結小結 一、

30、建筑風格具有獨特一、建筑風格具有獨特的的標識標識性性。 城市中心高樓聳 立的地方，矗立一座低密度街區(qū)，規(guī)劃設計和建筑風格 獨樹一幟，其開闊空間也給消費者帶來舒適感； 二、開放二、開放 式街區(qū)更式街區(qū)更 容易廣納容易廣納 人流，形人流，形 成較好的成較好的 人氣氛圍人氣氛圍 。 開放式街區(qū)大大降低對客戶的拒絕感，易吸引客戶前往， 同時讓人們發(fā)現(xiàn)與自然空間之間的天然相依的本性，增 強購物的品質和體驗感。三、開放式街區(qū)能給較多商家提供一個很好的品牌展示三、開放式街區(qū)能給較多商家提供一個很好的品牌展示 區(qū)，區(qū)，這點是封閉性購物中心難以做到的。這點是封閉性購物中心難以做到的。 一、易受季節(jié)和天氣的一、易

31、受季節(jié)和天氣的影影響。響。 冬冷夏熱時節(jié)及天氣惡劣之 時，難免會阻擋一部分消費者的腳步，降低消費者購物興趣。 二、物業(yè)管理工作困難二、物業(yè)管理工作困難。因開放式設計，在人來人往的街 區(qū)中，部分景觀設計容易遭受磨損，對物業(yè)來說會比較棘手。 三、導視系統(tǒng)的精準性三、導視系統(tǒng)的精準性。對于開放式街區(qū)來說，導視系統(tǒng) 的設計，是否便于理解及美觀程度等都非常重要。成都遠洋太古里案例研究目錄contentPart 1.Part 2.Part 3.Part 4.Part5.項目背景項目背景項目概況項目概況規(guī)劃設計規(guī)劃設計項目運營項目運營案例小結案例小結成都遠洋太古里案例研究PART 4. 項目運營項目運營業(yè)態(tài)

32、分布業(yè)態(tài)分布M層層店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌M031ASHM074LAFEE marabouteeM028b8 BowlM023AskidoM075La FougueM054bABC Cooking StudioM051eBOSEM076bLAMYM049Baskin RobbinsM045BroadcastM073aLESSM001bBeard PapasM059Be ChicM066Marc RozierM004Candy MasterM067CARILINEM024Miidii 謎底M025bGloria Jeans Coffee

33、s 高樂雅咖啡M080Cherry ChauM063Moiselle 慕詩M067aKoyama 小山日本料理M055ClarksM083MUJI無印良品M020Momicafe 貓的天空之城 概念書店M051dCortorM079/M032Nine WestM052eMomokoM046CrossM053OleM072bMs Bondon CafM039CroquisM062on&onM002bNew York FriesM016CRZM043Onitsuka TigerM060OnadoreM038DeicyM036OyshoM001aStarbucksM033+M035aDoub

34、le-parkM048Palace Cinema 百麗宮影 城M002aTous Les Jours 多樂之 日M064Elegant Prosper 雅瑩M051bPowerLandM019美珍香M076aErnest Borel 依波路M058RebeccaM018許留山M068- M070Fang Suo方所M051cRoseonlyM017宜北町M061GermainM051aSoit douceM027好嘢車仔面M042Hi PandaM078bSu 素M028a龍標小廚M011Hotwind熱風M029Sundan 順電M054a秋葉塘M007imisM057V.GRASSM040

35、InitialM072bXII BasketM015IWODEM003YIBOYOM010Jack&JonesM021Yves RocherM056JB MartinM034ZARA HomeM013JINSM052bZWILLING 雙立人M065JORYA/JORYAweeke ndM012b木九十成都遠洋太古里案例研究PART 4. 項目運營項目運營業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布L1層層店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌121445R1207ETRO 愛綽1230Maria Luisa1321Under Armour

36、1216bA BATHING APE1312Etude House1343Marimekko 瑪麗美 歌1313Vero Moda1310Adidas Mega Store1228FURLA 芙拉1203Marni1112Versace 范思哲1320Adidas Women1106Givenchy 紀梵希1218Max&Co1237bVertu1317AGATHA 瑗嘉莎1101GUCCI 古馳1215Michael Kors 邁克高 仕1328Victorias Secret1111Alexander Mcqueen亞 歷山大麥昆1105Hermes 愛馬仕1102Miu Miu1

