商鋪投資培訓(xùn)稿PPT課件

1、培訓(xùn)意義：梳理商鋪銷售時對于售價和租金的關(guān)系；讓置業(yè)顧問科學(xué)正確的引導(dǎo)客戶；讓置業(yè)顧問熟練掌握商業(yè)投資基本計算方法；第1頁/共15頁商鋪投資收益率四種算法： 租金回報率法 租金回報率分析法 內(nèi)部收益率法 簡易國際評估法 第2頁/共15頁1、租金回報率法 公式：（稅后月租金按揭月供款）12（首期房款期房時間內(nèi)的按揭款） 優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。 不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 第3頁/共15頁2、租金回報率分析法 n公式：（稅后月租金每

2、月物業(yè)管理費）12購買房屋總價 這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。 優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。 不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。 第4頁/共15頁3、內(nèi)部收益率法 公式為：累計總收益累計總投入月租金投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)（按揭首期房款保險費契稅大修基金（維修基金）家具、電器等其他投入累計按揭款累計物業(yè)管理費）內(nèi)部收益率 上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。 優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益

3、、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。 不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。 第5頁/共15頁4、簡易國際評估法 公式為：如果該物業(yè)的年收益15年房產(chǎn)購買價認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率

4、所包含的意義呢？ 如何計算投資回報率 第6頁/共15頁計算投資回報率的計算公式 公式：計算購入再出租的投資回報率月租金12(個月)/售價或者保守計算公式：投資回報率月租金11(個月)/售價公式：計算購入再售出的投資回報率(售出價購入價)/購入價 第7頁/共15頁舉例說明例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計算一下： 套用上述計算公式：這個物業(yè)的投資回報率2萬元12/200萬元，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資

5、回報率將是：12 要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率(215-200)/200，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：7.5 第8頁/共15頁現(xiàn)在，投資回報率計算出來了，那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說，哪個數(shù)值是表示合理利潤？哪個數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪個數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個數(shù)值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？ 我們認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個人就會有10個答案。但據(jù)一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實這些答案相差無幾，差的也只是小數(shù)點以后的數(shù)值 。第9頁/共15頁其實

6、不同物業(yè)的理想投資回報率不盡相同，比如商住兩用物業(yè)、爛尾翻新物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來說，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列：物業(yè)類別 合理回報率 投資臨界點 超高回報率 (需審慎) 商住兩用物業(yè) 1012 7 15以上 爛尾翻新物業(yè) 910 6 20以上 第10頁/共15頁 溝通試題例如：上東大街6棟1層1號鋪，建筑面積：47.11現(xiàn)設(shè)定其銷售：29000元/，計算依據(jù)國際簡易評估法問題1：1、此商鋪以15年投資回報期，問此商鋪靜態(tài)投資回報率是多少？2、根據(jù)15年投資回報期，問此商鋪每月租金是多少？第11頁/共15頁例如：上東大街6棟1層1號鋪，建筑面積：47.11現(xiàn)設(shè)定其銷售：29000元/，計算依據(jù)國際簡易評估法問題2：1、如果商業(yè)營運公司承諾客戶前3年每年10%的投資回報，那么此商鋪每個月每平方米的租金應(yīng)該是多少？2、如果客戶客戶說15年投資回報周期太長要12年收回投資，那么此商鋪每個月每平方米的租金應(yīng)該是多少？第12頁/共15頁例如：上東大街6棟1層1號鋪，建筑面積：47.11現(xiàn)設(shè)定其銷售：29000元/，(計算依