37、252aY31231Alexandre Zouari1333+1335Hollister1241Moleskine1340ZARA1222bAtsuro Tayama & Cocktail1214Hugo Boss1236Monosociety 物心1307Blue Frog 藍蛙1327b+ab1338http:/www.izzue.co m1308MUJI 無印良品1301Element Fresh新元素1221Benefit 貝玲妃1314I DO1206Neil Barrett1305Haagen-Dazs 哈根達 斯1121Blancpain 寶鉑1216aI.T1315Ne

38、w Balance 新百倫1344Jade Garden 翠園1225Bobbi Brown1309i.t1121Omega 歐米茄1114KABB 凱博1248Bonpoint1322innisfree 悅詩風吟1330bOrigins1116Lets Seafood1121Breguet 寶璣1334J.Lindeberg1329P Plus1306Lime Garden Vietnamess Cuisine 青 悅越南料理1104Cartier 卡地亞1246Jurlique 茱莉蔻1324Pandora1235Market g 極食概念店1107Chloe1103Jimmy Choo1

39、233Peuterey1243Moka Bros1245bChristofle 昆庭1219Kate Spade1222aRepetto 麗派朵1303MustGuette 紅郵筒1336CPU1331Lacoste1250Sandro1342Pacific Coffee Company 太平洋咖啡1251Diesel1238Leica 徠卡1319SEPHORA 絲芙蘭1201bStarbucks 星巴克1227DVF1318LensCrafters 亮視點1210Sportmax1337The Abbaye1245adrivepro1316LOccitane1332Stella Luna1

40、247The Upper Gallery 高 宅1205Dsquared21201aLongines浪琴1110Stella Macartney1345Wagas1326Edition MO & Co1220M.A.C1339bSwarovski施華洛世 奇1245王德傳成都遠洋太古里案例研究L2層層PART 4. 項目運營項目運營業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌2230a Annvita Tea House安薇塔英國 茶屋221910162222Kate Spade2306Awakening 喚覺有機生活館2303A

41、didas Mega Store2229Kat Maconie2308Blue Frog2111Alexander Mcqueen亞歷山 大麥昆2236Lafayette 148 New York3301Caf&Meal MUJI2318Annakiki2327La pagayo 帕加圖2240bCaffebene咖啡陪你2251Anne Fontaine2314Lapalette2313aCouture 卡頓爾2232aAnne Karen2209+2211MM BY HAIRCODE2226Cristina Re2341Apple2248Maryling2340Din Tai Fu

42、ng 鼎泰豐2221B&O2234Michael Kors 邁克高仕2332Element Fresh 新元素2329Blue Erdos2102Miu Miu2204Fresh2103Cartier 卡地亞2313bMLB2242Grappas2321CC Shop2232bMTM2231Hollys Coffee 豪麗斯咖啡2224aChristopher Bu 卜柯文2301MUJI 無印良品2325Hot Iron 焱鐵燒2220Coterie2247aNisiss2245Innovate Food 食社2213David Mayer Naman2315NY&inxx2

43、336-2339Jade Garden2225Diesel2227Offermann2320LIAN Thai Cuisine尚蓮泰國料 理2246Dsquared22307ONLY&SELECTED2305Nenlu Tea 嫩綠茶2228Ed Hardy2326aOriole by OPI2216Rimowa&Caf日默瓦2312eGG2244Pierre Balmain2247bStarbucks2241Flavio Castellani2240aSammy Collections2249Tasty 正斗2319GCI2223Seduce2316VINOTECA維諾卡紅酒

44、餐廳2101GUCCI古馳2207Sportmax2310Wuus Hong Kong Cusine吳系 茶餐廳2309bHongkong Design Gallery 香 港設計廊2326bToni&Guy2224b極食2215I.T2112Versace范思哲2328綠茶2302i.t2239WOO 嫵2311外婆家的爐魚2212Jh19122335ZARA2331壹小館皇城老媽2324JKJY2323ZUCZUG/素然2238Jurlique SPA成都遠洋太古里案例研究PART 4. 項目運營項目運營業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布太古里商業(yè)街區(qū)共約300個品牌，以零售業(yè)態(tài)為主，占比約為66%

45、。 匯集了GUCCI 古馳、 Cartier 卡地亞、Herms 愛馬仕、Ralph Lauren 拉爾夫勞倫、Chlo 蔻依、Maria Luisa等一系列國際時尚 品牌。 餐飲占比約為20%，引入兼有料理售賣區(qū)的MUJI“世界旗艦店”、 中國第三家Starbucks金質服務標準的“黑圍裙”咖啡大師店鋪、米 其林星級餐廳正斗與鼎泰豐、ElementFresh新元素餐廳、BlueFrog 藍蛙餐廳等品牌。生活休閑娛樂約占10%，包括負一層的方所、百麗宮影城等首次進 入成都的品牌。超市約占4%，位華潤OLE精品超市。成都成都IFS國國際際金融金融中中心心VS成都遠洋太古里成都遠洋太古里IFS國際

46、金融中心遠洋太古里業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)占比服裝占比48%，餐飲占比11%，鞋包占比11%，珠寶/配飾占 比10，生活配套占比7%，其他占比13%。零售業(yè)態(tài)為主，占比約66%，餐飲占比約為20%，生活休閑娛樂 占比約為10%，其它占比4%。主力店主力店Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、優(yōu) 衣庫、連卡佛、UA影院等方所、百麗宮、GUCCI、Hermes、Chloe、MUJI、ZARA、維 多利亞的秘密、Jimmy Choo、星巴克、鼎泰豐、綠茶餐廳等旗艦店旗艦店Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada等超 過100

47、家成都旗艦店Gucci、Macheal KORS、卡地亞、MUJI、Jimmy Choo、星 巴克、Hermes等多家西南及華中區(qū)首家旗艦店成都遠洋太古里案例研究PART 4. 項目運營項目運營進駐品牌進駐品牌業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型品牌名稱品牌名稱首次入駐成都首次入駐成都野獸派、百麗宮影城、方所書店、Christopher Bu、亞歷山大麥昆、coterie潮牌眼鏡集合店、bonpoinp頂級童裝店精品名品精品名品GUCCI古馳 亞太旗艦店、Herms愛馬仕 亞太旗艦店、Chlo 新概念雙層旗艦店、Miu Miu、Alexander McQueen 亞歷山大.麥昆、Jimmy Choo、Stella

48、 McCartney 斯特拉麥卡特、Vertu 威圖、TASAKI、Givenchy 紀梵希、Versace 范思哲、Cartier 卡地亞、Longines 浪琴、Omega 歐米茄、Blancpain 寶珀、Bregue 寶璣生活方式生活方式Apple、MUJI 無印良品、Leica 徠卡、方所書店、THE BEAST 野獸派、Christofle 昆庭、Moleskine筆記本、Mani & Pedi大班美甲、Askido愛飾琦朵美甲、Jurlique SPA、ZARAHOME、LAMY、ZWILLING雙立人、Rebecca、Toni & Guy、MM by Hair

49、Code 、BOSE、B&OFor LadyAnne Fontaine、EQ:IQ、Maryling、DVF、Marni、Sandro、Deicy、on&on、Editon Mo&Co、Sammy Collection、Max & Co、Sportmax斯寶麥斯、Victorias Secret 維多利亞的秘密、ETRO艾綽、Lafayette 148 New York、Repetto 麗派朵、Pierre Balmain 皮埃爾巴爾曼For ManDavid Mayer Naman、Hugo Boss、Neil Barrett潮流時尚潮流時尚ZARA、i.t、

50、Hollister、Diesel、DSquared2 D二次方、Ed Hardy、Izzue、45R、Bape、b+ab、Maje、Peuterey、Hi Panda、ONLY、Vero Moda、SELECTED、 Jack Jones、CRZ、Lacoste中國設計師品牌中國設計師品牌Christopher Bu卜柯文、Nisiss 怡夕、Annakiki、ZUCZUG 素然、WOO 嫵、Miidii謎底、IWODE、Less(江南布衣旗下高端女性服飾品牌)、Croquis 速寫(江南布衣旗 下的男裝設計師品牌)、Blue Erdos(鄂爾多斯旗下的年輕時尚女裝品牌)、JORYA/CARO

51、LINE集合店集合店&買手店買手店Maria Luisa、drivepro、Monosociety 物心、I.T、Double Park、LensCrafters 亮視點、Coterie眼鏡店、P Plus、CPU、SEPHORA 絲芙蘭、NY Fashion鞋履鞋履Onitsuka Tiger 鬼?；?、Kat Maconie、Stella Luna、New Balance新百倫、ASH、Clarks其樂、)、Hot Wind熱風箱包配飾箱包配飾Anne Karen、Furla 芙拉、Lapalette、Offermann、Cortor、Alexandre Zouari 亞歷山大施華利

52、、AGATHA 璦嘉莎、木九十、eGG、Kate Spade、Michael Kors、SWAROVSKI施華洛世奇、I Do、RIMOWA妝品護膚妝品護膚MTM量膚定制、Benefit、雅詩蘭黛、Bobbi Brown 、M.A.C、Etude House 愛麗小屋、Innisfree 悅詩風吟運動運動Y3、Under Armour、J.Lindeberg、Adidas Woman、Adidas、MLB成都遠洋太古里案例研究PART 4. 項目運營項目運營經(jīng)營現(xiàn)狀經(jīng)營現(xiàn)狀1-首進成都乃至西南的品牌占比首進成都乃至西南的品牌占比26%據(jù)統(tǒng)計，進駐成都太古里的品牌近300個，其中國際品牌131個

53、，港臺15個，國內84個；旗艦店14個（世界旗艦店1個、亞洲旗艦店3個，中國旗艦店2個）；首次進入成都60個（中西部地 區(qū)30個，西南地區(qū)15個，成都15個）。包括野獸派、無印良品旗艦店、百麗宮影院、方所書店等。除去首入品牌之外，不少 老品牌也都是新裝上陣，如國際一線奢侈品牌大都以旗艦店、品牌文化展示店的形象出現(xiàn)，新潮品牌、餐飲娛樂品牌則在體驗、 裝修設計上實現(xiàn)了新升級。此外，成都遠洋太古里還引入集合店、買手店概念，如Mara Luisa、driverpro、Monosociety物 心等，滿足不同消費水平人群的需求。2-主力店經(jīng)營分析主力店經(jīng)營分析2014年10月31日，成都遠洋太古里商業(yè)街

54、區(qū)開放“體驗期”。從開啟消費體驗至正式開業(yè)的6個月時間里，據(jù)相關報道稱， Victorias Secret的VSBA概念店在1月開業(yè)便實現(xiàn)了近100萬的業(yè)績，A&F旗下 副線品牌Hollister專賣店的月營業(yè)額也超過300萬元，而方所方面也曾透露數(shù)據(jù)， 稱其在試運營期間，平日人流量近8000人次，節(jié)假日客流量達2萬人次。成都遠洋太古里案例研究PART 4. 項目運營項目運營主力店品牌展示主力店品牌展示方所世界最美的書店方所成都遠洋太古里店是該品牌在國內的第二家店，建筑面積達4000平米，藏有圖書10萬種，書目20萬冊，是目前中 國最大的民營書店?！暗叵聞?chuàng)奇藏經(jīng)閣”的概念在這里得到完美

55、的詮釋，高低縱橫的廊橋、無限延伸的圖書立柜、堆疊層層 的階梯打造出一個唯美夢幻的多維空間，2015年，成都方所被評為世界最美的15家書店之一。此外，成都方所還首次打造了 “小方所”概念，兒童讀物、用品、美學教室等應有盡有。 店鋪門牌序號店鋪門牌序號：M068-M070成都遠洋太古里案例研究PART 4. 項目運營項目運營主力店品牌展示主力店品牌展示無印良品世界最大規(guī)模旗艦店 店鋪門牌序號：店鋪門牌序號：1308成都遠洋太古里無印良品全球旗艦店地上地下共分為4層、合計占地面積3141平方米，該店是無印良品目前在世界上開設 的最大規(guī)模旗艦店。整個店以“藝術的融合& Mix的賣場”為設計概念

56、，營造出符合MUJI自然無印的美學氛圍，讓顧客感覺 溫馨且富有格調。除去常規(guī)產(chǎn)品之外，該店還首次引進中國大陸地區(qū)首家“Caf & Meal MUJI”料理餐廳，為顧客提供最健 康精致的料理、咖啡、甜點。成都遠洋太古里案例研究PART 4. 項目運營項目運營主力店品牌展示主力店品牌展示GUCCI“ 成都元素”的奢侈體驗 店鋪門牌序號：店鋪門牌序號：2101GUCCI成都遠洋太古里店是成都第一家亞太旗艦店，該店以竹節(jié)、熊貓元素作為主題，與成都文化交相輝映。最值得一 看的是，該店還提供標注有“CHENGDU EXCLUSIVE”（成都獨家）的GUCCI鞋履以及富有成都特色的全新竹節(jié)手袋，借此

57、 向成都致敬。成都遠洋太古里案例研究PART 4. 項目運營項目運營主力店品牌展示主力店品牌展示Herms愛馬仕“ 燈箱”的奢侈體驗 店鋪門牌號：店鋪門牌號：1105占地830平方米的成都遠洋太古里愛馬仕亞太旗艦店于2014年底開業(yè)，該店擁有上下兩層空間，整體造型類似一個半透 明大理石鑄造的燈箱。店鋪正門右側是女性世界，衣服、帽子、手套一應俱全。第二個入口通向男性世界，男裝成衣系列以及 配飾非常齊全。據(jù)知情人士透露，該店裝修時玻璃是從國外進口而來，耗費近1.6億人民幣，不買去摸摸玻璃也是極高的享受。成都遠洋太古里案例研究PART 4. 項目運營項目運營主力店品牌展示主力店品牌展示ZARA亞太地

58、區(qū)最大概念店 店鋪門牌序號：店鋪門牌序號： 1340成都遠洋太古里ZARA店堪稱是亞太地區(qū)面積最大、裝修最新、貨品最齊的全新概念店。該店分為三層，面積逾1700平 米，涵蓋女裝、男裝及童裝全系列，ZARA最新發(fā)布的新品在這里都能夠買到。成都遠洋太古里案例研究PART 4. 項目運營項目運營主力店品牌展示主力店品牌展示星巴克黑圍裙Coffee Masters店鋪門牌序號：店鋪門牌序號：1201b該店是西南華中區(qū)的首家星巴克旗艦店，不同于一般的星巴克門店，該店是全黑圍裙旗艦店，黑圍裙的暗語是“咖啡大 師”，通俗點講就是這里的服務生是“精英部隊”。而且，這里還提供珍貴稀有、不可多得的臻選咖啡，品質不

59、是一般星巴克 可以比擬的。成都遠洋太古里案例研究PART 4. 項目運營項目運營主力店品牌展示主力店品牌展示維多利亞的秘密最神秘的誘惑 店鋪門牌序號：店鋪門牌序號： 1328維多利亞的秘密在成都遠洋太古里的店是其專為中國區(qū)打造的新概念店VSBA小型門市：主要販售品牌旗下的美妝和 飾品，另外搭配一些非當季的經(jīng)典內衣褲?？催^維多利亞的秘密大秀的人應該都知道它的內衣世界一流，但很多人不知道它的 化妝品同樣炙手可熱。目前成都只有兩家店，一家在來福士另一家就在遠洋太古里。成都遠洋太古里案例研究PART 4. 項目運營項目運營主力店品牌展示主力店品牌展示鼎泰豐全球十大特色餐廳之一 店鋪門牌序號：店鋪門牌序號： 2340能夠把包子做到極致水準當屬鼎泰豐莫屬，1993年，鼎泰豐就被紐約時報評選為全球十大特色餐廳之一，也是當時 唯一入駐的華人餐廳。該品牌分店遍及海外，四次獲得米其林一顆星的評鑒。成都遠洋太古里案例研究目錄contentPart 1.Part 2.Part 3.Part 4.Part 5.項目背景項目背景項目概況項目概況規(guī)劃設計規(guī)劃設計項目運營項目運營案例小結案例小結成都遠洋太古里案例研究一、地段優(yōu)勢。地處成都核心區(qū)春熙路商圈，周邊商業(yè)氛圍濃厚，連接地一、地段優(yōu)勢。地處成都核